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中南建设:2018年年度报告 下载公告
公告日期:2019-04-23

江苏中南建设集团股份有限公司

2018年度报告

2019年04月

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。

公司董事长、总经理陈锦石,董事、财务总监孙三友声明:保证2018年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

孙三友董事因个人原因没能亲自出席本次董事会,授权辛琦董事出席会议并行使表决权,其他董事均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。

本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工,需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关披露要求。

公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为:以现有总股份3,709,788,797股为基数,向全体股份每10股派发现金红利1.20元(含税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本,预计共计派发现金红利445,174,655.64元。

目录

第一节 重要提示、目录和释义 ...... 1

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节 公司业务概要 ...... 7

第四节 经营情况讨论与分析 ...... 8

第五节 重要事项 ...... 35

第六节 股份变动及股东情况 ...... 45

第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 48

第八节 公司治理 ...... 52

第九节 公司债券相关情况 ...... 56

第十节 财务报告 ...... 56

第十一节 备查文件目录 ...... 262

释义

释义项释义内容
中南建设、本公司、本集团江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地本公司房地产业务主体
PPPPublic-Private-Partnership的字母缩写,是指政府与私人组织之间,为了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
证监会中国证券监督管理委员会
深交所深圳证券交易所
《公司法》《中华人民共和国公司法》
《公司章程》《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
指定媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
报告期2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
如无特殊说明,指人民币元
M2平方米

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称中南建设股票代码000961
股票上市证券交易所深圳证券交易所
公司的中文名称江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称中南建设
公司的外文名称Jiangsu Zhongnan Construction Group Co., Ltd.
注册地址江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码226124
办公地址上海市长宁区天山西路1068号A栋9楼
办公地址的邮政编码200335
公司网址www.zhongnangroup.cn
电子信箱zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

二、联系人和联系方式

董事会秘书
姓名梁洁
联系地址上海市长宁区天山西路1068号A栋9楼
电话0513-68702888
传真021-61929733
电子信箱zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn

三、信息披露及备置地点

公司选定的信息披露媒体的名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、巨潮资讯网
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点公司证券部

四、注册变更情况

组织机构代码91320600MA1M9AEW6B
公司上市以来主营业务的变化情况(如有)无变更
历次控股股东的变更情况(如有)无变更

五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称致同会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层
签字会计师姓名曹阳、王娟

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间
国泰君安证券股份有限公司上海银城中路168号上海银行大厦傅冠男、孙兴涛2016年4月-

六、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据:是

单位:元

2018年2017年本年比 上年增减2016年
调整前调整后调整后调整前调整后
营业收入(元)40,110,125,872.4930,552,327,467.2130,552,327,467.2131.28%34,439,585,805.0934,439,585,805.09
归属于上市公司股东的净利润(元)2,193,097,869.05602,661,579.89687,306,001.95219.09%338,572,446.19468,440,729.55
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净1,635,717,963.91110,247,619.10110,247,619.10850.64%367,026,388.74367,026,388.74
利润(元)
经营活动产生的现金流量净额(元)19,431,577,810.37-2,937,934,501.38-2,937,934,501.38-761.40%-4,500,049,273.39-4,500,049,273.39
基本每股收益(元/股)0.59120.16250.1853219.05%0.11610.1606
稀释每股收益(元/股)0.59120.16250.1853218.02%0.11610.1606
加权平均净资产收益率13.25%4.39%3.82%增加9.43个百分点3.22%3.73%
2018年末2017年末本年末比 上年末增减2016年末
调整前调整后调整后调整前调整后
总资产(元)235,694,087,022.33175,004,092,810.76176,896,354,744.6533.24%117,135,456,733.57118,842,312,163.07
归属于上市公司股东的净资产(元)17,398,333,533.7714,052,410,749.2815,470,393,446.3712.46%13,488,839,603.1414,768,981,175.26

注:过去公司对投资性房地产的后续计量采用成本模式,随着公司业务的发展,公司持有的投资性房地产数量增加。很多投资性房地产的市场价值和成本之间都有较大偏差,成本计量模式越来越不能准确反映公司的财务状况。根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》,公司第七届董事会第三十六次会议及第七届监事会第十一次会议审议通过《关于投资性房地产应用公允价值计量会计政策的议案》,决定自 2018年10月 1日起对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量模式,以前年度财务数据按规则相应调整。截止披露前一交易日的公司总股本:

截止披露前一交易日的公司总股本(股)3,709,788,797
用最新股本计算的全面摊薄每股收益(元/股)0.5912

是否存在公司债√ 是 □ 否公司是否存在最近两年连续亏损的情形□ 是 √ 否 □不适用

七、境内外会计准则下会计数据差异:不适用

八、分季度主要财务指标

单位:元

第一季度第二季度第三季度第四季度
营业收入11,347,257,656.183,968,719,766.1014,679,875,597.8210,114,272,852.39
归属于上市公司股东的净利润379,508,867.41547,466,403.90340,229,791.40925,892,806.38
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润371,418,835.66530,434,252.10395,434,253.37338,430,622.81
经营活动产生的现金流量净额-2,632,098,331.704,092,856,244.907,334,943,363.3810,635,876,533.82

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异:否

九、非经常性损益项目及金额

单位:元

项目2018年金额2017年金额2016年金额说明
非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)-26,355,891.40498,196,590.707,717,751.45
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)135,535,007.13102,279,131.3914,341,862.43
委托他人投资或管理资产的损益23,327,028.4128,513,585.74
债务重组损益55,567,499.43
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益14,391,639.20-35,773.23-43,574,513.91
除上述各项之外的其他营业外收入和支出230,435,068.14
其他符合非经常性损益定义的损益项目243,824,983.85-9,935,727.05-21,446,226.72
减:所得税影响额31,500,000.00
少数股东权益影响额(税后)71,627,978.7520,731,325.21-12,236,938.18
合计322,923.0316,041,542.1614,260,055.79--

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

第三节 公司业务概要

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是。公司需遵守房地产业、土木工程建筑业的披露要求。

一、报告期内公司从事的主要业务

公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。公司房地产业务目前已进入内地101个城市,覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份,开发项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。2018年公司新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。2018年公司合同销售金额1466亿元,同比增长52%,合同销售面积1144万方,同比增长32%,继续保持全国房地产开发企业20强。

建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业,还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质,累计获得国家专利130余项。公司注重大型公共建筑和知名业主民用建筑的承接,参与了北京鸟巢、国家大剧院、首都机场T3航站楼等项目的建设。近年来公司业务模式从单一的施工总承包向PPP等方面升级。2018年建筑新增合同额367亿元,同比上升24%。

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况

主要资产重大变化说明
股权资产同比增加350.45%,主要系合作开发项目权益性投资增加
固定资产无重大变化
无形资产无重大变化
在建工程无重大变化

2、主要境外资产情况

资产的具体内容形成原因资产规模所在地运营模式保障资产安全性的控制措施收益状况境外资产占公司净资产的比重是否存在重大减值风险
大C&S集团公司设立股权投资133,278,682.03澳大利亚墨尔本市与当地企业共同开发房地产,本公司持股70%公司派出人员控制企业运营和财务投入期,未有收益0.68%

三、核心竞争力分析

(1)战略优势

公司房地产业务坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,项目获取到销售平均周期保持在7~8个月,保证业务持续快速增长。

(2)品牌优势

公司始终秉承“铸就百年基业”理念塑造品牌,房地产业务提出“美好就现在”愿景,建立健康住宅标准,全力打造高品质产品,希望用爱筑就健康丰盛人生。2018年公司荣获不同机构颁发中国房地产开发企业20强第19位,中国十大慈善企业、2018中国商业地产TOP10、全国优秀施工企业等荣誉,品牌认知度越来越高。

(3)业务协同优势

公司业务涵盖住宅开发、商业、酒店管理、工程总承包、建筑安装等,和公司控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

(4)人才优势

公司践行优质人才战略,引入一批知名职业经理人。薪酬体系、评价与激励进一步科学合理,变“要我干”为“我要干”,搭建了“引得进、留得住、用得好、调得动”的人才发展平台,打造不断创造历史、令人向往的美好组织。

第四节 经营情况讨论与分析

一、概述

(一)经营环境分析

(1)房地产行业2018年市场面临深刻的内外部变化。国家经济转型迈向深入,年初在中央打好“三大攻坚战”,推进结构性去杠杆,防范化解金融风险的要求下,宏观流动性有所收紧,同时监管机构对金融违规监管加强,市场融资成本有所上升。针对房地产行业国家在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位前提下,遵循“因城施策、分类调控”的原则,继续对房地产市场实施调控,年中提出“坚决遏制房价上涨”。中美经贸摩擦开始后,国家深入推进稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,宏观流动性有所缓解,各项调控措施更加灵活。2018年全国实现国内生产总值(GDP)90.0万亿元,同比增长6.6%,年末广义货币供应量(M2)余额182.7万亿元,同比增长8.1%,略快于GDP增速。但房地产行业自身在经历过2018年以来的快速增长后,在政策影响下,供需状况和客户的支付能力在发生变化。

2018年全国商品住宅销售面积14.8亿平方米,同比增长2.2%;销售金额12.6万亿元,同比增长14.7%。全年全国商品住宅平均销售价格8737元/平方米,同比上涨10.7%。但2018年第四季度全国销售面积同比下降0.5%,调整已经开始显现。2018年个人住房贷款余额25.8万亿元,比2017年增加17.8%,但增速较2017年低4.4个百分点。2018年个人住房贷款余额增加3.9万亿元,与全国商品住宅销售金额的比值为31%,大大低于2016年有关比值50%。2018年12月全国个人住房贷款加权平均利率为5.75%,比2017年12月上升49个基点,但比2014年9月6.96%的水平仍然要低121个基点。而且第四季度增速明显放缓,2018年12月相对9月利率仅上升3个基点。企业融资的情况还要更乐观一些,2018年12月各行业贷款加权平均利率比9月末下降31个基点,资本市场和银行间市场情况变化更大一些。

2018年全国商品住宅新开工面积15.3亿平方米,同比增长19.7%,增速比2017年快9.2个百分点。全年行业土地购置面积增加14.2%,企业实际土地购置投资增长57.0%。受此影响,2018年全国商品住宅投资同比增长13.4%,比2017年快4个百分点。相信随着市场的变化,行业销售的放慢,投资的增速会放慢,行业新开工面积和竣工面积的变化会更加同步。

2019年国家在坚持稳中求进的总基调,迎接建国70周年的大背景下,整体流动性会合理充裕,但“房子是用来住的、不是用来炒”的定位不会变,政府的调控会更加灵活和有针对性。随着新型城镇化的深入推进,粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐,长三角区域一体化发展上升为国家战略,有准备的企业将有更多发展机遇。未来不同区域市场和企业的分化将更加明显,产品更能针对客户需求、运营管理能力更强的企业还将迎来进一步的发展空间。

(2)建筑行业

2018年建筑行业平稳发展,国家对基础设施持续投入,全年行业总产值23.5万亿元,同比增长9.9%。但实现行业增加值6.2万亿元,仅比上年增长4.5%。全行业固定资产投资下降下降13.9%。中美经贸摩擦深入后,中央积极的财政政策加力提效,在稳就业、稳投资,持续扩大内需的导向下,建筑行业必然有更多发展机会。

(二)2018年公司经营情况回顾

2018年公司实现营业收入401.1亿元,同比增长31%,实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元,同比增长219%。扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响,公司归属于上市公司股东的净利润20.9亿元,同比增长246%。公司实现每股基本盈利0.59 元,同比增长219%。

公司盈利能力明显改善。2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03个百分点。虽然2018年公司销售费用同比增加33%,管理费用同比增加35%,但由于公司房地产业务销售金额同比增加52%,建筑业务新增合同金额同比增加24%,,与经营规模相关的实际销售费用率和管理费用率有所下降。因此公司权益净利润率仍由去年同期的2.25%增加到5.47%,提高3.22个百分点。这是公司归属于上市公司股东的权益净利润增速大幅快速营业收入增长的主要原因。

2018年公司房地产业务销售规模继续保持快速增加,全年实现销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比增长52%。由于房地产业务的特点,从房屋产品销售到收入确认之间有较长的时间间隔,在销售的产品没有竣工确认收入前,销售产品收到的款项都会被视为负债。因此公司资产负债表中反映这些负债的预收账款就由2017年底的684.3亿元,上升到2018年末的1101.2亿元,增长61%。同时为了保持未来持续的增长,2018年公司继续增加投资,全年公司房地产业务新增项目规划建筑面积1595万平方米,是销售面积的1.4倍。这些因素影响公司的总负债率由2017年末的89.81%,提高到2018年末的91.69%,上升1.87个百分点。但反映公司真实负债状况的有息负债公司2018年末仅579.4亿元,相对2017年末的529.8亿元仅增加49.6亿元。公司的有息负债在同样级别销售金额的房地产企业中处于最低的行列。公司全年经营性现金流入902.2亿元,是全部有息负债的1.5倍。同时公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元,在全部有息负债中仅占比31.09%。而实际上2018年由于公司销售回款情况良好,公司持有的货币资金年末达204.2亿元,相对2017年末增加43%。公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债,公司偿债能力强,实际经营风险低。如果将公司全部负债中剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的的预收账款计算负债率,公司2018年末为44.97%,相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点,在行业中也处于低位。

在2018年末公司有息负债中,银行借款占比约52.1%,债券等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。

1、房地产业务情况

报告期内公司房地产业务保持快速增长,2018年公司实现合同销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比分别上升32%和52%。平均销售价格12810元/平方米。根据城市等级区分位,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为42%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。

2018年房地产业务实现营业收入275.6亿元,同比增长23%。结算项目利润率明显改善,综合毛利率20.23%,比去年同期上升4.37个百分点。报告期末公司合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款1101.2亿元,有关资源的利润水平不低于上半年结算项目,为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。

2018年公司新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米。公司新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市,业务布局更加完善。截止2018年12月底,公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米,未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。

2、建筑业务情况

2018年公司建筑业务优化职能分工,实施片区治理,改革市场营销责任制,推动了业务规模的快速增长。2018年公司新承接(中标)项目预计合同总金额366.5亿元,比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个,在新增合同额中占比58%,PPP建筑业务合同金额97亿元,占公司总体新承接项目合同金额的27%。公司2018年总计新中标17个PPP项目,合同总金额超250亿元。

2018年公司建筑业务实现营业收入152.4亿元,同比增长30%。综合毛利率11.59%,与去年基本持平。

(三)报告期内公司房地产业务明细情况

1、2018年分城市销售情况表

序号城市签约面积(万㎡)签约金额(亿元)
1上海19.971.0
2淮安31.429.1
3南京24.544.2
4南通180.0261.6
5苏州70.1129.5
6泰州24.121.3
7无锡20.124.8
8宿迁0.50.4
9徐州35.238.9
10盐城41.446.8
11扬州1.12.3
12镇江39.843.0
13杭州21.952.0
14嘉兴51.259.1
15金华3.95.5
16宁波58.552.6
17衢州1.52.0
18绍兴17.824.3
19台州2.14.0
20温州6.314.0
21蚌埠0.10.1
22亳州0.40.4
23马鞍山10.313.4
24宿州4.54.2
25沈阳11.312.6
26营口0.80.3
27保定2.02.1
28邯郸2.02.1
29廊坊4.77.1
30唐山9.17.6
31天津8.616.9
32滨州6.47.7
33东营30.121.9
34菏泽10.86.1
35济宁5.65.4
36临沂23.432.3
37青岛33.349.1
38泰安16.115.2
39潍坊30.526.5
40烟台16.819.2
41淄博3.33.1
42开封3.43.1
43商丘30.729.8
44许昌0.80.6
45潜江4.22.2
46武汉18.420.6
47西安96.8108.5
48成都21.231.2
49眉山7.77.1
50南充22.015.5
51重庆22.024.2
52昆明21.227.1
53佛山4.24.8
54惠州2.63.1
55梅州0.30.2
56泉州6.16.0
57昌江0.70.9
58儋州0.20.2
59万宁0.71.5
60文昌0.20.3
总计1,144.41,466.1

2、2018年新获取项目情况

序号城市项目名称位置权益比例占地面积(万M2)规划建筑面积(万M2)
1常州丁香路南侧、玫瑰路东侧地块钟楼区25%5.111.3
2淮安中南珑悦淮安区29%4.310.8
3淮安樾府清河区100%3.15.6
4连云港上悦城灌南县65%6.915.1
5连云港上悦城灌南县65%3.37.3
6南通熙悦天玺海门市42%9.218.4
7南通春风南岸开发区40%13.323.9
8南通春风南岸开发区40%13.424.2
9南通江海都会海门市25%10.719.3
10南通中南珑悦通州区100%3.37.3
11南通上悦城如皋市45%13.333.3
12南通湖畔堤苏通园区35%3.05.4
13南通紫宸府通州区23%6.112.2
14南通春江阅港闸区40%5.06.9
15苏州湖悦天境花园张家港35%4.87.2
16苏州宽阅雅苑浒墅关开发区30%8.116.9
17苏州太湖新城WJ-J-2018-053号地块吴江区100%6.311.3
18苏州科教新城WG2018-26-2地块太仓市30%4.47.9
19徐州2018-55号地块鼓楼区60%8.018.8
20盐城熙悦东台市100%10.722.5
21盐城熙悦东台市100%1.64.4
22镇江2018-2-1地块润州区13%5.618.0
23镇江翡翠江湾京口区50%6.110.2
24镇江2018-5-1项目京口区100%0.51.2
25杭州龙川路以南、东阳街以西地块桐庐县40%3.57.0
26嘉兴凤桥镇2017南-041号地块南湖区35%10.017.9
27嘉兴中南锦悦府平湖市75%2.76.3
28嘉兴春风江南平湖市35%5.25.8
29金华中南新城樾府东阳市50%6.817.8
30金华海塘壹品婺城区34%4.38.6
31丽水中南布拉格莲都区41%18.123.2
32宁波新悦府余姚市49%5.88.7
33宁波新悦府余姚市49%3.85.7
34宁波璀璨云堤镇海区50%4.58.1
35宁波云邸华府慈溪市16%3.67.3
36宁波凤鸣梧桐府慈溪市30%3.89.4
37宁波杭州湾滨海壹号项目慈溪市100%6.810.2
38宁波古塘街道界牌3#地块慈溪市16%11.418.2
39宁波青樾府慈溪市40%1.11.7
40宁波青樾府慈溪市25%5.012.4
41宁波海上传奇慈溪市33%12.525.7
42宁波海上传奇慈溪市33%16.932.4
43宁波海上传奇慈溪市33%10.723.1
44宁波康乐宜居慈溪市50%10.213.2
45宁波阅江府慈溪市33%4.49.7
46宁波檀悦府慈溪市20%3.75.9
47宁波中南漫悦湾北仑区75%4.16.6
48衢州漫悦湾常山县50%5.611.7
49绍兴新悦府诸暨市70%1.84.5
50绍兴嵊州项目嵊州市49%6.316.4
51绍兴嵊州项目嵊州市49%4.411.6
52绍兴元垄中南华著柯桥区30%9.824.4
53绍兴樾府诸暨市80%3.45.9
54台州章安街道章梓路地块椒江区33%10.322.2
55台州市府大道项目开发区45%2.55.6
56台州金清镇商业街出让地块路桥区50%3.66.2
57温州国瑞府瑞安市15%4.312.6
58温州都会玖著乐清市11%6.513.0
59温州南湖地段D-6-11地块瓯海区100%2.26.0
60温州南湖单元A-09地块瓯海区100%3.79.9
61蚌埠宏业路西侧、曹凌路两侧经开区100%5.09.9
62亳州中南新悦府利辛县100%11.322.5
63阜阳TH【2017】068#地块太和县40%4.412.5
64合肥KP1-3地块高新区100%7.815.6
65淮南漫悦湾山南新区51%10.021.7
66沈阳集美尚景铁西区49%3.04.8
67沈阳紫云集铁西区100%1.53.4
68保定尚熙府徐水区50%10.526.3
69唐山许各寨项目路北区60%4.110.3
70天津海熙府静海区20%3.64.3
71天津六和茗著静海区17%3.64.4
72济宁樾府任城区50%6.37.6
73济宁中南漫悦湾高新区65%4.66.9
74济宁中南檀月墅邹城市51%6.712.0
75济宁中南樾府邹城市51%7.214.3
76济宁珑悦太白湖新区100%12.721.0
77临沂熙悦新技术产业开发区40%5.410.8
78临沂中南鲁商樾府兰山区55%3.58.8
79泰安中南樾府泰山区100%1.84.4
80威海(2018)7-4号地块环翠区60%7.511.0
81烟台熙悦龙口市51%5.914.9
82烟台玖熙墅开发区100%6.57.2
83烟台风情商业街开发区100%6.13.6
84淄博樾府桓台县100%6.914.2
85淄博紫云集张店区55%11.919.7
86淄博淄江府临淄区40%8.612.9
87开封中南林樾新区50%6.819.8
88许昌中南金玉堂魏都区34%13.938.4
89西安中南?湖畔堤西咸新区51%3.311.7
90西安FD2-7-13、14、15地块西咸新区50%18.341.9
91西安东望城西咸新区35%4.316.7
92湘潭中南旭辉樾府岳塘区50%6.718.6
93常德中南·春溪集武陵区100%6.117.2
94眉山新悦府仁寿县100%5.011.0
95南充春江阅高坪区100%7.017.5
96重庆西著七里沙坪坝区33%7.519.0
97重庆万云府沙坪坝区20%5.814.4
98重庆玖宸北碚区100%11.430.1
99重庆中南紫云集江津区30%3.610.2
100昆明天韵安宁市33%1.64.7
101昆明和悦铭著五华区25%3.312.7
102昆明KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11五华区33%17.386.6
103贵阳中南·林樾南明区80%9.724.2
104佛山高明西江高明区33%8.124.3
105佛山中南滨江国际高明区49%8.433.4
106惠州林间漫大亚湾经济技术开发区90%4.714.0
107梅州中南雅居乐峰会梅县区50%4.511.6
108梅州中南漫悦湾梅县区100%1.33.4
109南宁中南紫云集良庆区100%7.929.7
110泉州2018-01清蒙地块开发区100%5.317.4
111福州中南樾府长乐区100%3.67.5
合计721.11,595.2

注:规划建筑面积指计算容积率的规划建筑面积。

3、2018年各项目建设情况

序号城市项目名称权益比例位置占地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)累计竣工面积(万㎡)在建面积(万㎡)未开工面积(万㎡)
1上海西虹桥一号39.50%青浦区3.69.10.09.10.0
2上海君悦府100.00%青浦区1.93.93.90.00.0
3上海桐南美麓40.00%奉贤区8.815.80.015.80.0
4上海锦庭100.00%奉贤区2.14.84.80.00.0
5上海灏景湾34.00%奉贤区2.04.54.50.00.0
6上海海湾商办项目100.00%奉贤区2.04.00.00.13.9
7上海凤鸣美谷33.00%奉贤区3.510.00.010.00.0
8上海江山美宸项目11.00%长兴岛3.54.20.04.20.0
9常州丁香路南侧、玫瑰路东侧地块24.50%钟楼区5.111.30.00.011.3
10淮安樾府100.00%清河区3.15.60.03.62.0
11淮安中南锦城100.00%清江浦区16.642.539.43.10.0
12淮安中南世纪城100.00%生态新城41.891.965.026.90.0
13淮安中南熙悦34.00%淮安区6.315.60.015.60.0
14淮安中南珑悦29.00%淮安区4.310.80.010.80.0
15连云港上悦城65.00%灌南县10.222.50.00.022.5
16南京熙悦32.00%江宁区9.125.00.011.613.4
17南京世纪雅苑60.00%栖霞区12.938.832.56.30.0
18南京山锦花城100.00%江宁区8.915.27.08.10.0
19南京魔力月光100.00%玄武区1.13.20.03.20.0
20南京锦苑100.00%雨花台区3.510.610.60.00.0
21南京上悦城100.00%江宁区6.918.60.04.714.0
22南京融创中南御园50.00%高淳区10.115.20.012.92.3
23南京中南缇香漫100.00%江宁区2.56.56.50.00.0
24南京棉花塘100.00%江宁区1.42.90.02.90.0
25南京锦城100.00%溧水区7.915.815.80.00.0
26南通大都会30.00%通州区11.623.17.515.70.0
27南通中南珑悦100.00%通州区3.37.30.04.62.7
28南通中南君悦府100.00%通州区5.510.95.15.80.0
29南通玖熙墅33.40%通州区3.73.80.03.80.0
30南通上悦城25.00%通州区8.319.90.019.90.0
31南通玖熙墅33.30%通州区3.13.30.03.30.0
32南通铂金时代21.00%通州区5.010.00.010.00.0
33南通紫宸府23.00%通州区6.112.20.07.94.3
34南通海上传奇20.00%苏通园区18.132.20.015.616.5
35南通湖畔堤35.00%苏通园区3.05.40.05.40.0
36南通枫丹酩悦40.00%苏通园区11.618.50.09.88.7
37南通熙悦100.00%如皋市10.320.60.019.11.5
38南通世纪城100.00%如皋市3.610.410.40.00.0
39南通上悦城45.00%如皋市13.333.30.00.033.3
40南通漫悦湾55.00%如东县4.27.60.07.60.0
41南通中央商务区100.00%崇川区51.6194.1149.612.232.3
42南通时代都会10.00%开发区4.710.40.010.40.0
43南通中创大都会20.00%开发区4.88.50.08.50.0
44南通花城100.00%崇川区44.9112.2101.011.20.0
45南通时代悦城50.00%崇川区10.928.60.028.60.0
46南通漫悦湾100.00%崇川区4.29.20.09.20.0
47南通珑府25.00%崇川区12.316.40.09.96.5
48南通林肯公园50.00%开发区10.220.30.014.16.2
49南通佳期漫33.30%崇川区13.420.90.020.90.0
50南通春江阅40.00%港闸区5.06.90.05.31.6
51南通云樾东方17.00%开发区8.717.30.017.30.0
52南通熙悦100.00%开发区14.625.30.025.30.0
53南通军山半岛100.00%开发区22.628.028.00.00.0
54南通春风南岸40.00%开发区13.323.90.023.80.1
55南通春风南岸40.00%开发区13.424.20.019.64.6
56南通中南碧桂园35.00%海门市6.313.90.013.90.0
57南通熙悦天玺41.66%海门市9.218.40.010.08.4
58南通熙悦100.00%海门市11.323.80.021.32.5
59南通世纪城100.00%海门市44.087.987.90.00.0
60南通上悦城51.00%海门市7.917.40.015.32.1
61南通漫悦湾70.00%海门市5.310.54.75.80.0
62南通锦苑100.00%海门市8.918.618.60.00.0
63南通锦尚名苑100.00%海门市9.917.917.90.00.0
64南通锦城100.00%海门市23.451.448.72.70.0
65南通江海都会25.00%海门市10.719.30.06.412.9
66南通翡翠华府34.00%崇川区7.112.18.83.30.0
67宁波漫悦湾50.00%余姚市11.119.50.019.50.0
68宁波漫悦湾50.00%余姚市5.410.80.010.80.0
69苏州中置新城35.00%常熟市8.219.819.80.00.0
70苏州万中城20.00%常熟市3.09.19.10.00.0
71苏州太湖新城WJ-J-2018-053号地块100.00%吴江区6.311.30.00.011.3
72苏州湖悦天境花园35.00%张家港市4.87.20.07.20.0
73苏州湖悦天境花园51.00%张家港市5.37.90.05.12.8
74苏州东望花园33.00%张家港市2.74.70.04.70.0
75苏州林樾名邸100.00%张家港市5.89.90.09.90.0
76苏州世纪城100.00%吴江区22.051.651.60.00.0
77苏州枫丹壹号50.00%吴江区17.031.17.223.90.0
78苏州君悦阁100.00%太仓市9.017.64.313.30.0
79苏州依云水岸苑13.80%太仓市3.57.00.07.00.0
80苏州中南世纪城100.00%太仓市8.324.224.20.00.0
81苏州漫悦兰庭50.00%太仓市4.97.90.07.90.0
82苏州海上时光花园14.53%太仓市6.913.80.013.80.0
83苏州雅苑100.00%吴中区2.63.73.70.00.0
84苏州锦苑100.00%工业园区10.116.916.90.00.0
85苏州中南世纪花园100.00%昆山市15.538.837.11.60.0
86苏州中南世纪花园(锦城)100.00%昆山市16.040.018.022.00.0
87苏州中南御锦城100.00%常熟市12.929.629.60.00.0
88苏州中南雅苑100.00%常熟市5.58.24.53.70.0
89苏州熙悦豪庭30.00%常熟市3.76.60.06.60.0
90苏州梧桐苑25.00%常熟市2.83.40.03.40.0
91苏州中南世纪城100.00%常熟市59.099.763.70.036.0
92苏州湖湾天境花园50.00%常熟市6.013.10.013.10.0
93苏州珺悦阁25.00%常熟市3.56.30.06.30.0
94苏州林樾香庭100.00%常熟市9.921.80.016.25.6
95苏州中南锦苑60.00%常熟市14.133.831.02.80.0
96苏州中南世纪锦城100.00%常熟市11.923.823.80.00.0
97苏州及第阁33.30%常熟市6.714.70.014.70.0
98苏州铂郡花园49.00%常熟市7.018.80.018.80.0
99苏州宽阅雅苑30.00%浒墅关开发区8.116.90.07.49.6
100苏州碧桂园20.00%常熟市8.717.50.017.50.0
101苏州科教新城【H-02-01(2)】地块30.00%太仓市4.47.90.00.07.9
102苏州中南中心100.00%工业园区1.736.50.036.50.0
103泰州中南世纪城100.00%泰兴市44.9106.345.958.91.5
104无锡君悦府100.00%新吴区8.113.80.013.80.0
105无锡中南樾府75.00%江阴市19.626.00.016.19.9
106宿迁珑悦50.00%宿城新区3.06.70.06.70.0
107宿州碧桂园中南双玺49.00%埇桥区8.320.70.09.611.1
108徐州隐山观湖50.00%铜山区16.528.10.015.212.9
109徐州隐山观湖47.50%铜山区10.317.60.014.33.3
110徐州2018-55号地块60.00%鼓楼区8.018.80.00.018.8
111徐州琅悦锦园35.00%泉山区5.716.10.013.82.3
112徐州璟悦小区23.00%云龙区2.04.90.04.90.0
113徐州湖畔观澜别院33.00%云龙区11.915.40.07.08.4
114徐州熙悦府25.00%邳州市6.616.50.014.52.0
115徐州熙悦府25.00%邳州市6.516.30.03.812.5
116盐城熙悦100.00%东台市12.326.90.021.35.6
117盐城中南熙悦府100.00%亭湖区3.76.60.04.81.8
118盐城中南世纪城100.00%盐都区96.9192.2127.046.818.4
119盐城翡翠之光33.00%亭湖区2.96.50.06.50.0
120扬州颐和公馆30.00%西区13.421.50.07.214.3
121镇江2018-5-1项目100.00%京口区0.51.20.00.01.2
122镇江中南锦园100.00%京口区4.24.34.30.00.0
123镇江合山府50.00%京口区4.29.60.07.91.7
124镇江中南御锦城100.00%京口区30.260.734.326.40.0
125镇江珑悦府33.00%京口区7.116.60.011.65.0
126镇江樾府13.00%润州区5.618.00.04.313.7
127镇江翡翠江湾50.00%京口区6.110.20.05.54.7
128镇江君悦府100.00%丹阳市8.220.50.020.20.3
129镇江文锦苑100.00%丹阳区15.438.50.07.231.3
130镇江缇香漫100.00%丹徒区4.66.40.06.40.0
131镇江中南世纪城100.00%京口区46.357.851.86.00.0
132杭州君奥时代100.00%萧山区4.611.50.011.50.0
133杭州壹号院40.00%桐庐县3.57.00.07.00.0
134杭州漫悦湾100.00%建德市4.810.80.010.80.0
135杭州中南樾府100.00%余杭区4.79.40.09.40.0
136嘉兴春风江南35.00%平湖市5.25.80.05.80.0
137嘉兴君悦府100.00%平湖市8.416.80.016.80.0
138嘉兴新仓海上明悦50.00%平湖市3.36.00.06.00.0
139嘉兴闻荷府100.00%秀洲区5.88.70.08.70.0
140嘉兴九龙山漫悦湾项目37.00%平湖市4.05.60.05.60.0
141嘉兴凤桥镇2017南-041号地块35.00%南湖区10.017.90.017.90.0
142嘉兴独山港新悦府100.00%平湖市1.12.20.02.20.0
143嘉兴中南泷悦府75.00%平湖市14.431.60.031.60.0
144嘉兴中南泓悦府75.00%平湖市8.216.50.016.50.0
145嘉兴中南锦悦府56.25%平湖市2.76.30.06.30.0
146金华海塘壹品34.00%开发区4.38.60.08.60.0
147金华樾府50.00%东阳市6.817.80.017.80.0
148丽水中南布拉格41.25%莲都区18.123.20.00.023.2
149宁波新悦府49.00%余姚市3.85.70.05.70.0
150宁波新悦府49.00%余姚市5.88.70.08.70.0
151宁波紫宸府25.00%余姚市3.48.50.08.50.0
152宁波璀璨云堤50.00%镇海区4.58.10.08.10.0
153宁波海上传奇33.00%慈溪市40.181.20.018.263.0
154宁波康乐宜居50.00%慈溪市10.213.20.00.013.2
155宁波滨海壹号项目100.00%慈溪市6.810.20.00.010.2
156宁波青樾府40.00%慈溪市1.11.70.00.01.7
157宁波青樾府25.00%慈溪市5.012.40.08.24.2
158宁波中南珑悦100.00%慈溪市3.76.60.06.60.0
159宁波檀悦府20.00%慈溪市3.75.90.05.90.0
160宁波阅江府33.00%慈溪市4.49.70.09.70.0
161宁波孙塘北路项目33.33%慈溪市5.49.70.09.70.0
162宁波古塘街道界牌3#地块16.00%慈溪市11.418.20.018.20.0
163宁波凤鸣梧桐府30.00%慈溪市3.89.40.09.40.0
164宁波云邸华府16.33%慈溪市3.67.30.07.30.0
165宁波中南锦悦府67.50%北仑区8.117.90.017.90.0
166宁波中南漫悦湾75.00%北仑区4.16.60.06.60.0
167宁波菩悦花苑35.00%鄞州区4.27.47.40.00.0
168宁波湾海悦湾50.00%慈溪市7.69.90.09.90.0
169衢州漫悦湾50.00%常山县5.611.70.011.70.0
170绍兴嵊州项目49.00%嵊州市10.727.90.04.024.0
171绍兴金艺学府45.00%越城区10.919.60.019.60.0
172绍兴樾府80.00%诸暨市3.45.90.05.90.0
173绍兴中南新悦府70.00%诸暨市1.84.50.04.50.0
174绍兴元垄中南华著30.00%柯桥区9.824.40.05.319.1
175台州章安街道章梓路地块33.00%椒江区10.322.20.00.022.2
176台州市府大道项目45.00%经济开发区2.55.60.00.05.6
177台州台州樾府50.00%椒江区3.06.60.06.60.0
178台州金清镇商业街出让地块35.00%路桥区3.66.20.00.06.2
179温州国瑞府15.00%瑞安市4.312.60.012.60.0
180温州都会玖著10.50%乐清市6.513.00.013.00.0
181温州南湖地段D-6-11地块100.00%瓯海区2.26.00.00.06.0
182温州南湖单元A-09地块100.00%瓯海区3.79.90.00.09.9
183蚌埠江山府100.00%经开区5.09.90.01.38.7
184亳州中南新悦府100.00%利辛县11.322.50.05.017.5
185阜阳TH【2017】068#地块40.00%太和县4.412.50.012.50.0
186合肥中南樾府100.00%高新区7.815.60.05.110.6
187淮南漫悦湾51.00%山南新区10.021.70.011.89.9
188马鞍山中南熙悦100.00%雨山区12.820.40.019.11.3
189北京怡水园100.00%密云区8.912.90.00.012.9
190营口中南世纪城100.00%鲅鱼圈区17.735.416.81.117.5
191沈阳集美尚景49.00%经济开发区3.04.80.04.80.0
192沈阳紫云集100.00%铁西区1.53.40.03.40.0
193沈阳煕悦100.00%铁西区3.05.30.05.30.0
194沈阳中南世纪城100.00%铁西区15.226.626.60.00.0
195沈阳玖熙墅100.00%铁西区5.08.50.08.50.0
196沈阳中南旭辉和樾60.00%于洪区10.019.90.012.37.6
197保定尚熙城50.00%徐水区10.526.30.013.113.2
198邯郸御河尚苑50.00%邯山区6.112.20.05.27.0
199廊坊中南熙悦75.00%固安县7.122.00.013.48.7
200唐山未来海岸100.00%乐亭县14.921.10.021.10.0
201唐山拉唯那100.00%乐亭县54.778.10.026.152.0
202天津新壹街广场100.00%武清区1.94.80.04.80.0
203天津海熙府19.50%静海区3.64.30.04.30.0
204天津六和茗著16.50%静海区3.64.40.04.40.0
205天津中南君悦府75.00%静海区9.120.40.020.40.0
206滨州翡丽之光35.00%滨城区9.829.50.024.45.1
207东营中南雅苑100.00%广饶县12.021.10.05.515.6
208东营中南熙悦100.00%广饶县6.99.60.09.10.5
209东营中南世纪城100.00%广饶县39.174.360.813.50.0
210东营中南世纪锦城100.00%东营区20.047.029.117.90.0
211菏泽中南世纪锦城100.00%牡丹区10.826.024.80.01.2
212菏泽中南花城100.00%牡丹区29.579.55.135.538.9
213济宁中南瑞马樾府50.00%任城区6.37.60.06.41.2
214济宁中南珑悦100.00%太白湖新区12.721.00.010.310.8
215济宁中南樾府51.00%邹城市7.214.30.04.010.3
216济宁中南檀月墅51.00%邹城市6.712.00.08.23.8
217济宁中南漫悦湾65.00%高新区4.66.90.06.90.0
218临沂中南鲁商樾府55.00%兰山区11.328.30.023.94.4
219临沂中南阜丰元丰熙悦40.00%高新区5.410.80.010.80.0
220临沂中南鲁商樾府55.00%兰山区3.58.80.00.08.8
221青岛中南星汇城100.00%黄岛区1.47.90.07.90.0
222青岛中南漫悦湾100.00%黄岛区7.520.90.020.90.0
223青岛中南熙悦100.00%李沧区8.230.30.030.30.0
224青岛中南世纪城100.00%李沧区65.3151.5137.76.86.9
225青岛中南漫悦湾30.00%平度市6.513.00.013.00.0
226青岛国宾府30.00%平度市5.510.30.010.30.0
227青岛金石广场100.00%黄岛区9.832.032.00.00.0
228泰安中南樾府100.00%泰山区1.84.40.01.72.7
229泰安中南世纪锦城100.00%泰山区6.716.116.10.00.0
230泰安中南佳期漫100.00%高新区5.213.50.013.50.0
231泰安中南财源门100.00%泰山区7.437.75.63.928.2
232威海(2018)7-4号地块60.00%环翠区7.511.00.00.011.0
233潍坊中南世纪城100.00%寿光市10.825.925.90.00.0
234潍坊香缇雅苑100.00%寿光市5.812.012.00.00.0
235潍坊城市金典100.00%寿光市6.512.712.70.00.0
236潍坊中南保利樾府70.00%高新区12.131.70.017.714.0
237潍坊中南熙悦70.00%高新区12.831.90.022.19.7
238潍坊中南世纪星城100.00%寿光市33.052.744.48.30.0
239烟台仙客居100.00%开发区10.32.50.01.80.7
240烟台中南熙悦100.00%开发区6.713.40.013.40.0
241烟台中南山海湾100.00%开发区18.818.811.77.10.0
242烟台中南熙悦51.00%龙口市5.914.90.05.09.9
243烟台风情商业街100.00%开发区6.13.60.00.03.6
244烟台玖熙墅100.00%开发区6.57.20.03.43.7
245淄博淄江府40.00%临淄区8.612.90.00.012.9
246淄博中南樾府100.00%桓台县6.914.20.08.26.0
247淄博紫云集55.00%张店区11.919.70.00.019.7
248开封中南樾府100.00%龙亭区4.411.50.05.65.8
249开封中南林樾50.00%卞西新区6.819.80.011.78.1
250商丘绿地城49.00%示范区10.513.60.013.60.0
251商丘绿地城六区49.00%示范区5.613.90.013.90.0
252商丘绿地城-中央广场49.00%示范区7.927.80.00.027.8
253商丘绿地中南漫悦湾49.00%示范区8.822.00.016.85.2
254许昌中南金玉堂34.00%建安区13.938.40.06.931.5
255潜江中南世纪雅苑100.00%园林办事处14.733.810.922.90.0
256潜江中南世纪锦城100.00%园林办事处6.214.114.10.00.0
257潜江中南世纪城100.00%新城区11.825.96.219.60.0
258武汉中南拂晓城100.00%黄陂区16.332.50.024.28.3
259武汉中南熙悦50.00%东西湖区2.78.50.08.50.0
260武汉拂晓城100.00%黄陂区8.216.30.016.30.0
261西安中南紫云集85.00%未央区6.619.90.019.90.0
262西安中南上悦城50.00%西咸新区18.341.90.013.228.7
263西安中南湖畔堤51.00%西咸新区3.311.70.00.011.7
264西安中南青樾90.00%大兴新区4.420.60.013.96.7
265西安中南·春溪集85.00%高陵区11.735.30.035.30.0
266西安中南樾府100.00%浐灞区8.721.80.021.80.0
267西安东望城35.00%西咸新区4.316.70.016.70.0
268常德中南·春溪集100.00%武陵区6.117.20.00.017.2
269湘潭中南旭辉樾府50.00%岳塘区6.718.60.06.811.9
270成都樾府100.00%金牛区12.825.60.011.314.3
271成都熙悦100.00%温江区5.413.50.013.50.0
272成都澜悦100.00%温江区2.76.80.06.00.8
273成都玖华薹项目50.00%成华区3.014.80.014.80.0
274成都中南海棠集花园100.00%金牛区4.212.30.012.30.0
275成都珑悦100.00%温江区2.56.30.06.30.0
276眉山新悦府100.00%仁寿县5.011.00.011.00.0
277南充春江阅100.00%高坪区7.017.50.00.017.5
278南充漫悦湾100.00%高坪区9.722.30.022.30.0
279南充世纪城100.00%顺庆区8.618.918.90.00.0
280南充尚景阅100.00%顺庆区5.511.10.011.00.1
281重庆中南紫云集(瑞苑小区瑞源商街二期)30.00%江津区3.610.20.010.20.0
282重庆西著七里33.00%沙坪坝区7.519.00.019.00.0
283重庆玖宸100.00%北碚区11.430.10.030.10.0
284重庆万云府20.00%沙坪坝区5.814.40.014.40.0
285昆明和悦铭著24.50%五华区3.312.70.06.46.3
286昆明云境100.00%巫家坝片区4.924.40.012.412.0
287昆明中南碧桂园樾府51.00%官渡区7.628.70.023.55.2
288昆明天韵33.00%安宁市1.64.70.04.70.0
289昆明KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11地块33.00%五华区17.386.60.00.086.6
290贵阳中南·林樾80.00%南明区9.724.20.00.024.2
291佛山翡翠西江33.00%高明区8.124.30.00.024.3
292佛山中南远洋漫悦湾50.00%三水区5.316.00.011.14.9
293佛山中南滨江国际49.00%高明区8.433.40.00.033.4
294惠州林间漫90.00%大亚湾经济技术开发区4.714.00.012.31.7
295梅州中南雅居乐峰会50.00%梅县区4.511.60.06.45.2
296梅州中南漫悦湾100.00%梅县区1.33.40.00.03.4
297南宁中南紫云集100.00%良庆区7.929.70.00.029.7
298福州中南樾庭100.00%长乐区3.67.50.07.50.0
299泉州中南漫悦湾100.00%开发区5.317.40.017.40.0
300昌江林海间100.00%昌化镇13.48.15.20.82.1
301儋州中南西海岸100.00%滨海新区60.460.846.47.76.6
302万宁中南芭提雅100.00%兴隆镇10.69.14.01.04.0
303文昌森海湾100.00%清澜新区37.059.358.40.80.0
合计2950.06243.91919.22807.21517.5

