邮箱：dfjc@coamc.com.cn电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：http://www.dfratings.com
跟踪评级原因
根据相关监管要求及“荣安地产股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”的跟踪评级安排，东方金诚基于荣安地产股份有限公司（以下简称“荣安地产”或“公司”）提供的2020年度审计报告、2021年1～3月未经审计的财务报表以及相关经营数据，进行了本次定期跟踪评级。
主体概况
荣安地产主营房地产开发业务，控股股东为荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”），实际控制人为自然人王久芳及其一致行动人王丛玮
。
公司前身为成立于1989年的成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称“成功信息产业”），由宁波机床总厂股份制改组设立，并于1993年8月6日在深圳证券交易所挂牌交易，股票简称“*ST成功”，股票代码000517.SZ。截至2021年3月末，荣安地产总股本31.84亿股，控股股东荣安集团持有公司47.93%的股份，王久芳直接持有公司28.69%的股份，实际控制人为自然人王久芳及其一致行动人王丛玮。截至2021年5月17日，控股股东荣安集团所质押荣安地产的股份占其所持股份的79.26%，占公司总股本的37.99%，按照当日股票收盘价公司总市值90.11亿元。
公司主营房地产开发业务，房地产开发以住宅产品为主，项目主要位于宁波、嘉兴、温州、杭州、台州等10余个城市，2020年公司实现权益合同销售金额278.47亿元。根据克而瑞研究中心公布的《2020年中国房地产企业销售排行榜》，公司权益合同销售金额位列79位，较2019年上升2位。此外，依据克而瑞披露数据，2020年公司在宁波的权益合同销售金额排名第3位，排名较2019年上升2位。
截至2021年3月末，公司资产总额713.46亿元，所有者权益146.58亿元，负债合计566.88亿元，有息债务规模为166.82亿元，资产负债率为79.46%。2020年及2021年1～3月，公司实现营业总收入分别为111.78亿元和33.83亿元，净利润分别为17.78亿元和2.13亿元。
公司债券本息兑付及募集资金使用情况
经中国证监会【2019】58号文核准，公司于2020年8月公司发行“荣安地产股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（以下简称“20荣安02”），发行金额不超过6.20亿元。本期债券期限为5年，附第2年末和第4年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券每张面值为100元，按面值发行；本期债券为固定利率，单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
截至本报告出具日，本期债券所募集资金已全部用于偿还公司债券。截至本报告出具日，
王久芳和王丛玮为父子关系。
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“20荣安02”债券余额为6.20亿元。
宏观经济和政策环境在低基数和经济修复作用下，2021年一季度GDP增速大幅冲高，短期内物价呈抬头之势一季度GDP同比增速达到18.3%，两年复合增速为5.0%，整体上延续了去年二季度以来的稳健修复势头，但距疫情前6.0%的增长水平仍有一定差距。一季度经济增长结构改善，原有的“生产强、消费弱”局面有所改观，商品和服务消费加速，而工业生产已过修复高峰点，其中3月出现明显减速迹象。另外，疫情受到稳定控制后，一季度服务业生产和消费正在迅速复苏。预计二季度GDP增速将回落至8.0%左右，两年复合增长率则升至5.5%，消费将成为拉动经济增长的主要动力。值得注意的是，受前期国际大宗商品价格剧烈上升影响，3月PPI同比达到4.4%，CPI同比转正上行。我们判断，二季度物价将延续较快上涨势头。不过，考虑到下半年国际大宗商品价格大幅续升的可能性不大，本轮物价上涨或仅为短期现象。
二季度宏观政策不会因通胀抬头而明显收紧，货币政策将延续“紧信用、稳货币”格局，今年财政政策力度温和下调
近期物价上升势头引发监管层关注，但考虑到国内经济修复基础尚需进一步夯实，加之外部不确定性较大，宏观政策整体上将延续“不急转弯”基调。这意味着短期内加息升准的可能性很小，二季度市场利率将继续围绕政策利率小幅波动。在货币投放方面，今年稳定宏观杠杆率目标明确，M2和社融增速在3月恢复回落势头，预计年末这两项指标将分别下调1到2个百分点，信贷投放中“有保有压”的结构性特征将进一步凸显。2021年目标财政赤字率和新增地方政府专项债规模降幅较小，对小微企业的定向减税措施加码。今年首次提出降低政府杠杆率目标，地方政府隐性债务将受到更严格管控，部分弱质平台信用风险值得关注。行业分析
公司主要从事房地产开发业务，所属行业为房地产行业。
房地产行业
国内房地产长效机制趋势确定，预计2021年在置业人口触顶、居民杠杆趋稳、城镇化和都市圈推进、抗全球通胀属性等影响下，销售面积持平或微增
2020年，疫情对房地产行业销售及回款均产生不利影响，但随着国内疫情好转复工深化，供需双向改善助力销售修复，全年商品房销售面积为17.61亿平方米，累计同比增长2.6%，累计增速同比增加2.7个百分点；商品房销售额17.36万亿元，累计同比增长8.7%，累计增速同比增加2.2个百分点。同期，商品房销售均价为9859.5元/平方米，总体呈小幅上涨态势。2021年1~3月，国内商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长63.8%，较2019年同期增长20.7%；商品房销售金额3.84万亿元，同比增长88.5%，较2019年同期增长41.9%，疫情恢复后需求端显著向好，一是源于去年疫情基数低，且受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响；二是在融资政策收紧前，地产开发资金来源、按揭超预期，有利于项
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目推盘销售；此外，国际疫情不确定下，中国房地产抗通胀保值的属性增强。预计2021年，随着国内疫情的影响减弱，政策维稳、都市圈发展提速及需求回补将支撑房地产销售增速，同时“三道红线”影响下，房企将以销售回款作为降低杠杆和业务扩张的主要动力，短期内加快推盘回款以降低项目建设及土地购置对外部融资的依赖程度；但另一方面，棚改货币化渐弱、置业人口触顶下滑影响下，销售增速将受到一定抑制。总体来看，2021年销售面积预计持平或微增。
图表1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、%）
图表1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、%）
数据来源：Wind，东方金诚整理
2020年房地产开发投资保持较强韧性，预计2021年在信贷资金严格管控及房企降杠杆、建安及拿地支出增速放缓下，投资增速高位趋缓
2020年，疫情对房地产行业短期内新开工及施工进度、政府土地供应等产生不利影响，制约行业投资增速，随着国内房地产项目有序复工，上半年宽信用下房企到位资金降幅收窄，土地市场供需端均体现回暖态势，新开工及补库存积极，施工保持增长，对房地产开发投资规模实现了拉动，全年国内房地产开发投资完成额14.14万亿元，同比增长7.00%，累计增速同比下降2.90个百分点。2021年1~3月，国内房地产开发投资额2.76万亿元，同比增长25.6%，系推盘节奏加快带动房企新开工节奏，对投资产生了显著拉动，同时去年同期基数较低所致。
一季度房企到位资金改善明显，2021年1~3月，房地产开发企业到位资金4.75万亿元，累计同比增长41.1%，较2019年同期增长21.9%。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款分别为0.7万亿元、1.3万亿元和1.8万亿元，累计同比增速分别为7.5%、21.0%和86.1%，外部融资依然是房企投资资金的重要来源，但在房企融资规模逐年增长、债务负担有所增加的背景下，对于房地产企业融资渠道和融资规模的监管趋严，或将对房地产企业融资产生不利影响。
