荣安地产股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 04 月
荣安地产股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主
管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2012 年度报告 ..................................................................................................................................... 2
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 5
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 7
四、董事会报告.................................................................................................................................. 9
五、重要事项.................................................................................................................................... 19
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 26
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 29
八、公司治理.................................................................................................................................... 35
九、内部控制.................................................................................................................................... 39
十、财务报告.................................................................................................................................... 41
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 125
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局
公司、本公司或荣安地产 指 荣安地产股份有限公司
荣安集团 指 荣安集团股份有限公司
报告期 指 2012 年 1 月 1 日-2012 年 12 月 31 日
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 荣安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 荣安地产股份有限公司
公司的中文简称 荣安地产
公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY
公司的法定代表人 王久芳
注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号(14-12)
注册地址的邮政编码 315010
办公地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 11 楼、15 楼、16 楼
办公地址的邮政编码 315010
公司网址 http://www.rongan.com.cn/
电子信箱 stock@000517.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡约翰 吴 颖
浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封
联系地址
大厦 15 楼 大厦 15 楼
电话 0574-87312566 0574-87312566
传真 0574-87310668 0574-87310668
电子信箱 stock@000517.com stock@000517.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》和《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.szse.cn/ http://www.cninfo.com.cn/
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
首次注册 1989 年 05 月 19 日 庄桥宁慈公路边 3302001000354 330204144068565 14406856-5
浙江省宁波市海曙
报告期末注册 2011 年 06 月 15 日 区灵桥路 513 号 330200000013909 330204144068565 14406856-5
（14-12）
公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、
精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章
程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的
公司上市以来主营业务的变化情况（如
开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议
有）
通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋
租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设
备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。
公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控
股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份
历次控股股东的变更情况（如有）
有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股
东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天衡会计师事务所有限公司
会计师事务所办公地址 南京市正洪街十八号东宇大厦八楼
签字会计师姓名 胡学文、刘洁
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 2,056,054,459.29 1,627,407,093.35 26.34% 1,249,938,654.88
归属于上市公司股东的净利润
424,271,520.60 404,750,497.11 4.82% 246,566,355.37
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
366,779,350.43 292,546,657.63 25.37% 248,858,674.68
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
2,879,542,437.98 -530,547,950.65 642.75% -1,994,940,027.81
（元）
基本每股收益（元/股） 0.3998 0.3814 4.82% 0.2323
稀释每股收益（元/股） 0.3998 0.3814 4.82% 0.2323
净资产收益率（%） 16.78% 19.2% -2.42% 13.83%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 10,728,785,497.09 10,325,829,311.80 3.9% 7,180,620,065.29
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 2,801,604,058.21 2,310,373,767.53 21.26% 1,905,623,270.42
权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-4,031.52 111,542,274.85 -1,908.80
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 142,101.00 6,008,900.00
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单 106,571,159.33
位可辨认净资产公允价值产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生 73,543,631.82
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的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 36,544.54
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -131,144,936.51 -4,360,432.38 -2,786,271.23
所得税影响额 -8,384,246.05 986,902.99 -459,316.18
合计 57,492,170.17 112,203,839.48 -2,292,319.31 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012年，对于我们房地产行业来说是跌宕起伏的一年，在刚性需求以及合理的改善型需求的支撑下，2012年中国房地
