招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告
2016 年半年度报告
公告编号：【CMSK】2016-069
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示：
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
本公司第一届董事会 2016 年第八次临时会议审议通过了 2016 年半年度报告及摘要，公司全体董事均出席了会议。
公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人孙承铭、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人黄盛超声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
本报告涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
目录
第一节 重要提示、目录和释义.....................................................................................................................................................................1
第二节 公司简介..............................................................................................................................................................................................3
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................................................................................5
第四节 董事会报告..........................................................................................................................................................................................7
第五节 重要事项............................................................................................................................................................................................19
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................................................................................39
第七节 优先股相关情况............................................................................................................................................................................... 43
第八节 董事、监事、高级管理人员情况.................................................................................................................................................. 44
第九节 财务报告............................................................................................................................................................................................46
第十节 备查文件目录................................................................................................................................................................................. 177
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
招商地产 指 招商局地产控股股份有限公司
金域融泰 指 深圳金域融泰投资发展有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
广州万尚 指 广州市万尚房地产有限公司
北京广盈 指 北京广盈房地产开发有限公司
天津招商泰达 指 天津招商泰达投资有限公司
佛山招商九龙仓 指 佛山招商九龙仓房地产有限公司
招商创业 指 深圳市招商创业有限公司
坪山招商地产 指 深圳坪山招商房地产有限公司
南油集团 指 深圳市南油（集团）有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称：招商蛇口
股票代码：001979
股票上市证券交易所：深圳证券交易所
公司中文名称:招商局蛇口工业区控股股份有限公司
中文简称：招商蛇口
公司外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD
公司外文名称缩写：CMSK
公司法定代表人：孙承铭
二、联系人和联系方式
董事会秘书：刘宁
证券事务代表：陈江
联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
电话号码：0755-26819600
传真号码：0755-26818666
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
三、其他情况
1、公司联系方式
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场
注册地址邮政编码：518000
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
办公地址邮政编码：518067
公司网址：www.cmsk1979.com
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