预计2021年，作为链接国内大循环的关键齿轮，在房企销售回款回暖及补库存需求带动下，同时新开工及施工进度将有所加快，对投资规模产生支撑；但另一方面，融资管理的长效机制对房地产投资影响将较为显著，融资收紧将抑制房企拿地意愿、拿地能力及建安投资等，土地市场预计将出现降温，整体溢价率有望下行，将对投资增速的持续高增长形成拖累。总体来看，2021年房地产开发投资增速将高位趋缓。
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图表2全国房地产开发投资及土地购置情况（%）
图表2全国房地产开发投资及土地购置情况（%）数据来源：Wind，东方金诚整理
业务运营
经营概况公司营业收入及毛利润仍主要来源于房地产开发业务，受益于结转项目增加，2020年营业收入大幅增长至111.78亿元，但由于土地结转成本较高，毛利率有所下降，毛利润小幅增长
跟踪期内，公司仍主要从事房地产开发业务，以商品住宅为主，商业地产为辅，房地产开发业务仍是公司收入和毛利润的主要来源，公司其他业务为建筑施工和物业出租业务，对收入和利润影响较小。2020年，公司实现营业收入111.78亿元，同比增长67.77%，主要是房地产结转收入增长所致；同期，公司综合毛利率为26.59%，同比下降15.02个百分点，主要是期内结转项目土地成本较高，利润水平有所下降；毛利润为29.73亿元，同比略有提升。2021年1～3月，公司营业收入33.83亿元，同比大幅度增加27.84亿元，主要是去年同期受新冠肺炎疫情影响导致基数较低，同时公司竣工结转进度有所加快。
数据来源：Wind，东方金诚整理图表3公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、%）
| 图表3公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、%） | |||||||||
| 类别 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年1～3月 | |||||
| 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | ||
| 房地产开发 | 36.10 | 90.91 | 62.16 | 93.30 | 100.67 | 90.06 | 31.84 | 94.14 | |
| 其他 | 3.58 | 9.03 | 4.46 | 6.70 | 11.11 | 9.94 | 1.98 | 5.86 | |
| 合计 | 39.68 | 100.00 | 66.63 | 100.00 | 111.78 | 100.00 | 33.83 | 100.00 | |
| 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | 毛利润 | 毛利率 | ||
| 房地产开发 | 12.91 | 35.77 | 26.99 | 43.42 | 27.40 | 27.22 | 5.69 | 17.87 | |
| 其他 | 0.64 | 17.82 | 0.73 | 16.37 | 2.32 | 20.92 | 0.19 | 9.48 | |
| 合计 | 13.55 | 34.15 | 27.72 | 41.61 | 29.73 | 26.59 | 5.88 | 17.38 | |
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | |||||||||
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房地产开发跟踪期内，公司持续深耕宁波、嘉兴、温州和杭州等浙江省热点城市，房地产项目区域布局较好，在宁波区域竞争实力很强
公司具有房地产开发一级资质，房地产项目开发经验丰富，房地产开发主要以住宅产品为主，商业地产为辅。跟踪期内，公司持续深耕浙江省内的宁波、嘉兴、温州和杭州等城市，2020年公司权益拿地金额259.18亿元，其中在宁波、温州、杭州和嘉兴的权益拿地金额合计占比
92.32%。截至2020年末，公司房地产项目仍主要布局于宁波、嘉兴、温州、台州、杭州、重庆等10余个城市，其中二线城市占比较高，项目区域布局较好。
公司房地产业务深耕宁波，经过多年的发展，在宁波房地产市场拥有很强的竞争实力。根据克而瑞研究中心公布的《2020年中国房地产企业销售排行榜》，公司权益合同销售金额位列79位，较2019年上升2位。此外，依据克而瑞披露数据，2020年公司在宁波的权益合同销售金额排名第3位，排名较2019年上升2位。
跟踪期内，在产品定位上，公司主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档精装修商品住宅，用心打造“安居”、“乐居”、“宜居”等品牌的住宅精品。在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业。
图表4公司销售排名及业态说明
| 图表4公司销售排名及业态说明 | |||||
| 区域 | 2020年排名 | 2019年排名 | 数据来源 | 项目 | 说明 |
| 全国（权益金额） | 79 | 88 | 克而瑞研究中心 | 资质 | 房地产开发一级资 |
| 宁波（权益金额） | 3 | 5 | 克而瑞研究中心 | 城市分布 | 10余个城市 |
| 开发业态 | 住宅为主，商业为辅 | ||||
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | |||||
跟踪期内，受益于项目所在城市景气度较好以及推盘节奏的增加，2020年公司房地产开发业务合同销售金额及销售面积快速增长，项目中二线城市占比较高，销售及回款预期前景较好
跟踪期内，受益于宁波、嘉兴、温州、杭州
及重庆等城市房地产市场景气度较好以及公司推盘节奏的增加，公司权益合同销售面积和合同销售金额继续保持增长，平均销售价格有所波动，其中2020年公司权益合同销售金额和合同销售面积分别为278.47亿元和142.56万平方米，同比分别增长38.54%和16.48%；销售均价为1.95万元/平方米，同比上升18.94%，主要系房地产市场整体上行，房价上涨，销售市场火热所致。
销售回款方面，2020年公司销售商品、提供劳务收到的现金为199.37亿元，为同期权益合同销售金额的71.59%，同比下降9.25个百分点，受银行按揭贷款收紧影响，销售回款速度有所放缓。
2020年宁波和杭州房屋销售面积增速分别为8.37%和12.25%
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图表5公司房地产开发业务权益合同销售及回款情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米、%）
图表5公司房地产开发业务权益合同销售及回款情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米、%）资料来源：公司提供，东方金诚整理
分销售区域看，跟踪期内，公司销售主要来源于宁波、嘉兴、温州等浙江省内热点城市，省外主要集中在重庆地区。2020年从销售面积来看，宁波、嘉兴、温州和重庆的权益合同销售面积占比分别为38.25%、17.97%、12.28%和14.50%，其他区域中销售占比有所上升，主要来自台州的销售有所提升。
资料来源：公司提供，东方金诚整理图表6公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：万平方米、%）
| 图表6公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：万平方米、%） | ||||||||
| 类别 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | |||||
