中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
中房地产股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
刘兆丰董事表示：“不能保证其内容的真实、完整、准确”。请投资者特别
关注。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人沈东进、主管会计工作负责人聂焕新及会计机构负责人(会计主
管人员 吴福军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
目录
2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 19
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 28
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 31
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 32
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 33
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 144
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 中房地产股份有限公司
上海中住 指 上海中住置业开发有限公司
汇智公司 指 深圳市中住汇智实业有限公司
修合公司 指 湖南修合地产实业有限公司
兆嘉公司 指 长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
重庆公司 指 重庆重实房地产开发有限公司
苏州公司 指 中房（苏州）地产有限公司
嘉汇公司 指 重庆中房嘉汇房地产开发有限公司
双远公司 指 重庆中房双远房地产开发有限公司
天津公司 指 中房（天津）置业有限公司
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中房地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中房地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中房地产
公司的外文名称（如有） China Real Estate Corperation Limited
公司的外文名称缩写（如有）CREC
公司的法定代表人 沈东进
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田玉利 王婷
重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B
联系地址
座9楼 座9楼
电话 023-67530016 023-67530016
传真 023-67530016 023-67530016
电子信箱 zqb@000736.net zqb@000736.net
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 461,804,665.16 616,984,720.34 -25.15%
归属于上市公司股东的净利润（元） 84,574,764.78 81,331,954.30 3.99%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
33,738,254.54 79,815,752.64 -57.73%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -333,148,030.60 -161,955,682.91 106.90%
基本每股收益（元/股） 0.28 0.27 3.70%
稀释每股收益（元/股） 0.28 0.27 3.70%
加权平均净资产收益率 5.11% 5.10% 增加 0.01 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 5,503,720,411.32 4,645,423,119.02 18.48%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,693,267,555.38 1,615,909,766.77 4.79%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 68,273,519.61 主要为公司总部将持有的对瑞
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
斯康达科技发展股份公司
10.253%股权转让，共确认投资
收益 68,258,883.70 元
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 子公司苏州公司本期收到税费
50,000.00
一标准定额或定量享受的政府补助除外） 返还 50,000.00 元
主要为核销持有的交易性金融
资产潍柴动力股票账面金额
388,068.00 元，向吴江慈善基金
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -656,391.77
会捐款 200,000.00 元，兆嘉公司
本期支付华夏科技诉讼案判决
的违约金 145,648.80 元。
减：所得税影响额 16,916,622.23
少数股东权益影响额（税后） -86,004.63
合计 50,836,510.24 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第四节 董事会报告
一、概述
2014年上半年，是房地产业发展急剧变化的半年，房地产市场整体格局发生改变。受外部环境、行业发展内在矛盾、前
期调控政策、房地产信贷收紧等多重因素影响，市场交投明显回落，购房者观望情绪浓郁，低迷态势持续；开发企业拿地谨
慎，土地市场成交趋冷。政府方面，中央对房地产市场的调控更注重建立长效机制，对于短期房地产调控政策更加重视其持
