中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
二〇一六年半年度报告
二○一六年八月
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
董事马建平先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，委托董事周政先生代为
出席并行使表决权，董事殷建豪先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，委托董
事马德伟先生代为出席并行使表决权；其余董事均亲自出席审议本报告的董事会会议。
没有董事声明对本半年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
公司 2016 年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本
半年度报告中财务报告真实、准确、完整。
本公司 2016 年半年度财务会计报告未经审计。
本报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 25
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 50
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 54
第八节 董事、监事、高级管理人员情况...................................................................................... 55
第十节 备查文件目录...................................................................................................................... 57
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
释 义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
上海新场项目 指 上海市浦东新区新场旅游综合服务区 A10-01 地块
沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分
北京稻田项目 指 北京市房山区长阳镇 02 街区 02-2-02、02-2-06 地块
北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇 04 街区 04-0005 等地块
北京南苑项目 指 北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村 1404-657、659、1401-607 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢 2 号地块项目
成都金牛项目 指 成都市金牛区西华街道地块
南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
深圳 69 区创芯公园 指 原深圳市中粮 69 区工业园城市更新项目
深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目
深圳祥云国际 指 深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联社区 A1 区地块项目
深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云） 指 深圳市宝安 22 区城市更新项目
深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目
苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称（如
无
有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有）中粮地产
公司的外文名称（如有）COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如
COFCO PROPERTY
有）
公司的法定代表人 周政
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华 深圳市福田区福华一路 1 号大中华
联系地址
国际交易广场 35 层 国际交易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999262 86-755-23999288、86-755-23999262
传真 86-755-23999009 86-755-23999009
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱报告期无变化，具体
可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司
半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
3、注册变更情况
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等
注册情况在报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期无变化。
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同期
上年同期
本报告期 增减(%)
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 6,198,133,771.08 2,786,146,131.18 2,904,518,545.18 113.40
归属于上市公司股东的净利润
160,938,306.41 196,514,779.24 180,411,151.80 -10.79