| 面积 | 占比 | 面积 | 占比 | 面积 | 占比 | |||
| 宁波 | 25.88 | 32.52 | 51.21 | 41.84 | 54.53 | 38.25 | ||
| 嘉兴 | 23.13 | 29.07 | 17.39 | 14.21 | 25.62 | 17.97 | ||
| 重庆 | 10.01 | 12.57 | 20.3 | 16.59 | 20.67 | 14.50 | ||
| 温州 | 2.35 | 2.95 | 16.01 | 13.08 | 17.51 | 12.28 | ||
| 杭州 | 13.03 | 16.37 | 9.35 | 7.64 | 5.91 | 4.15 | ||
| 其他 | 5.18 | 6.51 | 8.13 | 6.64 | 18.32 | 12.85 | ||
| 合计 | 79.59 | 100.00 | 122.38 | 100.00 | 142.56 | 100.00 | ||
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||||||
截至2020年末，公司房地产项目全口径剩余可售面积
303.55万平方米，其中并表房地产项目剩余可售面积合计182.93万平方米，权益剩余可售面积合计202.72万平方米，房地产项目业态以住宅为主，权益剩余可售面积在宁波、嘉兴、温州、台州、杭州占比分别为46.61%、
17.95%、12.25%、7.11%、6.35%，合计占比90.28%。公司在建项目全口径剩余可售面积合计
246.68万平方米，其中权益剩余可售面积157.65万平方米，分布在国内8个城市，二线城市占比52.66%，其中宁波和杭州占比分别为44.49%和8.17%，三四线城市合计占比47.34%，其中温州、嘉兴和台州占比分别为15.76%、14.62%和9.15%。同期末，公司拟建项目权益剩余可
公司已完工项目基本已销售完毕，未来可售货值很低，忽略不计。
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售面积45.07万平方米，其中宁波、嘉兴和绍兴分别为24.35万平方米、13.33万平方米和7.39万平方米。公司项目以宁波、嘉兴、温州和台州为代表的二线及景气度较高的长三角三线城市占比较高，项目销售及回款的预期前景较好。
图表7截至2020年末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）
图表7截至2020年末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）类别
| 类别 | 全口径剩余可售面积 | 并表口径剩余可售面积 | 权益剩余可售面积 |
| 完工项目 | - | - | - |
| 在建项目 | 246.68 | 126.06 | 157.65 |
| 拟建项目 | 56.87 | 56.87 | 45.07 |
| 合计 | 303.55 | 182.93 | 202.72 |
| 项目 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年1～3月 |
| 新开工面积 | 80.00 | 75.82 | 208.28 | 25.74 |
| 竣工面积 | 22.33 | 55.82 | 142.05 | 19.04 |
| 期末在建面积 | 169.46 | 189.46 | 288.43 | 320.06 |
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
跟踪期内，公司房地产结转收入及毛利润有所增长，受结转项目土地成本上升及限价影响，毛利率有所下降，2020年末公司预收款项245.54亿元，可对未来收入形成一定支撑
跟踪期内，受益于结转项目增多，公司房地产开发业务收入同比有所增加，2020年实现房地产结算收入100.67亿元，同比增长61.95%；同期，房地产开发业务毛利率27.22%，同比下降16.20个百分点，主要是受部分结转项目前期拿地成本有所提升叠加宁波、杭州等房地产市场限价影响，导致项目毛利率水平下降。
截至2020年末，公司预收款项245.54亿元，预收款项是当期结算收入的2.44倍，为未来业务收入及利润的形成一定支撑。
| 图表8公司房地产开发业务收入及结转情况（单位：亿元、%、万平方米、万元/平方米、倍） | ||||||
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年1～3月 | |||
| 结算面积 | 22.33 | 36.48 | 68.88 | 26.96 | ||
| 结算收入 | 36.10 | 62.16 | 100.67 | 31.84 | ||
| 平均结算价格 | 1.62 | 1.70 | 1.46 | 1.18 | ||
| 期末预收款项4 | 99.43 | 187.34 | 245.54 | 255.94 | ||
| 期末预收款项/结算收入 | 2.75 | 3.01 | 2.44 | - | ||
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||||
2020年预收款项数据为合同负债数据
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跟踪期内，公司加大土地储备获取力度，土地获取成本有所上升，在长效机制的稳房价政策背景下预计未来项目利润水平面临下滑压力
跟踪期内，公司土地获取方式仍以公开市场招拍挂为主、收并购为辅，同时加大了合作开发的力度。公司项目开发及销售节奏较快，保持较高拿地规模。2020年，公司权益土地获取规模较高，新增项目主要分布在宁波、杭州、嘉兴、台州和绍兴等城市。公司新增项目楼面均价保持增长，土地获取成本上升；在当前长效机制的稳房价政策背景下，房价总体趋稳，预计未来项目利润水平面临下滑压力。
截至2020年末，公司未来权益可售面积202.72万平方米，按2020年销售规模看，公司房地产项目未来可售面积可支撑公司未来17个月的销售，跟踪期内土地储备规模有所增加。
图表9近年公司土地获取情况（单位：万平方米、亿元、万元/平方米）
| 图表9近年公司土地获取情况（单位：万平方米、亿元、万元/平方米） | ||||
| 项目 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年1～3月 |
| 权益规划建筑面积 | 80.81 | 102.71 | 195.57 | 39.15 |
| 权益土地出让金 | 60.53 | 117.45 | 259.18 | 47.99 |
| 楼面地价 | 0.70 | 1.08 | 1.30 | 1.21 |
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
公司在建及拟建地产项目未来投资规模较大，同时仍将保持一定规模的土地获取，在当前房地产市场持续调控及行业融资环境趋紧的背景下，面临一定的资金压力
公司在建项目计划权益总投资额623.79亿元，截至2020年末已累计投入446.77亿元，尚需投资177.02亿元，投资资金来源主要是销售回款、自筹资金和借款。公司拟建项目已投入
44.98亿元，尚需投资58.09亿元。公司在建及拟建项目未来投资规模较大，同时未来仍将保持一定规模的土地获取，在房地产市场持续调控及行业融资环境趋紧的背景下，公司在建及拟建项目未来将面临资金支出压力。对外投资
跟踪期内，公司合作开发项目有所增多，合作开发项目主要分布于嘉兴、台州、宁波、杭州等经济发达城市，项目布局较好，合作风险总体可控，但在项目运作及资金管理等方面或将面临挑战
跟踪期内，为降低资本支出压力，公司提高合作开发项目比例，参股房地产项目规模较高，公司合作对象有阳光城、碧桂园、龙湖地产、金地集团、华侨城等房企，合作对象实力较强。公司非并表房地产项目按出资比例分摊成本、核算投资收益。公司长期股权投资持续增长，系合作项目增多，参股公司增加所致，2020年及2021年1~3月，公司长期股权投资分别为21.41亿元、49.91亿元，其中2021年3月末较2020年末大幅度增加28.5亿元，主要系公司分别与阳光城集团股份有限公司、上海中梁地产集团有限公司和江苏中南建设集团股份有限公司成立3个项目公司，荣安地产在各个项目公司中均持有49%的股份，以自有资金出资额合计29.4亿元。