续稳定性，年初提出同时针对不同城市、不同市场情况提出了分类调控原则，“分类施策、分城施策”，调控也更多依靠市场
手段；而各城市则在分类调控基调下针对本地实际采取不同的调控策略，越来越多的城市面对市场不断下行的实际，纷纷放
松调控，通过取消限购、在入户便利、信贷支持等多个方面刺激市场释放需求，促进本地市场平稳。面对复杂的市场局面，
公司认真研究分析、加强形势研判，不断提高对市场环境的敏锐性，针对现有项目所在市场及时调整经营策略，努力应对政
策及市场环境的不确定性，并力争在行业低潮中抓住机遇，取得新的发展。
截止2014年6月30日，公司总资产550,372.04万元，归属于上市公司股东的净资产169,326.76万元。2014年上半年公司实
现营业收入46,180.47万元，较上年同期增加少25.15%；实现归属于上市公司股东的净利润8,457.48万元，较上年同期增加
3.99%。2014年上半年公司在建新项目共新开工面积31.59万平方米，竣工面积6.62万平方米，实现签约销售面积1.48万平方
米，签约销售金额9,375.28万元。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 461,804,665.16 616,984,720.34 -25.15%
营业成本 422,133,205.95 517,815,843.87 -18.48%
重庆公司和修合公司本期销售减少，销售代理费减少 315.66
销售费用 16,083,341.27 11,085,014.76 45.09%
万元；苏州公司本期发生销售费用 759.48 万元，上期无此项。
管理费用 34,700,210.58 31,079,385.00 11.65%
重庆公司上期产生借款利息费用 249.79 万元，本期无此项；
财务费用 -3,366,799.15 2,231,133.23 -250.90% 嘉汇公司和双远公司本期取得银行存款利息 202.85 万元，上
期无此项。
所得税费用 26,256,977.08 27,066,726.13 -2.99%
经营活动产
生的现金流 -333,148,030.60 -161,955,682.91 105.70% 详见本表现金流量表各科目的说明
量净额
投资活动产
245,764.10
生的现金流 159,664,025.88 64,939.95 详见本表现金流量表各科目的说明
%
量净额
筹资活动产
610,570,334.24 308,478,556.86 97.93% 详见本表现金流量表各科目的说明
生的现金流
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
量净额
现金及现金
等价物净增 437,086,329.52 146,587,813.90 198.17% 详见本表现金流量表各科目的说明
加额
交易性金融 公司总部本期根据上海市高级人民法院判决书核销持有的潍
388,068.00 -100.00%
资产 柴动力股票账面金额 388,068 元。
应收账款 183,266.00 27,400.58 568.84% 深圳公司应收水电费、厂房出租费增加。
公司本期将预付双远项目的土地款 40029.52 万元转入开发成
预付款项 14,041,398.21 423,576,402.35 -96.69% 本；兆嘉公司预付的电力工程款 1786.93 万元本期结算计入成
本；苏州公司预付工程款增加 698.21 万元。
本期海门公司完成清算工作，公司总部减少对其的投资成本
7688.00 万元，公司总部将持有的对瑞斯康达科技发展股份有
长期股权投
52,592,738.86 225,625,450.38 -76.69% 限公司公司 10.253%股权转让，长期股权投资的账面价值
资
9490.13 万元减少。联营企业北京盛世新业房地产有限公司本
期盈利，子公司上海公司按权益法确认投资收益 89.34 万元。
无形资产 855,815.99 137,425.04 522.75% 本期公司购入的 OA 软件验收转入无形资产。
兆嘉公司本期结转收入，弥补前期亏损，转回前期亏损确认
递延所得税
18,284,619.82 27,193,723.01 -32.76% 的递延所得税资产 1227.36 万元；苏州公司本年亏损，递延所
资产
得税资产增加 283.63 万元。
短期借款 150,000,000.00 - 重庆双远公司本期取得银海租赁借款 15000 万元。
重庆公司本期支付工程款导致应付账款减少 2154.95 万元；兆
嘉公司本期支付华夏科技诉讼案败诉执行款 2381.20 万元,结
应付账款 369,234,830.13 84,380,546.37 337.58% 转成本预估应付账款 27358.32 万元；修合公司本期支付工程
款导致应付账款减少 589.82 万元；苏州公司应付工程款增加
6253.81 万元。
子公司本期预收购房款 23090.75 万元，结转营业收入 43911.58
预收款项 405,840,314.00 614,031,244.02 -33.91%
万元
应交税费 9,355,054.26 28,951,808.59 -67.69% 重庆公司和修合公司本期缴纳 2013 年度企业所得税。
公司总部及子公司本期根据借款协议计提对中房集团的借款
应付利息 33,946,190.67 173,211.10 19,498.16%
利息。
公司总部因海门公司本期完成清算，将对该公司的其他应付
其他应付款 49,797,403.51 190,228,026.06 -73.82% 款 7678.70 万元冲减长期股权投资；兆嘉公司本期支付华夏科
技诉讼案败诉执行款 5540.58 万元。
兆嘉公司建行开发贷款增加 1100 万元；苏州公司本期收到中
国银行吴江分行开发贷款 29000 万元，收到渤海信托贷款
长期借款 768,600,000.00 267,400,000.00 187.43%
21000 万元；深圳公司本期归还银行借款 920 万元，转入一年
内到期的非流动负债 60 万元
递延所得税 公司总部本期确认因未实现的利息收支产生的应纳税暂时性
1,876,293.52 -
负债 差异。
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
