荣安地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
荣安地产股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 08 月
荣安地产股份有限公司 2014 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 1
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 8
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 13
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 26
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 28
第十节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 95
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日-2014 年 6 月 30 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称（如有） 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封
联系地址
大厦 15 楼 大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2013 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2013 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2013 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,582,508,939.45 2,483,565,827.33 3.98%
归属于上市公司股东的净利润（元） 215,941,732.20 194,950,867.61 10.77%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
114,307,043.46 143,150,142.24 -20.15%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -443,774,247.65 869,742,669.39 -151.02%
基本每股收益（元/股） 0.2035 0.1837 10.78%
稀释每股收益（元/股） 0.2035 0.1837 10.78%
加权平均净资产收益率 6.42% 6.72% -0.30%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 6,397,445,244.56 8,225,112,440.81 -22.22%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,432,732,979.51 3,254,998,317.13 5.46%
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 109,587,016.56
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,129,787.95
其他符合非经常性损益定义的损益项目 26,182,170.44
减：所得税影响额 32,004,710.31
合计 101,634,688.74 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014上半年房地产市场跌宕起伏，从年初的地王频出到之后的整体市场进入观望态势，房地产行业已经进入了产业调整
期。面对风云突变的市场形势，公司及时调整战略方向，直面市场困难，在做好产品营造与内部管理的同时，着重加强营销
力度。在行业调整的大背景下求新、求变、求发展。
2014年上半年公司整体经营运行稳定，开发的各个项目有序推进。2014年3月，台州金域华府项目顺利开盘，2014年6
月，荣安望江南项目顺利交付。2014年上半年公司实现营业收入25.83亿元，比上年同期增加3.98%；实现净利润2.16亿元，
比上年同期增加10.77%；基本每股收益为0.20元/股。但由于上半年市场整体下行，对公司的项目销售造成一定影响，2014
年上半年公司完成签约收入4.69亿元，实现销售回款4.52亿元。
在项目拓展方面，2014年1月2日，公司以156738.39万元的价格竞得宁波鄞州区原向阳集团A、B地块，土地面积为182
亩，总建面积27万平方米；2014年1月8日，以9089.12万元的价格竞得取得宁波东钱湖白石山别墅项目，土地面积为25亩，
总建面积为1.8万平方米。
2014年上半年，公司启动了公开发行公司债再融资工作，拟计划募集资金不超过12亿元，扣除发行费用后，将全部用于
补充流动资金。2014年3月，公司向中国证监会上报了公司债发行申请，并于2014年4月2日收到中国证监会第140290号《中
国证监会行政许可申请受理通知书》。目前，本次公司债券发行事项尚处于中国证监会审核之中。
鉴于今年房地产市场形势的变化，2014年下半年，公司将进一步加强内部管理，寻求管理创新和销售创新，从项目拓展、
产品营造、营销客服、成本管理及内部管理等方面做好工作，以管理助效益，以创新求增长，实现公司的持续发展。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 2,582,508,939.45 2,483,565,827.33 3.98%
营业成本 2,158,947,118.10 1,957,580,500.20 10.29%
销售费用 10,834,827.54 19,851,928.32 -45.42% 报告期在售项目减少
管理费用 36,154,386.74 41,483,534.42 -12.85%
财务费用 -10,232,266.62 -64,861,467.79 -84.22% 报告期未确认融资费用摊销减少
所得税费用 67,438,874.87 53,541,766.30 25.96%
报告期新增土地储备及项目开工投
经营活动产生的现金流量净额 -443,774,247.65 869,742,669.39 -151.02%
入所致
投资活动产生的现金流量净额 -182,807,212.67 -23,846,525.67 666.60% 报告期子公司购入理财产品
筹资活动产生的现金流量净额 395,347,415.64 -990,418,620.28 -139.92% 报告期银行放贷
现金及现金等价物净增加额 -231,234,044.68 -144,522,476.56 60.00%
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
无
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产开发及物业管理 2,551,112,276.72 2,145,456,296.10 15.90% 3.45% 10.60% -5.44%
租赁 13,586,835.31 12,961,062.00 4.61% -21.78% -26.91% 6.70%
分产品
房地产开发及物业管理 2,551,112,276.72 2,145,456,296.10 15.90% 3.45% 10.60% -5.44%
租赁 13,586,835.31 12,961,062.00 4.61% -21.78% -26.91% 6.70%
分地区
宁波地区 450,844,074.38 304,303,747.32 32.50% -81.85% -84.46% 11.33%
宁波以外地区 2,113,855,037.65 1,854,113,610.78 12.29%
四、核心竞争力分析
1、区位和品牌优势
荣安地产的总部设于浙江宁波，而宁波近年来的房地产发展迅猛，国内主要的一线开发企业均投入到宁波市场，国际著
名的长江实业、凯德置地、金光集团等外资企业也纷纷看好宁波，宁波已成为一线开发企业投资的热土。而荣安地产作为宁
波本土最具实力的开发企业之一，占尽天时、地利、人和；同时，荣安品牌在消费者中具有相当广泛的知名度和良好的口碑，
赢得了消费者的信赖。2013年，荣安地产在客户满意度调查中本土企业排名第一。因此，荣安地产的项目区位优势和品牌优