2020年及2021年1～3月，公司投资收益分别为1.91亿元、-0.72亿元，其中按权益法核
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算的长期股权投资收益分别为1.61亿元、-0.72亿元，2021年一季度投资收益较去年同期减少
1.15亿元，主要系合作项目交付产生利润减少且新增合作项目处于建设期暂无利润所致。未来随着合作开发项目逐步完工并确认收入，公司投资收益有望进一步增长。
截至2020年末，公司未纳入合并报表范围的参股项目合计19个，权益剩余可售面积37.99万平方米，其中位于宁波、嘉兴、温州、台州、杭州占比分别为42.20%、21.56%、11.49%、
11.45%、10.03%；已完成权益投资99.72亿元，尚需权益投资额38.32亿元，剩余权益投资规模较大，面临一定资金支出压力。总体来看，公司合作开发项目主要分布于嘉兴、台州、宁波、杭州等经济发达城市，项目布局较好，合作风险总体可控，但公司合作房地产项目较多，在项目运作及资金管理等方面或将面临挑战。其他业务
公司其他业务主要为建筑施工、房屋出租业务和咨询服务业务，跟踪期内收入和毛利润保持增长，公司已转让宁波荣安物业服务有限公司100%股权，对公司整体收入利润影响较小
公司其他业务主要为建筑施工、房屋出租业务和咨询服务业务，受益于建筑施工业务和咨询服务业务规模上升，占营收比重有所上升。2020年其他业务收入11.11亿元，同比增长
48.27%，系建筑施工业务和咨询服务业务规模收入增加所致，毛利润2.32亿元，同比增加1.59亿元，毛利率20.92%，同比上升4.55个百分点。
2020年公司建筑业务收入8.91亿元，同比增加6.25亿元，运营主体为全资子公司浙江天苑景观建设有限公司；建筑业务除对内承接集团内部业务外，也承接参股项目，但需要以市场招标的形式参与。
公司房屋出租业务持有的物业主要为位于杭州市的荣安大厦、位于宁波市鄞州区的荣安大厦、位于杭州市的望江南酒店和位于宁波市星光大道商业广场，除星光大道商业广场处于商户装修外，其余物业已正常开业。公司自持物业仍按成本计量，未来存在一定升值空间。2020年，公司自持物业出租率均在90%左右，出租率较好，租金收入总体保持稳定，待星光大道商业广场开业后能够为其他业务收入和利润提供补充。
2020年公司物业服务收入0.31亿元，较2019年减少0.61亿元，主要系2020年7月31日，公司以3127万元的转让价款已将宁波荣安物业服务有限公司100%股权转让与同一实控人下关联企业宁波香安企业管理有限公司，2019年和2020年1~3月宁波荣安物业服务有限公司在合并口径范围内净利润分别为2784.52万元和-577.35万元，转让后对公司整体收入利润影响较小。
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图表10公司其他业务收入及毛利润（单位：亿元、万平方米、%）
| 图表10公司其他业务收入及毛利润（单位：亿元、万平方米、%） | |||||
| 项目名称 | 出租面积 | 2020年出租率 | 2020年收入 | 期末账面价值 | |
| 宁波荣安大厦 | 4.30 | 89.22 | 0.21 | 1.25 | |
| 杭州荣安大厦 | 3.70 | 90.35 | 0.34 | 2.01 | |
| 酒店 | 0.59 | 100.00 | 0.05 | 0.66 | |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | |||||
公司治理与战略
跟踪期内，公司监事和董事等人员发生变动，组织框架发生调整跟踪期内，公司治理体系未发生变化，经营决策体系仍由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的治理结构体系。跟踪期内，监事会全体人员和部分董事由于任期届满离任，2020年7月1日公司聘任唐惠琴、朱科杰和石敏波为监事，其中唐惠琴为监事会主席，此外聘任徐小峰为职工董事，杨华军为独立董事，与此同时公司审计和提名委员会部分人员发生变动。此外，公司对组织框架进行调整，公司设有资金管理中心、投资发展中心、运营管控中心、营销管理中心、财务管理中心、宁波城市公司等经营管理部门，各部门各司其职，并不断完善制度建设。
公司将继续坚持房地产开发主业，深耕宁波等区域，同时加大浙江其余区域拓展在发展战略方面，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做大、做强、做精、做专。房地产开发业务未来注重均衡发展，在规模增长的同时不断提升盈利能力，坚持快速开发策略，快速回笼资金，公司同时对债务期限结构进行测算，保证在拿地支出增加的情况下对债务的偿还能力；区域布局方面，公司将不断深耕浙江本土，扎根宁波，杭州、嘉兴、温州、台州、重庆、西安等城市，继续提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有，同时紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局，重点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展；此外，公司还将充足高质量的土地储备。
根据2020年土地储备情况，计划公司及所投资公司实现住宅全口径合同销售收入约500亿元，2021年计划开盘姚江晴雨、宁波柳岸闻莺、文澜望庄、春和汀语、林语笙花、堂樾庄、嘉兴林语芳庭等项目。
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财务分析财务概况
公司提供了2020年审计报告和2020年1～3月合并财务报表。天衡会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2020年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告；公司2021年1～3月财务报表未经审计。截至2020年末，公司纳入合并报表范围的直接及间接控股子公司共计170家。资产构成与资产质量跟踪期内，公司资产规模保持增长且仍以流动资产为主，积极补库存下存货大幅增长，随着合作开发项目的增多，长期股权投资增长明显，以存货和投资性房地产为主的资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响
跟踪期内，公司资产规模保持增长，仍以流动资产为主。2020年末资产总额677.68亿元，同比增长69.37%，其中流动资产占比94.94%；2021年3月末资产总额进一步增加至713.46亿元，其中流动资产占比91.25%。
公司流动资产保持增长且规模较大。2020年末，公司流动资产643.39亿元，同比增长
72.41%，主要由存货、货币资金和其他应收款构成。跟踪期内，随着公司房地产开发项目不断增多，存货规模显著增长，其中2020年末存货账面价值491.58亿元，其中开发成本和开发产品分别为449.44亿元和42.55亿元，累计计提存货跌价准备0.42亿元；存货受限比例为50.61%。2020年公司存货周转次数为0.22次，同比略有提升；2021年3月末，公司存货账面价值进一步提升至510.02亿元。公司货币资金主要为银行存款，其中2020年末货币资金86.28亿元，同比增长23.31%，主要是公司销售回款增加以及获取项目开发贷款所致；2020年末货币资金受限比例5.86%。
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图表11公司资产构成情况（单位：亿元）
图表11公司资产构成情况（单位：亿元）项目
| 项目 | 2018年末 | 2019年末 | 2020年末 | 2021年3月末 |
| 货币资金 | 17.92 | 69.97 | 86.28 | 79.59 |
| 其他应收款 | 25.44 | 38.29 | 37.85 | 30.60 |
| 存货 | 173.69 | 248.11 | 491.58 | 510.02 |
