证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2021-055
财信地产发展集团股份有限公司关于中证中小投资者服务中心《股东质询建议函》相
关问题回复的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
财信地产发展集团股份有限公司（以下简称“公司”或“上市公司”）拟与公司控股股东重庆财信房地产开发集团有限公司（以下简称“重庆财信地产”）签署《关于现金购买资产协议书》以及《标的公司盈利预测补偿协议书》，拟以现金方式收购重庆财信地产持有的财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称“财信智服”、“标的公司”）100%股权（以下简称“标的资产”、“交易标的”），并于2021年7月12日披露了《关于收购财信智慧生活服务集团有限公司100%股权暨关联交易的公告》。公司于近日收到中证中小投资者服务中心（以下简称“投服中心”）的《股东质询建议函》（投服中心行权函<2021>55号）（以下简称“《建议函》”），对公司本次交易相关事项行使股东质询建议权。公司收到《建议函》后高度重视，立即组织相关人员积极准备《建议函》的回复工作。现就投服中心《建议函》相关问题进行回复并公告如下：
一、说明财信智服物业管理项目合同期限相关事项
根据本次收购的公告，截至2021年5月末，财信智服现有项目517个，合同管理面积合6,632.44万平方米，但未披露物业管理项
目合同期限相关事项。请公司披露，截止2021年3月31日财信智服按到期日的合同数量、对应面积及金额，各报告期新签约、终止合同变动情况以及续签率情况，说明财信智服是否对特定客户、特定项目存在依赖，是否存在物业管理合同集中终止进而对经营业绩产生不利影响的风险。
答复：
1、截至2021年3月31日财信智服按到期日的合同数量截止2021年5月31日，财信智服有项目517个，其中：2021年底之前到期的项目为194个（均为公建项目类项目，合同形式多为一年一签），对应的合同管理面积合计为513.07万平米，合同年饱和收入(饱和收入为年度合同应收金额)合计为22,578万元；2022年底之前到期的项目为86个，对应的合同管理面积合计为1,084.85万平米，合同年饱和收入合计为12,946万元；2023年底之前到期的项目为51个，对应的合同管理面积合计为613.28万平米，合同年饱和收入合计为11,870万元；2024年及以后到期的项目为62个，对应的合同管理面积合计为2,454.64万平米，合同年饱和收入合计为11,469万元；另有124个项目未约定合同到期日，对应的合同管理面积合计为1,966.60万平米，合同年饱和收入合计为38,666万元。根据财信智服报告期续签情况及新签约情况，能保证持续发展和稳定收益。
2、各报告期新签约、终止合同变动情况以及续签率2020年度共新签约230个单拓项目，新增合同面积3,595.55万㎡，新增合同饱和收入32,289.33万元。
2020年度报告期内年度共终止合同35个，终止合同项目数占总项目数7%，因此终止合同变更不影响企业发展。
2021年1月1日至3月31日报告期内，新增项目20个。另截至2021年7月25日新签约95个项目，新增占比达18.4%，财信智服发展迅速。
3、财信智服是否对特定客户、特定项目存在依赖，是否存在物业管理合同集中终止进而对经营业绩产生不利影响的风险
财信智服517个项目对应251,957个客户合同，其中住宅项目258个，合同面积4,394.35万平方米，面积占比66.26%，2020年权责收入48,017.84万元，收入占比69.85%；其中公建项目259个，合同面积2,238.10万平方米，面积占比33.74%，2020年权责收入20,728.03万元，收入占比30.15%。
财信智服年度饱和收入最高的10个项目中，其中9个项目为住宅项目、1个公建项目，公建项目普遍合同金额低于住宅项目，公建项目对公司整体经营影响较低，住宅项目持续服务时间更长且稳定性较高。
综上所述，财信智服服务客户分散，集中度低，故公司不会对特定客户或项目存在依赖，也不存在物业管理合同集中终止的风险。
二、说明财信智服长期股权投资的评估过程
根据财信智服评估报告，以2021年3月31日为估值基准日，采用收益法进行评估，财信智服账面净资产值为23,495.30万元，评估值为60,713.58万元，估值增值率为158.41%，其中单独评估的长期股权投资的评估值为36,613.65万元，占全部评估值的60.31%，但
并未披露长期股权投资的评估过程。
财信智服共有重庆东海物业管理有限公司100%股权、北京国兴三吉利物业管理有限责任公司100%股权、吉林建龙物业服务有限责任公司90%股权等21项长期股权投资，根据上述21家公司2021年3预约31日的账面净资产及财信智服的投资比例，财信智服享有的股权投资公司净资产份额合计为9,837.86万元。按此计算，财信智服长期股权投资的评估增值率为242.17%。请公司披露对财信智服各项长期股权投资评估的评估方法、详细评估过程及评估结果。
