深圳市中洲投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理李自祥声明：保证年
度报告中财务报告的真实、准确、完整。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2 元（含税），送红股 10
股，不以公积金转增股本。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................2
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................6
第四节 董事会报告 ...............................................................................................................................................................................8
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................21
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................26
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................................................................................................................30
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................................................37
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................................................43
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................45
第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................................................................................161
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 中洲控股 股票代码
变更后的股票简称（如有） 中洲控股
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 姚日波
注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市福田区百花五路长源楼
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.zztzkg.com
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
联系地址 深圳市福田区百花五路长源楼 深圳市福田区百花五路长源楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 税务登记号码 组织机构代码
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注册号
深圳市红岭路 16 号
首次注册 1984 年 09 月 17 日 4403011008906 440304192190768 19219076-8
二楼
深圳市福田区百花
报告期末注册 2013 年 10 月 31 日 440301103813177 440304192190768 19219076-8
五路长源楼
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
1、1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000
股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）
以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股
东。
2、2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司
持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投
资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股
份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。2006 年，公司股
权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股（占公司总
股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75%）。
3、2013 年 6 月，深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份（占公司
总股本的 19.75%）转让给深圳市中洲房地产有限公司（以下简称“中洲地产”）。
历次控股股东的变更情况（如有） 2013 年 7 月，深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股
本的 10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司（以下简称“远致公司”)名下。2013
年 8 月，上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委同意批复。2013 年 9 月，相
关股份过户完成。
上述股份变动后，深圳市国资委不再持有本公司股份；加上此前持有公司
4.04%股份，中洲地产合计持有公司 23.79%股份，并在《详式权益变动报告书》
中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。
2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲地产通过深圳证券交易系统
集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股本公司股份（占公司总股本的
4.68%）。本次增持后，中洲地产合计持有本公司股份 68,182,503 股，占公司总股
本的 28.47%，成为公司第一大股东，并发布了《详式权益变动报告书》。
截止报告期末，中洲地产持有公司股份 68,217,403 股，占公司总股本的
28.49%。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