| 流动资产合计 | 226.99 | 373.16 | 643.39 | 651.02 |
| 长期股权投资 | 5.02 | 12.67 | 21.41 | 49.91 |
| 投资性房地产 | 4.62 | 4.18 | 3.92 | 3.86 |
| 可供出售金融资产 | 3.36 | - | - | - |
| 其他非流动金融资产 | - | 5.36 | 3.89 | 3.43 |
| 非流动资产合计 | 16.17 | 26.96 | 34.29 | 62.44 |
| 资产总额 | 243.16 | 400.13 | 677.68 | 713.46 |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
公司其他应收款主要由合营企业往来款、应收少数股东往来款和保证金等构成，2020年末公司其他应收款账面价值37.85亿元，同比减少1.14%，其中应收合营企业款、少数股东往来款、保证金及押金分别为22.04亿元、16.21亿元、1.06亿元，账龄在一年以内占比97.82%，1至2年占比0.98%，公司已计提坏账准备2.26亿元；其中其他应收款前五名对象期末余额合计26.26亿元，占比65.47%，集中度较高，应收对象为合营企业和公司少数股东。2021年3月末，公司其他应收账款账面价值30.60亿元，较2020年末减少19.15%。
| 图表122020年末公司其他应收款前五大客户情况（单位：亿元、%） | |||||
| 名称 | 款项性质 | 账面余额 | 账龄 | 占比 | |
| 宁波奉化浙加房地产开发有限公司 | 合营企业财务资助 | 9.33 | 1年以内 | 23.27 | |
| 宁波市赫江置业有限公司 | 合营企业财务资助 | 5.28 | 1年以内 | 13.16 | |
| 宁波开晟投资有限公司 | 应收少数股东往来 | 5.15 | 1年以内 | 12.85 | |
| 杭州荣福置业有限公司 | 合营企业财务资助 | 3.44 | 1年以内 | 8.58 | |
| 深杭州弘誉房地产开发有限公司 | 应收少数股东往来 | 3.05 | 1年以内 | 7.61 | |
| 合计 | - | 26.26 | - | 65.47 | |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | |||||
跟踪期内，公司非流动资产有所增长，2020年末和2021年3月末非流动资产分别为34.29
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亿元和62.44亿元，主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。公司长期股权投资均为对合营企业的投资，受房地产合作开发力度加大导致公司参股项目增多影响，跟踪期内长期股权投资增长明显，2020年末为21.41亿元，同比增长68.97%，2021年3月末进一步增至49.91亿元。投资性房地产主要为用于对外出租的房屋和建筑物等，主要为宁波荣安大厦和杭州荣安大厦，均采用成本计量，投资性房地产规模整体保持稳定，2020年末公司投资性房地产账面价值
3.92亿元，其中用于抵押的投资性房地产3.91亿元，占比99.74%。公司其他非流动金融资产主要为理财产品投资，截至2020年末，公司其他非流动金融资产账面价值3.89亿元，被投资单位主要为苏州太平国发通融贰号投资企业（有限合伙）。
图表132020年末公司长期股权投资前十大企业情况（单位：亿元）
| 图表132020年末公司长期股权投资前十大企业情况（单位：亿元） | ||||
| 名称 | 账面价值 | 名称 | 账面价值 | |
| 杭州滨哲企业管理有限公司 | 2.99 | 宁波宣宜投资管理有限公司 | 1.34 | |
| 宁波侨安企业管理咨询有限公司 | 2.92 | 嘉兴睿钇置业有限公司 | 1.32 | |
| 宁波恒香企业管理咨询有限公司 | 2.53 | 温州康晟置业有限公司 | 1.25 | |
| 宁波康丰置业有限公司 | 1.79 | 杭州火丰投资管理有限公司 | 1.00 | |
| 宁波康瑞企业管理咨询有限公司 | 1.79 | 重庆美荣房地产开发有限公司 | 0.88 | |
| 合计 | 17.81 | 占比 | 83.19% | |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
从当前资产受限情况来看，截至2020年末，公司受限资产257.91亿元，由存货
、投资性房地产、货币资金等构成，受限资产占资产总额的比例为38.06%，占净资产比例为244.88%。此外，公司将其持有的部分子公司股权作为质押物进行融资。
| 图表14截至2020年末公司资产受限明细（单位：亿元、%） | ||||
| 受限科目 | 受限金额 | 账面价值 | 受限比例 | 受限原因 |
| 货币资金 | 5.06 | 86.28 | 5.86 | 银行承兑保证金、贷款保证金 |
| 存货 | 248.8 | 491.58 | 50.61 | 抵押借款、法院查封 |
| 投资性房地产 | 3.91 | 3.92 | 99.74 | 借款抵押 |
| 固定资产 | 0.14 | 0.23 | 60.87 | 借款抵押 |
| 合计 | 257.91 | 582.01 | 44.31 | - |
| 数据来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
资本结构
跟踪期内，受合作开发项目增加导致少数股东权益大幅度增长以及经营积累影响，公司所有者权益保持增长
2020年末，公司所有者权益105.32亿元，同比增长56.05%，主要是少数股东权益和未分配利润积累所致；2021年3月末所有者权益146.58亿元。2020年末，公司实收资本31.84亿元，保持不变；资本公积持续为负，主要是2015年中期利润分配时，公司以资本公积金向全体
存货中法院查封原因为：存货中的星空里项目，受子公司宁波欢乐购广场开发有限公司在一起股权转让纠纷诉讼中负有连带责任的影响，截至2020年底法院查封标的公司5000万元资产
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股东每10股转增18股所致，跟踪期内变化不大；未分配利润64.59亿元，同比增加26.83%；少数股东权益23.22亿元，同比增加22.78亿元，主要是公司加大房地产项目合作开发力度所致，2021年3月末少数股东权益为62.87亿元，较2020年末进一步增加39.65亿元，主要系公司分别与阳光城、中梁地产、中南建设成立房地产项目公司，荣安地产均持股51%，自有资金出资额合计30.60亿元，随着未来合作项目的增多，少数股东权益或将进一步增加。
图表15公司所有者权益结构情况（单位：亿元）
图表15公司所有者权益结构情况（单位：亿元）
数据来源：公司提供，东方金诚整理
受拿地规模及项目建设支出增多影响，跟踪期内公司有息债务大幅增长，债务负担加重，且关联方往来款规模较大
跟踪期内，公司负债总额保持增长，以流动负债为主。2020年末公司负债总额572.36亿元，同比增长72.07%，其中流动负债占比80.71%；2021年3月末负债总额为566.88亿元。
2020年末和2020年3月末，公司流动负债分别为461.98亿元和465.05亿元，主要由合同负债、其他应付款、应付账款、短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债等构成。公司合同负债项主要是已售未结算的房屋预售款，跟踪期内，随着合同销售规模扩大而有所增加，其中2020年末为245.54亿元；2021年3月末，合同负债增至255.94亿元。公司其他应付款主要由合营企业资金往来款、少数股东往来款和保证金组成，跟踪期内持续增加，2020年末其他应付款90.36亿元，同比大幅增加65.81亿元，其中合营企业资金往来30.10亿元，少数股东往来54.81亿元，其他应付款中应付给同一控制人旗下宁波荣安资产管理有限公司的余额为8.36亿元；2021年3月末，公司其他应付款为91.67亿元，较2020年末略有增长。公司应付账款主要是尚未结算或者支付的工程款和土地款，2020年末应付账款账面余额44.21亿元，其中应付工程及材料款和土地款分别为28.82亿元和14.57亿元；2021年3月末应付账款20.50亿元，较2020年末减少53.63%。公司短期借款主要用途为房地产拿地支出及后续开发建设，2020年末为26.26亿元，其中担保借款7.28亿元、抵押担保借款17.00亿元；2021年3月末短期借款19.74亿元。公司一年内到期的非流动负债相比同期小幅下降，2020年末为24.70亿元，其中一年内到期长期借款和一年内到期的应付债券分别为24.47亿元和0.23亿元；2021年3月末为45.89亿元。2020年末公司其他非流动负债22.20亿元，全部为待转销项税额。
