中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
中房地产股份有限公司
2016 年年度报告
2017 年 04 月
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人吴文德、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管
人员)陈少国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告内关于未来发展的展望部分，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
公司已在本报告中详细描述公司存在的风险因素，敬请关注董事会工作报
告一节中，关于公司未来发展所面对的风险和应对措施的描述。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 297193885 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.20 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 28
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 41
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 47
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 47
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 48
第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 56
第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 62
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 67
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 183
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 中房地产股份有限公司
中交集团 指 中国交通建设集团有限公司
中交房地产 指 中交房地产集团有限公司
中住地产 指 中住地产开发有限公司
上海中住 指 上海中住置业开发有限公司
汇智公司 指 深圳市中住汇智实业有限公司
修合公司 指 湖南修合地产实业有限责任公司
兆嘉公司 指 长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
重庆公司 指 重庆重实房地产开发有限公司
苏州公司 指 中房（苏州）地产有限公司
嘉汇公司 指 重庆中房嘉汇房地产开发有限公司
嘉润公司 指 重庆中房嘉润房地产开发有限公司
天津公司 指 中房（天津）置业有限公司
西南置业 指 重庆中交西南置业有限公司
宁波公司 指 中交（宁波）置业有限公司
温州公司 指 中交温州置业有限公司
南京公司 指 中房（南京）地产有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中房地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中房地产股份有限公司
公司的中文简称 中房地产
公司的外文名称（如有） China Real Estate Corporation Limited
公司的外文名称缩写（如有）CREC
公司的法定代表人 吴文德
注册地址 重庆市江北区建新北路 86 号
注册地址的邮政编码 401147
办公地址 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼
办公地址的邮政编码 401120
公司网址 建设中
电子信箱 zfdc000736@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田玉利 王婷
重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B
联系地址
座9楼 座9楼
电话 023-67530016 023-67530016
传真 023-67530016 023-67530016
电子信箱 zgdc000736@163.com zfdc000736@163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 统一社会信用代码 915000002028133840
公司于 1997 年 4 月在深圳证券交易所上市，主营业务（经营范围）：实业投资，
利用外资投资，高科技开发，设备、租赁、代理三类商品进出口业务，国际经济
技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品），化工产品，
建筑材料，装饰材料，汽车（不含小轿车），摩托车及零部件，五金，交电，木材，
钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含金银饰品），中小型水、火力发电成
套设备的开发、制造、销售及技术咨询服务（国家有专项管理规定的除外）。公司
公司上市以来主营业务的变化情况（如 在 2008 年 12 月完成重大资产重组，主营业务（经营范围）变更为：从事房地产
有） 开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁，代理各类商品及
技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），国际经
济技术合作的往来函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品），化工产
品，建筑材料，装饰材料（以上不含危险化学品），汽车（不含九座及九座以下乘
用车），摩托车及零部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美
术品（不含金银饰品）。中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术
咨询服务（国家有专项管理规定的除外）。
1997 年 4 月：公司在深圳证券交易所上市，控股股东为中国重庆国际经济技术合
作公司
历次控股股东的变更情况（如有）
1999 年 6 月：第一大股东变更为北京中经四通信息技术发展有限公司
2008 年 12 月：控股股东变更为中住地产开发有限公司
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区西滨河路中海地产广场西塔 5-11 层
签字会计师姓名 张天福、张玉莲
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
√ 适用 □ 不适用
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间
申银万国证券股份有限公司 上海市常熟路 171 号 顾晶晶 股权分置改革
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
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营业收入（元） 2,094,012,046.13 1,112,269,246.23 88.26% 708,458,242.31
归属于上市公司股东的净利润
11,867,291.22 28,424,001.41 -58.25% 75,653,885.63
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
15,829,319.95 28,239,409.14 -43.95% 24,050,740.85
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-2,023,110,921.24 -581,700,401.37 247.79% -1,381,580,701.08
（元）
基本每股收益（元/股） 0.04 0.10 -60.00% 0.25
稀释每股收益（元/股） 0.04 0.10 -60.00% 0.25
加权平均净资产收益率 0.72% 1.68% -0.96% 4.59%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
总资产（元） 17,325,780,141.28 8,126,938,033.56 113.19% 6,088,118,720.46
归属于上市公司股东的净资产
1,457,768,741.98 1,709,020,270.35 -14.70% 1,686,540,130.86
（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 163,906,166.13 210,232,272.69 1,393,911,056.15 325,962,551.16
归属于上市公司股东的净利润 -5,602,701.58 6,035,531.47 93,720,129.52 -82,285,668.19
归属于上市公司股东的扣除非经
-5,550,514.25 5,985,333.37 93,737,016.38 -78,342,515.55
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 235,618,297.37 -1,187,052,286.85 -545,652,045.96 -526,024,885.80
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
187,800.80 -9,552.13 114,092.42
值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
50,000.00
减免
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 68,643,816.23
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,019,924.46 275,176.82 -130,420.81
减：所得税影响额 111,935.77 66,406.17 17,143,786.34
少数股东权益影响额（税后） 17,969.30 14,626.25 -69,443.28
合计 -3,962,028.73 184,592.27 51,603,144.78 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号--上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）主营业务及经营模式简述
报告期内，公司从事主要业务为房地产开发业务，产品以刚需及改善住宅为主。截止2016年底，我公司共有房地产开发项目
11个，投资区域主要分布在天津、苏州、长沙、重庆、南京、宁波、温州等地。报告期内，公司主要产品、经营模式等未发
生重大变化。
（二）行业发展阶段、周期性特点及公司在行业中的地位简述
中国房地产市场在经历了近十年的爆发性增长后，行业规模有了很大发展，且已成为中国经济发展中最重要的经济增长点。
从宏观层面来看，近年来房地产市场增速较前期趋缓，呈总量放缓、结构分化的特征。房地产行业周期缓慢，对经济的影响
举足轻重。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、
人口数量和结构等影响。
公司房地产项目所售产品主要为刚需及改善型住宅产品，项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市，公司产品在做好成
本控制的前提下，保证以较高的品质面向消费客群。2016年，公司开发的苏州、天津、长沙、重庆等项目在所在地区去化效
果理想，品牌影响力在区域内逐步提升。随着投资规模、产品开发及销售规模的扩大，在行业内初步占据了一定地位，尤其
是在现有项目所在区域，品牌影响力逐渐显现。
公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，并在已布局区域树立较好的品牌形象，但较行业内标杆企业，我司整体规模仍较
小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 -
固定资产 -
无形资产 -
本期金额 595,289.94 元，较去年同期下降 67.32%，主要为年初在建工程本期转为固
在建工程
定资产。
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本期金额 14,459,751,941.11 元，较去年同期增加 133.90%，主要为主要为公司新项
存货
目支付土地款。
本期金额 324,512,541.46 元，较去年同期增加 527.64%，主要为新地块竞买保证金
其他应收款
增加。
本期金额 7,648,698.68，较去同期下降 99.18%，主要为总部 2015 年年底支付土地款
预付款项
保证金，本年由预付账款转为存货。
本期金额 210,397,187.23 元，较去年同期增加 159.09%，主要为预缴税款及进项税
其它流动资产
留抵增加。
本期金额 128,729,608.57 元，较去年同期增加 135.33%，主要为本期可抵扣亏损等
递延所得税资产
可抵扣暂时性差异增加
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
一是积累了较为丰富的项目开发经验及较强的品牌效应。公司具备十余年房地产开发经验，先后成功开发了业态涵盖住宅、
别墅、商业、综合体的多个项目，积累了一定的房地产开发和商品房出租出售实战经验；项目品牌在已深耕城市建立较高的
认可度及知名度，在当地口碑良好，形成了较强的品牌优势；同时，公司在多年房地产开发过程中，专业人才队伍的数量及
质量逐年提升，为实现效益提供保障。
二是引入了市场化经营理念与管理思路。本年度公司通过启动定向增发引入战略投资方，引入市场化管理手段，一方面逐步
开展组织机构调整、权责流程梳理、股权激励机制建立等工作增强企业经营管理效率；另一方面在投资拓展、品牌建设等业
务工作重点环节加强市场化手段运用，以公司原有优势为基础进一步提升专业能力，全面增强公司市场化运作能力与专业化
管理水平。
三是具备较强的发展资源平台优势。一方面公司作为中国交通建设集团有限公司在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良
好的企业背景及信用水平等条件，可以促进公司业务整体持续发展；另一方面公司具备整体发展战略方向及资源优势，公司
加大一、二线城市及有较大成长性城市布局力度的战略部署，从战略角度着手搭建资源建设平台，并同市场上的优势资源进
行资源积极对接，保障主业持续发展和产业链延伸。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）报告期全国房地产走势简要分析
一是销售情况总体良好。国家统计局数据显示，1-12月全国商品住宅销售面积、金额分别为 13.75亿平方米和11.76万亿元，
同比分别上升22.4%和34.8%。分区域看，城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长
有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有
根本好转。
二是政策调控趋势明显，成交增速放缓。上半年由于住房成交面积大幅上升，部分新房库存较少的城市重新面临房价上涨过
快的压力。为防范市场过热风险，北京、上海、深圳等城市先后多次出台严格的限购政策和差别化的信贷政策；之后，南京、
苏州、合肥等二线城市的政策也开始收紧。随着热点城市陆续调整政策，二线城市成交大幅增长的势头开始放缓，并带动了
全国商品住宅成交水平逐步收窄。
三是主要城市的土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征。1-12月，房地产开发企业土地成交价款9129亿元，增长19.8%，土
地购置面积22025万㎡，同比下降3.4%，热点城市土地成交单价持续攀升，土地市场竞争更加激烈。
四是全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增长的可持续性仍待观察。
综合考虑国内宏观经济、政策及行业发展等外部因素，房地产业未来发展将呈现出挑战与机遇并存的复杂态势。具有品牌优
势和资本实力的房地产企业，特别是上市公司将获得更大的竞争优势并成为行业整合的主导者，而综合实力较弱的企业将逐
步被收购兼并而退出；行业的集中度也将逐步提高，整体市场将趋向良性、有序的竞争。
（二）2016年度主要财务指标及土地储备情况
财务指标方面：截至2016年12月31日，公司总资产1,732,578.01万元，归属于上市公司股东的净资产145,776.87万元；2016
公司实现营业收入209,401.20 万元，较2015年增加88.26 %，实现利润总额5,416.36万元，较2015年增加18.37%；实现归属
于上市公司股东净利润1,186.73万元，比2015年减少58.25%。报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业
务构成未发生重大变化。
（三）报告期内累计（包括新增）房地产储备情况
报告期内我公司房地产业务土地储备情况：占地总面积约183.41万平方米，规划总面积约558.22万平方米，累计已竣工面积
64.85万平方米。具体如下：
地区 项目名称 权益比 占地面积 规划总面积（万㎡） 期末累计已竣 在建及待建面积 项目进度
例 （万㎡） 工面积（万㎡） （万㎡）
长沙 中房瑞致国际 80% 39.3 120.60 35.04 85.56 在建
重庆 中房那里 40% 3.98 21.25 15.80 5.45 在建
中交漫山 70% 37.19 66.56 0 66.56 在建
中交中央公园 100 51.85 193.47 0 193.47 在建
苏州 中房颐园 70% 10.45 31.59 14.01 17.58 在建
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中交璟庭 70% 6.21 20.98 0 20.98 在建
天津 中交金梧桐公馆 51% 9.9 20.45 0 20.45 在建
宁波 中交君玺 70% 4.61 13.17 0 13.17 前期
温州 中交御墅 70% 2.39 8.57 0 8.57 前期
南京 高淳区项目 70% 17.53 61.58 0 61.58 前期
合计 183.41 558.22 64.85 493.37
其中，2016年度新增项目情况
地区 位置 获取时间 权益 土地金额（亿 占地面积（万㎡）容积率面积（万㎡）
元）
宁波市 鄞州区 2016年8月 70% 8.56 4.61 约13.17
温州市 瑞安市 2016年10月 70% 8.74 2.39 约8.57
南京市 高淳区 2016年11月 70% 9.42 17.53 约40.32
（四）2016年公司在建的主要房地产项目开发情况
地区 项目名称 权益比 占地面积 规划总面积（万㎡）期末累计已 预计总投资额 实际投资额 项目进
例 （万㎡） 竣工面积 （万元） （万元） 度
（万㎡）
长沙 中房瑞致国 80% 39.3 120.60 35.04 689,748 239,955 在建
际
重庆 中房那里 40% 3.98 21.25 15.80 146,309 137,354 在建
中交漫山 70% 37.19 66.56 0 551,313 199,465 在建
中交中央公 100 51.85 193.47 0 1,802,367 294,979 在建
园
苏州 中房颐园 70% 10.45 31.59 14.01 286,809 224,746 在建
中交璟庭 70% 6.21 20.98 0 127,600 69,251 在建
天津 中交金梧桐 51% 9.9 20.45 0 143,375 56,945 在建
公馆
宁波 中交君玺 70% 4.61 13.17 0 246,000 152,212 前期
温州 中交御墅 70% 2.39 8.57 0 150,000 56,394 前期
南京 高淳区项目 70% 17.53 61.58 / / / 前期
（五）2016年度主要房地产项目销售情况
序号 项目名称 地区 权益比 业态 本年签约销售面积 期末可供销售面 本年结算面积（万㎡）
例 （万㎡） 积（万㎡）
1 中房F联邦 长沙 100% 住宅 0.52 - 0.62
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商业及其它 - 4.61
2 中房瑞致 长沙 80% 住宅 15.72 2.56 9.18
商业及其它 0.18 0.08
3 中房千寻 重庆 100% 住宅 - - 0.05
商业及其它 0.20 -
4 中房那里 重庆 40% 住宅 7.61 0.82 6.13
商业及其它 0.004 2.79
5 中房颐园 苏州 70% 住宅 14.24 0.27 8.69
商业及其它 - -
6 中交.璟庭 苏州 70% 住宅 - 2.03 -
商业及其它 - -
7 中交漫山 重庆 70% 住宅 3.78 1.10 -
商业及其它 - -
8 中交金梧桐 天津 51% 住宅 6.57 - -
公馆
商业及其它 0.91 0.12
（注：上述有关面积的指标均不含车位）
（六） 地产租赁与管理方面
公司全资子公司深圳汇智主营深圳百门前工业区厂房的租赁与管理，2016年度报告期内工业区经营情况稳定，可出租面积
18.99万平方米，出租率91.9%，出租收入4561.59万元。
除此以外，公司控股子公司重庆中房嘉汇房地产开发有限公司有少量商业出租，具体情况如下：
出租性物业类别 可出租面积（万㎡） 累计已出租面积（万㎡） 出租率 出租收入（万元）
商业 0.013 0.013 100% 2.203
（七）管理提升方面
报告期内，公司根据市场变化稳健经营，努力推进现有项目开发，实施快销策略，全力促销售、保回款，取得良好销售业绩；
在业务上进行战略布局，加速拓展，新项目拓展取得较大突破；引入市场化机制，深入推行企业改革；完善公司治理结构，
强化董事会授权，重新构建组织管控体系；不断借力信息化，提升公司专业管理水平；引入职业经理人机制，推行市场化选
聘机制，并从薪酬绩效体制上与市场化接轨；强化风险控制及企业安全稳定工作，确保公司稳定发展。
（八）截止2016年末公司融资情况如下：
融资途径 融资余额（万元） 期限 成本区间
银行贷款 101,800 3年 4.51%-7.43%
信托融资 21,000 3年 11%
融资租入固定资产租赁借款 41,250 5年 8.17%
关联方借款 82,178 不超过3年 7%-10%
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公开发行公司债 117,000 5年 4.03%-4.61%
非公开发行公司债 200,000 5年 4.18%-4.33%
其他 156,390 5年 6.00%
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2016 年 2015 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,094,012,046.13 100% 1,112,269,246.23 100% 88.26%
分行业
地产销售 2,041,506,251.61 97.49% 1,063,606,499.82 95.62% 1.87%
工业厂房租赁、管理 45,615,894.33 2.18% 42,917,050.06 3.86% -1.68%
其他业务 6,889,900.19 0.33% 5,745,696.35 0.52% -0.19%
分产品
中房 F 联邦 33,606,227.72 1.60% 25,520,725.00 2.29% -0.69%
中房千寻 11,661,390.00 0.56% 20,643,789.00 1.86% -1.30%
中房瑞致 584,849,583.77 27.93% 239,691,648.00 21.55% 6.38%
中房那里 379,140,889.61 18.11% 556,784,723.00 50.06% -31.95%
中房颐园 1,032,248,160.51 49.30% 220,965,614.82 19.87% 29.43%
深圳百门前工业区
45,615,894.33 2.18% 42,917,050.06 3.86% -1.68%
厂房租赁管理
其它业务 6,889,900.19 0.33% 5,745,696.35 0.52% -0.19%
分地区
华中地区 618,455,811.49 29.53% 582,305,448.00 52.62% -22.82%
华东地区 1,032,248,160.51 49.30% 220,965,614.82 19.97% -29.33%
西南地区 390,802,279.61 18.66% 260,335,437.00 23.41% -4.74%
华南地区 45,615,894.33 2.18% 42,917,050.06 3.86% -1.68%
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
其它业务 6,889,900.19 0.33% 5,745,696.35 0.52% -0.19%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
地产销售 2,041,506,251.61 1,625,308,968.97 20.39% 47.90% 49.21% -2.01%
工业厂房租赁、
45,615,894.33 10,826,262.59 76.27% 6.29% -25.84% 10.58%
管理
分产品
中房 F 联邦 33,606,227.72 25,215,445.86 24.97% 31.68% 97.69% -25.05%
中房千寻 11,661,390.00 4,320,194.84 62.95% 43.51% -22.75% -9.96%
中房瑞致 584,849,583.77 438,437,746.67 25.03% 5.04% 72.74% -3.66%
中房那里 379,140,889.61 374,049,699.69 1.34% 31.91% 9.28% -2.91%
中房颐园 1,032,248,160.51 783,285,881.91 24.12% 367.15% 330.76% -5.20%
深圳百门前工业
45,615,894.33 10,826,262.59 76.27% 6.29% -25.84% 10.28%
区厂房租赁管理
分地区
华中地区 618,455,811.49 463,653,192.53 25.03% 23.01% -22.18% -0.80%
华东地区 1,032,248,160.51 783,285,881.91 24.12% 24.12%
西南地区 390,802,279.61 378,369,894.53 3.18% 50.11% 64.79% -8.62%
华南地区 45,615,894.33 10,826,262.59 76.27% 6.29% -25.84% 10.28%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（5）营业成本构成
产品分类
单位：元
2016 年 2015 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
土地成本 568,310,005.11 34.97% 218,322,752.22 26.45% 349,987,252.89%
地产销售 建筑安装工程费 788,022,489.32 48.48% 407,115,059.02 49.32% 380,907,430.30%
其它成本 268,976,474.54 16.55% 199,973,122.34 24.23% 69,003,352.20%
地产销售合计 1,625,308,968.97 100.00% 825,410,933.58 100.00% 799,898,035.39%
折旧费 3,934,532.05 36.34% 3,656,185.32 25.05% 278,346.73%
工业厂房租赁、
职工薪酬 3,212,564.55 29.67% 3,456,403.11 23.68% -243,838.56%
管理
其他 3,679,165.99 33.98% 7,485,285.57 51.28% -3,806,119.58%
工业厂房租赁、管理合计 10,826,262.59 100.00% 14,597,874.00 100.00% -3,771,611.41%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
1、2016年1月18日，本公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《中房地产股份有限公司关于投资设立全资子公
司的议案》。本年新设重庆中交西南置业有限公司，注册资本20,000.00万元，持股比例100.00%。
2、2016年9月8日，本公司召开第七届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与温州中梁顺置业有限公司共同出资成立项目公司，对宁波市鄞州区项目地块进行开发。本公司出资额7,000.00万元，
持股比例为70.00%，中梁顺置业出资额3,000.00万元，持股比例为30.00%。2016年9月14日本公司控股子公司中交（宁波）
置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
3、2016年11月3日，本公司召开第七届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与上海希盟资产经营管理有限公司共同出资成立项目公司，对瑞安市安阳街道西垟旧村改造和安置留地地块的国有建设
用地进行开发。本公司出资700.00万元，占项目公司股权比例为70.00%,上海希盟出资300.00万元，占项目公司股权比例为
30.00%。2016年11月10日，本公司控股子公司中交温州置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
4、2016年11月9日，本公司召开七届董事会第三十次会议审议通过了《关于全资子公司重庆中交西南置业有限公司吸收
合并全资子公司重庆重实房地产开发有限公司的议案》，2016年12月26日，重庆重实房地产开发有限公司收到重庆市工商行
政管理局江北区分局《准予注销登记通知书》，准予重庆重实房地产开发有限公司注销登记。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
前五名客户合计销售金额（元） 18,890,434.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.70%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
0.00%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 自然人一 4,251,012.00 0.07%
2 自然人二 3,987,190.00 0.06%
3 自然人三 3,654,200.00 0.06%
4 自然人四 3,508,032.00 0.06%
5 自然人五 3,490,000.00 0.06%
合计 -- 18,890,434.00 0.31%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 550,002,304.04
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 49.61%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
7.20%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 306,793,812.83 27.67%
2 供应商二 79,826,421.11 7.20%
3 供应商三 80,392,437.85 7.25%
4 供应商四 50,319,002.25 4.54%
5 供应商五 32,670,630.00 2.95%
合计 -- 550,002,304.04 49.61%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明
本期部分项目公司委托代销手续费
销售费用 78,565,423.73 36,495,795.09 115.27%
及广告宣传费的增加
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
管理费用 121,635,215.52 89,364,187.37 36.11% 主要为新项目增加，人员配置增加
财务费用 42,858,156.90 20,126,605.83 112.94% 主要为本期费用化借款利息增加
