广东世荣兆业股份有限公司 2015 年年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 03 月
广东世荣兆业股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人余劲及会计机构负责人(会计主管
人员)肖义平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
龙隆 董事 工作原因 陈宇
张世明 董事 出差 严军
作为房地产开发企业，且公司正处于战略转型阶段，公司目前面临的主要
风险是项目集中和市场环境风险；公司在本年度报告中列示的有关经营计划与
投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，
可能会随经营环境的变化而发生变更，敬请投资者注意相关风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................... 5
第三节 公司业务概要........................................................................................................................ 9
第四节 管理层讨论与分析.............................................................................................................. 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 23
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 36
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 42
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 43
第九节 公司治理.............................................................................................................................. 49
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 55
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 137
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 广东世荣兆业股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
注册地址的邮政编码 519180
办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
办公地址的邮政编码 519180
公司网址 www.gdsrzy.com
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹华平
广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1
联系地址
区 17 号楼
电话 0756-5888899
传真 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
组织机构代码
公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市，主营业务为医疗器械的生产及销
公司上市以来主营业务的变化情况（如
售；2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与
有）
经营。
公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万股，购买其持有的珠海
市斗门区世荣实业有限公司 76.25%的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社
历次控股股东的变更情况（如有）
增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已
更名为“日喀则市世荣投资管理有限公司”）变更为梁社增先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 广东省珠海市香洲康宁路 16 号
签字会计师姓名 李韩冰、王明丽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
√ 适用 □ 不适用
财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间
上海市芳甸路 1088 号紫竹国 2015 年 1 月 27 日至 2016 年
国金证券股份有限公司 夏跃华、周军军、丁峰
际大厦 23 层 12 月 31 日
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 1,349,018,042.74 421,053,061.32 220.39% 972,969,484.95
归属于上市公司股东的净利润
63,879,330.43 14,700,684.71 334.53% 554,450,764.90
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
61,851,728.27 9,633,560.93 542.04% 71,297,154.85
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
30,311,049.92 -834,249,130.49 103.63% 187,546,320.28
（元）
基本每股收益（元/股） 0.0817 0.0228 258.33% 0.8582
稀释每股收益（元/股） 0.0817 0.0228 258.33% 0.8582
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加权平均净资产收益率 3.82% 0.93% 2.89% 39.91%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产（元） 5,040,757,695.13 4,527,653,402.29 11.33% 3,562,292,557.15
归属于上市公司股东的净资产
1,696,223,670.91 1,560,171,896.42 8.72% 1,597,158,862.27
