厦门银润投资股份有限公司 2012 年度报告全文
厦门银润投资股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 4 月
厦门银润投资股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人张浩、主管会计工作负责人杨小虎及会计机构负责人(会计主管
人员)沈伟声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2012 年度财务报告审计机构利安达会计师事务所对公司出具了带强调事项
无保留意见的审计报告。强调事项如下：“我们提醒财务报表使用者关注，如财
务报表附注十一所述,银润投资公司海发大厦一期收取的认购款从 2006 年度起
一直挂在其他应付款科目，今后能否转作收入存在不确定性；相关建造成本一
直在在建工程中列示。本段内容不影响已发表的审计意见。”本公司董事会、监
事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 8
第四节 董事会报告 ................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 27
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 39
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .................................................. 43
第八节 公司治理 ....................................................................................................... 47
第九节 内部控制 ....................................................................................................... 52
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 57
第十一节 备查文件目录 ......................................................................................... 147
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、银润投资 指 厦门银润投资股份有限公司
椰林湾公司 指 深圳椰林湾投资策划有限公司
澳门银润 指 银润控股集团有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
结算公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
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重大风险提示
公司在第四节董事会报告中，第八小节“公司未来发展的展望”部分详细描
述、分析了公司经营中所面对的主要风险因素，敬请查阅。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 银润投资 股票代码
变更后的股票简称（如有） 银润投资
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 厦门银润投资股份有限公司
公司的中文简称 银润投资
公司的外文名称（如有） XIAMEN INSIGHT INVESTMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如有）INSIGHT INVESTMENT
公司的法定代表人 张浩
注册地址 厦门市湖里区寨上长乐路 1 号
注册地址的邮政编码 360012
（1）上海市虹桥路 1438 号古北国际财富中心二期 0802 室；
办公地址
（2）福建省厦门市湖滨北路 57 号 Bingo 城际商务中心 309、310 室
办公地址的邮政编码 （1）200336；（2）361012
公司网址 无
电子信箱 goodtime2003@126.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王寅
上海市虹桥路 1438 号古北国际财富中心
联系地址
二期 0802 室
电话 021-54222877
传真 021-52432015
电子信箱 wangy@insightsh.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 上海、厦门办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
厦门市工商行政管
首次注册 1993 年 01 月 18 日 3502001002173 350206154999005 15499900-5
理局
厦门市工商行政管
报告期末注册 2012 年 03 月 23 日 3502001002369 350206154999005 15499900-5
理局
自 1993 年 11 月 1 日在深圳证券交易所上市交易以来，公司主营业务发生过如下
公司上市以来主营业务的变化情况（如 变化：（1）1993~1999，公司的主营业务为海洋捕捞、采购、加工、水产品进出口
有） 贸易等；（2）1999~2011，公司以房地产开发、物业管理、物业租赁、文化产业投
资等为主营业务；（3）2012 年，公司以设备采购、租赁及物业租赁为主营业务。
报告期内控股股东及实际控制认无变更，控股股东仍为深圳椰林湾投资策划有限
历次控股股东的变更情况（如有）
公司，实际控制人仍为廖春荣先生。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 利安达会计师事务所有限责任公司
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区八里庄东里一号莱锦创意产业园 CN05 栋
签字会计师姓名 周阿春，徐夏南
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 65,206,408.04 8,980,462.22 626.09% 44,414,458.46
归属于上市公司股东的净利润
3,688,624.36 4,451,285.93 -17.13% 7,032,034.67
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-2,497,778.01 368,711.74 -777.43% -2,473,955.00
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-5,809,580.80 -39,449.90 14,626.48% 1,696,082.15
（元）
基本每股收益（元/股） 0.0382 0.0463 -17.49% 0.0731
稀释每股收益（元/股） 0.0382 0.0463 -17.49% 0.0731