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
165,833,386.89 -254,066,817.04 -269,710,846.36 161.49
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
1,543,917,565.73 1,376,941,370.09 1,399,184,408.50 10.34
（元）
基本每股收益（元/股） 0.09 0.11 0.10 -10.00
稀释每股收益（元/股） 0.09 0.11 0.10 -10.00
加权平均净资产收益率(%) 2.72 3.25 2.98 下降 0.26 个百分点
本报告期末比上年度
上年度末
本报告期末 末增减(%)
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 59,474,185,119.77 55,321,650,992.89 55,569,692,707.38 7.03
归属于上市公司股东的净资产
5,586,800,535.64 5,978,568,691.84 5,916,913,455.66 -5.58
（元）
注：因本期发生同一控制下企业合并，公司新增合并 Prized Developments Limited（简称
“PD 公司”），故追溯调整上期数及年初数。
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.09
二、境内外会计准则下会计数据差异
不适用
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
三、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
399,217.98
销部分）
子公司收取股东往来款资金占
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,207,885.36
用费
本期发生同一控制下企业合
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
-15,317,005.75 并，公司新增合并企业 Prized
期净损益
Developments Limited
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 320,708.92
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,646,020.09
减：所得税影响额 4,957,662.87
少数股东权益影响额（税后） 7,194,244.21
合计 -4,895,080.48 --
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
第四节 董事会报告
一、 概述
(一)报告期市场环境分析1
2016 年以来，面对复杂严峻的国内外经济环境以及产业调整带来的下行压力，在“在适
度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革，大力推动大众创业、万众创新”的指引
下，国内经济稳定，在保持较高增长情况下，增速继续放缓，但产业结构、投资结构继续改
善，发展新常态的特征更加明显，新经济在支撑增长、带动就业、促进转型等方面正发挥着
越来越重要的作用，提质增效取得进展。
2016 年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存是今年经济社会发展结构性改革的五
大任务之一，并提出扩大有效购房需求、发展住房租赁市场、鼓励降低房价、取消过时限制
措施等举措刺激需求端，并以此为基调出台了多重政策：中央继续支持居民住房刚性需求和
改善性需求，房地产营改增落地，住房租赁市场顶层设计出台，因城施策有序消化房地产库
存，住房制度改革不断深化。
2016 年上半年，我国房地产市场延续上年末向好态势，库存压力有所缓解。全国商品房
销售面积 64,302 万平方米，同比增长 27.9%，其中住宅销售面积增长 28.6%。上半年一线城
市因限购升级商品房销售面积增幅最小，二线城市增幅最高。全国商品房销售额 48,682 亿元，
同比增长 42.1%，其中住宅销售额增长 44.4%。全国商品房销售均价同比上涨 11%，但城市分
化明显：上半年一二三线城市累计上涨分别为 12.79%、5.33%、4.27%，增幅较上年扩大。
2016 年上半年，全国 300 个城市推出用地面积同比下降 3.9%，成交面积下降 0.9%，其
中一线城市成交面积大幅下降，热点二线城市同比大幅上涨，三四线城市因库存压力较大小
幅下降。全国 300 个城市成交楼面均价同比上涨 33.9%，溢价率 40.9%，较去年同期提高 31
个百分点。地王分布由一线城市向热点二线城市转移，一线城市土地资源愈发稀缺，二线城
市土地市场高热。
随着一二线城市房地产市场过热发展态势的凸显，城市分化加剧，地方因城施策调控呈
现差异化：一线城市限购加码，热点二线城市受供应紧张及多轮宽松政策影响，部分城市限
贷、限价，政策收紧；三四线城市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围不断扩大。
1
本部分内容所涉及数据来自国家统计局以及中国指数研究院
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
2016 年上半年，公司已进入的重点城市房地产市场情况如下：
2016 年 1-6 2016 年 1-6 截至 2016 年 6
城市 月商品房总 月商品房成 月 30 日商品住
同比增减 同比增减 同比增减
成交面积 交均价 宅可售面积
（万平方米） （元/平米） （万平方米）
北京 436.18 -10.26% 29,295 15% 854.18 -20.24%
上海 1,173.91 14% 24,668 17% 905.64 -25.39%
深圳 242.95 -23% 51,006 82% 420.05 13.93%
成都 469.57 19% 9,077 26% 771.43（主城区） -7.67%
