广东世荣兆业股份有限公司 2014 年年度报告全文
广东世荣兆业股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
广东世荣兆业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
张世明 董事 出差 严军
张陶伟 董事 工作原因 龙隆
郑丽惠 独立董事 出差 张曜晖
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2015 年 03 月 15 日的公
司总股本 809,095,632 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人严军及会计机构负责人(会计主管
人员)肖义平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................... 8
第四节 董事会报告.......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 24
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 37
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 38
第九节 公司治理.............................................................................................................................. 44
第十节 内部控制.............................................................................................................................. 49
第十一节 财务报告.......................................................................................................................... 51
第十二节 备查文件目录................................................................................................................ 131
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 广东世荣兆业股份有限公司
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重大风险提示
作为房地产开发企业，公司目前面临的主要风险是市场波动风险和项目集
中风险；公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据
目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化
而发生变更，敬请投资者注意相关风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 世荣兆业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司
公司的中文简称 世荣兆业
公司的外文名称（如有） Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE
公司的法定代表人 梁家荣
注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
注册地址的邮政编码 519180
办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼
办公地址的邮政编码 519180
公司网址 www.gdsrzy.com
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 詹华平
广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1
联系地址
区 17 号楼
电话 0756-5888899
传真 0756-5888882
电子信箱 shirongzhaoye@sohu.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
广东省工商行政管
首次注册 2000 年 12 月 28 日 4400002006348 4404021192596661 19259666-1
理局
广东省珠海市工商
报告期末注册 2013 年 06 月 27 日 440000000011199 4404021192596661 19259666-1
行政管理局
公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市，主营业务为医疗器械的生产及销
公司上市以来主营业务的变化情况（如
售；2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与
有）
经营。
公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万股，购买其持有的珠海
市斗门区世荣实业有限公司 76.25%的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社
历次控股股东的变更情况（如有）
增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已
更名为\"日喀则市世荣投资管理有限公司\"）变更为梁社增先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 广东省珠海市香洲康宁路 16 号
签字会计师姓名 李韩冰，王明丽
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 421,053,061.32 972,969,484.95 -56.72% 617,581,363.04
归属于上市公司股东的净利润
14,700,684.71 554,450,764.90 -97.35% 170,118,122.39
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
9,633,560.93 71,297,154.85 -86.49% 73,617,651.85
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-834,249,130.49 187,546,320.28 -544.82% -77,932,662.44
（元）