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3、注册变更情况
公司注册登记日期和地点、统一社会信用代码等注册情况在报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
4、其他有关资料
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：中信证券、招商证券
保荐机构办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田
路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）
保荐代表人姓名：张锦胜、吴仁军（中信证券）；王大为、刘光虎（招商证券）
保荐机构持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：中信证券、招商证券
财务顾问办公地址：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座（中信证券）、广东省深圳市福田区益田
路江苏大厦 A 座 38－45 楼（招商证券）
财务顾问主办人姓名：陈健健、成希（中信证券）；王大为、章毅（招商证券）
财务顾问持续督导期间：2015 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 31 日
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
本报告期
本报告期 上年同期
比上年同期增减
营业收入（元） 21,248,182,774.68 19,099,693,233.90 11.25%
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,829,765,396.74 1,795,234,973.98 113.33%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
3,574,365,643.69 1,443,255,440.81 147.66%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -6,255,256,776.88 -8,065,778,640.59 22.45%
基本每股收益（元/股） 0.48 0.33 45.45%
稀释每股收益（元/股） 0.48 0.33 45.45%
加权平均净资产收益率 7.94% 10.79% 减少 2.85 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年度末
上年度末增减
总资产（元） 224,187,952,971.51 210,899,226,412.99 6.30%
归属于上市公司股东的净资产（元） 48,466,320,958.66 46,628,326,410.31 3.94%
注：2015 年 12 月 30 日，本公司完成换股吸收合并招商地产，上年同期利润表依据会计准则编制，净利润数为本公司完成
换股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对公司经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径（即视同 2015
年 1 月 1 日本公司已完成换股吸收合并招商地产），相关项目的对比变动情况如下：
本报告期
本报告期 上年同期
比上年同期增减
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,829,765,396.74 2,827,436,065.41 35.45%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 3,574,365,643.69 2,394,671,815.02 49.26%
每股收益（元/股） 0.48 0.38 26.32%
加权平均净资产收益率 7.94% 8.85% 减少 0.91 个百分点
截至披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 7,904,092,722
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.48
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二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
不适用
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 103,936,596.33 转让合营公司股权收益
计入当期损益的政府补助 10,459,631.38 各类专项补贴
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 185,765,957.81 对投资项目的利息收入
处置可供出售金融资产取得的投资收益 179,847,394.76 转让参股公司股权收益
对外委托贷款取得的损益 56,840,760.28 对投资项目委托贷款利息收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 765,413.09
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -625,102,427.05 公允价值计量的长期投资增值转销
减：所得税影响额 -71,910,908.87
少数股东权益影响额（税后） -270,975,517.58
合计 255,399,753.05 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目包括：
1)以前年度本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主
要为存货评估增值，控制权变更日，已一次性作为非经常性损益计入当期投资收益。本报告期按该公司实际结转的存货面积
占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股权投资增值 7,220,795.81 元。
2）2015 年，本公司取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表，并对其可辨认净资产按公允价值进
行计量。其可辨认净资产的公允价值主要为存货评估增值，控制权变更日已按照本公司持股比例一次性作为非经常性损益计
入当期投资收益，本报告期按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比例，相应转销存货评估增
值 617,881,631.24 元(扣除所得税及少数股东损益后净额为 157,559,815.96 元)。
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第四节 董事会报告
一、概述
一、市场形势分析
今年是“十三五”规划的开局之年，中国经济保持了稳中向好的发展态势。供给侧结构性改革全面启动，“一带一路”、
