深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2015 年半年度报告
2015 年 08 月
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务管理中心总经理黄薇声明：保
证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
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目录
2015 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 21
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 33
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 34
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 150
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
深圳市中洲房地产有限公司(现名称已变更为“深圳市中洲置地有限
中洲地产 指
公司”)
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
远致公司 指 深圳市远致投资有限公司
惠州中洲投资 指 惠州中洲投资有限公司
惠州中洲置业 指 惠州中洲置业有限公司
康威投资 指 惠州市康威投资发展有限公司
昊恒地产 指 惠州市昊恒房地产有限公司
成都银河湾 指 成都市银河湾房地产开发有限公司
香江置业 指 深圳市香江置业有限公司
盛博公司 指 上海盛博房地产开发有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金
联系地址
融中心 39 楼 融中心 39 楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.zztzkg.com
公司电子信箱 dongshihui@zztzkg.com
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
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2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
√ 适用 □ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
临时公告披露的指定网站查询日期（如有）
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
√适用□不适用
2015 年 6 月 12 日，经公司 2015 年第三次临时股东大会审议通过，公司注册地址变更为“深圳市南山区海德一道 88 号中洲
控股金融中心 39 楼”，目前营业执照变更尚未办理完毕。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50 72.95%
归属于上市公司股东的净利润（元） 418,781,307.94 281,040,551.29 49.01%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
424,606,004.59 272,581,866.60 55.77%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -501,880,636.06 -503,671,382.17 0.36%
基本每股收益（元/股） 0.8744 0.5868 49.01%
稀释每股收益（元/股） 0.8744 0.5868 49.01%
加权平均净资产收益率 12.02% 8.89% 增加 3.13 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 20,528,344,838.09 16,196,337,801.76 26.75%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,646,668,978.39 3,299,726,582.45 10.51%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
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非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -69,593.96
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
55,554.80
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,557,797.49
减：所得税影响额 -1,747,140.00
合计 -5,824,696.65 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、公司经营情况分析
报告期内，公司实现营业收入23.27亿元，同比增长72.95%；利润总额5.83亿元，同比增长52.29%，
净利润4.19亿元，同比增长49.01%；经营活动产生的现金流量净额-5.02亿元，同比增长0.36%。报告期营
业收入和净利润增长幅度较大，主要是由于房地产项目结算收入同比增长78.92%所致。
报告期内，公司房地产项目销售面积17.59万平方米，销售额17.96亿元，同比分别增长241.62%和
155.36%，分别完成年度计划的40.56%和36.80%。主要项目包括成都“中洲.中央城邦”项目销售额5.06亿
元，完成年度计划的56.8%；上海“珑悦”项目销售额3.48亿元，完成年度计划的56.24%；上海“中洲里
程”项目销售额0.86亿元，完成年度计划的9.85%；惠州“湾上花园”项目销售额3.21亿元，完成年度计
划的53.58%；惠州“央筑一期”项目销售额1.52亿元，完成年度计划的45.13%；惠州“天御B”项目销售
额2.1亿元，完成年度计划的71.50%。其他项目销售额总计1.73亿元。