注:以上建筑面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。

4、项目跟投情况

为了提高组织效能,激发员工主动性,建立公司与员工风险共担、利益共享的机制,公司经股东大会同意设立员工跟投制度。2018年公司共有新81个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额2.36亿元,占跟投项目资金峰值的2.59%。

2018年,公司销售金额最高的5个员工跟投项目情况:

序号项目名称投资方实际投资金额(万元)权益占比累积销售 金额(亿元)累计成本(亿元)退出情况
1临沂樾府项目公司41,843.3054.18%32.3321.44
跟投主体633.200.82%
合作方34,753.5045.00%
合计77,230.00100.00%
2西安春溪集项目公司38,666.5883.85%26.407.24
跟投主体617.201.34%
合作方6,831.2414.81%
合计46,115.02100.00%
3西安紫云集项目公司68,451.8085.10%25.728.66
跟投主体561.550.70%
合作方11,420.1914.20%
合计80,433.54100.00%
4西安樾府项目公司10,620.0395.00%23.475.49
跟投主体558.975.00%
合计11,179.00100.00%
5海门上悦城项目公司25,338.0447.53%23.425.84
跟投主体1,847.003.47%
合作方26,118.9649.00%
合计53,304.00476.82%

2018年公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下:

姓名职务跟投项目数(个)跟投本金出资额(万元)累积收益(万元)收益比例
陈昱含董事、副总经理59178.818.52.08%
辛琦董事、副总经理49106.213.62.57%
罗俊副总经理65622.200

截止2018年底,公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目计划。

(四)报告期内公司建筑业务经营情况表

1、建筑施工未完工项目情况

单位:亿元

业务模式合同金额累计确认收入未完工部分金额
PPP151.035.6115.2
公建110.376.633.7
住宅740.7514.3225.7
市政20.85.115.6
其他56.131.123.4
合计1078.9662.7413.6

2、已完工未结算项目情况

单位:亿元

类别累计已发生成本累计已确认毛利已办理结算的金额已完工未结算金额
已完工未结算项目373.645.1349.669.2

二、主营业务分析

1、概述

参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。

2、收入与成本

(1)营业收入构成

单位:元

2018年2017年同比增减
金额占营业收入比重金额占营业收入比重
营业收入合计40,110,125,872.49100%30,552,327,467.21100%31.28%
分行业
房屋销售收入26,117,315,553.0165.11%22,412,750,782.6962.15%16.53%
建筑施工收入15,240,203,685.1638.00%11,712,486,009.3132.48%30.12%
酒店及其他收入2,375,167,620.365.92%1,935,746,237.385.37%22.70%
内部交易抵消-3,622,560,986.04-5,508,655,562.17

(2)占公司营业收入或营业利润10%以上的行业情况

单位:元

行业营业收入营业成本毛利率营业收入比 上年同期增减营业成本比 上年同期增减毛利率比上年 同期增减
房屋销售收入26,117,315,553.0120,774,004,050.7520.46%16.53%9.78%增加4.89个百分点
建筑施工收入15,240,203,685.1613,474,280,299.3111.59%30.12%30.44%下降-0.21个百分点

(3)公司实物销售收入是否大于劳务收入:不适用

(4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况:不适用

(5)营业成本构成

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第7号——上市公司从事土木工程建筑业务》的披露要求主营业务成本构成

单位:元

行业分类项目2018年2017年同比增减
金额占营业成本比重金额占营业成本比重
房地产开发房地产开发21,983,693,842.7459.80%18,922,480,681.4260.44%6.53%
建筑施工建筑施工13,474,280,299.3136.65%10,329,854,576.6332.99%26.59%
酒店商业酒店商业1,307,084,553.093.56%2,056,472,269.716.57%-26.29%

(6)报告期内合并范围是否发生变动

具体请见公司财务报告附注6合并范围变动。

(7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况:不适用

(8)主要销售客户和主要供应商情况

公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额(元)1,676,650,636.90
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例4.18%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0%

公司前5大客户资料

序号客户名称销售额(元)占年度销售总额比例
1宁波中南投资有限公司553,702,798.673.63%
2梁山中南建设发展有限公司411,967,082.462.70%
3延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司248,430,977.001.63%
4和记黄埔地产(成都)有限公司241,523,046.581.58%
5成都市中顺城投投资有限公司221,026,732.191.45%
合计--1,676,650,636.9010.99%

主要客户其他情况说明注:宁波中南投资有限公司、梁山中南建设发展有限公司为公司控股公司,公司与其他三名客户与公司不存在关联关系,公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在其他三名客户中未直接或者间接拥有权益等。公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额(元)6,914,199,076.50
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例7.71%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0%

公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额(元)占年度采购总额比例
1合肥市国土资源局1,813,248,000.005.62%
2重庆市财政局1,641,940,950.005.09%
3临沂市财政局1,299,610,126.504.03%
4贵州双龙航空港经济区国土资源局1,219,400,000.003.78%
5泉州市财政局940,000,000.002.91%
合计--6,914,199,076.5021.44%

主要供应商其他情况说明注:前五名供应商与公司不存在关联关系,公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要供应商中未直接或者间接拥有权益。

3、费用

单位:元

2018年2017年同比增减重大变动说明
销售费用966,396,122.20724,109,285.7033.46%主要系本期销售规模增加所致
管理费用2,390,574,274.591,768,124,576.5035.20%主要系本期区域扩张及开发项目增加所致
财务费用415,626,776.31341,607,443.6521.67%主要系融资增长导致财务费用增加

4、研发投入:不适用

5、现金流

单位:元

项目2018年2017年同比增减
经营活动现金流入小计97,145,418,950.4760,765,682,528.7259.87%
经营活动现金流出小计77,713,841,140.1063,703,617,030.1021.99%
经营活动产生的现金流量净额19,431,577,810.37-2,937,934,501.38761.40%
投资活动现金流入小计11,823,097,455.2241,529,870,583.40-71.53%
投资活动现金流出小计24,472,943,336.0045,263,502,303.85-45.93%
投资活动产生的现金流量净额-12,649,845,880.78-3,733,631,720.45238.98%
筹资活动现金流入小计43,540,871,636.2626,295,526,889.6265.58%
筹资活动现金流出小计47,583,042,275.2616,405,770,354.86190.04%
筹资活动产生的现金流量净额-4,042,170,639.009,889,756,534.76-140.87%
现金及现金等价物净增加额2,735,139,211.843,235,453,335.01-15.46%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明√ 适用 □ 不适用报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明√ 适用 □ 不适用

三、非主营业务分析

√ 适用 □ 不适用

单位:元

金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性
投资收益579,009,056.1618.98%
公允价值变动损益53,245,121.211.75%
资产减值206,199,494.646.76%
营业外收入63,578,182.502.08%
营业外支出170,067,101.625.58%

四、资产及负债状况

1、资产构成重大变动情况

单位:元

2018年末2017年末比重增减重大变动说明
金额占总资产比例金额占总资产比例
货币资金20,416,915,066.928.64%14,269,939,756.388.07%0.57个百分点
应收账款8,564,563,512.363.62%7,331,528,120.174.14%-0.52个百分点
存货135,002,590,942.4357.11%110,985,424,495.3062.74%-5.63个百分点
投资性房地产4,210,468,897.661.78%4,113,144,359.262.33%-0.55个百分点
长期股权投资6,893,425,366.832.92%1,530,330,028.540.87%2.05个百分点
固定资产3,068,894,608.281.30%3,199,348,216.741.81%-0.51个百分点
在建工程46,540,513.070.02%59,529,569.130.03%-0.01个百分点
短期借款10,686,892,017.774.52%7,193,240,000.004.07%0.45个百分点
长期借款30,127,057,700.0012.74%26,696,306,903.0015.09%-2.35个百分点

2、以公允价值计量的资产和负债

单位:元

项目期初数本期公允价值变动损益计入权益的累计公允价值变动本期计提的减值本期购买金额本期出售金额期末数
金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(不含衍生金融资产)4,649,489.89-1,386,410.8042,064,050.0045,327,129.09
3.可供出售金融资产377,100,000.00172,000,000.00549,100,000.00
上述合计381,749,489.89-1,386,410.80214,064,050.00594,427,129.09
金融负债0.000.00

报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化

3、公司融资机构及利率水平

单位:亿元

类别金额成本区间(%)年限
银行贷款302.024.07-10.000.5-20年
非银行金融机构170.497.27-13.500.5-3年
债券106.916.00-7.993-5年
合计579.42

4、截至报告期末的资产权利受限情况

五、投资状况

1、总体情况

报告期投资额(元)上年同期投资额(元)变动幅度
5535095338.291349190206.47310.35%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况:不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况:不适用

4、金融资产投资

(1)证券投资情况

单位:元

证券 品种证券 代码证券简称最初 投资成本会计计量模式期初账面价值本期公允价值变动损益累计公允 价值变动本期购买金额本期出售金额报告期 损益期末 账面价值会计核算科目资金来源
境内外股票002659.SZ凯文教育699,740.60公允价值计量390,290130,2000000260,090交易性金融资产自有资金
境内外股票02048.HK易居中国25,391,778.44公允价值计量016,672,271.5616,672,271.5625,391,778.44016,672,271.5642,064,050交易性金融资产自有资金
期末持有的其他证券投资0--0000000----
合计26,091,519.04--390,29016,802,471.5616,672,271.5625,391,778.44016,672,271.5642,324,140----
证券投资审批董事会公告披露日期
证券投资审批股东会公告披露日期(如有)

(2)衍生品投资情况:不适用

5、募集资金使用情况

(1)募集资金总体使用情况

单位:万元

募集年份募集方式募集资金总额本期已使用募集资金总额已累计使用募集资金总额报告期内变更用途的募集资金总额累计变更用途的募集资金总额累计变更用途的募集资金总额比例尚未使用募集资金总额尚未使用募集资金用途及去向闲置两年以上募集资金金额
2016非公开发行股份458,023.3981,967.96386,237.1000.00%71,786.29补充流动资金0
合计--458,023.3981,967.96386,237.1000.00%71,786.29--0
募集资金总体使用情况说明
公司采用非公开发行方式发行人民币普通股(A股)316,076,293股,发行价格为每股14.68元,募集资金总额人民币464,000.00万元,扣除承销费等发行费用实际募集资金净额人民币458,023.39万元。 截止2018年12月31日,本公司募集资金累计投入募投项目386,237.10万元。暂时补充流动资金71,850.02万元,募投资金专户余额为15.21万元。

(2)募集资金承诺项目情况

单位:万元

承诺投资项目和超募资金投向是否已变更项目(含部分变更)募集资金承诺投资总额调整后投资总额(1)本报告期投入金额截至期末累计投入金额(2)截至期末投资进度 (3)=(2)/(1)项目达到预定可使用状态日期本报告期实现的效益是否达到预计效益项目可行性是否发生重大变化
承诺投资项目
盐城中南世纪城260,000248,023.3965,342.15197,383.2979.58%2019年12月31日1,701.66
太仓中南世纪城80,00080,00015,00058,785.8373.48%2018年04月25日9,858.28
青岛中南世纪城70,00070,0001,625.8170,000.00100.00%2019年12月25日15,001.51
承诺投资项目小计--410,000398,023.3981,967.96326,169.12----26,561.45----
归还银行贷款(如有)--60,00060,000-60,000100.00%--------
合计--470,000458,023.3981,967.96386,169.12----26,561.45----
未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目)不适用
项目可行性发生重大变化的情况说明不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况不适用
募集资金投资项目实施地点变更情况不适用
募集资金投资项目实施方式调整情况不适用
募集资金投资项目先期投入及置换情况适用
根据大信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的募集资金置换专项审核报告, 公司本次对募集资金投资项目中截至2016年3月31日止预先投入的89,792.86万元自筹资金进行置换,置换募集资金总额89,792.86万元,本次募集资金置换与发行申请文件的相关内容描述一致。《关于以募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的议案》经过公司第六届董事会第三十三次会议及第六届监事会第十一次会议审议通过,公司独立董事发表独立意见、会计师出具鉴证报告、保荐机构发表专项意见。
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况适用
1、2017年7月7 日第七届董事会第四次会议审议通过《关于继续使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》,拟继续使用不超过180,000万元闲置募集资金暂时补充流动资金,使用期限自公司董事会审议批准该议案之日起不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资金专项账户。公司已分别于2017年7月25日至2018年7月3日间分次将上述实际使用的178,652万元归还至公司募集资金专用账户。公司独立董事、保荐机构也就募集资金暂时补充流动资金发表了意见。 2、2018年7月3日第七届董事会第二十三次会议审议通过了《关于继续使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》,拟继续使用152,417.98万元闲置募集资金暂时补充流动资金,使用期限自公司董事会审议批准该议案之日起不超过 12 个月,到期将以自有资金归还至公司募集资金专项账户。
项目实施出现募集资金结余的金额及原因不适用
尚未使用的募集资金用途及去向补充流动资金
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况

(3)募集资金变更项目情况

公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

六、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

公司报告期未出售重大股权。

七、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位:元

公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润
南通中南新世界开子公房地产1,000,000,00033,245,410,400.113,814,912,837.54939,199,792.091,065,009,722.771,051,640,706.73
发有限公司开发
太仓中南世纪城房地产开发有限公司子公司房地产开发500,000,0001,113,332,224.45654,670,415.94726,413,921.71133,281,846.8998,582,837.21
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司子公司房地产开发1,020,000,0007,157,233,375.281,166,346,964.86888,924,970.02201,521,507.39150,015,142.24
常熟中南世纪城房地产开发有限公司子公司房地产开发300,000,0005,045,435,585.511,083,891,438.1336,911,626.73695,136,555.12685,763,664.54
常熟中南锦苑房地产开发有限公司子公司房地产开发400,000,0001,433,321,061.90665,210,355.991,366,817,931.74243,037,461.72182,109,490.41
南京中南世纪城房地产开发有限公司子公司房地产开发980,504,0002,409,278,878.811,206,134,932.59860,579,230.70217,650,238.64163,507,042.33
南京中南新锦城房地产开发有限公司子公司房地产开发500,000,0004,188,943,483.96698,641,694.56886,770,460.02246,754,363.11179,950,293.85
海门中南房地产开发有限公司子公司房地产开发100,000,0001,627,205,902.72497,267,392.131,295,302,693.50429,096,158.55320,403,416.78

八、公司控制的结构化主体情况:不适用

九、公司未来发展的展望

(一)行业格局和趋势

2019年在坚持稳中求进的总基调,迎接建国70周年的大背景下,国家将保持宏观流动性合理充裕,但房地产“房子是用来住的、不是用来炒”的定位不会变,基于“因城施策、分类指导”的原则,政府的调控手段会更加灵活和有针对性,目标依然是市场平稳健康发展。行业依旧处于调整期,销售和投资增速将放慢,发展依赖存货价格上升的企业将面临更多挑战。但随着新型城镇化的深入推进,粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐,长三角区域一体化发展上升为国家战略,有准备的企业将有更多发展机遇。未来不同区域市场和企业的分化将更加明显,产品更能针对客户需求、运营管理能力更强的企业还将迎来进一步的发展空间。

在进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的目标要求下,面临外部环境的不确定性,内需增长依然是基础,相信基础设施建筑等领域还是政策鼓励的方向。

(二)2019年经营策略

公司房地产业务将继续以客户为中心,坚持大众主流住宅产品定位,积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,培养长周期发展能力,提升组织能力、运营能力、产品能力等基础能力。产品以健康住宅理念为核心,建设TED(Technology舒适+Enjoyment珍爱+Daring兼爱)社区.,提倡有品质的简约、有节制的丰盛,以现代手法演绎在地文化,打造适销对路的产品。

建筑业务将继续发挥自身优势,充分借助政策机会,保持平稳增长。

2019年公司将确保预售资源的收入确认,尽快增加资产实力,优化资产负债表,努力提升信用评级,加强融资能力。

公司瞄准行业最具雇主,以可持续、高效敏捷、稳定健康为导向,希望成为不断创造历史、令人向往的美好组织。

(三)项目开发计划

2019年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约1061万平方米,竣工面积约998万平方米。

序号城市项目名称权益比例位置2019年度计划 竣工面积(万㎡)2019年度计划 开工面积(万㎡)
1上海海湾商办项目100.0%奉贤区0.03.9
2上海江山美宸项目11.0%长兴岛4.20.0
3上海桐南美麓40.0%奉贤区15.80.0
4上海西虹桥一号39.5%青浦区7.80.0
5常州丁香路南侧、玫瑰路东侧地块24.5%钟楼区0.011.3
6淮安樾府100.0%清河区0.02.0
7淮安中南锦城100.0%清江浦区3.10.0
8淮安中南珑悦29.0%淮安区3.30.0
9淮安中南世纪城100.0%生态新城11.90.0
10淮安中南熙悦34.0%淮安区8.30.0
11连云港上悦城65.0%灌南县0.07.1
12南京棉花塘100.0%江宁区2.90.0
13南京魔力月光100.0%玄武区3.20.0
14南京融创中南御园50.0%高淳区12.92.3
15南京山锦花城100.0%江宁区8.10.0
16南京上悦城100.0%江宁区0.02.8
17南京世纪雅苑60.0%栖霞区3.70.0
18南京熙悦32.0%江宁区0.010.9
19南通春风南岸40.0%开发区0.00.1
20南通春风南岸40.0%开发区0.04.6
21南通春江阅40.0%港闸区0.01.6
22南通大都会30.0%通州区15.70.0
23南通翡翠华府34.0%崇川区3.30.0
24南通枫丹酩悦40.0%苏通园区0.08.7
25南通海上传奇20.0%苏通园区0.016.5
26南通花城100.0%崇川区11.20.0
27南通佳期漫33.3%崇川区20.90.0
28南通江海都会25.0%海门市0.012.9
29南通玖熙墅33.4%通州区3.80.0
30南通玖熙墅33.3%通州区3.30.0
31南通林肯公园50.0%开发区0.06.2
32南通珑府25.0%崇川区0.06.5
33南通漫悦湾55.0%如东县7.60.0
34南通漫悦湾100.0%崇川区9.20.0
35南通漫悦湾70.0%海门市5.80.0
36南通上悦城45.0%如皋市0.011.4
37南通上悦城51.0%海门市0.02.1
38南通时代悦城50.0%崇川区28.60.0
39南通熙悦100.0%如皋市0.01.5
40南通熙悦100.0%开发区8.80.0
41南通熙悦100.0%海门市0.02.5
42南通熙悦天玺41.7%海门市0.08.4
43南通中南碧桂园35.0%海门市13.90.0
44南通中南君悦府100.0%通州区5.80.0
45南通中南珑悦100.0%通州区0.02.7
46南通中央商务区100.0%崇川区7.59.3
47南通紫宸府23.0%通州区0.04.3
48苏州枫丹壹号50.0%吴江区16.70.0
49苏州湖悦天境花园51.0%张家港市0.02.8
50苏州及第阁33.3%常熟市14.60.0
51苏州珺悦阁25.0%常熟市6.30.0
52苏州科教新城【H-02-01(2)】地块30.0%太仓市0.07.8
53苏州宽阅雅苑30.0%浒墅关开发区0.09.6
54苏州林樾香庭100.0%常熟市0.05.6
55苏州漫悦兰庭50.0%太仓市7.90.0
56苏州太湖新城WJ-J-2018-053号地块100.0%吴江区0.011.3
57苏州梧桐苑25.0%常熟市3.40.0
58苏州熙悦豪庭30.0%常熟市6.60.0
59苏州依云水岸苑13.8%太仓市7.00.0
60苏州中南锦苑60.0%常熟市2.80.0
61苏州中南世纪城100.0%常熟市0.05.5
62苏州中南世纪花园100.0%昆山市1.60.0
63苏州中南世纪花园(锦城)100.0%昆山市12.00.0
64苏州中南雅苑100.0%常熟市3.70.0
65泰州中南世纪城100.0%泰兴市24.61.5
66无锡君悦府100.0%新吴区13.80.0
67无锡中南樾府75.0%江阴市8.69.9
68宿迁珑悦50.0%宿城新区6.70.0
69宿州碧桂园中南双玺49.0%埇桥区9.611.1
70徐州2018-55号地块60.0%鼓楼区0.018.8
71徐州湖畔观澜别院33.0%云龙区0.08.4
72徐州璟悦小区23.0%云龙区0.00.0
73徐州琅悦锦园35.0%泉山区0.02.3
74徐州熙悦府25.0%邳州市0.02.0
75徐州熙悦府25.0%邳州市0.02.5
76徐州隐山观湖50.0%铜山区0.012.9
77盐城翡翠之光33.0%亭湖区6.50.0
78盐城熙悦100.0%东台市0.05.6
79盐城中南世纪城100.0%盐都区33.618.4
80盐城中南熙悦府100.0%亭湖区4.81.8
81扬州颐和公馆30.0%西区0.014.3
82镇江缇香漫100.0%丹徒区6.40.0
83镇江翡翠江湾50.0%京口区0.04.7
84镇江合山府50.0%京口区0.01.7
85镇江君悦府100.0%丹阳市20.20.3
86镇江珑悦府33.0%京口区0.05.0
87镇江文锦苑100.0%丹阳区0.013.5
88镇江樾府13.0%润州区0.013.7
89镇江中南世纪城100.0%京口区6.00.0
90镇江中南御锦城100.0%京口区17.50.0
91杭州君奥时代100.0%萧山区11.50.0
92杭州漫悦湾100.0%建德市10.80.0
93杭州中南樾府100.0%余杭区9.40.0
94嘉兴乍浦君悦府100.0%平湖市16.80.0
95嘉兴新仓海上明悦50.0%平湖市6.00.0
96嘉兴闻荷府100.0%秀洲区8.70.0
97嘉兴九龙山漫悦湾项目37.0%平湖市5.60.0
98嘉兴中南泷悦府75.0%平湖市31.60.0
99嘉兴中南泓悦府75.0%平湖市16.50.0
100丽水中南布拉格41.3%莲都区0.023.2
101宁波杭州湾海悦湾50.0%慈溪市9.90.0
102宁波紫宸府25.0%余姚市8.50.0
103宁波海上传奇33.0%慈溪市0.015.5
104宁波康乐宜居50.0%慈溪市0.011.7
105宁波青樾府40.0%慈溪市0.01.7
106宁波青樾府25.0%慈溪市0.04.2
107宁波中南珑悦100.0%慈溪市6.60.0
108绍兴嵊州项目49.0%嵊州市0.015.1
109绍兴金艺学府45.0%越城区19.60.0
110绍兴樾府80.0%诸暨市5.90.0
111绍兴元垄中南华著30.0%柯桥区0.010.0
112台州章安街道章梓路地块33.0%椒江区0.022.2
113台州市府大道项目45.0%经济开发区0.05.6
114台州金清镇商业街出让地块35.0%路桥区0.06.2
115温州梧田新区南湖地段D-6-11地块100.0%瓯海区0.06.0
116温州南湖单元A-09地块100.0%瓯海区0.09.9
117蚌埠江山府100.0%经开区0.08.7
118亳州中南新悦府100.0%利辛县0.017.5
119合肥中南樾府100.0%高新区0.010.6
120淮南漫悦湾51.0%山南新区0.09.9
121马鞍山中南熙悦100.0%雨山区9.21.3
122沈阳煕悦100.0%铁西区2.40.0
123沈阳玖熙墅100.0%铁西区1.50.0
124沈阳中南旭辉和樾60.0%于洪区0.03.8
125营口中南世纪城100.0%鲅鱼圈区1.18.4
126保定尚熙城50.0%徐水区0.013.2
127邯郸御河尚苑50.0%邯山区0.07.0
128廊坊中南熙悦75.0%固安县0.06.7
129唐山未来海岸100.0%乐亭县20.60.0
130唐山拉唯那100.0%乐亭县0.013.4
131天津六和茗著16.5%静海区4.30.0
132天津中南君悦府75.0%静海区7.40.0
133滨州翡丽之光35.0%滨城区0.05.1
134东营中南雅苑100.0%广饶县1.211.4
135东营中南熙悦100.0%广饶县5.70.5
136东营中南世纪城100.0%广饶县7.20.0
137东营中南世纪锦城100.0%东营区9.40.0
138菏泽中南世纪锦城100.0%牡丹区0.01.2
139菏泽中南花城100.0%牡丹区14.112.9
140济宁中南瑞马樾府50.0%任城区0.01.2
141济宁中南珑悦100.0%太白湖新区0.06.7
142济宁中南樾府51.0%邹城市0.010.3
143济宁中南檀月墅51.0%邹城市0.03.8
144临沂中南鲁商樾府55.0%兰山区6.84.4
145临沂中南阜丰元丰熙悦40.0%高新区10.80.0
146临沂中南鲁商樾府55.0%兰山区0.08.8
147青岛中南星汇城100.0%黄岛区7.90.0
148青岛中南漫悦湾100.0%黄岛区5.40.0
149青岛中南熙悦100.0%李沧区25.80.0
150青岛世纪城100.0%李沧区6.86.9
151泰安中南樾府100.0%泰山区0.02.7
152泰安中南财源门100.0%泰山区0.019.3
153威海(2018)7-4号地块60.0%环翠区0.011.0
154潍坊中南保利樾府70.0%高新区10.73.1
155潍坊中南熙悦70.0%高新区8.55.8
156潍坊中南世纪星城100.0%寿光市4.60.0
157烟台仙客居100.0%开发区0.00.7
158烟台中南熙悦100.0%开发区7.50.0
159烟台中南山海湾100.0%开发区3.50.0
160烟台中南熙悦51.0%龙口市0.09.9
161烟台风情商业街100.0%开发区0.02.0
162烟台玖熙墅100.0%开发区0.01.3
163淄博淄江府40.0%临淄区0.09.1
164淄博中南樾府100.0%桓台县0.06.0
165淄博紫云集55.0%张店区0.019.7
166开封中南樾府100.0%龙亭区0.05.8
167开封中南林樾50.0%卞西新区0.08.1
168商丘绿地城-中央广场49.0%示范区0.027.7
169商丘绿地中南漫悦湾49.0%示范区0.05.2
170许昌中南金玉堂34.0%建安区0.019.6
171武汉中南拂晓城100.0%黄陂区17.28.3
172武汉中南熙悦50.0%东西湖区8.50.0
173武汉拂晓城100.0%黄陂区16.30.0
174潜江中南世纪雅苑100.0%园林办事处22.90.0
175西安中南紫云集85.0%未央区8.60.0
176西安中南上悦城50.0%西咸新区0.028.7
177西安中南湖畔堤51.0%西咸新区0.011.7
178西安中南青樾90.0%大兴新区0.06.7
179西安中南·春溪集85.0%高陵区21.30.0
180西安中南樾府100.0%浐灞区19.30.0
181常德中南·春溪集100.0%武陵区0.017.2
182湘潭中南旭辉樾府50.0%岳塘区0.05.4
183成都樾府100.0%金牛区0.014.3
184成都澜悦100.0%温江区0.00.8
185成都珑悦100.0%温江区6.30.0
186眉山新悦府100.0%仁寿县11.00.0
187南充尚景阅100.0%顺庆区0.00.1
188南充春江阅100.0%高坪区0.017.5
189南充漫悦湾100.0%高坪区22.20.0
190重庆玖宸100.0%北碚区9.10.0
191昆明和悦铭著24.5%五华区0.06.3
192昆明云境100.0%巫家坝片区0.012.0
193昆明中南碧桂园樾府51.0%官渡区0.05.2
194昆明天韵33.0%安宁市4.70.0
195昆明KCWH2012-33、KCWH2013-7/8/9/10/11地块33.0%五华区0.023.6
196贵阳中南·林樾80.0%南明区0.024.2
197佛山翡翠西江33.0%高明区0.08.3
198佛山中南远洋漫悦湾50.0%三水区0.04.9
199佛山中南滨江国际49.0%高明区0.027.1
200惠州林间漫90.0%大亚湾经济技术开发区0.01.7
201梅州中南漫悦湾100.0%梅县区0.03.4
202梅州中南雅居乐峰会50.0%梅县区0.05.2
203南宁中南紫云集100.0%良庆区0.029.7
204儋州中南西海岸100.0%滨海新区7.02.7
205昌江林海间100.0%昌化镇0.81.6
206万宁中南芭提雅100.0%兴隆镇1.02.0
合计1061.0997.6