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2016 年 2015 年 同比增减
经营活动现金流入小计 4,878,049,624.93 1,966,794,884.32 148.02%
经营活动现金流出小计 6,901,160,546.17 2,548,495,285.69 170.79%
经营活动产生的现金流量净
-2,023,110,921.24 -581,700,401.37 247.79%
额
投资活动现金流入小计 759,426.00 43,352.08 1,651.76%
投资活动现金流出小计 14,513,628.38 6,523,594.58 122.48%
投资活动产生的现金流量净
-13,754,202.38 -6,480,242.50 112.25%
额
筹资活动现金流入小计 8,509,728,483.05 1,949,666,925.52 336.47%
筹资活动现金流出小计 5,322,084,385.00 1,234,405,228.82 331.15%
筹资活动产生的现金流量净
3,187,644,098.05 715,261,696.70 345.66%
额
现金及现金等价物净增加额 1,150,778,974.43 127,081,052.83 805.55%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
经营活动现金流入小计 148.02% 主要为本期预收购房款增加
4,878,049,624.93 1,966,794,884.32
经营活动现金流出小计 170.79% 主要为本期支付的往来款增
6,901,160,546.17 2,548,495,285.69 加
经营活动产生的现金流量 -247.79% -
净额 -2,023,110,921.24 -581,700,401.37
投资活动现金流入小计 1651.76% 主要为本期处置资产收到的
759,426.00 43,352.08 现金增加
投资活动现金流出小计 122.48% 主要为本期购建固定资产支
14,513,628.38 6,523,594.58 付的现金增加
投资活动产生的现金流量 112.25% -
净额 -13,754,202.38 -6,480,242.50
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 336.47% 取得借款收到的现金增加
8,509,728,483.05 1,949,666,925.52
筹资活动现金流出小计 331.15% 偿还债务、支付利息，购买
5,322,084,385.00 1,234,405,228.82 少数股权增加
筹资活动产生的现金流量 3,187,644,098.05 715,261,696.70 345.66% -
净额
现金及现金等价物净增加 805.55% -
额 1,150,778,974.43 127,081,052.83
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本公司为房地产开发企业，项目开发投入大、周期长，开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证
明并交付使用时确认销售收入的实现，同时结转相应的营业成本，但经营活动相关的预售收入、开发投入等经营活动现金流
量，在发生当期即计入现金流量表相关项目，导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2016 年末 2015 年末
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
货币资金 2,011,709,974.80 11.61% 661,505,830.77 8.14% 3.47%
应收账款 3,743,600.00 0.02% 0.02%
存货 14,459,751,941.11 83.46% 6,181,985,193.63 76.07% 7.39% 主要为公司新项目支付土地款
投资性房地产 60,441,831.10 0.35% 46,938,464.91 0.58% -0.23%
长期股权投资 38,782,606.98 0.22% 38,346,293.50 0.47% -0.25%
固定资产 49,088,323.56 0.28% 41,015,195.73 0.50% -0.22%
在建工程 595,289.94 0.00% 1,821,436.50 0.02% -0.02%
长期借款 2,520,107,299.00 14.55% 1,077,000,000.00 13.25% 1.30% 主要为公司开发贷款增加
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、截至报告期末的资产权利受限情况
所有权或使用权受限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 306,954,094.10 见注①
存货 2,066,581,525.80 见注②
固定资产 3,411,277.95 见注③
投资性房地产 42,392,115.27 见注③
合计 2,419,339,013.12
注：
①截至2016年12月31日，其他货币资金中受限金额306,954,094.10元，其中包括：本公司按规定在重庆住房公积金管理中心
缴存的住房基金990,126.28元，项目保证金、按揭保证金、偿债受限资金以及预售监管资金合计305,963,967.82元。
②本公司之子公司苏州公司与渤海国际信托有限公司签订借款协议，本年借款余额210,000,000.00元，以52,389.20平方米土
地（见土地证“吴国用2013第10060050号”）作抵押，所抵押土地账面价值为473,726,153.70元；与中国银行股份有限公司吴
江分行营业部签订借款协议，本年借款余额450,000,000.00元，以62,071.50平方米土地（见“土地证吴国用2016第1005997号”）
作抵押，所抵押土地账面价值为504,020,580.00元。
本公司之子公司兆嘉公司本年以土地作为抵押与中国光大银行八一路支行签订了最高额抵押合同，合同金额180,000,000.00
元，所抵押土地账面价值为272,270,224.46元。
本公司之子公司嘉汇公司与建设银行渝中支行签订开发贷款协议，本年借款余额92,000,000.00元，以19,419.15平方米商服用
房作为抵押（见房产证102D房地证2014字第00161号），所抵押房屋账面价值312,206,768.47元。
本公司之子公司嘉润公司与中国建设银行渝中支行签订长期借款协议，本年借款余额288,207,299.00元，以129,560.00平方米
土地（见土地证“106D房地证2014字第00520号、106D房地证2014字第00523号、106D房地证2014字第00522号”）作为抵押，
所押土地账面价值为504,357,799.17元。
③2014年11月本公司之子公司深圳公司与租赁公司签订融资租赁售后回租合同，将百门前工业区地下管网、设备等出售给
租赁公司，转让价款50,000万元，工业区内房屋建筑物作为抵押物，深圳公司与本公司为共同承租人租回租赁物，并按约
定由本公司支付租金。上述用于融资租赁售后回租抵押的厂房和宿舍投资性房地产账面价值42,392,115.27元，固定资产账
面价值3,411,277.95元，合计45,803,393.22元。
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
809,581,630.00 0.00 100.00%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
截至资
披露索
被投资 产负债 披露日
主要业 投资方 投资金 持股比 资金来 投资期 产品类 预计收 本期投 是否涉 引（如
公司名 合作方 表日的 期（如
务 式 额 例 源 限 型 益 资盈亏 诉 有）（注
称 进展情 有）
2）
况
中交西 公告编
2016 年
南置业 房地产 10,000, 100.00 房地产 号
新设 自筹 无 持续 已设立 不适用 注1否 01 月
有限公 开发 000.00 % 开发 2016-0
20 日
司
中房
中国路 公告编
（苏 532,58 2016 年
房地产 桥工程 房地产 已过户 号
州）地 收购 1,630.0 30.00% 自筹 持续 不适用 注1否 08 月
开发 有限责 开发 完成 2016-1
产有限 0 19 日
任公司
公司
中交
温州中 公告编
（宁 已完成 2016 年
房地产 70,000, 梁顺置 房地产 号
波）置 新设 70.00% 自筹 持续 设立手 不适用 注1否 09 月
开发 000.00 业有限 开发 2016-1
业有限 续 09 日
公司
公司
中交西 公告编
190,00 已完成 2016 年
南置业 房地产 100.00 房地产 号
增资 0,000.0 自筹 无 持续 增资手 不适用 注1否 09 月
有限公 开发 % 开发 2016-1
0 续 09 日
司
上海希
中交温 公告编
盟资产 已完成 2017 年
州置业 房地产 7,000,0 房地产 号
新设 70.00% 自筹 经营管 持续 设立手 不适用 注1否 11 月 04
有限公 开发 00.00 开发 2016-1
理有限 续 日
司
公司
809,58
合计 -- -- 1,630.0 -- -- -- -- -- -- 不适用 注1 -- -- --
注 1：上述被投资企业财务指标见本报告“主要控股参股公司分析”部分。
注 2：披露媒体为《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、巨潮资讯网
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
报告期内 累计变更 累计变更 尚未使用
本期已使 已累计使 尚未使用 闲置两年
募集资金 变更用途 用途的募 用途的募 募集资金
募集年份 募集方式 用募集资 用募集资 募集资金 以上募集
总额 的募集资 集资金总 集资金总 用途及去
金总额 金总额 总额 资金金额
金总额 额 额比例 向
公开发行
2015 68,970 0 68,970 0 0 0.00% 0 不适用
公司债
非公开发
2016 46,318.5 46,318.5 46,318.5 0 0 0.00% 0 不适用
行公司债
公开发行
2016 99,130 99,130 99,130 0 0 0.00% 0 不适用
公司债
公开发行
2016 99,300 99,300 99,300 0 0 0.00% 0 不适用
公司债
合计 -- 313,718.5 244,748.5 313,718.5 0 0 0.00% 0 --
募集资金总体使用情况说明
15 中房债募集资金净额为 68,970 万元，截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，其中 20,000 万元用于所属子公司长沙
中住兆嘉房地产开发有限公司用于开发建设；48,000 万元用于重庆中房嘉润房地产开发有限公司用于归还原借款及开发建
设，剩余募集资金用于总部补充流动资金，符合债券募集说明书约定。
16 中房债募集资金净额为 46,318.5 万元，截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，其中 30,000 万元用于所属子公司长
沙中住兆嘉房地产开发有限公司用于开发建设；17,000 万元用于重庆中房嘉润房地产开发有限公司用于归还原借款及开发
建设，符合债券募集说明书约定。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
16 中房私募集资金净额为 99,130 万元，截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，其中 56411.62 万元募集资金用于归还
总部原有借款；41,400 万元用于重庆中交西南置业有限公司的投资建设，符合债券募集说明书约定。
16 中房 2 募集资金净额为 99,300 万元，截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，其中 53,258.16 万元用于收购中房苏州
地产有限公司的 30%股权； 26,000 万元用于投资宁波项目；20,000 万元用于投资南京项目，符合债券募集说明书约定。
（2）募集资金承诺项目情况
□ 适用 √ 不适用
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市中住汇
工业地产租
智实业有限公 子公司 50000000 184,908,408.16 153,862,996.34 52,993,146.02 27,501,163.47 20,569,783.42
赁管理
司
上海中住置业
子公司 房地产开发 15000000 410,956,942.39 380,820,319.05 1,409,804.58 1,156,146.91 1,157,298.23
开发有限公司
湖南修合地产
实业有限责任 子公司 房地产开发 50000000 87,542,014.62 61,883,811.59 33,625,805.05 1,279,370.50 -2,407,152.40
公司
长沙中住兆嘉 子公司 房地产开发 100000000 1,744,925,772.45 472,535,957.34 585,070,666.84 31,312,175.83 23,562,893.38
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
房地产开发有
限公司
中房（苏州）地
子公司 房地产开发 950000000 4,685,441,181.11 1,000,878,876.07 1,050,173,029.58 170,145,428.72 127,282,927.29
产有限公司
重庆中房嘉汇
房地产开发有 子公司 房地产开发 830000000 1,074,115,148.75 808,120,568.24 398,439,998.56 -9,415,314.06 -7,044,521.01
限公司
重庆中房嘉润
房地产开发有 子公司 房地产开发 100000000 2,202,328,418.05 84,887,255.53 0.00 -10,628,082.53 -8,021,050.66
限公司
中房（天津）置
子公司 房地产开发 100000000 843,082,703.93 81,218,450.62 126,028.30 -14,564,764.16 -10,990,872.96
业有限公司
中交西南置业
子公司 房地产开发 200000000 4,944,749,803.52 246,957,154.17 12,548,862.18 -2,813,666.88 -10,347,488.00
有限公司
中交（宁波）置
子公司 房地产开发 100000000 1,554,191,625.16 97,534,233.48 0.00 -3,265,630.97 -2,465,766.52
业有限公司
中交温州置业
子公司 房地产开发 10000000 880,545,056.21 -312,150.00 0.00 -416,200.00 -312,150.00
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
新设立的子公司为房地产项目公司，有利于扩大公司主营业
重庆中交西南置业有限公司 新设
务规模，保持公司可持续发展。
新设立的子公司为房地产项目公司，有利于扩大公司主营业
中交（宁波）置业有限公司 新设
务规模，保持公司可持续发展。
新设立的子公司为房地产项目公司，有利于扩大公司主营业
中交温州置业有限公司 新设
务规模，保持公司可持续发展。
有利于公司资源的优化集中管理，提高经营效率，由于重庆
由重庆中交西南置业有限公司吸 重实和西南置业均为我公司全资子公司，其财务报表已纳入
重庆重实房地产开发有限公司
收合并 公司合并报表范围，本次吸收合并对公司的正常经营不构成
影响。
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
九、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
总体来说，我国房地产行业已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化的特征。但纵观行业整体形势，现阶段五大利好仍长
期存在：一是目前国内城镇化率水平来看，中国房地产市场尚有空间；二是城镇化的推进将持续带来购房需求；三是城市更
新加大了改善性住房需求，按非线性折旧推算，十年之后拆旧改善将成为主流需求；四是人口红利现阶段依然存在，80年代
后“小婴儿潮”正是当前刚需主力，而二胎全面放开将对未来需求有提振作用；五是户籍改革制度持续推动城镇住房的需求，
有利于城乡间人口流动，为城市带来新增购房需求。在五大利好条件之下，预期现阶段房地产市场需求仍然保持稳中有升的
水平，行业空间仍然存在。
（二）公司发展思路
进一步深耕长三角区域，战略进入中西部省份省会城市，以华南区域二三线城市为突破口，落子珠三角，试探性进入京津冀
区域，实现全国的战略性总体布局，并以此为基础，待业务布局稳定后逐步发展至一线和热点二线城市。
（三）关于2017年重点工作安排
1、战略经营方面，继续关注并着力解决规模问题、速度问题、协同问题和价值问题。努力获取各方面资源的协同支持，实
现资源接入和业务扩张，在精准城市投资选择的基础上，通过创新投资模式来不断增加投资力度，研究与产业地产对接的创
新发展模式。
2、业务拓展方面，按业务战略的布局继续新增房地产开发项目，拟新增项目计划分别部署在长三角、京津冀、珠三角及重
点省会城市，形成品牌影响力。
3、资金使用方面，进一步提高自身资金的资本撬动能力，发挥杠杆优势，提高有限资金的项目撬动能力。同时，在自有资
金的使用上，积极推进联合开发、收并购等多种项目获取方式，控制项目用地成本，提高项目盈利能力，实现公司的规模化
发展。
4、 内部管理方面，通过规范公司治理、优化企业管控体系、完善信息化平台、借助第三方咨询单位的外脑作用等实现企业
市场化、模式化管理。加强经营目标管理，明确年度经营指标，围绕年度工作指标和月度指标保障我司整体经营战略的实现。
（四）资金需求分析
随着公司规模的扩张，公司资产、负债增长较快，公司规模的扩张主要依靠负债资金，导致资产负债率逐年上升。同时，公
司预期2017年度房地产行业资金面将持续紧张，公司将进一步拓宽市场融资渠道，加大销售回款和融资力度，确保资金平衡。
同时，在资金使用方面，努力增加合作机会，提高自身资金的资本撬动能力，发挥杠杆优势，提高有限资金的项目撬动能力。
（五）可能面对的风险及应对措施
1.市场风险。我国房地产市场呈现总量放缓，结构分化的态势，对公司的销售、项目拓展等带来了较大压力和不利影响。公
司将努力获取各方面资源的协同支持，实现资源接入和业务扩张，在精准城市投资选择的基础上，通过创新投资模式来不断
增加投资力度，研究与产业地产对接的创新发展模式。
2. 现有规模偏小，抗市场风险能力较差；开发项目较少，难以发挥多项目规模化开发的优势。公司将按业务战略的布局，
继续在长三角、京津冀、珠三角及重点省会城市等区域新增房地产开发项目，并形成品牌影响力，进一步加强规模化发展，
提升规模效益。
3.，公司在专业管理水平方面与行业内先进企业尚存在差距。公司将通过优化企业管控体系、完善信息化平台、借助第三方
咨询单位的外脑作用等实现企业市场化、模式化管理；推行市场化选人用人机制，对接市场化体制机制；同时进一步规范企
业运作，确保企业安全、稳定、健康。
4. 现金流动负债比率较低，经营活动现金流量波动较大，短期偿债的现金保障程度不高。目前，公司资金储备有限，公司
将进一步拓宽市场融资渠道，加大销售回款和融资力度，并充分发挥上市公司功能，对接资本市场，保证现金流满足生产经
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营的需要。
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
咨询公司是否考虑送配。提供已披露的定期报告及信息披露
2016 年 01 月 08 日 电话沟通 个人
相关资料。
咨询公司经营发展情况及建议。提供已披露的定期报告及信
2016 年 02 月 23 日 书面问询 个人
息披露相关资料。
2016 年 02 月 29 日 书面问询 个人 咨询股东人数情况。根据登记公司提供的数据回复。
2016 年 03 月 24 日 书面问询 个人 咨询公司股票复牌安排。提供信息披露相关资料。
公司召开投资者说明会对有关终止重组情况与投资者进行
2016 年 06 月 13 日 其他 个人 了沟通，沟通情况已于 2016 年 6 月 14 日披露，公告编号
2016-74.
咨询公司前期停牌原因及实际控制人情况。提供已披露的定
2016 年 07 月 15 日 电话沟通 个人
期报告及信息披露相关资料。
咨询收购苏州公司的目的。提供已披露的定期报告及信息披
2016 年 08 月 24 日 电话沟通 个人
露相关资料。
咨询限售股情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资
2016 年 08 月 30 日 书面问询 个人
料。
咨询非公开发行进展情况。提供已披露的定期报告及信息披
2016 年 09 月 28 日 书面问询 个人
露相关资料。
咨询子公司深圳汇智经营情况。提供已披露的定期报告及信
2016 年 10 月 13 日 书面问询 个人
息披露相关资料。
咨询公司三季报中资本公积情况。提供已披露的定期报告及
2016 年 11 月 05 日 书面问询 个人
信息披露相关资料。
咨询绿城房地产退出中央公园项目的影响。提供已披露的定
2016 年 11 月 17 日 书面问询 个人
期报告及信息披露相关资料。
咨询托管中交地产事项进展。提供已披露的定期报告及信息
2016 年 12 月 23 日 书面问询 个人
披露相关资料。
接待次数
接待机构数量
接待个人数量
接待其他对象数量
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是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司报告期内利润分配政策（包括现金分红政策）符合相关法律、规则的要求，在报告期未发生变化；公司在报告期内严格
按照利润分配政策执行分红事宜。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
公司2016年度利润分配方案如下：按年末总股本 297,193,885股为基数，每10股派送0.2元（含税）现金红利，共派送现金红
利5,943,877.70元。
公司2015年度利润分配方案如下：按年末总股本 297,193,885股为基数，每10股派送0.2元（含税）现金红利，共派送现金红
利5,943,877.70元。
公司2014年度利润分配方案如下：按年末总股本 297,193,885股为基数，每10股派送0.2元（含税）现金红利，共派送现金红
利5,943,877.70元。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表 占合并报表中归属
现金分红金额（含 中归属于上市公司 于上市公司普通股 以其他方式现金分 以其他方式现金分
分红年度
税） 普通股股东的净利 股东的净利润的比 红的金额 红的比例
润 率
2016 年 5,943,877.70 11,867,291.22 50.09% 0.00 0.00%
2015 年 5,943,877.70 28,424,001.41 20.91% 0.00 0.00%
2014 年 5,943,877.70 75,653,885.63 7.86% 0.00 0.00%
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税） 0.20
每 10 股转增数（股）
分配预案的股本基数（股） 297,193,885
现金分红总额（元）（含税） 5,943,877.70
可分配利润（元） 110,924,156.06
现金分红占利润分配总额的比例 100.00%
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
按年末总股本 297,193,885 股为基数，每 10 股派送 0.2 元（含税）现金红利，共派送现金红利 5,943,877.70 元。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
公司控股股东中住地产特别承诺，其
在定向发行中认购的本公司股份自
公司股权分置改革实施之日起的三
中住地产开 十六个月之内不上市交易或转让；自 2008 年 05 月
股改承诺 持续履行 按承诺履行
发有限公司 其持有的我公司股份锁定期满之日 19 日
起，若我公司股价未达到 20 元/股，
中住地产将不通过证券交易所出售
其所持的股份。
1、为避免同业竞争，重组时中住地 1、北京汉华房地
产旗下的其他房地产资产，包括北京 产开发有限公司、
收购报告书
汉华房地产开发有限公司、华能（海 1、2016 年底 上海华能天地房
或权益变动 中住地产开 2008 年 05 月
南）实业开发公司三亚公司、上海华 前； 地产有限公司前
报告书中所 发有限公司 19 日
能天地房地产有限公司、惠州华能房 2、持续履行。期已清理完毕；三
作承诺
地产开发经营公司等部分股权，尚在 亚公司已完成营
处置过程中，或因其资产状况不宜转 业执照变更经营
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
入上市公司、中住地产即将予以处 范围的工商注册
置；对于该部分资产，中住地产承诺 手续，变更后的经
在本次发行股份及资产重组获得中 营范围与房地产
国证监会批准后 12 个月内处置完 开发无关，经股东
毕。2014 年 6 月 30 日，经我司 2014 大会审议，豁免中
年第三次临时股东大会审议通过，中 住地产履行处置
住地产根据实际情况对尚未完成的 三亚公司的承诺。
三亚公司、惠州公司清理的完成期限 惠州华能营业执
进行了变更，中住地产承诺最迟在 照已于 2016 年 3
2016 年底前完成三亚公司、惠州公 月变更完毕，变更
司的资产处置工作。 2、对于上海 后的经营范围与
中住，中住地产承诺如下：A．如果 房地产无关。公司
公司清算后的剩余财产价值低于 已于 2016 年 5 月
2007 年 5 月 31 日评估值，则中住地 11 日召开 2016 年
产以现金补足；B．上述公司从 2007 第三次临时股东
年 5 月 31 日至清理时不发生或有负 大会，审议通过豁
债等其它影响上市公司权益的或有 免中住地产处置
事项。如果期间发生影响上市公司权 惠州公司的承诺。
益的或有事项，则中住地产承担发生 2、持续履行。
或有事项之损失。
通过划分区域市场避免同业竞争，包 1、中交房地产
括：A.我公司重组完成后，在我公司 2015 年 7 月，中
及其控股子公司已有房地产业务及 交房地产通过无
拟开展房地产业务的城市或地区重 偿划转方式受让
庆、四川、贵州、广西、陕西、湖南、 取得中房集团持
中国房地产 湖北等，中房集团及中房集团控制的 有的中住地产
开发集团公 其他企业不会直接或以合作、参股等 100%股权，成为
司（注：2015 任何间接方式从事新的可能对我公 中房地产实际控
年 7 月，中交 司构成竞争的房地产业务，包括但不 制人。公司就中房
房地产通过 限于房地产开发、销售、租赁及物业 集团承诺事项向
无偿划转方 管理业务等；B.对于我公司重组前中 中交房地产进行
式受让取得 房集团及中房集团控制的其他企业 2008 年 05 月 了问询，中交房地
持续履行
中房集团持 在上述我公司开展房地产业务的地 19 日 产回函表示：根据
有的中住地 区已经开展、尚未完成的可能对我公 中国证监会的相
产 100%股 司构成竞争的房地产业务，中房集团 关要求，对于中房
权，我公司实 已做出通过转让、委托销售、委托管 集团尚未履行完
际控制人变 理等方式委托与中房集团不具有关 毕且适用于中交
更为中交房 系的第三方继续经营的安排，中房集 房地产的承诺，中
地产） 团仍享有收益权；C.我公司重组完成 交房地产承诺予
后，在我公司开展房地产业务的地 以承接并继续履
区，如中房集团或中房集团控制的其 行相关义务。中交
他企业有任何商机可从事、参与从事 房地产曾于 2016
可能对我公司构成竞争的房地产业 年 2 月筹划与中
务，中房集团保证将该等商业机会通 房地产的重大资
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
知我公司，我公司在通知指定的合理 产重组事项，并拟
期间内作出愿意利用该等商业机会 在此次重大资产
的肯定答复的，我公司将享有取得该 重组过程中，根据
商业机会的优先权；如果我公司放弃 实际情况提出有
该商业机会，中房集团保证在该房地 效可行的同业竞
产项目进入实质销售或经营阶段时， 争问题解决方案，
将该等房地产项目转让或委托给中 后由于重组方案
房集团不具有关联关系的第三方，中 存在重大不确定
房集团仍享有收益权。 事项，中房地产于
2016 年 6 月终止
本次重大资产重
组。中交房地产及
下属控股子公司
与中房地产业务
的同业竞争事项，
中交房地产将继
续按照实际情况
和证券监管部门
的要求，逐步规范
和解决。
2、中房集团
除广东东莞中房
龙域项目是中房
集团收购我司之
前下属企业遗留
的项目，现正在进
行后期销售外，目
前中房集团及其
控制的其他企业
不存在在中房地
产开展业务的城
市或地区构成竞
争的房地产业务。
资产重组时
所作承诺
首次公开发
行或再融资
时所作承诺
股权激励承
诺
其他对公司
中小股东所
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
作承诺
承诺是否按
是
时履行
如承诺超期
未履行完毕
的，应当详细
说明未完成
不适用
履行的具体
原因及下一
步的工作计
划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2016年1月18日，本公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《中房地产股份有限公司关于投资设立全资子公司的
议案》。本年新设重庆中交西南置业有限公司，注册资本20,000.00万元，持股比例100.00%。
2、2016年9月8日，本公司召开第七届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本公司
与温州中梁顺置业有限公司共同出资成立项目公司，对宁波市鄞州区项目地块进行开发。本公司出资额7,000.00万元，持股
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
比例为70.00%，中梁顺置业出资额3,000.00万元，持股比例为30.00%。2016年9月14日本公司控股子公司中交（宁波）置业
有限公司工商设立手续已办理完毕。
3、2016年11月3日，本公司召开第七届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本公司
与上海希盟资产经营管理有限公司共同出资成立项目公司，对瑞安市安阳街道西垟旧村改造和安置留地地块的国有建设用地
进行开发。本公司出资700.00万元，占项目公司股权比例为70.00%,上海希盟出资300.00万元，占项目公司股权比例为30.00%。
2016年11月10日，本公司控股子公司中交温州置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
4、2016年11月9日，本公司召开七届董事会第三十次会议审议通过了《关于全资子公司重庆中交西南置业有限公司吸收合并
全资子公司重庆重实房地产开发有限公司的议案》，2016年12月26日，重庆重实房地产开发有限公司收到重庆市工商行政管
理局江北区分局《准予注销登记通知书》，准予重庆重实房地产开发有限公司注销登记。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限
境内会计师事务所注册会计师姓名 张天福、张玉莲
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
□ 适用 √ 不适用
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
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十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引（注）
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
我公司 已于
实际控 2016 年
中交第二 制人中 8月9
按施工 2016 年
航务工程 国交通 施工工 施工工 公开招 26857.2 26,857. 26,857. 日披
53.29% 否 进度结 不适用 08 月 09
局有限公 建设集 程 程 标 7 27 27 露，公
算 日
司 团有限 告编号
公司下 2016-1
属企业 11 号 。
我公司 已于
实际控 2016 年
中交第二 制人中 5 月 27
按施工 2016 年
航务工程 国交通 施工工 施工工 公开招 23539.4 23,539. 23,539. 日披
46.71% 否 进度结 不适用 05 月 27
局有限公 建设集 程 程 标 7 47 47 露，公
算 日
司 团有限 告编号
公司下 2016-6
属企业 4号 。
50,396. 50,396.
