江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,167,839,226 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人茅振华及会计机构负责人(会计主
管人员)钱军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，受宏观经济形势变
化及国家政策调整等因素的影响，可能发生一定程度的变化，因此上述计划不
构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2014 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 6
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 42
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 48
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 49
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 56
第十节 内部控制 .............................................................................................................................. 63
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 65
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 183
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释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司 指 江苏中南建设集团股份有限公司
一家专业从事预制装配研发、设计、生产、施工的企业，为住建部认
NPC 公司 指
定的国家住宅产业化基地
Public—Private—Partnership 的字母缩写，是指政府与私人组织之间，
为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服
PPP 指 务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并
通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最
终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
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重大风险提示
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，受宏观经济形势变
化及国家政策调整等因素的影响，可能发生一定程度的变化，因此上述计划不
构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称（如有） Jiangsu Zhongnan Construction Group CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）Zhongnan Construction
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门市常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 江苏省海门市上海路 899 号
办公地址的邮政编码 226124
公司网址 www.zhongnanconstruction.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
联系地址 江苏省海门市上海路 899 号 江苏省海门市上海路 899 号
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
21020011035276-29
首次注册 1998 年 07 月 28 日 辽宁大连 210211711341725 71134172-5
报告期末注册 2009 年 06 月 10 日 江苏南通 320600000241314 320684711341725 71134172-5
因 2009 年公司重大资产重组，公司原铁合金冶炼业务置出工作，中南城市建设投
公司上市以来主营业务的变化情况（如
资有限公司及陈昱含将所持有的十家标的公司股权置入上市公司。公司主营业务
有）
由原铁合金冶炼转型为土木工程建筑和房地产开发。
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称\"本公司\"）原名称为大连金牛股份有
限公司（以下简称\"大连金牛\"），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下
简称\"东北特钢集团\"）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58 号
文件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任
公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合
金集团有限责任公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的
21020011035276-2916 号企业法人营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公
司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许
历次控股股东的变更情况（如有） 可[2009]418 号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金
牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419
号）核准批复，2009 年 5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公
司出售了全部资产、负债。作为重大资产重组主要组成部分之一，2009 年 6 月 10
日，中南房地产业有限公司受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9000
万股，持有公司 29.9471%股权，每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，
并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次
股权转让过户完成后，中南房地产业有限公司成为本公司第一大股东。2012 年 3
月中南房地产业有限公司名称变更为中南城市建设投资有限公司。本公司实质控