重庆公司和修合公司本期销售减少，销售代理费减少 315.66
销售费用 16,083,341.27 11,085,014.76 45.09%
万元；苏州公司本期发生销售费用 759.48 万元，上期无此项。
重庆公司上期产生借款利息费用 249.79 万元，本期无此项；
财务费用 -3,366,799.15 2,231,133.23 -250.90% 嘉汇公司和双远公司本期取得银行存款利息 202.85 万元，上
期无此项。
公司总部将持有的对瑞斯康达科技发展股份公司 10.253%股
权转让共确认投资收益 6825.89 万元；联营企业北京盛世新业
房地产有限公司本期盈利，上海公司按权益法确认投资收益
投资收益 69,174,421.78 5,673,021.83 1,119.36%
89.34 万元。上期总部确认参股公司瑞斯康达分红 173.98 万元；
联营企业北京盛世新业房地产有限公司上期盈利，子公司上
海公司按权益法确认投资收益 393.32 万元。
营业外收入 127,325.03 1,786,883.31 -92.87% 深圳公司上期处置自用房产实现处置净收益 161.91 万元。
公司总部本期根据上海市高级人民法院判决书核销持有的潍
柴动力股票账面金额 38.81 万元，计入营业外支出；苏州公司
营业外支出 743,092.77 100.00%
本期向吴江慈善基金会捐款 20 万元；兆嘉公司本期支付华夏
科技诉讼案判决的违约金 14.56 万元。
销售商品、
提供劳务收 253,490,510.36 568,440,300.59 -55.41% 子公司本期收到购房款减少。
到的现金
收到的税费
50,000.00 - 苏州公司本期收到税费返还 5.00 万元。
返还
收到其他与 苏州公司本期收到南通三建公司往来款 50,000.00 万元；重庆
经营活动有 703,082,367.57 1,182,888,914.34 -40.56% 双远公司本期收到关联方往来款 18,000.00 万元；公司总部上
关的现金 期收到购地保证金 115,060.00 万元
修合公司因项目工程完工，支付工程款减少 5,364.30 万元；
兆嘉公司本期增加工程款支出 3,752.86 万元，另付华夏拆迁
购买商品、
欠款 2,381.20 万元；苏州公司本期支付配套费 1,523.68 万元，
接受劳务支 346,170,586.74 599,192,074.73 -42.23%
桩基第一笔预付款 1,200.00 万元，上期支付土地款 45,200.00
付的现金
万元；嘉汇公司本期缴纳契税 2,100.00 万元，支付工程款
2,128.75 万元；天津公司本期支付土地款 9,500.00 万元
收回投资收
6,613,271.92 100.00% 公司本部本期收到瑞斯康达股权转让款。
到的现金
取得投资收
益收到的现 157,533,739.96 100.00% 公司本部本期收到瑞斯康达股权转让款。
金
处置固定资
产、无形资
产和其他长 1,652,152.95 - 汇智公司上期收到房产处置收益。
期资产收回
的现金净额
中房地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
购建固定资
产、无形资
公司本期支付 OA 软件、明源 ERP 软件款及购建固定资产增
产和其他长 4,464,826.00 1,587,213.00 181.30%
加。
期资产支付
的现金
双远公司本期收到中房集团投资款 1,000.00 万元；天津公司
吸收投资收
59,000,000.00 300,000,000.00 -80.33% 本期收到中房集团投资款 4,900.00 万元；苏州公司上期收到
到的现金
中房集团和中国路桥的投资款各 15,000.00 万元。
兆嘉公司本期取得中房集团借款 10,000.00 万元，建设银行开
发贷款 10,000.00 万元；而上年同期收到的开发贷款为 4,900.00
取得借款收 万元；苏州公司本期收到中国银行吴江分行开发贷款
896,000,000.00 49,000,000.00 1,728.57%
到的现金 29,000.00 万元，收到渤海信托贷款 21,000.00 万元；重庆双远
公司本期取得中房集团借款 4,600.00 万元，银海租赁贷款
15,000.00 万元。
公司总部本期归还中房集团借款 14,000.00 万元；汇智公司偿
还银行借款 920.00 万元；兆嘉公司本期归还中房集团借款
偿还债务支
288,200,000.00 28,600,000.00 907.69% 5,000.00 万元，偿还开发贷款 8,900.00 万元；重庆公司上期偿
付的现金
还中房集团借款 2,000.00 万元；汇智公司上期偿还银行借款
860.00 万元
分配股利、
总部本期支付对中房集团的借款利息 307.33 万元，本期分配
利润或偿付
28,436,817.16 10,941,443.14 159.90% 现金股利 594.38 万元；深圳汇智公司、兆嘉公司偿还银行借
利息支付的
款利息增加。
现金
本期双远公司退回中房集团增资款 700 万元；苏州公司支付
支付其他与
渤海信托融资费用 1485 万元,支付中国银行吴江分行融资费
筹资活动有 27,799,226.38 980,000.00 2,736.66%
用 194 万元；兆嘉公司本期支付贷款服务费 385 万元，相比
关的现金
上期增加 287 万元。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
经营管理方面，2014年上半年，公司继续抓好在建项目的经营管理，面对严峻的市场形势，公司紧盯市场走势，结合公
司各项目实际认真研究对策，对不同地区不同项目分类差别对待，确定相应的销售策略，指导项目公司采取灵活多样的营销
方式，努力扩大市场销售额；市场拓展方面，公司继续在全国范围内积极寻找和考察房地产项目，积极跟进意向项目，在上
半年新增天津宝坻项目的基础上，力争下半年抓住机遇，落实新项目，增加土地储备；工业地产经营方面，经营管理工作正
常，持续稳定；融资工作方面，公司在报告期内开展多种途径的外部融资工作，满足项目建设开发和项目拓展的资金需求，
保证了公司资金链健康运转。
为追赶先进、进一步提升公司运营管理水平，报告期内公司勤练内功，大力改进和加强内部业务管理：落实完成了组织