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
74
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内的 不适用
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
注：披露媒体为《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
本事项已
于 2016
年 8 月 19
收购中国
日在《中
房地产开 依据具有
我公司实 国证券
发集团有 执行证
中国房地 际控制人 报》、《证
限公司持 券、期货 2016 年
产开发集 中国交通 券时报》、
股权收购 有的中房 相关业务 28,007.88 53,258.16 53,258.16 转账 0 08 月 19
团有限公 建设集团 《证券日
（苏州） 资格的中 日
司 有限公司 报》和巨
地产有限 介机构评
下属企业 潮资讯网
公司 30% 估值确定
上披露，
股权。
公告编号
2016-116
号 。
转让价格与账面价值或评估价值差异较
不适用
大的原因（如有）
苏州公司股权关系清晰，经营状况良好，本次收购苏州公司 30%股权完成以后，
我公司持有苏州公司 70%股权，公司财务报表合并范围不会发生变化，但公司在
对公司经营成果与财务状况的影响情况
苏州公司的权益份额将扩大，对公司整体经营状况将产生积极影响，有利于增强
公司可持续经营能力，促进公司主营业务的健康发展。
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
不适用
的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
√ 适用 □ 不适用
被投资企业 被投资企业的 被投资企业 被投资企业的总 被投资企业的净 被投资企业的净
共同投资方 关联关系
的名称 主营业务 的注册资本 资产（万元） 资产（万元） 利润（万元）
我公司总裁
温州中梁顺 中交（宁波）
杨剑平先生
置业有限公 置业有限公 房地产开发 10000 155,419.16 9,753.42 -246.58
家庭成员控
司 司
制的公司
上海希盟资 我公司总裁 中交温州置 房地产开发 1000 88,054.51 -31.22 -31.22
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
产经营管理 杨剑平先生 业有限公司
有限公司 家庭成员控
制的公司
宁波公司正在对 宁波市鄞州区长丰地段项目进行开发建设 ，项目进展正常。
被投资企业的重大在建项
温州公司正在对浙江省瑞安市安阳街道西垟旧村改造和安置留地地块项目进行开发建设，项目
目的进展情况（如有）
进展正常。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
2016年8月4日，公司第七届董事会第二十二次会议审议通过《关于公司本次非公开发行股票构成关联交易的议案》公司拟向
温州德欣投资有限公司（以下简称“温州德欣”）非公开发行A股股票，募集资金总额不超过120,000万元。温州德欣为公司本
次董事会聘任的总裁杨剑平实际控制的企业，为公司的关联法人。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，本次
非公开发行构成关联交易。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
向关联方借款的关联交易公告 2016 年 01 月 07 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-03。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于为控股子公司提供担保的公告 2016 年 01 月 07 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-04。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
向关联方借款的关联交易公告 2016 年 04 月 29 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-045。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于与关联方共同投资的关联交易公告 2016 年 05 月 03 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-047。
关于拟豁免中住地产开发有限公司履行相 《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
2016 年 05 月 03 日
关承诺事项的公告 巨潮资讯网，公告编号 2016-049。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于因公开招标形成关联交易的公告 2016 年 05 月 27 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-064。
关于公司非公开发行股票构成关联交易的 《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
2017 年 08 月 05 日
公告 巨潮资讯网，公告编号 2016-108。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于因公开招标形成关联交易的公告 2016 年 08 月 09 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-111。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
关于收购中房（苏州）地产有限公司 30%股 《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
2016 年 08 月 19 日
权的公告 巨潮资讯网，公告编号 2016-116。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于与关联方共同投资的关联交易公告 2016 年 09 月 09 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-130。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于与关联方共同投资的关联交易公告 2016 年 11 月 04 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-163。
《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
关于向关联方借款的关联交易公告 2016 年 12 月 17 日
巨潮资讯网，公告编号 2016-176。
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
公司与子公司之间担保情况
担保额度 实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 担保额度 担保类型 担保期
相关公告 （协议签署日） 额 完毕 联方担保
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
披露日期
长沙中住兆嘉房地产 2015 年 01 2016 年 01 月 27 连带责任保
32,000 32,000 13 个月 是 否
开发有限公司 月 05 日 日 证
长沙中住兆嘉房地产 2016 年 01 2016 年 01 月 26
11,760 11,760 质押 10 个月 是 否
开发有限公司 月 07 日 日
中交西南置业有限公 2016 年 06 2016 年 07 月 22 连带责任保
156,390 156,390 5年 否 否
司 月 29 日 日 证
中交西南置业有限公 2016 年 10 连带责任保
138,610 0 否 否
司 月 31 日 证
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
306,760 200,150
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
338,760 156,390
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日期 实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 额 完毕 联方担保
披露日期
长沙中住兆嘉房地产 2016 年 01 2016 年 01 月 26
12,240 12,240 质押 10 个月 是 否
开发有限公司 月 07 日 日
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
12,240 12,240
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
12,240
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
319,000 212,390
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
351,000 156,390
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 107.28%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
156,390
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 83,258
上述三项担保金额合计（D+E+F） 156,390
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十八、社会责任情况
报告期内，公司遵纪守法，合规经营，严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》等法律法规、部门规章、规范
性文件文件和公 司《章程》的规定，在追求经济效益的同时，注重认真履行对股东、职工、债权人、消费者等方面应尽的
责任和义务。努力做到经济效益与社会效益、自身发展与社会发展相互协调，实现公司与社会、公司与环境、公司与员工的
健康和谐发展。
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
是否发布社会责任报告
□ 是 √ 否
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
2016年7月25日，我公司由于筹划非公开发行A股股票事宜，公司股票自2016年7月25日13时起停牌。2016年8月4日，公司召
开第七届董事会第二十二次会议、第七届监事会第六次会议审议通过了本次非公开发行A股股票事项的相关议案，公司股票
自2016年8月5日上午开市起复牌。公司拟向温州德欣投资有限公司（以下简称“温州德欣”）非公开发行A股股票，本次发行
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
拟募集资金规模不超过12亿元，发行的股票数量为不超过82,191,780股（含本数）。公司本次非公开发行A股股票已于2016
年10月获得国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）原则同意，已于2016年10月24日经公司股东大会审
议通过，尚需获中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）批准后方可实施，并以中国证监会最终核准的方案为准。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
-158,460,23
一、有限售条件股份 158,460,235 53.32% -158,460,235 0 0.00%
-158,460,23
2、国有法人持股 158,460,235 53.32% -158,460,235 0 0.00%
二、无限售条件股份 138,733,650 46.68% 158,460,235 158,460,235 297,193,885 100.00%
1、人民币普通股 138,733,650 46.68% 158,460,235 158,460,235 297,193,885 100.00%
三、股份总数 297,193,885 100.00% 0 0 297,193,885 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
2016年9月2日，我公司第一大股东中住地产开发有限公司限售股份158,460,235股解除限售并上市流通，占总股本比例53.32%。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
中住地产开有限 定向增发暨重大
158,460,235 158,460,235 0 0 2016 年 9 月 2 日
公司 资产重组
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
合计 158,460,235 158,460,235 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
年度报告披露 报告期末表决权
前上一月末表决
报告期末普通 日前上一月末 恢复的优先股股
13,987 11,458 0 权恢复的优先股
股股东总数 普通股股东总 东总数（如有）（参
股东总数（如有）
数 见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 条件的股份
股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 数量
中住地产开发有
国有法人 53.32% 158,460,235 158,460,235
限公司
重庆渝富资产经
营管理集团有限 国有法人 10.69% 31,756,243 31,756,243 质押 12,130,000
公司
湖南华夏投资集 境内非国有法
7.18% 21,347,569 21,347,569 质押 3,100,000
团有限公司 人
西安紫薇地产开
国有法人 3.36% 9,997,844 9,997,844
发有限公司
蔡一野 境内自然人 2.66% 7,900,031 7,900,031 质押 6,000,000
彭程 境内自然人 0.91% 2,698,900 2,698,900
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
肖楚云 境内自然人 0.45% 1,339,915 1,339,915
邱鸿武 境内自然人 0.34% 1,017,000 1,017,000
中国建设银行股
份有限公司－泰
达宏利逆向策略 其他 0.29% 875,300 875,300
混合型证券投资
基金
徐惜珠 境内自然人 0.28% 817,375 817,375
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名股东的情况（如有）不适用
（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动的 湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名
说明 股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中住地产开发有限公司 158,460,235 人民币普通股 158,460,235
重庆渝富资产经营管理集团有限
31,756,243 人民币普通股 31,756,243
公司
湖南华夏投资集团有限公司 21,347,569 人民币普通股 21,347,569
西安紫薇地产开发有限公司 9,997,844 人民币普通股 9,997,844
蔡一野 7,900,031 人民币普通股 7,900,031
彭程 2,698,900 人民币普通股 2,698,900
肖楚云 1,339,915 人民币普通股 1,339,915
邱鸿武 1,017,000 人民币普通股 1,017,000
中国建设银行股份有限公司－泰
达宏利逆向策略混合型证券投资 875,300 人民币普通股 875,300
基金
徐惜珠 817,375 人民币普通股 817,375
前 10 名无限售流通股股东之间，
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名
以及前 10 名无限售流通股股东和
无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间是否存在关
前 10 名股东之间关联关系或一致
联关系或一致行动关系。
行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券 邱鸿武通过普通账户持股 537,000 股，通过万联证券有限责任公司客户信用交易担保证
业务情况说明（如有）（参见注 4）券账户持股 480,000 股，合计持有 1,017,000 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、公司控股股东情况
控股股东性质：中央国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
房地产经营；中住地产房
地产经营业务下的建筑材
料的销售（国家有专项专
中住地产开发有限公司 吴文德 1992 年 03 月 28 日 91310115775787734F 营规定的除外）；物业管
理；与上述业务有关的咨
询服务（以上涉及许可经
营的凭许可证经营）。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
实际控制人性质：中央国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/单位
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
负责人
承包境外工程和境内国际招标工程；各种
专业船舶总承包制造；专业船舶、施工机
械的租赁及维修；海上拖带、海洋工程有
关专业服务；船舶及港口配套设备的技术
咨询服务；承担国内外港口、航道、公路、
桥梁建设项目的总承包（包括工程技术经
中国交通建设集团有
刘起涛 2005 年 12 月 08 日 710933809 济咨询、可行性研究、勘察、设计、施工、
限公司
监理以及相关成套设备、材料的采购和供
应、设备安装）；承担工业与民用建筑、
铁路、冶金、石化、隧道、电力、矿山、
水利、市政建设工程的总承包；进出口业
务；房地产开发及物业管理；运输业、酒
店业、旅游业的投资与管理。
房地产开发；物业管理；建设工程项目管
中交房地产集团有限 911100003355 理；销售自行开发的商品房；出租商业用
孙国强 2016 年 03 月 24 日
公司 015281 房；出租办公用房；项目投资；投资管理；
资产管理；投资咨询。
实际控制人报告期内
中国交通建设集团公司持有中国交建（代码：601800）63.83%股权。
控制的其他境内外上
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
市公司的股权情况 中交房地产集团有限公司持有绿城中国（代码：03900.HK）28.9%股权。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人/单位负责
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
人
市政府授权范围内的资产
收购、处置及相关产业投
重庆渝富资产经营管理集团有限 2004 年 02 月 27
李剑铭 1000000 万元 资、投资咨询，财务顾问，
公司 日
企业重组兼并顾问及代
理，企业和资产代管。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持 期末持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量 股数
日期 日期 数（股） 变动（股）
（股） （股） （股）
2015 年 05 2018 年 09
吴文德 董事长 现任 男 53 0
月 14 日 月 10 日
副董事
2008 年 12 2018 年 09
史强军 长、党委 现任 男 57 0
月 19 日 月 10 日
书记
2015 年 09 2018 年 09
薛四敏 董事 现任 男 49 0
月 10 日 月 10 日
2015 年 09 2018 年 09
祝宏毅 董事 现任 男 44 0
月 10 日 月 10 日
2011 年 05 2018 年 09
孙卫东 董事 现任 男 47 0
月 31 日 月 10 日
2012 年 08 2018 年 09
周健 董事 现任 男 51 0
月 16 日 月 10 日
2014 年 04 2018 年 09
郭海兰 独立董事 现任 女 43 0
月 25 日 月 10 日
2015 年 09 2018 年 09
马江涛 独立董事 现任 男 45 0
月 10 日 月 10 日
2015 年 09 2018 年 09
胡必亮 独立董事 现任 男 55 0
月 10 日 月 10 日
2015 年 09 2018 年 09
陈玲 监事长 现任 女 41 0
月 10 日 月 10 日
2015 年 09 2017 年 04
李晋生（注）监事 离任 男 54 0
月 10 日 月 24 日
2017 年 4 2018 年 09
夏青松（注）监事 现任 男 43 0
月 24 日 月 10 日
2012 年 08 2018 年 09
叶瑞佳 监事 现任 女 36 0
月 16 日 月 10 日
2014 年 01 2016 年 08
孙卫东 总裁 离任 男 47 0
月 24 日 月 04 日
杨剑平 总裁 现任 男 44 2016 年 08 2018 年 09 0
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
月 04 日 月 10 日
2008 年 12 2016 年 09
聂焕新 财务总监 离任 女 44 0
月 19 日 月 08 日
董事会秘 2011 年 08 2018 年 09
田玉利 现任 男 39 0
书 月 10 日 月 10 日
2015 年 09 2016 年 09
余勇 副总裁 离任 男 40 0
月 16 日 月 30 日
2016 年 09 2018 年 09
刘兵 财务总监 现任 女 49 0
月 08 日 月 10 日
2016 年 09 2018 年 09
祝宏毅 副总裁 现任 男 44 0
月 30 日 月 10 日
2016 年 09 2018 年 09
钟瑾 副总裁 现任 女 50 0
月 30 日 月 10 日
2016 年 10 2018 年 09
周林亮 副总裁 现任 男 36 0
月 28 日 月 10 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0
注：李晋生先生已于 2017 年 4 月 24 日离任，夏青松先生于 2017 年 4 月 24 日任公司监事。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
因工作原因主动离职，不再担任公司总裁，继续担任
孙卫东 总裁 离任 2016 年 08 月 04 日
公司董事职务。
聂焕新 财务总监 解聘 2016 年 09 月 08 日 因工作原因主动离职，不再担任公司任何职务。
余勇 副总裁 解聘 2016 年 09 月 30 日 因工作原因主动离职，继续在公司工作。
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
吴文德，男，1964年1月生，中共党员，博士学历，高级工程师。最近五年工作经历：2008年12月至2014年1月任中房地产股
份有限公司董事、总经理；2014年1月至2015年4月任中国交建房地产事业部副总经理；2015年4月至今任中交房地产集团有
限公司董事、副总经理；中住地产开发有限公司执行董事、总经理。2015年4月至今任中房地产股份有限公司董事长。
薛四敏，男，1967年11月生，中共党员，本科学历，高级会计师。最近五年工作经历：2009年2月至2011年1月任中国房地开
发集团公司总会计师；2011年2月至2015年4月任中交地产有限公司董事、总会计师、临时党委委员。2015年4月至今任中交
房地产集团有限公司董事、总会计师、临时党委委员；2015年9月至今任中房地产股份有限公司董事。
祝宏毅，男，1973年4月生，中共党员，硕士学历，工程师。最近五年工作经历：2010年3月至2011年10月任中冶置业集团有
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
限公司营销策划总监；2011年10月至2015年6月任中冶置业集团有限公司南京分公司副总经理。2015年6月至2016年9月任中
交房地产集团有限公司总经理助理兼投资管理部总经理。2015年9月至今任中房地产股份有限公司董事；2016年9月至今任中
房地产股份有限公司副总裁。
史强军，男，1959年7月生，中共党员，研究生学历。最近五年工作经历：2000年8月至2015年4月任中国房地产开发集团公
司纪律检查委员会副书记；2009年6月至2014年1月任中房地产股份有限公司董事、党委书记、副总经理；2014年1月至今任
中房地产股份有限公司副董事长、党委书记。
孙卫东，男，1969年9月生，经济学硕士学位，助理研究员。最近五年工作经历：2011年3月至2014年1月任中国房地产开发
集团公司总经理助理、中住地产开发有限公司副总经理；2011年5月至今任中房地产股份有限公司董事；2014年1月至2016
年8月任中房地产股份有限公司总裁。2016年8月至今任中交房地产集团有限公司总经理助理，中房地产股份有限公司董事。
周健，男，1965年8月生，中共党员，大专，工程师。最近五年工作经历：2004年10月至2013年12月任重庆渝富资产经营管
理集团有限公司地产管理部部长，2014年1月至今任重庆渝富资产经营管理集团有限公司土地经营事业部部长；2012年8月16
日至今任中房地产股份有限公司董事。
郭海兰，女，1973年7月生，中共党员，硕士研究生学历，中国注册会计师，中国注册资产评估师。最近5年工作经历：2010
年11月至2013年3月任中磊会计师事务所有限责任公司合伙人，2013年3月至今任利安达会计师事务所（特殊普通合伙）合伙
人。目前兼任北京注册会计师协会上市公司审计专家委员会委员；上市公司中信海洋直升机股份有限公司、铜陵精达电磁线
股份有限公司、山西仟源制药股份有限公司、中房地产股份有限公司的独立董事、审计委员会主任委员；非上市公司华扬联
众数字技术股份公司独立董事、审计委员会主任委员。
胡必亮，男，1961年9月生，经济学博士，公共政策博士后。最近五年工作经历：自2009年6月至今任北京师范大学新兴市场
研究院教授；自2015年9月至今任中房地产股份有限公司独立董事。
马江涛，男，1972年1月生，法学博士，最近5年工作经历：曾任北京大成律师事务律师，部门主任，现任大成律师事务所高
级合伙人、副主任；自2015年9月至今任中房地产股份有限公司独立董事。
陈玲，女，1975年9月生，中共党员，硕士研究生学历，注册会计师。最近五年工作经历： 2011年3月至2013年1月任中交地
产有限公司财务部副部长；2013年1月至2015年3月任中交地产有限公司审计部部长；2015年3月至2015年6月任中交地产有限
公司审计部总经理；2015年6月至今，中交房地产集团有限公司财务资金部总经理；自2015年9月至今任中房地产股份有限公
司监事长。
李晋生，男，1962年10月生，中共党员，大学本科学历，人力资源管理师。最近五年工作经历：2010年9月至2015年7月任北
京联合置业有限公司历任办公室主任、总经理助理兼办公室主任、党群工作部部长；2015年7月至今任中交房地产集团有限
公司综合管理部副总经理、总经理、综合办公室主任；自2015年9月至2017年4月24日任中房地产股份有限公司监事。
夏青松，男，1974年9月生，中共党员，硕士学位，高级工程师。最近五年工作经历： 2012年12月至2014年1月任重庆中交
丽景公司总经理、党委书记；2014年1月至2015年4月任中国房地产开发集团公司副总经理；2015年4月至2017年2月任中交地
产有限公司董事、副总经理、临时党委委员；2017年2月至今任中交地产有限公司执行董事、总经理、法定代表人。2017年4
月24日起至今任中房地产股份有限公司监事。
叶瑞佳，女，1980年6月生，中共党员，大学本科学历。2008年12月至今任本公司综合管理部副经理、经理，办公室主任、
人力行政中心（党群工作部）副总经理、综合办公室（党群工作部）副主任；2012年8月至今任中房地产股份有限公司监事。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
杨剑平，男，1973年9月生,汉族，大专学历，2003年至2005年就读于复旦大学房地产总裁班。最近五年工作经历：2007年12
至2016年6月任浙江中梁置业有限公司副董事长、总裁。2010年12月至2016年6月任浙江新中梁房地产开发有限公司董事长、
总裁。2016年4月至今，任温州德欣投资有限公司董事长、总裁；任温州嘉顺投资管理有限公司董事长、总裁；任温州欣顺
投资管理有限公司董事长、总裁。2016年8月至今，任中房地产股份有限公司总裁。
田玉利，男，汉族，1978年1月生，中共党员，硕士学位，持有法律职业资格证书、企业法律顾问执业资格证书。最近五年
工作经历：2009年3月至2011年8月任中房地产股份有限公司风险控制部经理，2011年8月至今任中房地产股份有限公司董事
会秘书。
刘兵，女，1968年9月生,中共党员，汉族。大学本科学历，工科学士，高级会计师，注册会计师。最近五年工作经历：2011
年3月至2013年9月任中交地产有限公司任财务部部长；2013年9月至2015年3月任中交地产有限公司任财务部部长，中交鼎信
股权投资管理有限公司董事、财务总监；2015年3月至2015年4月任中交地产有限公司财务资金部总经理，中交鼎信股权投资
管理有限公司董事、财务总监；2015年4月至2016年2月任中交地产有限公司副总会计师，中交鼎信股权投资管理有限公司董
事、总经理、财务总监；2016年2月至2016年8月 任中交地产有限公司临时党委委员、总会计师，中交鼎信股权投资管理有
限公司总会计师。2016年8月至今，任中房地产股份有限公司财务总监。
钟瑾，女，1967年7月生,致公党党员，硕士研究生学历，高级会计师。最近五年工作经历：2001年4月至2014年1月任嘉铭投
资(集团)有限公司财务总监、副总裁；2014年1月至2016年9月任中交地产有限公司副总经理。2016年9月至今，任中房地产
股份有限公司副总裁。
周林亮，男，1981年11月生,工学学士学历，工程师。最近五年工作经历：2009年5月至2012年10月任浙江中梁置业有限公司
项目总经理；2012年11月至2015年11月任温州中梁城置业有限公司总经理；2015年11月至2016年6月任浙江新中梁房地产开
发有限公司区域董事长；2016年6月至2016年7月任浙江新中梁房地产开发有限公司集团副总裁。 2016年4月至今任温州德欣
投资有限公司监事、温州嘉顺投资管理有限公司监事、温州欣顺投资管理有限公司监事；2016年10月至今，任中房地产股份
有限公司副总裁。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位担任的 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务 领取报酬津贴
吴文德 中交房地产集团有限公司 董事、副总经理 2015 年 04 月 是
吴文德 中住地产开发有限公司 执行董事、总经理 2015 年 04 月 否
薛四敏 中交房地产集团有限公司 董事、总会计师 2015 年 04 月 是
总经理助理兼投资
祝宏毅 中交房地产集团有限公司 2015 年 06 月 2016 年 10 月 是
管理部经理
重庆渝富资产经营管理集团有限公 土地经营事业部部
周健 2014 年 01 月 是
司 长
陈玲 中交房地产集团有限公司 财务资金部总经理 2015 年 06 月 是
李晋生（注） 中交房地产集团有限公司 综合办公室主任 2015 年 07 月 是
夏青松 中交地产有限公司 2017 年 2 月 是
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
法定代表人
注：李晋生先生已于 2017 年 4 月 24 日离职。
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
利安达会计师事务所（特殊普通合伙） 合伙人 2013 年 03 月 31 日 是
铜陵精达电磁线股份有限公司 独立董事 2010 年 01 月 31 日 是
郭海兰
山西仟源制药股份有限公司 独立董事 2010 年 06 月 30 日 是
华扬联众数字技术股份有限公司 独立董事 2012 年 08 月 31 日 是
中信海洋直升机股份有限公司 独立董事 2014 年 01 月 31 日 是
胡必亮 北京师范大学新兴市场研究院 教授 2009 年 06 月 30 日 是
高级合伙人、
马江涛 大成律师事务所 2013 年 04 月 30 日 是
副主任
温州德欣投资有限公司 董事长 2016 年 04 月 30 日 否
杨剑平
温州嘉顺投资管理有限公司 董事长 2016 年 04 月 30 日 否
温州欣顺投资管理有限公司 董事长 2016 年 04 月 30 日 否
温州德欣投资有限公司 监事 2016 年 04 月 30 日 否
周林亮
温州嘉顺投资管理有限公司 监事 2016 年 04 月 30 日 否
温州欣顺投资管理有限公司 监事 2016 年 04 月 30 日 否
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司不对未在公司担任其他职务的非专职董事、监事支付报酬（独立董事除外）；公司独立董事津贴为每年8万元，2016年
10月，经公司2016年第八次股东大会审议通过，独立董事薪酬调整为12万元/年。
对在公司担任职务的董事、监事和公司高级管理人员的薪酬，根据其在公司担任的具体职务，依据公司有关薪资管理制度和
审批程序进行发放。
截止2016年12月31日，在公司领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计19人，从公司获得的报酬总额为 533.93 万元。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
吴文德 董事长 男 53 现任 0是
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
史强军 副董事长 男 57 现任 94.15 否
薛四敏 董事 男 49 现任 0是
祝宏毅 董事 男 44 现任 0是
孙卫东 董事 男 47 现任 0是
周健 董事 男 51 现任 0是
郭海兰 独立董事 女 43 现任 9.16 否
胡必亮 独立董事 男 55 现任 9.33 否
马江涛 独立董事 男 45 现任 9.16 否
陈玲 监事长 女 41 现任 0是
李晋生 监事 男 54 现任 0是
叶瑞佳 职工监事 女 36 现任 40.64 否
孙卫东 总裁 男 47 离任 66.9 否
杨剑平 总裁 男 44 现任 36.16 否
聂焕新 财务总监 女 44 离任 55.29 否
田玉利 董事会秘书 男 39 现任 80.17 否
刘兵 财务总监 女 49 现任 22.37 否
余勇 副总裁 男 40 离任 69.2 否
祝宏毅 副总裁 男 44 现任 16.19 否
钟瑾 副总裁 女 50 现任 16.17 否
周林亮 副总裁 男 36 现任 9.04 否
合计 -- -- -- -- 533.93 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人）
主要子公司在职员工的数量（人）
在职员工的数量合计（人）
当期领取薪酬员工总人数（人）
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
其他
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士研究生及以上
大学本科
大学专科及以下
合计
2、薪酬政策
公司根据工作要求，在薪酬福利方面进行市场化调整，建立公司“总部-区域-城市”三级管控体系通行并用的《目标（绩效）
考核管理手册》、《薪酬管理手册》，取代原有薪酬考核体系。根据行业内同等规模市场化经营业绩考核标准，明确权责利，
并以此进行绩效评估和激励约束。薪酬分配向价值创造者倾斜、向项目一线倾斜，发挥绩效考核的杠杆调节功能和薪酬的激
励约束作用，完善薪酬考核体制，用绩效作为薪酬调整和职位升降的核心依据，结果导向的理念正在逐步贯彻到公司的绩效
薪酬管理工作中。
3、培训计划
（1）围绕公司战略发展要求，调整教育培训方向。
报告期内，公司紧紧围绕发展战略，结合公司定位要求，从公司的发展需要出发，从提高公司员工专业技能角度出发，我们
逐步调整了公司年度教育培训方向，主要从加强公司总部业务管控能力、新管控体系贯彻实施的角度出发，与运营管理条线、
企业管理方向的人员一起，在第三方咨询机构的配合下，在原有年度培训计划的基础上，将培训方向重点选择在新体系、新
制度、新理念的贯彻执行方面。
（2）结合公司架构及人员调整情况，调整培训内容。
随着公司各级组织架构的调整，对于新管理体系（包括组织架构、组织权责、内控管理、信息化管理等）的宣贯和学习，是
第一位的，也是为顺利合规开展工作的制度保证，所以各层级人力行政部门和计划运营部门（含企业管理、信息化管理）联
合组成培训团队，从2016年10月起，通过现场培训、视频培训、专项培训等方式，有针对性地进行管理体系培训。与此同时，
积极协调邀请专项专家，对上市公司治理规则进行专项类培训，旨在普及上市公司基础知识和基本原则，让员工建立明确意
识。
（3）规范员工入职培训材料，建立统一模板。
公司根据建立培训开发体系的工作要求，为了统一规范教育培训工作基础材料，公司于2016年12月梳理并明确了中房地产入
职培训PPT统一课程体系，目前包含7项课程，后续将陆续补充其他未含入的专业课程，并利用并逐步开发音视频培训平台
（微课等）。通过内部培训，宣贯公司制度，规范员工行为，进一步提高新员工对于公司的了解程度、提升日常工作实操技
能。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（4）持续开展日常类、继续教育类培训。
作为日常培训，我公司参加了由监管机构、企业顾问协会等各级单位和培训机构组织的各类日常继续教育类培训，并鼓励年
轻员工积极参加专业技术职务、职业资格、置业水平能力等方面的专业化水平，一方面提升自我的专业能力，一方面为公司
资质和个人职务晋升提供必备支持。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《主板上市公司规范运作指引》等相关法律法规要求，严格执行公司《章
程》及公司各项基本管理制度。公司治理实际状况符合相关法律、法规的要求，公司股东大会、董事会、监事会各尽其责、
恪尽职守、规范运作，切实维护了广大投资者和公司的利益，公司治理的实际情况与法律、法规等规范性文件 的规定和要
求基本相符，不存在重大差异。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面已做到完全分开。
1.业务方面：公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
2.人员方面：公司有独立的劳动、人事及工资管理制度。
3.资产方面：公司与控股股东产权关系明晰，公司的资产与控股股东明确分开。
4.机构设置：公司有一套完整、独立的机构设置，与控股股东及其职能部门之间没有上下级关系。
5.财务方面：公司设有独立的财会部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，独立在银行开设帐户。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
工作进度及后续计
问题类型 控股股东名称 控股股东性质 问题成因 解决措施
划
进展情况详见本报
中住地产开发有限 定向增发暨重大资 承诺通过处置资产 告第五节\"重大事项
同业竞争 国资委
公司 产重组 等方式解决 \"第三项\"承诺履行
情况\"相关内容。
中国房地产开发集
团公司（注：2015
年 7 月，中交房地产
进展情况详见本报
集团有限公司通过
定向增发暨重大资 承诺通过划分地域 告第五节\"重大事项
同业竞争 无偿划转方式受让 国资委
产重组 等方式解决 \"第三项\"承诺履行
取得中国房地产开
情况\"相关内容。
发集团有限公司持
有的中住地产开有
限公司 100%股权，
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
成为我公司间接控
股股东。）
承接原实际控制人 继续履行原实际控
承诺；其它同业竞争 制人承诺；在我司重
中交房地产集团有 事项按照实际情况 大资产重组过程中，
同业竞争 国资委 资产划转
限公司 和证券监管部门的 根据实际情况提出
要求，逐步规范和解 有效可行的同业竞
决。 争问题解决方案。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参与
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
比例
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第一次临时
临时股东大会 0.01% 2016 年 01 月 22 日 2016 年 01 月 23 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-10
《中国证券报》、《证券时报》、
2015 年度股东大会 年度股东大会 0.01% 2016 年 04 月 07 日 2016 年 04 月 08 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
公告编号 2016-35
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第二次临时
临时股东大会 0.01% 2016 年 04 月 14 日 2016 年 04 月 15 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-39
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第三次临时
临时股东大会 0.04% 2016 年 05 月 18 日 2016 年 05 月 19 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-57
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第四次临时
临时股东大会 0.02% 2016 年 06 月 16 日 2016 年 06 月 17 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-76
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第五次临时
临时股东大会 0.03% 2016 年 07 月 14 日 2016 年 07 月 15 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-96
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第六次临时
临时股东大会 0.00% 2016 年 09 月 05 日 2016 年 09 月 06 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-128
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第七次临时
临时股东大会 0.00% 2016 年 09 月 19 日 2016 年 09 月 20 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-138
2016 年第八次临时 《中国证券报》、《证券时报》、
临时股东大会 0.00% 2016 年 09 月 30 日 2016 年 10 月 10 日
股东大会 《证券日报》、巨潮资讯网，
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
公告编号 2016-144
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第九次临时
临时股东大会 0.00% 2016 年 10 月 24 日 2016 年 10 月 25 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-154
《中国证券报》、《证券时报》、
2016 年第十次临时
临时股东大会 0.00% 2016 年 11 月 15 日 2016 年 11 月 16 日 《证券日报》、巨潮资讯网，
股东大会
公告编号 2016-170
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
本报告期应参加 以通讯方式参加 是否连续两次未
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数
董事会次数 次数 亲自参加会议
郭海兰 26 1 25 0 0 否
胡必亮 26 2 24 0 0 否
马江涛 26 1 25 0 0 否
独立董事列席股东大会次数
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司对独立董事依据《独立董事工作制度》等规定，通过事前意见、独立意见、参加董事会会议及专门委员会会
议等方式，对公司年报审计、关联交易等重大事项提出的合理化建议予以了采纳。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
公司董事会设立审计、薪酬与考核、提名、战略与执行四个专门委员会。专门委员会成员全部由董事组成，其中审计委员会、
提名委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数并担任召集人，审计委员会中有一名独立董事是会计专业人士。报告期内,
各专门委员会恪尽职守,认真履职, 加强了董事会决策的科学性,提高了董事会决策质量。
1、董事会审计委员会工作情况
公司董事会审计委员会由三名独立董事组成，委员会主任由独立董事中的专业会计人士郭海兰女士担任。根据中国证监会、
深圳证券交易所有关规定及公司审计委员会议事规则，公司审计委员会本着勤勉尽责的原则认真履行职责，报告期内，召开
审计委员会会议五次，对定期财务报告、年度审计机构聘任、审计费用等事项进行了审议。2016年3月7日，公司第七届董事
会审计委员会召开第二次会议，审议通过了《关于<2015年度财务报告>的议案》、《关于<瑞华会计师事务所从事本年度审
计工作的总结报告>的议案》。2016年4月22日，公司第七届董事会审计委员会召开第三次会议，审议通过了《关于<公司2016
年度一季度财务报告>的议案》。 2016年8月8日，公司第七届董事会审计委员会召开第四次会议，审议通过了《关于<公司
2016年半年度财务报告>的议案》。2016年9月9日，公司第七届董事会审计委员会召开第五次会议，审议通过了《关于续聘
瑞华会计师事务所为公司2016年度审计中介机构及确定其报酬的议案》、《关于续聘瑞华会计师事务所为公司2016年度内部
控制审计中介机构及确定其报酬的议案》。2016年10月19日，公司第七届董事会审计委员会召开第六次会议，审议通过了《关
于<中房地产股份有限公司2016年三季度财务报告>的议案》。
2016年年度报告编制过程中,审计委员会履行了以下工作职责：
（1）在年审会计师进场前，与公司管理层、审计机构就公司2016年度整体经营情况和财务情况进行了交流与沟通，认真审
阅了公司2016度审计策略书及相关资料，与年审注册会计师就公司2016年度财务报告有关会计事项进行了初步沟通；与负责
公司年度审计工作的瑞华会计师事务所注册会计师协商确定了2016年度财务报告审计工作的时间安排。并就以上事项出具书
面意见。
（2）认真审阅了公司编制的财务会计报表，就2016年度财务报告中的重大会计事项与公司管理层和年审注册会计师进行了
认真的讨论与沟通，并出具书面意见。
（3）认真审阅了年审注册会计师出具的初步审计意见， 并出具书面意见。
（4）在瑞华会计师事务所出具2016年度审计报告后，审计委员会召开会议，对瑞华会计师事务所从事本年度公司的审计工
作进行了总结。
2.薪酬与考核委员会的履职情况汇总报告
公司薪酬与考核委员会由三名独立董事和两名董事组成，委员会主任由独立董事胡必亮先生担任，报告期内，薪酬与考核委
员会按照公司《薪酬与考核委员会工作细则》展开工作，召开薪酬与考核委员会会议三次。
2016年4月11日，，公司第七届薪酬与考核委员会第二次会议通过《关于中房地产股份有限公司2015年度高级管理人员考核
得分及绩效年薪的议案》。2016年10月19日，公司第七届薪酬与考核委员会第二次会议审议通过了《关于建立<中房地产股
份有限公司薪酬管理手册>的议案》、《关于建立 <中房地产股份有限公司奖金考核管理办法> 的议案>》、《关于建立<中
房地产股份有限公司效益激励管理办法>的议案》、《关于建立<中房地产股份有限公司目标（绩效）考核管理手册>的议案》、
《关于建立<中房地产股份有限公司单位负责人经营业绩目标考核管理细则>的议案》、《关于<中房地产股份有限公司2016
年度考核指标及权重表>的议案》、《关于调整公司高级管理人员薪酬的议案》。
3．提名委员会履职情况
公司提名委员会由三名独立董事和两名非独立董事组成，委员会召集人由公司独立董事马江涛担任。报告期内，提名委员召
开四次会议。
2016年7月30日，公司第七届董事会提名委员会第一次会议审议通过了《关于提名杨剑平先生为中房地产股份有限公司总
经理的议案》。2016年9月5日，公司第七届董事会提名委员会第二次会议审议通过了《关于提名刘兵女士为中房地产股份
有限公司财务总监的议案》。2016年9月26日，公司第七届董事会提名委员会第三次会议审议通过了《关于提名祝宏毅先