签字会计师姓名 袁龙平、秦昌明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 2,212,983,840.34 2,698,263,135.75 -17.98% 1,916,803,020.12
归属于上市公司股东的净利润
405,502,224.15 411,880,264.43 -1.55% 319,093,933.46
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
314,368,894.28 411,476,960.82 -23.60% 299,850,227.99
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
165,754,440.62 363,360,335.02 -54.38% -118,412,157.13
（元）
基本每股收益（元/股） 1.6934 1.7200 -1.55% 1.3325
稀释每股收益（元/股） 1.6934 1.7200 -1.55% 1.3325
加权平均净资产收益率（%） 13.76% 14.2% 降低 0.44 个百分点 13.06%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
总资产（元） 7,998,173,391.93 7,516,712,220.95 6.41% 7,158,244,173.59
归属于上市公司股东的净资产
3,065,887,463.63 2,901,011,666.50 5.68% 2,527,522,597.84
（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
39,379.92 218,167.14 102,230.71
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 18,049.64 21,739.22
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
1,254,059.80 1,054,225.53 551,886.33
占用费
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
-35,321,290.66
费用等
与公司正常经营业务无关的或有事项产生 -304,986.96 -1,638,315.12 13,657,015.00
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的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 157,112,797.76
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
5,493 289,361.92
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -431,007.32 655,673.61 6,822,092.25
小计 122,372,495.18 600,852.30 21,133,224.29
减：所得税影响额 31,239,165.31 197,548.69 1,889,518.82
合计 91,133,329,.87 403,303.61 19,243,705.47 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、2013 年经营工作回顾
2013 年，公司结合经营目标，积极推进、落实各项重点工作，完成了任务指标，取得了预期的经营业
绩。
（一）财务指标完成情况
单位：人民币万元
项 目 本年数 上年同期数 增减率
营业收入 221,298.38 269,826.31 -17.98%
利润总额 58,538.82 56,724.37 3.20%
归属于母公司所有者的净利润 40,550.22 41,188.03 -1.55%
（二）经营管理工作回顾
1、房地产业务稳定，销售与开发工作有序推进。
年初，公司制定了年度开发计划、销售目标及营销推广策略。除原定于 2013 年销售的深圳南山中洲
控股金融中心项目调整至 2014 年销售之外，公司 4 家直属房地产企业均完成销售任务，全年实现房地产
开工面积 19.09 万平方米，竣工面积 28.06 万平方米，房地产销售面积 20.05 万平方米，签约销售金额
21.75 亿元。其中，成都公司半岛城邦一、二期基本清盘，半岛城邦三期于 10 月 30 日实现入伙；深圳公
司积极推动长城里程家园及松山湖长城世家尾盘的销售；上海公司中环墅项目一期尾盘清盘，长城珑湾
MINI 精装公馆项目开盘销售顺利；大连公司也取得了较好销售业绩。长城物流公司积极开展笋岗项目规划
设计、工程勘察及内部清场等工作。
公司主要项目基本情况：
（1）在建项目
①成都“尚东城邦”项目（攀成钢 3 号地），位于成都市锦江区，占地面积 37,633 平方米，项目计容
积率建筑面积 112,435 平方米，总建筑面积 178,236 平方米。该项目已于 2012 年 12 月开工，计划 2014
年下半年开始销售。
②大连瓦房店“香悦山”项目一期（都市阳光五期），位于大连瓦房店钻石街，占地面积 42,657 平方
米，项目计容积率建筑面积 68,252 平方米，总建筑面积 82,760 平方米。该项目已于 2013 年 5 月开工，
计划 2014 年中期开始销售。
③上海“珑湾”二期住宅项目，位于上海浦东区惠南镇，占地面积 32,716 平方米，项目计容积率建
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筑面积 70,284 平方米，总建筑面积 108,090 平方米。该项目已于 2013 年 3 月开工，计划 2014 年中期开
始销售。
④中洲控股金融中心项目（深圳南山文化中心区项目），位于深圳市南山商业文化中心区，占地面积
25,728 平方米，项目计容积率建筑面积 171,797 平方米，总建筑面积 232,690 平方米。该项目已于 2008
年 7 月开工，计划 2014 年中期开始销售。
（2）主要土地储备情况
①上海“珑湾”二期 SOHO 公寓地块，位于上海浦东区惠南镇，占地面积 16,363 平方米，计容积率建
筑面积 47,808 平方米，总建筑面积 60,732 平方米，该项目计划 2014 年中期开工。
②上海“珑湾”二期商业地块，位于上海浦东区惠南镇，占地面积 22,297 平方米，计容积率建筑面
积 52,230 平方米，该项目目前处于前期策划定位阶段。
③深圳笋岗物流项目，位于深圳市罗湖区泥岗路与宝岗路交界，占地面积 66,454 平方米，计容积率
建筑面积 293,900 平方米，其中包括仓储、办公和商务公寓等。该项目目前处于前期规划设计阶段。
④惠州金山湖项目，位于惠州市惠城区数码园北区，占地面积 209,424 平方米，计容积率建筑面积
586,281 平方米。该项目分三期开发，目前处于设计阶段，一期计划于 2014 年开工。
⑤深圳宝安黄金台项目，位于深圳火车北站附近，原土地总面积 28.59 万平方米，因市政建设占用项
目用地 17.69 万平方米，剩余 10.9 万平方米，项目所在区域法定图则调整方案已经公示。目前已经明确
由市政府按照等价值原则进行补偿的思路，相关方案正在与政府谈判中。
2、加强物业经营，非房地产开发业务业绩平稳。
2013 年公司物业经营收益略有波动。圣廷苑酒店在商务宴会和高端餐饮消费市场普遍下滑的情况下，
