江苏中南建设集团股份有限公司 2013 年第三季度报告全文
江苏中南建设集团股份有限公司
2013 年第三季度报告
2013 年 10 月
江苏中南建设集团股份有限公司 2013 年第三季度报告全文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人茅振华及会计机构负责人(会计主管人员)钱军声明：保证季
度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末比上年度末增减
本报告期末 上年度末
（%）
总资产（元） 59,420,072,575.76 47,838,182,667.86 24.21%
归属于上市公司股东的净资产
6,958,661,053.64 6,473,554,549.81 7.49%
（元）
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减（%） 年同期增减（%）
营业收入（元） 3,865,529,353.83 26.46% 11,180,321,302.19 36.51%
归属于上市公司股东的净利润
116,754,423.01 -51.62% 601,890,426.83 -15.14%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
112,742,016.51 -52.25% 592,825,764.19 -15.06%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-- -- -604,171,057.74 -241.15%
（元）
基本每股收益（元/股） 0.1 -52.38% 0.52 -14.75%
稀释每股收益（元/股） 0.1 -52.38% 0.52 -14.75%
加权平均净资产收益率（%） 1.72% -2.45% 8.88% -3.37%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 876,902.60
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
17,082,920.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
1,386,640.26
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -7,260,246.01
减：所得税影响额 3,021,554.21
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少数股东权益影响额（税后） 0.00
合计 9,064,662.64 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数 27,921
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
中南城市建设投
境内非国有法人 72.63% 848,245,184 135,000,000 质押 673,283,800
资有限公司
上海浦东发展银
行－广发小盘成
境内非国有法人 1.84% 21,477,437
长股票型证券投
资基金
中国工商银行－
汇添富均衡增长
境内非国有法人 1.5% 17,499,968
股票型证券投资
基金
中国建设银行－
华宝兴业行业精
境内非国有法人 1.15% 13,430,679
选股票型证券投
资基金
中国农业银行－
景顺长城能源基
境内非国有法人 0.87% 10,200,000
建股票型证券投
资基金
中国建设银行－
华夏盛世精选股
境内非国有法人 0.8% 9,310,792
票型证券投资基
金
新华人寿保险股
份有限公司－分
境内非国有法人 0.75% 8,728,539
红－个人分红
-018L-FH002 深
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中国光大银行股
份有限公司－光
境内非国有法人 0.65% 7,600,861
大保德信量化核
心证券投资基金
中国银行－海富
通股票证券投资 境内非国有法人 0.56% 6,584,250
基金
陈昱含 境内自然人 0.45% 5,298,959
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 713,245,184 人民币普通股 673,283,800
上海浦东发展银行－广发小盘成
21,477,437
长股票型证券投资基金
中国工商银行－汇添富均衡增长
17,499,968
股票型证券投资基金
中国建设银行－华宝兴业行业精
13,430,679
选股票型证券投资基金
中国农业银行－景顺长城能源基
10,200,000
建股票型证券投资基金
中国建设银行－华夏盛世精选股
9,310,792
票型证券投资基金
新华人寿保险股份有限公司－分
8,728,539
红－个人分红-018L-FH002 深
中国光大银行股份有限公司－光
7,600,861
大保德信量化核心证券投资基金