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跟踪期内，公司非流动负债持续增长，主要由长期借款和应付债券构成。2020年末，公司长期借款账面余额102.21元，同比增加56.70亿元，其中抵押担保借款、抵押借款、担保借款分别为117.76亿元、7.17亿元、1.50亿元，主要受业务规模增长导致的融资需求提高；2021年3月末，公司长期借款为93.41亿元，较2020年末减少8.61%。公司应付债券规模有所增长，受2020年3月和2020年8月分别发行公司债“20荣安01”与“20荣安02”的影响，2020年末公司应付债券期余额为6.64亿元；2021年3月末，公司应付债券为6.77亿元。
图表16公司负债构成情况（单位：亿元）
图表16公司负债构成情况（单位：亿元）项目
| 项目 | 2018年末 | 2019年末 | 2020年末 | 2021年3月末 |
| 短期借款 | 6.98 | 18.35 | 26.26 | 19.74 |
| 预收款项 | 99.43 | 187.34 | - | - |
| 合同负债 | - | - | 245.54 | 255.94 |
| 其他应付款 | 24.40 | 24.52 | 90.33 | 91.67 |
| 一年内到期的非流动负债 | 8.21 | 25.33 | 24.70 | 45.89 |
| 流动负债合计 | 159.80 | 285.28 | 461.98 | 465.05 |
| 长期借款 | 28.03 | 45.51 | 102.21 | 93.41 |
| 应付债券 | 6.69 | - | 6.64 | 6.77 |
| 非流动负债合计 | 35.67 | 47.35 | 110.38 | 101.84 |
| 负债总额 | 195.47 | 332.64 | 572.36 | 566.88 |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
有息债务方面，跟踪期内，随着公司拿地规模的增加以及在建项目的持续投入，公司融资需求的不断增加，有息债务增长明显，2020年末公司全部债务160.80亿元，同比增长80.10%，其中长期有息债务和短期有息债务分别为108.84亿元和51.96亿元，同比分别增长32.31%和
67.69%，债务结构以长期有息债务为主；同期末，公司资产负债率84.46%，若考虑到预收账款的因素，调整后的资产负债率
为65.70%，同比增加15.72个百分点，净负债率
为70.76%,同比增加42.15个百分点；全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为60.42%和
调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款；调整后负债总额=财务报表负债总额-预收账款。
净负债率=（全部有息债务-货币资金）/所有者权益。
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50.82%，同比分别增加3.47个百分点和10.55个百分点，债务负担有所加重。截至2021年3月末，公司全部债务为166.82亿元，长期有息债务和短期有息债务占比分别为60.06%和39.94%，全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为53.23%和40.60%。随着公司拿地规模扩大以及新开工房地产项目有所增加且在建项目较多因素，预计未来公司债务规模将继续增长。
从债务期限结构来看
，以公司2020年末有息债务为基础，在债券不提前回售的情况下，则2021、2020年、2023年、2024年及以后公司到期的有息债务分别为50.65亿元、56.11亿元、
40.24亿元和12.30亿元；若考虑债券提前回售，则2021年、2022年、2023年、2024年及以后公司到期债务规模分别为50.65亿元、62.81亿元、40.24亿元及5.6亿元。其中2021年及2022年到期债务相对集中。
图表17公司全部债务构成及期限结构情况（单位：亿元、%）
图表17公司全部债务构成及期限结构情况（单位：亿元、%）
项目
| 项目 | 2018年末 | 2019年末 | 2020年末 | 2021年3月末 |
| 全部债务 | 51.53 | 89.28 | 160.80 | 166.82 |
| 资产负债率 | 80.39 | 83.13 | 84.46 | 79.46 |
| 调整后的资产负债率 | 54.05 | 49.98 | 65.70 | 61.94 |
| 净负债率 | 70.47 | 28.62 | 70.76 | 59.51 |
| 全部债务资本化比率 | 51.94 | 56.95 | 60.42 | 53.23 |
| 长期债务资本化比率 | 42.13 | 40.27 | 50.82 | 40.60 |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
对外担保方面，截至2020年末，公司对外担保余额21.31亿元，担保比率20.23%，主要是对合营公司提供的担保，其合作方主要为招商局地产、阳光城、新希望地产和方远房地产等房地产开发商。
公司债务期限结构数据中未含应付票据及应付利息。
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图表182020年末公司对外担情况（单位：亿元）
| 图表182020年末公司对外担情况（单位：亿元） | |||||
| 担保对象 | 担保余额 | 总资产 | 净资产 | 利润总额 | |
| 杭州荣福置业有限公司 | 12.60 | 39.26 | -1.42 | -1.88 | |
| 杭州滨沁房地产开发有限公司 | 0.34 | 41.09 | 9.06 | -1.21 | |
| 宁波康丰置业有限公司 | 1.20 | 15.99 | 3.59 | -0.55 | |
| 嘉兴荣阳置业有限公司 | 4.00 | 34.60 | -0.43 | -0.71 | |
| 台州椒江方远荣安阳光城置业有限公司 | 2.91 | 19.98 | 0.27 | -0.30 | |
| 温州荣耀置业有限公司 | 0.26 | 21.71 | 9.77 | -0.31 | |
| 合计 | 21.31 | ||||
盈利能力
跟踪期内，公司营业收入和利润总额均有所增长，盈利能力有所减弱，预收账款规模较大，可对未来结转收入及利润提供支撑
2020年，公司营业收入111.78亿元，同比增长67.77%，主要是房地产结转规模增加导致结转收入提升；受结转项目土地成本上升，毛利率水平同比下降15.02个百分点至26.59%；期间费用率6.03%，同比下降4.3个百分点，主要是计提合作项目财务资助利息，冲减利息费用所致；同期，公司实现利润总额22.86亿元，同比增加6.97%；净利润为17.78亿元，同比增加1.24%。此外，公司营业利润率、总资本收益率和净资产收益率分别为25.83%、7.47%和
16.88%，同比分别下降12.88个百分点、5.14个百分点和9.14个百分点。2021年1～3月，公司营业收入33.83亿元，同比增加28.84亿元，主要去年同期受疫情影响导致结转项目较少；利润总额和净利润分别为2.86亿元和2.13亿元，分别同比增加2.78亿元和1.99亿元。