生为中房地产股份有限公司副总裁的议案》、《关于提名钟瑾女士为中房地产股份有限公司副总裁的议案》。2016年10月
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
19日，公司第七届董事会提名委员会第四次会议审议通过了《关于提名周林亮先生为中房地产股份有限公司副总裁的议案》。
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
为有效激励公司高级管理人员更好地履行工作职责，明确权利义务，公司每年年初根据公司全年经营管理目标和绩效管理制
度确定总裁、副总裁、财务总监、董事会秘书等高级管理人员的年度经营目标责任书，在与各位高管充分沟通后落实签订，
并将其薪酬回报与绩效目标的完成情况挂钩，做到职责明确、目标明确。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日
2017 年 04 月 29 日
期
内部控制评价报告全文披露索
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引
纳入评价范围单位资产总额占
公司合并财务报表资产总额的 88.23%
比例
纳入评价范围单位营业收入占
公司合并财务报表营业收入的 98.39%
比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司层面缺陷认定时，以公司税前利润为基数进行定量判断，
重要性水平为公司税前利润的 5%，一般性水平为 1%。 分子
非财务报告内部控制缺陷认定参照财
定性标准 公司缺陷认定时，定量判断的基数为分子公司总资产或销售
务报告内部控制缺陷的认定标准。
收入，重要性水平为分子公司销售收入或总资产的 1.5%，一
般性水平为 0.3%。
①以下任一情况可视为重大缺陷的判断标准： 识别出高级管 非财务报告内部控制缺陷认定参照财
定量标准
理层中的任何程度的舞弊行为。与财务报告相关的高级管理 务报告内部控制缺陷的认定标准。另
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
层人员任何程度的舞弊行为都会造成重大缺陷，高级管理层 外，以下迹象通常表明非财务报告内部
人员包括公司章程中规定的相关人员及分子公司的总经理、 控制可能存在重大缺陷：公司决策程序
负责财务的副总经理或总会计师等。对已公布的财务报告进 不科学，如决策失误，导致企业并购后
行更正。公司按规定期限公布财务报告（含年报和半年报） 未能达到预期目标；违犯国家法律、法
后，如果公司对财务报告重新报送以更正财务报告中的错报，规，如产品质量不合格；管理人员或关
包括对报告年度财务报告错报进行更正重报和以前报告年度 键技术人员纷纷流失；媒体负面新闻频
出现的错报在当年财务报告中进行更正，此类情况可认定存 现；内部控制评价的结果特别是重大或
在重大缺陷。 注册会计师发现当期财务报告存在重大错报 重要缺陷未得到整改；重要业务缺乏制
（暂定大于税前利润的 3％），而内部控制在运行过程中未能 度控制或制度系统性失效。
发现该错报。 公司审计委员会和风险控制部对内部控制的监
督无效。如果审计委员会不能履行对公司的对外财务报告和
财务报告的内部控制实施有效的监督或不具备监督财务报告
准确的资质及能力，就可以确认审计委员会的监督无效。②
以下任一情况可视为重要缺陷的判断标准： 沟通后的重大缺
陷没有在合理的期间得到的纠正；控制环境无效；公司内部
审计职能和风险评估职能无效；对于是否根据一般公认原则
对会计政策进行选择和应用的控制无效；反舞弊程序和控制
无效；对于期末财务报告过程的无效。
财务报告重大缺陷数量（个）
非财务报告重大缺陷数量（个）
财务报告重要缺陷数量（个）
非财务报告重要缺陷数量（个）
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2017 年 04 月 29 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额（万
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
元）
单利按年计
中房地产股份 息，不计复利；
有限公司 2015 按年付息、到
2015 年 08 月 2020 年 08 月
年面向合格投 15 中房债 112263 70,000 4.22% 期一次还本，
12 日 12 日
资者公开发行 最后一期利息
公司债券 随本金的兑付
一起支付。
单利按年计
中房地产股份 息，不计复利。
有限公司 2016 按年付息、到
2016 年 07 月 2021 年 07 月
年面向合格投 16 中房债 112410 47,000 3.69% 期一次还本，
06 日 06 日
资者公开发行 最后一期利息
公司债券 随本金的兑付
一起支付。
按年付息、到
中房地产股份
期一次还本，
有限公司 2016 2016 年 03 月 2019 年 03 月
16 中房私 118542 100,000 4.00% 最后一期利息
年非公开发行 11 日 11 日
随本金的兑付
公司债券
一起支付。
中房地产股份 按年付息、到
有限公司 2016 期一次还本，
2016 年 09 月 2019 年 09 月
年非公开发行 16 中房 02 118858 100,000 3.94% 最后一期利息
13 日 13 日
公司债券（第 随本金的兑付
二期） 一起支付。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
报告期内公司债券的付息兑
2016 年 8 月 12 日，公司按期兑付 15 中房债利息。
付情况
公司债券附发行人或投资者
不适用
选择权条款、可交换条款等特
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殊条款的，报告期内相关条款
的执行情况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
北京市朝阳区
华融证券股份 朝阳门北大街 曹智强、张昕 010-85556451、
名称 办公地址 联系人 联系人电话
有限公司 18 号中国人保 艺 010-85556450
寿险大厦
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
天津市南开区水上公园北道 38 号爱俪园公寓
名称 联合信用评级有限公司 办公地址
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原因、
报告期内未发生变更
履行的程序、对投资者利益的影响等（如
适用）
三、公司债券募集资金使用情况
15 中房债募集资金净额为 68,970 万元，截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，
其中 20,000 万元用于所属子公司长沙中住兆嘉房地产开发有限公司用于开发建
设；48,000 万元用于重庆中房嘉润房地产开发有限公司用于归还原借款及开发建
设，剩余募集资金用于总部补充流动资金，符合债券募集说明书约定。
16 中房债（二期）募集资金净额为 46,318.5 万元，截至报告期末，募集资金已全
部使用完毕，其中 30,000 万元用于所属子公司长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
用于开发建设；17,000 万元用于重庆中房嘉润房地产开发有限公司用于归还原借
公司债券募集资金使用情况及履行的程
款及开发建设，符合债券募集说明书约定。
序
16 中房私募债（一期）募集资金净额为 99,130 万元，截至报告期末，募集资金已
全部使用完毕，其中 56411.62 万元募集资金用于归还总部原有借款；41,400 万元
用于重庆中交西南置业有限公司的投资建设，符合债券募集说明书约定。
16 中房私募债（二期）募集资金净额为 99,300 万元，截至报告期末，募集资金已
全部使用完毕，其中 53,258.16 万元用于收购中房苏州地产有限公司的 30%股权；
26,000 万元用于投资宁波项目；20,000 万元用于投资南京项目，符合债券募集说
明书约定。
年末余额（万元）
募集资金专项账户运作情况 正常
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
是
用途、使用计划及其他约定一致
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四、公司债券信息评级情况
经联合信用综合评估，本公司长期信用等级为AA，15中房债债券信用等级为AAA，16中房私债券信用等级为AAA。联合信
用出具了《中房地产股份有限公司公司债券2016年跟踪评级报告》。
联合信用将在债券存续期内，每年发行人公告年报后2个月内对本期债券进行一次定期跟踪评级，并在债券存续期内根据有
关情况进行不定期跟踪评级。跟踪评级结果将在联合信用网站和深圳证券交易所网站予以公布，提醒投资者关注。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
报告期内债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
报告期内未召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
报告期内，债券受托管理人切实履行职责。
2016年，债券受托管理人根据《公司债券受托管理人职业行为准则》中受托管理人权利与义务要求，在项目存续期内，持续
关注发行人资信状况，出具临时受托报告。2016年，受托人共出具27份公开类公司债券项目临时受托管理报告，23份非公开
类公司债券项目临时受托管理报告。根据公司重大事项公告所出具的相关临时受托公告，内容具体涵盖发行人当年累计新增
借款或对外担保超过上年末净资产的20%、重大资产重组、高级管理人员辞职变动、关联交易等重大事项。
八、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2016 年 2015 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 12,809.05 8,515.76 50.42%
流动比率 2.12% 3.55% -1.43%
资产负债率 85.74% 63.44% 22.30%
速动比率 0.32% 0.77% -0.45%
EBITDA 全部债务比 1.73% 2.73% -1.00%
利息保障倍数 0.32 0.28 14.29%
现金利息保障倍数 -6.49 -1.05 518.10%
EBITDA 利息保障倍数 0.38 0.34 11.76%
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
1、息税折旧摊销前利润同比增加，主要原因为本期利润总额及费用化利息增加导致。
2、流动比率同比减少，主要原因是本期签约销售额增加，导致预收账款增加，同时随着项目开发进程推进，应付账款增加，
这两个因素使得流动负债增加较多，因此此比例减少。
3、资产负债率同比增加，主要为本期开发贷、发行债券及应付土地款的增加导致负债增加。
4、速动比率同比减少，主要原因是本期流动负债增加较多，导致此比例增加。
5、EBITDA全部债务比同比减少，主要原因是开发贷及发行债券导致债务总额增加，因此此比例减少。
6、现金利息保障倍数同比减少，主要原因为本期支付土地款较多，导致经营活动产生的现金流量净额减少，因此此比例减
少。
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
报告期内，公司无其他债券和债务融资工具。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内获得银行授信43.68亿，使用银行授信26.05亿，偿还银行贷款11.33亿。
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司严格按照公司债券募集说明书的约定使用募集资金。
十二、报告期内发生的重大事项
报告期内，公司对当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的20%的情况进行了披露，公告编号为2016-20、
2016-27、2016-51、2016-53、2016-62、2016-77、2016-95、2016-101、2016-137、2016-147、2016-174 。披露媒体为《 中
国证券报》、《证券时报》、《证券日报》及巨潮资讯网。
上述事项进展情况正常，对公司经营情况和偿债能力没有重大影响。
十三、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度结束之日起 4 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者
权益（股东权益）变动表和财务报表附注
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
√ 是 □ 否
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2017 年 04 月 27 日
审计机构名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 瑞华审字【2017】01590001
注册会计师姓名 张天福、张玉莲
审计报告正文
审 计 报 告
瑞华审字【2017】01590001号
中房地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中房地产股份有限公司（以下简称“中房地产公司”）的财务报表，包括2016年12月31日合并及公司的
资产负债表，2016年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中房地产公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，
并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计
工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在
重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中房地产股份有限公司2016年12
月31日合并及公司的财务状况以及2016年度合并及公司的经营成果和现金流量。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：张天福
中国北京 中国注册会计师：张玉莲
二〇一七年四月二十七日
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,011,709,974.80 661,505,830.77
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 3,743,600.00
预付款项 7,648,698.68 932,351,771.85
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 324,512,541.46 51,703,691.67
买入返售金融资产
存货 14,459,751,941.11 6,181,985,193.63
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 988,297.42 111,241.00
其他流动资产 210,397,187.23 81,205,944.28
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
流动资产合计 17,018,752,240.70 7,908,863,673.20
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 8,655,138.62 8,261,611.71
长期股权投资 38,782,606.98 38,346,293.50
投资性房地产 60,441,831.10 46,938,464.91
固定资产 49,088,323.56 41,015,195.73
在建工程 595,289.94 1,821,436.50
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 2,892,742.28 2,564,585.67
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,842,359.53 24,425,445.86
递延所得税资产 128,729,608.57 54,701,326.48
其他非流动资产
非流动资产合计 307,027,900.58 218,074,360.36
资产总计 17,325,780,141.28 8,126,938,033.56
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 3,595,065,800.45 872,869,371.33
预收款项 3,521,752,999.86 938,847,179.92
卖出回购金融资产款
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 34,915,878.70 3,954,861.38
应交税费 118,755,794.11 16,116,984.46
应付利息 76,026,249.17 14,302,476.27
应付股利 2,874,750.00 2,874,750.00
其他应付款 166,232,844.31 92,582,816.45
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 521,300,000.00 287,500,000.00
其他流动负债 188,553.32
流动负债合计 8,037,112,869.92 2,229,048,439.81
非流动负债：
长期借款 2,520,107,299.00 1,077,000,000.00
应付债券 3,142,062,778.11 689,016,620.55
其中：优先股
永续债
长期应付款 1,146,494,263.47 1,156,178,070.38
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 4,113,910.00
递延收益 4,197,000.00 4,197,000.00
递延所得税负债 785,639.82
其他非流动负债
非流动负债合计 6,817,760,890.40 2,926,391,690.93
负债合计 14,854,873,760.32 5,155,440,130.74
所有者权益：
股本 297,193,885.00 297,193,885.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 251,794,627.02 508,969,568.93
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 45,044,270.50 43,456,274.31
一般风险准备
未分配利润 863,735,959.46 859,400,542.11
归属于母公司所有者权益合计 1,457,768,741.98 1,709,020,270.35
少数股东权益 1,013,137,638.98 1,262,477,632.47
所有者权益合计 2,470,906,380.96 2,971,497,902.82
负债和所有者权益总计 17,325,780,141.28 8,126,938,033.56
法定代表人：吴文德 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 184,727,851.65 36,544,511.96
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 248,613.99 906,545,646.58
应收利息 3,331,108.60
应收股利
其他应收款 247,370,134.31 1,833,603.72
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 137,700,000.00
其他流动资产 728,097.81
流动资产合计 574,105,806.36 944,923,762.26
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
长期应收款 2,989,174,818.62 1,002,561,867.71
长期股权投资 2,703,495,349.14 1,900,913,719.14
投资性房地产
固定资产 3,510,290.15 3,012,049.86
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 2,696,177.57 1,760,151.08
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,728,548.41 24,174,475.95
递延所得税资产 19,471,222.73 434,597.08
其他非流动资产
非流动资产合计 5,736,076,406.62 2,932,856,860.82
资产总计 6,310,182,212.98 3,877,780,623.08
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 2,575,483.14
应付职工薪酬 10,333,959.11 1,550,783.50
应交税费 998,970.00 8,439,518.26
应付利息 65,044,161.33 11,778,972.05
应付股利 2,874,750.00 2,874,750.00
其他应付款 607,792,020.73 591,187,916.21
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 125,000,000.00 87,500,000.00
其他流动负债 188,553.32
流动负债合计 814,807,897.63 703,331,940.02
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
非流动负债：
长期借款
应付债券 3,142,062,778.11 689,016,620.55
其中：优先股
永续债
长期应付款 287,832,812.80 430,675,062.10
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 785,639.82
其他非流动负债
非流动负债合计 3,430,681,230.73 1,119,691,682.65
负债合计 4,245,489,128.36 1,823,023,622.67
所有者权益：
股本 297,193,885.00 297,193,885.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,611,530,773.06 1,611,530,773.04
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 45,044,270.50 43,456,274.31
未分配利润 110,924,156.06 102,576,068.06
所有者权益合计 2,064,693,084.62 2,054,757,000.41
负债和所有者权益总计 6,310,182,212.98 3,877,780,623.08
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 2,094,012,046.13 1,112,269,246.23
其中：营业收入 2,094,012,046.13 1,112,269,246.23
利息收入
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已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,036,452,625.10 1,066,598,277.55
其中：营业成本 1,637,235,160.16 840,411,543.92
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 156,158,668.79 80,200,145.34
销售费用 78,565,423.73 36,495,795.09
管理费用 121,635,215.52 89,364,187.37
财务费用 42,858,156.90 20,126,605.83
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
436,313.48 -178,003.59
列）
其中：对联营企业和合营企业
436,313.48 -178,003.59
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 57,995,734.51 45,492,965.09
加：营业外收入 808,653.12 494,128.14
其中：非流动资产处置利得 308,306.62 19,749.87
减：营业外支出 4,640,776.78 228,503.45
其中：非流动资产处置损失 120,505.82 29,302.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 54,163,610.85 45,758,589.78
减：所得税费用 28,229,625.05 17,974,271.00
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 25,933,985.80 27,784,318.78
归属于母公司所有者的净利润 11,867,291.22 28,424,001.41
少数股东损益 14,066,694.58 -639,682.63
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净
负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不
能重分类进损益的其他综合收益中享
有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 25,933,985.80 27,784,318.78
归属于母公司所有者的综合收益
11,867,291.22 28,424,001.41
总额
归属于少数股东的综合收益总额 14,066,694.58 -639,682.63
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.04 0.10
（二）稀释每股收益 0.04 0.10
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：吴文德 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
一、营业收入 152,732,961.53 109,523,564.77
减：营业成本 153,664,559.53 66,724,454.70
税金及附加 3,907,427.77 6,133,319.62
销售费用
管理费用 59,321,054.26 25,229,273.73
财务费用 -1,454,047.34 -1,246,483.82
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
63,000,000.00 46,223,223.20
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 293,967.31 58,906,223.74
加：营业外收入 29,323.19 24,737.89
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 20,500.00 17,080.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
302,790.50 58,913,881.63
列）
减：所得税费用 -15,577,171.37 1,877,165.83
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 15,879,961.87 57,036,715.80
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
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3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 15,879,961.87 57,036,715.80
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,703,673,307.42 1,636,494,091.23
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 205.48
收到其他与经营活动有关的现金 174,376,112.03 330,300,793.09
经营活动现金流入小计 4,878,049,624.93 1,966,794,884.32
购买商品、接受劳务支付的现金 5,680,031,878.19 1,110,468,420.41
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
76,960,075.15 66,356,832.83
金
支付的各项税费 425,860,907.94 189,219,575.32
支付其他与经营活动有关的现金 718,307,684.89 1,182,450,457.13
经营活动现金流出小计 6,901,160,546.17 2,548,495,285.69
经营活动产生的现金流量净额 -2,023,110,921.24 -581,700,401.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 8,452.08
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他
759,426.00 34,900.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 759,426.00 43,352.08
购建固定资产、无形资产和其他
14,513,628.38 6,523,594.58
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 14,513,628.38 6,523,594.58
投资活动产生的现金流量净额 -13,754,202.38 -6,480,242.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 30,000,000.02
其中：子公司吸收少数股东投资
30,000,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 8,449,633,019.00 1,859,100,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 30,095,464.03 90,566,925.52
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 8,509,728,483.05 1,949,666,925.52
偿还债务支付的现金 4,504,264,277.61 864,793,469.33
分配股利、利润或偿付利息支付
272,340,377.55 256,846,202.03
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
18,000,000.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 545,479,729.84 112,765,557.46
筹资活动现金流出小计 5,322,084,385.00 1,234,405,228.82
筹资活动产生的现金流量净额 3,187,644,098.05 715,261,696.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,150,778,974.43 127,081,052.83
加：期初现金及现金等价物余额 553,976,906.27 426,895,853.44
六、期末现金及现金等价物余额 1,704,755,880.70 553,976,906.27
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 234,770,480.29 66,773,887.95
经营活动现金流入小计 234,770,480.29 66,773,887.95
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
17,758,893.15 14,191,832.61
金
支付的各项税费 16,487,983.52 25,640,159.77
支付其他与经营活动有关的现金 489,056,765.69 970,531,002.62
经营活动现金流出小计 523,303,642.36 1,010,362,995.00
经营活动产生的现金流量净额 -288,533,162.07 -943,589,107.05
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,891,920,256.00 567,178,544.00
取得投资收益收到的现金 215,485,979.00 178,496,910.64
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,107,406,235.00 745,675,454.64
购建固定资产、无形资产和其他
2,343,844.08 3,637,442.89
长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,912,501,310.00 1,030,600,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,914,845,154.08 1,034,237,442.89
投资活动产生的现金流量净额 -1,807,438,919.08 -288,561,988.25
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.02
取得借款收到的现金 7,233,985,000.00 1,529,700,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 30,095,464.03 2,966,452.19
筹资活动现金流入小计 7,264,080,464.05 1,532,666,452.19
偿还债务支付的现金 4,923,700,000.00 222,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
83,783,164.54 42,930,628.58
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 12,448,099.84 12,842,657.46
筹资活动现金流出小计 5,019,931,264.38 277,773,286.04
筹资活动产生的现金流量净额 2,244,149,199.67 1,254,893,166.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 148,177,118.52 22,742,070.85
加：期初现金及现金等价物余额 35,560,606.85 12,818,536.00
六、期末现金及现金等价物余额 183,737,725.37 35,560,606.85
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
减：库 其他综 专项储 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 未分配利润
其他 存股 合收益 备 险准备
股 债
一、上年期末余额 297,193,885.00 508,969,568.93 43,456,274.31 859,400,542.11 1,262,477,632.47 2,971,497,902.82
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
二、本年期初余额 297,193,885.00 508,969,568.93 43,456,274.31 859,400,542.11 1,262,477,632.47 2,971,497,902.82
三、本期增减变动
金额（减少以“－” -257,174,941.91 1,587,996.19 4,335,417.35 -249,339,993.49 -500,591,521.86
号填列）
（一）综合收益总
11,867,291.22 14,066,694.58 25,933,985.80
额
（二）所有者投入
-257,174,941.91 -245,406,688.07 -502,581,629.98
和减少资本
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
1．股东投入的普
30,000,000.00 30,000,000.00
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 -257,174,941.91 -275,406,688.07 -532,581,629.98
（三）利润分配 1,587,996.19 -7,531,873.87 -18,000,000.00 -23,943,877.68
1．提取盈余公积 1,587,996.19 -1,587,996.19
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-5,943,877.68 -18,000,000.00 -23,943,877.68
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
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1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 297,193,885.00 251,794,627.02 45,044,270.50 863,735,959.46 1,013,137,638.98 2,470,906,380.96
上期金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
减：库 其他综 专项储 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 未分配利润
其他 存股 合收益 备 险准备
股 债
一、上年期末余额 297,193,885.00 508,969,568.93 47,011,601.72 833,365,075.21 1,263,117,315.10 2,949,657,445.96
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合并
其他
二、本年期初余额 297,193,885.00 508,969,568.93 47,011,601.72 833,365,075.21 1,263,117,315.10 2,949,657,445.96
三、本期增减变动
金额（减少以“－” -3,555,327.41 26,035,466.90 -639,682.63 21,840,456.86
号填列）
（一）综合收益总 28,424,001.41 -639,682.63 27,784,318.78
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额
（二）所有者投入
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 5,703,671.58 -11,647,533.50 -5,943,861.92
1．提取盈余公积 5,703,671.58 -5,703,671.58
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-5,943,861.92 -5,943,861.92
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
-9,258,998.99 9,258,998.99
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
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亏损
4．其他 -9,258,998.99 9,258,998.99
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 297,193,885.00 508,969,568.93 43,456,274.31 859,400,542.11 1,262,477,632.47 2,971,497,902.82
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 收益
一、上年期末余额 297,193,885.00 1,611,530,773.04 43,456,274.31 102,576,068.06 2,054,757,000.41
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初余额 297,193,885.00 1,611,530,773.04 43,456,274.31 102,576,068.06 2,054,757,000.41
三、本期增减变动
0.02 1,587,996.19 8,348,088.00 9,936,084.21
金额（减少以“－”
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号填列）
（一）综合收益总
15,879,961.87 15,879,961.87
额
（二）所有者投入
0.02 0.02
和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他 0.02 0.02
（三）利润分配 1,587,996.19 -7,531,873.87 -5,943,877.68
1．提取盈余公积 1,587,996.19 -1,587,996.19
2．对所有者（或
-5,943,877.68 -5,943,877.68
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
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亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 297,193,885.00 1,611,530,773.06 45,044,270.50 110,924,156.06 2,064,693,084.62
上期金额
单位：元
上期
项目 其他权益工具 减：库存 其他综合
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 收益
一、上年期末余额 297,193,885.00 1,611,530,773.04 37,752,602.73 57,186,885.76 2,003,664,146.53
加：会计政策变更
前期差错更
正
其他
二、本年期初余额 297,193,885.00 1,611,530,773.04 37,752,602.73 57,186,885.76 2,003,664,146.53
三、本期增减变动金额
5,703,671.58 45,389,182.30 51,092,853.88
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 57,036,715.80 57,036,715.80
（二）所有者投入和减
少资本
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1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 5,703,671.58 -11,647,533.50 -5,943,861.92
1．提取盈余公积 5,703,671.58 -5,703,671.58
2．对所有者（或股东）
-5,943,861.92 -5,943,861.92
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 297,193,885.00 1,611,530,773.04 43,456,274.31 102,576,068.06 2,054,757,000.41
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三、公司基本情况
中房地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系经重庆市经济体制改革委员会渝改革[1992]148号文批准，由中
国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。
公司成立于1993年2月3日，设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发字[1997]119号文和
证监发字[1997]120号文批准，公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股，每股面值人民币1.00元，发行后股本总额人民
币6,000.00万元。
1999年中国重庆国际经济技术合作公司和其他发起人将持有的本公司1,200万股股权转让给北京中经四通信息技术发展
有限公司(简称“中经四通”)，转让后中经四通成为本公司第一大股东。1999年至2001年间重庆皇丰实业有限公司(简称“重庆
皇丰”)、上海万浦精细设备经销有限公司(简称“上海万浦”)、上海华岳投资管理公司(简称“上海华岳”)通过受让法人股分别成
为本公司第二、第三、第四大股东，上述前四大股东同受德隆国际战略投资有限公司(简称“德隆国际”)控制。
2000年11月，经中国证监会证监公司字[2000]161号文批准，本公司向社会公众股股东配售600万股，并于2000年12月办
理了工商变更登记。
2004年8月，公司的全部资产根据协议由中国华融资产管理公司(现更名为中国华融资产管理股份有限公司，以下简称“华
融”)托管。
2005年9月29日，华融、公司前四大股东中经四通、重庆皇丰、上海万浦、上海华岳与重庆渝富资产经营管理有限公司(简
称“重庆渝富”)签订了《股权转让协议》，将公司前四大股东持有的合计47.87%的公司股份以人民币300.00万元转让给重庆
渝富，转让后重庆渝富成为本公司第一大股东。
2007年10月29日，公司召开临时股东大会，审议并通过《关于公司向特定对象非公开发行股份收购资产方案的议案》以
及股权分置改革方案。
2008年5月5日，中国证券监督管理委员会下发《关于核准重庆国际实业投资股份有限公司向特定对象发行股份购买资产
的批复》（证监许可字[2008]637号文），核准公司以每股面值人民币1.00元，发行价格5.77元/股，向中住地产开发有限公司
（以下简称“中住地产”）、湖南华夏科技投资发展有限公司（现更名为湖南华夏投资集团有限公司）、中国高新投资集团公
司等合计发行220,624,755股购买相关资产。交易事项完成并进行工商变更后，公司的股本变更为人民币286,624,755.00元。
2008年12月5日，公司实施股权分置改革方案，以方案实施股权登记日公司流通股股份2,600万股为基数，以资本公积金
转增10,569,130股，转增比例为每10股转增4.06505股，股权分置改革方案实施后，公司的股本变更为297,193,885.00元。
2008年公司进行重大资产重组后，经营范围变更为从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备
租赁，代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），国际经济技术合作的往来
函调查及咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品）等。
重组后，公司成为中住地产的控股子公司，中国房地产开发集团公司（现更名为中国房地产开发集团有限公司，以下简
称“中房集团”）成为公司的实际控制人。2010年中房集团与中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）重组，重组
后中交集团成为公司的最终控制人。
2012年12月，公司名称由重庆国际实业投资股份有限公司变更为中房重实地产股份有限公司。
2013年12月，公司名称由中房重实地产股份有限公司变更为中房地产股份有限公司。
2015年7月，中房集团将持有的中住地产100%股权无偿划转至中交房地产开发集团有限公司（以下简称“中交房地产”），
中交房地产成为公司的实际控制人。中交集团为公司最终控制人。
本财务报表业经本公司董事会于2017年4月27日决议批准报出。
本公司2016年度纳入合并范围的子公司共11户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围比上年度
增加3户，减少1户，详见本附注七“合并范围的变更”。
本公司及各子公司主要从事房地产开发业务。
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四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》