回复：
本次估值的长期股权投资，账面价值为22,860.88万元。具体持股比例及账面价值如下表所示：
金额单位：人民币万元
| 序号 | 被投资单位名称 | 持股比例（%） | 账面价值 |
| 1 | 重庆东海物业管理有限公司 | 100% | 5,119.86 |
| 2 | 北京国兴三吉利物业管理有限责任公司 | 100% | 0.00 |
| 3 | 吉林建龙物业服务有限责任公司 | 90% | 1,332.00 |
| 4 | 深圳市公元物业管理有限公司 | 70% | 8,750.00 |
| 5 | 惠州市财智物业管理有限公司 | 10% | 0.00 |
| 6 | 江苏杨辉物业服务有限公司 | 51% | 4,998.00 |
| 7 | 江西省财信物业服务有限责任公司 | 67% | 0.00 |
| 8 | 重庆财信绿城绿发物业服务有限公司 | 51% | 0.00 |
| 9 | 重庆财信渝东物业服务有限公司 | 100% | 0.00 |
| 10 | 贵州财信智慧生活服务有限公司 | 100% | 0.00 |
| 11 | 福建财信智慧生活服务有限公司 | 100% | 30.00 |
| 12 | 重庆市财信社区综合服务有限公司 | 100% | 500.00 |
| 13 | 重庆财信龙水湖物业服务有限公司 | 100% | 1,255.38 |
| 14 | 贵州财信欣隆物业服务有限公司 | 51% | 0.00 |
| 15 | 重庆幸福到家房产经纪有限公司 | 100% | 0.00 |
| 16 | 四川富瑞康物业服务有限公司 | 70% | 70.00 |
| 17 | 重庆善融物业服务有限公司 | 100% | 31.00 |
| 18 | 兴义财信智慧物业管理有限公司 | 60% | 60.00 |
| 19 | 山东财信昊海城市服务有限公司 | 51% | 24.00 |
| 20 | 淮安市福田物业服务发展有限公司 | 51% | 690.64 |
| 21 | 重庆财信尚嘉生活服务有限公司 | 65% | 0.00 |
| 合计 | 22,860.88 |
一、估值方法
估值人员根据本次估值目的、估值对象、价值类型、资料收集等
情况，分析估值方法的适用性，选择合适的估值方法。
对能收取到资料且历史经营情况盈利的长期股权投资公司采用资产基准法和收益法进行估值；对能收取到资料且历史经营情况为亏损或未开展业务经营的长期股权投资公司只采用资产基准法进行估值；对无法收集到资料的长期股权投资公司按照账面值列示，对近期收购的长期股权投资公司按照收购价确定。各长投公司估值方法如下：
| 被投资单位名称 | 选用估值方法 | 定价方法 | 备注 | |
| 重庆东海物业管理有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 北京国兴三吉利物业管理有限责任公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 吉林建龙物业服务有限责任公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 深圳市公元物业管理有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 惠州市财智物业管理有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 江苏杨辉物业服务有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 江西省财信物业服务有限责任公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 重庆财信绿城绿发物业服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 重庆财信渝东物业服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 贵州财信智慧生活服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 福建财信智慧生活服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 重庆市财信社区综合服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 重庆财信龙水湖物业服务有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 贵州财信欣隆物业服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 重庆幸福到家房产经纪有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 四川富瑞康物业服务有限公司 | 收益法 | 资产基础法 | 收益法 | |
