深圳市长城投资控股股份有限公司 2012 年度报告全文
深圳市长城投资控股股份有限公司
2012 年度报告
2013 年 04 月
深圳市长城投资控股股份有限公司 2012 年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................3
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................6
第四节 董事会报告 ...............................................................................................................................................................................8
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................24
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................27
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................................................................................................................31
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................................................38
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................................................45
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................47
第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................................................................................158
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第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司董事长伍斌、总经理吴见斌、财务总监尹善峰及财务部总经理李自祥
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年 12 月 31 日公司
总股本 239,463,040 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 5.20 元（含税），
公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，
相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实
质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深长城 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市长城投资控股股份有限公司
公司的中文简称 长城控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CHANGCHENG INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 伍斌
注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市福田区百花五路长源楼
办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.cctzkg.com
电子信箱 cckg_dsh@cctzkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 王昌栋、陈颖
联系地址 深圳市福田区百花五路长源楼 深圳市福田区百花五路长源楼
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3669 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
wangchangdong@cctzkg.com;chenying@c
电子信箱 yinshanfeng@cctzkg.com
ctzkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照 税务登记号码 组织机构代码
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注册号
深圳市福田区白沙
首次注册 1994 年 09 月 13 日 岭百花村百花五路 4403011008906 440304192190768 19219076-8
长源楼
深圳市福田区百花
报告期末注册 2012 年 06 月 14 日 440301103813177 440304192190768 19219076-8
五路长源楼
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
1、公司的控股股东变更情况
1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000
股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）
以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股
东。
2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司持有
本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投资控
股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股份
83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。
2、公司控股股东的持股比例变动情况
（1）1996 年 1 月 18 日，经深圳市证券管理办公室批准，本公司原控股股东
深圳市建设投资控股公司将其持有本公司法人股部分红股 8,822,680 股转让给深
历次控股股东的变更情况（如有）
圳市振业股份有限公司，转让后原控股股东深圳市建设投资控股公司和深圳市振
业（集团）股份有限公司分别持有当时公司总股本的 62.8%和 8.25%。
（2）2004 年，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司将其所持有的本公
司 67,049,651 股国有股（占公司总股本的 28%）转让给江西联泰实业有限公司和
深圳市联泰房地产开发有限公司，其中向江西联泰实业有限公司转让 44,795,872