（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量
基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
公司自报告期末起12个月具有持续经营能力。
五、重要会计政策及会计估计
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司从事房地产经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入
确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、23“收入”等各项描述。关于管理层所作出的重大
会计判断和估计的说明，请参阅附注四、28“重大会计判断和估计”。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2016年12月31日的财务状况及2016年度的
经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，
即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司从事房地产开发，正常营业
周期超过一年。但因正常营业周期不能确定，故以一年作为正常营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
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4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司
编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并
和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同
一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合
并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时
计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认
金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一
步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允
价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以
及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12
个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况
以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会〔2012〕
19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），
判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、11“长期股权投资”进
行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初
始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划
净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
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在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其
账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当
采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受
益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活
动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指
被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起
停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；
当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金
流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增
加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合
并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表
中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数
股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值
进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控
制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划
净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——
长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、11“长期股
权投资”或本附注四、8“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交
易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，
但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下
部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、11、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公
司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
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损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，
将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营
企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、11（2）②“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策
处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资
产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产
生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资
产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会
计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认
该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起三个月
内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
10、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资
产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金
融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、
行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，
本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参
照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售；B.属于进行集
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中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工
具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：A.该指定可
以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险
管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进
行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与
该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
②持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入
当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或
支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产
或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用
损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折
价或溢价等。
③贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应
收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入
当期损益。
④可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率
法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权
益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产与
摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在
活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行
检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有
类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资
产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损
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益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原
确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊
余成本。
②可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生
减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益，该
转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认
的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入
当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移，且
将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续
涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价
值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的
公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公
允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分
摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债，
以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易
性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变动形成的利得或损失以及
与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
②其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照
成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。
③财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变
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动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号—或
有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高
者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签
订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存
金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负
债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为套期工具且套期高度有效
的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍
生工具的公允价值变动计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生
工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，
嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具
进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或
同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融
资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售
或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
本公司将应收第三方客户款项的前五位确认为单项金额重大
单项金额重大的判断依据或金额标准
的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独
测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失
的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项
组合中进行减值测试。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
关联方往来组合 其他方法
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保证金（不含质量保证金） 其他方法
员工个人借款、备用金 其他方法
账龄分析法 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
0-6 个月（含 6 个月）
7-12 个月（含 1 年） 1.00% 1.00%
1－2 年 15.00% 15.00%
2－3 年 30.00% 30.00%
3－4 年 50.00% 50.00%
4－5 年 75.00% 75.00%
5 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
本公司对于单项金额虽不重大但与对方存在争议或涉及诉
单项计提坏账准备的理由 讼、仲裁的应收款项以及已有明显迹象表明债务人很可能无
法履行还款义务的应收款项，单独进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值
坏账准备的计提方法
低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（1）存货的分类
存货主要包括开发成本、开发产品、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货按成本进行初始计量。存货的成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、
公共配套支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定
其实际成本。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
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金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已
计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品于领用时按一次摊销法。
13、划分为持有待售资产
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资
单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产核算，其会计政策详见附注四、8“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债
务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并
日按照被合并方股东权益最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的
面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成
本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损
益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分
别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产
交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相
关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报
表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际
支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金
股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整
长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期
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损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他
综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投
资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公
允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本
公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企
业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的
部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投
出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联
营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易
相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权
益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投
资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投
资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并
日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本
附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益
部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益
法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的
剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他
所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量
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准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部
转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后
转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出
书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成
本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、18“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价
值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途
改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本
模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，
以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
16、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与
其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的
影响进行初始计量。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
钢结构房屋 年限平均法 30 0 3.33
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钢筋混凝土结构房屋 年限平均法 30 0 3.33
其他房屋及建筑物 年限平均法 20 0
机器设备 年限平均法 5 0
运输设备 年限平均法 5 0
电子及办公设备 年限平均法 3-5 0 20-33.33
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁
方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的
在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者
中较短的期间内计提折旧。
17、在建工程
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费
用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
3 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、18“长期资产减值”。
18、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化
条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态
所必要的购建或生产准备活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资
性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资
本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
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19、生物资产
20、油气资产
21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，
则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分
别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理
分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内
采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还
对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则
估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）内部研究开发支出会计政策
本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资
产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、18“长期资产减值”。
22、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企
业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收
回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每
年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
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公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协
议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市
场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以
及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所
产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现
金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产
组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他
各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
23、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司的长期待摊费用主要
包括融资顾问费、办公室装修费等。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会
经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的，
相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的
内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
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（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计
划进行会计处理。
25、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）履行该义
务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最
佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且
确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产
生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预
计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支
出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才
确认与重组相关的义务。
26、 自定义章节
维修基金核算方法
出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施维修基金作为代收代缴款项管理，在“其他应付款”
中核算并专户存储。按照国家规定，向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。其间
维修基金产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
质量保证金核算方法
（1）与业主的质量保证金
开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，计入销售费用。
（2）与施工方的质量保证金
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”科目下分单位核算。质量保证期满，
未发生工程质量问题时，再行支付给施工单位。
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27、股份支付
28、优先股、永续债等其他金融工具
29、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
（1）商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品
实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计
量时，确认商品销售收入的实现。
①开发产品
已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通
知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认销售收入的实现。
②出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确
认出租物业收入的实现。
③其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，与收入相关的已发生或将
发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
（2）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完
工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；②相关的经济利益很可能流入企业；
③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并
将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量
的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量
的，将该合同全部作为销售商品处理。
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确认收入。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定
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30、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与
资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不
能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存
在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；
用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
31、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）
的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计
算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税
基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税
负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中
产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及
合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很
可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认
有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂
时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得
额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的
适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延
所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权
益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所
得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征
管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债
转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税
资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
32、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资租
赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有
租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，
在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。
或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将
最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，
可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年
内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（4）本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保
余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣
除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
33、其他重要的会计政策和会计估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行
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判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。
这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不
确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变
更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需要
对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有
权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的可收回性。鉴定应收
款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款
项坏账准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌
价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且
考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计
被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复
核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（5）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本
公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产
的金额。
（6）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支
需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的
当期所得税和递延所得税产生影响。
（7）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基于清算
口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产
负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等估计并计提相应准备。
在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项
按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在
进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债时已考虑本公司近期
的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损
益。
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34、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
35、其他
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
2016 年 4 月 30 日之前取得施工许可证的
项目按简易征收方法缴纳增值税，4 月
30 日以后得施工许可证的项目按应税收
入 11%的税率计算销项税，并按扣除当
期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增
增值税 值税。子公司深圳市中住汇智实业有限
公司电费按照应税收入 17%采用一般办
法征收；水费按照应税收入 3%采用简易
办法征收；租赁收入按照应税收入 5%采
用简易办法征收；物业管理收入按照应
税收入 6%采用一般办法征收。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 7%计缴。 7%
企业所得税 按应纳税所得额的 25%计缴。 25%
2016 年 4 月 30 日之前应税营业额的 5%
营业税 计缴营业税，4 月 30 日以后停止缴纳营 5%
业税
教育费附加及地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%、2%计缴。
子公司深圳公司按房产原值
房产税 *70%*1.2%，房产租赁按租金收入 12%
征收。
土地使用税 按照土地面积采用定额税率。
土地增值税 按照增值额采用超率累计税率。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
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纳税主体名称 所得税税率
2、税收优惠
本公司无税收优惠政策。
3、其他
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 156,469.39 82,924.45
银行存款 1,704,559,961.59 553,854,282.94
其他货币资金 306,993,543.82 107,568,623.38
合计 2,011,709,974.80 661,505,830.77
其他说明
本公司无存放在境外的款项，年末其他货币资金中受限金额306,954,094.10元，详见“附注：所有权或使用权受限制的资产”。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
3、衍生金融资产
□ 适用 √ 不适用
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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（2）期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
（3）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（4）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组
3,962,42 218,825. 3,743,600 218,825 218,825.9
合计提坏账准备的 100.00% 5.52% 100.00% 100.00%
5.99 99 .00 .99
应收账款
3,962,42 218,825. 3,743,600 218,825 218,825.9
合计 100.00% 5.52% 100.00% 100.00%
5.99 99 .00 .99
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
6 个月以内 3,743,600.00
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
1 年以内小计 3,743,600.00
5 年以上 218,825.99 218,825.99 100.00%
合计 3,962,425.99 218,825.99 5.52%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为3,962,425.99元，占应收账款年末余额合计数的比
例为100.00%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为218,825.99元。
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款年末余额合计
数的比例（%）
北京国创科技有限公司 非关联方 218,825.99 5年以上 5.52
万婴幼儿园 非关联方 3,600,000.00 6个月以内 90.85
长沙市胜倡机电贸易有限公司 非关联方 75,600.00 6个月以内 1.91
个人 非关联方 68,000.00 6个月以内 1.72
合计 3,962,425.99 100.00
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
本年无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
其他说明：
6、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 7,533,604.68 98.50% 930,359,008.35 99.79%
1至2年 19,094.00 0.25% 1,781,139.50 0.19%
2至3年 96,000.00 1.25% 211,624.00 0.02%
合计 7,648,698.68 -- 932,351,771.85 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本公司按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为5,114,155.41元，占预付账款年末余额合计数的比例为
66.86%。
其他说明：
7、应收利息
（1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）重要逾期利息
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
8、应收股利
（1）应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
其他说明：
9、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
8,000,00 8,000,00 8,000,0 8,000,000
独计提坏账准备的 2.39% 100.00% 12.93% 100.00%
0.00 0.00 00.00 .00
其他应收款
按信用风险特征组
326,694, 2,181,97 324,512,5 53,885, 2,181,972 51,703,691.
合计提坏账准备的 97.61% 0.67% 87.07%
513.90 2.44 41.46 664.11 .44
其他应收款
334,694, 10,181,9 324,512,5 61,885, 10,181,97 51,703,691.
