银亿房地产股份有限公司
2013 半年度报告
2013 年 8 月 28 日
银亿房地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管
人员)李春儿声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
银亿房地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
目 录
第一节 重要提示、目录和释义................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要............................................................................. 8
第四节 董事会报告................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况................................................................................... 23
第七节 董事、监事、高级管理人员情况............................................................... 25
第八节 财务报告 ....................................................................................................... 26
第九节 备查文件目录............................................................................................. 101
银亿房地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司/本公司/银亿股份/上市公司 指 银亿房地产股份有限公司（原名甘肃兰光科技股份有限公司）
兰光经发 指 深圳兰光经济发展公司，公司原控股股东
宁波银亿控股 指 宁波银亿控股有限公司，公司控股股东
银亿集团 指 银亿集团有限公司，公司控股股东之控股股东
宁波银亿房产 指 宁波银亿房地产开发有限公司，公司全资子公司
西部创新投资 指 西部创新投资有限公司，公司全资子公司
宁波银亿建设 指 宁波银亿建设开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿置业 指 宁波银亿置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波荣耀置业 指 宁波荣耀置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
镇海银亿房产 指 宁波市镇海银亿房产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿世纪投资 指 宁波银亿世纪投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波矮柳置业 指 宁波矮柳置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
象山银亿房产 指 象山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
舟山银亿房产 指 舟山银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
鲁家峙投资 指 舟山鲁家峙投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
玉环银亿房产 指 玉环银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
上海庆安置业 指 上海庆安置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海诚佳置业 指 上海诚佳房地产置业有限公司，宁波银亿房产控股子公司
南京中兆置业 指 南京中兆置业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银嵘房产 指 南京银嵘房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿房产 指 南昌市银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿房产 指 沈阳银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆银亿房产 指 大庆银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
江北银亿房产 指 宁波江北银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
北京同景投资 指 北京同景兴业投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
舟山新城房产 指 舟山银亿新城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银隆咨询 指 宁波银隆商业管理咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银策销代 指 宁波银策房地产销售代理服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿物业 指 宁波银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿房地产股份有限公司 2013 半年度报告全文
大庆银亿物业 指 大庆银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
沈阳银亿物业 指 沈阳银亿万万城物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿物业 指 南京银亿物业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银尚广告 指 宁波银尚广告传媒有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿同进 指 上海银亿同进置业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银亿筑城 指 宁波银亿筑城房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚银亿房产 指 余姚银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银洲星国际 指 新疆银洲星国际商贸城有限公司，宁波银亿房产控股子公司
海尚大酒店 指 宁波海尚大酒店有限公司，宁波银亿房产全资子公司
上海银亿物业 指 上海银亿物业服务有限公司，宁波银亿房产全资子公司
余姚商业管理 指 余姚银亿商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
通达商业管理 指 宁波银亿通达商业管理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
海尚酒店投资 指 宁波银亿海尚酒店投资有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南京银亿建设 指 南京银亿建设发展有限公司，宁波银亿房产全资子公司
银亿永茂房产 指 宁波银亿永茂房地产开发有限公司，宁波银亿房产控股子公司
呼伦贝尔银亿 指 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
南昌银亿物业 指 南昌银亿物业有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波江东银亿 指 宁波江东银亿房地产开发有限公司，宁波银亿房产全资子公司
宁波银乾销代 指 宁波银乾房地产销售代理有限公司，宁波银亿房产全资子公司
大庆同景咨询 指 大庆同景投资咨询有限公司，宁波银亿房产全资子公司
新港湾投资 指 海口新港湾投资发展有限公司，宁波银亿房产控股子公司
宁波中元房产 指 宁波中元房地产开发有限公司，公司参股企业
银亿永盛房产 指 宁波银亿永盛房地产开发有限公司，公司联营企业