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 18,057,554.58 599,594,815.79 258,189,232.47 473,176,439.90
归属于上市公司股东的净利润 -25,829,877.95 59,714,373.79 10,565,164.18 19,429,670.41
归属于上市公司股东的扣除非经
-30,019,229.51 59,723,840.38 10,238,117.33 21,909,000.07
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -161,802,868.89 214,958,466.09 36,221,699.81 -59,066,247.09
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-62,880.57 -33,468.00 833,519,140.25
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,325,332.44 550,900.00
受的政府补助除外）
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,150,352.55 -58,337.46 -589,972.66
其他符合非经常性损益定义的损益项目 450,310.67 6,556,596.02 9,212,427.82
减：所得税影响额 985,469.54 1,757,323.64 211,423,309.54
少数股东权益影响额（税后） 850,043.39 191,243.14 147,564,675.82
合计 2,027,602.16 5,067,123.78 483,153,610.05 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，所开发项目主要集中在珠海。公司在房地产开发经营上专注于商住等综合
开发经营模式，经过在珠海区域多年的深耕细作，公司楼盘已得到市场的高度认可。伴随着公司综合实力的日益壮大，开发
面积、销售收入稳步增长。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 报告期比上年同期增加 617.89%，主要原因系投资玉柴船舶动力股份有限公司
固定资产 无重大变化
无形资产 无重大变化
在建工程 报告期比上年同期增加 55.14%，主要原因系酒店项目投入增加
预付款项 报告期比上年同期增加 69.38%，主要原因系预付工程款增加
存货 报告期比上年同期增加 12.15%，主要原因系本期开发规模扩大
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风
险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼
盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
2、优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可
能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，
是公司抵御各种风险的坚强后盾。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
随着三十多年的高速发展，中国经济进入了新常态发展阶段，经济增速由高速转换为中高速；随着中国参与全球化进程
的加深，中国经济与世界经济已经密不可分，世界经济2015年维持小幅温和增长。内外因素的叠加既给中国经济带来了挑战，
也给中国经济的结构化调整、保持中长期平稳发展带来了机遇。房地产去库存属于供给侧改革的重要方面之一，货币政策持
续宽松的同时，国家不断调整信贷政策，已经到达历史上信贷政策最佳时期，很大程度上释放改善性需求，房地产市场销售
明显增加。2015年一线、二线和三四线城市无论是商品房屋销售面积的增长还是价格的增长都呈现出非常大的差别，房地产
市场区域分化非常显著。
受益于珠海经济近年来的快速发展及国家政策等多重利好，公司主要房地产项目所在城市——珠海2015年的房地产市场
呈现出量价齐升的良好局面。根据2016年2月28日广东省人民政府印发的《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018
年）》及五个行动计划，珠海属于库存规模小、需求旺盛的城市，珠海商品房库存面积为206万平米，行动计划下达了广东
省各城市的去库存任务指标，唯珠海和深圳不设去库存任务。
公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要以住宅开发销售为主，辅以配
套商业。公司主要项目里维埃拉经过十余年的开发经营，品质不断优化，加上商业、医疗、教育、交通等配套的日渐完善成
熟，品牌影响和大型社区价值日益凸显，在区域内处于领先楼盘位置。虽然随着珠海西区房地产市场的快速发展，国内主要
大型房地产开发企业均进入了这一市场，公司在区域内依然有着有力的竞争优势。2015年公司实现合同销售额逾14亿元，具
体情况如下：
权益比例 可供出售面积 销售面积 结算面积
按业态区分 在售项目名称
（%） （㎡） （㎡） （㎡）
住宅 蓝湾半岛 100 96,032.01 94,853.4 134,877.47
住宅 碧水岸二期 100 208,073.94 57,729.78 ---
住宅 碧水岸一区 100 5,586.64 5,062.98 4,421.50
住宅 翠湖苑一区 100 3,764.88 638.95 735.53
住宅 世荣名筑 100 654.41 552.83 240.10
商铺 碧水岸一区 100 357.05 357.05 357.05
车位 锦绣荣城 100 5,525.85 1,494.31 1,885.24
车位 蓝湾半岛 100 7,472.46 5,411.55 4,923.86
车位 世荣名筑 100 2,891.58 307.69 740.74
住宅 水缘金座二期 51 15,740.57 7,673.70 14,939.10
车位 水缘金座二期 51 612.40 138.92 121.78
储藏室 水缘金座二期 51 2,273.94 991.56 1,722.96
说明：“锦绣荣城”属于“里维埃拉”项目第一期，“翠湖苑”属于“里维埃拉”项目第二期，“碧水岸”属于“里维埃拉”项目第三期，
“蓝湾半岛”属于“里维埃拉”项目第四期，“里维埃拉”项目位于珠海；“水缘金座二期”项目位于威海。
2015年度公司房地产开发情况如下：
权益比例 占地面积 计容建筑 已完工建筑
按业态区分 项目名称 项目状态
（%） （㎡） 面积（㎡） 面积（㎡）
商住 蓝湾半岛1-2期 竣工 100 89,823.15 113,296.42 113,296.42
商住 蓝湾半岛3期 竣工 100 158,42.38 53,477.12 53,477.12
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商住 蓝湾半岛4-5期 在建 100 62,701.57 100,294.01