| 重庆善融物业服务有限公司 | 以收购价确定 | 近期收购，以收购价确定 | ||
| 兴义财信智慧物业管理有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 山东财信昊海城市服务有限公司 | 资产基础法 | 资产基础法 | ||
| 淮安市福田物业服务发展有限公司 | 按账面值列示 | 未收到基准日报表，按账面值列示 | ||
| 重庆财信尚嘉生活服务有限公司 | 2021年2月成立，基准日未开始建账，无实缴出资 | |||
对被投资单位的股东全部权益价值进行估值后，以被投资单位估值基准日股东全部权益估值乘以被估值企业持股比例而确定长期股权投资的估值。
其中：对于实缴注册资本没有缴纳到位的长期股权按投资，其估
值结果如下：
长期股权投资估值结果=（被投资单位股东全部权益估值结果+被投资单位全部股东欠缴资本金额）×被估值单位认缴股权比例-被投资单位欠缴资本金金额。
二、详细估值过程
1、资产基础法
成本法（资产基础法）是指在合理估算企业各项资产价值和负债的基础上确定估值对象价值的各种估值技术方法的总称。本次估值的估值范围包括流动资产（货币资金、应收账款、其他应收款、预付账款等）；非流动资产（长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产）及负债，估值方法主要采用重置成本法。各类资产的具体估值方法如下：
（1）流动资产
流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付账款等。
（a）货币资金
货币资金包括银行存款、其他货币资金。
银行存款：将对账单、余额调节表及询证获得的数据与其账面值进行核对，以核实后的金额确定估值结果。
其他货币资金：估值人员核对了其他货币资金明细，主要为客户通过银行微信支付的物业管理费。本次估值参照银行存款，以核实后的金额确定估值结果。
（b）应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。
应收账款、其他应收款：对于持续往来单位、关联单位及大额款项以核实后的账面余额确认估值结果；对于内部个人款项，以核实后账面余额确认估值结果；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定估值结果；对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在风险损失并估计风险损失金额，以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认估值结果；对于坏账准备，由于估值时已考虑风险损失问题，将其估算为零。
（c）预付账款
对预付账款以核实后账面余额确认估值结果。
（d）存货
对存货以核实后账面余额确认估值结果。
(2)长期股权投资
在查阅投资文件、账面记录，了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上，采用成本法（资产基础法）和收益法或者成本法（资产基础法）对被投资单位的股东全部权益价值进行估值（估值方法、过程与被估值单位的估值基本相同），以被投资单位估值基准日股东全部权益价值估值结果乘以持股比例而确定长期股权投资的估值结果。
其中：对于实缴注册资本没有缴纳到位的长期股权按投资，其估值结果如下：
长期股权投资估值结果=（被投资单位股东全部权益估值结果+被投资单位全部股东欠缴资本金额）×被估值单位认缴股权比例-被投资单位欠缴资本金金额。
(3)固定资产-设备
估值范围内的设备包括车辆、电子设备。设备估值一般可采取成本法、市场法和收益法进行。估值时应根据估值对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用适当的方法。
市场法，是指将估值对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修正，从而确定估值对象价值的一种估值方法。使用市场法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与估值对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化的。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细节，因此无法选用市场法。