“自贸区”、“国企改革”等国家战略深入推进，积极的财政政策和稳健的货币政策为塑造经济转型的新动力提供了坚定的保
障。
传统房地产市场分化加剧。核心一、二线城市地王频现，住宅销售成交量价齐创历史新高，而部分二线及多数三、四线
城市库存压力依然严峻。房地产市场的结构性变革也在持续发生，中小房企转型退出，收购兼并、跨界合作成为品牌房企发
展的常态。
一、二线城市作为产业转型升级的主导者和承接者，迎来城市功能和人们生活方式的迭代。新技术、新产业、新业态、
新模式不断涌现和壮大，聚合政府、企业、社会等多方资源和创新要素的自贸区、产业园区以及产业新城成为推动城市转型
发展的重要引擎。
邮轮产业以其强大的经济拉动能力和产业吸附能力成为带动港口城市经济增长、转型升级的重要途径，上海、天津、深
圳和青岛 4 个邮轮旅游发展实验区相继获批设立。发展邮轮经济已成为国家的战略方向，邮轮产业在中国快速发展也已蓄势
待发。
二、公司经营和管理情况
公司 2015 年 12 月 30 日重组上市后，于 2016 年 2 月初即实现合署办公，随即开展了一系列融合融效的工作。半年来，
公司梳理并制定了最新的发展战略，按业务发展需要调整了组织架构，重塑了新企业文化，构建了新的品牌体系，为生产经
营提供了良好的组织保障。在加快管理融合的同时，公司也在不断强化项目开发能力、培养运营服务能力和资产管理能力，
以“区域聚焦、城市深耕、转型发展”等策略融合开展社区、园区以及邮轮三大业务。
公司社区开发与运营能力持续提升。报告期内，招商蛇口实现签约销售额 308 亿元，签约销售面积 195 万平米，分别同
比增长 59%和 30%。遵循“城市深耕”的策略，上半年公司成功在北京、南京等重要城市获取 10 宗优质项目，扩充项目资
源 226 万平米，总地价 237 亿元，其中权益地价 153 亿元。为更好的满足市场和客户的需求，提升产品品质，公司推行了“精
匠行动”，未来将迅速增加精装房的比例。
园区板块保持稳健发展，投资性物业的出租收入达 9.22 亿元，同比增长 8.78%。报告期内，公司建设运营的蛇口网谷
成为国务院首批“双创”示范基地，“网谷”“意库”等主题园区的拓展有序推进。以“蛇口”为模板，在核心一二线及其近
郊城市建设运营大型园区综合开发项目是园区业务发展的重要方向，公司乃至招商局集团均致力促进此类项目的拓展，目前
多个项目在推进中。
前海土地整备取得实质性进展。报告期内，公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局签署了框架协议，将以本公
司控股的平台公司为主体，与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司组建股权比例为 50:50 的合资公司，通过合资公司
加快推进前海 2.9 平方公里的土地整备和开发建设，探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式。目前，
招商蛇口正以公司利益最大化为原则就合作细节和路径与相关方在紧张有序地谈判。
5 月中旬，国家旅游局同意在深圳市南山蛇口工业区太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”，实验区占地面积 9.4 平方
公里。实验区的确立有助于公司在邮轮产业发展中享受政策红利，以邮轮母港建设为核心，全力打造集旅游运营、餐饮购物、
免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。报告期内，公司与云顶香港签署战略合作协议，确定丽
星邮轮的“处女星”号将于 2016 年 11 月 13 日开始以蛇口太子湾为母港开展运营，此外“银影”号高端邮轮也已确定将于
2017 年 1 月份开始深圳太子湾母港的航线运营，目前相关航线均已开始售票。
创新不仅是对公司三大主营业务板块的融合与提升，更是公司战略实施的重要促进。基于公司自身的特点，从不断满足
客户全生命周期中最重要的教育、医疗及健康管理、养老服务等的大额支付刚需出发，公司不断加强在教育、养老健康、社
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区服务等创新产业领域的探索。报告期内，各项创新业务全面落地开花。与 G30 国际教育集团签署战略合作协议，将国际
学校落地到前海片区；美伦健康中心的高端体检服务已趋成熟，广州金山谷养老公寓及高端护理院已完成封顶。
公司资金管理能力继续保持行业领先水平。在相对宽松的货币政策下，公司积极调整借款期限结构，补充优质资金并严
格控制资金成本。此外，公司大比例置换借款币种以降低汇率风险，大力拓展直接融资渠道，启动 150 亿元公司债券的发行，
下半年将寻找合适的市场窗口进行首期发行。
报告期内，根据新的战略定位公司发布了全新的品牌体系，“招商蛇口”成为公司主品牌。未来将以“城市升级引领者”
为定位，以“用对待生命成长的方式升级城市”为使命，坚持“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”的
品牌理念，打造“城市生长的力量”。新品牌体系是对“家在情在”的内涵延续，也是“招商血脉，蛇口基因”的精神传承，
表达了公司带给未来城区开发的全新思考和战略升级转型的决心。
公司的经营管理能力赢得市场和业内广泛认可。2016 年上半年，公司第二次荣获“盖洛普全球最佳敬业组织”奖；获
得 2016 年物业行业 TOP100 企业榜单 3 项大奖；荣获由《经济观察报》主办的“第十三届中国蓝筹地产年会”颁发的“中
国蓝筹地产企业”；2016 中国优秀房地产上市公司 TOP10 系列奖项的前三甲等多项大奖。
三、对下半年经营环境的预测与经营思路
中国经济依然处于结构调整，增长方式转变的过程中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，经济下行压力依然较大。
传统的房地产行业长周期增速持续放缓，在区域分化格局延续下，因城施政去库存的政策将继续推进。随着政策的逐步落地，
房地产金融将迎来巨大机遇。产融互动将有效盘活存量资产，并为园区发展及产业聚集带来新的通路。
转型发展是新常态下企业生存的必由之路。在瞬息万变的互联网时代，商业的成功取决于一个企业是否拥有引领变革的
决心，以及是否对行业发展、自身资源禀赋、利益相关方的需求有清晰的认识，进而制定适合自己的战略目标及发展路径。
于招商蛇口而言，在“十三五”规划的战略牵引下，我们已踏上成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商的转型征
程。
下半年公司社区板块将坚持差异化营销策略，通过散售、整售并举的方式提升资产的运营效率，促进年度销售计划的实
现并进一步调整优化未来存货结构。公司将继续多渠道获取优质资源，关注战略重镇型城市的土地市场，推进盘活中外运长
航存量土地的工作，并积极寻求市场上各类并购机会。此外，公司将稳健海外拓展，重点关注经济发展潜力较大及“一带一
路”沿线的国家及地区。
园区板块方面，公司将进一步优化并落实前海土地整备实施方案，制定详细的开发及产业发展计划，让市场更清晰地看
到公司的价值。适时引入优秀的合作伙伴加快太子湾片区的开发建设，提升这一国际级邮轮母港的整体价值。
邮轮板块除了巩固迅隆船务市场地位及提高蛇口客运码头的运营服务外，公司将从邮轮中心建设、邮轮航线设计、航线
销售、船供以及通关等各方面开展工作确保太子湾邮轮母港于 11 月中旬顺利开港。