银亿海港房产 指 宁波银亿海港房地产开发有限公司，公司联营企业
余姚伊顿房产 指 余姚伊顿房产房地产开发有限公司，公司联营企业
公司向宁波银亿控股有限公司发行股份购买其持有的宁波银亿房地
重大资产重组 指
产开发有限公司 100%的股权
元 指 中华人民共和国法定货币单位\"元\"
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 银亿房地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 银亿股份
公司的外文名称（如有） YINYI REAL ESTATE CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）YINYI REAL ESTATE
公司的法定代表人 熊续强
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李笛鸣 赵姝
广东省深圳市福田区振华路 56 号兰光大 浙江省宁波市江北区人民路 132 号银亿
联系地址
厦 18 楼 外滩大厦 5 楼
电话 （0755）83220636 （0574）87653687
传真 （0755）83321624 （0574）87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 1,604,405,746.56 723,430,978.23 121.78%
归属于上市公司股东的净利润（元） 198,141,771.02 177,840,242.24 11.42%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
197,600,167.13 156,027,241.60 26.64%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -366,057,530.32 -314,580,144.08 -16.36%
基本每股收益（元/股） 0.23 0.21 9.52%
稀释每股收益（元/股） 0.23 0.21 9.52%
加权平均净资产收益率（%） 5.17% 5.72% -0.55%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 19,891,017,647.55 18,770,674,750.27 5.97%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,929,343,562.73 3,731,731,458.69 5.30%
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20 号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
二、境内外会计准则下会计数据差异
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -486,987.30
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
3,750,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
213,372.20
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,819,563.54
减：所得税影响额 110,862.29
少数股东权益影响额（税后） 4,355.18
合计 541,603.89 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关
水利建设专项资金 1,153,542.10
项目，故将其界定为经常性损益。
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第四节 董事会报告
一、概述
2013 年上半年，国内外经济环境仍然错综复杂，但在稳增长、调结构、促改革的基调下经济运行总体平稳，房地产市
场基本延续去年下半年以来的回暖态势。据国家统计局统计数据显示，2013 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 36828 亿元，
同比增长 20.31%，其中住宅投资增长 20.82%，占房地产开发投资的比重为 68.50%；全国商品房销售面积 51433 万平方米，
同比增长 28.70%，其中住宅销售面积增长 30.39%；全国商品房销售额 33376 亿元，同比增长 43.16%，其中住宅销售额增长
46.02%；房地产开发企业到位资金 57225 亿元，同比增长 32.07%。
上半年在国家对房地产行业持续宏观调控的形势下，公司通过不断推进和完善标准化体系建设、加快开发速度、合理控
制成本、加大销售力度等举措，较好的完成了半年度经营指标。报告期内，公司实现营业收入 16.04 亿元，较上年同期增长
121.78%；实现营业利润 2.80 亿元，较上年同期增长 44.40%；实现归属于母公司所有者净利润 1.98 亿元，较上年同期增长
11.42%。
目前来看，房地产行业的长期发展趋势已经逐步变化，市场供应逐步转向消费主导，开发建设转向工业化、信息化和低
碳化。基于上述判断，面对不断变化的市场环境，下半年公司将积极调整经营发展策略，通过对比找差距、转变工作思路、
提升能力、突破拐点、强化和规范管理、提升集团化综合管控能力，确保年度经营指标的顺利完成。
二、主营业务分析
1、主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
主要系本期海悦花苑、银亿海悦庭二期、银亿
营业收入 1,604,405,746.56 723,430,978.23 121.78%
上尚城等项目交付所致。
主要系本期结算规模增加而结算项目毛利较
营业成本 1,136,865,163.16 324,127,979.17 250.75%
同期下降综合影响所致。
销售费用 50,323,051.04 40,306,283.42 24.85% -
管理费用 144,953,434.06 131,965,601.50 9.84% -
财务费用 25,708,846.21 2,519,698.13 920.31% 主要系本期酒店运营流动借款增加所致。
所得税费用 69,374,728.40 50,643,101.28 36.99% 主要系本期利润总额增加所致。
经营活动产生的
-366,057,530.32 -314,580,144.08 -16.36% -
现金流量净额
投资活动产生的 主要系本期出售兰光大厦 B、C 座及其他资产
330,314,478.62 -127,253,444.56 359.57%
现金流量净额 所致。
筹资活动产生的
-300,329,496.16 264,359,592.27 -213.61% 主要系本期偿还债务所支付的现金增加所致。
现金流量净额
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现金及现金等价
-336,072,547.86 -177,473,996.37 -89.36% 主要系本期偿还债务所支付的现金增加所致。
物净增加额
2、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
√ 适用 □ 不适用
在公司于2011年5月12日披露的《发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）》中提及“宁波银亿控股对注入到公
司的宁波银亿房产2010年-2013年的经营业绩作出了如下承诺：宁波银亿房产2010年-2013年实现的归属于母公司所有者的净
利润分别不低于50,883.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波银亿房产于本次重组完成后经会计师
审计的2010至2012年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至2013年度实
际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波银亿控股同意上市公司以总价人民币
1.00元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波银亿控股认购的上市公司非公开发行股
份数。”
截至报告期末，宁波银亿房产实现并超过了2010年、2011年、2012年承诺的经营业绩。按照业绩承诺，宁波银亿房产2013
年应实现的归属于母公司所有者的净利润不低于60,600.02万元。