制人为陈锦石。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 利安达会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 一号楼东区 20 层
签字会计师姓名 王晶、赵玥
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 21,792,094,179.35 18,326,408,442.63 18.91% 13,034,564,226.07
归属于上市公司股东的净利润
959,187,133.29 1,209,382,865.66 -20.69% 1,032,157,935.59
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
900,887,718.61 1,172,457,563.61 -23.16% 1,015,582,543.23
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-5,867,585,035.55 -4,179,169,987.63 48.49% -277,819,117.37
（元）
基本每股收益（元/股） 0.82 1.04 -21.15% 0.88
稀释每股收益（元/股） 0.82 1.04 -21.15% 0.88
加权平均净资产收益率 11.76% 17.20% -5.44% 17.35%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 84,280,299,980.50 65,112,103,499.09 29.44% 47,838,182,667.86
归属于上市公司股东的净资产
8,816,235,779.18 7,736,538,226.64 13.96% 6,473,554,549.81
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-920,663.01 6,350,677.39 11,143,737.65
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 80,471,848.50 47,853,389.41 14,072,700.00
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 965,327.33 508,706.63 595,325.97
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -28,672,861.35 -20,787,659.95
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -6,892,296.01
减：所得税影响额 -6,636,533.94 2,428,851.77 2,093,655.98
少数股东权益影响额（税后） 180,770.73 -5,429,040.34 250,419.27
合计 58,299,414.68 36,925,302.05 16,575,392.36 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）房地产形势分析
2014年1—12月份，全国商品房销售面积合计120649万平方米，其中住宅销售面积105182万平方米，同比13年全年销售
分别下降7.6%和下降9.1%，降幅较前几个月有所收窄。商品房销售额合计76292亿，商品住宅销售额合计62396亿，同比13
年则分别下降6.3%和下降7.8%，降幅同样有所收窄。整体看，14年前三季度楼市销售持续低迷，累计同比降幅不断扩大。
四季度政府救市政策叠加资金面改善，带动销售有一定的回升，而全年累计销售增长约7%的跌幅。14年全年销售额为除13
年外历史次高年份。我们认为，从长周期来看，楼市销售的高点或已经出现，预判未来几年楼市整体销售将更趋于平缓，较
大幅度的增长或萎缩可能性也不大。
单月情况看，12月份全国商品房销售面积为18932万平方米，同比下降4.11%，环比11月单月销售则大幅回升43%；商品
住宅销售面积16168万平米，同比下降4.05%，环比也大幅上升42%。可见，第四季度整体商品房销售量有明显的回升。 销
售额方面，12月份全国商品房销售额为11811亿，同比上升2.87%，环比则上升46%； 商品住宅销售额9384亿，同比也上升
4.20%，同比由跌转升；环比则大幅上涨41%。12月份销售额较前几个月均有明显的回升，显示年底楼市销售回暖。整体看，
楼市销售在四季度回升态势相当明显，而相信楼市景气度的回升在15年上半年将会延续。
（二）公司年度取得主要成绩
2014年中国经济发展进入新常态，受经济下滑、结构调整、前期政策等因素影响，导致房地产市场形势急转直下。公司
在董事会的带领下，仍较好的完成了全年的经营目标：
1、房地产全年实现预售收入207.2亿元，同比增长32.40%。建筑施工业务完成收入122.5亿元，同比增长13.67%。
2、“三先六快”、“高周转”运作机制日趋成熟，凭借“三先六快”模式，苏州、常熟、太仓、泰兴、南京等项目快速周转，
迅速抢占市场，创造了巨大效益，为确保全年销售指标的实现起了关键性作用。
3、建筑工业化、建设产业化进一步提速，继沈阳中南NPC成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产
基地之后，NPC技术在上海嘉定、苏州、南京等地成功推广运用，公司NPC装配生产外销规模逐步扩大。
4、公司立体化融资稳步推进，融资渠道不断拓宽，2014年公司成功运用了短期融资券、银行间私募债等新融资工具，
并积极申报了中期票据融资，公司低成本融资体系打造初见雏型。
5、公司社会声誉稳步提升，“中南建设”获得江苏省著名商标称号、中南建设荣获江苏省百强企业前20名、房地产荣获
2014中国城市运营商百强暨中国城市运营商领袖TOP50。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入217.92亿元， 同比增长18.91% ， 营业利润14.22亿元，同比减少32.27%，归属于母公司
所有者净利润9.59亿元，同比减少20.69%。截至2014年12月31日，公司总资产842.80亿元，同比增长29.44％；归属于上市公
司股东的所有者权益88.16亿元，同比增长13.96％。公司各项成本、费用及现金流变动情况请见主营业务分析第2-6部分。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，市场形势出现重大变化，经公司全体员工的共同努力，仍较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。公司
计划签约金额220亿元，实际完成签约金额207.2亿元；建筑工程业务计划实现业务收入120亿元，实际完成施工业务收入122.5
亿元；公司土地获取方面，计划对现有房地产销售较好，市场美誉度高的地区如南通、青岛、苏州、沈阳、海南等地区进行
城市深耕，针对上海、北京等大城市周边县市、郊区市场有新突破，实际完成了昆山、常熟、海门、泰兴、南京等多个项目
的获取。