收益法，是指通过将被估值资产预期收益资本化或折现以确定估值对象价值的估值思路。运用收益法进行估值时，被估值资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量化，未来收益期限也能合理量化。因本次估值的设备无法与其他固定资产分别量化其收益，因此无法选用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被估值资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本估值项目能满足成本法估值所需的条件，即被估值资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料，因此适宜选用成本法。
根据本次资产估值目的和委估资产类型，此次我们采用成本法进行估值。其基本公式为：
设备估值结果＝重置成本×成新率
（A）重置成本的确定
①电子设备重置成本的确定
对电子设备，通过查询阿里巴巴、京东、中关村等专业电子设备价格信息网站确定电子设备的重置成本；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。计算公式为：
重置成本=设备购置价-可抵扣增值税进项税额
②车辆重置成本的确定
车辆均按照估值基准日同品牌型号、相同基本配置车辆的市场价格，加计车辆购置税和其他合理的费用（如牌照费）来确定其重置成本。重置成本基本计算公式为：
重置成本＝车辆购置价＋车辆购置税＋车辆的其他费用-可抵扣增值税进项税额
式中：车辆购置税，根据相关纳税规定计取。
（B）成新率的确定
①电子设备成新率的确定
对于电子设备，主要采用年限法确定成新率，即根据设备的经济寿命年限或尚可使用年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。计算公式为：
成新率=
②车辆成新率的确定
车辆成新率采用综合成新率，计算公式为：
综合成新率=理论成新率×调整系数a、理论成新率根据车辆行驶里程、使用年限分别计算里程法成新率、年限法成新率。然后按照“孰低法原则”确定理论成新率，对无里程车辆，直接以年限法成新率确定理论成新率。
年限法成新率=里程法成新率=b、调整系数调整系数是根据对车辆的现场技术检测和观察，结合车辆的外观成色、实际技术状况、能源消耗情况、车辆原始制造质量和事故情况、车辆类型等统计资料，结合估值人员了解的车辆管理人员和使用人员的意见，经综合分析确定的。没有较大车辆事故记录，车辆正常行驶的，最高调整系数为1.0。
（4）无形资产
无形资产为自用的各种软件，本次估值以核实后的账面值确定估值结果。
（5）长期待摊费用
长期待摊费用主要为装修费，本次估值以核实后的账面值确定估值结果。
（6）递延所得税资产
递延所得税资产是由坏账准备的账面价值与其计税基础存在差异而产生的可抵扣暂时性差异而形成。
100%规定使用年限
已使用年限-规定使用年限
?100%规定行驶里程
已行驶里程规定行驶里程
??
估值中首先对计提的合理性、递延所得税核算方法、适用税率、权益期限等进行核实，判断未来能否实现对所得税的抵扣；然后按估值要求对所涉及的债权类资产据实进行估值，对坏账准备按零值处理；再后将估值结果与账面原金额进行比较，以估值所确定的风险损失对递延所得税资产的账面记录予以调整，从而得出估值结果。
（7）负债
负债为流动负债和非流动负债，包括短期借款、预收账款、应付账款、其他应付款、应交税费、应付职工薪酬、一年内到期的非流动负债、长期应付款。
估值中对各类负债主要款项的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、企业确认依据以及约定的还款期限、方式等进行调查、核实；对各类预计负债的主要内容、计提依据、计提方法、计提金额等进行审核；对重要的负债，向有关人员或向对方单位进行必要的调查或询证；对负债履行的可能性进行必要的分析，确认是否存在无需偿付的债务、无需支付的计提。
在充分考虑其债务和应履行义务的真实性前提下，以经核实的负债金额作为估值结果。
2、收益法
（1）方法简介
收益法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估值资产价值的一种资产估值方法。
采用收益法对资产进行估值，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。不难看出，资产的
估值价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，产生的利润越多，它的价值也就越大。
收益法基本估值思路：本次收益法估值选用企业自由现金流模型，即预期收益（Rt）是公司全部投资资本（全部股东权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上非经营性资产价值、溢余资产价值和长期股权投资价值，减去有息债务、非经营性负债，得出股东全部权益价值。计算公式：
股东全部权益价值=企业自由现金流量折现值－有息债务＋非经营性资产价值－非经营性负债＋溢余资产价值＋长期股权投资。
（2）估值模型
本次估值的基本模型为：
式中：E：股东全部权益价值；
B：企业价值；
D：估值基准日有息债务价值；
其中：