合计 100.00% 3.04% 100.00% 16.45%
513.90 72.44 41.46 664.11 2.44
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
广州安迪实业投资有限
8,000,000.00 8,000,000.00 100.00% 无法收回
公司
合计 8,000,000.00 8,000,000.00 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
其中：6 个月以内 2,379,124.26
1 年以内小计 2,379,124.26
5 年以上 2,181,972.44 2,181,972.44 100.00%
合计 4,561,096.70 2,181,972.44 47.84%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 305,026,514.63 48,689,945.33
资产转让款 8,000,000.00 8,000,000.00
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
押金 9,975,957.72 2,075,403.72
其他 11,692,041.55 3,120,315.06
合计 334,694,513.90 61,885,664.11
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
上海市规划和国土
保证金 242,800,000.00 0-6 个月 72.54%
资源管理局
江苏省苏中建设集
民工工资保证金 27,090,000.00 1 年以内 8.09%
团股份有限公司
苏州市住房置业担
保有限公司吴江分 保证金 18,291,300.00 18,291,300.00 5.47%
公司
广州安迪实业投资
资产转让款 8,000,000.00 5 年以上 2.39% 8,000,000.00
有限公司
苏州市吴江城市投
保证金 4,543,932.00 0-6 个月 1.36%
资发展有限公司
合计 -- 300,725,232.00 -- 89.85% 8,000,000.00
（6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
10、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
13,687,429,824.2 13,687,429,824.2
开发成本 5,393,113,183.13 5,393,113,183.13
8
开发产品 772,322,116.83 772,322,116.83 788,872,010.50 788,872,010.50
14,459,751,941.1 14,459,751,941.1
合计 6,181,985,193.63 6,181,985,193.63
1
按下列格式分项目披露“开发成本”及其利息资本化率情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2013 年 2015 年
中房瑞致 640,000,0 37,446,07
12 月 01 12 月 01
2 号地 00.00 1.23
日 日
2016 年 2018 年
中房瑞致 836,796,4 355,486,7
06 月 01 05 月 01
4 号地 75.30 40.36
日 日
2015 年
中房瑞致 3,250,603 758,934,1 618,564,5
10 月 01
其他地块 ,524.70 43.75 32.45
日
2016 年 2026 年
中交中 15,420,00 4,768,498
10 月 01 08 月 01
央公园 0,000.00 ,230.00
日 日
2015 年 2021 年
5,513,130 1,725,047 1,998,834
中交漫山 12 月 01 12 月 01
,000.00 ,210.05 ,015.40
日 日
2014 年 2017 年
中房那 1,475,750 918,931,1 182,542,3
03 月 01 03 月 01
里 ,000.00 69.87 18.68
日 日
2016 年 2018 年
中交金梧 1,475,988 334,618,6 538,795,4
05 月 01 12 月 01
桐 ,200.00 07.88 92.77
日 日
中房颐园 2014 年 2017 年 2,807,000 1,366,573 1,197,352
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
02 月 01 12 月 01 ,000.00 ,908.85 ,030.44
日 日
2016 年 2018 年
1,385,000 251,562,0 692,512,9
中交璟庭 06 月 01 06 月 01
,000.00 71.50 43.45
日 日
2016 年 2019 年
2,460,000 1,514,944
中交君玺 11 月 01 04 月 01
,000.00 ,122.02
日 日
2016 年 2019 年
1,500,000 878,009,3
中交御墅 12 月 01 05 月 01
,000.00 98.71
日 日
2017 年 2020 年
2,800,000 941,890,0
南京项目 04 月 01 09 月 01
,000.00 00.00
日 日
39,564,26 5,393,113 13,687,42
合计 -- -- --
8,200.00 ,183.13 9,824.28
按下列格式分项目披露“开发产品”：
单位： 元
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
2013 年 12 月 01
中房 F 联邦 89,329,780.27 25,215,445.86 64,114,334.41
日
2015 年 06 月 01
中房瑞致 6 号地 154,401,842.77 119,812,392.62 34,589,450.15
日
2015 年 12 月 01
中房瑞致 2 号地 489,359,266.87 42,397,521.85 376,201,835.49 155,554,953.23
日
2012 年 12 月 01
中房千寻 20,495,008.14 4,569,901.25 15,925,106.89
日
2016 年 12 月 01
中房那里 24,400,575.70 837,587,288.16 374,049,699.69 487,938,164.17
日
2016 年 09 月 01
中房颐园一期 10,885,536.75 786,600,453.14 783,285,881.91 14,200,107.98
日
合计 -- 788,872,010.50 1,666,585,263.15 1,683,135,156.82 772,322,116.83
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
按性质分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
按项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
（3）存货期末余额中借款费用资本化率的情况
①存货年末余额中含有借款费用资本化金额为640,738,641.92元，其中本年资本化金额为282,405,869.05 元。
②公司本年利息资本化率为5.73%，上年利息资本化率为7.58%。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
（5）期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
11、划分为持有待售的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
12、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
一年内到期的长期待摊费用 988,297.42 111,241.00
合计 988,297.42 111,241.00
其他说明：
13、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税费 184,924,156.09 81,205,944.28
进项税额 25,473,031.14
合计 210,397,187.23 81,205,944.28
其他说明：
14、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具： 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00
按公允价值计量的 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00
合计 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00 59,380,000.00
（2）期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
（3）期末按成本计量的可供出售金融资产
单位： 元
账面余额 减值准备 在被投资
被投资单 本期现金
单位持股
位 期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
比例
重庆渝永
电力股份 80,000.00 80,000.00 80,000.00 80,000.00
有限公司
重庆市金 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
属材料股
份有限公
司
东方人寿
40,000,000 40,000,000 40,000,000 40,000,000
保险股份 5.00%
.00 .00 .00 .00
公司
新疆金新
16,800,000 16,800,000 16,800,000 16,800,000
信托投资 3.26%
.00 .00 .00 .00
有限公司
深圳凌龙
2,400,000. 2,400,000. 2,400,000. 2,400,000.
装饰股份 20.00%
00 00 00
有限公司
59,380,000 59,380,000 59,380,000 59,380,000
合计 --
.00 .00 .00 .00
（4）报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
单位： 元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
（5）可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
单位： 元
可供出售权益工 公允价值相对于 持续下跌时间
投资成本 期末公允价值 已计提减值金额 未计提减值原因
具项目 成本的下跌幅度 （个月）
其他说明
15、持有至到期投资
（1）持有至到期投资情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）期末重要的持有至到期投资
单位： 元
债券项目 面值 票面利率 实际利率 到期日
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（3）本期重分类的持有至到期投资
其他说明
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收保证金 8,655,138.62 8,655,138.62 8,261,611.71 8,261,611.71 4.75
合计 8,655,138.62 8,655,138.62 8,261,611.71 8,261,611.71 --
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
17、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
北京盛世
新业房地 38,346,29 436,313.4 38,782,60
产有限公 3.50 8 6.98
司
38,346,29 436,313.4 38,782,60
小计
3.50 8 6.98
38,346,29 436,313.4 38,782,60
合计
3.50 8 6.98
其他说明
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
18、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 179,981,969.04 420,000.00 180,401,969.04
2.本期增加金额 18,153,039.52 18,153,039.52
（1）外购 141,880.34 141,880.34
（2）存货\固定资产
1,527,000.00 1,527,000.00
\在建工程转入
（3）企业合并增加
存货转
16,484,159.18 16,484,159.18
入
3.本期减少金额 2,365,653.72 2,365,653.72
（1）处置 409,106.72 409,106.72
（2）其他转出
转出至固定资产 1,956,547.00 1,956,547.00
4.期末余额 195,769,354.84 420,000.00 196,189,354.84
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 132,435,862.93 96,223.20 132,532,086.13
2.本期增加金额 4,480,224.01 14,077.20 4,494,301.21
（1）计提或摊销 4,020,025.45 14,077.20 4,034,102.65
固定资产转入 460,198.56 460,198.56
3.本期减少金额 2,210,281.60 2,210,281.60
（1）处置 409,106.72 409,106.72
（2）其他转出
转出至固定资产 1,801,174.88 1,801,174.88
4.期末余额 134,705,805.34 110,300.40 134,816,105.74
三、减值准备
1.期初余额 931,418.00 931,418.00
2.本期增加金额
（1）计提
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 931,418.00 931,418.00
四、账面价值
1.期末账面价值 60,132,131.50 309,699.60 60,441,831.10
2.期初账面价值 46,614,688.11 323,776.80 46,938,464.91
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位： 元
报告期租 期初公允 公允价值变动 公允价值变动原因
项目名称 地理位置 建筑面积 期末公允价值
金收入 价值 幅度 及报告索引
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
临建厂房 172,432.92 临建
员工食堂 1,035,300.28 临建
临建仓库 15,720.83 临建
第 119 号宗地 309,699.60 重新规划后未办理
嘉汇公司地下超市及幼儿园 16,301,001.86 竣工转为经营租赁尚未办理
其他说明
19、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋及建筑物 机械设备 运输设备 办以及电子设备 合计
一、账面原值：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
1.期初余额 48,447,466.22 323,745.28 15,244,436.74 9,623,645.99 73,639,294.23
2.本期增加金额 10,661,485.25 2,447,757.12 3,171,052.05 16,280,294.42
（1）购置 2,447,757.12 3,171,052.05 5,618,809.17
（2）在建工程
8,704,938.25 8,704,938.25
转入
（3）企业合并
增加
（4）投资性
房地产转为固定资 1,956,547.00 1,956,547.00
产
3.本期减少金额 1,767,491.65 584,950.00 328,114.23 2,680,555.88
（1）处置或报
240,491.65 96,283.00 152,280.46 489,055.11
废
（2）出售 488,667.00 175,833.77 664,500.77
（3）固定资
产转入投资性房地 1,527,000.00 1,527,000.00
产
4.期末余额 57,341,459.82 323,745.28 17,107,243.86 12,466,583.81 87,239,032.77
二、累计折旧
1.期初余额 11,929,797.34 125,173.76 12,104,542.80 5,523,474.56 29,682,988.46
2.本期增加金额 3,802,301.87 32,036.64 1,464,402.81 1,314,956.29 6,613,697.61
（1）计提 2,001,126.99 32,036.64 1,464,402.81 1,314,956.29 4,812,522.73
（2）投资性
房地产转为固定资 1,801,174.88 1,801,174.88
产
3.本期减少金额 580,184.39 348,760.95 158,141.56 1,087,086.90
（1）处置或报
119,985.83 96,283.00 152,280.46 368,549.29
废
（2）出售 252,477.95 5,861.10 258,339.05
（3）固定资
产转入投资性房地 460,198.56 460,198.56
产
4.期末余额 15,151,914.82 157,210.40 13,220,184.66 6,680,289.29 35,209,599.17
三、减值准备
1.期初余额 2,240,676.04 700,434.00 2,941,110.04
2.本期增加金额
（1）计提
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额 2,240,676.04 700,434.00 2,941,110.04
四、账面价值
1.期末账面价值 39,948,868.96 166,534.88 3,887,059.20 5,085,860.52 49,088,323.56
2.期初账面价值 34,276,992.84 198,571.52 3,139,893.94 3,399,737.43 41,015,195.73
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
宝龙大厦 480,720.48 抵债房产未办理竣工结算
兆嘉公司售楼处 32,718,552.10 开发产品转为自用尚未办理
合计 33,199,272.58
其他说明
20、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
瑞致售楼部装修 102,112.50 102,112.50
深圳 2 号住宅装
1,719,324.00 1,719,324.00
修
工业区给水工程 595,289.94 595,289.94
合计 595,289.94 595,289.94 1,821,436.50 1,821,436.50
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
瑞致售
6,000,00 102,112. 5,849,24 5,951,35
楼部装 99.19% 100.00 其他
0.00 50 2.53 5.03
修
深圳 2 号
3,200,00 1,719,32 1,034,25 2,753,58
住宅装 86.05% 100.00 其他
0.00 4.00 9.22 3.22
修
工业区
992,149. 595,289. 595,289.
给水工 60.00% 60.00 其他
90 94
程
10,192,1 1,821,43 7,478,79 8,704,93 595,289.
合计 -- -- --
49.90 6.50 1.69 8.25
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位： 元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
21、工程物资
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
22、固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
25、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 其它 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,674,550.00 3,674,550.00
2.本期增加
3,205,052.67 26,000.00 3,231,052.67
金额
（1）购置 3,205,052.67 26,000.00 3,231,052.67
（2）内部
研发
（3）企业
合并增加
3.本期减少金
额
（1）处置
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
4.期末余额 6,879,602.67 26,000.00 6,905,602.67
二、累计摊销
1.期初余额 1,109,964.33 1,109,964.33
2.本期增加
2,901,162.70 1,733.36 2,902,896.06
金额
（1）计提 2,901,162.70 1,733.36 2,902,896.06
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额 4,011,127.03 1,733.36 4,012,860.39
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
2,868,475.64 24,266.64 2,892,742.28
价值
2.期初账面
2,564,585.67 2,564,585.67
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
26、开发支出
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
其他说明
27、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称
或形成商誉的事 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
其他说明
28、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
中国康富国际租赁
有限公司融资顾问 21,541,666.67 5,500,000.00 16,041,666.67
费
合生财富广场办公
2,632,809.28 20,520.23 1,092,037.40 1,561,292.11
楼装修费
其他 250,969.91 3,093,536.71 2,228,049.45 877,056.42 239,400.75
合计 24,425,445.86 3,114,056.94 8,820,086.85 877,056.42 17,842,359.53
其他说明
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
29、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 5,140,676.04 1,285,169.01 5,140,676.04 1,285,169.01
可抵扣亏损 66,695,464.84 16,673,866.21 68,174,737.94 17,043,684.48
预结利润产生的暂时性
346,459,028.24 86,614,757.06 95,109,031.02 23,777,257.76
差异
长期应收款折现 1,344,861.36 336,215.34 1,738,388.32 434,597.08
未实现利息收入 95,278,403.80 23,819,600.95 48,642,472.60 12,160,618.15
合计 514,918,434.28 128,729,608.57 218,805,305.92 54,701,326.48
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
未实现利息收入 3,142,559.28 785,639.82
合计 3,142,559.28 785,639.82
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 128,729,608.57 54,701,326.48
递延所得税负债 785,639.82
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 68,512,650.43 68,512,650.43
可抵扣亏损 13,992,941.06 14,728,205.74
合计 82,505,591.49 83,240,856.17
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2017 年 417,328.17 1,152,592.85
2018 年 646,575.07 646,575.07
2019 年 12,148,476.17 12,148,476.17
2020 年 780,561.65 780,561.65
合计 13,992,941.06 14,728,205.74 --
其他说明：
30、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
31、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期借款分类的说明：
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位： 元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
32、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
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33、衍生金融负债
□ 适用 √ 不适用
34、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
35、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 949,714,071.69 618,779,068.24
应付材料款 1,111,432.44 4,852,881.74
应付暂估款 347,130,688.03 240,016,558.89
质量保证金 6,452,181.28 15,342.24
应付土地款 2,282,674,000.00
其他 7,983,427.01 9,205,520.22
合计 3,595,065,800.45 872,869,371.33
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
重庆万泰建设（集团）有限公司 23,830,340.29 合同尚未履行完成
重庆渝万建设集团有限公司 9,970,103.37 合同尚未履行完成
中国建筑第八工程局有限公司 2,568,060.50 质保金
江苏南通三建集团有限公司 2,441,191.69 质保金
重庆三原色节能建筑工程有限公司 1,799,667.50 合同尚未履行完成
合计 40,609,363.35 --
其他说明：
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36、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
购房款 3,518,935,114.63 938,591,381.92
停车管理费 134,800.00 110,800.00
物业管理费 144,998.00
租赁款 2,683,085.23
合计 3,521,752,999.86 938,847,179.92
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中房那里购房款 10,964,223.36 未竣工验收，未达到交房条件
中房颐园购房款 2,422,317.68 未收到全款
合计 13,386,541.04 --
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
单位： 元
项目 金额
其他说明：
（4）预收房款
项目名称 年初数 年末数 预计竣工时间 预售比例（%）
中交漫山一期 146,822,528.00 2017年12月 38.83
中房千寻 1,523,190.00 2012年12月 0.01
中房那里 50,520,396.00 57,563,289.36 2017年3月 23.79
中交金梧桐 359,916,433.00 2018年12月 46.33
中房颐园 779,968,865.92 2,323,351,169.69 2017年12月 98.09
中交璟庭 165,064,703.00 2018年6月 27.96
中房瑞致(6号地) 18,855,647.00 3,974,877.49 2015年6月 30.11
中房瑞致(2号地) 82,371,724.00 16,614,966.93 2015年12月 29.53
中房瑞致(4号地) 445,322,221.00 2018年5月 51.39
中房F联邦 5,351,559.00 304,926.16 2013年12月 95.49
合计 938,591,381.92 3,518,935,114.63
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
37、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,683,279.81 109,959,552.46 78,893,813.28 33,749,018.99
二、离职后福利-设定提
1,271,581.57 9,013,963.82 9,118,685.68 1,166,859.71
存计划
三、辞退福利 360,885.00 360,885.00
合计 3,954,861.38 119,334,401.28 88,373,383.96 34,915,878.70
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和
1,000,403.15 98,109,216.27 67,482,118.63 31,627,500.79
补贴
2、职工福利费 2,013,896.18 2,013,896.18
3、社会保险费 107,073.34 3,878,159.04 3,840,167.32 145,065.06
其中：医疗保险费 93,199.80 3,455,298.23 3,420,998.93 127,499.10
工伤保险费 6,341.92 162,495.49 161,563.73 7,273.68
生育保险费 7,531.62 260,365.32 257,604.66 10,292.28
4、住房公积金 51,112.00 3,955,361.84 3,958,961.84 47,512.00
5、工会经费和职工教育
1,390,667.22 1,278,208.58 873,823.36 1,795,052.44
经费
8、其他 134,024.10 724,710.55 724,845.95 133,888.70
合计 2,683,279.81 109,959,552.46 78,893,813.28 33,749,018.99
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 186,333.60 6,668,253.14 6,613,833.47 240,753.27
2、失业保险费 11,186.97 284,663.23 282,373.00 13,477.20
3、企业年金缴费 1,074,061.00 2,061,047.45 2,222,479.21 912,629.24
合计 1,271,581.57 9,013,963.82 9,118,685.68 1,166,859.71
其他说明：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
38、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 3,859,061.73 2,796.47
消费税 5,359,434.09
企业所得税 75,221,806.57 9,230,834.81
个人所得税 973,483.68 409,002.66
城市维护建设税 31,658.58 375,160.34
房产税 449,389.10 408,988.78
教育费附加 62,555.76 306,336.14
土地增值税 37,778,864.64 24,431.17
其他 378,974.05
合计 118,755,794.11 16,116,984.46
其他说明：
39、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 12,074,950.86 2,867,637.56
企业债券利息 63,951,298.31 11,434,838.71
合计 76,026,249.17 14,302,476.27
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
40、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 2,874,750.00 2,874,750.00
合计 2,874,750.00 2,874,750.00
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
超过一年未支付的原因：以前年度宣告发放但股东尚未领取的股利累计金额。
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41、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
保证金和押金 54,919,466.81 24,429,556.27
代收购房维修基金等费用 45,881,993.04 11,789,923.81
代收款 5,414,119.80 2,586,006.36
往来款项 30,000,000.00 30,496,425.68
应付水电费 4,888,042.28 2,944,000.00
咨询费 3,630,000.00 3,645,000.00
应付中介费 12,880,000.00
应付代垫款 15,110,009.97
其他 6,389,212.41 3,811,904.33
合计 166,232,844.31 92,582,816.45
（2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租房押金 8,979,540.98 租房押金，合同未到期
应付水电费 2,944,000.00 债权人未催收
应付保证金 1,306,265.99 未达到退款条件
咨询费 2,000,000.00 暂未支付
代收款 1,660,000.00 暂未支付
合计 16,889,806.97 --
其他说明
42、划分为持有待售的负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
43、一年内到期的非流动负债
单位： 元
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项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 264,000,000.00 200,000,000.00
一年内到期的长期应付款 257,300,000.00 87,500,000.00
合计 521,300,000.00 287,500,000.00
其他说明：
44、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 188,553.32
合计 188,553.32
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,563,900,000.00
抵押借款 1,220,207,299.00 1,277,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -264,000,000.00 -200,000,000.00
合计 2,520,107,299.00 1,077,000,000.00
长期借款分类的说明：
年末长期借款明细情况
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率 利率种类 年末余额
(%)
中国光大银行股份公司长沙八一路支行 2016-10-10 2019-10-09 5.23 浮动利率 180,000,000.00
中国建设银行重庆市渝中支行营业部 2016-07-26 2021-07-26 6.00 固定利率 1,563,900,000.00
中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行 2014-09-25 2017-09-24 5.23 浮动利率 54,000,000.00
中国建设银行重庆市渝中支行营业部 2015-05-25 2018-05-24 5.23 浮动利率 3,000,000.00
中国建设银行重庆市渝中支行营业部 2015-07-02 2018-07-01 5.23 浮动利率 35,000,000.00
中国建设银行重庆渝中支行解放碑分理处 2016-03-09 2019-04-30 4.75 固定利率 288,207,299.00
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中国银行吴江分行营业部 2016-11-17 2019-11-17 4.51 浮动利率 400,000,000.00
中国银行吴江分行营业部 2016-12-21 2019-12-21 4.51 浮动利率 50,000,000.00
渤海国际信托有限公司 2014-04-02 2017-04-02 8.20 固定利率 210,000,000.00
合计 2,784,107,299.00
其他说明，包括利率区间：
46、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
中房地产 2015 年公司债（一期） 691,234,872.07 689,016,620.55
中房地产 2016 年非公开债（一期） 993,291,921.97
中房地产 2016 年公司债（二期） 463,598,091.61
中房地产 2016 年非公开债（二期） 993,937,892.46
合计 3,142,062,778.11 689,016,620.55
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