4、公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
（1）净利润：上半年实现归属于母公司的净利润1.98亿元，完成全年度计划（6.06亿元）的32.67%。
（2）开发建设情况：上半年实际开发建设面积231.15万㎡，完成全年度计划（286.72万㎡）的80.62%。
①开工：上半年实际新开工面积69.09万㎡，占全年度计划新开工面积（124.85万㎡）的55.34%，其中上郡（云龙项目）、
徐汇酩悦、诚品大厦、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期顺利开工。
②竣工：上半年实际竣工面积54.16万㎡，占全年度计划竣工面积（94.28万㎡）的57.45%，其中海悦庭二期、金域华府、
晴园二期全部竣工，上尚城一期部分竣工。
（3）开盘情况：上半年新开盘徐汇酩悦、格兰郡（万万城四期）、上尚城三期三个楼盘。
5、报告期内公司主要项目开发情况
报告期内，公司及子公司主要在开发和已开发项目共17个，开发建设面积231.15万㎡，其中在建面积107.89万㎡，新开
工面积69.09万㎡，竣工面积54.16万㎡。
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2013 年上半年开发情况 2013 年上半年销售情况
总建筑
土地面积 可售面积
序号 项目公司 项目名称 位置 类型 开发状况 面积 在建面积 新开工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
（平方米） （平方米）
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元）
上郡
1 宁波银亿筑城 宁波 住宅 在开发 45,533 136,954 尚未销售 136,954
（云龙项目）
2 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 在开发 48,505 124,510 86,156 124,510 15,302 27,576
3 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 在开发 43,798 135,666 46,055 135,666 19,789 46,594
海悦庭二期（鲁
4 舟山银亿房产 舟山 住宅 已开发 55,331 96,949 75,717 96,949 1,244 1,064
家峙 C08）
银亿璞园（鲁家
5 舟山银亿房产 舟山 住宅 在开发 69,602 105,547 68,901 105,547 4,230 3,854
峙 E04-01）
鲁家峙 E04-04、
6 舟山新城房产 舟山 住宅 在开发 104,209 149,332 尚未销售 149,332
05 地块
7 上海庆安置业 银亿领墅 上海 住宅 在开发 60,449 114,076 60,235 114,076 9,274 47,337
8 上海银亿同进 徐汇酩悦 上海 住宅、商业 在开发 4,773 24,163 20,863 24,163 4,620 19,964
9 上海诚佳房产 诚品大厦 上海 商业 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308
格兰郡
10 沈阳银亿房产 沈阳 住宅 在开发 106,445 262,759 211,582 262,759 6,773 4,653
（万万城四期）
11 南昌银亿房产 上尚城一期 南昌 住宅 在开发 184,465 244,993 193,986 36,765 166,202 7,961 8,636
12 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,586 199,438 251,586 51,193 25,116
13 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 202,753 157,229 202,753 14,562 17,248
14 象山银亿房产 金域华府 象山 住宅 在开发 74,807 162,419 109,026 162,419 19,896 27,092
15 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 104,652 129,290 尚未销售 129,290
16 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 商业 在开发 5,348 32,162 尚未销售 32,162
17 银亿永盛房产 晴园二期[注] 宁波 住宅 在开发 43,479 116,050 86,571 116,050 22,145 30,499
注：“晴园二期”系本公司持有30%股权的参股子公司宁波银亿永盛房地产开发有限公司开发。
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三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房产销售 1,424,006,596.00 1,018,056,665.30 28.51% 136.21% 291.28% -28.33%
物业管理 60,112,405.22 61,441,865.18 -2.21% 50.96% 102.31% -25.94%
其他[注] 84,408,376.51 25,494,514.94 69.80% 11.19% -21.61% 12.64%
分地区
江浙 1,114,287,523.75 722,026,326.43 35.20% 71.27% 154.98% -21.71%
江西 364,795,312.60 321,897,263.53 11.76%
黑龙江 55,274,964.84 33,350,179.08 39.66% -1.56% 4.89% -3.71%
辽宁 28,354,452.79 24,781,769.77 12.60% 558.23% 437.90% 19.55%
广东 4,944,132.12 1,687,802.09 65.86% -25.73% -38.29% 6.95%
上海 870,991.63 1,249,704.52 -43.48% -0.71% 62.10% -55.59%
注：其他收入中主要系酒店经营收入44,933,950.34元，项目管理收入23,103,509.85元，营销代理收入5,184,755.00元。
四、核心竞争力分析
（1）丰富的房地产开发经验与产品创新能力
作为专业房地产开发企业，公司拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经近二十年的成功运作，
凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达400多万㎡，为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品创新，
走精品路线，形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑区域楼
市，塑造出了全新的城市风景，是建筑与品质的先行者，并得到了众多消费者的认可和厚爱，多次荣获全国性奖项与荣誉。
（2）标准化的管理体系与集团化的管控制能力
公司经过多年的发展，公司逐步实施了成本、合约、运营、营销、工程等各专业线的标准化管理，并导入ERP管理系统，
通过信息化手段实现管理标准化体系在项目运营中的有效实施，构建了集团化管控体系。
（3）良好的品牌优势与品牌效应
目前银亿品牌已经在全国建立了一定知名度与行业地位，尤其是在宁波、南京、南昌、大庆等重点城市都具有广泛的知
名度和较高的美誉度，在行业内、社会上具有一定的影响力。银亿品牌优势为公司的项目开发、异地扩张等奠定了较好的基
础，具有了一定的品牌复制和连锁经营的能力。良好的品牌也使得公司楼盘的定价能力、销售速度等均高于同地段其它项目。
（4）初步完成全国性布局，具备较强的可持续发展能力
公司是宁波本土企业中进行异地开发城市最多、规模最大的房地产开发企业。自2003年以来，公司按照“立足宁波，跨
区域发展”的发展思路，调整土地储备构成，实现了跨越式发展，已进入规模化发展阶段。开发区域从宁波稳步扩展到上海、
南京、南昌等长三角城市群和沈阳、大庆等近十个一、二线城市，初步完成了区域布局，优化了产品结构和区域分布，具有
较强的可持续发展能力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
1,500,000.00 36,000,000.00 -95.83%