净资产收益率（%） 2.31% 2.8% -0.49% 4.6%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 203,138,214.65 198,185,636.76 2.5% 192,495,098.08
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 161,207,870.77 157,519,246.41 2.34% 156,927,960.48
权益）（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 3,688,624.36 4,451,285.93 161,207,870.77 157,519,246.41
按国际会计准则调整的项目及金额
2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
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归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 3,688,624.36 4,451,285.93 161,207,870.77 157,519,246.41
按境外会计准则调整的项目及金额
不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
不适用
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
8,263,857.13 5,302,412.88 12,109,294.13
值准备的冲销部分）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -15,475.40 -1,351.30
所得税影响额 2,062,095.43 1,218,487.39 2,603,304.46
少数股东权益影响额（税后） -116.07
合计 6,186,402.37 4,082,574.19 9,505,989.67 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，房地产行业依然受到宏观调控的影响，公司的融资渠道持续紧缩。公司原有的主营业务为商业物业的租赁，
包括深圳市旭飞花园裙楼二层A、B商业物业，以及厦门海发二期物业。尽管这两处物业均已签订长期租约，收入较为稳定，
但均存在收益率偏低的问题。随着上市公司退市制度的出台，公司需要改变原有的业务模式，形成具有更高收益的业务结构。
因此，优化资产配置效率，调整业务结构成为上市公司的战略重点。报告期内，通过出售物业资产，并开展设备租赁业务，
公司已形成设备租赁与物业租赁并存的业务结构。
2012年7月5日，上市公司与关联方浙江银润休闲旅游开发有限公司签订《安吉天使乐园项目战略合作框架协议》（以下
简称“浙江银润”）,双方将围绕“安吉天使乐园度假休闲园区”项目（下称“天使乐园项目”）在商业开发、设备租赁、商品供应
等开展多方面领域的合作。(详见2012-020号公告)。
浙江银润作为“安吉天使乐园度假休闲园区”项目的开发方，主要负责项目的整体规划、开发以及运营。因项目体量较大，
浙江银润休闲旅游开发有限公司需外包部分具体业务。报告期内，上市公司从持续改善盈利能力的角度出发，并综合考虑现
金流现状，决定承揽部分设备采购及租赁业务。
为筹措开展新业务所需的资金，公司于2012年7月将深圳旭飞花园裙楼二层A、B商业物业出售给香港金宁国际创建有限
公司，出售价格为5700万元人民币。该物业的年租金为2,968,960元，资产收益率为仅4.18%,收益率较低。通过出售该物业，
公司回笼资金，并实质性开展设备采购及租赁业务。报告期内，公司通过子公司上海瑞聚实业有限公司已签订的设备采购合
同金额为5366.85万元（以2013年1月9日的汇率为准，详见公司2013-002号公告）。公司采购的设备均为游乐园专业设备，
浙江银润休闲旅游开发有限公司已向上海瑞聚出具《承诺函》，承诺将租赁设备，并安装于由浙江银润休闲旅游开发有限公
司开发的“安吉天使乐园休闲旅游度假园区”中的Hello Kitty家园项目。预计从2013年起，公司的子公司上海瑞聚实业有限公
司可向浙江银润休闲旅游开发有限公司收取租金，并为公司提供持续盈利。
报告期内，公司进一步精简、调整组织结构。2012年4月15日，公司设立子公司上海瑞聚实业有限公司；2012年6月6日，
公司将子公司厦门旭飞置业顾问有限公司转让给厦门中佳飞投资咨询有限公司与吴卫海。调整后，公司彻底解决了之前一直
存在的交叉持股问题。
报告期内，公司将规范公司内部控制制度作为工作重点之一。报告期内，公司聘请厦门达易咨询管理顾问有限公司为内
控制度建设专业顾问。2012年3月29日，公司公告了《内部控制规范实施工作方案》。报告期内，公司已完成了风险清单的
编制，并对公司已有制度和流程的系统梳理、修订及补充，并已形成初稿。在日常管理、经营中，公司更加关注流程中关键
点的风险控制，更加严格执行内控相关制度、流程。
报告期内，公司名称由“厦门旭飞投资股份有限公司”变更为“厦门银润投资股份有限公司”，公司证券简称变更为“银润
投资”。
报告期内，因独立董事赤玉乾先生及财务负责人吴崇林先生提出辞职申请，公司对董事会及高级管理人员进行了调整。
2012年2月14日，经第七届董事会第十五次会议审议通过，杨小虎先生担任公司财务负责人；2012年3月9日，经2012年第一
次临时股东大会审议通过，王晓滨女士担任独立董事职务。此外，董事会调整了各专门委员会的委员组成，详细情况请参阅
本报告“第八节 四.董事会下设专门委员会在报告期内的履职情况”以及公司2012-002号公告。
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二、主营业务分析
1、概述
本报告期内，公司开始启动业务结构转型，开展了设备租赁业务，该业务在2012年度处于设备采购阶段，还未实现收入
及盈利。因此，报告期内主营业务收入主要来自于房屋租赁、物业管理，为8,206,408.04元，同比减少774,054.18元，同比
减少8.62%。主营业务收入下降的主要原因在于本期出售深圳旭飞花园裙楼2层AB座物业，2012年1-6月份该物业确认收入为
1,571,400元。厦门旭飞房地产公司管理的海发二期项目与厦门市志诚行物业管理公司合同继续执行中，本期海发二期物业
物业租赁带来收入金额为6,459,471元，占公司主营业务收入总额的78.71%。
本公司发生营业成本为51,904,405.30元，其中投资性房地产本年度折旧为3,168,262.43元，转让深圳旭飞花园成本为
48736302.87元
公司实现营业利润5,175,184.05元，同比减少352,578.51元，同比下降6.38%；实现净利润为3,674,075.93元，同比减少
777,210元，同比下降17.46%。
本期公司处置了深圳旭飞花园裙楼2层AB座物业，该项投资性房地产项目的转让给公司带来5700万的其他业务收入，转
让成本为48,736,302.87元。
本期现金及现金等价物净增加额为-15,349,204.59元，同比增加额为-32,446,565.21元。其中经营性现金净流量为
-5,809,580.80元，同比增加现金净流出为5,770,130.90元，投资活动产生的现金净流量为-9,549,623.79元， 同比增加