DBE??T???CPB
式中：P：估值对象的经营性资产价值；
C：估值基准日存在的非经营性资产（负债）或溢余性资产的价值；
T：估值基准日长期股权投资价值。
根据公司特点，企业经营性资产价值是根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内
的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
经营性资产价值计算公式如下：
经营性资产价值＝明确的预测期期间的自由现金流量现值+预测期之后的自由现金流量现值
（ ）
式中：Ri：第i年的预期收益（现金流量）；
r：折现率；
n：收益期年限。
（3）企业自由现金流量
企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量＝税前利润×（1－所得税率）＋折旧及摊销＋财务费用－资本性支出－营运资金追加额＝主营业务收入－主营业务成本＋其它业务利润－营业税金及附加－期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）＋营业外收支－所得税＋折旧及摊销＋财务费用（税后）－资本性支出－营运资金追加额
企业自由现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由现金流量折现值和明确的预测期之后的自由现金流量折现值。
（A）明确的预测期
公司主要从事物业管理服务，企业经营规模增加主要来源于母公司重庆财信房地产开发集团有限公司及其他公司新增开发项目、受托管理物业和收购物业项目。考虑到公司管理的物业规模和宏观经济、
市场需求变化，明确的预测期取定到2025年。
（B）收益期由于公司所属物业管理行业，相对比较稳定，公司运营及依托的经营管理人员比较稳定；资产方面，通过常规维护和更新改造，生产经营均可保持长期的正常运行；也未发现企业存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。
（C）折现率按照收益额与折现率口径一致的原则，本次估值收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。计算公式如下：
式中：Ke：权益资本成本；Kd：债务资本成本；E：权益资本；D：债务资本；D＋E：投资资本；T：所得税率。
(4)非经营性资产
非经营性资产是指与企业经营活动的收益无直接关系，企业自由现金流量折现值不包含其价值的资产。此类资产不产生利润，会增大资产规模，降低企业利润率。
(5)非经营性负债
非经营性负债是指与企业经营活动产生的收益无直接关系、企业
自由现金流量折现值不包含其价值的负债。
（6）溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，多为溢余的货币资金。
（7）长期股权投资
长期股权投资指估值基准日公司对外股权投资。
（8）有息债务
有息债务指估值基准日账面上需要付息的债务。
3、估值程序实施过程和情况
（1）进行前期调查
我公司接到委托人的通知后，即安排有关负责人到委托人处和被估值单位与负责人、相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解估值目的和所涉及的经济行为、估值对象、范围，了解估值对象的基本情况及纳入估值范围资产的具体类型、分布情况和特点，了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况，了解委托人对估值基准日的考虑和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价，在确定本估值机构具备承担此项估值的专业胜任能力，可以独立地进行估值，业务风险在可控范围内的情况下，与委托人洽谈并签订资产估值委托合同。
（2）编制估值计划
根据本项估值的需要，确定项目负责人，安排估值人员，组成项目组。由项目负责人编制估值计划，经本估值机构有关负责人审核后实施。
估值计划的内容涵盖现场调查、收集估值资料、估算、编制和提交估值报告等实施估值的全过程，初步确定估算所采用的基本方法，并对估值的各个阶段作出相应的时间安排。
（3）进行现场调查
（A）向被估值单位布置并辅导有关人员填写估值申报明细表。同时，指导被估值单位进行资产清查。
（B）向被估值单位提交尽职调查清单，收集估值所需文件资料，包括资产的产权证明文件以及财务报表、经营统计资料、近年审计报告、发展规划等。
(4)进行资产核实和现场勘查：
（A）检查被估值单位填报的资产及负债估值明细表有无错项、漏项、重复；对照资产及负债估值明细表，逐类与财务总账进行比对；抽查各类资产或负债中的重点项目，将其与财务明细账记录的数据进行核对；做到账、表一致；
（B）对估值申报明细表所列各类实物资产，到现场以重点全查、一般抽查的方式进行数量核实，并与账面记录进行核对；对重点设备进行现场查勘，形成详尽的查勘记录；