采取多项举措有效地降低了经营业绩的下滑趋势，在深商联第四届老字号走访评选活动中，获第四届“深
圳老字号”称号。长城置业加强对存量物业商户的管理，引进品牌商户进驻松山湖项目社区商铺，存量物
业经营稳中有升，增量物业招商取得一定突破，圆满完成了年度任务指标。
3、强化内部管理，提升产品品质。
2013 年，公司通过优化流程、精细化管控、风险预警、信息化建设等途径加强企业内部管理，努力提
升产品品质。
公司对核心业务制度流程进行了调整，进一步强化营销管控、设计管控，推行成本管理精细化；落实
风险预警量化机制；完成了房地产销售系统的全面升级换代，推进 EIP 系统模块修改和完善。
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二、主营业务分析
1、收入
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
开工面积（万平方米） 13.85 17.60 -21.30%
房地产业（包括房地产
开发、建筑业、酒店餐 结转收入（万元） 221,298 269,826 -17.98%
饮及租赁服务业）
存货（万元） 553,086 443,077 24.85%
2、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房产销售 1,025,022,680.61 89.95% 1,206,515,781.59 88.53% -15.15%
租赁及服务 76,937,867.13 6.75% 50,014,264.03 3.67% 53.83%
酒店餐饮 118,948,702.33 10.44% 131,141,903.14 9.62% -9.3%
工程施工 24,135,986.39 2.12% 27,610,501.67 2.03% -12.58%
行业间相互抵减 -105,485,024.90 -9.26% -52,486,048.05 -3.85% 100.98%
合计 1,139,560,211.56 100% 1,362,796,402.38 100% -16.48%
产品分类
单位：元
2013 年 2012 年
产品分类 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
商品房 1,025,022,680.61 89.95% 1,206,515,781.59 88.53% -15.15%
租赁及服务 76,937,867.13 6.75% 50,014,264.03 3.67% 53.83%
酒店餐饮服务 118,948,702.33 10.44% 131,141,903.14 9.62% -9.3%
工程施工 24,135,986.39 2.12% 27,610,501.67 2.03% -12.58%
行业间相互递减 -105,485,024.90 -9.26% -52,486,048.05 -3.85% 100.98%
合计 1,139,560,211.56 100% 1,362,796,402.38 100% -16.48%
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3、费用
（1）2013 年财务费用 59,107,048.20 元，较上年数减少 33.83%，主要原因系本年度资本化的银行借
款利息较上年增加所致。
4、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 2,354,896,357.15 2,309,965,744.64 1.95%
经营活动现金流出小计 2,189,141,916.53 1,946,605,409.62 12.46%
经营活动产生的现金流量净
165,754,440.62 363,360,335.02 -54.38%
额
投资活动现金流入小计 234,851,505.86 24,339,649.21 864.89%
投资活动现金流出小计 27,679,866.29 8,763,760.85 215.84%
投资活动产生的现金流量净
207,171,639.57 15,575,888.36 1,230.08%
额
筹资活动现金流入小计 809,450,000.00 710,000,000.00 14.01%
筹资活动现金流出小计 829,001,458.27 993,653,542.70 -16.57%
筹资活动产生的现金流量净
-19,551,458.27 -283,653,542.70 93.11%
额
现金及现金等价物净增加额 353,220,133.51 95,284,945.21 270.70%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动产生的现金流量净额 165,754,440.62 元，较上年同期降低 54.38%，主要原因系经营活
动现金流出增加所致：（1）本期房地产项目投资较上年同期增加；（2）本期支付的土地增值税较上年同期
增加。
（2）投资活动现金流入小计 234,851,505.86 元，较上年同期增长 864.89%，主要原因系本期处置持
有的可供出售金融资产“深振业 A”股票收回投资所致。
（3）投资活动现金流出小计 27,679,866.29 元，较上年同期增长 215.84%，主要原因系圣廷苑酒店主
楼装修较上年同期增加所致。
（4）投资活动产生的现金流量净额 207,171,639.57 元，较上年同期增长 1,230.08%，主要原因系本
期处置持有的可供出售金融资产“深振业 A”股票收回投资所致。
（5）筹资活动产生的现金流量净额-19,551,458.27 元，较上年同期增长 93.11%，主要原因系本期收
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回上年支付的银行保证金 180,000,000.00 元。
（6）现金及现金等价物净增加额 353,220,133.51 元，较上年同期增长 270.70%，主要原因系本期处
置持有的可供出售金融资产“深振业 A”股票收回投资和本期收回上年支付的银行保证金。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房产销售收入 1,982,071,896.23 1,025,022,680.61 48.29% -16.71% -15.04% -1.02%
租赁及服务收入 166,162,676.08 76,937,867.13 53.70% 15.50% 53.83% -11.54%
酒店餐饮收入 181,309,633.56 118,948,702.33 34.39% -9.68% -9.30% -0.27%
工程施工收入 32,038,101.31 24,135,986.39 24.66% 1.87% -12.58% 12.46%
行业间相互抵减 148,601,090.42 105,485,024.90 29.01%
合计 2,212,981,216.76 1,139,560,211.56 48.51% -17.96% -16.38% -0.98%
分产品
房产销售收入 1,982,071,896.23 1,025,022,680.61 48.29% -16.71% -15.04% -1.02%
租赁及服务收入 166,162,676.08 76,937,867.13 53.70% 15.50% 53.83% -11.54%
酒店餐饮收入 181,309,633.56 118,948,702.33 34.39% -9.68%