-26,686,434.31元，筹资活动现金净流量为为10,000元，同比上期增加为10,000元。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
公司在2011年度报告中披露的四点经营及资金需求使用计划，目前已通过参与安吉项目，预付设备款等措施，稳步推进实施。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
按行业和分产品划分公司的主营业务收入情况
按照行业划分收入：
公司房屋租赁业务占公司主营业务收入的99.32%，
按照产品来划分收入：
说明：
（1）、深圳旭飞花园2012年7月以5700万元转让，深圳旭飞花园物业2012年1-6月确认收入为1,571,400元；
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（2）、海发二期2011年10月起租，2011年度10-12月确认收入为1,018,464元。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 6,110,784.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 74.46%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产业 房屋租赁 3,168,262.43 100% 2,033,996.80 85.32% 14.68%
房地产业 物业管理及其他 0.00 0% 350,000.00 14.68% -14.68%
产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
租赁业 房产租赁 3,168,262.43 100% 2,033,996.80 85.32% 14.68%
说明
报告期内，公司主要产生收入的业务为房屋租赁业务，主营业务成本主要为投资性房地产的折旧。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 0.00
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 0%
公司前 5 名供应商资料
□ 适用 √ 不适用
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4、费用
公司本年度管理费用
5、研发支出
公司年度内无研发支出。
6、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 6,336,459.69 8,762,097.00 -27.68%
经营活动现金流出小计 12,146,040.49 8,801,546.90 38%
经营活动产生的现金流量净
-5,809,580.80 -39,449.90 14,626.48%
额
投资活动现金流入小计 5,937,814.21 30,745,399.97 -80.69%
投资活动现金流出小计 15,487,438.00 13,608,589.45 13.81%
投资活动产生的现金流量净
-9,549,623.79 17,136,810.52 -155.73%
额
筹资活动现金流入小计 10,000.00 0.00
筹资活动产生的现金流量净
10,000.00
额
现金及现金等价物净增加额 -15,349,204.59 17,097,360.62 -189.78%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本期支付的其他经营性现金流出同比上升38%，主要原因是本期支付的其他与经营有关的现金同比上期多4,087,918.03
元
经营活动产生的现金流量净额同比上升14626.48%，主要是原因是本期经营活动现金流入相比上期减少27.68%，经营活
动现金流出同比上期增加38%，二者共同作用，造成本期经营活动产生的现金流量净额同比上升14626.48%。
投资活动现金流入同比下降80.69%，主要原因是上期处置子公司及其他营业单位收到的现金同比本期多29,307,585.76
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元
投资活动产生的现金流量净额同比下降155.73%，主要原因是本期投资活动现金流入同比上期减少80.69%，同时本期投
资活动现金流出同比上升13.81%，二者共同作用，引起投资活动产生的现金流量净额下降155.73%
现金及现金等价物净增加同比上期增加-189.78%，主要原因是本期本期经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的
现金净额金额共同作用的结果
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本期经营性现金流量与本年度净利润存在差异-9,483,656.73，主要由于计提固定资产投资性房地产3,219,848.04元，处置
深圳旭飞花园裙楼产生的非经营性损益8,259,769.10元，经营性应收项目的增加23,000,879.43，经营性应付项目增加
18,400,488.11元，上述因素共同的影响，造成上述差异
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房屋租赁 8,150,571.00 3,168,262.43 61.12% 79.26% 55.77% 5.86%
物业管理及其他 55,837.04 0.00 100% -98.74% -100% 7.89%
分产品
房屋租赁 8,150,571.00 3,168,262.43 61.12%
物业管理及其他 55,837.04 0.00 100%
分地区
厦门 6,635,008.04 1,841,764.30 72.24%
深圳 1,571,400.00 1,326,498.13 15.58%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2012 年末 2011 年末
比重增减
占总资产比 占总资产比 重大变动说明
金额 金额 （%）
例（%） 例（%）
报告期间内，公司开展设备采购业
货币资金 23,621,285.47 11.63% 38,970,490.06 19.66% -8.03% 务，支付设备采购首期款项以及开具
信用证；公司出售深圳市旭飞花园裙
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楼二层 A、B 商业物业，报告期内回
收货币资金 500 万元。
本期应收深圳中建宇深圳旭飞花园
裙楼二层 A、B 商业物业转让款 5200
应收账款 54,994,284.16 27.07% 0% 27.07%
万元，厦门旭飞地产应收志诚行租金
305.5 万元
本期转让投资性房地产——深圳旭
投资性房地产 84,145,607.07 41.42% 136,041,012.37 68.64% -27.22%
飞花园裙楼二层 A、B 商业物业
固定资产 838,963.06 0.41% 627,457.16 0.32% 0.09%
在建工程 21,004,474.60 10.34% 21,004,474.60 10.6% -0.26%
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2012 年 2011 年
比重增减
占总资产比