产市场走出了先抑后扬的行情。年初，楼市成交量大幅下滑，随后市场稳步回暖。另一方面，土地市场上半年成交稀少，而
进入9月份后，成交逐渐活跃。在此背景下，2012年宁波楼市也是经历了从下降到回升的趋势，据统计，2012年全年宁波市
六区共计成交商品住宅20068套，同比2011年上涨47.92%。
从整体上看，2012年坚持房地产调控不放松的总基调始终没有改变。中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，坚决
抑制投资投机性购房需求，以限购、限贷、限价为代表的房地产调控政策得到了较好的贯彻执行，有效地抑制了房价过快上
涨，推动房地产行业平稳、健康的发展。
在这种形势下，公司及时调整战略布局，围绕“以战略为导向，向管理要效益，控制风险、稳健发展”的整体发展思路，
严格控制成本，积极调整营销策略，强化现金流管理，也取得了超预期的成绩。2012年，公司共计实现签约收入52亿元，销
售回款50.7亿元。全年实现营业收入20.56亿元，较上年同期增加26.34%；营业利润6.32亿元，较上年同期增长55.31%；归属
于上市公司股东的净利润4.24亿元，较上年增长4.82%；基本每股收益0.40元/股，较上年增长4.82%；总资产107.29亿元，较
上年末增长3.90%；公司所有者权益28.02亿元，较上年末增长21.26%；加权平均净资产收益率16.78%；资产负债率73.89%，
不考虑预收账款后的资产负债率为28.12%。
2012年，公司在建房屋建筑面积约96.48万平方米，竣工交付房屋面积(包括地下室)约12.96万平方米，完成房地产建设
投资约16.46亿元。公司主要项目开发进展情况如下：
项目名称 所在位置 占地面积（m2） 规划建筑面积（m2） 开盘日期 项目状态
荣安府 宁波 67785 205178 2011年5月 竣工在售，已于2012年12月交付
荣安心居 宁波 33301 96913 2011年9月 在建在售，预计于2013年上半年交付
荣合公馆 宁波 19300 56339 2011年10月 竣工在售，已于2013年1月交付
荣安华府 台州 71293 156800 2011年11月 在建在售，预计于2013年下半年交付
荣安大厦 宁波 6238 43006 —— 出租
荣和置业大厦 杭州 5231 37000 —— 出租
荣安蝶园 宁波 35392 76853 2012年5月 在建在售，预计于2013年下半年交付
荣安望江南 杭州 24202 88313 2012年6月 在建在售
凤凰城 宁海 94940 284416 待定 在建
二、主营业务分析
1、概述
公 司 本 期 营 业 收 入 为 2,056,054,459.29 元 ， 比 上 年 同 期 增 加 428,647,365.94 元 ， 增 幅 为 26.34% ， 本 期 营 业 成 本 为
1,147,696,842.58元，比上年同期增加223,917,404.39元，增幅为24.24%，以上主要原因为本年度荣安府及江苏荣安三期交付。
本期销售费用为41,225,212.82元，比上年同期增加7,626,425.36元，增幅为22.70%，主要原因为销售代理费用增加和公司各
楼盘加大宣传力度所致。
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2、收入
说明
本年度主要业务收入为房地产开发经营及物业管理。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 47,616,074.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 2.32%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 第一名 14,698,291.00 0.72%
2 第二名 8,598,109.00 0.42%
3 第三名 8,248,301.00 0.4%
4 第四五 8,107,431.00 0.39%
5 第五名 7,963,942.00 0.39%
合计 —— 47,616,074.00 2.32%
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房地产销售及物 房地产销售及物
1,147,694,557.78 99.99% 923,050,401.11 99.92% 0.07%
业 业
租赁 租赁 2,284.80 0.01% 729,037.08 0.08% -0.07%
产品分类
单位：元
2012 年 2011 年
产品分类 项目 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
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房地产及物业 荣安府 794,899,930.38 69.26% 0.00 0% 69.26%
房地产及物业 水尚阑珊 305,178.24 0.03% 1,036,883.52 0.11% -0.08%
房地产及物业 尚湖中央花园 286,314,992.13 24.95% 658,466,347.43 71.34% -46.39%
房地产及物业 荣安和院 1,397,654.27 0.12% 4,523,343.72 0.49% -0.37%
房地产及物业 荣安琴湾 30,905,960.96 2.69% 214,281,289.30 23.21% -20.52%
房地产及物业 荣安花园 0.00 0% 29,996,464.25 3.25% -3.25%
房地产及物业 物业管理 10,213,758.41 0.89% 13,004,876.17 1.41% -0.52%
其它 其它 23,657,083.39 2.06% 1,741,196.72 0.19% 1.87%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 522,160,250.29
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 78.17%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 第一名 196,448,909.29 29.41%
2 第二名 159,500,000.00 23.88%
3 第三名 78,865,000.00 11.81%
4 第四名 44,907,000.00 6.72%
5 第五名 42,439,341.00 6.35%
合计 —— 522,160,250.29 78.17%
4、费用
报告期财务费用-69,381,479.99元，较上期减少72,385,550.84元，减幅为2409.58%，原因为子公司未确认融资费用摊销。
5、研发支出
无
6、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 5,207,953,052.59 2,625,736,202.59 84.76%
经营活动现金流出小计 2,328,410,614.61 3,156,284,153.24 -37.53%
经营活动产生的现金流量净
2,879,542,437.98 -530,547,950.65 642.75%
额
荣安地产股份有限公司 2012 年度报告全文
投资活动现金流入小计 305,210,353.67 123,063,946.12 148.01%
投资活动现金流出小计 21,868,788.06 21,902,105.14 -0.15%
投资活动产生的现金流量净
283,341,565.61 101,161,840.98 180.09%
额
筹资活动现金流入小计 2,197,678,360.11 3,632,000,000.00 -39.49%
筹资活动现金流出小计 5,438,910,425.35 2,919,358,702.14 86.3%
筹资活动产生的现金流量净
-3,241,232,065.24 712,641,297.86 -554.82%
额
现金及现金等价物净增加额 -78,348,061.65 283,255,188.19 -127.66%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本年度经营活动现金流入增幅较大，原因为报告期新开或在售楼盘较多，房款回收增多。本年度投资活动现金流入增幅
较大，原因为报告期处置了子公司江苏荣安，从而使现金流入。本年度筹资活动现金流入减少，原因为报告期房款回收较多，
减少了银行融资。本年度筹资活动现金流出增幅较大，原因为报告期提前归还项目开发贷款及到期贷款所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产开发及物
2,037,657,687.98 1,124,037,474.39 44.84% 25.45% 22% 1.56%
业管理
其它 18,044,724.65 23,657,083.39 -31.1% 842.13% 1,258.67% -40.19%
分产品
房地产开发及物
2,037,657,687.98 1,124,037,474.39 44.84% 25.45% 22% 1.56%
业管理
其它 18,044,724.65 23,657,083.39 -31.1% 842.13% 1,258.67% -40.19%
分地区
浙江省内 1,393,664,486.63 861,379,565.65 38.19% 68.93% 225.56% -0.7%
浙江省外 662,037,926.00 286,314,992.13 56.75% -44.52% -56.52% 11.94%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
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四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2012 年末 2011 年末
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| 公告日期:2013-04-23 |
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| 附件：公告原文 |
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