南京 846.65 106% 17,504 35% 287.92 -56.17%
天津 1,120.77 110% 12,385 10% 1,488.40 -24.32%
公司的城市布局主要位于一线及热点二线城市，部分一二线城市市场持续高热，已出台
收紧政策的城市，效果将逐步显现，其它未出台政策的城市为防止价格过快上涨，或将加强
市场监管，促进房地产业平稳健康发展。未来地方政策将更灵活主动、更细化，预计一线及
热点二线城市房地产市场热度将趋缓，市场购买力不足或导致观望情绪渐浓。公司将加强市
场和政策的分析，抓住窗口期提升业绩，同时积极应对可能出现的政策风险、市场风险。
(二)报告期公司经营和管理概况
1、报告期经营管理回顾
2016 年，中粮地产以“精细管理，提升回报，强化变革，守正出新”十六字经营方针为
指导，深挖潜能，积极把握市场机会，较好地完成半年度目标。报告期内公司的主要经营举
措如下：
（1）提质增效，强化全生命周期动态管理
2016 年上半年，公司充分发挥全生命周期管理在项目节点控制、过程跟踪反馈、管理经
验输出等方面的重要作用，以目标管理责任书为依据，对项目开发、运营、管理、销售等进
行全面考核，并启动超额利润分享计划，切实提升项目运营管控水平，打造科学化、精细化、
有竞争优势的项目开发全价值链，从项目层面通过标准化管控实现“提质增效”这一目标。
（2）战略引领，多种方式并举推进土地储备
公司积极推进土地储备战略落地执行，多种方式并举，拓展公开市场招拍挂以外的其他
拿地渠道，加快公司房地产开发主营业务的发展。2016 年，公司通过公开市场招拍挂取得成
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
都、上海两宗国有土地建设使用权（合计占地面积 9.45 万平方米，合计计容建筑面积 14.34
万平方米）；此外，还通过股权收购的方式成功获取位于深圳梅林工业区的土地（占地面积约
2.84 万平方米），公司未来将对该地块进行“城市更新”申报并进行项目开发，完善深圳城
市更新项目的区域布局。
（3）市场导向，深耕住宅同时实现业务创新
公司以市场及客户需求为导向深耕公司现有项目，优化已有产品线，提升产品品质，并
着力创新打造差异化的产品及服务，扩大品牌影响力，完善具有中粮特色的住宅产品系列。
同时，公司以新兴业务为契机，通过深圳 69 区创芯公园和 67 区中粮商务公园两个项目试点，
积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区。
此外，公司不断对现有产业园区进行升级改造。目前，中粮福安公司下属的福安第二工
业城正在转型升级为“中粮（福安）机器人智造产业园”,该园区功能规划分为 500 平米的众
创空间、1.95 万平米的孵化器园区以及 10 万平米的机器人产业园，力争打造完整的孵化链
与孵化体系，目前已有部分科技创新企业入驻。
（4）合作共赢，多融资渠道保障资金需求
公司积极开拓融资渠道，通过“股权投资+债权融资”的方式为多个项目引入战略投资者，
为项目的发展提供资金支持，实现合作共赢。同时，公司紧抓资本市场再融资机遇，已向中
国证监会申报了非公开发行 A 股股票相关方案，计划募集资金不超过 49.98 亿元。
2、报告期财务状况分析
2016 年上半年，公司实现营业收入 61.98 亿元，较上年同期增长 113.40%，主要是移交
入伙的住宅面积增加，结转商品房收入同比增加；利润总额 7.47 亿元，较上年同期增长
136.46%，主要是本期结转商品房住宅销售收益同比增加；归属于上市公司股东的净利润 1.61
亿元，较上年同期下降 10.79%，主要是本期公司本部来源于可供出售金融资产出售收益同比
减少。
截至 2016 年 6 月 30 日，总资产 594.74 亿元，较上年末增长 7.03%，主要是本期公司持
有的货币资金等增加；公司所有者权益 110.13 亿元，较上年末下降 0.01%；归属于上市公司
股东的所有者权益 55.87 亿元，较上年末下降 5.58%，主要是本期公司股利分配及发生同一
控制下企业合并按照企业会计准则规定调减权益；资产负债率 81.48%。
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
二、主营业务分析
（一）主营业务经营情况
1、商品房开发：
2016 年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 37.92 万平米，较上
年同期减少 9.52%；签约金额 79.53 亿元，较上年同期增加 18.77 %；结算面积 31.14 万平米，
较上年同期增加 73.87 %；结算收入 57.52 亿元，较上年同期增加 120.72%；已售待结转面积
84.90 万平米。
报告期内，公司积极参与公开市场竞拍，分别在成都、上海成功获取两宗国有土地建设
使用权，计容建筑面积合计 14.34 万平方米。
截至 2016 年 6 月 30 日，公司在建拟建项目的占地面积合计 418.49 万平方米（按权益计
409.75 万平方米），计容建筑面积合计 697.23 万平方米（按权益计 680.45 万平方米）。
公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国
际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安 25 区城市更新项目、宝安 69
区城市更新项目(即“69 区创芯公园”项目)。深圳市宝安 25 区城市更新项目已于 2011 年 12
月 8 日纳入更新单元，项目专项规划已通过深圳市规土委业务会审议，目前正在开展拆迁谈
判等前期工作；深圳宝安 69 区城市更新项目于 2015 年 3 月 9 日纳入更新单元，2016 年 2 月
4 日取得专项规划批复，2016 年 5 月 12 日获得实施主体资格，2016 年 7 月 19 日获得建设用
地规划许可证。公司还通过收购取得中粮金帝食品（深圳）有限公司所有的深圳市福田区北
环路梅林工业区的土地使用权，上述地块具备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可
能性。公司未来将对该地块进行“城市更新”申报并进行项目开发。