上述数据未包括盛博公司，2015年5月公司收购上海盛博房地产开发有限公司，该公司开发的君廷项
目在本报告期内销售面积2.3万平方米，销售额15.55亿元。
2、新项目获取情况
经公司第七届董事会第十八次会议审议通过，2015年5月18日，公司与广东君鑫集团有限公司和深圳
市道信投资有限公司分别签署《股权转让协议》，收购其所持有的上海盛博房地产开发有限公司49%股权
和 51%股权。
盛博公司的主要资产为位于上海市徐汇区龙华街道 161 街坊 2/1 丘地块的“君廷名邸”房地产开
发项目。该项目占地面积3.38万平米，计容积率建筑面积8.48万平米，总建筑面积11.34万平米，由六栋
高层住宅及两栋多层商业配套用房组成，其中住宅面积为82,984.01平方米。该项目于 2012 年 7 月开始
施工建设，已于2014年4月开始预售。
3、融资工作进展情况
（1）中期票据
经2015年1月15日召开的公司第七届董事会第十四次会议审议通过，公司拟发行不超过人民币12亿元
的中期票据，该事项已经公司2015年第一次临时股东大会审议通过。目前公司已取得了《深圳市中洲投资
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控股股份有限公司2015年第一期中期票据信用评级报告》；正式成为中国银行间市场交易商协会单位会员；
并与建设银行签订了《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》；现正就交易商协会对《深圳
市中洲投资控股股份有限公司2015年度第一期中期票据募集说明书》的审查意见进行反馈。
（2）非公开发行A股股票
经2014年11月10日召开的公司第七届董事会第十三次会议审议通过，公司拟向控股股东、实际控制人
中洲地产非公开发行174,520,070股A股普通股，募集资金人民币20亿元。公司非公开发行A股股票相关议
案已经公司2015年第一次临时股东大会审议通过，于2015年3月上报证监会并取得《行政许可申请受理通
知书》。2015年5月，2014年度利润分配方案实施完成后，公司本次非公开发行 A 股股票的发行价格由11.46
元/股调整为11.31元/股，发行股票数量由174,520,070股调整为176,834,660股。2015年5月20日，公司收
到中国证监会《行政许可项目审查反馈意见通知书》，2015年6月17日，公司将证监会反馈意见回复及其
他相关文件予以公告，将反馈意见上报中国证监会。目前公司非公开发行A股股票事宜正在中国证监会审
核过程中。
（3）公司债
经2015年5月27日召开的公司第七届董事会第十九次会议审议通过，公司拟于境内公开发行面值总额
不超过人民币13亿元的公司债券，该事项已经公司2015年第三次临时股东大会审议通过。目前，公司债申
报材料已获深圳证券交易所预审同意，并由深圳证券交易所正式向中国证监会提交了发行申请，中国证监
会已受理。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
本期中洲控股金融中心
营业收入 2,326,758,622.97 1,345,303,979.50 72.95%
项目竣工结算收入
本期房地产结算收入增
营业成本 1,114,204,336.70 649,309,548.87 71.60%
加成本同步增加
本期房地产销售规模较
销售费用 57,606,383.97 33,283,533.33 73.08% 上年同期扩大，导致营
销费用同步增加。
管理费用 68,522,289.20 58,332,281.81 17.47%
因收购项目公司股权向
财务费用 94,127,534.39 40,124,777.75 134.59%
金融机构融资本金增加
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导致利息支出增加，同
时中洲控股金融中心项
目竣工，本期未资本化
利息支出同比增加。
本期房地产结算收入增
加，利润总额增加，导
所得税费用 164,301,970.87 101,826,189.59 61.36%
致所得税费用同步增
加。
经营活动产生的现金流
-501,880,636.06 -503,671,382.17 0.36%
量净额
本期中洲控股金融中心
投资活动产生的现金流
-10,802,705.23 -4,305,366.37 -150.91% 办公室装修工程支出增
量净额
加。
筹资活动产生的现金流 本期偿还银行借款本息
364,808,752.61 1,082,368,050.90 -66.30%
量净额 较去年同期增加。
现金及现金等价物净增
-147,855,176.34 574,440,895.90 -125.74%
加额
本期支付中洲控股金融
营业外支出 9,777,038.11 96,284.82 10,054.29% 中心项目土地合同违约
金 900 万元。
本期按权益法核算的联
营企业净利润较去年同
投资收益 5,453,158.62 3,500,226.96 55.79%
期大幅提高，投资收益
随之增加。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司按照“高周转、扩规模”的发展战略，强化项目开发销售，提高内部管理水平，主要
重点工作进展如下：
（1）预算管理和成本费用控制
报告期内，公司加强预算管理，严控成本费用，每周进行销售及回款周报分析，每月进行预算目标月
度完成情况分析，针对固定费用、标准化费用等进行专项分析，每月召开月度运营分析会，针对各公司、
各项目的预算完成情况进行通报和反馈，并及时对发生偏差的指标提出应对措施。
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（2）流程优化
报告期内，公司改变分级管理、层层审批的管控模式，公司的管理活动以项目为中心来展开，总部各
部室、各城市公司围绕项目关键节点指标，通过专业协同，将项目开发全过程串联起来。公司对城市公司
的架构进行了优化调整，对总部及城市公司责权边界重新进行了厘定，对相关专业模块的制度流程进行了
调整，并提出加强总部平台建设，深化设计管理及成本采招管理工作等重要举措。
同时，为使业务流程更好地结合 OA 信息化办公平台，公司对审批事项和流转节点进行了梳理，对流
程进行精简，对审批路径相同的流程进行合并，共完成了 14 个模块、83 条主流程、159 条分支流程的上
线固化工作，帮助提高公司内部审批流转效率。
（3）工程管理