势明显。
2、成本控制优势
企业在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算。
在研发管理方面，从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节，坚持以成本预算控制为中心，一方面保障决定产品质量
与品质的必要投入，另一方面压缩控制非必要的成本开支，力求精简高效；在成本控制方面，实行严格的成本核算流程，责
任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩。由于公司将产品质量、企业利润和客户满意有效地结合，2004-2013
年公司商品房销售毛利率均处于同行业较高水平。
3、科学的管理机制
荣安地产引入了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，对原多年的开发管理体系进行了大规模的企业流
程再造，简化流程环节，进行充分授权，开展全面预算管理，健全公司的考核，形成了标准化的运营体系。管理变革为公司
下一步大发展打下了良好的基础，并将推动公司实现战略目标。公司已全面推动信息化管理，对公司房地产项目开发过程中
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所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使得房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负
责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率。
4、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家有着十四年房地产开发经验的房地产专业公司，在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构
和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有十几年的房地产开发管理经验，
市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司其它高管人员如
副总经理和项目公司的总经理，他们是营销、工程建设、资本运作、财务管理等方面的专家，具有丰富的房地产开发经营管
理经验，其中不少人是具有理论及实践水平较高的专业人士。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经
营管理能力。
同时，荣安地产一直与优秀企业建立着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、
上海三菱、LG、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能
打造一流的产品，创造一流的企业。这样一流的组合是奠定企业盈利的根本，更是提升企业竞争力的关键。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
10,000,000.00 25,000,000.00 -60.00%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
宁波新曙光房地产开发有限公司 房地产开发 2.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
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单位：万元
本期实际 计提减值 报告期实
受托人名 是否关联 委托理财 报酬确定
关联关系 产品类型 起始日期 终止日期 收回本金 准备金额 预计收益 际损益金
称 交易 金额 方式
金额 （如有） 额
2014 年 2014 年
浦发银行
非关联方 否 理财产品 7,000 05 月 07 08 月 05 固定收益 0 0 89.75
宁波分行
日 日
交通银行 2014 年 2014 年
宁波江北 非关联方 否 理财产品 20,000 05 月 08 07 月 08 浮动收益 0 0 167.12
支行 日 日
农业银行 2014 年 2014 年
宁波市分 非关联方 否 理财产品 20,000 05 月 09 06 月 09 浮动收益 74.74 0 0 74.74
行 日 日
2014 年 2014 年
宁波银行
非关联方 否 理财产品 3,000 05 月 07 06 月 16 浮动收益 16.44 0 0 16.44
联丰支行
日 日
合计 50,000 -- -- -- 91.18 0 256.87 91.18
委托理财资金来源 公司自有资金
逾期未收回的本金和收益累计金额
涉诉情况（如适用） 不适用
委托理财审批董事会公告披露日期（如
2014 年 05 月 06 日
有)
委托理财审批股东会公告披露日期（如
有)
3、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
杭州荣安
500,000,00 1,370,734,2 485,686,39 589,866,59 34,732,57 25,990,891.0
置业有限 子公司 房地产 望江南
0.00 19.26 8.68 3.00 7.76
公司
台州荣安
859,402,71 137,885,20 1,525,124,6 62,687,00 45,863,785.2
置业有限 子公司 房地产 荣安华府 100,000,00
0.50 2.28 12.00 1.57
公司 0.00
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4、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、对 2014 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司2013年年度利润分配方案为：以公司2013年12月31日总股本1,061,307,495股为基数，向全体股东每10股派发现金红
利0.36元（含税），不派送红股，不以公积金转增股本。
上述方案业经公司2014年6月24日召开的2013年度股东大会审议通过。2014年8月6日，公司刊登了《2013年年度权益分
派实施公告》，确定本次权益分派股权登记日为：2014年8月12日，除权除息日为：2014年8月13日。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 不适用
八、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
九、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2014 年 01-06 月 公司本部 电话沟通 个人 普通投资者 公司的基本情况、经营状况等
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规的规定及中国证监会的监管要求，制定了较
为健全的法人治理规范。报告期内，公司股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会各专业委员会、经理层的职责明确，
议事程序规范。公司治理情况符合中国证监会有关文件的要求。
二、重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
三、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未收购资产。
2、出售资产情况
√ 适用 □ 不适用
本期初 资产出
与交易
起至出 售为上
对方的 所涉及 所涉及
售日该 出售对 市公司
交易价 资产出 是否为 关联关 的资产 的债权
交易对 被出售 资产为 公司的 贡献的 披露日 披露索
出售日 格（万 售定价 关联交 系（适 产权是 债务是
方 资产 上市公 影响 净利润 期 引
元） 原则 易 用关联 否已全 否已全
司贡献 （注 3） 占净利
交易情 部过户 部转移
的净利 润总额
形）
润（万 的比例
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元）
《证券
时报》
B8 版、
《证券
日报》
B2 版、
《中国
本次交
宁波康 证券
易有助
宁波迪 园房地 报》B2
2014 年 于快速 2014 年
塞恩贸 产开发 1,340.5 公允价 版、巨