中国银行－海富通股票证券投资
6,584,250
基金
中国建设银行－海富通风格优势
5,180,774
股票型证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的 上述股东中，海富通股票证券投资基金与海富通风格优势股票型证券投资基金为关联
说明 方，其他股东关联关系或一致行动情况未知。
参与融资融券业务股东情况说明
无
（如有）
公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
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第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生重大变动的情况及原因
报告期内，公司营业收入111.8亿元，同比上年增长了36.51%，实现归属母公司净利润6.02亿元，同比上年减少了15.14%。
分析原因如下：
其中母总部的管理费用、财务费用比去年同期增长了112.42%，绝对值增加了2亿元，主要是公司今年增加了利用中
南建设母公司平台融资，造成财务费用增长且无法资本化。公司两大业务板块，建筑施工业务实现收入62.5亿元，房地产开
发结算确认收入49.3亿元，虽然与去年同期相比，房地产结算确认收入比去年同期增长了59%，建筑施工业务收入增长了
26.6%，但由于本报告期内结算的项目有2011年下半年——2012年上半年公司促销楼盘，如（镇江中南世纪城、盐城中南世
纪城），及结算属于一期项目，如（青岛中南世纪城、吴江中南世纪城）导致本报告期，公司房地产整体毛利率仅为43%，
净利润率为12.4%，比去年同期下降了6个百分点。建筑施工业务净利润率与去年同期基本持平，略降0.5个百分点。
具体超过30%的财务指标分析如下：
项目 期末余额 期初余额 变动比率 变动原因
货币资金 7,160,098,003.65 5,136,541,718.64 39.40% 房产销售回款和借款增加
其他应收款 4,716,348,607.74 3,386,592,525.35 39.27% 支付的土地保证金和支付的股权信托回
款增加
在建工程 279,658,400.00 141,830,424.09 97.18% 总部基地大楼工程费用增加
无形资产 174,038,933.52 50,909,894.98 241.86% 总部基地大楼土地使用权费用
长期待摊费用 1,572,398,828.46 1,205,418,886.71 30.44% 房地产产预售房款增加
应付票据 2,902,800,000.00 1,442,070,000.00 101.29% 通过商业汇票方式支付应付款项增加
预收款项 20,480,633,311.35 15,593,476,572.11 31.34% 房地产预售房款比年初增加
应付股利 85,327,935.05 0 不适用 应付中南城市建设投资公司的股利
长期借款 11,169,500,000.00 4,314,450,000.00 158.89% 长期借款比例增加
项目 本期 去年同期 变动比率 变动原因
营业成本 7,952,476,891.26 5,590,497,274.33 42.25% 随收入增加而增加
营业税金及附加 681,072,006.89 476,434,519.96 42.95% 随收入增加而增加
管理费用 783,347,592.63 589,807,462.66 32.81% 公司项目增加，相应的管理费用增加
财务费用 496,150,231.48 300,362,706.04 65.18% 借款增加，资本化利息的比例下降
资产减值损失 23,225,975.01 -9,246,233.73 -351.19% 应收账款增加，相应计提的坏账准备增加
项目 本期 去年同期 变动比率 变动原因
收到的税费返还 4,533,287.64 1,788,802.97 153.43% 地方税费返还增加
收到的其他与经 1,388,131,779.79 918,561,377.72 51.12% 收到的投标保证金、单位往来增加
营活动有关的现
金
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购买商品、接受 9,285,233,734.06 6,937,083,688.85 33.85% 公司开工项目增加，工程支出增加
劳务支付的现金
支付的其他与经 1,987,972,621.62 1,119,054,617.06 77.65% 支付的土地保证金增加
营活动有关的现
金
购置固定资产、 80,015,397.43 28,637,979.11 179.40% 购置的土地使用权增加
无形资产和其他
长期资产支付的
现金
投资支付的现金 539,710,000.00 200,000,000.00 169.86% 回购信托股权增加
取得借款收到的 12,539,658,000.00 7,058,950,000.00 77.64% 生产规模扩大，资金需求增加，相应借款
现金 增加。
偿还债务支付的 8,211,318,000.00 5,286,360,000.00 55.33% 到期的借款增加