报告期内，公司聘请第三方专业顾问公司组织开展了工程巡检工作。工程巡检内容包括实测实量、质
量风险评估、安全生产风险评估等内容。第三方机构评估显示，公司各在建项目工程质量总体处于受控状
态，但公司整体工程管理水平与行业标杆企业相比仍然存在提升空间。
公司面临的主要风险及应对措施
2015 年下半年，公司将围绕项目运作、以更高效率去迎接市场的挑战，不断提升公司运营管理水平，
强化房地产项目开发专业性，推动公司各项工作的顺利开展。
2015 年下半年公司重点工作如下：
（1）营销方面，加大续销阶段项目的推广力度，拓展营销渠道，创新营销模式。对于下半年开售的
项目，做好前期准备工作，研究金融产品等营销创新手段，提前锁定客户；对于存量物业，灵活控制价格，
提升性价比，尽快去化；对于商业等销售难点，积极考虑以租代售或转化经营模式，盘活资产。
（2）进度计划方面，为保证各项目的开发进度，继续优化公司制度流程的设计，完善 OA 系统、明源
ERP 系统信息化办公建设，提高组织效率；继续加强对年内集中交付项目计划节点的管控力度，加强考核、
实时跟踪、定期汇报，确保年度开发目标的完成。
（3）工程管理方面，严格管控工程质量，继续实施第三方质量评估、交叉互检、实测实量等工作，
加大项目交付前风险排查和模拟验收工作，提升客户质量满意度，杜绝因工程质量问题影响交楼及资金回
笼。
（4）土地拓展方面，深度贯彻公司“区域专注、城市深耕、多盘联动”的战略意图，竞争性拿地和
非竞争性拿地并举。
（5）非房地产开发业务方面，积极引进商管专业人才，本着精简高效的原则，初步搭建完成商管公
司组织架构和薪酬体系；通过总结以往物业租赁过程中的经验教训，持续梳理写字楼、社区物业客户的有
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效物业租赁；通过建立未来大的客户平台，提升服务品质，优化租户结构，使物业运营实现优质资产的保
值增值。
（6）资本市场融资方面，积极推进中期票据的发行工作，争取年内取得实质性进展；公司债项目待
证监会审核通过后立即申请上市发行；继续跟踪非公开发行 A 股股票项目的进展情况，跟进后续工作，待
中国证监会审核通过后申请发行上市。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业务 2,167,498,560.74 1,029,475,003.18 52.50% 78.92% 76.87% 0.55%
租赁及服务业务 87,144,323.39 39,818,109.80 54.31% 37.49% 113.93% -16.33%
酒店餐饮业务 72,060,003.84 44,911,223.72 37.68% 2.28% -7.56% 6.64%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
分产品
房地产业务 2,167,498,560.74 1,029,475,003.18 52.50% 78.92% 76.87% 0.55%
租赁及服务业务 87,144,323.39 39,818,109.80 54.31% 37.49% 113.93% -16.33%
酒店餐饮业务 72,060,003.84 44,911,223.72 37.68% 2.28% -7.56% 6.64%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
分地区
广东地区 2,156,298,546.32 1,040,977,219.47 51.72% 1,145.96% 1,206.52% -2.24%
四川地区 75,125,804.18 21,516,227.65 71.36% -92.49% -95.32% 17.37%
上海地区 84,882,462.14 43,770,027.07 48.43% -38.52% -52.18% 14.73%
辽宁地区 10,396,075.33 7,940,862.51 23.62% -69.33% -55.66% -23.55%
合计 2,326,702,887.97 1,114,204,336.70 52.11% 72.95% 71.60% 0.38%
四、核心竞争力分析
公司制定了战略发展规划，完善了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和房地产业务流
程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、
成本管控能力和资本运作能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为
公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
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五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
734,325,750.00 1,151,777,837.25 -36.24%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
上海盛博房地产开发有限公司 房地产开发 100.00%
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
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（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
深圳市长
房地产开 房地产开 200,000,00 162,812,70 159,338,96 -300,826.
城地产有 子公司 -296,658.92
发 发 0.00 2.96 7.47
限公司
成都深长
房地产开 房地产开 50,000,000. 3,851,879,1 1,523,190,8 75,125,804. 23,064,76 15,721,164.8
城地产有 子公司
发 发 00 08.89 37.76 18 5.60
限公司
大连深长
房地产开 房地产开 50,000,000. 449,568,16 83,206,192. 5,572,425.3 -2,789,06
城地产有 子公司 -2,088,654.78
发 发 00 1.55 16