（C）查阅长期投资的投资协议、被估值单位的公司章程、验资报告、营业执照、估值基准日财务报表等资料，了解长期投资的投资日期、原始投资额及持股比例；对具有控制权的长期投资，到被投资企业实施与投资方相同的估值程序，以确定被投资企业在估值基准日的净资产价值；
（D）了解往来款项的业务往来及对方单位信用情况；查阅主要
负债的相关协议、合同，了解发生时间、形成过程，偿债情况；
（E）对被估值单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资产的产权状况；并对可能影响估值的重大事项进行调查。
（F）开展被估值单位的调研活动，包括走访市场或查询市场资讯等，了解企业历史经营情况、市场占有情况和企业未来发展规划，以及市场竞争态势；通过网站、专业刊物等媒体，了解国家相关的产业政策、金融政策、行业主管部门或行业组织的市场分析、行业发展意见和行业统计数据。
(5)收集整理估值资料
估值人员根据估值项目的具体情况进行估值资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被估值单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，根据估值工作需要进行分类，即按流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债和收益法估值等类别，并对收集的估值资料进行了必要的分析、归纳和整理，形成估算的依据。
(6)展开估算
对归纳整理后的各类估值资料所反映的信息进行提炼，通过分析测算得到估值所需要的而在估值过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后，分别采用一定的估值方法进行估算。
（7）形成估值结论
对成本法（资产基础法）中各类资产及负债的初步估值结果进行复查，必要时对个别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改，在确认单项资产、负债估值结果基本合规合理和资产、负债无重评漏
评的情况下，进行汇总，得出成本法（资产基础法）的估值结果。同时，对收益法评定估算的全过程、各项数据的形成、各项参数的选取等进行复查，必要时对个别数据、参数进行适当调整，以进一步完善估值，保证估值结果的相对合理性。然后，对两种方法的估值结果进行充分的分析和比较，在综合考虑不同估值方法和其估值结果的合理性及所使用数据的质量、数量的基础上，确定其中一种方法的估值结果作为估值结论。
（8）编制出具估值报告
根据估值工作情况，起草资产估值报告，经过本估值机构内部三级复核后，形成估值报告。
三、长期投资估值结果
经估值，长期股权投资估值结果为36,613.65万元，估值结果增值13,752.77万元，增值率60.16%，结果明细如下：
金额单位：人民币万元
| 被投资单位名称 | 持股比例% | 账面价值 | 股东全部权益 | 长投估值价值 | 增减值 | 增值率% |
| 重庆东海物业管理有限公司 | 100% | 5,119.86 | 8,961.47 | 8,961.47 | 3,841.61 | 75.03 |
| 北京国兴三吉利物业管理有限责任公司 | 100% | 0.00 | 4,533.09 | 4,533.09 | 4,533.09 | - |
| 吉林建龙物业服务有限责任公司 | 90% | 1,332.00 | 3,749.32 | 3,374.39 | 2,042.39 | 153.33 |
| 深圳市公元物业管理有限公司 | 70% | 8,750.00 | 13,723.27 | 9,606.29 | 856.29 | 9.79 |
| 惠州市财智物业管理有限公司 | 10% | 0.00 | 238.60 | 23.86 | 23.86 | - |
| 江苏杨辉物业服务有限公司 | 51% | 4,998.00 | 10,010.17 | 5,105.19 | 107.19 | 2.14 |
| 江西省财信物业服务有限责任公司 | 67% | 0.00 | 944.58 | 632.87 | 632.87 | - |
| 重庆财信绿城绿发物业服务有限公司 | 51% | 0.00 | -0.87 | -0.44 | -0.44 | - |
| 重庆财信渝东物业服务有限公司 | 100% | 0.00 | -0.11 | -0.11 | -0.11 | - |
| 贵州财信智慧生活服务有限公司 | 100% | 0.00 | -21.69 | -21.69 | -21.69 | - |
| 福建财信智慧生活服务有限公司 | 100% | 30.00 | -252.15 | -252.15 | -282.15 | -940.50 |
| 重庆市财信社区综合服 | 100% | 500.00 | -447.99 | -447.99 | -947.99 | -189.60 |