股（占公司总股本的 18.71%），向深圳市联泰房地产开发有限公司转让 22,253,779
股（占公司总股本的 9.29%）。经过本次股权转让，公司原控股股东深圳市建设投
资控股公司持有本公司的股份由 150,383,147 股（占公司总股本的 62.80%）变为
83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%）。
（3）2006 年，公司股权分置改革实施后，公司控股股东深圳市国资委持有
的本公司股份由 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占
公司总股本的 29.75%）。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 8-9 层
签字会计师姓名 袁龙平、周学春
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 2,698,263,135.75 1,916,803,020.12 40.77% 1,447,342,604.24
归属于上市公司股东的净利润
411,880,264.43 319,093,933.46 29.08% 361,933,160.04
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
411,476,960.82 299,850,227.99 37.23% 266,243,004.71
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
363,360,335.02 -118,412,157.13 406.86% -184,352,616.11
（元）
基本每股收益（元/股） 1.7200 1.3325 29.08% 1.5114
稀释每股收益（元/股） 1.7200 1.3325 29.08% 1.5114
净资产收益率（%） 14.20% 13.06% 增加 1.14 个百分点 16.30%
本年末比上年末增减
2012 年末 2011 年末 2010 年末
(%)
总资产（元） 7,516,712,220.95 7,158,244,173.59 5.01% 6,794,418,947.17
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有者 2,901,011,666.50 2,527,522,597.84 14.78% 2,383,908,693.20
权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
218,167.14 102,230.71 120,989,789.88
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 21,739.22 2,317,744.87
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
1,054,225.53 551,886.33 224,984.43
占用费
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
-1,638,315.12 13,657,015.00
的损益
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单独进行减值测试的应收款项减值准备转
289,361.92
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 655,673.61 6,822,092.25 -252,689.44
小计 600,852.30 21,133,224.29
所得税影响额 197,548.69 1,889,518.82 27,589,674.41
合计 403,303.61 19,243,705.47 95,690,155.33 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
2012 年，国家对房地产市场依旧保持了调控的主要基调，但在经济下行风险和稳增长的现实需要下，
货币政策适度量化宽松，房地产市场表现为前低后高，下半年出现回暖迹象。公司抓住有利时机，结合战
略经营目标，积极经营并推进落实各项重点工作，牢牢把握经营发展大局，取得了良好的经营业绩。
1、房地产销售业绩突出，利润指标再创新高。
报告期内，针对年初严峻的房地产市场形势，公司制定了年度营销总策略，出台了年度销售奖惩办法。
由于策略正确，措施得力，公司 4 家直属房地产企业均超额完成销售任务，深圳第一个双限房项目“长城
里程家园”，也取得销售突破并圆满完成销售任务。同时结合市场情况、项目进度及项目利润最大化等因
素，将原定于今年销售的南山深长城金融中心项目调整至 2013 年销售。
2、加强精细化管理，提升内部管控能力。
（1）加强制度、流程及标准化建设：报告期内，控股总部各业务部门进行了核心业务制度流程优化
工作，新增投资后评价流程，规范了营销费用管理、现场签证管理并建立制度；制定了统一的《房地产开
发企业制度汇编》标准文件，修订了 2012 版《制度汇编》和《流程手册》，优化了公司总部制度流程管控
体系，提升了总部内部管控能力。
（2）积极推进企业信息化建设：报告期内，公司实施了销售系统的升级换代，优化了各项销售流程，
提升了控股公司对各直属地产企业的销售管控能力。
3、加强人才队伍建设，完善人才发展机制。
报告期内，公司以“优化提升”为主要目标，充分挖掘现有资源潜力，夯实管理基础。一是推行工作
分析和饱和度调查，强化人岗匹配管理；二是创新人才引进方式，保障核心人才需求；三是加强人才队伍
能力建设，提高培训工作实效；四是大力推行内部竞聘，确保人才选拔公开透明；五是完善人力资源管理
制度，提高精细化管理水平。
4、大力实施项目管理创新，提升项目开发运作水平。
（1）强化工程管理措施：形成了固定的工程巡检机制，出台了《工程管理指引》，制定了《公司安全
生产责任书》制度，落实奖惩制度，将工程质量安全管理作为绩效考核的重要指标。报告期内，长城控股
无重大安全生产责任事故发生，确保了各项经营工作的顺利进行。
（2）创新成本管理思路和方法：报告期内，公司进一步完善招投标管理制度，颁布了《工程发包指
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引》，进一步加强项目现场签证管理，对控股公司现场签证管理制度和流程进行了修订。
（3）提升设计管理能力，提升产品品质：理顺了控股总部规划设计部门与直属企业之间对项目的管
理关系，完善并提升长城产品的设计品质。
（4）认真总结投资项目经验，开展项目投资后评价工作：公司于报告期内召开首次全系统范围内的
投资后评价专题研讨会，对 2011-2012 年竣工的四个项目进行了全面的回顾，对项目开发过程中的经验和
教训进行了总结和分享，把后评价信息反馈应用到未来开发的项目中，改进和提高项目的管理水平、决策
水平和投资效益。
5、加强开发计划管理，保证了重点项目进度。
（1）主要项目进度：报告期内，上海珑湾一期、中环墅二期、大连香樱谷项目均已按计划入伙并在
持续销售中，成都半岛城邦三期目前基本全部封顶完毕，预计 2013 年 9 月竣工、10 月入伙。惠州项目已
启动开发工作，前期策划定位和规划设计正在积极进行。
（2）重大项目进展：南山深长城中心项目工程进展顺利，报告期内，完成预计的建设进度，目前已
经开展写字楼及商业招商前期工作；笋岗物流项目，已重新启动对项目的定位研究工作；上海珑湾二期商
业定位已经多方评估，力求商业定位、规划及体量设置符合所在区域实际需求。