现金
分配股利、利润 1,266,572,351.95 745,730,729.57 69.84% 借款增加，相应的利息支出增加
或偿付利息支付
的现金
二、 四季度公司经营计划
公司1-9月份房地产共实现预售签约95.76亿元，签约面积125.23万平方米，在四季度公司重点工作目标如下：
1、四季度房地产确保新推盘60亿元，全年力争完成140亿元的预售签约目标。
2、在近两年项目销售较好的江苏苏中南、海南等地，加大拿地力度，做一些快周转的项目。
3、有计划的对私募房地产股权基金进行尝试，并形成多元化的、股权债权相结合的融资体系。
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
2013年9月9日，公司五届董事会三十八次会议审议通过公司注册并发行定向融资工具，在银行间市场非公开募集20
亿元人民币的议案，目前公司正积极进行申报材料的制作工作。
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
公司注册并发行非公开定向债务融资工
2013 年 09 月 10 日 http://www.cninfo.com.cn
具
四、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺
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资产重组时所作承诺
（1）关于保持
上市公司独立
性的承诺：为保
持上市公司的
独立性，中南房
地产、中南集团
和陈锦石（以下
简称\"承诺方\"）
承诺如下：（一）
保证上市公司
人员独立 1、保
证上市公司的
生产经营与行
政管理（包括劳
动、人事及工资
管理等）完全独
立于承诺方及
承诺方关联公
司。2、上市公
中南控股集团 司董事、监事及
有限公司、中南 高级管理人员
2009 年 07 月 15
首次公开发行或再融资时所作承诺 城市建设投资 严格按照《公司 持续性承诺 未违反承诺
日
有限公司、陈锦 法》、《公司章
石 程》的有关规定
选举产生；保证
上市公司的总
经理、副总经
理、财务负责
人、董事会秘书
等高级管理人
员专职在上市
公司工作，不在
承诺方及承诺
方关联公司兼
任除董事之外
的职务。3、保
证承诺方推荐
出任上市公司
董事和经理的
人选都通过合
法的程序进行，
承诺方不干预
公司董事会和
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股东大会已经
做出的人事任
免决定。（二）
保证上市公司
资产独立完整
1、保证上市公
司与承诺方及
承诺方的关联
人之间产权关
系明确，上市公
司对所属资产
拥有完整的所
有权，保证上市
公司资产的独
立完整 2、保证
上市公司不存
在资金、资产被
承诺方及承诺
方的关联方占
用的情形。3、
保证上市公司
的住所独立于
承诺人。（三）
保证上市公司
的财务独立 1、
保证上市公司
建立独立的财
务部门和独立
的财务核算体
系。2、保证上
市公司具有规
范、独立的财务
会计制度和对
分公司、子公司
的财务管理制
度。3、保证上
市公司保持自
己独立的银行
帐户，不与承诺
方共用一个银
行账户。4、保
证上市公司的
财务人员不在
本公司兼职。5、
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保证上市公司
依法独立纳税。
6、保证上市公
司能够独立作
出财务决策，承
诺方不干预上
市公司的资金
使用。（四）保
证上市公司机
构独立 1、保证
上市公司的机
构设置独立于
承诺方，并能独
立自主地运作。
2、保证上市公
司办公机构和
生产经营场所
与承诺方分开；
建立健全的组
织机构体系，保
证上市公司董
事会、监事会以
及各职能部门
独立运作，不存
在与承诺方职
能部门之间的
从属关系。3、
保证承诺方行
为规范，不超越
股东大会直接
或间接干预上
市公司的决策
和经营。（五）
保证上市公司
业务独立 1、保
证上市公司拥
有独立开展经
营活动的资产、
人员、资质和能
力，上市公司具
有面向市场自
主经营的能力。
2、保证尽可能
减少上市公司
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与承诺方及承
诺方关联公司
之间的持续性
关联交易。对于
无法避免的关
联交易将本着\"
公平、公正、公
开\"的原则，与
向非关联企业
的交易价格保
持一致，并及时
进行信息披露。
3、保证不与上
市公司进行同
业竞争。（2）关
于避免和消除
同业竞争的承
诺：为从根本上
避免和消除中
南房地产、中南
集团、陈锦石及
其关联企业侵
占上市公司的
商业机会和形
成同业竞争的
可能性，中南房
地产、中南集
团、陈锦石（以
下简称\"承诺人
\"）承诺：中南
房地产作为上
市公司控股股
东期间，中南集
团作为上市公
司间接控股股
东期间，陈锦石
作为上市公司
实际控制人期
间，承诺人不会
在中国境内或
境外，以任何方
式（包括但不限
于其单独经营、
通过合资经营
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或拥有另一公