| 被投资单位名称 | 持股比例% | 账面价值 | 股东全部权益 | 长投估值价值 | 增减值 | 增值率% |
| 务有限公司 | ||||||
| 重庆财信龙水湖物业服务有限公司 | 100% | 1,255.38 | 3,788.57 | 3,788.57 | 2,533.19 | 201.79 |
| 贵州财信欣隆物业服务有限公司 | 51% | 0.00 | -18.88 | -9.63 | -9.63 | - |
| 重庆幸福到家房产经纪有限公司 | 100% | 0.00 | 2.58 | 2.58 | 2.58 | - |
| 四川富瑞康物业服务有限公司 | 70% | 70.00 | 733.57 | 513.50 | 443.50 | 633.57 |
| 重庆善融物业服务有限公司 | 100% | 31.00 | 44.28 | 31.00 | - | - |
| 兴义财信智慧物业管理有限公司 | 60% | 60.00 | 63.57 | 63.57 | 3.57 | 5.95 |
| 山东财信昊海城市服务有限公司 | 51% | 24.00 | 18.65 | 18.65 | -5.36 | -22.31 |
| 淮安市福田物业服务发展有限公司 | 51% | 690.64 | - | 690.64 | - | - |
| 重庆财信尚嘉生活服务有限公司 | 65% | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 合计 | 22,860.88 | - | 36,613.65 | 13,752.77 | 60.16 |
1、长期股权投资估值结果增值原因
长期股权投资账面金额为收购对价及原始投资成本，收购时间较早，而标的物业管理公司作为轻资产公司，在被收购后进行集团化运作，近年的收益情况向好，其净资产金额和净利润金额已经逐步增加，故估值价值高于账面价值。
2、长期股权投资估值结果减值原因
长期股权投资估值结果减值原因主要为该部分长期股权投资公司近年经营亏损，亏损企业的主要经营业务为物业管理及其衍生业务，考虑到本次收购的产业链的完整性和持续性，对亏损公司按照该公司估值结果结合持股比例估算长期股权投资的结果。
三、建议在业绩承诺与补偿方案中增加应收账款约束条款
根据财信智服审计报告，财信智服2020年底、2021年3月底应收账款余额为18,651.95万元、21,872.55万元，占当期营业收入的
比重分别为27.13%、 111.81%， 占当期净资产的比重分别为66. 25%、
74.53%，应收账款占比较高。同时，财信智服账龄1年以上的应收账款占比为38.69%、35.29%，账龄较长，销售回款慢。请公司说明，财信智服对应收账款余额较大客户的销售金额、期末应收账款金额以及期后回款情况、采取的催收相关措施；披露财信智服主要物业服务项目报告期和累计的物业费收缴率，以及是否存在物业项目收缴率持续恶化的情形。同时，为了维护上市公司及投资者的利益，建议在本次收购的业绩承诺与补偿方案中增加应收账款约束条款。
回复：
1、公司报告期应收账款余额较大客户的销售金额、应收账款金额以及期后回款情况如下：
单位：元
| 客户 | 2021年3月31日应收余额 | 2021年1-3月收入 | 2020年12余额31日余额 | 2020年度收入 | 期后回款金额，截止2021年7月22日 |
| 长春天通房地产开发有限公司 | 3,015,870.13 | 295,308.49 | 2,702,843.13 | 1,741,014.15 | - |
| 连云港顺泽房地产开发有限公司 | 2,680,293.59 | 75,155.77 | 2,485,904.55 | 2,061,152.29 | - |
| 吉林市建龙瑞城房地产开发有限公司 | 1,303,051.00 | 1,303,051.00 | 2,087,415.24 | 1,303,051.00 | |
| 江苏紫金农村商业银行股份有限公司 | 1,049,841.08 | 1,906,470.98 | 2,757,351.49 | 1,049,841.08 | |
| 建龙钢铁控股有限公司 | 981,821.75 | 926,246.93 | 2,570,373.65 | 981,821.75 | |
| 国家税务总局清远市税务局 | 971,393.40 | 1,900,170.00 | 290,981.87 | 7,835,752.58 | 971,393.40 |
| 江苏恒瑞医药股份有限公司 | 959,642.70 | 1,458,466.95 | 3,909,555.66 | 959,642.70 | |
| 清远市公安局 | 902,256.02 | 1,276,777.38 | 907,376.02 | 4,397,261.52 | 902,256.02 |
| 海州区中小学 | 896,171.10 | 888,774.13 | 3,584,684.40 | 3,584,684.40 | 896,171.10 |