6、优化风险防控体系，有效控制经营风险。
报告期内，公司发布了《2012 年重大风险提示》，并且每季度跟踪重大风险的控制进展；确定了公司
2012 年预警指标的取值区间；对现有管理及业务节点现有制度和流程进行了分析和重新梳理，对执行情况
进行了审计检查，完成缺陷整改；聘请审计机构对公司内控建设情况进行了审计；编制了《廉洁从业风险
防控指引》，从制度、机制上规避腐败风险的发生。
7、加强物业经营管理，加快了开发模式转型步伐。
报告期内，公司物业经营收益稳定。圣廷苑酒店、长城物流、长城置业等非房地产企业取得良好的经
营业绩。
商业地产开发步伐加快，笋岗物流项目、上海珑湾二期商业、深长城金融中心项目均按计划积极推进。
8、积极推进企业文化建设，切实履行社会责任。
报告期内，公司被中国企业文化研究会评为“2012 年度全国企业文化建设优秀单位”，《长城行动—
长城人职业行为指引》荣获全国企业文化科研成果二等奖。公司积极参与对口扶贫项目和其他公益活动。
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二、主营业务分析
1、概述
单位：人民币万元
项 目 本年数 上年同期数 增减率
营业收入 269,826.31 191,680.3 40.77%
利润总额 56,724.37 43,579.37 30.16%
归属于母公司所有者的净利润 41,188.03 31,909.39 29.08%
2、收入
行业分类
2012 年 2011 年
行业分类 占营业收入比重 占营业收入比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房产销售 2,379,837,745.63 88.22% 1,601,465,531.14 83.87% 48.60%
租赁及服务 143,860,567.02 5.33% 111,787,896.67 5.85% 28.69%
酒店餐饮 200,734,499.55 7.44% 198,451,224.98 10.39% 1.15%
工程施工 31,449,747.45 1.17% 37,779,064.83 1.98% -16.75%
行业间相互抵减 -58,283,988.96 -2.16% -39,955,000.30 -2.09% 45.87%
合计 2,697,598,570.69 100.00% 1,909,528,717.32 100%
前 5 名客户的营业收入情况
期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%）
2012 年 28,274,363.96 1.05
2011 年 43,367,930.58 2.26
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 占营业成本比重 占营业成本比重 同比增减(%)
金额 金额
（%） （%）
房产销售 1,206,515,781.59 88.53% 755,916,630.45 82.63% 59.61%
租赁及服务 50,014,264.03 3.67% 30,233,489.11 3.3% 65.43%
酒店餐饮 131,141,903.14 9.62% 129,560,038.14 14.16% 1.22%
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工程施工 27,610,501.67 2.03% 31,419,012.56 3.43% -12.12%
行业间相互抵减 -52,486,048.05 -3.85% -32,256,806.72 -3.53% 62.71%
合计 1,362,796,402.38 100% 914,872,363.54 100% 48.96%
4、费用
（1）本期财务费用 8,933 万元，较上年同期增长 67.46%，主要原因系成都 26#地项目已竣工，借款
利息不再资本化。
（2）本期所得税费用 15,536 万元，较上年同期增长 33.13%，主要原因系收入增长，利润增加，计提
的所得税增加。
5、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 2,309,965,744.64 2,040,968,936.00 13.18%
经营活动现金流出小计 1,946,605,409.62 2,159,381,093.13 -9.85%
经营活动产生的现金流量净
363,360,335.02 -118,412,157.13 406.86%
额
投资活动现金流入小计 24,339,649.21 9,993,439.63 143.56%
投资活动现金流出小计 8,763,760.85 14,021,236.77 -37.5%
投资活动产生的现金流量净
15,575,888.36 -4,027,797.14 486.71%
额
筹资活动现金流入小计 710,000,000.00 685,500,000.00 3.57%
筹资活动现金流出小计 993,653,542.70 946,551,914.61 4.98%
筹资活动产生的现金流量净
-283,653,542.70 -261,051,914.61 -8.66%
额
现金及现金等价物净增加额 95,284,945.21 -383,740,544.73 124.83%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）本期经营活动产生的现金流量净额为 36,336 万元，上年同期为-11,841 万元，变动原因主要是：
①本期销售回款较上年同期增加；②本期房地产项目投资较上年同期降低。
（2）本期投资活动现金流入 2,434 万元，较上年同期增长 143.56%，变动原因主要是取得的投资收益
较上年同期增加。
（3）本期投资活动现金流出 876 万元，较上年同期降低 37.5%，变动原因主要是固定资产支出较上年
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同期降低。
（4）本期投资活动产生的现金净额为 1,558 万元，上年同期为-403 万元，变动原因主要是本期投资
活动流入现金增加，投资活动现金流出降低。
（5）现金及现金等价物的净增加额为 9,528 万元，上年同期为-38,374 万元，变动原因主要是本期经
营活动、投资活动以及筹资活动产生的现金净流入较上年同期都有不同程度的增加。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房产销售收入 2,379,837,745.63 1,206,515,781.59 49.3% 48.6% 59.61% -6.62%
租赁及服务收入 143,860,567.02 50,014,264.03 65.23% 28.69% 65.43% -10.58%
酒店餐饮收入 200,734,499.55 131,141,903.14 34.67% 1.15% 1.22% -0.13%
工程施工收入 31,449,747.45 27,610,501.67 12.21% -16.75% -12.12% -27.49%
行业间相互抵减 -58,283,988.96 -52,486,048.05
分产品
商品房 2,379,837,745.63 1,206,515,781.59 49.3% 48.6% 59.61% -6.62%
物业租赁及管理
143,860,567.02 50,014,264.03 65.23% 28.69% 65.43% -10.58%
服务
酒店服务 200,734,499.55 131,141,903.14 34.67% 1.15% 1.22% -0.13%
施工劳务