中房地产
2015 年 700,000,0 2015-08- 700,000,0 689,016,6 -2,218,25 691,234,8
5年
公司债 00.00 12 00.00 20.55 1.52 72.07
（一期）
中房地产
2016 年 1,000,000 2016-03- 1,000,000 1,000,000 6,708,078 993,291,9
3年
非公开债 ,000.00 11 ,000.00 ,000.00 .03 21.97
（一期）
中房地产
2016 年 470,000,0 2016-07- 470,000,0 470,000,0 6,401,908 463,598,0
5年
公司债 00.00 08 00.00 00.00 .39 91.61
（二期）
中房地产
2016 年 1,000,000 2016-09- 1,000,000 1,000,000 6,062,107 993,937,8
3年
非公开债 ,000.00 13 ,000.00 ,000.00 .54 92.46
（二期）
3,170,000 689,016,6 2,470,000 16,953,84 3,142,062
合计 -- -- --
,000.00 20.55 ,000.00 2.44 ,778.11
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（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
中国房地产开发集团有限公司 597,138,730.67 647,138,730.67
温州中梁顺房地产有限公司 224,640,720.00
上海希盟资产经营管理有限公司 169,182,000.00
康富融资租入固定资产租赁借款 412,500,000.00 500,000,000.00
中住地产开发有限公司 96,364,277.61
联合信用评级有限公司 332,812.80 175,062.10
减：一年内到期部分） -257,300,000.00 -87,500,000.00
合计 1,146,494,263.47 1,156,178,070.38
其他说明：
注：公司通过融资租赁向中国康富国际租赁有限公司（以下简称“康富国际”）进行融资，以子公司深圳汇智所拥有的百门前
工业区地下管网及道路作为租赁物（因租赁物的所有权并未发生转移，以抵押借款形式进行核算），融资金额5亿元，期限5
年，本公司于2014年收到2亿元，2015年收到3亿元；本年已还款8,750万元。
48、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
49、专项应付款
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
50、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 4,113,910.00 注
合计 4,113,910.00 --
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：①根据《商品房预售合同》国土分户证办理的有关约定，本公司之子公司修合公司79户购房业主以未按期办理国土证违
约为由起诉修合公司，诉讼标的为291.85万元，2016年12月1日收到一审判决书，判修合公司需赔偿46.2万元，2016年12月14
日修合公司上诉。2017年3月23日，湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终1309号等对其中20户做出终审判决，终审
判决维持一审判决，判修合公司需支付赔偿金共计12.02万元。公司根据一审判决结果预计剩余未上诉628户业主国土证逾期
办理预计赔偿367.20万元。
②段蓉以《认购书》为据诉本公司之子公司修合公司，请求法院判令退还购房“诚意金”本息及赔偿经济损失,诉讼标的为69
万元。(注:段蓉案属原湖南师大团购客户，2013年就《认购书》约定，要求签订正式《商品房买卖合同》起诉至长沙市岳麓
区法院，区法院判决：驳回全部诉讼请求。2014年12月长沙市中级人民法院做出终审判决：驳回上诉维持原判。2016年7月
28日段蓉再诉。2016年11月1日收到一审判决书，赔偿10万元。段蓉再上诉)。截止报告日，法院尚未作出二审判决，现以一
审判决预计损失。
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51、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
地下车库财政补贴 4,197,000.00 4,197,000.00 重庆政府财政政策
合计 4,197,000.00 4,197,000.00 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期新增补助金 本期计入营业外 与资产相关/与收
负债项目 期初余额 其他变动 期末余额
额 收入金额 益相关
其他说明：
52、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、—）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 297,193,885.00 297,193,885.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
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55、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,966,455.13 2,966,455.13
其他资本公积 506,003,113.80 0.02 257,174,941.93 248,828,171.89
合计 508,969,568.93 0.02 257,174,941.93 251,794,627.02
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、库存股
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
本期所得 减：前期计入 税后归属
项目 期初余额 减：所得税 税后归属 期末余额
税前发生 其他综合收益 于少数股
费用 于母公司
额 当期转入损益 东
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 43,456,274.31 1,587,996.19 45,044,270.50
合计 43,456,274.31 1,587,996.19 45,044,270.50
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
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60、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 859,400,542.11 833,365,075.21
调整后期初未分配利润 859,400,542.11
加：本期归属于母公司所有者的净利润 16,820,823.69 28,424,001.41
减：提取法定盈余公积 1,587,996.19 5,703,671.58
应付普通股股利 5,943,877.68 5,943,861.92
其他 -9,258,998.99
期末未分配利润 863,735,959.46 859,400,542.11
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
61、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,087,122,145.94 1,636,135,231.56 1,106,523,549.88 840,008,807.58
其他业务 6,889,900.19 1,099,928.60 5,745,696.35 402,736.34
合计 2,094,012,046.13 1,637,235,160.16 1,112,269,246.23 840,411,543.92
62、 自定义章节
（2）主营业务（分行业）
行业名称 本年发生额 上年发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
地产销售 2,041,506,251.61 1,625,308,968.97 1,063,606,499.82 825,410,933.58
工业厂房租赁、管理 45,615,894.33 10,826,262.59 42,917,050.06 14,597,874.00
合计 2,087,122,145.94 1,636,135,231.56 1,106,523,549.88 840,008,807.58
（3）主营业务（分产品）
产品名称 本年发生额 上年发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
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中房F联邦 33,606,227.72 25,215,445.86 25,520,725.00 12,754,905.89
中房千寻 11,661,390.00 4,320,194.84 20,643,789.00 5,592,805.54
中房瑞致 584,849,583.77 438,437,746.67 556,784,723.00 401,207,316.85
中房那里 379,140,889.61 374,049,699.69 239,691,648.00 224,017,577.19
中房颐园 1,032,248,160.51 783,285,881.91 220,965,614.82 181,838,328.11
深圳百门前工业区厂 45,615,894.33 10,826,262.59 42,917,050.06 14,597,874.00
房租赁管理
合计 2,087,122,145.94 1,636,135,231.56 1,106,523,549.88 840,008,807.58
（4）主营业务（分地区）
地区名称 本年发生额 上年发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华中地区 618,455,811.49 463,653,192.53 582,305,448.00 413,962,222.75
华东地区 1,032,248,160.51 783,285,881.91 220,965,614.82 181,838,328.11
西南地区 390,802,279.61 378,369,894.53 260,335,437.00 229,610,382.72
华南地区 45,615,894.33 10,826,262.59 42,917,050.06 14,597,874.00
合计 2,087,122,145.94 1,636,135,231.56 1,106,523,549.88 840,008,807.58
63、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 7,766,883.95 4,483,710.34
教育费附加 3,327,965.80 1,921,580.67
营业税 73,820,073.93 63,378,319.23
地方教育费附加 2,216,827.00 1,281,040.88
土地增值税 62,614,195.95 7,113,911.78
其他 6,412,722.16 2,021,582.44
合计 156,158,668.79 80,200,145.34
其他说明：
64、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 22,018,376.01 14,041,201.51
委托代销手续费 35,799,384.15 11,196,021.61
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
职工薪酬 7,639,562.89 4,630,313.73
物业管理费 4,078,262.98 2,721,845.92
销售服务费 1,504,030.20 2,016,229.63
办公费 1,463,360.05 861,382.03
折旧费 313,140.69 332,789.72
业务及差旅费 601,755.34 330,446.49
展览费 1,866,103.08 1,200.00
其他 3,281,448.34 364,364.45
合计 78,565,423.73 36,495,795.09
其他说明：
65、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 70,499,770.15 40,174,971.31
聘请中介机构费用 8,124,209.95 15,931,426.69
办公及会议费 13,011,292.76 11,100,355.11
业务招待及差旅交通费 10,940,021.69 8,641,283.65
物业管理费 2,673,513.60 3,002,241.87
税金 1,681,638.73 1,865,854.84
固定资产使用费 6,060,525.27 5,247,013.05
长期待摊费用 1,791,090.95 671,098.31
无形资产摊销 2,711,728.16 618,541.00
其他 4,141,424.26 2,111,401.54
合计 121,635,215.52 89,364,187.37
其他说明：
66、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 53,357,242.12 24,340,218.87
减：利息收入 11,080,902.87 6,553,577.12
金融机构手续费 964,288.78 803,398.38
长期应收款折现 -382,471.13 -916,960.97
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
贴现息
合计 42,858,156.90 20,126,605.83
其他说明：
67、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
68、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
69、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 436,313.48 -178,003.59
合计 436,313.48 -178,003.59
其他说明：
70、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置利得合计 308,306.62 19,749.87
其中：固定资产处置利得 127,216.02 19,749.87 127,216.02
罚没利得 428,370.90 275,112.89 428,370.90
其他 71,975.60 199,265.38 71,975.60
合计 808,653.12 494,128.14 808,653.12
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型
响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
其他说明：
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71、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置损失合计 120,505.82 29,302.00
其中：固定资产处置损失 120,505.82 29,302.00 120,505.82
对外捐赠 200,000.00 120,000.00 200,000.00
预计负债 4,234,116.00 4,234,116.00
其他 86,154.96 79,201.45 86,154.96
合计 4,640,776.78 228,503.45 4,640,776.78
其他说明：
72、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 101,472,267.32 48,284,277.64
递延所得税费用 -73,242,642.27 -30,310,006.64
合计 28,229,625.05 17,974,271.00
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 54,163,610.85
按法定/适用税率计算的所得税费用 12,044,376.17
调整以前期间所得税的影响 8,030,202.83
非应税收入的影响 -109,078.37
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,213,181.94
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -183,816.17
不构成业务收购土地溢价转回 5,738,232.11
所得税费用 28,229,625.05
其他说明
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73、其他综合收益
详见附注。
74、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到往来款项 62,929,247.10
代收水电费、排污费 19,108,286.70 21,377,414.44
利息收入 13,285,881.52 15,466,320.60
代收购房相关税费 54,277,391.45 21,432,836.38
收到项目资本金、按揭保证金、投标保
80,190,493.67 145,975,234.25
证金及押金
收到地下车库财政补贴 4,197,000.00
收到望龙路补偿款 7,050,000.00
收到华夏诉讼赔款 49,633,106.90
收到办公室租赁费、转租费 4,118,477.99
其他 3,395,580.70 2,239,633.42
合计 174,376,112.03 330,300,793.09
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的往来款项 32,103,967.76
销售费用、管理费用、财务费用等支付
125,594,286.82 57,497,773.67
的现金
代付水电费、排污费 14,961,267.93 18,394,226.67
退诚意金及代付购房相关税费 46,550,327.68 18,469,479.70
保证金及押金 529,316,073.89 1,049,889,006.44
其他 1,885,728.57 6,096,002.89
合计 718,307,684.89 1,182,450,457.13
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
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（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
中住地产补足江苏公司清算剩余价值与
2,966,452.19
评估值差额
贴现 87,600,473.33
收温州德欣公司股份认购保证金 30,000,000.00
3/4 季招行、北京银行利息收入 45,464.03
收中国康富退回公证费 50,000.00
合计 30,095,464.03 90,566,925.52
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的担保费、财务顾问费及贷款相关
12,898,099.84 22,765,557.46
手续费等
贴现 90,000,000.00
购买少数股权支付的现金 532,581,630.00
合计 545,479,729.84 112,765,557.46
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
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75、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 25,933,985.80 27,784,318.78
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生
8,832,548.18 7,675,601.77
物资产折旧
无形资产摊销 2,916,973.26 709,908.16
长期待摊费用摊销 8,820,086.85 6,673,259.21
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
-187,800.80 9,552.13
的损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 52,984,010.77 25,877,150.16
投资损失（收益以“－”号填列） -436,313.48 178,003.59
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -74,028,282.09 -30,310,006.64
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 785,639.82
存货的减少（增加以“－”号填列） -6,934,384,994.28 -703,728,510.79
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-586,385,789.17 -956,427,771.93
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
5,472,039,013.90 1,039,858,094.19
列）
经营活动产生的现金流量净额 -2,023,110,921.24 -581,700,401.37
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 1,704,755,880.70 553,976,906.27
减：现金的期初余额 553,976,906.27 426,895,853.44
现金及现金等价物净增加额 1,150,778,974.43 127,081,052.83
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
其中： --
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其中： --
其他说明：
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
其中： --
其中： --
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,704,755,880.70 553,976,906.27
其中：库存现金 156,469.39 82,924.45
可随时用于支付的银行存款 1,704,559,961.59 553,854,282.94
可随时用于支付的其他货币资金 39,449.72 39,698.88
三、期末现金及现金等价物余额 1,704,755,880.70 553,976,906.27
其他说明：
76、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
77、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 306,954,094.10 见注①
存货 2,066,581,525.80 见注②
固定资产 3,411,277.95 见注③
投资性房地产 55,387,181.70 见注②③
合计 2,432,334,079.55 --
其他说明：
注：
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①截至2016年12月31日，其他货币资金中受限金额306,954,094.10元，其中包括：本公司按规定在重庆住房公积金管理中心
缴存的住房基金990,126.28元，项目保证金、按揭保证金、偿债受限资金以及预售监管资金合计305,963,967.82元。
②本公司之子公司苏州公司与渤海国际信托有限公司签订借款协议，本年借款余额210,000,000.00元，以52,389.20平方米土
地（见土地证“吴国用2013第10060050号”）作抵押，所抵押土地账面价值为473,726,153.70元；与中国银行股份有限公司吴
江分行营业部签订借款协议，本年借款余额450,000,000.00元，以62,071.50平方米土地（见“土地证吴国用2016第1005997号”）
作抵押，所抵押土地账面价值为504,020,580.00元。
本公司之子公司兆嘉公司本年以土地作为抵押与中国光大银行八一路支行签订了最高额抵押合同，合同金额180,000,000.00
元，所抵押土地账面价值为272,270,224.46元。
本公司之子公司嘉汇公司与建设银行渝中支行签订开发贷款协议，本年借款余额92,000,000.00元，以25,569.28平方米商服用
房作为抵押（见房产证102D房地证2014字第00161号），所抵押房屋存货账面价值312,206,768.47元、投资性房地产账面价值
12,995,066.43元。
本公司之子公司嘉润公司与中国建设银行渝中支行签订长期借款协议，本年借款余额288,207,299.00元，以129,560.00平方米
土地（见土地证“106D房地证2014字第00520号、106D房地证2014字第00523号、106D房地证2014字第00522号”）作为抵押，
所押土地账面价值为504,357,799.17元。
③2014年11月本公司之子公司深圳公司与租赁公司签订融资租赁售后回租合同，将百门前工业区地下管网、设备等出售给
租赁公司，转让价款50,000万元，工业区内房屋建筑物作为抵押物，深圳公司与本公司为共同承租人租回租赁物，并按约定
由本公司支付租金。上述用于融资租赁售后回租抵押的厂房和宿舍投资性房地产账面价值42,392,115.27元，固定资产账面
价值3,411,277.95元，合计45,803,393.22元。
78、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币
发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
79、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
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80、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位： 元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
1、2016年1月18日，本公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《中房地产股份有限公司关于投资设立全资子公
司的议案》。本年新设重庆中交西南置业有限公司，注册资本20,000.00万元，持股比例100.00%。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
2、2016年9月8日，本公司召开第七届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与温州中梁顺置业有限公司共同出资成立项目公司，对宁波市鄞州区项目地块进行开发。本公司出资额7,000.00万元，
持股比例为70.00%，中梁顺置业出资额3,000.00万元，持股比例为30.00%。2016年9月14日本公司控股子公司中交（宁波）
置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
3、2016年11月3日，本公司召开第七届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与上海希盟资产经营管理有限公司共同出资成立项目公司，对瑞安市安阳街道西垟旧村改造和安置留地地块的国有建设
用地进行开发。本公司出资700.00万元，占项目公司股权比例为70.00%,上海希盟出资300.00万元，占项目公司股权比例为
30.00%。2016年11月10日，本公司控股子公司中交温州置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
4、2016年11月9日，本公司召开七届董事会第三十次会议审议通过了《关于全资子公司重庆中交西南置业有限公司吸收
合并全资子公司重庆重实房地产开发有限公司的议案》，2016年12月26日，重庆重实房地产开发有限公司收到重庆市工商行
政管理局江北区分局《准予注销登记通知书》，准予重庆重实房地产开发有限公司注销登记。
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位： 元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
其他说明：
（2）合并成本
单位： 元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
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性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
1、2016年1月18日，本公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《中房地产股份有限公司关于投资设立全资子公
司的议案》。本年新设重庆中交西南置业有限公司，注册资本20,000.00万元，持股比例100.00%。
2、2016年9月8日，本公司召开第七届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与温州中梁顺置业有限公司共同出资成立项目公司，对宁波市鄞州区项目地块进行开发。本公司出资额7,000.00万元，
持股比例为70.00%，中梁顺置业出资额3,000.00万元，持股比例为30.00%。2016年9月14日本公司控股子公司中交（宁波）
置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
3、2016年11月3日，本公司召开第七届董事会第二十九次会议，审议通过了《关于与关联方共同投资的议案》，同意本
公司与上海希盟资产经营管理有限公司共同出资成立项目公司，对瑞安市安阳街道西垟旧村改造和安置留地地块的国有建设
用地进行开发。本公司出资700.00万元，占项目公司股权比例为70.00%,上海希盟出资300.00万元，占项目公司股权比例为
30.00%。2016年11月10日，本公司控股子公司中交温州置业有限公司工商设立手续已办理完毕。
4、2016年11月9日，本公司召开七届董事会第三十次会议审议通过了《关于全资子公司重庆中交西南置业有限公司吸收
合并全资子公司重庆重实房地产开发有限公司的议案》，2016年12月26日，重庆重实房地产开发有限公司收到重庆市工商行
政管理局江北区分局《准予注销登记通知书》，准予重庆重实房地产开发有限公司注销登记。
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市中住汇智
广东省深圳市 广东省深圳市 工业厂房租赁 100.00% 购买
实业有限公司
上海中住置业开
上海市 上海市 房地产开发 100.00% 购买
发有限公司
湖南修合地产实 湖南省长沙市 湖南省长沙市 房地产开发 55.00% 45.00% 购买
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业有限责任公司
长沙中住兆嘉房
地产开发有限公 湖南省长沙市 湖南省长沙市 房地产开发 39.20% 40.80% 购买
司
中房（苏州）地
江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 70.00% 设立
产有限公司
中房（天津）置
天津市 天津市 房地产开发 51.00% 设立
业有限公司
重庆中房嘉汇房
地产开发有限公 重庆市 重庆市 房地产开发 40.00% 设立
司
重庆中房嘉润房
地产开发有限公 重庆市 重庆市 房地产开发 70.00% 设立
司
重庆中交西南置
重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 设立
业有限公司
中交（宁波）置
宁波市 宁波市 房地产开发 70.00% 设立
业有限公司
中交温州置业有
温州市 温州市 房地产开发 70.00% 设立
限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注：本公司对嘉汇公司的持股比例低于半数，根据公司的章程约定，本公司在其董事会的席位大于二分之一，且章程约
定了董事会的决议经二分之一董事会成员通过有效。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
注：本公司对嘉汇公司的持股比例低于半数，根据公司的章程约定，本公司在其董事会的席位大于二分之一，且章程约
定了董事会的决议经二分之一董事会成员通过有效。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
长沙中住兆嘉房地产开
20.00% 4,353,640.71 147,874,732.34
发有限公司
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
中房（苏州）地产有限
30.00% 32,487,801.48 -18,000,000.00 297,428,284.97
公司
重庆中房嘉汇房地产开
60.00% -16,108,327.85 471,445,981.00
发有限公司
重庆中房嘉润房地产开
30.00% -9,890,629.15 17,981,862.71
发有限公司
中房（天津）置业有限
49.00% -5,385,527.75 39,797,040.80
公司
中交（宁波）置业有限
30.00% -739,729.96 29,260,270.04
公司
中交温州置业有限公司 30.00% -93,645.00 -93,645.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司对嘉汇公司的持股比例低于半数，根据公司的章程约定，本公司在其董事会的席位大于二分之一，且章程约定了董事
会的决议经二分之一董事会成员通过有效。
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
长沙中
住兆嘉
1,900,27 85,664,8 1,985,93 766,472, 480,000, 1,246,47 1,743,58 59,141,2 1,802,72 396,756, 688,364, 1,085,12
房地产
4,159.97 98.12 9,058.09 349.03 000.00 2,349.03 4,737.83 00.01 5,937.84 202.06 277.61 0,479.67
开发有
限公司
中房（苏
州）地产 4,676,28 9,155,70 4,685,44 3,234,56 450,000, 3,684,56 2,405,11 6,837,23 2,411,95 1,228,35 250,000, 1,478,35
有限公 5,478.96 2.15 1,181.11 2,305.04 000.00 2,305.04 7,048.16 7.86 4,286.02 8,337.24 000.00 8,337.24
司
重庆中
房嘉汇
800,796, 273,318, 1,074,11 169,797, 96,197,0 265,994, 997,368, 257,065, 1,254,43 128,071, 311,197, 439,268,
房地产
197.88 950.87 5,148.75 580.51 00.00 580.51 235.25 508.92 3,744.17 654.92 000.00 654.92
开发有
限公司
重庆中
房嘉润
2,196,60 5,724,80 2,202,32 252,795, 1,864,64 2,117,44 1,826,24 3,739,82 1,829,98 263,637, 1,473,43 1,737,07
房地产
3,613.86 4.19 8,418.05 132.85 6,029.67 1,162.52 5,030.33 2.36 4,852.69 559.83 8,986.67 6,546.50
开发有
限公司
中房（天
827,629, 15,453,3 843,082, 701,864, 60,000,0 761,864, 419,702, 2,848,65 422,551, 342,032. 330,000, 330,342,
津）置业
326.50 77.43 703.93 253.31 00.00 253.31 702.23 3.99 356.22 64 000.00 032.64
有
中交（宁
波）置业 1,553,05 1,140,70 1,554,19 707,854, 748,802, 1,456,65
有限公 0,916.26 8.90 1,625.16 991.68 400.00 7,391.68
司
中交温
州置业 880,441, 104,050. 880,545, 316,917, 563,940, 880,857,
有限公 006.21 00 056.21 206.21 000.00 206.21
司
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
长沙中住兆
585,070,666. -13,722,944.7 -13,722,944.7 673,021,479. 556,784,723. 29,355,917.7 29,355,917.7 135,554,475.
嘉房地产开
84 8 8 24 00 3 3
发有限公司
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
中房（苏州）
1,050,173,02 127,282,927. 127,282,927. 1,269,174,17 247,690,127. 299,697,928.
地产有限公 4,646,949.99 4,646,949.99
9.58 29 29 6.48 45
司
重庆中房嘉
398,439,998. 253,375,880. 256,457,524. -14,846,448.2
汇房地产开 -7,044,521.01 -7,044,521.01 -3,835,644.78 -3,835,644.78
56 54 71
发有限公司
重庆中房嘉
-227,766,938. -78,215,090.1
润房地产开 -8,021,050.66 -8,021,050.66 -4,614,988.08 -4,614,988.08
57
发有限公司
中房（天津）
-10,990,872.9 -10,990,872.9 97,171,465.6 -27,175,497.1
置业有限公 -4,608,184.64 -4,608,184.64
6 6 6
司
中交（宁波）
-753,790,022.