商住 蓝湾半岛6-8期 新开工 100 70,895.46 195,686.04
商住 碧水岸二期 在建 100 96,020.87 208,153.98
商住 水缘金座二期 在建 51 95,810.00 153,239.46 24,011.62
项目投资情况如下：
主要项目名称 预计总投资金额（万元） 实际投资金额（万元）
蓝湾半岛1-2期 60,062.68 78,454.17
蓝湾半岛3期 26,526.64 28,058.39
蓝湾半岛4-5期 56,562.66 49,639.66
蓝湾半岛6-8期 156,300.00 13,593.92
碧水岸二期 124,500.00 55,874.95
水缘金座二期 70,000.00 27,109.42
2015年度公司房地产出租情况如下：
按业态区分 项目名称 权益比例（%） 楼面面积（㎡） 出租率（%）
商业 里维埃拉一期锦绣荣城 100 19,835.81 98.03
商业 里维埃拉二期翠湖苑 100 5,866.76 92.73
商业 里维埃拉三期碧水岸 100 7,700.34 79.37
商业 里维埃拉四期蓝湾半岛 100 16,383.18 40.35
合计 49,786.09 75.54
公司房地产储备情况如下：
待开发土地面积 计容建筑面积
区域分布
（万平方米） （万平方米）
报告期新增 0 0 --
报告期末累计持有 129 269 珠海
报告期末公司融资情况：
融资途径 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构
短期139,103.36万元
银行贷款 176,770.00 基准上浮10%至40%
中长期37,666.64万元
在做好业务经营的基础上，公司全力做好资本市场相关工作。公司于2015年3月实施完成重大资产重组，即向梁家荣先
生发行1.63亿股收购其持有的公司控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称“世荣实业”）23.75%股权，该工作
的完成一方面增强了公司资产实力和盈利能力，另一方面也实现了控股股东之关联方对上市公司及其他投资者的承诺、解决
了这方面原来存在的关联方问题，为上市公司有效利用资本市场扫清了障碍。2015年4月公司适时启动25亿元增发再融资计
划，并于2015年12月取得中国证监会的核准批文，2016年将继续推动发行工作，本次增发完成后，将大幅提升公司的净资本
和资金运用能力，为公司的未来发展提供坚实的资金保障，同时进一步促进公司在产业和资本两个方面的有效联动。
二、主营业务分析
1、概述
报告期公司实现营业收入13.49亿元，同比增长220.39%，其中主营业务收入13.10亿元，同比增长244.83%，主要原因是
本期可结转的商品房销售收入较上年同期大幅增加。由于结转收入增加，报告期公司主营业务成本9.07亿元，同比增长
270.56%；主营业务利润为1.79亿元，同比增长531.71%。
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销售费用5,302.64万元，同比增长70.56%，主要原因是商品房销售增长，营销费用增加；管理费用6,695.34万元，同比
增长3.51%，金额与上年基本持平；财务费用933.12万元，同比增长931.54%，主要原因是本期费用化利息支出增加。
报告期公司现金流状况良好，经营活动产生现金流量净额3,031.10万元，上期为-83,424.91万元，主要原因是销售商品房
收入增长以及销售资金回笼情况较好，以及本期土地出让金的支出减少；投资活动产生的现金流净额-26,454.62万元，同比
减少334.27%，主要是投资玉柴船舶动力股份有限公司股权；筹资活动产生的现金流量净额为3,794.62万元，同比减少90.70%，
主要原因系本期借款减少，还款增加。
截至2015年12月31日，公司总资产50.41亿元，同比增长11.33%，归属上市公司股东所有者权益16.96亿元，同比增长
8.72%，资产负债率66.06%，处于稳健水平。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,349,018,042.74 100% 421,053,061.32 100% 220.39%
分行业
房地产业 1,309,541,077.00 97.07% 379,763,530.00 90.19% 244.83%
其他 39,476,965.74 2.93% 41,289,531.32 9.81% -4.39%
分产品
商品房 1,309,541,077.00 97.07% 379,763,530.00 90.19% 244.83%
其他 39,476,965.74 2.93% 41,289,531.32 9.81% -4.39%
分地区
珠海 1,265,079,016.74 93.78% 421,053,061.32 100.00% 200.46%
威海 83,939,026.00 6.22%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 1,309,541,077.00 906,695,417.60 30.76% 244.83% 270.56% -4.81%
分产品
商品房 1,309,541,077.00 906,695,417.60 30.76% 244.83% 270.56% -4.81%
分地区
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珠海 1,225,602,051.00 837,110,536.57 31.70% 222.73% 242.12% -3.87%
威海 83,939,026.00 69,584,881.03 17.10% 17.10%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2015 年 2014 年 同比增减
销售量 平方米 164,965 54,516 202.60%
房地产业 生产量 平方米 191,476
库存量 平方米 75,968 49,457 53.60%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2015年生产量较上期增加191,476平方米，销售量较上期增加110,449平方米，主要原因系增加三个项目的竣工、销售。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2015 年 2014 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 房地产开发 906,695,417.60 96.61% 244,684,338.04 86.11% 270.56%
物业管理、建筑
其他 31,816,262.44 3.39% 39,470,293.47 13.89% -19.39%
工程等
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