2019年项目开工竣工计划是公司依据目前的资源和市场状况,结合现有能力对经营安排的大致规划,其随着市场、资源和公司情况的变化会灵活调整,并不构成公司对未来的承诺,敬请投资者关注。

(四)可能面对的风险

(1)政策风险

树立“房子是用来住的、不是用来炒的”理念是个长期过程,在未来相当长的时间里,国家房地产调控的方向不会变。即使2019年调控的方式和手段会更加灵活,但基于市场的变化,政策的着力点和力度都会有变化的可能。

应对措施:公司将坚持自主需求的主流产品定位,坚持既定的战略投资方向,同时密切关注政策动向,及时调整不同区域的投资力度和投资节奏,适应市场环境的变化。

(2)市场风险

虽然未来房地产行业整体会保持平稳,但短期行业处于调整期,而且随着宏观流动性的变化,基于各地经济发展和人口变动状况的不同,以及供需状况的变化,但各地市场的差异性将更加明显。

应对措施:进一步严格投资纪律,坚决贯彻快速周转、低成本、差异化战略,不断提高产品质量,提高抗风险的能力。

(3)财务风险

虽然2019年国家将保持宏观流动性合理充裕,但房地产行业的特殊性使企业融资面临更多地挑战。

应对措施:坚持战略方向,实现快速周转,保证良好回款;尽快结算收入,增加资产实力,优化资产负债表,提升融资能力;加强各种形式的合作,借助合作伙伴的力量,与合作伙伴共同成长。

十、接待调研、沟通、采访等活动情况

1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

公司于 2018 年 8 月 15 日通过现场结合网络方式召开了 2018 年半年度投资者见面会,与投资者沟通公司半年度业绩情况,沟通使用的是披露的定期报告及有关公告等公开资料。本次活动共有 69 位投资者参会,其中机构投资者 52 位,包括来自兴业证券、长江证券、中信证券、广发证券、西部证券、中泰证券、华泰证券、德邦证券、平安证券、东方证券、长城证券、东北证券、东吴证券、安信证券、国泰君安、申万宏源、中金以及兴业全球基金、国泰基金、海富通基金、华夏基金、 鹏华基金、金鹰基金、建信基金、富国基金、交银施罗德、光大保德信、汇丰晋信基金等单位的投资者。

第五节 重要事项

一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况

1、2018年度利润分配和分红派息预案

2018 年度公司合并报表归属于上市公司股东的净利润2,193,097,869.05元,母公司净利润3,604,033,686.59。按照中国《企业会计准则》,公司利润分配基于母公司的可分配利润。公司计划向股东大会提交以下2018年度利润分配方案:

1、以2018年母公司净利润的10%计提提法定盈余公积金3,604,033,686.59 元;2、不计提任意盈余公积金;3、剩余3,243,630,317.93元与母公司原可分配利润一起构成可分配利润。

方案实施后,2018年末母公司可分配利润为3,739,202,815.21元。

公司目前还处在快速发展阶段,资产的积累有利于资产负债表的优化,提升融资和发展能力。考虑公司的发展和股东的需求,公司计划未来每年现金分红参考公司年度合并报表归属于股东的净利润的20%并逐步提升。

基于此,公司拟向股东大会提交2018年度分红派息预案:以公司现有总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东每10股派发现金红利1.20元(含税),送红股0股,不以公积金转增股本,预计共计派发现金红利445,174,655.64元。

以上方案符合公司章程规定的分红派息政策,取得公司独立董事的一致认可。

2、过去三年的分红派息方案

2017年度:以总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.20元(含税)不送红股,不进行资本公积金转增股本。

2016年度:以总股份3,709,788,797股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.15元(含税),不送红股,不进行资本公积金转增股本。

2015年度:以总股份1483,915,519股为基数,向全体股东按每10股派发现金红利0.4元(含税),不送红股,资本公积金每10股转增15股。

公司近三年(包括本报告期)普通股现金分红情况表

单位:元

年份现金分红金额 (含税)分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率以其他方式现金 分红的金额以其他方式现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例
2018年74,195,775.94602,661,579.8912.31%00%
2017年55,646,831.96338,572,446.1916.44%00%
2016年593,356,620.76351,339,698.0016.89%00%

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

每10股送红股数(股)0
每10股派息数(元)(含税)1.20元
每10股转增数(股)0
分配预案的股本基数(股)3,709,788,797
现金分红金额(元)(含税)445,174,655.64
以其他方式(如回购股份)现金分红金额(元)0.00
现金分红总额(含其他方式)(元)445,174,655.64
可分配利润(元)2,303,277,746.02
现金分红总额(含其他方式)占利润分配总额的比例100%
本次现金分红情况
现金分红占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为20.30%
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
2018年度拟以现有公司总股份数3,709,788,797股为基数,向全体股东每10股派送人民币1.20元(含税)现金股息,不送红股,不以公积金转增股本。预计合计派发现金股息人民币445,174,655.64元,占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为20..30%,

三、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

(1)资产重组时所作承诺

承诺方中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石
承诺类型关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺
承诺时间2009年07月15日
承诺期限长期
承诺内容一、关于保持上市公司独立性的承诺:为保持上市公司的独立性,中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺方")承诺如下: 1、保证上市公司人员独立 (1)保证上市公司的生产经营与行政管理(包括劳动、人事及工资管理等)完全独立于承诺方及承诺方关联公司。 (2)上市公司董事、监事及高级管理人员严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定选举产生;保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作,不在承诺方及承诺方关联公司兼任除董事之外的职务。 (3)保证承诺方推荐出任上市公司董事和经理的人选都通过合法的程序进行,承诺方不干预公司董事会和股东大会已经做出的人事任免决定。 2、保证上市公司资产独立完整 (1)保证上市公司与承诺方及承诺方的关联人之间产权关系明确,上市公司对所属资产拥有完整的所有权,保证上市公司资产的独立完整 (2)保证上市公司不存在资金、资产被承诺方及承诺方的关联方占用的情形。 (3)保证上市公司的住所独立于承诺人。 3、保证上市公司的财务独立 (1)保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。 (2)保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度。 (3)保证上市公司保持自己独立的银行帐户,不与承诺方共用一个银行账户。 (4)保证上市公司的财务人员不在本公司兼职。 (5)保证上市公司依法独立纳税。 (6)保证上市公司能够独立作出财务决策,承诺方不干预上市公司的资金使用。 4、保证上市公司机构独立 (1)保证上市公司的机构设置独立于承诺方,并能独立自主地运作。 (2)保证上市公司办公机构和生产经营场所与承诺方分开;建立健全的组织机构体系,保证上市公司董事会、监事会以及各职能部门独立运作,不存在与承诺方职能部门之间的从属关系。 (3)保证承诺方行为规范,不超越股东大会直接或间接干预上市公司的决策和经营。 5、保证上市公司业务独立 (1)保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力,上市公司具有面向市场自主经营的能力。 (2)保证尽可能减少上市公司与承诺方及承诺方关联公司之间的持续性关联交易。对于无法避免的关联交易将本着"公平、公正、公开"的原则,与向非关联企业的交易价格保持一致,并及时进行信息披露。 (3)保证不与上市公司进行同业竞争。 二、关于避免和消除同业竞争的承诺: 为从根本上避免和消除中南房地产、中南集团、陈锦石及其关联企业侵占上市公司的商业机会和形成同业竞争的可能性,中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺人")承诺:中南房地产作为上市公司控股股东期间,中南集团作为上市公司间接控股股东期间,陈锦石作为上市公司实际控制人期间,承诺人不会在中国境内或境外,以任何方式(包括但不限于其单独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其它权益)直接或间接从事与上市公司相同或相似的业务。承诺人同时保证:将采取合法及有效的措施,促使承诺人除上市公司外的其他下属全资、控股子公司不从事与上市公司相同或相似的业务;如果有同时适合于上市公司和承诺人及下属全资、控股子公司进行商业开发的机会,上市公司享有优先选择权。承诺人承诺并保证给予上市公司与承诺人其他下属全资、控股子公司同等待遇,避免损害上市公司及上市公司中小股东的利益。对于上市公司的正常生产、经营活动,承诺人保证不利用其地位损害上市公司及上市公司中小股东的利益。 三、关于减少并规范关联交易的承诺: 就本次交易完成后中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石可能与上市公司发生的关联交易,中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石(以下简称"承诺人")承
诺:在本次交易完成后,承诺人及其下属全资、控股子公司将尽量减少并规范与上市公司及其控股企业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易,承诺人及其下属全资、控股子公司将遵循市场公开、公平、公正的原则以公允、合理的市场价格进行,根据有关法律、法规及规范性文件的规定履行关联交易决策程序,依法履行信息披露义务和办理有关报批程序,不利用其地位损害上市公司的利益。中南房地产作为上市公司控股股东期间,中南集团作为上市公司间接控股股东期间,陈锦石作为上市公司实际控制人期间,承诺人不会利用其地位损害上市公司及其他股东(特别是中小股东)的合法权益。
履行情况未违反承诺
承诺是否 及时履行

(2)首次公开发行或再融资时所作承诺

承诺方中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、上市公司董事、监事、高管
承诺类型其他承诺
承诺时间2015年04月15日
承诺期限长期
承诺内容本公司的全部董事、监事、高级管理人员,控股股东中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司,实际控制人陈锦石先生已出具承诺函,承诺内容如下:中南建设已经及时完整地披露了房地产业务用地情况,不存在因用地违法违规被查处的情形;如中南建设因未披露的土地闲置等违法违规行为给上市公司和投资者造成损失的,本人/本公司将依法承担赔偿责任
履行情况未违反承诺
承诺是否 及时履行

(3)其他对公司中小股东所作承诺

承诺方中南城市建设投资有限公司、陈昱含
承诺类型其他承诺
承诺时间2009年07月15日
承诺期限长期
承诺内容一、关于税务补偿的承诺: 中南城市建设投资有限公司和陈昱含(以下合称"承诺人")目前分别持有江苏中南建筑产业集团有限责任公司(以下简称"中南建筑")97.36%和2.64%股权。鉴于中南建筑及其子公司南通市中南建工设备安装有限公司在2008年度及以前年度存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况,为保证公司及其中小股东的利益,承诺人特此承诺:在上市公司本次重大重组经中国证监会批准并实施后,如有权税务部门要求中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司改按查账征收方式缴纳2007年度及以前年度所得税,并由此导致中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴税款、支付滞纳金罚款或其他款项时,承诺人将在有权税务部门规定的期限内,且最迟不晚于有权税务部门出具书面文件后的一个月内,根据目前对中南建筑的持股比例承担中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴的税款、滞纳金、罚款或其他款项。 二、关于明确"税务补偿承诺"中责任期限的专项说明: 鉴于江苏中南建筑产业集团有限责任公司(以下简称"中南建筑")及其子公司南通市中南建工设备安装有限公司(以下简称"中南安装")存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况,为保障上市公司及其中小股东的利益,中南城市建设投资有限公司和陈昱含(以下合称"承诺人")就所出具的税务补偿承诺中的责任期限明确如下:中南建筑及中南安装若因资产置换完成日前的经营行为或其他行为,需要补缴企业所得税、支付滞纳金、罚款或其他款项,承诺人将在税务机关规定的期限内,且最迟不晚于税务机关出具书面文件后的一个月内,按持股比例承担;中南建筑及中南安装在资产置换完成日后的应税责任,由上市公司承担。
履行情况未触发履约条件
承诺是否 及时履行

2、公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明:不适用

四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况:不适用五、董事会、监事会、独立董事(如有)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

不适用

六、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

(1)重要会计政策变更

①根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),经董事会决议通过,本集团对财务报表格式进行了以下修订:

A、资产负债表

将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;

将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”;

将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;

将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;

将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;

将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;

将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。

B、利润表

从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;

在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目;

C、股东权益变动表

在“股东权益内部结转”行项目下,将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。

本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整。

财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。

②对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式,并对相应的会计政策进行调整。

2018 年 12 月 28 日公司召开第七届董事会第三十六次会议及第七届监事会第十一次会议,审议通过了《关于投资性房地产应用公允价值计量会计政策的议案》。为了更加动态地反映公司所持有的投资性房地产的公允价值,公司决定自 2018 年10 月 1 日起对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式,并对相应的会计政策进行调整,有利于更加客观、公允反映公司财务状况和经营成果。

七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

八、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

具体情况参见第十节财务报告附注。

九、聘任、解聘会计师事务所情况

现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称致同会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬(万元)381
境内会计师事务所审计服务的连续年限4
境内会计师事务所注册会计师姓名曹阳、王娟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限2

聘请内部控制审计会计师事务所情况:

公司聘请致同会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司内部控制审计机构,内控审计费用为90万元。

十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况

年度报告披露后不存在面临暂停上市和终止上市情况。

十一、破产重整相关事项

公司报告期未发生破产重整相关事项。

十二、重大诉讼、仲裁事项

诉讼(仲裁)基本情况涉案金额(万元)是否形成预计负债诉讼(仲裁)进展诉讼(仲裁)审理结果及影响诉讼(仲裁)判决执行情况披露日期披露索引
海门中南世纪城开发有限公司因建设工程施工合同纠纷起诉南通麒麟建筑安装工程有限公司、海门大生建设工程有限公司、沈卫祥1,990.9等待开庭未有结果未到执行阶段2018年4月27日刊登于指定媒体的《2017年度报告》
大连金广建筑公司因建设工程施工合同纠纷起诉营口中南房地产开发有限公司3,334.42中止审理未有结果未到执行阶段
海口裕华工贸公司因建设工程施工合同纠纷起诉江苏中南建筑产业集团有限责任公司1,217.97公司提出执行异议,海南高级人民法院已裁定撤销该执行案件已将款项退回公司已将款项退回公司
张文华因建设工程施工合同纠纷起诉江苏中南建筑产业集团有限责任公司2,000一审已判决,判决我司承担700万,我司不服上诉未有结果未到执行阶段
上房锐翔上房物业管理有限公司因物业服务合同纠纷起诉中南镇江房地产开发有限公司1,570审理完成已达成和解协议已履行完毕
上海绿地建设(集团)有限公司与盐城中南世纪城房地产投资有限公司7,247审理完毕已经判决已履行完毕
成都市第四建筑工程公司与南充世纪城(中南)房地产开发有限责任公司10,487审理过程中未有结果未到执行阶段
上海小马过河投资管理有限公司与上海锦冠房地产开发有限公司2,349审理完毕已达成和解协议已履行完毕
江苏镇江安装集团有限公司因建设工程施工合同纠纷起诉江苏中南建筑产业集团有限责任公司272.38等待开庭未有结果未到执行阶段
倪建亭、祖得国、赵琪因建设工程施工合同纠纷起诉江苏中南建筑集团有限责任公司、江苏新华东建筑装饰工程有限公司800已调解结案,我司分期支付工程款456万调解我司分期支付工程款456万。正在履行中
陈琳因海门中南国际置业顾问有限公司清算起诉海门中南世纪城房地产开发有限公司1047.11清算已完成海门中南世纪城房地产开发有限公司支付陈琳1047.11万正在履行中
海门中南世纪城开发有限公司因建设工程施工合同纠纷起诉南通麒麟建筑安装工程有限公司、海门大生建设工程有限公司、沈卫祥1,990.9等待开庭未有结果未到执行阶段
中南控股集团有限公司及青岛中南世纪城房地产业投资有限公司起诉青岛市77,091等待开庭未有结果未到执行阶段2018年 12月19日刊登于指定媒体的《关于涉及青岛市
李沧区人民政府、青岛市李沧区湘潭路街道办事处大枣园社区居民委员会、青岛市李沧区湘潭路街道办事处南岭社区居民委员会李沧区有关诉讼情况的公告》(2018-240)

十三、处罚及整改情况

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

报告期内,公司控股股东中南城市建设投资有限公司及实际控制人陈锦石先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

1、2017年员工持股计划

2017年5月9日公司 2017 年第五次临时股东大会审议通过了《公司 2017 年员工持股计划(草案)及其摘要的议案》及其他相关议案,决定设立公司 2017 年员工持股计划。2017 年 5月 17 日公司第七届董事会第一次会议审议通过了《关于公司 2017年员工持股计划(修订稿)及其摘要的议案》,决议变更 2017 年员工持股计划资产管理机构和增设投资顾问等事宜。

2017年11月8日,公司2017年员工持股计划“中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划 ”完成公司股票的购买,该计划通过二级市场累计购入公司股票 130,758,148 股,占公司总股本的 3.52 %,成交均价为 6.73 元/股。该员工持股计划持有公司股票的锁定期为12个月,即2018 年 11 月 7 日解除限售。

截止2019年3月15日,公司2017年员工持股计划持有的公司股份已按照相关约定出售完毕,已完成相关资产的清算和分配,2017年员工持股计划已终止。

2、2018年股票期权激励计划

2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划(草案)及摘要》及其他相关议案,决定设立2018年股票期权激励计划。激励计划对激励对象定向发行的本公司人民币 A 股普通股股票进行激励,拟向激励对象授予的股票期权数量为 23,260 万份,其中首次授予 21,580 万份,预留1,680 万份。在满足行权条件的情况下,首次授予的股票期权的行权价格为 6.33元/股。

本次股票期权激励计划授予的股票期权,激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩,行权将对分年度进行绩效考核,考核年度为 2018 年、2019 年和 2020 年,对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对 2017 年的增长幅度分别不低于 240%、560%和1060%。激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的前提下,才能行使当期权益,具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果确定。

2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》,董事会和监事会认为公司 2018 年股票期权激励计划的授予条件已成立,同意确定 2018年8月13日为授予日,向符合授权条件的49名激励对象授予21,580万份股票期权,行权价格为6.33元/股。2018 年 9 月26 日激励计划首次授予股票期权登记完成。

十六、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

关联交易方关联关系关联交易类型关联交易内容关联交易定价原则关联交易价格关联交易金额(万元)占同类交易金额的比例获批的交易额度(万元)是否超过获批额度关联交易结算方式可获得的同类交易市价披露日期披露索引
北京城建中南土木工程集团有限公司同一控制方接受关联人提供的工程施工服务、劳务等提供工程施工服务、劳务等公开招标,市场定价市场定价14,57519.59%29,000转账34,172.082018年04月27日、2018年12月19日刊登于指定媒体的《关于2017年年度日常关联交易执行情况及2018年日常关联交
江苏中南建设装饰有限公司19,21525.83%19,000转账19,215.49
江苏中南物业服务有限公司及其子公司23,53931.64%22,600转账16,757.05
金丰环球装17,05922.93%20,000转账17,059.33
饰工程(天津)有限公司易预计的公告》、《关于增加2018年度日常关联交易额度的公告》
南通飞宇电器设备有限公司关联人任职公司向关联人采购商品提供商品销售等公开招标,市场定价市场定价4,401100%6,000转账4,4012018年12月19日
上述主体之外中南控股集团有限公司的关联方同一控制方接受关联人提供的物业、工程施工服务、劳务、商品等提供物业管理服务、商品销售等8,665100%8,800转账8,6652018年04月27日、2018年12月19日
中南控股集团有限公司及其关联方同一控制方向关联人销售商品、提供工程服务、劳务提供工程施工服务、劳务等9,888100%5,000转账9,888
北京城建中南土木工程集团有限公司同一控制方接受关联人提供的工程施工服务、劳务等提供工程施工服务、劳务等20,243-0转账20,243
合计----117,585--110,400----------
大额销货退回的详细情况
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的,在报告期内的实际履行情况(如有)由于年中公司实施PPP项目的SPV公司不在公司合并报表范围,北京城建中南土木工程集团有限公司向有关SPV公司提供工程服务没有计入关联交易。年末根据提供年度审计的会计师事务所意见,有关SPV公司计入公司合并报表范围,导致与北京城建中南土木工程集团有限公司的关联交易增加。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因(如适用)

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期无应披露而未披露的资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、其他重大关联交易

□ 适用 √ 不适用重大关联交易临时报告披露网站相关查询

临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称
《关于公司出售子公司股权暨关联交易的公告》(公告编号:2018-047)2018年4月27日指定媒体
《关于出售全资子公司股权暨关联交易的公告》(公告编号:2018-170)2018年9月22日指定媒体
《关于受让控股股东合作投资的部分房地产业务子公司股权的关联交易公告》(公告编号:2018-239)2018年12月13日指定媒体

十七、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

(1)托管情况

公司报告期不存在托管情况。

(2)承包情况

公司报告期不存在重大承包情况。

(3)租赁情况

公司报告期不存在重大租赁情况。

2、重大担保(1)担保情况

公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
担保对象名称担保金额担保类型担保期是否履行完毕是否为关联方担保
南京锦安中垠房地产开发有限公司124,800连带责任保证36个月
常熟冠城宏翔房地产有限公司66,150连带责任保证36个月
苏州天宸房地产开发有限公司13,500连带责任保证36个月
常熟志诚房地产开发有限公司11,250连带责任保证36个月
徐州鑫众房地产开发有限公司19,800连带责任保证36个月
重庆首铭房地产开发有限公司13,200连带责任保证12个月
徐州锦川房地产开发有限公司13,500连带责任保证12个月
嘉兴市嘉南置业有限公司88,000连带责任保证36个月
慈溪恒坤置业有限公司12,834连带责任保证24个月
慈溪市崇桂房地产开发有限公司5,500连带责任保证24个月
慈溪星坤置业有限公司11,220连带责任保证12个月
西安智晟达置业有限公司80,000连带责任保证24个月
太仓中南雅苑房地产开发有限公司20,000连带责任保证36个月
武汉中南锦悦房地产开发有限公司44,000连带责任保证24个月
武汉中南锦悦房地产开发有限公司30,000连带责任保证24个月
诸暨璟石置业有限公司16,500连带责任保证36个月
开封晖达中南置业有限公司43,000连带责任保证12个月
报告期内审批的对外担保额度合计 (A1)2,089,156报告期内对外担保实际发生额合计(A2)303554
报告期末已审批的对外担保额度合计(A3)2,539,856报告期末实际对外担保余额合计(A4)519254
公司对子公司的担保情况
南通中南新世界中心开发有限公司70,000连带责任保证120个月
万宁中南城房地产发展有限责任公司20,000连带责任保证36个月
武汉锦御中南房地产开发有限公司105,000连带责任保证24个月
武汉锦苑中南房地产开发有限公司48,000连带责任保证24个月
南通锦庭置业有限公司55,000连带责任保证36个月
无锡中南雅苑置地有限公司40,000连带责任保证24个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司3,500连带责任保证24个月
文昌中南房地产开发有限公司100,000连带责任保证36个月
南通锦益置业有限公司150,000连带责任保证36个月
儋州中南房地产开发有限公司35,000连带责任保证36个月
成都中南世纪房地产开发有限公司150,000连带责任保证24个月
成都中南骏锦房地产开发有限公司60,000连带责任保证24个月
嘉兴锦善置业有限公司23,000连带责任保证24个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司28,000连带责任保证24个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司101,000连带责任保证36个月
常熟中南金锦置地有限公司210,000连带责任保证24个月
马鞍山中南御锦房地产开发有限公司55,000连带责任保证24个月
无锡中南雅苑置地有限公司25,000连带责任保证24个月
杭州中南锦望置业有限公司85,000连带责任保证36个月
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司150,000连带责任保证28个月
嘉兴锦善置业有限公司42,000连带责任保证36个月
成都中南锦腾房地产开发有限公司136,100连带责任保证24个月
北京长岛新业企业管理有限公司60,000连带责任保证36个月
成都中南安居房地产开发有限公司26,700连带责任保证48个月
青岛中南城房地产有限公司60,000连带责任保证24个月
丹阳中南锦腾房地产开发有限公司20,000连带责任保证12个月
盐城中南世纪城房地产投资有限公司200,000连带责任保证12个月
如东中南锦辰房地产开发有限公司30,000连带责任保证36个月
成都中南骏锦房地产开发有限公司60,000连带责任保证36个月
菏泽中南花成置业有限公司20,000连带责任保证18个月
成都中南世纪房地产开发有限公司110,000连带责任保证24个月
成都中鼎嘉和置业有限公司45,000连带责任保证48个月
西安中南嘉丰置业有限公司25,420连带责任保证36个月
盐城中南世纪城房地产投资有限公司50,000连带责任保证12个月
南充中南锦业置业有限公司30,000连带责任保证36个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司10,000连带责任保证12个月
仁寿中南骏锦房地产开发有限公司40,000连带责任保证12个月
临沂锦琴房地产开发有限公司46,750连带责任保证36个月
海门中南世纪城(香港)有限公司60,665连带责任保证36个月
宁波经济技术开发区建宇置业有限公司100,000连带责任保证36个月
南通中南新世界中心开发有限公司55,000连带责任保证15个月
宁波中璟置业有限公司8,360连带责任保证6个月
宁波中璟置业有限公司30,000连带责任保证12个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司12,000连带责任保证12个月
泰安中南城市投资有限责任公司
如皋中南锦信置业有限公司29,000连带责任保证12个月
江阴苏泰房地产有限公司65,000连带责任保证24个月
南通中昱建材有限公司162,234连带责任保证36个月
南通中南新世界中心开发有限公司40,000连带责任保证18个月
上海祺照置业有限公司153,861.65连带责任保证30个月
淮安市嘉华置业有限公司10,000连带责任保证24个月
宁波中南锦时置业有限公司45,000连带责任保证36个月
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发有限公司20,000连带责任保证24个月
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司30,000连带责任保证24个月
江苏中南建筑产业集团有限责任公司10,000连带责任保证12个月
报告期内审批对子公司担保额度合计(B1)6,982,600报告期内对子公司担保实际发生额合计(B2)1,518,291
报告期末已审批的对子公司担保额度合计(B3)10,166,265报告期末对子公司实际担保余额合计(B4)3,450,591
公司担保总额(即前项的合计)
报告期内审批担保额度合计(A1+B1)9,071,756报告期内担保实际发生额合计(A2+B2)1,821,845
报告期末已审批的担保额度合计(A3+B3)12,706,121报告期末实际担保余额合计 (A4+B4)3,969,845
实际担保总额(即A4+B4+C4)占公司净资产的比例228.17%
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额(D)0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额(E)2,792,228
担保总额超过净资产50%部分的金额(F)2,564,604
上述三项担保金额合计(D+E+F)2,792,228

(2)违规对外担保情况

公司报告期无违规对外担保情况。

3、委托他人进行现金资产管理情况

(1)委托理财情况

报告期内委托理财概况

单位:万元

具体类型委托理财的资金来源委托理财发生额未到期余额逾期未收回的金额
银行理财产品自有闲置资金1,058,00065,0000
券商理财产品自有闲置资金5.035.030
合计1,058,005.0365,005.030

报告期内公司不存在单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财情况。报告期内公司不存在委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。

(2)委托贷款情况

公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

十八、社会责任情况

详见2019年4月23日刊登于指定媒体的《2018年度企业社会责任报告》。

十九、其他重大事项的说明

公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

二十、公司子公司重大事项

□ 适用 √ 不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位:股

本次变动前本次变动增减(+,-)本次变动后
数量比例小计数量比例
一、有限售条件股份9,950,5470.27%09,950,5470.27%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中:境内法人持股
境内自然人持股9,950,5470.27%09,950,5470.27%
4、外资持股
二、无限售条件股份3,699,838,25099.73%03,699,838,25099.73%
1、人民币普通股3,699,838,25099.73%03,699,838,25099.73%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数3,709,788,797100.00%03,709,788,797100.00%

股份变动的原因:不适用股份回购的实施进展情况:不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容:不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行(不含优先股)情况:适用

单位:万元

股票及其衍生证券名称发行日期发行价格 (或利率)发行数量上市日期获准上市 交易数量交易终止 日期
可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类
江苏中南建设集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)2018年12月04日7.99%200,0002018年12月04日200,000

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

报告期内,公司以 2018 年 8 月 13 日为授予日,向符合授权条件的 49 名激励对象授予 21,580 万份股票期权,行权价格为 6.33 元/股。本次授予股票期权的有效期自2018年8月13日至有关股票期权行权期结束,最长不超过 48 个月。

3、现存的内部职工股情况:不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位:股

报告期末普通股股东总数43,1712019年3月末普通股股东总数33,124
持股5%以上的股东或前10名股东持股情况
股东名称股东 性质持股 比例报告期末持股数量报告期内增减变动情况持有有限售条件的股份数量持有无限售条件的股份数量质押或冻结情况
股份 状态数量
中南城市建设投资有限公司境内非国有法人54.43%2,019,190,9756,086,90002,019,190,975质押1,471,241,510
中海信托股份有限公司-中海信托-中南建设员工持股计划集合其他3.52%130,758,14800130,758,148-0
资金信托计划
华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国民生信托·大家风范002号单一信托其他3.21%119,209,80700119,209,807-0
泰达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司其他2.70%100,066,938-61,906,0240100,066,938-0
建信基金-工商银行-华润深国投信托-增利5号集合资金信托计划其他2.61%96,769,117-73,530,610096,769,117-0
陕西省国际信托股份有限公司-陕国投·财富31号单一资金信托其他1.70%63,195,70063,195,700063,195,700-0
香港中央结算有限公司境外法人1.59%58,869,71454,193,567058,869,714-0
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深其他1.58%58,455,14558,455,145058,455,145-0
中国工商银行股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金其他0.96%35,781,68835,781,688035,781,688-0
招商银行股份有限公司-东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金其他0.46%17,105,06417,105,064017,105,064-0
战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况(如有)(参见注3)华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国民生信托·大家风范002号单一信托、泰达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司、建信基金-工商银行-华润深国投信托-增利5号集合资金信托计划因认购公司非公开发行股票,上述股票已于2017年4月20日解除限售。
上述股东关联关系或一致行动的说明中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东。中海信托股份有限公司-中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划为公司2017年员工持股计划持有。中国工商银行股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金与招商银行股份有限公司-东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金存在关联,管理人均为上海东方证券资产管理有限公司。未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类
种类数量
中南城市建设投资有限公司2,019,190,975人民币普通股2,019,190,975
中海信托股份有限公司-中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划130,758,148人民币普通股130,758,148
华安未来资产-宁波银行-中国民生信托-中国民生信托·大家风范002号单一信托119,209,807人民币普通股119,209,807
泰达宏利基金-工商银行-陕西省国际信托股份有限公司100,066,938人民币普通股100,066,938
建信基金-工商银行-华润深国投信托-增利5号集合资金信托计划96,769,117人民币普通股96,769,117
陕西省国际信托股份有限公司-陕国投·财富31号单一资金信托63,195,700人民币普通股63,195,700
香港中央结算有限公司58,869,714人民币普通股58,869,714
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深58,455,145人民币普通股58,455,145
中国工商银行股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金35,781,688人民币普通股35,781,688
招商银行股份有限公司-东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金17,105,064人民币普通股17,105,064
前10名无限售流通股股东之间,以及前10名无限售流通股股东和前10名股东之间关联关系或一致行动的说明中南城市建设投资有限公司为本公司控股股东。中海信托股份有限公司-中海信托-中南建设员工持股计划集合资金信托计划为公司2017年员工持股计划持有。中国工商银行股份有限公司-东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金与招商银行股份有限公司-东方红优享红利沪港深灵活配置混合型证券投资基金存在关联,管理人均为上海东方证券资产管理有限公司。未知其他股东之间是否存在关联关系,也未知其他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明(如有)(参见注4)中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易