司或企业的股
份及其它权益）
直接或间接从
事与上市公司
相同或相似的
业务。承诺人同
时保证：将采取
合法及有效的
措施，促使承诺
人除上市公司
外的其他下属
全资、控股子公
司不从事与上
市公司相同或
相似的业务；如
果有同时适合
于上市公司和
承诺人及下属
全资、控股子公
司进行商业开
发的机会，上市
公司享有优先
选择权。承诺人
承诺并保证给
予上市公司与
承诺人其他下
属全资、控股子
公司同等待遇，
避免损害上市
公司及上市公
司中小股东的
利益。对于上市
公司的正常生
产、经营活动，
承诺人保证不
利用其地位损
害上市公司及
上市公司中小
股东的利益。
（3）关于减少
并规范关联交
易的承诺：就本
次交易完成后
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中南房地产、中
南集团、陈锦石
可能与上市公
司发生的关联
交易，中南房地
产、中南集团、
陈锦石（以下简
称\"承诺人\"）承
诺：在本次交易
完成后，承诺人
及其下属全资、
控股子公司将
尽量减少并规
范与上市公司
及其控股企业
之间的关联交
易。对于无法避
免或有合理原
因而发生的关
联交易，承诺人
及其下属全资、
控股子公司将
遵循市场公开、
公平、公正的原
则以公允、合理
的市场价格进
行，根据有关法
律、法规及规范
性文件的规定
履行关联交易
决策程序，依法
履行信息披露
义务和办理有
关报批程序，不
利用其地位损
害上市公司的
利益。中南房地
产作为上市公
司控股股东期
间，中南集团作
为上市公司间
接控股股东期
间，陈锦石作为
上市公司实际
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控制人期间，承
诺人不会利用
其地位损害上
市公司及其他
股东（特别是中
小股东）的合法
权益。
（1）关于税务
补偿的承诺：中
南房地产业有
限公司和陈昱
含（以下合称\"
承诺人\"）目前
分别持有南通
建筑工程总承
包有限公司（以
下简称\"南通总
承包\"）97.36%
和 2.64%股权。
鉴于南通总承
包及其子公司
中南城市建设
南通市中南建
投资有限公司
工设备安装有
和陈昱含按照
限公司在 2008
承诺履行，至今
中南城市建设 年度及以前年
2009 年 07 月 15 未发生上述地
投资有限公司、 度存在按照核 持续性承诺
日 方税务局要求
陈昱含 定方式缴纳企
公司需补缴税
业所得税的情
款、支付滞纳金
况，为保证公司
罚款或其他款
及其中小股东
项的情形。
的利益，承诺人
特此承诺：在上
市公司本次重
大重组经中国
证监会批准并
实施后，如有权
税务部门要求
南通总承包及
南通市中南建
工设备安装有
限公司改按查
账征收方式缴
纳 2007 年度及
以前年度所得
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税，并由此导致
南通总承包及
南通市中南建
工设备安装有
限公司需补缴
税款、支付滞纳
金罚款或其他
款项时，承诺人
将在有权税务
部门规定的期
限内，且最迟不
晚于有权税务
部门出具书面
文件后的一个
月内，根据目前
对南通总承包
的持股比例承
担南通总承包
及南通市中南
建工设备安装
有限公司需补
缴的税款、滞纳
金、罚款或其他
款项。（2）关于
明确\"税务补偿
承诺\"中责任期
限的专项说明：
鉴于南通建筑
工程总承包有
限公司（以下简
称\"南通总承包
\"）及其子公司
南通市中南建
工设备安装有
限公司（以下简
称\"中南安装\"）
存在按照核定
方式缴纳企业
所得税的情况，
为保障上市公
司及其中小股
东的利益，中南
房地产业有限
公司和陈昱含
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（以下合称\"承
诺人\"）就所出
具的税务补偿
承诺中的责任
期限明确如下：
南通总承包及
中南安装若因
资产置换完成
日前的经营行
为或其他行为，
需要补缴企业
所得税、支付滞
纳金、罚款或其
他款项，承诺人
将在税务机关
规定的期限内，
且最迟不晚于
税务机关出具
书面文件后的
一个月内，按持
股比例承担；南
通总承包及中
南安装在资产
置换完成日后
的应税责任，由
上市公司承担。
其他对公司中小股东所作承诺
承诺是否及时履行 是
未完成履行的具体原因及下一步计划
无
（如有）
五、对 2013 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
六、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
公司全年的销售| 江苏中南建设集团股份有限公司2013年第三季度报告全文 （下载公告） |
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| 公告日期:2013-10-26 |
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| 附件：公告原文 |
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