基本每股收益（元/股） 0.0228 0.8582 -97.34% 0.2633
稀释每股收益（元/股） 0.0228 0.8582 -97.34% 0.2633
加权平均净资产收益率 0.93% 39.91% -38.98% 16.57%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 4,527,653,402.29 3,562,292,557.15 27.10% 2,610,529,425.98
归属于上市公司股东的净资产
1,560,171,896.42 1,597,158,862.27 -2.32% 1,111,932,629.37
（元）
公司报告期末至年度报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益
金额
√ 是 □ 否
用最新股本计算的基本每股收益（元/股） 0.0182
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-33,468.00 833,519,140.25 169,093,249.60
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 550,900.00
受的政府补助除外）
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -58,337.46 -589,972.66 1,505,191.11
其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,556,596.02 9,212,427.82 国债逆回购投资收益
减：所得税影响额 1,757,323.64 211,423,309.54 43,828,538.54
少数股东权益影响额（税后） 191,243.14 147,564,675.82 30,269,431.63
合计 5,067,123.78 483,153,610.05 96,500,470.54 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期，公司在坚持稳健经营的基础上，适时灵活应对政策、行业、区域变化，全力推进公司业务的发展：
1、根据资本市场环境变化，适时启动资产注入事项，即发行股份购买控股股东之关联方梁家荣先生所持有的公司控股
子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称“世荣实业”）23.75%股权。该项工作既可以完成梁家荣先生对上市公司及
其他投资者的承诺，更重要的是增强了公司的盈利能力：世荣实业是公司目前最主要的利润来源，其23.75%少数股东权益
纳入上市公司后无疑会增厚上市公司的利润和净资产；同时，这剩余的世荣实业23.75%股权注入上市公司后，彻底解决了
这方面原来存在的关联方问题，对公司的经营运作会产生很大的正面效应。本次收购世荣实业少数股东股权，公司以发行股
份作为对价，对公司的现金也不产生影响，使公司资金能够最大程度地用于生产经营活动。本次发行股份购买资产事项已于
2015年1月27日获得中国证监会正式核准，并于2015年3月4日实施完毕。
2、加快对现有项目的开发销售。报告期公司在继续推进总建筑面积32万平方米的蓝湾半岛（世荣作品壹号）1-5期建设
的同时，新开工总建筑面积28万平方米的碧水岸二期工程建设，公司同时在建项目规模创历史新高。销售方面公司在坚持品
牌营销的基础上，积极调整营销策略、大力拓展营销渠道，加大港澳及其他区域营销力度，报告期公司在继续加快蓝湾半岛
1-2期销售的基础上（截至报告期末基本售罄），于2014年6月开始销售蓝湾半岛3期，于2014年9月开始销售蓝湾半岛4-5期，
全年共实现合同销售额7.6亿元，销售回款10亿元。公司异地合作项目——位于威海市环翠区的水缘金座二期项目也于报告
期开工建设并开始预售，实现合同销售额4529万元。
3、加快实施多项目发展战略，增加优质土地储备。报告期公司通过参加法院拍卖的方式获得位于珠海市斗门区中兴南
路东侧建筑面积为5.3万平方米、尖峰前路建筑面积为17.4万平方米的商住用地。上述两地块位于当前的珠海市斗门区中心城
区，位置优越，同时该区域土地资源已非常稀缺，未来具有很大的开发价值。
4、在保障公司房地产业务稳健发展的前提下，启动了“横琴国际生命科学中心”项目，该项目规划用地面积约20万平方
米，计容建筑面积约40万平方米，建设内容主要包括：①建设一所三级甲等综合医院，满足本区域居民医疗保障及高端国
际医疗服务的需求；②建设先进的智能健康疗养康复中心，以粤、港、澳三地人口为主要服务对象；③建设生命科学研发
中心，引进国内外先进的生命科学研发机构，为境内外客户提供医学前沿研发成果的应用服务；④开发医学研究中心、国
际交流与会议中心等商业服务配套设施。公司通过该项目开始涉足医疗健康产业，拓展了公司的业务领域及发展空间。
二、主营业务分析
1、概述
报告期公司主营业务收入3.8亿元，同比减少59.94%，主要原因是公司调整了经营策略，着力发展精装修项目，建设工
期延长，报告期没有新增可结转项目。报告期公司预售情况良好，截至报告期末预收款项10.27亿元，为未来业绩提供了坚
实的保障。由于结转收入大幅下降，报告期主营业务成本2.45亿元，同比减少59.68%，主营业务净利润963.36万元，同比减
少86.49%。截至报告期末，公司资产负债率61.66%，显著低于同行业平均水平。
重要非经常性损益说明：报告期，公司利用资金的临时性闲置投资于国债逆回购，既保证了公司正常经营所需资金不受
影响，也提高了资金的利用效率。报告期公司投资国债逆回购取得的收益为655.66万元，占报告期公司净利润的44.6%；2013
年度，公司这一收益为921.24万元，占2013年度公司净利润的1.66%。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
前期披露的关于公司蓝湾半岛1-5期、碧水岸二期的开发销售均按计划完成；蓝湾半岛6-8期规划设计等前期工作也按计
划进行，可确保2015年中开工建设。威海合作项目于报告期开工并开始预售。中兴南路东侧和尖峰前路两地块来源于法院拍
卖，因相关法律手续尚未完成，未能在报告期完成土地过户相关手续，2015年公司将继续推动相关工作。报告期公司全力推
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动酒店项目的协商、洽谈工作，因协议内容需不断进行补充和调整，其工作量超出公司原所预计，报告期未能完成签约，预
计2015年中可完成相关工作，并展开规划设计及相关立项报批工作。北京养老地产项目已经相关民政部门批准，现正办理土
地的规划指标、权属人变更为公司控股的合资公司等相关手续。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
本报告期公司实现营业收入421,053,061.32元，较上期减少56.72%，其中，主营业务收入379,763,530.00元，较上期减少59.94%.