2、公司控股股东情况

控股股东性质:自然人控股

控股股东类型:法人

控股股东名称法定代表人成立日期组织机构代码主要经营业务
中南城市建设投资有限公司陈锦石2005年02月01日76987740X房地产开发投资
控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况报告期末,中南城市建设投资有限公司持有江苏哈工智能机器人股份有限公司(证券简称:哈工智能,证券代码:000584.SZ)22,075,050股。

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质:境内自然人实际控制人类型:自然人

实际控制人姓名与实际控制人关系国籍是否取得其他国家或地区居留权
陈锦石本人中华人民共和国
主要职业及职务中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中南建设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去10年曾控股的境内外上市公司情况

公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司:不适用

4、其他持股在10%以上的法人股东:不适用

5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况:不适用

第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、董事、监事和高级管理人员持股变动

姓名职务任职 状态性别年龄任期起始日期任期终止日期2018年初持股数(股)本期增持股份数量(股)本期减持股份数量(股)其他增减变动(股)2018年底持股数(股)
鲁贵卿副董事长现任612017年 5月16日2020年 5月16日20,00000020,000
陈昱含董事、副总经理现任342017年 5月16日2020年 5月16日13,247,39700013,247,397
合计------------13,267,39700013,267,397

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

姓名担任的职务类型日期原因
辛琦董事、副总经理新当选2018年05月18日董事会聘任,股东大会选举
刘畋董事、副总经理新当选2018年05月18日董事会聘任,股东大会选举
孙三友董事、财务总监新当选2018年05月18日董事会聘任,股东大会选举
钱军监事会主席任免2018年05月18日股东大会选举
罗俊副总经理新当选2018年06月27日董事会聘任副总经理
梁洁董事会秘书新当选2018年06月27日董事会聘任董事会秘书
涂子沛董事离任2018年03月28日因个人原因辞职
钱军董事、财务总监任免2018年04月19日因工作变动原因辞职
陈小平董事、副总经理离任2018年04月19日因工作变动原因辞职
张伟董事会秘书离任2018年06月27日因工作变动原因辞职
张良监事会主席离任2018年04月25日因个人原因辞职
施建华副总经理离任2018年04月25日因工作变动原因辞职
陆亚行副总经理离任2018年04月25日因工作变动原因辞职
陶燕副总经理离任2018年04月25日因工作变动原因辞职

三、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

陈锦石,男,1962年出生,EMBA,高级工程师、十二届全国人大代表。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理。2009年6月起任公司董事长、总经理,2017年5月起任董事会战略委员会主任委员、提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长。

鲁贵卿,男,1958年出生,教授级高级工程师。曾任中国建筑第五工程局有限公司总经理、董事长,中国建筑股份有限公司总经济师。2017年5月起任公司副董事长、战略委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事局副主席、总裁。

智刚,男,1972年出生,博士学历,高级经济师。曾任青岛市第一市政工程公司经营处副处长、中南控股集团有限公司副总经理、财务总监。2009年6月起任公司董事、副总经理、董事会秘书,2017年5月起任董事会审计委员会委员。现任公司董事、副总经理,目前还任中南控股集团有限公司董事。

陈昱含,女,1985年出生,大学本科学历。2010年8月起任公司董事,2018年4月起任公司副总经理。目前还任中南控股集团有限公司董事。

李若山,男,1949年出生,博士学历,复旦大学教授、博士生导师。曾任厦门大学经济学院会计系副主任,经济学院副院长;复旦大学管理学院会计系主任、金融系主任、管理学院副院长,上海证券交易所上市公司专家委员会委员、财政部会计准则委员会咨询专家、中注协惩戒委员会副主任。2015年5月起任公司董事,目前还任复旦大学管理学院MPAcc学术主任。

刘畋,男,1969年出生,本科学历,高级工程师。曾任中建五局局长助理、中建五局一公司董事长、总经理,中建五局直属公司、东北公司总经理、中建五局北京公司党委书记、总经理。2018年4月起任公司副总经理,2018年5月起任公司董事。

辛琦,男,1976年出生,工商管理硕士,会计师。曾任中海发展(上海)有限公司财务总监,阳光城集团股份有限公司财务总监。2018年4月起任公司副总经理,2018年5月起任公司董事。

孙三友,男,1960年出生,硕士学历,高级会计师。曾任中建八局副总会计师、中国建筑股份公司资金管理部副总经理、中国海外宏洋集团财务资金管理部总经理、中南控股集团有限公司财务负责人。2018年4月起任公司财务总监,2018年5月起任公司董事。

金德钧,男,1944年出生,大学本科学历,高级工程师,具有独立董事资格证书。1970年至1998年,曾任职于中国建筑第一工程局,历任技术员、干事、秘书,工程处党总支书记,工程公司副经理,党委副书记,工程局党委副书记,党委书

记,工程局局长;1995年任中建一局集团公司董事长兼党委书记;1998年7月至2000年11月任建设部建筑管理司司长;2000年11月至2004年11月任建设部总工程师,兼任全国建筑市场稽查特派员办公室主任;2004年至2010年任住房和城乡建设部科学技术委员会副主任(常务);2009年4月至2014年9月任中国市政工程协会会长。2014年3月起任公司独立董事,薪酬与考核委员会主任委员、提名委员会委员。

黄峰,男,1970年出生,大学本科学历,中国注册会计师、注册税务师、北注协专家型管理人才。曾任职于中国银行北京分行;1998年至2007年,任职于北京京都会计师事务所,历任高级审计人员、项目经理、部门经理。2014年3月起任公司独立董事,审计委员会主任委员。目前还任瑞华会计师事务所合伙人、北京千方科技股份有限公司独立董事、上海中毅达股份有限公司独立董事、爱迪星(北京)科技有限公司执行董事、经理等。

倪俊骥,男,1978年出生,大学本科学历,律师。2014年3月起任公司独立董事、提名委员会主任委员、审计委员会委员。目前还任国浩律师事务所律师、合伙人。

曹益堂,男,1976年出生,硕士学历。曾任美特斯邦威集团战略发展部部长,德邦证券有限公司直接投资部负责人,九牧王服饰有限公司战略管理中心总监,浙江利豪家具有限公司总经理,维格娜丝独立董事,上海金石源和荟股权投资管理合伙企业(有限合伙)合伙人。2017年5月起任公司独立董事,目前还任深圳前海复星长歌时尚产业投资基金(有限合伙)执行事务合伙人代表,浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司(上海证券交易所上市公司,代码603116)独立董事,南极电商股份有限公司(深圳证券交易所上市公司,代码002127)副总经理兼董事会秘书。

钱军,男,1977年出生,复旦EMBA,高级经济师。曾任南通建筑工程总承包有限公司财务总监,江苏中南建设集团股份有限公司董事、财务总监,中南控股集团有限公司董事、高级副总裁。2015年4月~2018年4月任公司财务总监,2017年5月至2018年5月任公司董事,2018年5月起任公司监事、监事会主席,目前还任中南控股集团有限公司监事会主席。

张剑兵,男,1961年出生,大学文化。曾任海门公安局刑警大队大队长、公安局副局长、南通市公安局刑警支队支队长。2017年5月起任公司监事,目前还任中南控股集团有限公司监事会副主席。

赵桂香,女,1976年出生,复旦EMBA。曾任中南控股集团有限公司监事会常务副主席。2017年5月起任公司监事。

罗俊,男,1972年出生,经济学硕士/EMBA,中国注册会计师。曾任泰禾集团股份有限公司副总裁兼财务总监,首创置业股份有限公司副总裁兼财务总监。2018年6月起任公司副总经理。

梁洁,男,1977年出生,研究生学历。2005年至2018年任万科企业股份有限公司证券事务代表。2018年6月起任公司董事会秘书。在股东单位任职情况

任职人员姓名股东单位名称在股东单位 担任的职务任期起始日期任期终止日期在股东单位是否领取报酬津贴
陈锦石中南控股集团有限公司董事长
陈锦石中南城市建设投资有限公司董事长
鲁贵卿中南控股集团有限公司董事局副主席、总裁
智刚中南控股集团有限公司董事
陈昱含中南控股集团有限公司董事
钱军中南控股集团有限公司监事会主席
张剑兵中南控股集团有限公司监事会副主席

在其他单位任职情况

任职人员姓名其他单位名称在其他单位担任的职务任期 起始日期任期 终止日期在其他单位是否领取报酬津贴
黄峰瑞华会计师事务所合伙人2008年8月
黄峰爱迪星(北京)科技有限公司执行董事、经理2014年9月
黄峰北京千方科技股份有限公司独立董事2017年9月
黄峰上海中毅达股份有限公司独立董事2019年3月
倪俊骥国浩律师事务所合伙人2005年4月
曹益堂深圳前海复星长歌时尚产业投资基金(有限合伙)执行事务合伙人代表2016年1月
曹益堂浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司独立董事2016年9月
曹益堂南极电商股份有限公司董事会秘书兼副总经理2018年9月

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况:

2018年8月23日,针对公司2017年出让深圳项目部分股权事项未及时履行临时信息披露义务,江苏证监局向公司出具警示函。2019年3月29日,深交所针对同一事项,给予公司及公司董事长兼总经理陈锦石、离任财务总监兼现任监事会主席钱军、离任董事会秘书张伟、现任董事辛琦以通报批评。

四、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定,在公司担任实际岗位工作的非独立董事、监事不以董事、监事的职务发放津贴,按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬,分每月基

本工资、绩效工资及年终奖金三部分组成。基本工资、绩效工资、年终奖金情况如下,其中每月绩效工资与每月考核实际情况相关,年终奖金与年终考核实际情况相关。现任董事、监事、高级管理人员2018年薪酬情况:

单位:万元

姓名职务性别年龄任职状态从公司获得的 税前报酬总额是否在公司 关联方获取报酬
陈锦石董事长57现任1,026.2
鲁贵卿副董事长61现任855.0
智刚董事、副总经理47现任214.2
陈昱含董事、副总经理34现任952.0
刘畋董事、副总经理50现任699.9
孙三友董事、财务总监59现任405.8
辛琦董事、副总经理43现任1336.6
李若山董事70现任23.8
金德钧独立董事75现任15.0
倪俊骥独立董事41现任15.0
黄峰独立董事49现任15.0
曹益堂独立董事43现任15.0
钱军监事会主席42现任150.5
赵桂香职工监事43现任81.0
张剑兵监事58现任73.6
罗俊副总经理47现任447.9
梁洁董事会秘书42现任132.5
合计6,459.0-

2018年离任董事、监事、高级管理人员2018年薪酬情况:

姓名职务性别年龄任职状态从公司获得的 税前报酬总额是否在公司 关联方获取报酬
涂子沛离任董事46离任105.4
陈小平离任董事42离任165.5
张良离任监事45离任84.3
施建华离任副总经理55离任108.4
陆亚行离任副总经理58离任211.5
陶燕离任副总经理50离任138.8
张伟离任董事会秘书38离任58.4
合计872.3-

公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

单位:股

姓名职务报告期内可行权股数报告期内已行权股数报告期内已行权股数行权价格(元/股)报告期末市价(元/股)期初持有限制性股票数量本期已解锁股份数量报告期新授予限制性股票数量限制性股票的授予价格(元/股)期末持有限制性股票数量2018年股权激励计划授予股数
刘畋董事、副总经理00-5.61000--4,800,000
辛琦董事、副总经理5.618,000,000
孙三友董事、财务总监5.612,400,000
罗俊副总经理5.618,000,000
梁洁董事会秘书5.612,400,000
合计--------25,600,000
备注(如有)公司2018年8月9日2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018 年股票期权激励计划(草案)及摘要》,拟向激励对象授予的股票期权 23,260 万份,约占本激励计划草案公告时公司股本总额 370,978.8797 万股的 6.27%。其中首次授予49人(含五位董事、高管),授予数量 21,580 万份,约占本激励计划草案公告时公司股本总额的 5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的 92.78%。股票期权的初始行权价格为 6.33 元。2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》,董事会同意以 2018年8月13日为授予日,向符合授权条件的49名激励对象授予21,580万份股票期权。2018 年 9 月 26 日激励计划首次授予股票期权登记完成。具体内容详见刊登于

五、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

2018年7月18日和2018年8月10日指定媒体上的公告。母公司在职员工的数量(人)

母公司在职员工的数量(人)23
主要子公司在职员工的数量(人)16,397
在职员工的数量合计(人)16,420
当期领取薪酬员工总人数(人)16,420
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数(人)0
专业构成
专业构成类别专业构成人数(人)
生产人员
销售人员3,180
技术人员8,623
财务人员792
行政人员1,106
其他管理类人员(包含审计、人事、IT、法律、客户关系及高级管理人员等)2,719
合计16,420
教育程度
教育程度类别数量(人)
博士12
硕士659
本科7,415
大专及以下8,334
合计16,420

2、 薪酬政策

(1)薪酬体系:(1)保持有竞争力的薪酬策略:完善基本工资、各项津贴、绩效奖金、长期激励等多位一体的薪酬体系,对标行业标杆企业的薪资,依据岗位价值差异化进行薪酬定位,并定期结合市场涨幅进行回顾,择优调薪晋升;(2)多元化的激励手段:坚持高绩效导向、多功多得、兼顾物质激励与精神激励,包括经营奖金、专项奖金、荣誉奖励等。

(2)福利政策:除法定福利外,搭建美好+员工福利体系,围绕健康、爱、陪伴的主题全新梳理福利科目与标准,启动商业保险、升级健康体检、改革年休假制度,全面加大员工关怀。

(3)绩效管理:完善绩效管理体系,包括设定绩效目标、绩效跟踪和辅导、绩效评价及结构反馈、绩效结果应用等。

(4)员工发展:结合员工个人发展计划,提供多种形式的培训课程,完善员工职业发展通道。

3、培训计划

1、构建双通道的职业发展路径:秉持“人才是企业第一要素”的理念,关注员工职业发展,为员工提供畅通、宽阔的职业发展路径,针对人才多元属性,构建了管理和专业双向发展通道。

2、打造学习型组织,提升培训专业力:包括内部讲师认证、组织知识沉淀、全方位助力专业条线培训等。

3、打造高效的人才供应链:包括建立高潜人才加速库、任职资格建设、南阳生培养等。

4、驱动组织战略:强化腰部力量,促动战略落地,维护组织健康,激发组织活力。

4、劳务外包情况:不适用

第八节 公司治理

一、公司治理的基本状况

报告期内,公司严格遵守《公司法》、《证券法》、按照监管部门颁布的相关法规要求,开展公司治理活动并不断完善公司治理结构。

公司严格按照法律、法规的规定,真实、准确、完整、及时地披露信息,确保所有投资者公平获取公司信息。同时,公司加强内幕信息管理,做好内幕信息保密工作,保护广大投资者的合法权益。未来,公司将继续遵循规范透明的原则,不断提高公司治理水平。

二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况

公司与第一大股东中南城市建设投资有限公司及其其它关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立,公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司控股股东及其实际控制人能严格规范自己的行为,没有超越公司股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动的行为。报告期未发生控股股东及其其它关联企业占用公司资金的情况,公司也未发生向控股股东及其实际控制人报送未公开信息等行为。

三、同业竞争情况:不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期披露索引
2018年第一次 临时股东大会临时股东大会54.68%2018年01月23日2018年01月24日详见2018年1月24日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-013)
2018年第二次 临时股东大会临时股东大会54.78%2018年03月13日2018年03月14日详见2018年3月14日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-026)
2018年第三次 临时股东大会临时股东大会54.68%2018年04月12日2018年04月13日详见2018年4月13日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-041)
2018年第四次 临时股东大会临时股东大会54.81%2018年04月24日2018年04月25日详见2018年4月25日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-045)
2017年度股东大会年度股东大会62.98%2018年05月18日2018年05月19日详见2018年5月19日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-069)
2018年第五次 临时股东大会临时股东大会55.78%2018年06月08日2018年06月09日详见2018年6月9日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-083)
2018年第六次 临时股东大会临时股东大会54.89%2018年07月06日2018年07月07日详见2018年7月7日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-106)
2018年第七次 临时股东大会临时股东大会63.93%2018年08月09日2018年08月10日详见2018年8月10日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-128)
2018年第八次 临时股东大会临时股东大会55.59%2018年08月30日2018年08月31日详见2018年8月31日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-154)
2018年第九次 临时股东大会临时股东大会55.63%2018年09月18日2018年09月19日详见2018年9月19日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-164)
2018年第十次 临时股东大会临时股东大会60.14%2018年10月11日2018年10月12日详见2018年10月12日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-187)
2018年第十一次临时股东大会临时股东大会55.56%2018年11月15日2018年11月16日详见2018年11月16日刊登于指定媒体的公告(公
告编号:2018-215)
2018年第十二次临时股东大会临时股东大会55.70%2018年12月04日2018年12月05日详见2018年12月5日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-225)
2018年第十三次临时股东大会临时股东大会63.68%2018年12月28日2018年12月29日详见2018年12月29日刊登于指定媒体的公告(公告编号:2018-253)

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会:不适用

五、报告期内独立董事履行职责的情况

1、独立董事出席董事会及股东大会的情况

独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事姓名本报告期应参加董事会次数现场出席董事会次数以通讯方式参加董事会次数委托出席 董事会次数缺席 董事会次数是否连续两次未亲自参加董事会会议出席股东大会次数
金德钧25817006
倪俊骥25817006
曹益堂258170012
黄峰25817008

2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。

3、独立董事履行职责的其他说明

独立董事对公司有关建议是否被采纳:是

六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况

(一)董事会审计委员会履职情况

1、公司董事会审计委员会由3名董事组成,其中2名独立董事。2018年度,董事会审计委员会严格按照公司《审计委员会工作细则》工作。 报告期内,审计委员会召开了4次委员会会议,审议了公司定期财务报告、内部控制报告、续聘会计师事务所等事项。

2、2019年1月,审计委员会成员、董事会秘书、财务总监与外部审计机构召开2018年年报工作第一次见面会。会议就公司的经营情况、会计政策等问题进行了充分的沟通,协商确定了公司2018年度财务报告审计工作时间安排。

3、审计委员会在年审注册会计师进场前审阅了公司编制的财务会计报表,认为财务会计报表按照会计准则编制,在所有重大方面公允反映了公司的财务状况和经营成果。审计委员会与审计师在审计过程中保持密切联系与沟通,就审计过程中发现的问题及时交换意见,确保审计的独立性和审计工作如期完成。

4、2019年4月,审计委员会成员、董事会秘书、财务总监与外部审计机构再一次审阅2018年年度报告。审计委员会审议审计报告初稿、分红派息预案、续聘会计师事务所的议案、内控自我评价报告和关联交易的授权情况。年审会计师对2018年度报告的审计情况进行汇报,董事会审计委员会详细了解了审计过程中有关内部控制、关联交易、对外担保、资金占用等事项,对审计师的工作表示认可。

(二)董事会薪酬与考核委员会履职情况

薪酬与考核委员会成员工作勤勉,为公司激励体系的建立发挥了重要的作用。 2018年,薪酬与考核委员会对公司股票期权激励计划进行了讨论,委员会与管理层保持密切沟通,对董事和高级管理人员的履行职责情况进行年度绩效考评,对年度报告中公司董事、监事和高级管理人员的薪酬情况进行了审议。

(三)董事会提名委员会的履职情况

报告期内,董事会提名委员会召开2次临时会议,根据《公司章程》、《董事会提名委员会工作细则》等的规定,认真审核了陈昱含女士、刘畋先生、辛琦先生、孙三友先生、罗俊先生、梁洁先生的相关材料。审议认为,上述人员具有担任公司董事或高级管理人员相适应的工作阅历和经验,不存在《公司法》第147条规定不得担任公司董事和高级管理人员的情形,亦未有被中国证监会处以证券市场禁入处罚,期限未满的情形,符合担任公司董事或高级管理人员的条件,同意将聘任上述人员议案提交公司董事会审议。

(四)董事会战略委员会的履职情况

报告期内,公司战略委员会开会审议了公司建立期权激励计划的议案,委员会委员还密切关注国家政策及行业动态,督促公司聚焦主业发展。认真分析行业形势,把握公司发展的方向。

七、监事会工作情况

监事会对报告期内的监督事项无异议。

八、高级管理人员的考评及激励情况

公司建立了完善的高级管理人员绩效考评体系和激励体系,高级管理人员的工作绩效与其收入直接挂钩,定期向董事会进行工作汇报,董事会对其经营管理工作进行考评。根据薪酬考核体系及高级管理人员担任的职务、岗位职责确定基本薪酬,再根据公司经营情况,参考同行业平均薪酬水平并根据个人业绩确定年度绩效奖金。

报告期内,公司通过实施股权激励结合实施中的员工持股计划,充分调动经营管理层和员工的积极性和创造性,吸引和保留优秀管理人才和业务核心人员,提高公司员工的凝聚力和公司竞争力,分享企业发展成果,实现公司、股东和员工利益的一致性。

九、内部控制情况

1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况:不适用

2、内控自我评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2019年04月23日
内部控制评价报告全文披露索引指定媒体
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例62.92%
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例94.67%
缺陷认定标准
类别财务报告非财务报告
定性标准公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行为;公司更正已公布的财务报告;注册会计师发现的却未被公司内部控制识别的当期财务报告中的重大错报;审计委员会和审计部门对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无效。公司违反国家法律法规并受到被限令行业退出、吊销营业执照、强制关闭等处罚;公司重大决策未按照法律法规和公司制度履行决策程序;公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效;公司内部控制重大或 重要缺陷未得到整改;公司中高级管理人员和高级技术人员流失严重。
定量标准资产潜在错报:重大缺陷 错报金额≥ 资产总额的1%;重要缺陷 资产总额的 0.5%≤错报金额<资产总额的1%;一般缺陷 错报金额<资产总额的0.5%。 营业收入潜在错报:重大缺陷 错报金额≥营业收入总额的1%;重要缺陷 营业收入总额的0.5%≤错报金额<营业收入总额的1%;一般缺陷 错报金额<营业收入总额的0.5%。所有者权益潜在错报: 重大缺陷 错报金额≥所有者权益总额的3%;重要缺陷 所有者权益总额的1.5%≤错报金额<所有者权益总额的3%;一般缺陷 错报金额<所有者权益总额的1.5%。利润总额潜在错报:重大缺陷 错报金额≥利润总额的5%;重要缺陷利润总额的3%≤错报金额<利润总额的5%;一般缺陷 错报金额<利润总额的3%。公司非财务报告内部控制缺陷定量标准主要根据控制缺陷可能造成直接经济损失的金额,参照财务报告内部控制缺陷的定量标准执行。
财务报告重大缺陷数量(个)0
非财务报告重大缺陷数量(个)0
财务报告重要缺陷数量(个)0
非财务报告重要缺陷数量(个)0

十、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段
公司于2018年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况披露
内部控制审计报告全文披露日期2019年04月23日
内部控制审计报告全文披露索引指定媒体
内控审计报告意见类型标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷

第九节 公司债券相关情况

一、公司债券基本信息

债券名称债券 简称债券代码发行日到期日债券余额(万元)利率还本付息方式
江苏中南建设集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)16中南01112325.SZ2016年1月22日2021年1月22日100,0006.50%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第一期)16中建01118649.SZ2016年04月26日2019年04月26日91,0007.50%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)16中南02112418.SZ2016年07月27日2021年07月27日120,0006.00%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2016年非公开发行公司债券(第三期)16中南03118899.SZ2016年09月29日2021年09月29日70,0006.50%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建筑产业集团有限责任公司2016年公司债券 (第一期)16中筑01136792.SH2016年11月07日2021年11月07日100,0006.48%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)17中南01112619.SZ2017年12月14日2022年12月14日100,0007.50%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)17中南02112630.SZ2017年12月28日2021年12月28日50,0007.20%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
江苏中南建设集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)18中南01114412.SZ2018年12月4日2021年12月4日200,0007.99%每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。
公司债券上市或转让的交易场所深圳证券交易所:16中南01、16中建01、16中南02、16中南03、17中南01、17中南02和18中南01; 上海证券交易所:16中筑01。
投资者适当性安排仅限合格投资者参与交易。
报告期内公司债券的付息兑付情况15中南01:于2018年08月27日完成回售摘牌及付息兑付工作; 15中南02:于2018年10月22日完成回售摘牌及付息兑付工作; 15中南03:于2018年12月11日完成回售摘牌及付息兑付工作; 16中南01:于2018年01月22日完成2018年的付息兑付工作; 16中建01:于2018年04月26日完成2018年的付息兑付工作; 16中南02:于2018年07月27日完成2018年的付息兑付工作; 16中南03:于2018年09月29日完成2018年的付息兑付工作; 16中筑01:于2018年11月07日完成2018年的付息兑付工作; 17中南01:于2018年12月14日完成2018年的付息兑付工作; 17中南02:于2018年12月28日完成2018年的付息兑付工作; 18中南01:尚未到兑付时间
公司债券附发行人或投资者选择权条款、可交换条款等特殊条款的,报告期内相关条款的执行情况(如适用)1、16中南01 本期债券的期限为5年,附第3年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公司有权决定是否在本期债券存续期的第3年末上调本期债券后2年的票面利率。公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第20个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债

二、债券受托管理人和资信评级机构信息

券票面利率及调整幅度的公告后,投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。本期债券的第3个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内,行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报,债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的本期债券份额将被冻结交易;回售申报期内不进行申报的,则被视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。6、17中南01本期债券的期限为5年,附第3年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第20个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债券第3个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起3个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。7、17中南02本期债券的期限为4年,附第2年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本期债券第2个计息年度付息日前的第20个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债券第2个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第2个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起3个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。8、18中南01本期债券的期限为3年,附第1年末及第2年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本期债券第1个计息年度付息日及第2个计息年度付息日前的第20个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后,债券持有人有权选择在本期债券第2个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第2个计息年度付息日即为回售支付日,公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起5个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;回售申报日不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。债券受托管理人:

债券受托管理人:
序号债券简称债券受托管理人办公地址联系人联系人电话
116中建01长城证券股份有限公司北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 9 层张腾博010-88366062
218中南01中山证券有限责任公司深圳市南山区科技中一路西华强高新发陈然0755-82520746
展大楼7层
316中南01 16中南02 17中南01 17中南02国泰君安证券股份有限公司北京市西城区金融大街28号盈泰中心2号楼10层姚巍巍010-59312900
416中南03德邦证券股份有限公司上海市浦东新区福山路500号城建国际中心17楼薛薇芬021-68761616
516中筑01中泰证券股份有限公司北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦五层陈咸耿、李越010-59013951
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构:
序号名称办公地址
1东方金诚国际信用评估有限公司北京市西城区德胜门外大街83号德胜国际中心B座7层
2大公国际资信评估有限公司北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座2901
3联合信用评级有限公司北京市朝阳区建国门外大街2号PICC大厦12层

三、公司债券募集资金使用情况

公司债券募集资金使用情况及履行的程序16中南01、16中建01、16中南02、16中南03、16中筑01,在2016年度,公司已按照《募集说明书》约定的用途合理、合规使用,并履行了相关的程序。 17中南01、17中南02,在2017年度,公司按照《募集说明书》约定的用途合理、合规使用,并履行了相关的程序。 18中南01在2018年12月至2019年1月,公司按照《募集说明书》约定的用途合理、合规使用,并履行了相关的程序。
年末余额(万元)0
募集资金专项账户运作情况募集资金专项账户按照相关约定运作
募集资金使用是否与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致一致

四、公司债券信息评级情况

1、16中建01、16中南01、16中南02、16中南03、17中南01、17中南022018年6月26日,东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的“16中建01”、“16中南01”、“16中南02”、“16中南03”、“17中南01”和“17中南02”的信用状况进行了跟踪评级,出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体及相关债项2018年度跟踪信用评级报告》、根据跟踪评级报告,公司主体信用等级维持AA+,评级展望稳定;“16中建01”、“16中南01”、“16中南02”、“16中南03”、“17中南01”和“17中南02”债券信用等级维持AA+。鉴于2018年度“15中南01”、“15中南02”和“15中南03”已完成全额兑付,根据相关监管规定及东方金城国际信用评估有限公司业务管理相关制度,东方金城国际信用评估有限公司终止对“15中南01”、“15中南02”和“15中南03”的评级。东方金城国际信用评估有限公司将在“16中建01”、“16中南01”、“16中南03”、“16中南02”、“17中南01”和“17中南02”存续期内,于中南建设公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生可能影响公司或公司债券信用质量的重大事项时出具不定期跟踪评级报告。东方金诚出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定,同时在交易所网站、东方金诚网站(http://www.dfratings.com)和监管部门指定的其他媒体上予以公告。2、16中筑01

2018年6月26日,大公国际资信评估有限公司对公司及公司已发行的“16中筑01”的信用状况进行了跟踪评级,出具《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》。根据跟踪评级报告,公司主体信用等级维持AA,评级展望稳定;“16中筑01”债券信用等级维持AA。大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”债券存续期内,在中南建筑公布年大公国际资信评估有限公司将在“16中筑01”债券存续期内,在中南建筑公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生影响评级报告结论的重大事项时出具不定期跟踪评级报告。大公国际出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定,在交易所网站和监管部门指定的其他媒体上予以公告。

3、18中南01

2018年11月26日,联合信用评级有限公司对公司及公司拟发行的“18中南01”的信用状况进行了评级,出具《江苏中南建设集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》。根据评级报告,公司主体信用等级AA+,评级展望稳定;“18中南01”债券信用等级AA+。联合信用评级有限公司将在“18中南01”债券存续期内,在中南建设公布年报后两个月内出具定期跟踪评级报告,并在发生影响评级报告结论的重大事项时出具不定期跟踪评级报告。联合信用评级出具的跟踪评级报告将按照《证券市场资信评级机构证券评级业务实施细则》等相关规定,在交易所网站和监管部门指定的其他媒体上予以公告。

五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施

报告期内,公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变化,与募集说明书一致。

六、报告期内债券持有人会议的召开情况

因拟变更“15中南02”期限结构以及变更回售登记期事项,公司于2018年9月7日在公司会议室召开“15中南02”2018年第一次债券持有人会议,审议了《关于提请江苏中南建设集团股份有限公司2015年非公开发行公司债券(第二期)持有人同意变更债券期限结构及回售登记期的议案》,该议案经“15中南02”债券持有人表决通过。

七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况

长城证券股份有限公司作为公司“15中南01”和“16中建01”的受托管理人、中山证券有限责任公司作为公司“15中南02”、“15中南03”和“18中南01”的受托管理人、国泰君安证券股份有限公司作为公司“16中南01”、“16中南02”、“17中南01”和“17中南02”的受托管理人、德邦证券股份有限公司作为公司“16中南03”的受托管理人、中泰证券股份有限公司作为中南建筑“16中筑01”的受托管理人,严格按照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》及《受托管理协议》等规定,持续关注公司经营情祝、财务状况及资信状况,积极履行受托管理人职责,维护债券持有人的合法权益。

报告期内,长城证券股份有限公司完成了公司“15中南01”和“16中建01”2018年度债券受托管理事务报告、国泰君安证券股份有限公司完成了公司“16中南01”、“16中南02”、“17中南01”和“17中南02”2018年度债券受托管理事务报告、中山证券有限责任公司完成了公司“15中南02”和“15中南03”2018年度债券受托管理事务报告、德邦证券股份有限公司完成了公司“16中南03”2018年度债券受托管理事务报告;长城证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、中山证券有限责任公司、德邦证券股份有限公司分别针对公司“2018年累计新增借款超过上年末净资产的20%”和“2018年累计新增借款超过上年末净资产的40%”等重大事项分别出具了临时受托管理报告,并披露在巨潮资讯网或深圳证券交易所网站。

八、截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

单位:万元

项目2018年2017年同期变动率说明
息税折旧摊销前利润392878.62139,781.25181.07%系本期结转利润增加所致
流动比率120.92%138.87%-12.93个百分点
资产负债率91.69%89.82%1.31个百分点
速动比率44.13%39.91%10.57个百分点
EBITDA全部债务比6.78%2.52%4.26个百分点主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致。
利息保障倍数0.720.31132.26%主要系本期息税前利润增加所致
现金利息保障倍数5.290.75605.33%主要系本期公司签约销售收入增加、销售回款增加导致经营活动产生的现金流量净额增加所致
EBITDA利息保障倍数0.810.36125%主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致。
贷款偿还率100%100%-
利息偿付率100%100%-

九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

报告期内,公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况如下

1、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具

本公司在2015年6月5日发行非公开定向债务融资工具10亿元(简称:15中南建设PPN001),公司于2018年6月5日按时足额支付2018年度利息并兑付本金。

2、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第一期中期票据

本公司在2015年6月26日发行中期票据12亿元(简称:15中南建设MTN001),公司于2018年6月26日按时足额支付2018年度利息并回售5000万元。

3、江苏中南建设集团股份有限公司2015年度第二期中期票据

本公司在2015年8月28日发行中期票据24亿元(简称:15中南建设MTN002),公司于2018年6月26日按时足额支付2018年度利息并回售14000万元。

4. 华鑫—中南建设物业资产支持专项计划本公司在2015年12月发行资产支持证券5.5亿元(简称:中南1优1、中南1优2、中南1优3、中南1优4、中南1优5、

中南建次),2018年公司已经按时足额支付利息并兑付中南1优3本金。

5、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期非公开定向债务融资工具本公司在2018年1月17日发行非公开定向债务融资工具3亿元(简称:18中南建设PPN001),尚未到付息兑付时间。

6、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期债权融资计划本公司在2018年2月12日发行债权融资计划10亿元(简称:18CFZR0126),尚未到付息兑付时间。7、江苏中南建设集团股份有限公司2018年度第一期永续中期票据本公司在2018年4月24日发行中期票据10亿元(简称:18中南建设MTN001),尚未到付息兑付时间。

十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况

公司的资信情况良好,与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等各大银行都保持长期合作关系,融资能力较好,截止报告期末,公司共获得银行授信额度1182.53亿元,其中已使用授信额度为348.6亿元,剩余授信额度为833.93亿元。报告期内,公司偿还银行贷款182.89亿元。

十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况

报告期内,公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容,合规使用募集资金,未有损害债券投资者利益的情况发生。

十二、报告期内发生的重大事项

1、截至2018年3月31日,公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十,详见2018年4月27日刊登于指定媒体的《关于2018年当年累计新增借款的公告》(公告编号:2018-065);

2、截至2018年6月30日,公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十,详见2018年7月7日刊登于指定媒体的《关于2018年当年累计新增借款与对外担保的公告》(公告编号:2018-107)。

十三、公司债券是否存在保证人

公司债券不存在保证人。

审计报告

致同审字(2019)第110ZA6183号

江苏中南建设集团股份有限公司全体股东:

一、审计意见我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称中南建设公司)财务报表,包括2018年12月31日的合并及公司资产负债表,2018年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了中南建设公司2018年12月31日的合并及公司财务状况以及2018年度的合并及公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,我们独立于中南建设公司,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些事项单独发表意见。