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公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
报告期内，公司实现收入总额217.92亿元，其中建筑工程业务实现收入109.11亿元（不包括与内部房地产项目公司抵消
的关联交易约13亿元），房地产开发结算金额105.08亿元，主要结算项目有常熟中南世纪城、文昌森海湾、青岛中南世纪城、
海门中南世纪城、盐城中南世纪城、淮安中南世纪城等项目。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,553,916,870.22
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 7.13%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 376,785,403.70 1.73%
2 第二名 340,189,425.40 1.56%
3 第三名 322,069,590.00 1.48%
4 第四名 267,047,850.00 1.23%
5 第五名 247,824,601.12 1.14%
合计 -- 1,553,916,870.22 7.13%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
房屋开发 房产开发成本 7,200,749,402.73 43.98% 5,419,478,603.29 42.05% 1.93%
建筑施工 建筑施工成本 8,974,676,432.10 54.82% 7,358,801,821.99 57.10% -2.28%
物业收入及其他 物业成本 197,206,948.79 1.20% 109,789,582.94 0.85% 0.35%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房屋开发 房产开发成本 7,200,749,402.73 43.98% 5,419,478,603.29 42.05% 1.93%
建筑施工 建筑施工成本 8,974,676,432.10 54.82% 7,358,801,821.99 57.10% -2.28%
物业收入及其他 物业成本 197,206,948.79 1.20% 109,789,582.94 0.85% 0.35%
说明
本年度房地产结算金额大幅增加，导致房地产开发成本比重增加。本年度营业成本中土地成本约占33%，建筑工程成本
约占46%，人工成本约占8%，折旧及间接费用约占13%。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 7,078,022,804.46
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 15.20%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 南京市财政局 2,606,691,697.47 7.33%
2 常熟市财政局 2,058,762,782.04 5.79%
3 苏州工业园区国库支付中心 1,299,836,577.85 3.66%
4 上海斌峰建筑安装有限公司 579,990,763.62 1.63%
5 昆山市市级非税收入财政汇缴专户 532,740,983.48 1.50%
合计 -- 7,078,022,804.46 19.20%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
报告期内，公司费用增长情况如下：
项目 2014年度 2013年度 同比增减
销售费用 624,678,121.62 432,955,003.95 44.28%
管理费用 1,459,897,504.01 1,149,481,595.63 27.00%
财务费用 413,473,142.82 425,110,435.59 -2.74%
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所得税费用 536,128,955.44 716,932,023.24 -25.22%
原因说明：
（1）销售费用同比增长主要是公司2014年房地产市场疲软，公司采取多种销售手段导致销售费用大幅增加；
（2）管理费用同比增长主要是2014年公司人工成本和管理成本相应增加；
（3）财务费用同比下降主要是本期借款财务费用资本化的原因；
（4）所得税费用同比下降主要是因为当期利润总额下降。
5、研发支出
报告期内，公司无研发费用支出。
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 24,082,084,412.51 19,952,558,671.93 20.70%
经营活动现金流出小计 29,949,669,448.06 24,131,728,659.56 24.11%
经营活动产生的现金流量净
-5,867,585,035.55 -4,179,169,987.63 48.49%
额
投资活动现金流入小计 10,710,628,544.97 9,150,270.31 116,952.59%
投资活动现金流出小计 11,756,264,266.41 1,140,415,004.10 930.88%
投资活动产生的现金流量净
-1,045,635,721.44 -1,131,264,733.79 -34.36%
额
筹资活动现金流入小计 22,100,493,757.87 19,968,318,267.35 10.68%
筹资活动现金流出小计 15,317,750,267.41 13,570,155,889.25 12.88%
筹资活动产生的现金流量净
6,782,743,490.46 6,398,162,378.10 6.01%
额
现金及现金等价物净增加额 -134,435,602.39 1,087,726,174.46 -112.36%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入同比增长主要是因为本期房地产销售回款增加；
经营活动现金流出小计同比增长是由于本期土地购置、工程投入、人工费用以及支付税费增加；
经营活动产生的现金流量净额同比增加主要是因为本期上半年土地购置款支付增加较多；
投资活动现金流入小计同比增加主要是公司循环购买银行固定收益的短期理财产品所致；
投资活动现金流出小计同比增加主要是公司循环购买银行固定收益的短期理财产品所致；
投资活动现金流量净额同比减少主要是本期投资活动的结构主要为短期理财，上期主要为回购信托所持有项目公司股权
导致；
现金及现金等价物净增加额同比减少是因为公司规模扩张，导致土地购置和工程支出增加较快，而房款因按揭等原因回
收滞后导致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
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√ 适用 □ 不适用
主要原因有：（1）本公司房地产业务利润是来源于公司2012年出售的房地产项目交房结算，而现金流是2014年经营现
金流的反映；（2）公司在建房地产项目施工投入较大及公司土地获取需要资金支付导致经营性现金流为负；（3）公司施工
业务产生利润，但多数工程根据施工合同需要前期投入施工款项，形成应收账款较大，对经营性现金流入造成一定影响。
三、主营业务构成情况
单位：元