截至 2016 年 6 月 30 日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 115 万平米（含竣工并
转为可出租物业的 67 区中粮商务公园）。其中新安片区建筑面积约 32 万平米（占地约 19 万
平米）；福永片区建筑面积约 83 万平米（占地约 43 万平米）。
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
2016 年上半年房地产项目开发及销售明细
单位：万元，万平方米
2016 年 2016 2016
上半年 年上半 累计竣
城 状 权益比 占地面 计容建 可供出 年上半 2016 年上半 年上半 2016 年上半 累计结 预计总投资 实际投资金
具体项目 业态 新开工 年竣工 工建筑
市 态 例 积 筑面积 售面积 年签约 年签约金额 年结算 年结算金额 算面积 金额 额
建筑面 建筑面 面积
积 积 面积 面积
拟 北京南苑项目
住宅 34% 13.24 25.42 — — — 22.84 — — — — — 1,540,017.00 906,959.45
建 （按权益计）
北京稻田项目 住宅、商业 70% 6.79 16.38 — — — 16.38 — — — — — 726,727.00 446,405.61
住宅、商业、
北
北京祥云国际 写字楼、公 51% 29.04 52.08 — — 48.44 44.69 2.59 55,596.92 3.83 73,431.44 40.82 825,052.00 820,397.73
京 在
寓
建
北京长阳一号
住宅、商业 50% 43.72 85.25 — 3.03 80.05 77.88 3.51 111,444.42 10.12 263,561.00 63.02 1,296,556.65 1,127,184.34
地、五号地
北京中粮瑞府 住宅 51% 7.54 8.17 — 2.85 2.85 7.60 0.57 43,108.26 0.61 41,725.72 0.61 440,883.00 376,042.18
上 拟
上海新场项目 住宅 100% 5.69 6.83 — — — 6.88 — — — — — — 0.08
海 建
在
上海南桥半岛 住宅 100% 10.72 20.14 — — 11.83 18.85 0.18 4,193.54 0.68 14,237.24 10.44 289,421.00 223,313.41
建
深 在 公寓、写字
69 区创芯公园 100% 2.41 14.22 — — — 14.02 — — — — — 267,826.00 51,908.76
圳 建 楼
深圳天悦壹号 住宅、公寓、
（原中粮紫云 写字楼、商 100% 2.64 16.85 — — — 14.96 — — — — — 390,398.09 197,566.09
项目） 业
深圳中粮凤凰
住宅 100% 4.76 12.78 — — — 12.43 4.02 150,688.18 — — — 135,136.00 94,751.18
里
中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年半年度报告
住宅、公寓、 542,643.00
深圳祥云国际 写字楼、商 51% 2.70 20.70 — — — 15.36 — — — — — 150,824.46
业 （注 1）
住宅、商铺、
深圳云景国际 写字楼、公 51% 8.48 42.32 21.81 — — 41.58 2.41 79,469.50 — — — 654,745.31 370,455.25
寓
成 在 成都金牛项目
都 建 （暂定名成都 住宅 100% 3.76 7.51 — — — 7.48 — — — — — 73,201.00 22,133.00
中粮祥云里）
成都御嶺湾 住宅 100% 73.42 24.96 — — 15.67 19.73 0.14 1,833.00 0.07 997.52 11.06 252,352.00 236,697.06
成都中粮鸿云 住宅 51% 6.43 19.29 — — — 25.89 4.18 53,370.55 — — — 263,039.00 203,190.78
沈 在 住宅、写字
沈阳中粮隆玺 65% 25.89 67.31 — — 31.86 66.00 3.02 37,292.62 1.91 25,599.85 27.45 877,470.00 580,918.31
阳 建 楼、公寓
天 在 住宅、写字
天津中粮大道 90% 12.98 75.50 — — 9.29 22.72 2.19 54,955.95 0.20 4,188.69 7.83 1,630,367.92 364,071.96
津 建 楼、商业
南 在 住宅、写字
南京中粮祥云 51% 6.63 18.61 8.34 — — 19.49 — — — — — 264,540.38 135,302.33
京 建 楼、商业
南京颐和南园 住宅 90% 50.45 30.21 — — 28.07 27.27 — — — — 27.15 170,449.76 155,751.67
南京中粮鸿云
住宅 100% 14.50 31.89 — 15.68 15.68 29.33 5.85 101,368.02 — — — 467,558.00 369,496.86
坊
长 在
长沙北纬 28 度 住宅 98% 77.17 78.33 11.97 — 36.24 78.49 3.09 18,982.13 1.90 11,720.87 25.37 405,896.36 239,432.85
沙 建
苏 在 苏州中粮祥云
住宅 51% 9.53 22.48 8.75 — — 22.09 — — — — — 311,566.00 172,795.57
州 建 国际
在建及拟建项目合计 418.49 697.23 50.87 21.56 279.98 611.96
北 竣 北京长阳三号
京 工 地南侧地块 住宅、商业 50% 7.83 15.80 — — 15.80 13.62 — — — — 7.05 192,545.48 193,830.48
（按权益计）
上 竣
上海翡翠别墅 住宅 51% 30.48 19.90 — — 19.90 23.01 0.31 9