非经常损益方面，2020年公司公允价值变动净收益-1.47亿元，全部为权益工具公允价值变动损失。同期，公司投资收益1.91亿元，由于合作开发项目所产生的权益法核算的长期股权投资收益1.61亿元，处置长期股权投资产生的投资收益0.27亿元。2021年1～3月，公司投资收益-0.72亿元，全为合作开发项目所产生的的投资亏损。
总体来看，跟踪期内受益于房地产项目结转规模增长带动营业收入提升，但结转项目土地成本上升导致毛利率有所下降，同时公允价值变动损失对利润有所侵蚀。考虑到跟踪期内公司加大了土地储备拓展力度，房地产项目仍以宁波、温州、嘉兴等浙江省内二线城市为主，2020年末预收款项规模较大，对未来收入结转及利润提供支撑。
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图表19公司收入及盈利能力（单位：亿元、%）
图表19公司收入及盈利能力（单位：亿元、%）数据来源：公司提供，东方金诚整理
现金流
受拿地及项目建设支出增多的影响，跟踪期内公司经营性净现金流转为大幅流出，投资现金流保持净流入状态，筹资性现金净流入规模显著增长，对外部融资依赖程度显著提升
2020年公司经营性净现金流为-107.28亿元，同比由净流入转为净流出，系公司拿地支出和房地产项目建设投资支出增加导致经营性净现金流大幅流出所致，其中购买商品、接收劳务支付的现金同比增加166.22亿元；同时销售商品、提供劳务收到的现金与同期合同销售金额的比重有所下降；同期，公司现金收入比178.37%，同比下降65.50个百分点，经营获现能力有所下降。2021年1～3月，公司经营性净现金流为-25.37亿元，同比减少21.91亿元，主要是土地款支付增加所致。
2020年公司投资性净现金流8.57亿元，净流入规模同比有所减少。2021年1～3月投资性净现金流-21.99亿元，主要是对外投资增加所致。随着公司业务规模扩大和合作开发项目增多，跟踪期内融资规模显著增长，筹资性现金流入主要来自于长短期借款、吸收少数股东投资收到的现金和少数股东往来款，2020年筹资性净现金流为110.61亿元，同比大幅增加62.42亿元，对外部融资依赖程度显著提升。
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图表20公司现金流情况（单位：亿元、%）
图表20公司现金流情况（单位：亿元、%）数据来源：公司提供，东方金诚整理
偿债能力
从短期偿债能力指标来看，2020年末公司流动比率为139.27%，同比提升8.46个百分点，2021年3月末进一步提升至139.99%；2020年末速动比率32.86%，同比下降10.98个百分点，2021年3月末为30.32%。截至2020年末，公司货币资金86.28亿元，其中非受限货币资金
81.22亿元，短期有息债务51.96亿元，非受限资金能够覆盖短期有息债务。受经营性净现金流转为净流出的影响，公司经营现金流动负债比由正转负，2020年为-23.22%。
从长期偿债能力指标来看，跟踪期内，公司EBITDA利息倍数同比有所下降，2020年为2.94倍；全部债务/EBITDA有所增加。
数据来源：公司提供，东方金诚整理图表21公司偿债能力主要指标（单位：%、倍）
| 图表21公司偿债能力主要指标（单位：%、倍） | ||||
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年3月 | |
| 流动比率 | 142.04 | 130.80 | 139.27 | 139.99 |
| 速动比率 | 33.35 | 43.84 | 32.86 | 30.32 |
| 货币资金/短期债务 | 1.07 | 1.60 | 1.66 | 1.19 |
| 经营现金流动负债比 | -16.99 | 1.64 | -23.22 | - |
| EBITDA利息倍数 | 3.08 | 4.13 | 2.94 | - |
| 全部债务/EBITDA | 5.66 | 3.73 | 6.36 | - |
| 资料来源：公司提供，东方金诚整理 | ||||
截至2020年末，公司未来一年内需偿还刚性债务包括信托融资和其他融资，以及应付有息债务利息，其中信托等非标融资32.00亿元。
截至2020年末，公司获得银行授信总额332.64亿元，尚未使用238.19亿元，剩余授信额度较高，同时，作为深交所上市公司，公司融资渠道较为通畅。同业比较
与行业对比组企业进行对比，公司资产规模、预收款项/营业收入和盈利能力处于较高水平，
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债务负担较对比企业偏高，运营效率处于中等水平。
图表22同行业主要指标对比
| 图表22同行业主要指标对比 | |||||
| 项目 | 荣安地产 | 湖北福星科技股份有限公司 | 宁波奥克斯置业有限公司 | 天安数码城(集团)有限公司 | 鑫苑(中国)置业有限公司 |
| 资产总额（亿元） | 677.68 | 524.55 | 250.48 | 242.26 | 657.21 |
| 预收款项/营业收入 | 2.20 | 2.04 | 1.79 | 0.58 | 2.59 |
| 净资产收益率（%） | 16.88 | 2.37 | 5.15 | 6.11 | 1.11 |
| 净利润（亿元） | 17.78 | 2.91 | 2.78 | 4.65 | 1.23 |
| 存货周转率（次） | 0.25 | 0.21 | 0.35 | 0.16 | 0.18 |
| 剔除预收账款的资产负债率（%） | 65.70 | 61.70 | 56.63 | 64.20 | 66.45 |
| 注：以上企业最新主体信用等级均为AA/稳定，数据来源自各企业公开披露的2020年数据，东方金诚整理。 | |||||
总体来看，跟踪期内，公司资产总额保持增长，因合作开发房地产项目增多影响，长期股权投资、少数股东权益和其他应付款大幅度增长；有息债务大幅增长，其中长期有息债务规模占比较高；受拿地支出及房地产项目建设规模较高影响，经营性净现金流转为大幅净流出，对外融资依赖度提升。但公司在宁波的区域竞争力仍然很强，跟踪期内合同销售金额有所增长，项目布局仍以强二线城市为主，区域布局较好，同时预收账款规模较大，可对未来收入及利润的结转提供一定保障。
过往债务履约情况
根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至2021年3月30日，公司未结清信贷不存在不良信用记录。截至本报告出具日，公司存续期债券付息正常。
综合评价
跟踪期内，公司持续深耕宁波、嘉兴、温州和杭州等浙江省热点城市，房地产项目区域布局较好，在宁波区域竞争实力很强；2020年公司房地产开发业务合同销售金额及销售面积呈现快速增长，营业收入及利润总额亦保持增长，土地储备中二线城市占比较高，销售及回款预期前景较好；公司为深交所上市公司，2020年末银行剩余授信额度较高，融资渠道较为畅通，且非受限货币资金对短期债务覆盖程度高。同时，东方金诚也关注到，跟踪期内，土地获取成本上升，在长效机制的稳房价政策背景下预计未来项目利润水平面临下滑压力；公司在建及拟建地产项目未来投资规模较大，在行业融资环境趋紧的背景下，面临一定资金压力；公司合作开发项目大幅增加导致关联方往来款较多，对项目运作及资金管理等方面或将面临挑战；拿地及项目建设支出增多导致公司经营性净现金流转为大幅流出，同时有息债务增长较快且规模较大。
综合考虑，东方金诚维持荣安地产主体信用等级为AA，评级展望为稳定，并维持“20荣安02”信用等级为AA。
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附件一：截至2021年3月末公司股权结构图
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附件二：截至2021年3月末公司组织结构图
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附件三：公司主要财务数据及指标
项目名称
| 项目名称 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年3月 |
| 主要财务数据及指标 | ||||
| 资产总额（亿元） | 243.16 | 400.13 | 677.68 | 713.46 |