(一)房地产开发项目的收入确认

相关信息披露详见财务报表附注三、26、附注五、37及附注十四、1。

1、事项描述

房地产开发项目的收入占中南建设2018年度营业收入总额的68.71%。由于房地产开发项目的收入对中南建设的重要性,以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对中南建设的利润产生重大影响,因此,我们将中南建设房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。

2、审计应对我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括:

(1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性;

(2)就本年确认房产销售收入的项目,选取相应项目的房产标准买卖合同条款检查,以评价中南建设有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求;

(3)就本年确认房产销售收入的项目,选取样本,检查买卖合同备案情况及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件,检查样本回款情况及未回款安排等,以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认;

(4)就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目,选取样本,检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件,以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认;

(5)就本年有存量房的项目,对存量房进行抽盘的基础上结合销售台账、公开销售信息的对比,以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确认;

(6)获取销售部门销售台账,检查房产账面收入确认情况,以评价房地产销售收入被完整记录。

(二)存货可变现净值的确定

相关信息披露详见财务报表附注三、13,附注三、33及附注五、6。

1、事项描述

截止2018年12月31日,中南建设已完工开发产品、开发成本(以下统称“存货”)的账面余额12,653,944.20万元,相应存货跌价准备余额6,866.46万元。存货按照成本与可变现净值孰低计量,在确定存货可变现净值过程中,管理层需要估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价,该过程涉及重大的管理层判断和估计。

由于存货对公司资产的重要性,且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险,因此,我们将中南建设公司存货可变现净值的确定作为关键审计事项。

2、审计应对

我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括:

(1)评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性;

(2)选取样本,对存货项目进行实地观察,并向管理层询问项目的进度和总开发成本预算;

(3)访谈管理层聘任的评估专家,评价其独立性和胜任能力;

(4)评价管理层及评估专家所采用的估值方法,将估值中采用的关键估计和假设,与市场可获取数据和销售预算计划进行了比较;

(5)将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较,并通过比较分析历史同类在产品至完工时仍需发生的成本;

(6)选取样本,就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较,并评价管理层评估的合理性;

(7)对资产负债表日后已销售的部分开发产品,通过抽样方式对实际售价与预计售价进行比较,对管理层估计的合理性进行评估。

四、其他信息

中南建设管理层对其他信息负责。其他信息包括中南建设2018年年度报告中涵盖的信息,但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告该事实。在这方面,我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允

反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时,管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非管理层计划清算中南建设公

司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们也执行以下工作:

(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(2)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。

(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导致对中南建设公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致中南建设公司不能持续经营。

(5)评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否

公允反映相关交易和事项。

(6)就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施(如适用)。

从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要,因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开披露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

致同会计师事务所 (特殊普通合伙)中国注册会计师 (项目合伙人) 中国注册会计师
中国·北京二O一九年 四月二十二日

财务报表

合并及母公司资产负债表

2018年度编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元

项 目2018年12月31日2017年12月31日
合并母公司合并母公司
流动资产:
货币资金20,416,915,066.92743,761,081.4014,269,939,756.381,961,408,141.31
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产45,327,129.09260,090.004,649,489.89390,290.00
应收票据及应收账款9,656,105,555.868,225,566,410.16
其中:应收票据1,091,542,043.50894,038,289.99
应收账款8,564,563,512.367,331,528,120.17
预付款项8,647,816,626.3916,419,343.7610,548,945,040.13504,388,242.90
其他应收款28,555,595,536.3394,262,424,917.3515,458,368,442.3788,057,790,398.76
其中:应收股利47,360,000.003,017,351,545.57500,000,000.00
存货135,002,590,942.43110,985,424,495.30
一年内到期的非流动资产10,000,000.0010,000,000.003,885,137.62
其他流动资产9,560,666,956.41650,151,013.605,415,886,115.00601,563,053.47
流动资产合计211,895,017,813.4395,683,016,446.11164,912,664,886.8591,125,540,126.44
非流动资产:
可供出售金融资产549,100,000.00377,100,000.00377,100,000.00377,100,000.00
长期应收款6,508,109,043.202,500,000.0010,000,000.0010,000,000.00
长期股权投资6,893,425,366.8319,480,457,928.131,530,330,028.5418,720,266,177.53
投资性房地产4,210,468,897.664,113,144,359.26
固定资产3,068,894,608.28795,952,148.193,199,348,216.74826,333,208.18
在建工程46,540,513.0759,529,569.13
无形资产599,403,276.7781,541,911.77601,724,646.3876,823,547.36
商誉4,188,653.584,188,653.58
长期待摊费用346,898,705.56148,268,884.22
递延所得税资产1,528,698,007.331,103,562,202.13
其他非流动资产43,342,136.62836,493,297.82
非流动资产合计23,799,069,208.9020,737,551,988.0911,983,689,857.8020,010,522,933.07
资产总计235,694,087,022.33116,420,568,434.20176,896,354,744.65111,136,063,059.51

合并及母公司资产负债表(续)

2018年度编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元

项 目2018年12月31日2017年12月31日
合并公司合并公司
流动负债:
短期借款10,686,892,017.772,600,000,000.007,193,240,000.001,399,570,000.00
应付票据及应付账款25,170,774,619.912,206,657.4116,096,039,752.75142,276,048.67
预收款项110,120,236,000.9368,434,777,563.951,626,500.00
应付职工薪酬673,382,757.031,369,020.80768,076,455.1710,963,942.33
应交税费2,977,273,334.7614,990,542.312,091,602,871.315,424,150.63
其他应付款17,003,846,472.3578,893,361,657.8816,787,181,858.8879,664,380,032.72
其中:应付利息446,215,105.09211,153,391.42369,204,269.98358,616,655.81
应付股利211,969.52211,969.522,303,254.762,303,254.76
一年内到期的非流动负债7,326,590,600.613,911,590,600.615,935,843,333.804,478,396,462.03
其他流动负债1,157,927,825.51502,492,625.00
流动负债合计175,116,923,628.8785,423,518,479.01117,809,254,460.8685,702,637,136.38
非流动负债:
长期借款30,127,057,700.005,178,600,000.0026,696,306,903.002,423,900,000.00
应付债券9,801,078,582.5312,068,631,138.9613,155,060,304.3212,415,450,094.65
长期应付款402,038,077.88180,618,077.88659,937,283.87609,367,283.87
递延收益134,915,281.2039,082,417.2884,874,073.2740,200,476.03
递延所得税负债518,641,207.12474,684,772.90
非流动负债合计40,983,730,848.7317,466,931,634.1241,070,863,337.3615,488,917,854.55
负债合计216,100,654,477.60102,890,450,113.13158,880,117,798.22101,191,554,990.93
股本3,709,788,797.003,709,788,797.003,709,788,797.003,709,788,797.00
资本公积2,473,948,709.935,545,937,621.572,645,840,317.305,490,165,279.73
其他综合收益1,161,567,782.941,180,638,181.28
盈余公积685,842,754.92535,189,087.29325,439,386.26174,785,718.63
未分配利润9,367,185,488.983,739,202,815.217,608,686,764.53569,768,273.22
归属于母公司股东权益合计17,398,333,533.7713,530,118,321.0715,470,393,446.379,944,508,068.58
少数股东权益2,195,099,010.962,545,843,500.06
股东权益合计19,593,432,544.7313,530,118,321.0718,016,236,946.439,944,508,068.58
负债和股东权益总计235,694,087,022.33116,420,568,434.20176,896,354,744.65111,136,063,059.51
公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 公司会计机构负责人:

合并及母公司利润表

2018年度编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元

项目2018年2017年
合并母公司合并母公司
一、营业收入40,110,125,872.491,351,578,012.8130,552,327,467.21873,192,330.62
减:营业成本32,264,877,717.6425,502,391,909.90
税金及附加1,453,623,317.009,314,448.561,545,756,764.1610,703,447.32
销售费用966,396,122.20724,109,285.70
管理费用2,390,574,274.59571,251,853.971,768,124,576.50521,267,180.72
财务费用415,626,776.3115,241,342.89341,607,443.6571,871,099.55
其中:利息费用545,669,746.03276,726,533.6122,911,151.45
利息收入193,026,169.0320,082,856.0770,401,819.6112,054,636.31
资产减值损失206,199,494.6480,392,416.82256,456,280.1221,906,453.84
加:其他收益137,696,976.831,118,058.75102,279,131.3921,593,306.87
投资收益(损失以“-”号填列)579,009,056.162,926,908,705.59614,027,798.06354,096,478.93
其中:对联营企业和合营企业的投资收益344,131,171.49259,915,394.2483,447,132.57-34,231,457.84
公允价值变动收益(损失以“-”号填列)53,245,121.21-130,200.0035,318,239.58-284,580.00
资产处置收益(损失以“-”号填列)-26,355,891.40-2,678,589.90-11,262,901.85
二、营业利润(亏损以“-”号填列)3,156,423,432.913,603,274,514.911,162,827,786.31611,586,453.14
加:营业外收入63,578,182.50808,858.3033,216,346.81289,090.93
减:营业外支出170,067,101.6249,686.62162,425,532.981,334,962.76
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)3,049,934,513.793,604,033,686.591,033,618,600.14610,540,581.31
减:所得税费用737,383,606.89411,303,264.75
四、净利润(净亏损以“-”号填列)2,312,550,906.903,604,033,686.59622,315,335.39610,540,581.31
(一)按经营持续性分类:
其中:持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)2,312,550,906.903,604,033,686.59622,315,335.39610,540,581.31
(二)按所有权归属分类:
其中:少数股东损益(净亏损以“-”号填列)119,453,037.85-64,990,666.56
归属于母公司股东的净利润(净亏损以“-”号填列)2,193,097,869.05687,306,001.95
五、其他综合收益的税后净额-16,266,295.8091,147,061.99
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额-19,070,398.3480,279,382.19
以后将重分类进损益的其他综合收益-19,070,398.3480,279,382.19
1、外币财务报表折算差额-19,070,398.3427,082,679.28
2、自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产在转换日公允价值大于账面价值部分53,196,702.91
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额2,804,102.5410,867,679.80
六、综合收益总额2,296,284,611.103,604,033,686.59713,462,397.38610,540,581.31
归属于母公司股东的综合收益总额2,174,027,470.71767,585,384.14
归属于少数股东的综合收益总额122,257,140.39-54,122,986.76
七、每股收益
(一)基本每股收益0.59120.1853
(二)稀释每股收益

公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 公司会计机构负责人:

合并及母公司现金流量表
2018年度
编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元
项目附注2018年2017年
合并母公司合并
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金90,222,747,573.5051,676,618,824.79
收到的税费返还-82,053,464.49
收到其他与经营活动有关的现金五、506,922,671,376.971,462,522,116.389,007,010,239.44
经营活动现金流入小计97,145,418,950.471,462,522,116.3860,765,682,528.72
购买商品、接受劳务支付的现金50,763,893,347.2248,859,210,390.92
支付给职工以及为职工支付的现金5,856,503,674.82315,572,173.904,057,342,427.96
支付的各项税费4,981,015,114.6664,136,999.683,352,048,328.43
支付其他与经营活动有关的现金五、5016,112,429,003.402,178,580,889.977,435,015,882.79
经营活动现金流出小计77,713,841,140.102,558,290,063.5563,703,617,030.10
经营活动产生的现金流量净额19,431,577,810.37-1,095,767,947.17-2,937,934,501.38
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金11,495,448,352.7810,530,000,000.0041,032,691,871.44
取得投资收益收到的现金82,750,518.70102,920,797.5729,483,531.45
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的 现金净额105,409,602.961,524,781.0057,525,686.28
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额139,488,980.781,367,591,992.82410,169,494.23
投资活动现金流入小计11,823,097,455.2212,002,037,571.3941,529,870,583.40
购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金6,081,481,820.8513,342,259.563,269,214,266.61
投资支付的现金17,015,108,785.4310,580,050,265.8540,917,252,532.06
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额934,591,250.891,781,087,018.541,077,035,505.18
支付其他与投资活动有关的现金五、50448,292,382.46
投资活动现金流出小计24,479,474,239.6312,374,479,543.9545,263,502,303.85
投资活动产生的现金流量净额-12,656,376,784.41-372,441,972.56-3,733,631,720.45
三、筹资活动产生的现金流量:
吸收投资收到的现金331,116,129.15678,034,900.00
其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金331,116,129.15678,034,900.00
取得借款收到的现金38,134,870,017.7710,161,600,500.0023,438,948,250.94
发行债券收到的现金4,300,000,000.004,300,000,000.001,244,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金五、501,878,516,392.9779,004,638.89934,543,738.68
筹资活动现金流入小计44,644,502,539.8914,540,605,138.8926,295,526,889.62
偿还债务支付的现金36,974,270,119.7111,470,570,500.009,925,350,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金4,841,898,554.352,252,194,922.563,591,305,885.83
支付其他与筹资活动有关的现金五、506,863,973,601.20546,136,856.512,889,114,469.03
筹资活动现金流出小计48,680,142,275.2614,268,902,279.0716,405,770,354.86
筹资活动产生的现金流量净额-4,035,639,735.37271,702,859.829,889,756,534.76
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-4,422,078.7517,263,022.08
五、现金及现金等价物净增加额2,735,139,211.84-1,196,507,059.913,235,453,335.01
加:期初现金及现金等价物余额10,575,923,207.981,940,268,141.317,340,469,872.97
六、期末现金及现金等价物余额13,311,062,419.82743,761,081.4010,575,923,207.98
公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 公司会计机构负责人:
合并股东权益变动表
2018年度
编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元
项目2018年
归属于母公司股东权益
股本资本公积减:库存股其他综合收益专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润
一、上年年末余额3,709,788,797.002,645,840,317.30-47,772,858.44-326,011,063.787,322,997,712.76
加:会计政策变更1,132,865,322.84285,117,374.25
其他-571,677.52571,677.52
二、本年年初余额3,709,788,797.002,645,840,317.301,180,638,181.28-325,439,386.267,608,686,764.53
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)--171,891,607.37-19,070,398.34-360,403,368.661,758,498,724.45
(一)综合收益总额-19,070,398.342,193,097,869.05
(二)股东投入和减少资本--171,891,607.37--
1.股东投入的普通股
2.股份支付计入股东权益的金额54,576,040.05
3.其他-226,467,647.42
(三)利润分配--360,403,368.66-434,599,144.60
1.提取盈余公积360,403,368.66-360,403,368.66
2.对股东的分配-74,195,775.94
四、本年年末余额3,709,788,797.002,473,948,709.931,161,567,782.94-685,842,754.929,367,185,488.98

公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人:

公司会计机构负责人:

编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元

项目2017年
归属于母公司股东权益
股本资本公积减:库存股其他综合收益专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润
一、上年年末余额3,709,788,797.002,654,260,461.24-20,690,179.16-264,385,328.13-6,908,863,677.04
加:会计政策变更1,079,668,619.93200,472,952.19
前期差错更正-69,148,839.43
二、本年年初余额3,709,788,797.002,654,260,461.241,100,358,799.09264,385,328.137,040,187,789.80
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)--8,420,143.9480,279,382.1961,054,058.13568,498,974.73
(一)综合收益总额80,279,382.19687,306,001.95
(二)股东投入和减少资本--8,420,143.94-
1.股东投入的普通股
2.股份支付计入股东权益的金额
3.其他-8,420,143.94
(三)利润分配61,054,058.13-118,807,027.22
1.提取盈余公积61,054,058.13-61,054,058.13
2.对股东的分配-57,752,969.09
四、本年年末余额3,709,788,797.002,645,840,317.30-1,180,638,181.28325,439,386.267,608,686,764.53

公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人:

公司会计机构负责人:

母公司股东权益变动表
2018年度
编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元
项目2018年
股本资本公积减:库存股其他综合收益专项储备盈余公积
一、上年年末余额3,709,788,797.005,490,165,279.73---175,357,396.15
加:会计政策变更
其他-571,677.52
二、本年年初余额3,709,788,797.005,490,165,279.73---174,785,718.63
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)-55,772,341.84---360,403,368.66
(一)综合收益总额
(二)股东投入和减少资本-55,772,341.84
1.股份支付计入股东权益的金额55,465,921.12
2.其他306,420.72
(三)利润分配--360,403,368.66
1.提取盈余公积360,403,368.66
2.对股东的分配
四、本年年末余额3,709,788,797.005,545,937,621.57---535,189,087.29

编制单位:江苏中南建设集团股份有限公司 单位:人民币元

项目2017年
股本资本公积减:库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计
一、上年年末余额3,709,788,797.005,508,809,143.11---113,731,660.5079,601,424.369,411,931,024.97
二、本年年初余额3,709,788,797.005,508,809,143.11---113,731,660.5079,601,424.369,411,931,024.97
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)--18,643,863.38---61,054,058.13490,166,848.86532,577,043.61
(一)综合收益总额610,540,581.31610,540,581.31
(二)股东投入和减少资本--18,643,863.38------18,643,863.38
3.其他-18,643,863.38-18,643,863.38
(三)利润分配-----61,054,058.13-116,700,890.09-55,646,831.96
1.提取盈余公积61,054,058.13-61,054,058.13-
2.对股东的分配-55,646,831.96-55,646,831.96
(六)其他-3,672,842.36-3,672,842.36
四、本年年末余额3,709,788,797.005,490,165,279.73---174,785,718.63569,768,273.229,944,508,068.58

公司法定代表人: 主管会计工作的公司负责人:

公司会计机构负责人:

财务报表附注

一、公司基本情况1、公司概况

江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“本公司”)原名为大连金牛股份有限公司(以下简称“大连金牛”),大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司(以下简称“东北特钢集团”)旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府(1998)58号文件批准,由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素(集团)有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发起,于1998年7月28日取得大连市工商局核发的21020011035276-2916号企业法人营业执照,注册资本为人民币17,053.00万元,业经大连会计师事务所于1998年8月8日以大会师内验字(1998)9号验资报告予以审验;而后根据中国证券监督管理委员会“证监发行字(1999)128号”文件的核准,于1999年12月8日向社会募集公开发行人民币普通股10,000.00万股,公司注册资本增加为27,053.00万元人民币,业经大连正元会计师事务所于1999年12月22日以大正会内验字(1999)19号验资报告予以审验;2001年度按照大连金牛股份有限公司2000年度股东会决议和中国证券监督管理委员会证监公司字(2001)93号文件批准,以10:3比例向社会公众股股东配售3,000万股普通股,公司注册资本增加为30,053.00万元人民币,业经大连华连会计师事务所于2001年11月7日以华连内验字(2001)30号验资报告予以审验。2006年3月,经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》“辽国资经营[2006]31号”文件批复和公司相关股东会议审议通过,公司非流通股股东以持有公司的4,420万股股票向流通股股东支付对价,流通股股东每持有10股流通股可获得3.4股股票对价,原非流通股股东持有的非流通股股份性质变更为有限售条件的流通股,方案实施后公司的总股本仍为30,053万股。2009年5月19日,经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可[2009]418号)及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》(证监许可[2009]419号)核准批复,2009年5月31日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。2009年6月10日,中南房地产业有限公司(已更名为“中南城市建设投资有限公司”)受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司9,000万股,持有公司29.9471%股权,每股转让价格为9.489元,过户手续办理完毕,并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》,本次股权转让过户完成后,中南房地产业有限公司成为本公司第一大股东。本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了47,802.9484万股人民币普通股,用于购买上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限公司、文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等8家房地产项目公司100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权、南通建筑工程总承包有限公司100%股权,本次非公开发行股票价格为7.82元/股,每股面值1元,其中:向中南房地产业有限公司发行

47,449.6845万股,向陈琳发行353.2639万股,本次非公开股份发行完成后中南房地产业有限公司持有72.5053%的股份。公司的股本变更为人民币77,855.9484万元,并经中和正信会计师事务所于2009年6月18日出具中和正信验字(2009)第1-020号《验资报告》予以验证。重组后公司变更工商注册信息情况如下:

公司中文名称:江苏中南建设集团股份有限公司公司注册地址:江苏省海门市常乐镇公司法定代表人:陈锦石公司注册号:320600000241314公司注册资本:人民币77,855.9484万元2010年3月30日,经本公司2009年度股东大会审议通过2009年度权益分派方案,决定以公司股本总额77,855.9484万股为基数,以资本公积向全体股东以每10股转增5股,转增后公司股本总额增至116,783.9226万股。本次权益分派股权登记日为2010年5月24日,除权除息日为2010年5月25日,本公司股本增加至人民币116,783.9226万元。2015年9月1日,本公司召开2015年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发现股票修正案》的议案,并于2015年12月14日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》(证监许可〔2015〕2851号)核准,核准本公司非公开发行不超过320,163,487股普通股新股。本公司本次非公开发行有限售期普通股316,076,293股,发行价格为14.68元/股,募集资金总额为4,639,999,981.24元。截至2016年3月29日本次发行普通股募集资金已全部到账,并经大信会计师事务所(特殊普通合伙)出具了大信验字[2016]第15-00009号验资报告予以验证。本次发行后本公司总股本变更为1,483,915,519.00元,实收股本人民币1,483,915,519.00元。2016年5月24日,经本公司2015年度股东大会审议通过,本公司2016年度向全体股东以1,483,915,519股为基准,每10股派发0.4元现金股利(含税),共计分配利润59,356,620.76元;以资本公积转增股本,每10股转增15股,分配完毕后,公司总股本增加至3,709,788,797股。本公司注册地址:江苏省海门市常乐镇。本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构,目前设置地产事业部、建筑事业部、投资发展中心、信息管理部、法务部、人力资源部、行政部、财务部、审计部、证券部等部门。本公司及其子公司(以下简称“本集团”)业务性质和主要经营范围:房地产开发、销售(凭资质证书承接业务);土木建筑工程施工,物业管理,实业投资。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司,最终母公司为中南控股集团有限公司。本公司实质控制人为陈锦石先生。本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第四十二次会议于2019年4月22日批准。

2、合并财务报表范围

本集团本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注六、合并范围的变动”、“附注七、在其他主体中的权益披露”。

二、财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定(统称“企业会计准则”)编制。此外,本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》(2014年修订)披露有关财务信息。本财务报表以持续经营为基础列报。本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外,本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值,则 按 照 相 关规 定 计 提 相应 的 减 值 准备 。

三、重要会计政策及会计估计

本集团根据自身生产经营特点,确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以及收入确认政策,具体会计政策参见附注三、16、附注三、19、附注三、20和附注三、26。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司2018年12月31日的合并及公司财务状况以及2018年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。2、会计期间

本集团会计期间采用公历年度,即每年自1月1日起至12月31日止。3、营业周期

本集团的营业周期为12个月。4、记账本位币

本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主

要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人

民币。

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

(1)同一控制下的企业合并

对于同一控制下的企业合并,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因会计

政策不同而进行的调整以外,按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价

值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额,调整资本公积(股

本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

在个别财务报表中,以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制

方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本;初始投资成本与合

并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积(股本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存收益。在合并财务报表中,合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债,除因会计政策不同而进行的调整以外,按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量;合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和,与合并中取得的净资产账面价值的差额,调整资本公积(股本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资,在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动,应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

(2)非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下的企业合并,合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日,取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉,按成本扣除累计减值准备进行后续计量;对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后计入当期损益。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益,购买日对这部分其他综合收益不作处理,在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的,原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。在合并财务报表中,合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益;购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益,由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用,于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6、合并财务报表编制方法

(1)合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制,是指本公司拥有对被投资单位的权力,通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司,是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中

可分割的部分、结构化主体等)。

(2)合并财务报表的编制方法

合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,由本公司编制。在编制合并财务报表时,本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致,公司间的重大交易和往来余额予以抵销。在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围,将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务,将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表,将其现金流量纳入合并现金流量表。子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分,作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示;子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额,其余额仍冲减少数股东权益。

(3)购买子公司少数股东股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额,均调整合并资产负债表中的资本公积(股本溢价),资本公积不足冲减的,调整留存收益。

(4)丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的,剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量;处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和,形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等,在丧失控制权时转入当期损益,由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法

合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经营和合营企业。(1)共同经营

共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理:

A、确认单独所持有的资产,以及按其份额确认共同持有的资产;

B、确认单独所承担的负债,以及按其份额确认共同承担的负债;C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入;D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;E、确认单独所发生的费用,以及按其份额确认共同经营发生的费用。(2)合营企业

合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

8、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

(1)外币业务

本集团发生外币业务,按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。资产负债表日,对外币货币性项目,采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,计入当期损益;对以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算;对以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,计入当期损益。

(2)外币财务报表的折算

资产负债表日,对境外子公司外币财务报表进行折算时,资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,股东权益项目除“未分配利润”外,其他项目采用发生日的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目,在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。由于财务报表折算而产生的差额,在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。处置境外经营并丧失控制权时,将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额,全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。10、金融工具

金融工具是指形成一个企业的金融资产,并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。

(1)金融工具的确认和终止确认

本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

金融资产满足下列条件之一的,终止确认:

①收取该金融资产现金流量的合同权利终止;②该金融资产已转移,且符合下述金融资产转移的终止确认条件。金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,终止确认该金融负债或其一部分。本集团(债务人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。以常规方式买卖金融资产,按交易日进行会计确认和终止确认。

(2)金融资产分类和计量

本集团的金融资产于初始确认时分为以下四类:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益,其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产,采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。符合以下条件之一,金融资产或金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入损益的金融资产或金融负债:

①该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况。②风险管理或投资策略的正式书面文件已载明,该金融资产组合、该金融负债组合、或该金融资产和金融负债组合,以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。③该金融资产或金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。持有至到期投资持有至到期投资,是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量,其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失,均计入当期损益。应收款项应收款项,是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产,包括应收票据、应收账款和其他应收款等(附注三、12)。应收款项采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失,计入当期损益。可供出售金融资产

可供出售金融资产,是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产,以及除上述金融资产类别以外的金融资产。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量,其折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外,可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益,在该金融资产终止确认时转出,计入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入,计入当期损益。对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产,按成本计量。

(3)金融负债分类和计量

本集团的金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的,相关交易费用计入其初始确认金额。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债,按照公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。其他金融负债与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债,按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。金融负债与权益工具的区分金融负债,是指符合下列条件之一的负债:

①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。②在潜在不利条件下,与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同,且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同,但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。权益工具,是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务,则该合同义务符合金融负债的定义。如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算,需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具,是作为现金或其他金融资产的替代品,还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者,该工具是本集团的金融负债;如果是后者,该工具是本集团的权益工具。

(4)衍生金融工具及嵌入衍生工具

本集团衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量,并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产,公允价值为负数的确认为一项负债。因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失,直接计入当期损益。对包含嵌入衍生工具的混合工具,如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系,且与嵌入衍生工具条件相同,单独存在的工具符合衍生工具定义的,嵌入衍生工具从混合工具中分拆,作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量,则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。

(5)金融工具的公允价值

金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。

(6)金融资产减值

除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值的,计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据,是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响,且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据,包括下列可观察到的情形:

①发行方或债务人发生严重财务困难;②债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期等;③本集团出于经济或法律等方面因素的考虑,对发生财务困难的债务人作出让步;④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组;⑤因发行方发生重大财务困难,导致金融资产无法在活跃市场继续交易;⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少,但根据公开的数据对其进行总体评价后发现,该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量,包括:

-该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化;-债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况;⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化,使权益工具投资人可能无法收回投资成本;⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌,如权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过50%(含50%)或低于其初始投资成本持续时间超过12个月(含12个月)。低于其初始投资成本持续时间超过12个月(含12个月)是指,权益工具投资公允价值月度均值连续12个月均低于其初始投资成本。⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。

以摊余成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值,则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值,减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值,按照该金融资产原实际利率折现确定,并考虑相关担保物的价值。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试,如有客观证据表明其已发生减值,确认减值损失,计入当期损益;对单项金额不重大的金融资产,单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产),包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试;已单项确认减值损失的金融资产,不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。但是,该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。可供出售金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值,原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失,予以转出,计入当期损益。该转出的累计损失,为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损益转回。以成本计量的金融资产在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时,将该金融资产的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损益。发生的减值损失一经确认,不得转回。

(7)金融资产转移

金融资产转移,是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方(转入方)。本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资产。本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,分别下列情况处理:放弃了对该金融资产控制的,终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债;未放弃对该金融资产控制的,按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。

(8)金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且目前可执行该种法定权利,同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,金融资产和金

融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,不予相互抵销。11、公允价值计量

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债,假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行;不存在主要市场的,本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。存在活跃市场的金融资产或金融负债,本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的,本集团采用估值技术确定其公允价值。以公允价值计量非金融资产的,考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力,或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其 他 市 场 参与 者 产 生 经济 利 益 的 能力 。本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,优先使用相关可观察输入值,只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才使用不可观察输入值。在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债,根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值,确定所属的公允价值层次:第一层次输入值,是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;第二层次输入值,是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值;第三层次输入值,是相关资产或负债的不可观察输入值。每个资产负债表日,本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估,以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。12、应收款项

应收款项包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。

(1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

单项金额重大的判断依据或金额标准:期末余额达到5000万元(含5000万元)以上的应收款项为单项金额重大的应收款项。单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法:对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试,有客观证据表明发生了减值,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项,再按组合计提坏账准备。

(2)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

单项计提坏账准备的理由涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项,债务人出现撤销、破产或死亡
坏账准备的计提方法根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备

(3)按组合计提坏账准备应收款项

经单独测试后未减值的应收款项(包括单项金额重大和不重大的应收款项)以及未单独测试的单项金额不重大的应收款项,按以下信用风险特征组合计提坏账准备:

组合类型确定组合的依据按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合账龄状态账龄分析法
信用组合特定款项不计提
应收票据承兑人、背书人、出票人以及其他债务人的信用风险结合承兑人、背书人、出票人以及其他债务人的信用风险,银行承兑汇票不计提坏账准备;商业承兑汇票,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

A、对账龄组合,采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下:

账龄应收账款计提比例%其他应收款计提比例%
1年以内(含1年)5.005.00
1-2年(含2年)10.0010.00
2-3年(含3年)15.0015.00
3-4年(含4年)20.0020.00
4-5年(含5年)50.0050.00
5年以上100.00100.00

B、信用组合中,计提坏账准备的比例如下:

特定款项计提比例
政府机构等单位正常业务款、备用金、押金、保证金不计提
关联方应收款项不计提

13、存货(1)存货的分类

本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品(开发成本)、已完工开发产品等。非房地产存货包括建造合同形成的已完工未结算资

产、原材料、在产品、库存商品、周转材料等。

(2)发出存货的计价方法

房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时,采用个别计价法确定其实际成本。①开发用土地的核算方法开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等,在开发成本中单独核算,并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。②公共配套设施费用的核算方法不能有偿转让的公共配套设施:按受益比例确定标准分配计入商品房成本;能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目作为成本核算对象,归集所发生的成本。③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。建造合同按实际成本计量,包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过已结算价款的部分在存货中列示为“建造合同形成的已完工未结算资产”;在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利(亏损)之和的部分在预收款项中列示为“建造合同形成的已结算尚未完工款”。为订立合同而发生的差旅费、投标费等,能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的,在取得合同时计入合同成本;未满足上述条件的,则计入当期损益。除建造合同外的非房地产存货在取得时按实际成本计价,存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时,采用加权平均法核算。

(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。资产负债表日,存货成本高于其可变现净值的,计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货项目计提存货跌价准备,资产负债表日,以前减记存货价值的影响因素已经消失的,存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

(4)存货的盘存制度

本集团存货盘存制度采用永续盘存制。

(5)低值易耗品和包装物的摊销方法

本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等,按估计经济使用年限,采用直线法摊销。14、长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施加重大影响的,为本集团的联营企业。

(1)初始投资成本确定

形成企业合并的长期股权投资:同一控制下企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本;非同一控制下企业合并取得的长期股权投资,按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。对于其他方式取得的长期股权投资:支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本;发行权益性证券取得的长期股权投资,以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

(2)后续计量及损益确认方法

对子公司的投资,采用成本法核算,除非投资符合持有待售的条件;对联营企业和合营企业的投资,采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认为投资收益计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资,初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,对长期股权投资的账面价值进行调整,差额计入投资当期的损益。采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积(其他资本公积)。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,并按照本集团的会计政策及会计期间,对被投资单位的净利润进行调整后确认。因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的,在转换日,按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和,作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额,以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理,公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理;原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施

共同控制或施加重大影响的,按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额,与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益;然后,按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分,在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于所转让资产减值损失的,不予以抵销。

(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时,首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排,其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动,则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排;如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的,不构成共同控制。判断是否存在共同控制时,不考虑享有的保护性权利。重大影响,是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时,考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响,包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%(含20%)以上但低于50%的表决权股份时,一般认为对被投资单位具有重大影响,除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策,不形成重大影响;本集团拥有被投资单位20%(不含)以下的表决权股份时,一般不认为对被投资单位具有重大影响,除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策,形成重大影响。

(4)持有待售的权益性投资

对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资,采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资,不再符合持有待售资产分类条件的,从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。

(5)减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资,计提资产减值的方法见附注三、21。15、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性

房地产主要是已出租的房屋建筑物。

本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,而且本集团能够从房地产交易市

场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而能够对投资性房地产的公

允价值作出合理估计,因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,公

允价值的变动计入当期损益。

确定投资性房地产的公允价值时,参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格;无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的,参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计;或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。在极少的情况下,若有证据表明,本集团首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产)时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。16、固定资产

(1)固定资产确认条件

本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业,并且该固定资产的成本能够可靠地计量时,固定资产才能予以确认。本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

(2)各类固定资产的折旧方法

本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧,终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下,按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值,本集团确定各类固定资产的年折旧率如下:

类别使用年限(年)残值率%年折旧率%
房屋及建筑物20-3033.23-4.85
运输设备5319.4
电子设备5319.4
办公设备5319.4
机器设备8312.13
其他设备5/153/519.40/6.33

其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。(3)固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。

(4)融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法

当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时,确认为融资租入固定资产:

①在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给本集团。②本集团有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。③即使资产的所有权不转移,但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。⑤租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有本集团才能使用。融资租赁租入的固定资产,按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者,作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用,计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。(5)每年年度终了,本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

使用寿命预计数与原先估计数有差异的,调整固定资产使用寿命;预计净残值预计数与原先估计数有差异的,调整预计净残值。(6)大修理费用

本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用,有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分,计入固定资产成本,不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间,照提折旧。17、在建工程

本集团在建工程成本按实际工程支出确定,包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。在建工程计提资产减值方法见附注三、21。18、借款费用

(1)借款费用资本化的确认原则

本集团发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的,开始资本化:

①资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现

金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

②借款费用已经发生;③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)借款费用资本化期间

本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的,暂停借款费用的资本化;正常中断期间的借款费用继续资本化。