减少的主要原因为：本期可结转的商品房销售收入较上期减少。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量 平方米 54,516 151,935 -64.12%
房地产业 生产量 平方米 0 101,050 -100.00%
库存量 平方米 49,457 103,973 -52.43%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
公司2012年进行战略调整，为了适应市场需求，由毛坯房转化为精装房，所以2014年度无收入可结转。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 10,995,129.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.61%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 2,293,600.00 0.54%
2 第二名 2,273,150.00 0.54%
3 第三名 2,158,600.00 0.51%
4 第四名 2,138,042.00 0.51%
5 第五名 2,131,737.00 0.51%
合计 -- 10,995,129.00 2.61%
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3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产业 244,684,338.04 86.73% 606,926,236.60 96.39% -9.66%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
商品房 244,684,338.04 86.73% 606,926,236.60 96.39% -9.66%
说明
项目 2014年 2013年 同比增减
金额 占主营业务成本的比重 金额 占主营业务成本的比重
建筑安装工程费 142,666,738.07 58.31% 358,521,335.41 59.07% -0.77%
基础设施建设费 15,921,513.89 6.51% 52,543,588.96 8.66% -2.15%
合计 158,588,251.97 64.81% 411,064,924.37 67.73% -2.92%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 344,390,627.27
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 45.70%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 珠海市嘉顺建筑工程有限公司 152,341,158.27 20.21%
2 广东建粤工程有限公司 65,761,893.00 8.73%
3 国基建设集团有限公司 59,164,132.00 7.85%
4 珠海市兆丰混凝土有限公司 42,523,444.00 5.64%
江苏省第一建筑安装有限公司威海分公
5 24,600,000.00 3.26%
司
合计 -- 344,390,627.27 45.70%
4、费用
本期销售费用同比减少55.50%，主要原因为本期可结转的商品房销售收入较上期减少，各项销售费用的支出相应减少；
本期财务费用同比减少93.66%，主要原因为本期费用化的利息支出减少，同时利息收入增加。
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5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,036,784,116.58 1,296,865,167.24 -20.05%
经营活动现金流出小计 1,871,033,247.07 1,109,318,846.96 68.67%
经营活动产生的现金流量净
-834,249,130.49 187,546,320.28 -544.82%
额
投资活动现金流入小计 8,597,815.72 1,076,998,217.50 -99.20%
投资活动现金流出小计 69,514,815.69 60,689,423.79 14.54%
投资活动产生的现金流量净
-60,916,999.97 1,016,308,793.71 -105.99%
额
筹资活动现金流入小计 1,338,900,000.00 652,500,000.00 105.20%
筹资活动现金流出小计 930,816,250.81 722,985,780.61 28.75%
筹资活动产生的现金流量净
408,083,749.19 -70,485,780.61 678.96%
额
现金及现金等价物净增加额 -487,082,381.27 1,133,369,333.38 -142.98%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动产生的现金流量净额分别较上年同期减少544.82%，主要原因系本期购买土地的现金支出大幅增加；
2、投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少105.99%，主要原因系上期收到大额的股权转让款；
3、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加678.96%，主要原因系本期借款增加。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期公司实现净利润695.88万元，当期经营活动产生的现金流量净额为-83,424.91万元，差异为84,120.79万元，主要
差异项目如下：
（1）属于利润的增减项目，但没有发生现金流出，需要进行加回或减除的项目（资产减值准备、折旧与摊销、递延所
得税）
报告期公司实现的净利润中，有-456.89万元属于利润的扣减项目，但实际未发生现金流出的，需要在编制附表中加回，
主要有资产减值准备、折旧与摊销及递延所得税资产的变化。
（2）属于投资及筹资费用，但同时属于利润的增减项目，需要减除或加回的项目（处置非流动资产损益、报废损益、
公允价值变动损益、财务费用及投资损益）
报告期公司实现的净利润中，有109.36万元属于利润的增加项目，但其现金流属于投资及筹资费用的，在编制附表中减
出，主要有财务费用、投资收益。
（3）在经营现金流或净利润中单方面反映，即项目的增减只影响现金流变动而未影响净利润的变动或只影响净利润的
变动未影响现金流的变动。项目主要包括存货、经营性应收项目及经营性应付项目
2014年12月末存货比期初存货净增加120,210,77万元，其中结转销售成本金额使存货减少24,468.43万元，结转投资性房
地产及固定资产使存货减少2046.36万元，增加土地储备增加存货77,415.06万元，开发项目投入使存货增加69,310.50万元，
增减相抵净增加120,210,77万元。
经营性应收期末与期初比减少1,867.02万元，应付期末比期初增加34,570.49万元。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业 379,763,530.00 244,684,338.04 35.57% -59.94% -59.68% -0.40%
分产品
商品房 379,763,530.00 244,684,338.04 35.57% -59.94% -59.68% -0.40%
分地区
珠海 379,763,530.00 244,684,338.04 35.57% -59.94% -59.68% -0.40%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 931,562,246.32 20.57% 1,172,753,868.24 32.92% -12.35