| 所有者权益（亿元） | 47.69 | 67.49 | 105.32 | 146.58 |
| 负债总额（亿元） | 195.47 | 332.64 | 572.36 | 566.88 |
| 短期债务（亿元） | 16.81 | 43.78 | 51.96 | 66.63 |
| 长期债务（亿元） | 34.72 | 45.51 | 108.84 | 100.19 |
| 全部债务（亿元） | 51.53 | 89.28 | 160.80 | 166.82 |
| 营业收入（亿元） | 39.68 | 66.63 | 111.78 | 33.83 |
| 利润总额（亿元） | 7.07 | 21.37 | 22.86 | 2.86 |
| 净利润（亿元） | 5.48 | 17.56 | 17.78 | 2.13 |
| EBITDA（亿元） | 9.10 | 23.92 | 25.29 | - |
| 经营活动产生的现金流量净额（亿元） | -27.16 | 4.68 | -107.28 | -25.37 |
| 投资活动产生的现金流量净额（亿元） | 5.31 | 9.17 | 8.57 | -21.99 |
| 筹资活动产生的现金流量净额（亿元） | 30.87 | 38.19 | 110.61 | 38.74 |
| 毛利率（%） | 34.15 | 41.61 | 26.59 | 17.38 |
| 营业利润率（%） | 30.95 | 38.71 | 25.83 | 16.65 |
| 销售净利率（%） | 13.82 | 26.36 | 15.90 | 6.29 |
| 总资本收益率（%） | 7.25 | 12.61 | 7.47 | - |
| 净资产收益率（%） | 11.49 | 26.02 | 16.88 | - |
| 总资产收益率（%） | 2.25 | 4.39 | 2.62 | - |
| 资产负债率（%） | 80.39 | 83.13 | 84.46 | 79.46 |
| 长期债务资本化比率（%） | 42.13 | 40.27 | 50.82 | 40.60 |
| 全部债务资本化比率（%） | 51.94 | 56.95 | 60.42 | 53.23 |
| 货币资金/短期债务（%） | 106.63 | 159.84 | 166.04 | 119.44 |
| 非筹资性现金净流量债务比率（%） | -42.41 | 15.51 | -61.39 | - |
| 流动比率（%） | 142.04 | 130.80 | 139.27 | 139.99 |
| 速动比率（%） | 33.35 | 43.84 | 32.86 | 30.32 |
| 经营现金流动负债比（%） | -16.99 | 1.64 | -23.22 | - |
| EBITDA利息倍数（倍） | 3.08 | 4.13 | 2.94 | - |
| 全部债务/EBITDA（倍） | 5.66 | 3.73 | 6.36 | - |
| 应收账款周转率（次） | 74.02 | 92.88 | 79.83 | - |
| 销售债权周转率（次） | 74.02 | 92.88 | 79.83 | - |
| 存货周转率（次） | 0.21 | 0.18 | 0.22 | - |
| 总资产周转率（次） | 0.21 | 0.21 | 0.21 | - |
| 现金收入比（%） | 247.10 | 243.86 | 178.37 | 149.06 |
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附件四：主要财务指标计算公式
指标
| 指标 | 计算公式 |
| 毛利率（%） | （营业收入-营业成本）/营业收入×100% |
| 营业利润率（%） | （营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100% |
| 销售净利率（%） | 净利润/营业收入×100% |
| 净资产收益率（%） | 净利润/所有者权益×100% |
| 总资本收益率（%） | （净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100% |
| 总资产收益率（%） | 净利润/资产总额×100% |
| 资产负债率（%） | 负债总额/资产总额×100% |
| 长期债务资本化比率（%） | 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100% |
| 全部债务资本化比率（%） | 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100% |
| 担保比率（%） | 担保余额/所有者权益×100% |
| EBITDA利息倍数（倍） | EBITDA/利息支出 |
| 全部债务/EBITDA（倍） | 全部债务/EBITDA |
| 货币资金/短期债务（倍） | 货币资金/短期债务 |
| 非筹资性现金净流量债务比率（%） | （经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额）/全部债务×100% |
| 流动比率（%） | 流动资产合计/流动负债合计×100% |
| 速动比率（%） | （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100% |
| 经营现金流动负债比率（%） | 经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100% |
| 应收账款周转率（次） | 营业收入/平均应收账款净额 |
| 销售债权周转率（次） | 营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据） |
| 存货周转率（次） | 营业成本/平均存货净额 |
| 总资产周转率（次） | 营业收入/平均资产总额 |
| 现金收入比率（%） | 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100% |
| 注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务全部债务=长期债务+短期债务利息支出=利息费用+资本化利息支出 | |
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附件五：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
等级
| 等级 | 定义 | |
| AAA | 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低 | |
| AA | 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低 | |
| A | 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低 | |
| BBB | 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般 | |
| BB | 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险 | |
| B | 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高 | |
| CCC | 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高 | |
| CC | 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 | |
| C | 不能偿还债务 | |
注：除AAA级和CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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