(3)借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法

专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化;一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内,外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化;外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。19、无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。无形资产按照成本进行初始计量,并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的,自无形资产可供使用时起,采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法,在预计使用年限内摊销;无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销;使用寿命不确定的无形资产,不作摊销。使用寿命有限的无形资产摊销方法如下:

类别使用寿命摊销方法备注
土地使用权土地使用权存续期间直线法--
软件5年直线法--
专利权10年直线法--
海域使用权46年直线法--
特许经营权10年直线法--

本集团于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核,与以前估计不同的,调整原先估计数,并按会计估计变更处理。资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的,将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。无形资产计提资产减值方法见附注三、21。20、研究开发支出

本集团将内部研究开发项目的支出,区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。开发阶段的支出,同时满足下列条件的,才能予以资本化,即:完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;具有完成该无形资产并使用或出售的意图;无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,能够证明其有用性;有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。本集团研究开发项目在满足上述条件,通过技术可行性及经济可行性研究,形成项目立项后,进入开发阶段。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出,自该项目达到预定用途之日转为无形资产。21、资产减值

对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、商誉等(存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外)的资产减值,按以下方法确定:

于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象,存在减值迹象的,本集团将估计其可收回金额,进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否 存在 减 值 迹 象, 每 年 都 进行 减 值 测 试。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额;难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定,以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时,本集团将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额计入当期损益,同时计提相应的资产减值准备。就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合,且不大于本集团确定的报告分部。减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的,首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额,确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较其账面价值与可收回金额,如可收回金额低于账面价值的,确认商誉的减值损失。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。22、长期待摊费用

本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价,并按预计受益期限平均摊销。对不能使以

后会计期间受益的长期待摊费用项目,其摊余价值全部计入当期损益。23、职工薪酬

(1)职工薪酬的范围

职工薪酬,是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或

补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供

给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于职工薪酬。

根据流动性,职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪

酬”项目。(2)短期薪酬

本集团在职工提供服务的会计期间,将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比

例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金,确

认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年

度报告期结束后十二个月内不能完全支付,且财务影响重大的,则该负债将以折现后的

金额计量。(3)离职后福利

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中,设定提存计划,是指向独立

的基金缴存固定费用后,企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;设定受益计

划,是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

设定提存计划

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。

在职工提供服务的会计期间,根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,并计入

当期损益或相关资产成本。

设定受益计划

对于设定受益计划,在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值,以预期累积福利

单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部

分:

①服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中,当期服务成

本,是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额;过去服务成本,

是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的

增加或减少。

②设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划

义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,本集团将上述第①和②项计

入当期损益;第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益,在原设定受

益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。(4)辞退福利

本集团向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益:本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。实行职工内部退休计划的,在正式退休日之前的经济补偿,属于辞退福利,自职工停止提供服务日至正常退休日期间,拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金),按照离职后福利处理。

(5)其他长期福利

本集团向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的,按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理,但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。24、预计负债

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件,本集团将其确认为预计负债:

(1)该义务是本集团承担的现时义务;

(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团;

(3)该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核,并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿,则补偿金额只能在基本确定能收到时,作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。25、股份支付

(1)股份支付的种类

本集团股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

(2)权益工具公允价值的确定方法

本集团对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具,按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具,采用期权定价模型等确定其公允价值。选用的期权定价模型考虑以下因素:A、期权的行权价格;B、期权的有效期;C、标的股份的现行价格;D、股价预计波动率;E、股份的预计股利;F、期权有效期内的无风险利率。

(3)确认可行权权益工具最佳估计的依据

等待期内每个资产负债表日,本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作

出最佳估计,修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日,最终预计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。

(4)实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

以权益结算的股份支付,按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的,在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。以现金结算的股份支付,按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的,在授予日以本集团承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付,在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权情况的最佳估计为基础,按照本集团承担负债的公允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当期损益。本集团对股份支付计划进行修改时,若修改增加了所授予权益工具的公允价值,按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加;若修改增加了所授予权益工具的数量,则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件,则仍继续对取得的服务进行会计处理,视同该变更从未发生,除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。在等待期内,如果取消了授予的权益工具(因未满足可行权条件的非市场条件如服务期限条件或非市场的业绩条件而被取消的除外),本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理,将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益,同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的,本集团将其作为授予权益工具的取消处理。26、收入(1)一般原则

①销售商品在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入企业,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。②提供劳务

对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,本集团于资产负债表日按完工百分比法确认收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足:A、收入的金额能够可靠地计量;B、相关的经济利益很可能流入企业;C、交易的完工程度能够可靠地确定;D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的,则不确认收入。③让渡资产使用权与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时,本集团确认收入。④建造合同于资产负债表日,建造合同的结果能够可靠地估计的,本集团根据完工百分比法确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计,则区别情况处理:如合同成本能够收回的,则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认,合同成本在其发生的当期作为费用;如合同成本不可能收回的,则在发生时作为费用,不确认收入。合同预计总成本超过合同总收入的,本集团将预计损失确认为当期费用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足:A、合同总收入能够可靠地计量;B、与合同相关的经济利益很可能流入企业;C、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量;D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。

(2)收入确认的具体方法

①本集团房地产销售业务收入确认的具体方法如下:

房地产销售除符合商品销售收入确认条件外,以竣工验收合格并签订了销售合同,达到了销售合同约定的交付条件,并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。②工程施工收入本公司根据建造合同准则的规定,依据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定的合同完工进度计算累计施工收入,减去以前确认的部分,确认为当期的工程施工收入。③本集团租赁业务收入确认的具体方法如下:

按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。④本集团物业管理业务收入确认的具体方法如下:

物业管理服务已经提供,与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业,与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时,确认物业管理收入的实现。

⑤本集团利息收入确认的具体方法如下按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。⑥本集团使用费收入业务确认的具体方法如下:

按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。27、政府补助

政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助,按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补

助,按照公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额1元计量。

与资产相关的政府补助,是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政

府补助;除此之外,作为与收益相关的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的,能够形成长期资产的,与资产价值相对应的政府

补助部分作为与资产相关的政府补助,其余部分作为与收益相关的政府补助;难以区分

的,将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助,确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法

分期计入损益。与收益相关的政府补助,用于补偿已发生的相关成本费用或损失的,计

入当期损益;用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,则计入递延收益,于相关成

本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损

益。本集团对相同或类似的政府补助业务,采用一致的方法处理。

与日常活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益。与日常活动无关的政

府补助,计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时,存在相关递延收益余额的,冲减相关递延收益账面余额,

超出部分计入当期损益;属于其他情况的,直接计入当期损益。

28、递延所得税资产及递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉,或与直接计入

所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外,均作为所得税费用计

入当期损益。

本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异,采用

资产负债表债务法确认递延所得税。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债,除非该应纳税暂时性差异是在以

下交易中产生的:

(1)商誉的初始确认,或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认:该

交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额;

(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异,该暂时性差

异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,本集团以很可能

取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确

认由此产生的递延所得税资产,除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的:

(1)该交易不是企业合并,并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额;(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,同时满足下列条件的,确认相应的递延所得税资产:暂时性差异在可预见的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。于资产负债表日,本集团对递延所得税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量,并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。于资产负债表日,本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。

29、经营租赁与融资租赁

本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁,除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。

(1)本集团作为出租人

融资租赁中,在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。经营租赁中的租金,本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费用,计入当期损益。

(2)本集团作为承租人

融资租赁中,在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。经营租赁中的租金,本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益;发生的初始直接费用,计入当期损益。30、维修基金

本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时,计入其他应付款核算;按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时,减少代收的维修基金。房地产项目根据开发项目所在地的有关规定,维修基金在开发产品销售时,向购房人收取,并统一上缴维修基金管理部门。31、质量保证金

本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的土建安装工程款中扣出,列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用,直接在本项列支,保修期结束后清算。

32、资产证券化业务

本集团将物业资产证券化,一般将这些资产出售给特定目的实体,然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益(保留权益)的形式保留。保留权益在本集团的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值,并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。在应用证券化金融资产的政策时,本集团已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度,以及本集团对该实体行使控制权的程度:

①当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时,本集团将终止确认该金融资产;②当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时,本集团将继续确认该金融资产;③如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬,本集团将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权,本集团将终止确认该金融资产,并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控制权,则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。

33、重大会计判断和估计

本集团根据历史经验和其它因素,包括对未来事项的合理预期,对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下:

应收账款及其他应收款减值应收账款及其他应收款的减值乃根据对应收账款及其他应收款的可收回性的评估而作出。确认应收账款及其他应收款减值时,管理层须作出判断及估计。有客观证据显示本集团将无法收回该等款项时,方会计提减值准备。倘实际结果或未来预期与原始估计存在差异,则该等差异将影响于该估计变动期间应收账款及其他应收款的账面价值及坏账准备的计提/转回。存货跌价准备集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量,可变现净值的计算需要利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程度,其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析,根据现有资产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期, 将 对 计 提的 存 货 跌 价准 备 产 生 影响 。税项本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中,部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时,本集团需要作出重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异,该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

递延所得税资产在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内,应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额,结合纳税筹划策略,以决定应确认的递延所得税资产的金额。本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损,以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。建造合同本集团根据建筑工程个别合同的完工百分比确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本估计建筑工程完工百分比,亦估计有关合同收益。鉴于建筑合同中所进行活动性质,进行活动之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本集团会随着合同进程检讨并修订预算(若实际合同收益小于预计或实际合同成本,则计提合同预计损失准备)中的合同收益及合同成本估计。房地产开发成本确认及分摊本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时,其差额将影响相应的开发产品成本。房地产建造的成本于工程在建期间记为存货,并将于房地产销售收入确认后结转入利润表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前,该等成本需要本集团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接与某一期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同,则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的损益。投资性房地产与存货的划分本集团建造的物业可能用于出售,也可能用于赚取租金或资本增值。本集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中,建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品,而建成后用于赚取租金或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后,用于出售的物业转入存货-已完工开发产品,而用于赚取租金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。投资性房地产与固定资产的划分本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义,并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值,或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。因此,本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值,剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租,本集团对该部分单独核算。如果不能,则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时,该物业才会被划分为投资性房地产。另外,本集团单独对相关物业进行判断,对出租的物业提供的辅助服务是否重大,以致该物业不符合投资性房地产的确认条件。投资性房地产公允价值的确定

本集团在投资性房地产的后续计量使用公允价值模式计量,并采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价,针对不同物业市场交易情况,采用不同的估价方法,会从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

34、重要会计政策、会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

①根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),经第七届董事会第四十二次会议通过,本集团对财务报表格式进行了以下修订:

A、资产负债表将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”;将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。B、利润表从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目;C、股东权益变动表在“股东权益内部结转”行项目下,将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整。财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。②对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式,并对相应的会计政策进行调整:

根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定,企业对投资性房地产的后续计量模式可以选择应用成本模式,也可以选择应用公允价值模式。本公司董事会认为,应用公允价值模式计量能够体现投资性房地产的公允价值,有利于投资者了解公司客观的资产状况,会计政策变更后编制的财务报告能够客观、准确地反映公司财务状况和经营成果。本公司于2018年12月28日召开了第七届董事会第三十六次会议,审议通过《关于投资性房地产应用公允价值计量会计政策的议案》。上述会计政策的累积影响数如下:

受影响的项目期末数期初数
其他综合收益1,132,865,322.841,132,865,322.84
未分配利润392,591,365.05285,117,374.25
归属于母公司股东权益合计1,525,456,687.891,417,982,697.09
少数股东权益-203,003.77-

上述会计政策变更对净利润的影响如下:

项目本期上期
营业成本-99,084,696.11-67,311,008.93
管理费用-9,007,691.91-10,008,027.46
公允价值变动损益38,853,482.0135,540,193.02
利润总额146,945,870.03112,859,229.41
所得税费用39,674,883.0028,214,807.35
净利润107,270,987.0384,644,422.06
其中:少数股东损益-203,003.77-
归属于母公司股东的净利润107,473,990.8084,644,422.06

(2)重要会计估计变更

本报告期主要会计估计是否变更:否。四、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据法定税率%
增值税境内销售,提供加工、修理修配劳务17、16、11、10、6、5、3
消费税应税收入5
土地增值税土地增值额超率累进税率、预缴税率为预收房款的1.5-4
城市维护建设税应纳流转税额5、7
教育费附加应交流转税额3
地方教育费附加应交流转税额1、2
综合基金预收房款、营业收入0.1-0.38
江堤基金预收房款、营业收入0.03、0.08、0.1
企业所得税应纳税所得额25、16.5、30

说明:本集团控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。

2、税收优惠及批文

本集团之子公司惠州中南锦德置业有限公司、江苏中南建筑科技发展有限公司为小型微利企业。根据国家税务总局、财政部《延续小微企业增值税政策的通知》(财税[2017]76号),为支持小微企业发展,自2018年1月1日至2020年12月31日,继续对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人,免征增值税;根据国家税务总局、财政部《关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2018〕77号)自2018年1月1日至2020年12月31日,将小型微利企业的年应纳税所得额上限由50万元提高至100万元,对年应纳税所得额低于100万元(含100万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

五、合并财务报表项目注释

1、货币资金

项目期末数期初数
库存现金1,416,603.671,698,957.74
银行存款13,591,084,693.289,972,033,653.10
其他货币资金6,824,413,769.974,296,207,145.54
合计20,416,915,066.9214,269,939,756.38
其中:存放在境外的款项总额61,900,746.8226,741,933.31

说明:

(1)期末,货币资金中外币项目情况

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额
澳大利亚货币(澳元)938,773.004.82504,529,579.73
美元7,912,968.746.863254,308,287.06
欧元1,540.007.847312,084.84
乌吉亚905,908.950.1927174,568.65
沙特里亚尔416,804.001.8286762,167.79
林吉特570,222.951.6479939,670.40
西非法郎35,788,800.000.0120429,465.60
阿尔及利亚第纳尔12,799,360.000.0582744,922.75
合计----61,900,746.82

(2)期末,使用受到限制的货币资金共计7,105,852,647.10元。受限资金包括保证金、定期存单等。

2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

项目期末公允价值期初公允价值
交易性金融资产45,327,129.094,649,489.89

本集团所持有的交易性金融资产为基金投资及股票投资,具体情况如下:

名称代码期末持有数量报表日净值期末公允价值
海富通收益增长证券投资基金519003985,173.140.838825,575.09
凯文教育股票002659.SZ31,000.008.39260,090.00
易居(中国)企业控股有限公司股票02048.HK2,861,500.0014.7042,064,050.00
浦银安盛价值成长混合A证券投资基金5191101,928,000.000.9221,777,616.00
工银瑞信全球精选股票(QDII)486002200,400.001.995399,798.00
合计------45,327,129.09

3、应收票据及应收账款

项目期末数期初数
应收票据1,091,542,043.50894,038,289.99
应收账款8,564,563,512.367,331,528,120.17
合计9,656,105,555.868,225,566,410.16

(1)应收票据

种类期末数期初数
银行承兑汇票9,015,576.66101,749,425.64
商业承兑汇票1,082,526,466.84792,288,864.35
合计1,091,542,043.50894,038,289.99

①期末本集团将持有的未到期的商业承兑汇票办理保理业务,取得借款48,630,855.48元。②期末本集团已背书或贴现但尚未到期的应收票据

种类期末终止确认金额期末未终止确认金额
银行承兑票据48,959,652.38-
商业承兑票据-317,037,624.26
合计48,959,652.38317,037,624.26

说明:

本集团已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑,期末用于背书或贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小,可以判断票据所有权上的主要风险和报酬已经转移,故终止确认。(2)应收账款①应收账款按种类披露

种类期末数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款-----
按组合计提坏账准备的应收账款9,441,673,288.8899.06965,967,676.7510.238,475,705,612.13
其中:账龄组合8,602,279,502.1290.25965,967,676.7511.237,636,311,825.37
信用组合839,393,786.768.81--839,393,786.76
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款89,705,715.230.94847,815.000.9588,857,900.23
合计9,531,379,004.11100.00966,815,491.7510.148,564,563,512.36

应收账款按种类披露(续)

种类期初数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款-----
按组合计提坏账准备的应收账款8,168,544,812.93100.00837,016,692.7610.257,331,528,120.17
其中:账龄组合7,334,428,853.4989.79837,016,692.7611.416,497,412,160.73
信用组合834,115,959.4410.21--834,115,959.44
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款-----
合计8,168,544,812.93100.00837,016,692.7610.257,331,528,120.17

说明:

A、账龄组合,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款:

账龄期末数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
1年以内4,703,080,818.2154.68235,154,040.975.004,467,926,777.24
1至2年2,036,338,739.0723.67203,633,873.9410.001,832,704,865.13
2至3年863,141,466.1610.03129,471,219.9415.00733,670,246.22
3至4年631,725,789.167.34126,345,157.8320.00505,380,631.33
4至5年193,258,610.942.2596,629,305.4950.0096,629,305.45
5年以上174,734,078.582.03174,734,078.58100.00-
合计8,602,279,502.12100.00965,967,676.75--7,636,311,825.37
账龄期初数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
1年以内4,341,799,136.6059.20217,089,956.835.004,124,709,179.77
1至2年1,302,306,002.4017.76130,230,600.2410.001,172,075,402.16
2至3年995,178,675.8713.57149,276,801.3815.00845,901,874.49
3至4年373,470,850.855.0974,694,170.1720.00298,776,680.68
4至5年111,898,047.261.5355,949,023.6350.0055,949,023.63
5年以上209,776,140.512.85209,776,140.51100.00-
合计7,334,428,853.49100.00837,016,692.76--6,497,412,160.73

B、组合中,按信用组合不计提坏账的应收账款:

组合名称账面余额坏账准备计提比例%
应收政府款项425,828,018.75--
应收其他关联方款项413,565,768.01--
合计839,393,786.76--

②本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期计提坏账准备金额179,365,646.74元。③本期实际核销的应收账款情况

项目核销金额
实际核销的应收账款49,566,847.75

说明:核销的应收账款为非关联交易产生的不重要的应收款。④按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额1,710,451,257.62元,占应收账款期末余额合计数的比例17.95%,相应计提的坏账准备期末余额汇总金额108,284,711.88元。⑤因金融资产转移而终止确认的应收账款情况期末,本集团办理了不附追索权的应收账款保理,终止确认相关应收账款账面余额为32,389,008.82元,账龄为一年以内。

⑥转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额期末,本集团办理应收账款保理业务,取得短期借款343,853,051.42元,不满足终止确认。4、预付款项

(1)预付款项按账龄披露

账龄期末数期初数
金额比例%金额比例%
1年以内4,616,600,977.1153.387,361,123,468.2369.78
1至2年1,858,091,208.8321.491,118,240,275.9210.60
2至3年512,802,953.565.93755,506,049.007.16
3年以上1,660,321,486.8919.201,314,075,246.9812.46
合计8,647,816,626.39100.0010,548,945,040.13100.00

说明:预付款项主要包括预付地价款及土地保证金、工程款等。账龄超过一年的预付款项,主要由于土地未交付、工程未完工导致款项尚未结算所致。

(2)按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况

本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额2,768,912,378.41元,占预付款项期末余额合计数的比例32.02%。5、其他应收款

项目期末数期初数
应收利息--
应收股利47,360,000.00-
其他应收款28,508,235,536.3315,458,368,442.37
合计28,555,595,536.3315,458,368,442.37

(1)应收股利

项目期末数期初数
分红款47,360,000.00-

(2)其他应收款①其他应收款按种类披露

种类期末数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款----
按组合计提坏账准备的其他应收款28,794,305,876.7699.83296,070,340.431.0328,498,235,536.33
其中:账龄组合1,262,072,724.384.38296,070,340.4323.46966,002,383.95
信用组合27,532,233,152.3895.46--27,532,233,152.38
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款48,123,680.750.1738,123,680.7579.2210,000,000.00
合计28,842,429,557.51100.00334,194,021.181.1628,508,235,536.33

其他应收款按种类披露(续)

种类期初数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款-----
按组合计提坏账准备的其他应收款15,856,126,150.35100.00397,757,707.982.5115,458,368,442.37
其中:账龄组合2,180,858,420.8813.75397,757,707.9818.241,783,100,712.90
信用组合13,675,267,729.4786.25--13,675,267,729.47
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款-----
合计15,856,126,150.35100.00397,757,707.982.5115,458,368,442.37

说明:

A、账龄组合,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款:

账龄期末数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
1年以内623,620,421.0549.4231,181,021.075.00592,439,399.98
1至2年155,608,669.0212.3315,560,866.8910.00140,047,802.13
2至3年79,192,650.876.2711,878,897.6215.0067,313,753.25
3至4年76,910,047.526.0915,382,009.5120.0061,528,038.01
4至5年209,346,781.2116.59104,673,390.6350.00104,673,390.58
5年以上117,394,154.719.30117,394,154.71100.00-
合计1,262,072,724.38100.00296,070,340.43--966,002,383.95
账龄期初数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
账龄期初数
金额比例%坏账准备计提比例%净额
1年以内1,209,296,969.6055.4560,464,848.485.001,148,832,121.12
1至2年265,537,783.2712.1826,553,778.3310.00238,984,004.94
2至3年99,686,500.274.5714,952,975.0415.0084,733,525.23
3至4年302,242,854.8513.8660,448,570.9720.00241,794,283.88
4至5年137,513,555.466.3168,756,777.7350.0068,756,777.73
5年以上166,580,757.437.63166,580,757.43100.00-
合计2,180,858,420.88100.00397,757,707.98--1,783,100,712.90

B、组合中,按信用组合不计提坏账准备的其他应收款:

组合名称账面余额坏账准备计提比例%
各类保证金、押金等3,143,896,221.22--
备用金、代扣代缴款640,771,714.10--
应收政府款项1,106,005,374.53--
应收其他关联方款项22,641,559,842.53--
合计27,532,233,152.38--

②本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期坏账准备变动金额为-43,619,129.84元,其中计提坏账准备金额为-43,713,125.69元,合并增加坏账准备金额为69,585.95元,处置减少坏账准备金额为24,409.90元。③本期实际核销的其他应收款情况

项目核销金额
实际核销的其他应收款19,895,737.16

说明:核销的其他应收款为非关联交易产生的不重要的其他应收款。④其他应收款按款项性质披露

项目期末余额期初余额
各类保证金、押金等3,143,896,221.224,418,411,441.65
备用金、代扣代缴款640,771,714.101,733,923,208.17
应收政府款项1,106,005,374.532,084,738,329.68
其他单位往来款23,951,756,247.667,619,053,170.85
合计28,842,429,557.5115,856,126,150.35

⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况

本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额5,004,612,421.94元,占其他应收款期末余额合计数的比例17.35%,主要为保证金、应收政府及关联方款项。6、存货

(1)存货分类

存货种类期末数期初数
账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值
原材料762,921,991.41-762,921,991.41589,759,202.54-589,759,202.54
在产品24,520,895.83-24,520,895.8311,188,399.81-11,188,399.81
库存商品165,759,543.90-165,759,543.90129,347,492.66-129,347,492.66
周转材料218,226,163.57-218,226,163.57221,755,612.47-221,755,612.47
开发成本118,978,859,858.9329,509,320.04118,949,350,538.8998,287,916,694.42-98,287,916,694.42
开发产品7,560,582,177.3539,155,318.977,521,426,858.385,180,858,149.98-5,180,858,149.98
建造合同形成的已完工未结算资产7,362,267,285.031,882,334.587,360,384,950.456,564,598,943.42-6,564,598,943.42
合计135,073,137,916.0270,546,973.59135,002,590,942.43110,985,424,495.30-110,985,424,495.30

说明:

(1)期末存货中的抵押事项详见附注十二、2(3)。

(2)期末存货余额中含有借款费用资本化金额为9,728,233,067.76元。(3)本期由存货转入投资性房地产金额为37,960,000.00元。(4)开发成本

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期末数期初数期末跌 价准备
南京锦城上悦城项目2017.122023.065,924,860,000.004,208,173,773.483,958,295,326.59-
常熟中南金锦林樾2017.052021.126,482,219,400.004,077,319,958.733,187,993,980.72-
南通CBD项目2010.092020.0315,000,000,000.003,906,676,280.383,815,216,951.56-
成都中南世纪樾府项目2018.082020.114,476,580,000.003,469,583,043.713,054,395,552.14-
盐城中南世纪城项目2010.092019.1022,190,525,837.733,377,015,119.913,591,833,340.94-
成都中南锦腾上熙府熙悦、澜悦项目2017.092019.123,458,398,554.002,340,376,979.611,959,394,260.16-
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期末数期初数期末跌 价准备
武汉中南拂晓城108项目2017.112020.103,323,800,000.002,265,948,117.591,892,342,789.87-
临沂锦琴中南樾府项目2018.012020.104,436,804,000.002,143,828,931.471,270,868,924.93-
中南世纪花城项目2009.092019.108,120,669,800.002,124,313,400.002,393,947,956.41-
南京新锦城世纪雅苑项目2014.042019.065,000,000,000.002,036,726,106.282,087,667,247.12-
杭州锦望项目2017.042019.082,600,000,000.001,963,291,477.001,730,027,238.54-
镇江新锦城锦园项目2011.042020.066,161,745,909.111,928,062,529.061,563,958,917.87-
合肥晟南置业中南樾府项目2018.092021.043,000,000,000.001,926,713,665.00--
泰兴中南世纪城项目2013.112019.105,276,773,983.941,903,633,933.352,032,258,492.85-
河北固安中南熙悦2017.052020.033,985,610,685.431,886,027,439.681,666,177,512.67-
杭州御锦项目2017.012019.062,756,860,000.001,872,070,359.971,699,246,729.94-
太仓锦城项目2016.012020.043,300,000,000.001,836,652,340.841,992,648,570.18-
重庆锦腾中南玖宸项目2018.072020.063,700,000,000.001,803,084,608.04--
丹阳文锦苑2018.122021.124,133,385,900.001,753,525,376.691,536,062,005.69-
南通锦益置业中南熙悦项目2017.042020.123,222,276,842.001,713,925,867.461,379,433,775.50-
天津富海项目2016.092020.073,029,720,000.001,635,560,582.091,171,653,958.84-
南充世纪城及中南城项目2014.092020.122,200,000,000.001,589,870,263.631,471,349,181.87-
青岛中南世纪城项目2011.092019.105,296,118,555.521,589,168,965.021,429,469,697.96-
成都中南骏锦海棠集项目2017.092019.112,200,000,000.001,572,851,903.431,296,363,667.85-
海门世纪2006.122020.127,863,288,025.001,525,606,480.321,756,027,409.23-
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期末数期初数期末跌 价准备
城项目
云南盛荣巫家坝项目2018.072021.062,089,125,700.001,518,569,790.62609,571,437.37-
青岛中南城西海岸漫悦湾项目2017.112020.052,122,515,545.541,499,047,163.451,165,600,933.21-
绍兴艺境金艺学府项目2017.072019.122,288,520,000.001,372,662,692.931,144,061,516.43-
武汉锦苑中南拂晓城项目2017.072019.102,122,110,000.001,294,633,367.511,006,565,375.05-
海门新锦信熙悦项目2017.052019.112,711,446,100.001,276,765,094.74927,520,577.76-
马鞍山中南御锦熙悦项目2017.082020.062,100,000,000.001,275,127,683.261,081,439,778.61-
唐山旅游岛唐山湾项目2014.042023.107,704,830,000.001,258,943,967.88815,289,894.15-
常熟中南世纪城项目2008.032021.0111,045,399,900.001,238,186,083.991,112,546,772.89-
张家港锦熙樾府项目2017.102020.031,777,546,500.001,224,737,432.64673,600.60-
贵州锦荣中南林樾综合体项目2018.122020.113,000,000,000.001,220,057,768.46--
南京花城项目2016.092019.083,225,520,437.301,177,790,663.782,352,844,167.98-
昆山锦城项目2014.112019.123,469,122,849.521,173,121,580.792,016,692,759.75-
沈阳乐加玖熙墅项目2018.032020.091,900,000,000.001,130,113,543.36174,959.98-
嘉兴锦乐加泷悦府泓悦府项目2017.102019.0529,282,461,000.001,126,999,560.33608,815,993.10-
杭州锦易置业中南漫悦湾项目2017.082020.051,587,890,000.001,121,902,268.09984,125,395.22-
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期末数期初数期末跌 价准备
泉州钧宏漫悦湾项目2018.072020.101,878,198,704.191,105,079,166.23--
淮安中南世纪城项目三期2015.122020.061,616,820,000.001,017,495,806.151,440,806,224.15-
济宁锦鸿珑悦项目2018.102021.102,101,950,000.001,012,292,020.76--
丹阳君悦府2017.062019.121,910,000,000.00990,180,369.70789,354,249.00-
广西锦鑫佰业中南紫云集项目2019.012021.062,959,740,230.26957,880,498.81--
菏泽花成项目2015.112022.114,200,000,000.00957,083,625.40775,416,515.99-
西安长岛中南樾府项目2017.092019.112,732,369,652.00933,617,174.04453,782,208.26-
南通锦庭项目2018.012020.011,250,000,000.00921,773,212.14722,108,060.11-
西安威翔中南紫云集项目2018.042020.041,950,000,000.00882,704,396.97255,806,133.40-
嘉兴锦恒乍浦君悦府项目2017.012019.041,696,690,400.00880,190,052.41539,433,466.24-
其他--157,711,824,967.9533,961,897,371.7531,548,653,185.7429,509,320.04
合计----393,573,719,479.49118,978,859,858.9398,287,916,694.4229,509,320.04

(5)开发产品

项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备
南京御锦城绽香漫花园项目2018.12-1,529,629,212.22-1,529,629,212.22-
盐城中南世纪城2018.12282,256,345.181,329,469,237.02663,075,143.98948,650,438.22-
南通CBD项目2018.12979,124,525.85594,999,633.57688,845,932.90885,278,226.52-
项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备
营口中南世纪城2014.01891,124,685.00112,382.77177,303,685.73713,933,382.04-
镇江中南新锦城项目2015.12360,598,407.11--360,598,407.11-
青岛海湾新城项目2018.1264,966,779.76179,887,765.96-244,854,545.72-
海门锦尚名苑项目2018.0824,621,440.14986,325,653.74769,006,224.73241,940,869.15-
上海锦府君悦府项目2018.08-1,495,403,147.051,304,906,214.10190,496,932.95-
寿光中南世纪城项目2015.12185,005,706.26--185,005,706.2613,742,406.25
泰兴中南世纪城项目2018.12175,525,570.571,092,717,259.771,091,713,472.67176,529,357.67-
南京锦苑项目2018.08-758,129,162.83587,794,488.32170,334,674.51-
太仓世纪城2018.04250,352,750.80465,476,616.09554,534,145.70161,295,221.19-
海门世纪城项目2018.12-497,605,582.99375,799,154.84121,806,428.15-
广饶中南世纪城2018.12118,739,675.24492,938,915.76493,308,486.71118,370,104.29-
上海锦冠锦庭项目2018.05-1,208,446,393.401,094,977,839.71113,468,553.69-
项目名称竣工时间期初数本期增加本期减少期末数期末跌价准备
万宁中南芭提雅项目2018.1220,899,122.74142,843,001.2166,515,104.9397,227,019.02-
东营中南世纪锦城项目2018.1285,887,215.00382,583,072.92372,304,828.4896,165,459.44-
青岛中南世纪城项目2018.12142,493,403.47449,010,162.82506,615,077.7284,888,488.57-
潜江中南世纪城、锦城项目2017.12186,404,960.20-115,978,147.4870,426,812.7225,412,912.72
常熟中南御锦城项目2018.1233,465,448.96586,753,261.99550,805,505.0369,413,205.92-
其他-1,379,392,113.7011,960,217,515.1912,359,340,496.90980,269,131.99
合计--5,180,858,149.9824,152,547,977.3021,772,823,949.937,560,582,177.3539,155,318.97

(6)建造合同形成的已完工未结算资产

项目期末数
累计已发生成本49,054,316,922.35
累计已确认毛利5,923,465,883.00
减:预计损失1,882,334.58
减:已办理结算的价款47,615,515,520.32
建造合同形成的已完工尚未结算资产账面价值7,360,384,950.45

7、一年内到期的非流动资产

项 目期末数期初数
1年内到期的长期应收款10,000,000.003,885,137.62

说明:一年内到期的长期应收款为融资租赁款保证金,明细如下:

单位名称融资租赁合同期金额
安徽正奇融资租赁有限公司2016.7.4-2019.7.410,000,000.00

8、其他流动资产

项 目期末数期初数
银行理财产品1,165,100,265.85930,050,000.00
预缴所得税932,179,525.35520,774,601.14
预缴其他税费2,588,592,260.541,574,980,649.14
进项税额等4,874,794,904.672,390,080,864.72
合计9,560,666,956.415,415,886,115.00

期末银行理财产品明细如下:

理财产品名称理财产品类型金额投资期限
乾元添利非保本浮动收益型100,000,000.00无固定存续期限
乾元-日鑫月溢非保本浮动收益型350,000,000.00无固定存续期限
单位结构性存款保本固定收益型200,000,000.002018/5/9-2019/4/25
“乾元-鑫溢江南”非保本型人民币2018年第778期理财产品非保本浮动收益型2,000,000.002018/11/15-2019/3/14
乾元天长利久2018年559期非保本浮动收益型30,000,000.002018/9/27-2019/1/4
人民币挂钩型结构性存款(机构客户)保证收益型20,000,000.002018/12/26-2019/4/1
中行招商添盈纯债A投资基金不保本保收益型20,000,000.002个月
中银日积月累-日计划产品非保本浮动收益型50,000.00无固定存续期限
联储证券富诚4号资产管理计划资产管理计划10,000,000.002017/12/12-2019/6/12
平安信托鼎泰60号集合资金信托计划信托产品3,000,000.002018/09/14-2019/09/14
共赢利率结构23264期人民币结构性存款产品保本浮动收益130,000,000.002018/12/14-2019/1/16
华泰证券的理财“资金货币增强A”非保本浮动收益型50,265.852018/10/30-随时可赎回
津银理财——稳健增值计划2018年206期保本保证收益型理财计划300,000,000.002018/3/6-2019/3/4
合计--1,165,100,265.85--

9、可供出售金融资产

(1)可供出售金融资产情况

项目期末数期初数
账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
建银1A1债券172,000,000.00-172,000,000.00---
次级资产支持证券50,000,000.00-50,000,000.0050,000,000.00-50,000,000.00
可供出售权益工具327,100,000.00-327,100,000.00327,100,000.00-327,100,000.00
其中:按成本计量327,100,000.00-327,100,000.00327,100,000.00-327,100,000.00
合计549,100,000.00-549,100,000.00377,100,000.00-377,100,000.00

说明:

①本集团之全资子公司海门中南世纪城开发有限公司与北方国际信托股份有限公司签订了《海益二号债券投资集合资金信托合同》,参与其发行的海益二号债权投资集合资金信托计划,受托人为北方国际信托股份有限公司,保管人为兴业银行股份有限公司;信托目的为投资于国内证券交易所、银行间债权市场的各种固定收益产品,闲置资金可以用于银行存款,并以投资形成的信托计划财产作为信托受益的来源;本期通过受托人购入“建银1A1”债券,面值为172,000,000.00元。该债权不存在活跃市场。②2015年12月29日,本公司与华鑫证券有限公司(以下简称“华鑫证券”)签订了《华鑫-中南建设物业资产支持专项计划支持证券认购协议与风险揭示书》,约定由华鑫证券向本公司销售次级资产支持证券5,000.00万元。该次级资产支持证券简称“中南建次”,证券代码“116095.SZ”,预期到期日为2020年12月30日。该次级资产支持证券不能流通,不存在活跃市场。

(2)采用成本计量的可供出售权益工具

被投资单位账面余额在被投资单位持股比例(%)
期初本期增加本期减少期末
联储证券有限责任公司287,100,000.00--287,100,000.003.3811
广州美人信息技术有限公司40,000,000.00--40,000,000.0010.5300
合计327,100,000.00--327,100,000.00--

说明:以上可供出售权益工具不存在活跃市场,按成本法计量。10、长期应收款

长期应收款按性质披露

项目期末数期初数折现
账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值率区间
融资租赁款保证金12,500,000.00-12,500,000.0014,000,000.00-14,000,000.00--
PPP项目款6,505,609,043.20-6,505,609,043.20-----
减:未实现融资收益---114,862.38-114,862.38--
小计6,518,109,043.20-6,518,109,043.2013,885,137.62-13,885,137.62--
减:1年内到期的长期应收款10,000,000.00-10,000,000.003,885,137.62-3,885,137.62--
合计6,508,109,043.20-6,508,109,043.2010,000,000.00-10,000,000.00--

说明:

期末融资租赁保证金系本公司与安徽正奇融资租赁有限公司、安徽兴泰融资租赁有限责任公司因售后租回形成融资租赁保证金,具体明细如下:

单位名称融资租赁合同期金额
安徽正奇融资租赁有限公司2016.7.4-2019.7.410,000,000.00
安徽兴泰融资租赁有限责任公司2018.2.13-2021.2.152,500,000.00
合计--12,500,000.00

- 120 -

11、长期股权投资

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
①合营企业
上海苹齐实业有限公司420,579.93---1,335.42---
太仓中南雅苑房地产开发有限公司134,687,258.99---12,935,416.83---
南通万鹏房地产有限公司3,980,486.31---3,980,486.31---
郑州锦冠博澳房地产开发有限公司58,525,043.02---761,014.58---
常熟志诚房地产开发有限公司19,788,959.26---2,909,040.94---
常熟市共筑房地产有限公司19,899,376.33---5,408,925.95---
张家港当代青禾置业有限公司-17,500,000.00--4,476,346.22---
南通锦隆置业有限公司-5,000,000.00--3,032,718.69---
镇江颐润中南置业公司-35,310,853.88--1,948,174.06---
张家港锦裕置地有限公司-29,620,305.84--1,055,116.70---
海门锦邦置业有限公司-988,156,446.47370,595,727.00-12,453,856.07---

- 121 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
南通市锦洲置业有限公司-8,000,000.00--4,721,740.69---
连云港华玺房地产有限公司-13,000,000.00--776,774.23---
杭州惠眼投资管理有限公司-9,830,673.24--1,876,082.44---
宿州碧盈房地产开发有限公司-49,000,000.00--7,277,874.80---
宿迁中南新世界房地产开发有限公司-19,963,166.17--157,438.81---
太仓辉盛房地产开发有限公司-43,575,000.00--7,043,425.53---
南通君之地置业有限公司-237,953,980.66--121,227.86---
南通暄玺房地产有限公司-25,000,000.00--16,854,690.90---
苏州中锐嘉总置业有限公司-19,800,000.00--2,684,733.29---
南通卓煜房地产开发有限公司-1,250,000.00--1,250,000.00---
佛山昱辰房地产开发有限公司-10,000,000.00--2,409,199.18---

- 122 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
常熟市南碧房地产开发有限公司-50,000,000.00--1,184,650.55---
太仓市鑫珩房地产开发有限公司-24,150,000.00--3,489,111.90---
镇江颐发房地产开发有限公司-16,500,000.00--4,965,362.02---
南通市通州区双恒置业有限公司-55,692,000.00--5,860,634.21---
南通市腾龙置业有限公司-12,500,000.00--12,500,000.00---
南通锦德置业有限公司-480,000,000.00--18,829,531.46---
南通锦慧置业有限公司-480,000,000.00--5,778,238.86---
南通锦拓置业有限公司-19,999,681.40--9,574,874.60---
国信中南城市开发投资基金管理(北京)有限责任公司10,019,574.09---38,924.74---
邹城市锦尚置业有限公司-10,200,000.00--871,737.16---
诸暨璟汇房地产有限公司-16,000,000.00--8,042,501.64---

- 123 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
济宁中南英特力置业有限公司-86,862,438.00--3,179,726.04---
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司-12,000,000.00--6,853,542.19---
沈阳金辰企业管理有限公司-49,000,000.00--2,703,326.96---
滨州市碧桂园房地产开发有限公司-12,730,000.00--6,766,636.52---
平度市中南锦宸房地产有限公司-2,536,170.38-2,519,423.40---
烟台锦辰房地产开发有限公司-81,802,980.00--702,269.84---
临沂锦拓房地产开发有限公司-12,000,000.00--183,045.35---
淄博锦城房地产开发有限公司-4,000,000.00--109,564.87---
常山广和置业有限公司-213,004,000.00--2,435,272.23---
徐州锦川房地产开发有限公司-266,910,000.00--2,990,292.80---

- 124 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
淮安亿鸿房地产开发有限公司-10,198,072.23--2,415,843.36---
诸暨璟石置业有限公司-14,000,000.00--2,467,635.49---
宁波世茂悦盈置业有限公司-310,000,000.00--1,918,456.35---
余姚荣耀置业有限公司-9,800,000.00--2,277,766.54---
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公司-16,500,000.00--16,500,000.00---
慈溪恒坤置业有限公司-3,000,000.00--1,741,105.06---
台州璟仑置业有限公司-10,000,000.00--10,000,000.00---
慈溪星坤置业有限公司-132,000,000.00--1,732,748.29---
绍兴惠中房地产开发有限公司-60,000.00-4,956.98---
绍兴锦嘉置业有限公司-10,000,000.00--207,549.15---
开封晖达中南置业有限公司-6,000,000.001,000,000.00-5,000,000.00---
商丘老街坊置业有限公司-4,624,522.00--4,624,522.00---

- 125 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
天津骏友房地产信息咨询有限公司-165,000.00--165,000.00---
天津欣碧房地产开发有限公司-1,950,000.00--351,021.91---
许昌市昱恒房地产开发有限公司-170,000,000.00--2,269,279.68---
金华锦海置业有限公司-105,000,000.00--4,713,102.38---
湘潭长厦锦城房地产开发有限公司-9,900,000.00--1,333,373.24---
重庆福奥房地产开发有限公司-8,326,500.00--343,226.40---
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司----6,963,435.82---
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司-6,612,865.32-7,000,000.00---
梅州中南昱晟房地产开发有限公司-10,137,010.00--1,048,536.98---
成都世纪中南房地产开发有限公司67,104,816.13---39,527,818.44---

- 126 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
南京中南融创置业有限公司7,724,677.87115,000,000.00--9,116,517.60---
苏州开平房地产开发有限公司58,115,331.78-4,551,000.00188,232,595.66---
上海中南菩悦企业发展有限公司---56,226,864.15---
武汉中南锦悦房地产开发有限公司-19,239,524.69--1,925,904.37---
昆山蓝溪房产开发有限公司-19,210,000.00-----
南京国资新城颐锦置业投资有限公司-20,000,000.00-22,125,926.47---
小计380,266,103.714,430,571,190.28376,146,727.00-50,766,786.64---
②联营 企业
上海顺碧房地产开发有限公司-------
苏州天宸房地产开发有限公司14,772,912.63---2,237,085.91---
南通弘创置业有限公司2,281,268.46---2,281,268.46---

- 127 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
徐州鑫众房地产开发有限公司197,193,102.79---6,388,291.47---
南通锦力置业有限公司2,312,329.66---1,534,557.24---
南通市华昌房地产有限公司-34,000,000.00--15,491,687.86---
镇江虹孚置业有限公司-113,054,500.00--572,796.76---
淮南嘉华房地产开发有限公司-52,040,000.00-----
常熟冠城宏翔房地产有限公司17,679,522.68---5,862,415.40---
苏州昌尊置业有限公司-277,385,400.00--2,440,792.74-224,520.06-
扬州颐诚置业有限公司-15,000,000.00-3,388,243.63---
南通市华玺房地产有限公司-2,000,000.00--1,889,315.67---
中南(深圳)房地产开发有限公司135,813,200.63---469,925.20---
上海金丘信息科技股份有限公司100,301,625.78-100,301,625.78----

- 128 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
上海承泰信息科技股份有限公司192,846,594.30---3,346,032.75-306,420.72-
上海励治房地产开发有限公司-------
济宁锦琴房地产开发有限公司-15,000,000.00--1,904,941.04---
佛山雅旭房地产开发有限公司-5,006,100.00--258,953.06---
邳州锦道房地产开发有限公司20,000,000.00---270,627.89---
邳州珍宝岛房地产有限公司50,000,000.00---1,999,650.57---
余姚荣恒置业有限公司-9,800,000.00--2,230,921.75---
余姚中珉置业有限公司-1,775,302.89--1,775,302.89---
慈溪合翔置业有限公司-31,400,000.00--2,450,324.30---
宁波盛锐房地产开发有限公司-50,000,000.00--721,250.11---
宁波盛朗房地产开发有限公司-12,000,000.00--84,180.73---

- 129 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司-90,000,000.00--2,775,824.54---
云南嘉逊房地产开发有限公司-92,453,200.00--235,828.46---
嘉兴市嘉南置业有限公司-35,000,000.00--3,685,921.68---
嘉兴荣坤置业有限公司-16,500,000.00--2,313,652.56---
常熟中置房地产有限公司227,089,465.66--106,323,630.41---
常熟万中城房地产有限公司82,737,738.34--258,035,838.62---
常熟市碧桂园房地产开发有限公司42,874,040.47---3,614,441.05---
慈溪市金桂置业有限公司-800,000.00--800,000.00---
南通锦恒置业有限公司24,415,285.60-21,000,000.0058,826,453.54---
常熟中南香缇苑房地产有限公司8,845,331.13---8,845,331.13---
重庆西联锦房地产开发有限公司-10,000,000.00--3,978,466.59---

- 130 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
重庆首铭房地产开发有限公司-20,130,000.00--12,902,662.90---
宁波菩石置业有限公司1,326,104.28--73,960,589.50---47,360,000.00
海门锦融房地产开发有限公司-------
南通市碧桂园城东置业有限公司11,826,242.20---11,826,242.20---
南通弘晏房地产有限公司-------
南通市碧桂园新区置业有限公司---18,488,890.19---
上海绿地奉瑞置业有限公司2,784,728.48---2,784,728.48---
海门锦嘉置业有限公司-------
南京锦安中垠房地产开发有限公司-------
江阴苏泰房地产有限公司14,964,431.74--35,568.26---
昆明中樾置业有限公司-10,000,000.00--10,000,000.00---
宁波合迪投资管理有限公司-35,199,996.00--12,725.26---

- 131 -

被投资 单位期初余额本期增减变动
追加投资减少投资权益法下 确认的 投资损益其他综合 收益调整其他权益变动宣告发放现金股利或利润
淮安世海房地产开发有限公司-8,700,000.00--2,091,196.53---
慈溪市崇桂房地产开发有限公司-1,166,500.00--1,035,164.20---
西安智晟达置业有限公司-207,200,000.00--2,420,068.92---
智聚装配式绿色建筑创新中心南通有限公司-2,250,000.00--628,679.72---
小计1,150,063,924.831,147,860,998.89121,301,625.78394,897,958.13-530,940.78-47,360,000.00
合计1,530,330,028.545,578,432,189.17497,448,352.78344,131,171.49-530,940.78-47,360,000.00

- 132 -

说明:

(1)本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司本期将其持有的上海顺碧房地产开发有限公司34%股权全部转让,本次转让后不再持有上海顺碧房地产开发有限公司的股权。(2)本公司本期将持有的上海金丘信息科技股份有限公司33%股权全部转让,本次转让后本公司不再持有上海金丘信息科技股份有限公司的股权。(3)张家港锦裕置地有限公司、杭州惠眼投资管理有限公司、宿迁中南新世界房地产开发有限公司、镇江颐润中南置业公司、南通锦拓置业有限公司、淮安亿鸿房地产开发有限公司原为本集团之全资子公司,本期第三方向其增资,根据合作开发协议相关约定,本集团丧失对其控制权,变更为本集团之合营公司,详见附注六、1。(4)潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司、潍坊市中南锦城房地产开发有限公司、平度市中南锦宸房地产有限公司、武汉中南锦悦房地产开发有限公司原为本集团之全资子公司,本期因处置部分股权丧失控制权,变更为本公司之合营公司,详见附注六、1。(5)余姚中珉置业有限公司原为本集团之全资子公司,本期因处置部分股权丧失控制权,变更为本公司之联营公司,详见附注六、1。(6)江阴苏泰房地产有限公司原为本集团之联营公司,持股比例25%,本期从其他方收购江阴苏泰房地产有限公司30%的股权,根据合作开发协议相关约定,收购30%股权后取得江阴苏泰房地产有限公司的控制权,变更为本集团之子公司,详见附注六、2、(2)。12、投资性房地产

(1)按公允价值计量的投资性房地产

项目房屋、建筑物
一、期初余额4,113,144,359.26
二、本期变动97,324,538.40
加:外购-
存货转入37,960,000.00
其他增加28,897.66
减:处置4,124,359.26
其他转出-

- 133 -

加:公允价值变动63,460,000.00
三、期末余额4,210,468,897.66

说明:投资性房地产由本集团聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告,以评估报告的估价结论作为公允价值。

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况

项目账面价值未办妥产权证书原因
房屋及建筑物910,000,000.00相关手续正在办理中

(3)房地产转换情况及改变计量模式的情况

本期本集团将投资性房地产由成本法计量转换为公允价值计量,相关会计政策变更的影响详见附注三、34(1)。

- 134 -

13、固定资产

项目期末数期初数
固定资产3,068,894,608.283,199,348,216.74
固定资产清理--
合计3,068,894,608.283,199,348,216.74

(1)固定资产情况

项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子设备办公设备其他设备合计
一、账面原值:
1.期初余额3,546,169,740.42345,436,908.50140,120,903.7085,250,857.3255,383,497.9775,534,128.254,247,896,036.16
2.本期增加金额84,932,070.6323,285,978.917,874,110.6924,755,085.5910,261,334.124,276,769.94155,385,349.88
(1)购置23,740,345.0623,285,978.917,874,110.6924,755,085.5910,261,334.124,276,769.9494,193,624.31
(2)在建工程转入61,191,725.57-----61,191,725.57
(3)企业合并增加-------
3.本期减少金额33,873,170.766,662,943.5719,022,357.444,604,972.539,399,669.9539,857,974.32113,421,088.57
(1)处置或报废33,873,170.766,662,943.5719,022,357.444,604,972.539,399,669.956,727,213.0980,290,327.34
(2)其他减少-----33,130,761.2333,130,761.23
4.期末余额3,597,228,640.29362,059,943.84128,972,656.95105,400,970.3856,245,162.1439,952,923.874,289,860,297.47
二、累计折旧
1.期初余额575,257,187.04245,016,547.09120,617,230.8461,158,441.8833,234,895.7513,263,516.821,048,547,819.42
2.本期增加金额145,811,731.7732,801,536.5315,128,281.6315,076,100.2512,809,125.792,718,199.00224,344,974.97
计提145,811,731.7732,801,536.5315,128,281.6315,076,100.2512,809,125.792,718,199.00224,344,974.97
3.本期减少金额3,462,808.295,715,901.1918,157,063.753,645,039.056,566,174.1714,380,118.7551,927,105.20
(1)处置或报废3,462,808.295,715,901.1918,157,063.753,645,039.056,566,174.171,788,030.2239,335,016.67
(2)其他减少-----12,592,088.5312,592,088.53
4.期末余额717,606,110.52272,102,182.43117,588,448.7272,589,503.0839,477,847.371,601,597.071,220,965,689.19
三、减值准备
1.期初余额-------
2.本期增加金额-------
(1)计提-------
(2)其他增加-------
3.本期减少金额-------
(1)处置或报废-------
(2)其他减少-------
4.期末余额-------
四、账面价值
1.期末账面价值2,879,622,529.7789,957,761.4111,384,208.2332,811,467.3016,767,314.7738,351,326.803,068,894,608.28
2.期初账面价值2,970,912,553.38100,420,361.4119,503,672.8624,092,415.4422,148,602.2262,270,611.433,199,348,216.74

说明:

- 135 -

①本期固定资产原值其他减少33,130,761.23元系转出至长期待摊费用所致。②固定资产抵押担保情况详见附注十二、2(3)。

(2)通过融资租赁租入的固定资产情况

项目账面原值累计折旧减值准备账面价值
房屋及建筑物1,107,718,333.97345,248,339.99-762,469,993.98
机器设备318,365,855.94206,464,814.93-111,901,041.01
合计1,426,084,189.91551,713,154.92-874,371,034.99

(3)未办妥产权证书的固定资产情况

项目账面价值未办妥产权证书原因
房屋及建筑物68,893,364.86相关手续正在办理中

14、在建工程

项目期末数期初数
在建工程46,540,513.0759,058,483.63
工程物资-471,085.50
合计46,540,513.0759,529,569.13

(1)在建工程①在建工程明细

项目期末数期初数
账面余额减值准备账面净值账面余额
中南建设(南通)建筑产业有限公司生产车间厂房---57,604,371.28
山东锦城钢结构有限公司新建喷漆车间---614,391.53
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修工程18,068,905.33-18,068,905.33-
通州湾新区会议中心6,113,073.78-6,113,073.78-
格雷斯精选酒店(上海国际旅游度假区浦东机场店)装修工程7,926,196.15-7,926,196.15-
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修工程5,547,375.77-5,547,375.77-
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装修工程4,579,325.85-4,579,325.85-
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房3,252,363.62-3,252,363.62

- 136 -

零星工程1,053,272.57-1,053,272.57839,720.82
合计46,540,513.07-46,540,513.0759,058,483.63

②重要在建工程项目变动情况

工程名称期初数本期增加转入固定资产其他减少利息资 本化累 计金额其中:本期利息资本化金额
中南建设(南通)建筑产业有限公司生产车间厂房57,604,371.282,222,308.9359,826,680.21---
山东锦城钢结构有限公司车间墙体614,391.53750,653.831,365,045.36---
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修工程-18,068,905.33----
通州湾新区会议中心-6,113,073.78----
格雷斯精选酒店(上海国际旅游度假区浦东机场店)装修工程-7,926,196.15----
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修工程-5,547,375.77----
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装修工程-4,579,325.85----
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房-3,252,363.62----
合计58,218,762.8148,460,203.2661,191,725.57---

重大在建工程项目变动情况(续):

工程名称预算数(万元)工程累计投入占 预算比例%
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修工程2,851.0063.38
通州湾新区会议中心55,459.001.10
格雷斯精选酒店(上海国际旅游度假区浦东机场店)装修工程2,871.0027.61
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修工程2,155.0025.74
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装修工程1,683.0027.21
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房393.2282.71

(2)工程物资

项目期末数期初数
专用材料-471,085.50

- 137 -

15、无形资产

项目土地使用权软件专利权海域使用权特许经营权合计
一、账面原值
1.期初余额210,205,474.3554,662,579.02224,695.00406,981,800.0020,000,000.00692,074,548.37
2.本期增加金额127,513.4225,730,398.0231,939.65-39,012,296.9764,902,148.06
购置127,513.4225,730,398.0231,939.65--25,889,851.09
企业合并增加------
其他增加----39,012,296.9739,012,296.97
3.本期减少金额41,620,273.441,835,650.08---43,455,923.52
处置41,509.431,683,025.43---1,724,534.86
其他减少41,578,764.01152,624.65---41,731,388.66
4.期末余额168,712,714.3378,557,326.96256,634.65406,981,800.0059,012,296.97713,520,772.91
二、累计摊销

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1.期初余额21,483,218.1630,127,024.75174,664.8537,398,327.561,166,666.6790,349,901.99
2.本期增加金额4,208,940.049,706,960.45405.168,799,606.492,000,000.0024,715,912.14
计提4,208,940.049,706,960.45405.168,799,606.492,000,000.0024,715,912.14
3.本期减少金额-948,317.99---948,317.99
处置-948,317.99---948,317.99
4.期末余额25,692,158.2038,885,667.21175,070.0146,197,934.053,166,666.67114,117,496.14
三、减值准备
1.期初余额------
2.本期增加金额------
3.本期减少金额------
4.期末余额------
四、账面价值
1.期末账面价143,020,556.1339,671,659.7581,564.64360,783,865.9555,845,630.30599,403,276.77

- 139 -

2.期初账面价值188,722,256.1924,535,554.2750,030.15369,583,472.4418,833,333.33601,724,646.38

说明:无形资产抵押担保情况详见附注十二、2(3)。

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16、商誉

(1)商誉账面原值

被投资单位名称或形成商誉的事项期初 余额本期增加本期减少期末 余额
企业合并形成其他处置其他
海门市建筑设计院有限公司4,188,653.58----4,188,653.58
南通常乐建筑劳务有限公司1,499,300.89----1,499,300.89
合计5,687,954.47----5,687,954.47

(2)商誉减值准备

被投资单位名称或形成商誉的事项期初 余额本期增加本期减少期末 余额
计提其他处置其他
南通常乐建筑劳务有限公司1,499,300.89----1,499,300.89

说明:

①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备;②海门市建筑设计院有限公司形成的商誉,本集团按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的预计可收回金额,以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定,估计现值时所采用的折现率为税前13%。根据减值测试的结果,本期期末商誉未发生减值。17、长期待摊费用

项目期初数本期增加本期减少期末数
本期摊销其他减少
装修费用87,618,229.31195,258,477.5046,349,988.3437,476,108.07199,050,610.40
房租16,257,018.2622,708,443.9728,827,864.10398,785.949,738,812.19
其他44,393,636.65191,316,837.8397,601,191.51-138,109,282.97
合计148,268,884.22409,283,759.30172,779,043.9537,874,894.01346,898,705.56

18、递延所得税资产与递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债

项目期末数期初数
可抵扣/应纳税暂时性差异递延所得税资产/负债可抵扣/应纳税暂时性差异递延所得税资产/负债
递延所得税资产:
资产减值准备1,206,157,509.70301,522,343.631,169,092,587.28292,273,146.82

- 141 -

可抵扣亏损4,372,953,211.091,093,238,303.162,941,251,098.76735,312,774.69
股权激励38,425,186.079,606,296.55--
递延收益78,392,000.0019,598,000.00--
内部交易未实现利润394,325,737.9698,581,434.49297,431,771.4074,357,942.85
投资性房地产公允价值变动24,606,518.006,151,629.506,473,351.081,618,337.77
小计6,114,860,162.821,528,698,007.334,414,248,808.521,103,562,202.13
递延所得税负债:
投资性房地产公允价值变动2,073,949,646.09518,487,411.521,898,739,091.60474,684,772.90
金融工具公允价值615,182.40153,795.60--
小计2,074,564,828.49518,641,207.121,898,739,091.60474,684,772.90

(2)未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细

项目期末数期初数
可抵扣暂时性差异182,439,711.8565,681,813.46
可抵扣亏损2,086,268,830.931,152,407,035.11
合计2,268,708,542.781,218,088,848.57

(3)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末数期初数
2018年-42,079,320.00
2019年36,960,287.9837,127,543.59
2020年141,894,688.44101,448,622.21
2021年460,475,603.9397,606,846.08
2022年815,639,495.49874,144,703.23
2023年549,494,219.75-
无限期81,804,535.34-
合计2,086,268,830.931,152,407,035.11

19、其他非流动资产

项目期末数期初数
PPP项目土地及工程款-686,732,213.68
南充市嘉陵区项目-106,418,947.52
其他43,342,136.6243,342,136.62
合计43,342,136.62836,493,297.82

说明:其他系海门中南国际置业顾问有限公司已进行清算工作,将享有的净资产43,342,136.62元转入其他非流动资产列报,详见十三、3。

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20、短期借款

项目期末数期初数
质押借款2,165,700,000.001,403,670,000.00
抵押借款4,705,250,000.003,350,000,000.00
保证借款1,232,933,531.372,114,500,000.00
信用借款2,050,524,579.50325,070,000.00
委托借款140,000,000.00-
保理借款392,483,906.90-
合计10,686,892,017.777,193,240,000.00

说明:

(1)本期不存在已逾期未偿还的短期借款。

(2)本集团将持有的未到期商业承兑汇票及应收账款办理保理业务,共取得借款392,483,906.90元。

(3)本集团质押、抵押情况详见附注十二、2(3)。

(4)短期借款的保证情况详见附注十、5、(3)。

21、应付票据及应付账款

项目期末数期初数
应付票据9,165,892,973.884,155,220,606.41
应付账款16,004,881,646.0311,940,819,146.34
合计25,170,774,619.9116,096,039,752.75

(1)应付票据

种类期末数期初数
商业承兑汇票3,283,600,000.003,172,380,464.26
银行承兑汇票5,882,292,973.88982,840,142.15
合计9,165,892,973.884,155,220,606.41

说明:本期末已到期未支付的应付票据总额为18,395,380.10元。(2)应付账款

项目期末数期初数
工程货款15,637,888,657.6711,750,969,976.29
其他服务费366,992,988.36189,849,170.05
合计16,004,881,646.0311,940,819,146.34

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其中,账龄超过1年的重要应付账款

项目期末数未偿还或未结转的原因
万邦泰(福建)投资有限公司70,126,632.05未履行结算手续
海门海螺水泥有限责任公司59,832,428.34未履行结算手续
万通建设集团有限公司38,165,728.05未履行结算手续
海南传世大秦营销策划有限公司32,356,585.33未履行结算手续
常熟市苏明实业有限公司29,441,844.74未履行结算手续
合计229,923,218.51--

22、预收款项

项目期末数期初数
房款107,639,004,982.0365,682,906,181.62
工程款449,912,173.981,302,351,245.71
建造合同形成的已结算尚未完工款2,005,525,548.941,399,516,646.92
其他25,793,295.9850,003,489.70
合计110,120,236,000.9368,434,777,563.95

(1)建造合同形成的已结算未完工项目

项目期末数
已办理结算的价款25,743,248,006.01
减:累计已发生成本20,647,483,111.82
累计已确认毛利3,090,239,345.25
加:预计损失-
已结算尚未完工款2,005,525,548.94

(2)预收款项中预售房产收款

项目名称2018.12.312017.12.31预计竣工时间预售比例%
南京花城项目1,976,241,538.003,593,964,382.102019.0896.32
盐城中南世纪城项目5,875,203,688.843,528,394,392.602020.0897.81
中南世纪花城项目2,085,876,480.193,420,459,107.022019.06100.00
昆山锦城项目2,632,532,294.733,321,035,276.002020.1299.07
太仓锦城项目2,782,486,385.003,149,741,841.002020.0295.61

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项目名称2018.12.312017.12.31预计竣工时间预售比例%
南京中花岗项目2,154,286,928.662,405,561,424.042019.0697.90
南通中南熙悦项目3,206,305,740.872,275,636,974.002020.0198.39
淮安中南世纪城项目2,435,138,742.242,208,994,358.112020.0698.00
泰兴世纪城项目2,770,843,370.992,000,085,547.942021.0775.00
常熟中南锦苑项目513,030,620.001,954,006,755.002019.0599.50
海门锦尚名苑项目407,265,451.701,805,625,314.202019.1295.00
镇江中南新锦城项目3,152,428,865.531,789,133,763.532020.0198.89
南京锦苑项目941,544,782.061,735,639,161.382019.0698.00
天津君悦府项目3,218,625,393.681,625,755,962.002020.0796.48
青岛中南世纪城项目3,976,570,268.481,522,777,521.792019.0196.00
南京缇香漫1,598,665,468.381,398,730,344.382018.1289.00
常熟磐锦项目59,400,674.741,395,470,311.002019.04100.00
杭州紫樾府项目2,779,107,103.001,293,550,998.002019.09100.00
南通漫悦湾项目1,274,987,354.001,244,895,372.002019.01100.00
嘉兴君悦府项目1,857,724,879.021,208,164,664.592019.1299.64
上海中南锦庭项目51,925,304.441,186,667,785.002018.0587.59
南充中南世纪城项目1,415,077,119.561,171,654,428.462019.1297.33
上海锦府项目135,426,069.001,133,141,344.002018.0881.01
海门漫悦湾项目826,894,833.001,113,928,895.002019.1198.43
中南西海岸项目947,826,613.571,036,532,167.462019.0893.63
通州君悦府1,150,438,426.001,019,059,254.002019.05100.00
南通CBD项目962,123,686.201,010,001,845.622019.0895.20
淮安中南锦城项目317,333,578.31956,142,600.312018.12100.00
潜江中南雅苑项目1,158,463,648.00903,068,527.002019.1298.00
太仓中南世纪城项目158,217.30717,779,362.302018.0324.00
镇江中南世纪城项目352,754,099.39703,306,877.392019.0996.00
菏泽花成项目1,185,506,253.17700,535,321.002022.1183.00
海门熙悦项目2,230,759,014.00601,080,395.002020.0599.60
昆山中南世纪城项目219,650,434.00598,201,789.002019.0691.65
寿光洛城世纪星城项目494,953,557.00596,431,042.002020.1298.00
广饶中南世纪城项目896,195,924.36592,374,332.012021.0985.00
唐山湾项目966,469,210.05561,351,965.412020.0585.69

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项目名称2018.12.312017.12.31预计竣工时间预售比例%
东营中南世纪锦城项目775,272,905.01559,274,483.762019.1172.00
海门中南世纪城、锦城项目197,810,910.18546,622,299.532020.1299.00
常熟中南御锦城项目60,065.00539,643,909.602017.12100.00
吴中雅苑项目19,483,404.00463,103,186.892018.0454.51
南京溧水项目472,235,023.52461,831,408.002019.0698.00
丹阳悦府园项目1,750,942,964.00431,984,739.002019.12100.00
如东漫悦湾项目764,591,681.00426,606,945.002019.05100.00
无锡君诚悦府项目656,121,470.47397,010,579.002019.0882.00
武汉拂晓城项目1,359,068,472.00346,662,186.002019.1282.41
泰安中央商务区B2地块309,472,203.00328,402,670.002021.0123.69
营口中南世纪城项目324,567,723.04293,392,086.242019.1296.81
青岛漫悦湾项目1,823,885,978.00251,549,496.002021.0876.40
昌江中南林海间项目185,407,019.91245,712,172.332020.0699.52
苏州中南锦城项目256,802,241.09233,255,663.712019.06100.00
烟台中南熙悦项目1,326,015,562.00219,290,108.002020.1199.75
烟台中南山海湾项目437,034,142.00215,558,323.002020.1273.32
昌江中南芭提雅项目263,824,895.99214,754,981.012020.0896.84
马鞍山熙悦美墅项目1,402,523,276.00214,403,706.002019.1195.75
吴江中南世纪城项目194,990,971.48195,060,950.502017.05100.00
如皋中南世纪城项目731,433.00183,422,819.002018.05100.00
长岛新业项目1,468,235,926.00181,492,665.532020.0178.50
常熟中南世纪城项目164,319,257.33164,667,278.332021.1298.10
杭州漫悦湾项目1,974,916,690.00154,959,834.002019.0897.31
菏泽世纪锦城项目38,631,388.02148,545,483.002020.1295.73
沈阳中南世纪城项目137,712,439.72110,840,274.052019.1299.80
军山花园项目8,613,551.46101,687,015.972018.01100.00
寿光中南世纪城项目93,023,539.7890,191,331.782019.12100.00
嘉兴闻荷府项目761,451,315.6076,428,431.722019.0690.06
常熟中南锦城项目2,653,863.4571,625,764.602018.0790.20
嘉兴泓泷悦府项目2,109,226,544.72175,796,776.592019.0961.19
镇江丹徒香漫园项目418,281,235.0037,010,964.002020.0663.93
中南森海湾项目49,167,282.2634,369,697.312020.1292.58

- 146 -

项目名称2018.12.312017.12.31预计竣工时间预售比例%
海湾新城A区南北楼项目56,983,667.9027,626,217.922016.0597.62
金艺学府项目1,956,276,029.0017,892,286.002019.0680.55
潜江中南世纪城、锦城项目31,928,346.0013,137,143.002018.1298.67
杭州君奥时代项目1,935,143,815.0012,826,080.002019.0899.91
泰安锦城项目25,361,166.029,076,606.132018.1299.46
南通新海湾项目4,624,600.004,624,600.002018.12100.00
海门中南锦苑房地产开发项目983,370.803,683,617.482017.05100.00
中南*珑悦22,170,380.00-2020.0560.50
沈阳中南紫云集81,257,531.00-2020.0935.83
荣禧园9,834,736.00-2020.126.16
林樾香庭1,019,567,093.25-2020.0580.03
泰安樾府51,626,511.00-2021.03120.04
中南林樾1,071,905,087.00-2020.0777.60
江山府1,882,121.00-2021.026.38
泰安佳期漫631,192,981.00-2021.06110.37
中南新悦府5,357,794.00-2020.1139.08
尚熙城49,285,077.00-2021.0615.49
中南樾府1,280,342,089.87-2020.01100.00
如皋中南熙悦945,693,219.00-2020.0977.82
珑誉府180,675,745.00-2019.1229.76
海门上悦城2,183,337,773.00-2020.1199.18
中南新悦府665,976,594.00-2020.1188.36
中南上熙府熙悦花园838,765,114.50-2020.0378.08
中樾花园-云珺苑477,338,860.00-2020.0642.70
盐城熙悦275,309,606.00-2020.0369.13
淄博樾府108,181,509.00-2020.1250.06
中南青樾724,003,308.88-2022.0794.36
中南春溪集2,308,734,088.00-2020.1187.72
中南紫云集2,370,719,120.00-2021.0599.74
沈阳中南玖熙墅/沈阳中南煕悦322,387,706.48-2020.0943.38
铂景台名苑716,497,810.80-2019.1176.92
中南樾府57,726,860.00-2020.0167.85