| 连云港市妇幼保健医院 | 690,474.25 | 531,654.49 | 377,572.76 | 3,516,750.58 | |
| 合计 | 13,450,815.02 | 9,259,025.12 | 11,652,413.73 | 32,925,707.63 | 6,094,464.05 |
（1）公司对应收账款采取了包括电话催收、发函催收等催收措施，必要时，公司也会采取法律措施保障公司利益。
（2）上述客户中长春天通房地产开发有限公司预计2021年8月回款，连云港顺泽房地产开发有限公司预计将使用房屋抵减物业费，
其余应收账款余额较大客户回款情况较好。
（3）应收账款余额较大主要系由于居民小区项目小业主收缴率每年在80%-90%左右，通过历年累计产生的应收账款余额，公司收缴率处于行业正常水平内。
2、财信智服主要物业服务项目报告期和累计的物业费收缴率如下：
单位：元
| 项目 | 2021年1-3月物业收入 | 2021年1-3月收缴率 | 2020年度物业收入 | 2020年度收缴率 | 累计收缴率 |
| 海棠国际 | 4,090,489.16 | 65.60% | 18,358,110.21 | 79.50% | 90.97% |
| 北岸江山东区 | 3,618,501.28 | 74.70% | 15,789,885.87 | 81.50% | 94.07% |
| 北岸江山西区 | 3,617,145.30 | 73.10% | 15,303,492.30 | 81.50% | 93.89% |
| 南京银行南京分行 | 3,227,406.17 | 100.00% | 12,635,552.82 | 100.00% | 100.00% |
| 国兴大厦项目 | 3,150,997.02 | 60.67% | 12,542,639.47 | 94.56% | 85.56% |
| 石柱财信城 | 3,078,555.32 | 89.80% | 9,814,572.72 | 88.20% | 97.33% |
| 财信广场 | 2,643,306.07 | 89.50% | 10,451,991.12 | 88.58% | 97.53% |
| 帝都广场 | 2,469,864.69 | 30.00% | 7,662,691.02 | 80.40% | 78.60% |
| 圣堤亚纳 | 2,447,665.50 | 72.50% | 9,827,093.21 | 94.18% | 97.53% |
| 渝中城 | 2,347,338.86 | 91.50% | 11,565,055.08 | 97.10% | 98.73% |
| 合计 | 30,691,269.37 | 123,951,083.82 |
（1）上述项目为公司主要物业服务项目，2021年1-3月、2020年度收入占比为15.69%，18.03%。
（2）上述项目由于物业项目存在在12月集中缴费的情况，因此2021年1-3月收缴率偏低，2020年整体项目收缴率处于正常水平。
交易对方重庆财信地产所作出的财信智服相关业绩承诺，是考虑应收账款回收情况的净利润指标，即应收账款如不能收回，财信智服将严格按照会计准则及公司会计政策计提相应减值准备，交易对方将根据进行相关减值后的实际净利润对上市公司履行承诺和补偿。
对于投服中心的相关建议，公司及财信智服亦非常重视，会在内
部管理中，加大应收账款考核力度，以保障包括中小投资者在内的全体股东利益。
四、建议在收购前解除财信智服的对外担保
根据本次收购的公告，财信智服为公司间接控股股东重庆财信企业集团有限公司和实际控制人卢生举提供的担保共计5,440万元。为防止上述担保到期时重庆财信企业集团有限公司、卢生举无力偿还贷款，导致财信智慧承担偿付责任，建议在本次收购交易前解除上述担保事项。
回复：
该等担保系公司间接控股股东重庆财信企业集团有限公司和实际控制人卢生举为财信智服提供的无偿担保, 并非为财信智服为公司间接控股股东重庆财信企业集团有限公司和实际控制人卢生举提供的担保。财信智服因向重庆农村商业银行股份有限公司申请5,440万元借款，以其房屋土地作为抵押物，并由重庆财信企业集团有限公司、卢生举提供借款担保。截至本公告出具之日，重庆财信企业集团有限公司、卢生举为财信智服提供担保的情况具体如下：
| 担保方 | 被担保方 | 担保金额（万元） | 到期日 | 是否履行完毕 |
| 重庆财信企业集团有限公司、卢生举 | 财信智服 | 3,290.00 | 2022.1.6 | 否 |
| 重庆财信企业集团有限公司、卢生举 | 财信智服 | 2,150.00 | 2022.2.6 | 否 |
若在担保期限届满前提前解除上述担保，财信智服可能被借款人要求提前偿还相关借款、或由其他担保人提供替代担保等措施，从而对本次收购造成不利影响。因此，上述担保有利于提高标的公司的融
资能力，不存在损害标的公司及其他股东合法利益的情形。
特此公告。
财信地产发展集团股份有限公司董事会
2021年7月27日