实现转型发展新突破。持续完善一、二线城市结构布局和重点商业项目推进；持续推进轻资产平台的打造，如园区运营
服务平台以及产融结合的房地产基金管理平台。此外，公司将大力开展房地产金融领域的合作，实现产融结合，探索存量资
产证券化的途径，有序盘活存量资产，提升运营管理效率。
随着公司战略转型推进，公司将持续优化组织架构，调整管理及决策机制，加强人才配备。下半年，公司将成立“城市
创新研究院”“产业研究院”和“创新及产业发展中心”，以园区及产业新城开发与运营为核心，快速提升公司在产品研发、
产业聚集和产业导入上的综合实力。公司将加快放权，做实区域管理公司，缩短决策链条，节约管理成本并提高管理效率。
在上半年对原有人才队伍进行整合调整基础上进一步增加创新人才配备，为转型发展提供有力的人才保障。
二、主营业务分析
2016 年上半年，公司实现营业收入总额 2,124,818.28 万元，同比增长 11.25%，实现归属于上市公司股东净利润 382,976.54
万元，同比增长 113.33%。2015 年本公司完成换股吸收合并招商地产，上年同期会计口径净利润已剔除原招商地产少数股东
损益。对上年同期净利润同口径调整后，报告期归属上市公司股东净利润同比增长 35.45%；基本每股收益 0.48 元/股，同比
增长 26.32%。
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主要财务数据同比变动情况
单位：万元
项目 2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日 同比增减 变动原因
应收票据 724.00 3,586.86 -79.82% 票据承兑
售楼款及工程管理费
应收账款 27,312.26 9,690.32 181.85%
增加
预付款项 603,472.35 86,581.32 597.00% 预付土地款增加
应收联、合营往来款增
其他应收款 2,422,771.02 1,752,847.15 38.22%
加
其他流动资产 683,704.63 520,268.17 31.41% 预缴税金增加
应付职工薪酬 49,077.94 106,709.72 -54.01% 支付 2015 年度奖金
应交税费 146,060.34 295,280.57 -50.54% 支付的税金增加
应付利息 66,741.82 49,944.95 33.63% 计提的银行借款利息
一年内到期的长期借
一年内到期的非流动负债 899,146.69 550,197.19 63.42%
款重分类增加
项目 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,124,818.28 1,909,969.32 11.25%
营业成本 1,405,535.99 1,233,556.97 13.94%
销售费用 40,581.20 38,692.54 4.88%
管理费用 45,071.46 45,931.71 -1.87%
财务费用 50,918.75 43,119.49 18.09% 汇兑损失增加
主要系深圳“梦工厂大
投资收益 170,858.81 46,333.55 268.76%
厦”项目转让收益
所得税费用 134,925.91 114,858.44 17.47%
研发投入 1,098.89 954.21 15.16% 研发项目投入增加
经营活动产生的现金流量净额 -625,525.68 -806,577.86 22.45% 销售回款增加
收回投资收到现金减
投资活动产生的现金流量净额 50,177.64 87,366.37 -42.57%
少
筹资活动产生的现金流量净额 -48,242.70 915,172.42 -105.27% 借款减少
三、主营业务构成情况
单位：万元
毛利率比
营业收入比 营业成本
上年同期
项目 营业收入 营业成本 毛利率 上年同期增 比上年同
增减百分
减 期增减
点
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分行业
社区开发与运营 1,697,341.84 1,247,519.79 17.65% 27,628.65 175,851.62 -5.39
园区开发与运营 410,213.05 150,635.24 57.10% 187,126.64 -3,914.71 22.58
邮轮产业建设与运营 17,263.39 7,380.96 57.10% 93.67 42.11 0.52
分地区
华北区域 601,903.10 448,098.73 14.79% 391,911.50 282,153.52 4.55
华中区域 133,550.63 107,109.16 12.33% -102,564.54 -72,156.42 -3.52
华东区域 499,577.86 420,751.81 9.67% -75,180.14 -3,963.72 -6.99
华南区域 354,590.65 258,213.42 18.06% -85,035.89 27,883.44 -13.91
深圳区域 513,389.42 153,688.40 62.66% 80,721.40 -64,607.59 21.72
海外 21,806.62 17,674.47 18.95% 4,996.63 2,669.79 8.21
注：1、上表中毛利率为扣税后毛利率。
2、报告期内，公司坚持集中资源发展重点物业的经营策略，销售了在蛇口等区域部分持有多年的经营性物业，得益于
该等片区资产价值的提升，及土地确权收益的实现，本年园区开发与运营板块的毛利率同比有较大幅度上升。
3、由于各区域每年结转的房地产产品类型不同，毛利率水平会随之波动。
四、核心竞争力分析
公司的实际控制人招商局集团旗下拥有涉及港口及交通运输、房地产、金融三大领域的一批优秀公司，有助于公司加强
合作与并购、多渠道低成本地获取项目资源和资金来源，实现内部资源互补；集团在全国乃至世界范围有较大的影响力和号
召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机会，丰富内外部资源构建公司独特的竞争优势。
经过三十多年建设运营深圳蛇口，公司已经具备了丰富的城区和产业园综合开发运营经验，培养了专业且经验丰富的管
理团队，形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。目前公司已布局全球 35 个城市，除公开市场取得的土
地外，还在前海蛇口自贸片区内拥有大量土地储备，具有独特的政策优势，独特的战略资源优势，为公司未来的持续发展提
供了保证。
创新精神于招商蛇口与生俱来，“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。在产业结构调整，企业转
型升级的大背景下，继续弘扬探索创新精神是公司未来成功的关键因素。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（万元） 上年同期投资额（万元） 变动幅度
57,914.93 48,392.57 19.68%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告
深圳前海蛇口自贸区供电有限公司 供电 36.00%
苏州晟铭房地产开发有限公司 房地产 30.00%
深圳前海葡萄酒创新