- 147 -

项目名称2018.12.312017.12.31预计竣工时间预售比例%
棉花塘190,321,331.00-2019.0579.39
东悦花园38,761,473.00-2021.0625.26
中南樾府6,062,749.00-2020.0131.13
东台中南锦悦214,355,251.00-2020.0858.58
中南漫悦湾185,800,180.00-2020.0149.67
中南鲁商樾府2,841,628,178.00-2021.0494.79
中南拂晓城108项目一期1,199,907,723.80-2019.1274.09
魔力月光105,152,343.00-2019.12100.00
熙悦小区215,907,005.00-2020.0370.14
新壹街642,620.00-2020.050.69
海清境101,355,520.00-2020.0538.10
广饶熙悦474,971,852.00-2020.0381.30
中南玖宸299,004,790.00-2020.0562.39
漫悦湾1,126,733,828.00-2019.0893.95
山湖锦悦府290,313,232.34-2019.1286.58
中南樾府797,683,056.90-2020.0149.46
锦悦府382,036,747.00-2020.1174.16
合计107,639,004,982.0365,682,906,181.62----

说明:预计竣工时间为2018年的项目实际未达到收入确认条件,故在预收账款核算。23、应付职工薪酬

项目期初数本期增加本期减少期末数
短期薪酬767,985,364.185,624,389,386.285,719,283,359.87673,091,390.59
离职后福利-设定提存计划91,090.99191,378,223.26191,177,947.81291,366.44
合计768,076,455.175,815,767,609.545,910,461,307.68673,382,757.03

(1)短期薪酬

项目期初数本期增加本期减少期末数
工资、奖金、津贴和补贴732,501,121.145,306,723,325.105,402,108,622.57637,115,823.67
职工福利费120,665,006.20120,665,006.20-
社会保险费127,919.39112,029,696.56111,586,566.00571,049.95

- 148 -

其中:1.医疗保险费117,535.4475,397,911.2674,964,813.85550,632.85
2.工伤保险费89.1730,517,142.4930,508,187.029,044.64
3.生育保险费10,294.786,114,642.816,113,565.1311,372.46
住房公积金28,886.2478,934,419.8878,893,447.3069,858.82
工会经费和职工教育经费35,327,437.416,036,938.546,029,717.8035,334,658.15
合计767,985,364.185,624,389,386.285,719,283,359.87673,091,390.59

(2)设定提存计划

项目期初数本期增加本期减少期末数
离职后福利91,090.99191,378,223.26191,177,947.81291,366.44
其中:1.基本养老保险费80,460.57186,707,320.86186,506,941.71280,839.72
2.失业保险费10,630.424,670,902.404,671,006.1010,526.72
合计91,090.99191,378,223.26191,177,947.81291,366.44

24、应交税费

税项期末数期初数
企业所得税1,769,129,646.371,560,311,778.91
增值税681,903,329.17382,945,905.44
个人所得税37,479,477.4442,053,426.02
土地增值税385,043,276.1838,839,250.27
房产税18,093,788.2517,498,530.07
土地使用税14,297,394.7412,417,208.22
城市维护建设税22,127,743.9810,958,585.93
教育费附加9,498,710.494,469,335.26
地方教育费附加7,393,214.893,681,265.72
印花税2,904,443.261,633,935.63
契税2,117,331.531,204,729.13
其他税费27,284,978.4615,588,920.71
合计2,977,273,334.762,091,602,871.31

25、其他应付款

项目期末数期初数
应付利息446,215,105.09369,204,269.98
应付股利211,969.522,303,254.76

- 149 -

其他应付款16,557,419,397.7416,415,674,334.14
合计17,003,846,472.3516,787,181,858.88

(1)应付利息

项目期末数期初数
应付债券利息149,580,568.15104,913,972.60
应付借款利息296,634,536.94264,290,297.38
合计446,215,105.09369,204,269.98

(2)应付股利

项目期末数期初数
普通股股利211,969.522,303,254.76

(3)其他应付款

项目期末数期初数
往来款13,988,425,115.0112,043,552,081.59
保证金、定金、押金1,527,628,002.693,314,744,696.54
代收代缴款985,712,107.16666,460,590.79
其他55,654,172.88390,916,965.22
合计16,557,419,397.7416,415,674,334.14

其中,账龄超过1年的重要其他应付款

项目金额未偿还或未结转的原因
南京锦安中垠房地产开发有限公司779,772,764.09未履行结算手续
海通恒信国际租赁有限公司180,000,000.00未履行结算手续
海门市城市建设指挥部130,000,000.00未履行结算手续
天津市富海实业有限公司121,744,567.80未履行结算手续
金地集团(股份)有限公司116,005,187.00未履行结算手续
合计1,327,522,518.89--

26、一年内到期的非流动负债

项目期末数期初数
一年内到期的长期借款5,975,900,000.004,179,150,000.00
一年内到期的应付债券890,000,000.001,288,026,156.49
一年内到期的长期应付款460,690,600.61468,667,177.31
合计7,326,590,600.615,935,843,333.80

- 150 -

(1)一年内到期的长期借款

项目期末数期初数
抵押借款4,450,900,000.002,004,150,000.00
保证借款705,000,000.001,315,000,000.00
质押借款820,000,000.00800,000,000.00
信用借款-60,000,000.00
合计5,975,900,000.004,179,150,000.00

①本集团质押、抵押情况详见附注十二、2(3)。②长期借款的保证情况详见附注十、5、(3)。

(2)一年内到期的应付债券

债券名称期末数期初数
15中南建设PPN001-998,026,156.49
15中南01-290,000,000.00
16中建01890,000,000.00-
合计890,000,000.001,288,026,156.49

(3)一年内到期的长期应付款

项目期末数期初数
应付融资租赁款460,690,600.61468,667,177.31

说明:应付融资租赁款详见附注五、30。27、其他流动负债

项目期末数期初数
待转销项税额1,157,927,825.51502,492,625.00

28、长期借款

项目期末数期初数
质押借款6,016,640,000.006,699,087,623.00
抵押借款28,091,317,700.0014,151,590,000.00
保证借款1,995,000,000.003,983,779,280.00
信用借款-6,041,000,000.00
小计36,102,957,700.0030,875,456,903.00
减:一年内到期的长期借款5,975,900,000.004,179,150,000.00

- 151 -

合计30,127,057,700.0026,696,306,903.00

说明:

(1)长期借款的保证情况详见附注十、5(3)。

(2)长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2(3)。

29、应付债券

项目期末数期初数
非公开定向债务融资工具2,163,158,614.585,406,537,431.47
面向合格投资者公开发行债务融资工具7,637,919,967.957,748,522,872.85
合计9,801,078,582.5313,155,060,304.32

应付债券的增减变动

债券名称面值发行日期债券期限发行金额
15中南建设PPN0011,000,000,000.002015/6/53年1,000,000,000.00
15中南建设MTN001662,500,000.002015/6/263+2年662,500,000.00
15中南建设MTN0021,302,500,000.002015/8/283+2年1,302,500,000.00
15中南01290,000,000.002015/8/252+1年290,000,000.00
15中南021,500,000,000.002015/10/203+2年1,500,000,000.00
15中南031,500,000,000.002015/12/103+2年1,500,000,000.00
16中南01643,900,000.002016/1/223+2年643,900,000.00
16中南021,200,000,000.002016/7/273+2年1,200,000,000.00
16中南03700,000,000.002016/9/283+2年700,000,000.00
16中建011,480,000,000.002016/4/261+1+1年1,480,000,000.00
17中南01925,000,000.002017/12/143+2年925,000,000.00
17中南02432,900,000.002017/12/282+2年432,900,000.00
18中南建设PPN001240,000,000.002018/1/182+1年240,000,000.00
18CFZR01261,000,000,000.002018/2/123年1,000,000,000.00
18中南建设MTN001700,000,000.002018/4/243+N年700,000,000.00
18中南011,229,000,000.002018/12/41+1+1年1,229,000,000.00
16中筑011,000,000,000.002016/11/73+2年1,000,000,000.00

- 152 -

小计15,805,800,000.00----15,805,800,000.00

- 153 -

应付债券(续)

债券名称期初余额本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还其他变动期末余额
15中南建设PPN001998,026,156.49--1,973,843.511,000,000,000.00--
15中南建设MTN0011,197,862,956.58--2,137,043.4250,000,000.00-537,500,000.00612,500,000.00
15中南建设MTN0022,393,879,917.06--6,120,082.94140,000,000.00-1,097,500,000.001,162,500,000.00
15中南01290,000,000.00---290,000,000.00--
15中南021,496,902,323.50--3,097,676.501,500,000,000.00--
15中南031,495,663,780.65--4,336,219.351,500,000,000.00--
16中南01992,177,967.98--7,550,610.55--356,100,000.00643,628,578.53
16中南021,194,186,248.28--3,822,252.14--1,198,008,500.42
16中南03697,168,046.51--1,663,740.28--698,831,786.79
16中建011,499,311,715.75--688,284.25590,000,000.00-20,000,000.00890,000,000.00
17中南01881,130,569.79--2,823,470.36-35,000,000.00918,954,040.15
17中南02311,166,568.55--20,306,707.86-78,900,000.00410,373,276.41
18中南建设PPN001-300,000,000.00--971,297.78--60,000,000.00239,028,702.22
18CFZR0126-1,000,000,000.00--1,941,160.64--998,058,839.36
18中南建设MTN001-1,000,000,000.00--2,750,710.49--300,000,000.00697,249,289.51
18中南01-2,000,000,000.00--3,701,874.43--771,000,000.001,225,298,125.57
16中筑01995,610,209.67--1,037,233.90--996,647,443.57
小计14,443,086,460.814,300,000,000.00-46,192,121.725,070,000,000.00-3,028,200,000.0010,691,078,582.53
减:一年内到期的应付债券1,288,026,156.49----------890,000,000.00
合计13,155,060,304.32----------9,801,078,582.53

- 154 -

说明:

(1)2013年12月5日,经中国银行间市场交易商协会核准(中市协注[2013]PPN414号),同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册,注册金额为20亿元人民币,注册额度自通知书发出之日起2年内有效。本公司于2014年5月发行2014年度第一期非公开定向债务融资工具,已于2015年5月完成兑付;第二期于2014年7月28日发行,定向工具简称“14中南建设PPN002”,发行总额为人民币10亿元,期限2年、票面利率8.00%,于本年7月完成兑付;第三期于2015年6月5日发行,定向工具简称“15中南建设PPN001”,发行总额为人民币10亿元,期限3年、票面利率7.80%。(2)2015年5月28日,经中国银行间市场交易商协会核准(中市协注[2015]MTN224号),同意接受本公司中期票据注册,注册金额为36亿元人民币,注册额度自通知书发出之日起2年内有效。本公司于2015年6月26日发行2015年度第一期中期票据,票据简称“15中南建设MTN001”,发行总额为人民币12亿元,票据期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率6.99%;第二期于2015年8月28日发行,票据简称“15中南建设MTN002”,发行总额为人民币24亿元,票据期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率7.00%。(3)2015年8月19日,本公司申请非公开发行总规模不超过40亿元人民币(含40亿元人民币)公司债券经深圳证券交易所(以下简称“深交所”)核准(深证函【2015】370号)。本公司于2015年8月25日非公开发行第一期债券,债券简称“15中南01”,发行总额为人民币25亿元,期限3年(附债券存续期内的第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率7.80%。2015年9月28日,本公司再次申请非公开发行总规模不超过30亿元人民币(含30亿元人民币)公司债券经深交所核准(深证函【2015】454号),本公司于2015年10月20日非公开发行第二期债券,债券简称“15中南02”,发行总额为人民币15亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率7.80%;本公司于2015年12月10日发行第三期债券,债券简称“15中南03”,发行总额为人民币15亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票 面 利率7.80%。(4)2015年12月30日,经中国证券监督管理委员会核准(证监许可【2015】3169号),同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过48亿元的公司债券,注册额度自核准发行之日起2年内有效。本公司于2016年1月22日公开发行第一期债券,债券简称“16中南01”,发行总额为人民币10亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率6.50%;第二期于2016年7月27日发行,债券简称“16中南02”,发行总额为人民币12亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票 面 利率6.00%。(5)根据2015年取得深证函【2015】370号,本公司于2016年4月26日非公开发行第一期债券,债券简称"16中建01",发行总额为人民币15亿元,期限3年(附债券存续期内的第1年末和第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率6.50%。2016年7月26日,本公司申请非公开发行面值不超过20亿元人民币(含20亿元人民币)公司债券经深交所核准(深证函【2016】528号)。本公司于2016年9月29日非公开发行第二期债券,债券简称"16中南03",发行总额为人民币7亿元,期限5年

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(附债券存续期内第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率6.50%。(6)2016年8月12日,经中国证券监督管理委员会核准(证监许可【2016】1830号),同意批复本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限公司(以下简称"建筑总部")向合格投资者公开发行面值总额不超过17亿元的公司债券,注册额度自核准发行之日起2年内有效。建筑总部于2016年11月7日公开发行第一期债券,债券简称“16中筑01”,发行总额为人民币10亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率6.48%。(7)2015年12月30日,经中国证券监督管理委员会核准(证监许可【2015】3169号),同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过48亿元的公司债券,注册额度自核准发行之日起2年内有效。本公司于2017年12月14日发行第一期债券,债券简称“17中南01”,发行总额为人民币10亿元,期限5年(附债券存续期内的第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率7.50%。(8)2015年12月30日,经中国证券监督管理委员会核准(证监许可【2015】3169号),同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过48亿元的公司债券,注册额度自核准发行之日起2年内有效。本公司于2017年12月28日发行第二期债券,债券简称“17中南02”,发行总额为人民币5亿元,期限4年(附债券存续期内的第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权),票面利率7.20%。(9)2018年6月29日,本公司申请非公开发行总规模不超过44.92亿元人民币(含40亿元人民币)公司债券经深圳证券交易所(以下简称“深交所”)核准(深证函【2018】367号)。本公司于2018年1月18日非公开发行第一期债券,债券简称“18中南建设PPN01”,发行总额为人民币3亿元,期限3年(附第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权)、票面利率7.5%。(10)2017年12月29日,经北京资产交易所核准(债权融资计划[2017]第0526号),同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册,注册金额为10亿元人民币,注册额度自通知书发出之日起2年内有效。本公司于2018年2月12日发行第一期债券,债券简称“18CFZR0126”,期限3年、面值10亿元、票面利率7.5%。(11)2016年4月25日,经中国银行间市场交易商协会核准(中市协注[2016]MTN225号),同意接受本公司中期票据注册,注册金额为20亿元人民币,注册额度自通知书发出之日起2年内有效。本公司于2018年4月24日发行2018年度第一期中期票据,票据简称“18中南建设MTN001”,发行总额为人民币10亿元,票据期限3+N年(未规定固定到期日且规定了未来赎回初始期限为3年后),票面利率7.80%。(12)2017年1月19日,经中国银行间市场交易商协会核准(中市协注[2017]PPN225号),同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册,注册金额为20亿元人民币,注册额度自通知书发出之日起2年内有效。本公司于2018年12月4日发行第一期债券本公司发行债券,债券简称“18中南01”,发行总额为人民币20亿元,期限3年(附债券存续期内第一年末和第二年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权)、票面利率7.99%。

- 156 -

(13)其他变动系本集团内部购买或转让债券导致的变动。

30、长期应付款

项目期末数期初数
长期应付款270,618,077.88609,367,283.87
专项应付款131,420,000.0050,570,000.00
合计402,038,077.88659,937,283.87

(1)长期应付款

项目期末数期初数
应付融资租赁款378,851,309.19762,073,211.17
减:未确认融资费用9,614,906.9151,188,416.14
小计369,236,402.28710,884,795.03
物业权资产证券化272,072,276.21367,149,666.15
PPP项目款90,000,000.00-
减:一年内到期长期应付款460,690,600.61468,667,177.31
合计270,618,077.88609,367,283.87

说明:

①本公司与安徽正奇融资租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同,租赁标的物为塔吊、泵车、升降梯等机器设备,租赁期限共计36个月,应付租金总额214,947,000.00元,手续费8,000,000.00元,租金分12期支付。合同约定租赁期限届满,以人民币1万元或200万元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为32,600,000.00元,未确认融资费用为1,348,530.26元,长期应付款期末余额为31,251,469.74元,其中将于一年内到期的长期应付款余额为31,251,469.74元。②本公司与中国外贸金融租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同,租赁标的物为构筑物及其附属设施,租赁期限共计24个月,应付租金总额557,024,302.09元,手续费7,187,500.00元,租金分8期支付。合同约定租赁期限届满,以人民币1.00元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为259,951,002.61元,未确认融资费用为4,130,328.57元,长期应付款期末余额为255,820,674.04元,其中将于一年内到期的长期应付款余额为255,820,674.04元。③本公司与广发融资租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同,租赁标的物为中南总部基地二期二号楼,租赁期限共计24个月,应付租金总额108,479,565.90元,手续费0.00元,租金分8期支付。合同约定租赁期限届满,以人民币100元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为54,239,806.58元,未确认融资费用为2,185,097.90元,长期应付款期末余额为52,054,708.68元,其中将于一年内到期的长期应付款余额为52,054,708.68元。④本公司与安徽兴泰融资租赁有限责任公司签订售后租回合同,租赁标的物为扣件式钢管脚手架,租赁期限共计36个月,应付租金总额53,865,638.89元,手续费0.00元,租金分

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12期支付。合同约定租赁期限届满,以人民币1000元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为32,060,500.00元,未确认融资费用为1,950,950.18元,长期应付款期末余额为30,109,549.82元,其中将于一年内到期的长期应付款余额为16,442,535.80元。⑤PPP项目款为政府代付的项目土地款项,项目验收后结算。(2)专项应付款

项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因
中央城市管网专项资金50,570,000.0080,850,000.00-131,420,000.00财政拨款

说明:中央城市管网专项资金为根据杭州市财政局、杭州市城乡建设委员会杭财建【2017】214号《关于提前下达部分2018年中央城市管网专项资金的通知》拨付给子公司杭州大江东中南辰锦建设发展有限公司的专项资金,用于地下综合管廊建设。31、递延收益

项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因
政府补助84,874,073.27148,100,000.0098,058,792.07134,915,281.20详见说明

说明:计入递延收益的政府补助详见附注十四、2、政府补助。

32、股本(单位:股)

项目期初数本期增减(+、-)期末数
发行新股送股公积金转股其他小计
股份总数3,709,788,797.00-----3,709,788,797.00

33、资本公积

项目期初数本期增加本期减少期末数
股本溢价2,664,484,180.685,952,349.18232,950,937.382,437,485,592.48
其他资本公积-18,643,863.3855,106,980.83-36,463,117.45
合计2,645,840,317.3061,059,330.01232,950,937.382,473,948,709.93

说明:(1)本集团本期因少数股东对子公司溢价增资,相应调整增加本集团资本公积-股本溢价5,952,349.18元。(2)本集团本期因发生未丧失控制权的股权变动,相应调整减少本集团资本公积-股本溢价232,950,937.38元。(3)本集团本期因实施股权激励,形成股权激励费用,扣除少数股东的影响,相应增加本集团其他资本公积54,576,040.05元。(4)本集团本期因其他方对联营企业溢价增资,相应增加本集团其他资本公积530,940.78元。

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34、其他综合收益

项目期初数本期发生金额期末数
本期所得税前发生额减:前期计入其他综合收益当期转入损益减:所得税费用税后归属于母公司税后归属于少数股东
外币财务报表折算差额47,772,858.44-16,266,295.80---19,070,398.342,804,102.5428,702,460.10
自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产在转换日公允价值大于账面价值部分1,132,865,322.84-----1,132,865,322.84
合计1,180,638,181.28-16,266,295.80---19,070,398.342,804,102.541,161,567,782.94

说明:其他综合收益的税后净额本期发生额为-16,266,295.80元。其中,归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额本期发生额为-19,070,398.34元;归属于少数股东的其他综合收益的税后净额的本期发生额为2,804,102.54元。

- 159 -

35、盈余公积

项目期初数本期增加本期减少期末数
法定盈余公积325,439,386.26360,403,368.66-685,842,754.92

说明:根据本公司的净利润提取10%的法定盈余公积金。36、未分配利润

项目本期发生额上期发生额提取或分配比例
调整前上期末未分配利润7,322,997,712.766,908,863,677.04--
调整期初未分配利润合计数(调增+,调减-)285,689,051.77131,324,112.76--
调整后期初未分配利润7,608,686,764.537,040,187,789.80--
加:本期归属于母公司所有者的净利润2,193,097,869.05687,306,001.95--
减:提取法定盈余公积360,403,368.6661,054,058.1310%
应付普通股股利74,195,775.9457,752,969.09--
期末未分配利润9,367,185,488.987,608,686,764.53--

37、营业收入和营业成本

项目本期发生额上期发生额
收入成本收入成本
主营业务39,640,161,552.9632,212,904,413.0330,169,153,858.1025,320,955,159.01
其他业务469,964,319.5351,973,304.61383,173,609.11181,436,750.89

说明:本集团营业收入和营业成本按行业及地区分析的信息,参见附注十四、1。38、税金及附加

项目本期发生额上期发生额
土地增值税955,270,808.94601,736,198.76
营业税85,956,817.09592,705,481.82
城市维护建设税107,608,766.78108,258,711.00
土地使用税70,881,784.4954,315,057.02
房产税60,383,145.9148,548,149.10
教育费附加52,070,086.3448,366,473.18
印花税68,384,972.3446,518,498.30
地方教育费附加31,480,644.3832,525,241.11

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江堤河道基金1,610,675.382,642,574.33
综合基金2,917,327.141,812,108.84
其他17,058,288.218,328,270.70
合计1,453,623,317.001,545,756,764.16

说明:各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。39、销售费用

项目本期发生额上期发生额
广告宣传费641,873,106.26606,099,310.66
工资及附加费179,813,310.6949,831,782.54
折旧摊销费41,503,954.458,075,881.00
办公费33,187,231.2537,406,304.41
差旅费6,573,324.084,375,468.13
业务招待费4,159,164.691,249,824.19
维修费2,317,303.91288,500.98
其他56,968,726.8716,782,213.79
合计966,396,122.20724,109,285.70

40、管理费用

项目本期发生额上期发生额
工资及附加1,388,905,041.701,072,591,452.86
办公费246,035,544.57156,454,518.69
代理及咨询费128,782,670.2393,947,796.59
折旧摊销费182,654,959.06171,947,923.26
差旅费104,686,131.5878,874,042.16
业务招待费88,946,196.2273,794,584.56
股权激励55,465,920.87-
广告设计费33,617,201.0013,992,047.55
水电费26,649,505.1029,666,654.00
交通运输费用19,235,023.2216,589,815.56
低值易耗品摊销17,501,993.8811,930,709.01
会务费16,134,107.564,352,298.36
修理费12,465,203.3916,251,087.59
保险费1,324,502.532,473,485.81

- 161 -

其他68,170,273.6825,258,160.50
合计2,390,574,274.591,768,124,576.50

41、财务费用

项目本期发生额上期发生额
利息支出4,863,975,709.223,477,400,299.06
减:利息资本化4,406,963,979.863,203,471,918.04
减:利息收入193,026,169.0370,401,819.61
承兑汇票贴息88,658,016.672,798,152.59
汇兑损益-11,844,217.059,819,657.20
手续费及其他74,827,416.36125,463,072.45
合计415,626,776.31341,607,443.65

说明:利息资本化金额已计入存货。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为8.31%。42、资产减值损失

项目本期发生额上期发生额
坏账损失135,652,521.05256,456,280.12
存货跌价损失70,546,973.59-
合计206,199,494.64256,456,280.12

43、其他收益

补助项目本期发生额上期发生额与资产相关/ 与收益相关
项目补偿款-61,442,600.00与收益相关
政府补助135,535,007.1336,823,099.99与资产/收益相关
个人所得税手续费返还2,161,969.704,013,431.40--
合计137,696,976.83102,279,131.39--

说明:政府补助的具体信息,详见附注十四、2、政府补助。44、投资收益

项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益344,131,171.4983,447,132.57
处置长期股权投资产生的投资收益143,086,055.91377,867,311.21
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资9,851.73-35,773.23

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产持有期间取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益-14,737,160.15
理财产品投资收益51,240,666.9723,327,028.41
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益-6,414,229.71
丧失控制权后,剩余股权按公允价值重新计量产生的利得23,778,470.21123,007,869.39
其他31,500,000.00
合计579,009,056.16614,027,798.06

45、公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产14,391,639.20-221,953.44
按公允价值计量的投资性房地产38,853,482.0135,540,193.02
合计53,245,121.2135,318,239.58

46、资产处置收益

项目本期发生额上期发生额
固定资产处置利得(损失以“-”填列)-26,323,422.93-2,678,589.90
无形资产处置利得(损失以“-”填列)-32,468.47-
合计-26,355,891.40-2,678,589.90

47、营业外收入

项 目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额
罚款、违约金、赔偿金收入26,832,434.1817,363,571.8226,832,434.18
无法支付的款项8,021,092.145,468,098.778,021,092.14
废料收入570,234.00470,175.00570,234.00
盘盈利得4,854.4031,959.064,854.40
其他28,149,567.789,882,542.1628,149,567.78
合计63,578,182.5033,216,346.8163,578,182.50

48、营业外支出

项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额
违约金、赔偿金、罚款支出148,760,476.53137,099,564.45148,760,476.53

- 163 -

对外捐赠13,171,117.6114,971,737.7013,171,117.61
盘亏损失1,174,502.264,128,055.921,174,502.26
债权终止确认损失-927,864.60-
非流动资产毁损报废损失91,766.41891,029.7091,766.41
非常损失378,666.70164,954.77378,666.70
其他6,490,572.114,242,325.846,490,572.11
合计170,067,101.62162,425,532.98170,067,101.62

49、所得税费用

(1)所得税费用明细

项目本期发生额上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税1,135,676,951.24548,459,135.09
递延所得税费用-398,293,344.35-137,155,870.34
合计737,383,606.89411,303,264.75

(2)所得税费用与利润总额的关系列示如下:

项目本期发生额上期发生额
利润总额3,049,934,513.791,033,618,600.14
按法定(或适用)税率计算的所得税费用(利润总额*25%)762,483,628.45258,404,650.04
某些子公司适用不同税率的影响2,586,992.13-
对以前期间当期所得税的调整35,528,008.74-385,654.44
权益法核算的合营企业和联营企业损益-88,056,339.47-33,557,952.15
无须纳税的收入(以“-”填列)-7,792,797.13-
不可抵扣的成本、费用和损失82,879,549.26175,063,635.36
税率变动对期初递延所得税余额的影响14,412.47-
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响(以“-”填列)-239,906,786.69-173,876,156.89
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响169,251,963.71219,861,397.53
研究开发费加成扣除的纳税影响(以“-”填列)--
其他20,394,975.42-34,206,654.70
所得税费用737,383,606.89411,303,264.75

50、现金流量表项目注释

- 164 -

(1)收到其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额
往来款6,405,504,787.228,725,493,733.70
政府补助及政府拨款268,588,184.76177,898,339.32
利息收入193,026,169.0370,401,819.61
营业外收入55,552,235.9633,216,346.81
合计6,922,671,376.979,007,010,239.44

(2)支付其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额
往来款14,377,675,537.956,017,393,722.06
管理费用支出746,046,359.08460,095,329.76
销售费用支出745,078,857.06666,201,622.16
营业外支出168,800,832.95157,406,447.36
银行手续费74,827,416.36125,463,072.45
其他-8,455,689.00
合计16,112,429,003.407,435,015,882.79

(3)支付其他与投资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额448,292,382.46-

(4)收到其他与筹资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额
收回受限的货币资金1,827,549,628.51727,497,710.53
收到融资租赁款50,966,764.46207,046,028.15
合计1,878,516,392.97934,543,738.68

(5)支付其他与筹资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额
支付受限的货币资金5,239,385,727.212,721,284,469.03
支付融资租赁费553,783,728.28167,830,000.00
支付债券发行手续费9,365,043.34-
收购少数股东股权所支付的现金1,070,804,145.71-

- 165 -

合计6,873,338,644.542,889,114,469.03

51、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

补充资料本期发生额上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量:
净利润2,312,550,906.90622,315,335.39
加:资产减值准备206,199,494.64256,456,280.12
固定资产折旧、投资性房地产折旧224,344,974.97207,729,702.91
无形资产摊销24,715,912.1422,922,642.46
长期待摊费用摊销172,779,043.9551,559,161.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“-”号填列)26,355,891.402,678,589.90
固定资产报废损失(收益以“-”号填列)91,766.41891,029.70
公允价值变动损失(收益以“-”号填列)-53,245,121.21-35,318,239.58
财务费用(收益以“-”号填列)445,167,512.31283,748,038.22
投资损失(收益以“-”号填列)-579,009,056.16-614,027,798.06
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)-445,341,852.98-161,157,292.22
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)43,956,434.2229,820,970.62
存货的减少(增加以“-”号填列)-28,961,866,397.64-36,854,446,679.04
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列)-18,739,556,105.85-12,009,043,308.46
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列)64,698,968,486.4045,257,937,065.05
其他55,465,920.87-
经营活动产生的现金流量净额19,431,577,810.37-2,937,934,501.38
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:
债务转为资本--
一年内到期的可转换公司债券--
融资租入固定资产--
3、现金及现金等价物净变动情况:
现金的期末余额13,311,062,419.8210,575,923,207.98
减:现金的期初余额10,575,923,207.987,340,469,872.97
加:现金等价物的期末余额--
减:现金等价物的期初余额--

- 166 -

现金及现金等价物净增加额2,735,139,211.843,235,453,335.01

(2)现金及现金等价物的构成

项目期末数期初数
一、现金13,311,062,419.8210,575,923,207.98
其中:库存现金1,416,603.671,698,957.74
可随时用于支付的银行存款12,795,088,681.759,972,033,653.10
可随时用于支付的其他货币资金514,557,134.40602,190,597.14
二、现金等价物--
其中:三个月内到期的债券投资--
三、期末现金及现金等价物余额13,311,062,419.8210,575,923,207.98

52、所有权或使用权受到限制的资产

项目期末账面价值(万元)受限原因
货币资金710,585.26保证金存款、质押借款等
应收票据及应收账款89,248.38保理借款、抵押借款等
长期应收款40,560.00抵押借款
无形资产2,298.69抵押借款

说明:本集团之土地使用权、股权、固定资产、在建工程等所有权受到限制的资产情况详见附注十二、2(3)。

53、外币货币性项目

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额
货币资金
其中:澳大利亚货币(澳元)938,773.004.82504,529,579.73
美元7,912,968.746.863254,308,287.06
欧元1,540.007.847312,084.84
乌吉亚905,908.950.1927174,568.65
沙特里亚尔416,804.001.8286762,167.79
林吉特570,222.951.6479939,670.40
西非法郎35,788,800.000.0120429,465.60
阿尔及利亚第纳尔12,799,360.000.0582744,922.75
其他应收款
其中:澳大利亚货币(澳元)2,007,375.774.82509,685,588.09
其他应付款

- 167 -

其中:澳大利亚货币(澳元)14,824,386.554.825071,527,665.10

- 168 -

六、合并范围的变动

1、处置子公司

单次处置至丧失控制权而减少的子公司

子公司名称股权处置价款股权处置比例%股权处置方式丧失控制权的时点丧失控制权时点的确定依据处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额合并财务报表中与该子公司相关的商誉
张家港锦裕置地有限公司-49.00视作出售子公司2018.9.27工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
杭州惠眼投资管理有限公司-66.00视作出售子公司2018.7.27工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
宿迁中南新世界房地产开发有限公司-50.00视作出售子公司2018.3.20工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
镇江颐润中南置业公司-50.00视作出售子公司2018.1.26工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司3,000,000.0030.00出售2018.2.9工商登记变更完成并丧失半数以上表决权165,914.86
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司3,000,000.0030.00出售2018.6.1工商登记变更完成并丧失半数以上表决权3,940,322.86
南通锦拓置业有限公司-60.00视作出售子公司2018.5.29工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
平度市中南锦宸房地产有限公司7,000,000.0070.00出售2018.6.28工商登记变更完成并丧失半数以上表决权1,082,269.10-
淮安亿鸿房地产开发有限公司-66.00视作出售子公司2018.1.22工商登记变更完成并丧失半数以上表决权--
余姚中珉置业有限公司7,500,000.0075.00出售2018.5.28工商登记变更完成并丧失半数以上表决权2,174,091.33-
上海锦泾置业有限公司1,000,000.00100.00出售2018.3.27工商登记变更完成并丧失半数以上表决权550,509.45-
武汉中南锦悦房地产开发有限公司25,000,000.0050.00出售2018.1.27工商登记变更完成并丧失半数以上表决权5,760,475.31-
上海爵叙置业有限公司-50.00出售2018.1.31工商登记变更完成并丧失半数以上表决权6,336,149.58-
智链数据科技(南通)有限公司11,000,000.0086.21出售2018.9.5工商登记变更完成并丧失半数以上表决权14,885,580.35-
成都中南产业园管理有限公司928,300.00100.00出售2018.11.15工商登记变更完成并丧失半数以上表决权1,295,156.20-

- 169 -

济南中南置业有限公司82,438,000.00100.00出售2018.11.26工商登记变更完成并丧失半数以上表决权30,378,928.20-
绍兴泓石置业有限公司1,011,800.00100.00出售2018.11.5工商登记变更完成并丧失半数以上表决权1,580,989.07-
无锡泓石高科发展有限公司44,266,100.00100.00出售2018.11.13工商登记变更完成并丧失半数以上表决权13,784,295.39-

续:

子公司名称丧失控制权之日剩余股权的比例丧失控制权之日剩余股权的账面价值丧失控制权之日剩余股权的公允价值按公允价值重新计量产生的利得/损失丧失控制权之日剩余股权的公允价值的确定方法及主要假设
张家港锦裕置地有限公司51.0029,620,305.8330,000,000.00379,694.17参考股权增资协议
杭州惠眼投资管理有限公司34.00-369,326.76-369,326.76参考股权增资协议
宿迁中南新世界房地产开发有限公司50.0019,963,166.1720,000,000.0036,833.83参考股权增资协议
镇江颐润中南置业公司50.0019,872,003.8819,996,000.00123,996.12参考股权增资协议
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司70.006,612,865.327,000,000.00387,134.68参考股权转让协议
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司70.00-2,194,086.677,000,000.009,194,086.67参考股权转让协议
南通锦拓置业有限公司40.00-318.60-318.60参考股权增资协议
平度市中南锦宸房地产有限公司30.002,536,170.383,000,000.00463,829.62参考股权转让协议
淮安亿鸿房地产开发有限公司34.00