置业有限公 -2,465,766.52 -2,465,766.52
司
中交温州置
-312,150.00 -312,150.00
业有限公司
其他说明：
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
2016年8月17日，本公司召开第七届董事会第二十三次会议审议通过了《关于收购中房（苏州）地产有限公司30.00%股
权的关联交易议案》，本公司出资53,258.163万元收购中国房地产开发集团有限公司持有的中房（苏州）地产有限公司30.00%
股权。经北京天健兴业资产评估有限公司2016年8月5日出具的“天兴评报字（2016）第0841号”评估报告，标的公司在基准日
2015年12月31日权益资本的价值为人民币177,527.21万元。合同双方据此确定，转让标的的转让价款为人民币53,258.163万元。
2016年9月14日，中房（苏州）地产有限公司完成工商变更登记，股权转让完成。
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位： 元
苏州公司
购买成本/处置对价 532,581,630.00
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
--现金 532,581,630.00
购买成本/处置对价合计 532,581,630.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 275,406,688.07
差额 257,174,941.93
其中：调整资本公积 257,174,941.93
其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
北京盛世新业房
北京市 北京市通州区 房地产开发 30.00% 权益法
地产开发公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 38,346,293.50 38,346,293.50
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 436,313.48 -178,003.59
--综合收益总额 436,313.48 -178,003.59
其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
累积未确认前期累计认的损 本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 本期末累积未确认的损失
失 享的净利润）
其他说明
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司经营活动面临各种财务风险，主要包括市场风险（利率风险）、流动风险等。本公司整体风险管理措施主要针对
流动风险控制负债规模，设法减低对本公司财务表现的潜在不利影响。
（1）利率风险
本公司面临的利率变动风险主要来自借款及应付债券等带息负债。浮动利率的借款令本公司面临现金流量利率风险。固
定利率的借款令本公司面临公允价值利率风险。于2016年12月31日，本公司的借款约为人民币73.58亿元。本公司财务部门
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，
并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的
安排来降低利率风险。于2016年度本公司并无利率互换安排。
（2）流动风险
本公司维持充裕的现金水平，减少流动资金风险，并通过维持充裕可使用的承诺信贷额度，以保持资金的灵活性。本公
司业务属于资本密集型，所以本公司确保维持足够的现金及信贷融资以满足对流动资金的需求。本公司以经营活动产生的资
金、银行及其他借款来应对营运资金的需求。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值计
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
二、非持续的公允价值计
-- -- -- --
量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
中住地产开发有限
上海市浦东新区 房地产开发 104,487.06 53.32% 53.32%
公司
本企业的母公司情况的说明
注：本公司实际控制人系中交房地产，中交房地产持有中住地产的股权比例为100.00%。本公司最终控制人为中交集团。
本企业最终控制方是中国交通建设集团有限公司。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、2、在联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
中交第二航务工程局有限公司 同受中交集团控制
绿城房地产集团有限公司 同受中交房地产控制
中房集团北京物业公司（长沙分公司） 同受中交房地产控制
中交郴州筑路机械厂 同受中交集团控制
重庆中交物业管理有限公司 同受中交房地产控制
中天房地产有限公司 同受中交房地产控制
中交鼎信股权投资管理有限公司 同受中交集团控制
重庆渝富兴盛土地开发有限公司 本公司第二大股东的全资子公司
中国房地产开发集团有限公司 同受中交房地产控制
公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
温州中梁顺置业有限公司
员
公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
上海希盟资产经营管理有限公司
员
重庆银海融资租赁有限公司 本公司第二大股东控股子公司
温州徳欣投资有限公司 公司董事长即本公司总裁杨剑平先生
重庆渝富资产经营管理集团有限公司 本公司第二大股东并委派一名董事会成员
上海宝尊房地产营销策划有限公司 公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
员
公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
温州新中梁资产管理有限公司
员
公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
瑞安市恒富中梁置业有限公司
员
公司实际控制人杨剑先生系本公司总裁杨剑平先生的家庭成
温州恒富中梁置业有限公司
员
中国交通信息中心有限公司 同受中交集团控制
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
中交第二航务工程
提供建造服务 32,499,218.00 否
局有限公司
绿城房地产集团有 规划设计咨询服
2,113,207.55 否
限公司 务费
中房集团北京物业
物业服务 315,417.00 否 721,117.00
公司（长沙分公司）
中交郴州筑路机械
房地产存货 1,158,379.48 否 1,237,742.80
厂
重庆中交物业管理
物业管理 1,310,011.08 否
有限公司
中国交通信息中心
购买视频设备 171,168.95 否
有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 受托/承包起始日 受托/承包终止日 托管收益/承包收 本期确认的托管
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 委托/出包资产类 托管费/出包费定 本期确认的托管
委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 称 型 价依据 费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
中交鼎信股权投资管理有限
办公室租赁 454,497.03
公司
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
重庆渝富兴盛土地开发有限
土地租赁 430,050.00 164,700.00
公司
中天房地产有限公司 房屋租赁 47,250.94
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中国交通建设集团有限
700,000,000.00 2015 年 08 月 12 日 2020 年 08 月 12 日 否
公司
中国交通建设集团有限
1,000,000,000.00 2016 年 03 月 11 日 2019 年 03 月 11 日 否
公司
中国交通建设集团有限
470,000,000.00 2016 年 07 月 08 日 2021 年 07 月 06 日 否
公司
中国交通建设集团有限 1,000,000,000.00 2016 年 09 月 13 日 2019 年 09 月 13 日 否
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
公司
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中国房地产开发集团有
50,000,000.00 2015 年 08 月 18 日 2016 年 12 月 15 日 年利率 9.5%，已偿还
限公司
中交房地产集团有限公
300,000,000.00 2016 年 01 月 26 日 2016 年 10 月 18 日 年利率 7.2%，已偿还
司
借款年利率为中国人民
银行公布的同期银行贷
中住地产开发有限公司 3,364,277.61 2015 年 01 月 01 日 2016 年 06 月 07 日
款基准利率上浮 40%,已
偿还
借款年利率为中国人民
银行公布的同期银行贷
中住地产开发有限公司 75,000,000.00 2015 年 01 月 01 日 2016 年 11 月 09 日
款基准利率上浮 40%,已
偿还
中国房地产开发集团有 年利率 10.00%、7.63%，
132,300,000.00 2014 年 07 月 24 日 2017 年 07 月 23 日
限公司 未偿还
中国房地产开发集团有 年利率 11.00%、8.63%，
29,400,000.00 2015 年 02 月 13 日 2018 年 02 月 12 日
限公司 未偿还
中国房地产开发集团有 年利率 12%、9.63%，本
149,438,730.67 2014 年 01 月 06 日
限公司 期未偿还
中国房地产开发集团有 年利率 12%、9.63%，本
76,000,000.00 2014 年 03 月 26 日
限公司 期未偿还
中国房地产开发集团有 年利率 12%、9.63%，本
60,000,000.00 2014 年 12 月 05 日
限公司 期未偿还
中国房地产开发集团有 年利率 9.5%、7.13%本
150,000,000.00 2015 年 08 月 19 日
限公司 期未偿还
中国房地产开发集团有
700,000,000.00 2016 年 12 月 16 日 2016 年 12 月 30 日 本期已偿还
限公司
温州中梁顺置业有限公 年利率 7.00%，本期未
224,640,720.00 2016 年 09 月 09 日 2019 年 09 月 08 日
司 偿还
上海希盟资产经营管理 年利率 8.98%，本期未
169,182,000.00 2016 年 11 月 09 日 2019 年 11 月 09 日
有限公司 偿还
中国房地产开发集团有 170,000,000.00 2016 年 05 月 05 日 2016 年 06 月 06 日 本期已偿还
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
限公司
借款年利率为中国人民
银行公布的同期银行贷
中住地产开发有限公司 18,000,000.00 2013 年 12 月 17 日 2016 年 12 月 16 日 款基准利率上浮 40%,债
权人由中房集团转为中
住地产，本期已偿还
中交房地产集团有限公 年利率 7.00%，本期已
400,000,000.00 2016 年 04 月 28 日 2016 年 10 月 27 日
司 偿还
年利率 6.5%，本期已偿
中交地产有限公司 8,000.00 2016 年 05 月 26 日 2016 年 05 月 27 日
还
中交房地产开发（北京） 年利率 7.00%，本期已
800,000,000.00 2016 年 12 月 16 日 2016 年 12 月 21 日
有限公司 偿还
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 599.69 514.37
（8）其他关联交易
①支付资金使用费
关联方 本年发生额 上年发生额
金额（元） 占同类交易金额 金额（元） 占同类交易金额的
的比例（%） 比例（%）
中国房地产开发集团有限公司 66,440,574.22 14.25 65,007,366.97 26.27
重庆银海融资租赁有限公司 366,666.66 0.15
中住地产开发有限公司 5,612,769.97 1.20 28,944,495.58 11.70
中交房地产集团有限公司 29,236,666.67 6.27
中交地产有限公司 142,465.75 0.03
中交房地产开发（北京）有限公司 933,333.33 0.20
温州中梁顺置业有限公司 5,005,148.75 1.07
上海希盟资产经营管理有限公司 2,206, 647.01 0.47
合计 109,577,605.7 23.49 94,318,529.21 38.12
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
②本公司与浙江新中梁房地产开发有限公司（以下简称“新中梁”）于 2016年 8 月 11 日签订《关于中房地产股份有限
公司混合所有制改革过渡期间相关费用代付协议》，协议约定为妥善做好过渡期间企业相关管理和人才选拔、储备等工作，
在 2016 年 9 月 1 日至 2016 年 12 月 31日的过渡期中，本公司在新中梁推荐的人员范围内选拔员工投入本公司工作，并
根据经营情况需要，由新中梁为上述人员提供正常办公所需工作场地，开展生产经营工作。过渡期内发生的相关管理费用等
暂由新中梁负责安排指定单位代为支付，双方确认涉及费用包括代付人工成本 9,051,583.69 元、代付办公场地费用
1,081,081.43 元、代付行政费用 1,666,104.77 元、代付委托开发支出 3,227,886.60 元，合计 15,026,656.49 元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
重庆渝富兴盛土地
75,000.00 75,000.00
开发有限公司
中交第二航务工程
49,945.33
局有限公司
合计 124,945.33 75,000.00
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
中交郴州筑路机械厂
中交郴州筑路机械厂 119,807.28 17,244.80
重庆中交物业管理有限公司 65,000.00
中交第二航务工程局有限公
21,386,399.00
司
合计 21,571,206.28 17,244.80
预收账款：
中交鼎信股权投资管理有限
2,575,483.14
公司
合计 2,575,483.14
其他应付款：
重庆渝富资产经营管理集团 496,425.68 496,425.68
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
有限公司
北京盛世新业房地产有限公
30,000,000.00 30,000,000.00
司
温州徳欣投资有限公司 30,000,000.00
上海宝尊房地产营销策划有
11,245,390.30
限公司
温州新中梁资产管理有限公
3,032,250.56
司
瑞安市恒富中梁置业有限公
320,128.48
司
温州恒富中梁置业有限公司 428,887.15
合计 75,523,082.17 30,496,425.68
应付利息：
温州中梁顺置业有限公司 5,005,148.75
上海希盟资产经营管理有限
2,206,647.01
公司
合计 7,211,795.76
长期应付款：
中国房地产开发集团有限公
597,138,730.67 647,138,730.67
司
中住地产开发有限公司 96,364,277.61
温州中梁顺置业有限公司 224,640,720.00
上海希盟资产经营管理有限
169,182,000.00
公司
合计 990,961,450.67 743,503,008.28
7、关联方承诺
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
截至2016年12月31日，本公司及所属子公司尚有已签合同(主要为建安合同)未付的约定项目支出共计110,183.96万元，
具体为本公司之子公司兆嘉公司26,186.04万元、修合公司883.06万元、苏州公司46,494.19万元、嘉汇公司10,520.99万元、嘉
润公司20,414.03万元、天津公司5,685.65万元。须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
本公司所属子公司按房地产经营惯例和公积金中心及银行要求，为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性
担保，担保期限自商品房转让合同生效之日起至商品房承购人所购住房《房屋他项权证》及抵押登记手续办妥并交公积金管
理中心或银行执管之日止。截止2016年12月31日，共承担的阶段性担保金额为人民币 350,015.40 万元。
本公司子公司修合公司按房地产经营惯例和湖南省住房公积金管理中心的要求,为商品房承购人因向省公积管理中心申
请个人住房公积金抵押贷款而向湖南省湘诚置业担保有限责任公司提供阶段性连带责任担保，担保期限自商品房转让合同生
效之日起至商品房承购人所购住房《房屋他项权证》及抵押登记手续办妥并交湖南省住房公积金管理中心执管之日止，根据
《反担保合同》的要求，公司须向湖南省住房公积金管理中心指定的湖南省湘诚置业担保有限责任公司交纳反担保贷款本金
2010年为10%、2011年为5%、2012年为3%比例的保证金，截止2016年12月31日，公司承担的阶段性担保贷款本金为人民币
47万元，向湖南省湘诚置业担保有限责任公司交纳所反担保公积金贷款保证金为人民币1.4万元。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
单位： 元
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
1、2017年 1月 13日，本公司召开第七届董事会第三十三次会议审议通过了《关于中房地产股份有限公司受托管理中交
地产有限公司的关联交易议案》，各方拟签订的《托管协议》主要内容系托管期间，本公司全面负责中交地产的经营管理，
包括但不限于中交地产房地产业务的开发、经营和管理；托管期间，中交地产的产权关系保持不变，中交地产股权的所有权、
最终处置权等仍由中交房地产集团享有，中交地产的损益由中交地产自行承担或享有；除中交房地产集团、本公司另行约定
并经履行适当法律程序，本公司不以自己的资产为中交地产偿还债务及提供担保；在托管期内，每年的托管费用为 400.00
万元，由本公司直接向中交房地产集团收取。2017年4月27日，本公司披露关于托管事项进展的公告，《托管协议》生效条
件已全部满足，本公司与中交房地产集团有限公司、中交地产有限公司已于2017年4月21日签署《托管协议》，托管协议已
正式生效。
2、2017 年 1 月 13 日，本公司召开第七届董事会第三十三次会议审议通过了《关于控股子公司中房（苏州）地产有限
公司投资设立全资子公司的议案》，同意本公司控股子公司苏州地产设立全资子公司。2017 年1月13日苏州地产全资子公司
中房（南京）地产有限公司工商设立手续办理完毕。
3、2017年1月18日，本公司召开第七届董事会第三十四次董事会审议通过了《关于控股子公司中房（苏州）地产有限公
司与苏州隽泽房地产开发有限公司共同投资的议案》。同意本公司控股子公司苏州公司与隽泽公司共同投资设立项目公司，
2017年1月19日项目公司苏州中交路劲地产有限公司工商设立手续办理完毕，注册资本为人民币80,000.00万元,其中隽泽公司
出资 40,800.00万元，持股 51.00%，苏州公司出资 39,200.00万元，持股 49.00%。
4、2017 年 1 月20 日，本公司召开第七届董事会第三十五次会议审议通过了《关于参与竞拍惠州仲恺高新区恺信房地
产开发有限公司股权的议案》，同意与广州市飞骏物流有限公司联合参与竞拍惠州仲恺高新区恺信房地产开发有限公司 80%
股权（本公司51%，飞骏物流 29%），2017 年 2 月 16 日，本公司和飞骏物流作为共同受让方，成功受让惠州仲恺高新区
恺信房地产开发有限公司80%股权，交易三方签订了《成交确认书》确认交易价格为人民币422.48万元。
5、2017 年 1 月25 日，本公司召开第七届董事会第三十五次会议审议通过了《中房地产股份有限公司关于收购苏州华
投投资有限公司 93%股权的议案》，同意以4,650 万元收购江苏南通三建第三建筑安装工程有限公司持有苏州华投投资有限
公司93%的股权。根据苏州市吴江区市场监督管理局 2017 年 2 月 27 日出具的《公司准予变更登记通知书》，苏州华投投
资有限公司法定代表人、股东等的变更已经苏州市吴江区市场监督管理局核准。本公司持有苏州华投投资有限公司 93%股
权工商过户手续已办理完毕。
6、2016年12月29日，本公司第七届董事会第二十三次会议通过了《关于控股子公司中交（宁波）置业有限公司通过委
托贷款融资的议案》，2017年1月，中交（宁波）置业有限公司与第一创业证券股份有限公司广州环市支行签订了《公司委
托贷款合同》、《委托贷款抵押合同》，通过委托贷款融资10.8亿元，年利率 6.5%，期限 24 个月，本次借款宁波公司以浙
（2016）号鄞州区不动产权第 0069479号、0069480 号土地使用权提供抵押，本公司按股权比例提供连带担保责任。2017
年2月10日，本公司第二次2017 年第二次临时股东大会审议通过《关于中房地产股份有限公司及下属公司向中交房地产集团
有限公司借款的关联交易议案》，借入款项15 亿元，借款利率 6.38%，借款期限160 天，本次借款本公司以持有中房（苏
州）地产有限公司70%的股权作为质押担保，并为子公司提供连带责任担保。截止报告日，本公司2017年新增借款金额35.36
亿元。
7、2017年4月27日，本公司第七届董事会召开第三十九次会议，批准2016年度利润分配预案，分配现金股利人民币
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
5,943,877.70元。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位： 元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位： 元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
其他说明
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 地产业务 物业租赁业务 其他 分部间抵销 合计
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
一、营业收入 204,150.63 5,250.58 209,401.20
其中：华中地区 61,845.58 11.66 61,857.24
华东地
103,224.82 103,224.82
区
西南地
39,080.23 85.23 39,165.46
区
化南地区 5,108.09 5,108.09
华北地区 45.60 45.60
二、营业费用 192,837.28 2,511.82 6,858.95 -2,035.82 203,645.26
三、营业利润（亏损） 12,098.08 2,596.27 -558.95 8,335.81 5,799.59
四、资产总额 1,719,791.85 15,490.84 2,704.68 1,732,578.01
五、负债总额 1,482,382.83 3,104.54 1,485,487.37
六、补充信息
1、折旧和摊销
640.26 491.93 924.77 2,056.96
费用
2、资本性支出
3、折旧和摊销
以外的非现金费用
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
1、非公开发行股票
2016 年 8 月 4 日，本公司第七届董事会第二十二次会议审议通过了《关于公司本次非公开发行股票方案的议案》，拟
向温州徳欣投资有限公司（以下简称“温州德欣”）非公开发行不超过 82,191,780 股（含本数）A 股股票，发行价格为 14.60
元/股，募集资金总额不超过 120,000 万元。温州德欣以现金方式认购。其认购的股票自发行结束之日起 36 个月内不得转
让。
2016年8月4日，本公司与温州德欣签署了《关于中房地产股份有限公司非公开发行 A 股股票之附条件生效的股份认购
合同》，温州德欣为本公司董事会聘任的总经理杨剑平实际控制的企业，为本公司的关联法人。根据《深圳证券交易所股票
上市规则》的相关规定，本次非公开发行构成关联交易。
2016 年 10 月18 日本公司收到实际控制人中国交通建设集团有限公司通知，中国交通建设集团有限公司收到国务院国
有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）《关于中房地产股份有限公司非公开发行 A 股股票有关问题的批复》
（国资产权【2016】1121 号）。国务院国资委原则同意本公司非公开发行 A 股股票方案。
2016年10月24日，本公司2016年第九次临时股东大会审议通过了《关于公司本次非公开发行股票方案的议案》。
本次发行尚需获得中国证监会核准。
2、控股股东及关联方重大承诺事项
（1）资产负债表日存在的股改承诺
公司控股股东中住地产开发有限公司在《股权分置改革说明书》中特别承诺，其在2008年定向发行中认购的股份自公司
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
股权分置改革实施之日起的三十六个月之内不上市交易或转让。自其持有的本公司股份锁定期满之日起，若本公司股价未达
到20元/股，中住地产将不通过证券交易所出售其所持的股份。
履行情况：按规定履行。
（2）中住地产在《向特定对象发行股份购买资产报告书》中的承诺事项及履行情况①对其他房地产资产处置的承诺为
避免同业竞争，目前中住地产旗下的其他房地产资产，包括北京汉华房地产开发有限公司、华能（海南）实业开发公司三亚
公司、上海华能天地房地产有限公司、惠州华能房地产开发经营公司等部分股权，尚在处置过程中，或因其资产状况不宜转
入上市公司，中住地产即将予以处置；对于该部分资产，中住地产承诺在本次发行股份及资产重组获得中国证监会批准（2008
年5月13日获批）后12个月内处置完毕。
报告期内，中住地产根据实际情况对三亚公司、惠州公司清理的完成期限进行了变更，《关于中住地产开发公司变更承
诺事项履行期限的方案的议案》已提交本公司于2014年6月30日召开的2014年第三次临时股东大会审议通过。中住地产承诺
最迟在2016年底前完成三亚公司、惠州公司的资产处置工作。2015年5月14日，公司第三次临时股东大会审议通过了《关于
豁免控股股东中住地产开发有限公司履行相关承诺的议案》，鉴于三亚公司更后的经营范围与房地产开发无关，经股东大会
审议，豁免中住地产履行处置三亚公司的承诺。履行情况：北京汉华房地产开发有限公司、上海华能天地房地产有限公司前
期已清理完毕；惠州华能房地产开发经营公司的资产清理工作正在抓紧推进。②对相关企业清算的承诺
对于拟清算的上海中住置业开发有限公司（简称“上海中住”）、北京华能房地产开发有限责任公司（现名北京汇星智房
地产开发有限公司，简称“北京华能”）、江苏汇智房地产开发有限公司（原名江苏华能房地产开发有限公司，简称“江苏华
能”）、北京裕泰房地产开发有限公司（简称“北京裕泰”）、上海华能房地产开发公司物业管理服务公司（简称“上海华能物
业”）、深圳市华汇仓储有限公司（简称“华汇仓储”）等，中住地产承诺如下：a．如果上述公司清算后的剩余财产价值低于
2007年5月31日评估值，则中住地产以现金补足；b．上述公司从2007年5月31日至清理时不发生或有负债等其它影响上市公
司权益的或有事项。如果期间发生影响上市公司权益的或有事项，则中住地产承担发生或有事项之损失。履行情况：除上海
中住外，北京华能、江苏华能、北京裕泰、上海华能物业、华汇仓储已经清算完毕，对于存在差异的中住地产已按照前述承
诺补足差额。
（3）中房集团在《向特定对象发行股份购买资产报告书》中还涉及的承诺事项及履行情况
公司原实际控制人中房集团在《向特定对象发行股份购买资产报告书》中，承诺如下：
通过划分区域市场避免同业竞争，包括：a、中房地产（原简称“重庆实业”）重组完成后，在中房地产及其控股子公司
已有房地产业务及拟开展房地产业务的城市或地区重庆、四川、贵州、广西、陕西、湖南、湖北等，中房集团及中房集团控
制的其他企业不会直接或以合作、参股等任何间接方式从事新的可能对中房地产构成竞争的房地产业务，包括但不限于房地
产开发、销售、租赁及物业管理业务等；b、对于中房地产重组前中房集团及中房集团控制的其他企业在上述中房地产开展
房地产业务的地区已经开展、尚未完成的可能对中房地产构成竞争的房地产业务，中房集团已做出通过转让、委托销售、委
托管理等方式委托与中房集团不具有关系的第三方继续经营的安排，中房集团仍享有收益权；c、中房地产重组完成后，在
中房地产开展房地产业务的地区，如中房集团或中房集团控制的其他企业有任何商机可从事、参与从事可能对中房地产构成
竞争的房地产业务，中房集团保证将该等商业机会通知中房地产，中房地产在通知指定的合理期间内作出愿意利用该等商业
机会的肯定答复的，中房地产将享有取得该商业机会的优先权；如果中房地产放弃该商业机会，中房集团保证在该房地产项
目进入实质销售或经营阶段时，将该等房地产项目转让或委托给中房集团不具有关联关系的第三方，中房集团仍享有收益权。
履行情况：
目前，中房集团及中房集团控制的其他企业不存在在中房集团开展房地产业务的城市或地区构成竞争的房地产业务。广
东东莞中房龙域项目是中房集团收购重组中房地产之前下属企业遗留的项目，目前正在进行后期销售。该项目完成销售后，
中房集团将不再从事与房地产开发相关的与中房集团产生同业竞争的业务。
2014年5月中房集团向本公司送达了关于《关于河南省郑州市郑东新区龙湖金融中心项目商业机会的函》及项目相关资料，
告知本公司关于郑州市郑东新区龙湖金融中心项目商业机会的相关事宜。本公司第六届董事会第二十九次会议审议后拟放弃
上述商业机会，并与中房集团签订相应的《代为业务培育协议》，保留未来业务成熟后的优先收购权，在该业务条件成熟时
本公司再决定是否行使优先收购权。
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按信用风险特征组
218,825. 218,825. 218,825 218,825.9
合计提坏账准备的 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
99 99 .99
应收账款
218,825. 218,825. 218,825 218,825.9
合计 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
99 99 .99
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
5 年以上 218,825.99 218,825.99 100.00%
合计 218,825.99 218,825.99 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
单项金额重大并单
8,000,00 8,000,00 8,000,0 8,000,000
独计提坏账准备的 3.13% 100.00% 77.92% 100.00%
0.00 0.00 00.00 .00
其他应收款
按信用风险特征组
247,803, 433,230. 247,370,1 2,266,8 433,230.8 1,833,603.7
合计提坏账准备的 96.87% 0.17% 22.08% 19.11%
365.13 82 34.31 34.54 2
其他应收款
255,803, 8,433,23 247,370,1 10,266, 8,433,230 1,833,603.7
合计 100.00% 3.30% 100.00% 82.14%
365.13 0.82 34.31 834.54 .82
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
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期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
广州安迪实业投资有限
8,000,000.00 8,000,000.00 100.00% 预计无法收回
公司
合计 8,000,000.00 8,000,000.00 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
5 年以上 433,230.82 433,230.82 100.00%
合计 433,230.82 433,230.82 100.00%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
土地保证金 242,800,000.00
资产转让款 8,000,000.00 8,000,000.00
内部往来款 2,593,057.15
押金 1,781,054.72 1,833,603.72
补偿款
其他 629,253.26 433,230.82
合计 255,803,365.13 10,266,834.54
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
上海市规划和国土资
保证金 242,800,000.00 0-6 个月 94.98%
源管理局
广州安迪实业投资有
资产转让款 8,000,000.00 5 年以上 3.13% 8,000,000.00
限公司
北京合生兴业房地产
押金 1,762,254.72 0-6 个月 0.69%
开发有限公司
安徽皖通电子公司重
其他应收款项 300,000.00 5 年以上 0.12% 300,000.00
分公司
重庆市住房管理中心 其他应收款项 51,107.46 5 年以上 0.02% 51,107.46
合计 -- 252,913,362.18 -- 98.94% 8,351,107.46
（6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
（7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
（8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,811,470,398.75 107,975,049.61 2,703,495,349.14 2,008,888,768.75 107,975,049.61 1,900,913,719.14
合计 2,811,470,398.75 107,975,049.61 2,703,495,349.14 2,008,888,768.75 107,975,049.61 1,900,913,719.14
（1）对子公司投资
单位： 元
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
深圳市中住汇智
256,693,417.58 256,693,417.58
实业有限公司
上海中住置业开
570,007,981.94 570,007,981.94 107,975,049.61
发有限公司
长沙中住兆嘉房
地产开发有限公 270,641,136.91 270,641,136.91
司
重庆重实房地产
20,000,000.00 20,000,000.00
开发有限公司
湖南修合地产实
58,546,232.32 58,546,232.32
业有限责任公司
中房（苏州）地产
380,000,000.00 532,581,630.00 912,581,630.00
有限公司
重庆中房嘉汇房
地产开发有限公 332,000,000.00 332,000,000.00
司
重庆中房嘉润房
地产开发有限公 70,000,000.00 70,000,000.00
司
中房（天津）置业
51,000,000.00 51,000,000.00
有限公司
重庆中交西南置
220,000,000.00 220,000,000.00
业有限公司
中交（宁波）置业
70,000,000.00 70,000,000.00
有限公司
合计 2,008,888,768.75 822,581,630.00 20,000,000.00 2,811,470,398.75 107,975,049.61
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备
投资单位 期初余额 其他综合 其他权益 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
二、联营企业
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 152,732,961.53 153,664,559.53 109,523,564.77 66,724,454.70
合计 152,732,961.53 153,664,559.53 109,523,564.77 66,724,454.70
其他说明：
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 63,000,000.00 46,223,223.20
合计 63,000,000.00 46,223,223.20
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 187,800.80
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,019,924.46
中房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文
减：所得税影响额 111,935.77
少数股东权益影响额 17,969.30
合计 -3,962,028.73 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 0.72% 0.04 0.04
扣除非经常性损益后归属于公司
0.96% 0.05 0.05
普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名
称
4、其他
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第十二节 备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）截止有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的公司公告。
中房地产股份有限公司
2017 年 4 月 28 日| 中房地产：2016年年度报告（更新后） （下载公告） |
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| 公告日期:2017-06-27 |
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| 附件：公告原文 |
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