中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
二〇一三年半年度报告
二○一三年八月
中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
董事长周政、财务总监崔捷及财务部总经理张建国声明：保证半年度报告
中财务报告的真实、完整。
本公司 2013 年半年度财务报告未经审计。
八位董事出席了审议本报告的董事会会议。董事马建平先生因工作原因未
能参加会议，委托董事韩石先生参会并代为行使表决权。
公司 2013 年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................. 2
第二节 公司简介 .......................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................ 7
第四节 董事会报告 ........................................................................ 9
第五节 重要事项 ......................................................................... 20
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................... 33
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ..................................................... 36
第八节 财务报告 ......................................................................... 37
第九节 备查文件目录 ..................................................................... 38
中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
公司、我司、本公司 指 中粮地产（集团）股份有限公司
中粮集团 指 中粮集团有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
南桥半岛 指 原上海奉贤区南桥新城项目
报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交
联系地址
交易广场 35 层 易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱在报告期无变化，具
体可参见 2012 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司
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半年度报告备置地点在报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等
注册情况在报告期无变化，具体可参见 2012 年年报。
4、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增减
本报告期 上年同期
（%）
营业收入（元） 2,923,428,037.21 1,222,575,219.91 139.12
归属于上市公司股东的净利润（元） 108,315,681.41 60,833,371.68 78.05
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-109,393,398.98 -125,916,579.21 13.12
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,400,749,301.16 278,159,316.12 403.58
基本每股收益（元/股） 0.06 0.03 100.00
稀释每股收益（元/股） 0.06 0.03 100.00
加权平均净资产收益率（%） 2.27 1.35 增加 0.92 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减（%）
总资产（元） 35,426,774,572.48 34,838,562,066.52 1.69
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,749,407,471.47 4,763,805,453.76 -0.30
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 166,164,764.05 主要是处置投资性房地产收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 政府无偿移交电缆专线摊销收
280,566.65
一标准定额或定量享受的政府补助除外） 益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 18,060,338.94 向关联企业收取的资金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
111,912,322.72 处置可供出售金融资产收益
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单项测试的应收款项收回，相应
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,147,956.76
已计提的减值准备转回
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00 杭州世外桃源等企业的受托经
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营管理费
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,049,412.57
减：所得税影响额 74,754,134.14
少数股东权益影响额（税后） 6,553,322.02
合计 217,709,080.39 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）外部环境分析
上半年，美国经济维持弱势复苏局面，欧盟经济恢复仍较为缓慢，日本货币宽松政策对
经济的刺激作用有限，整体来说，世界经济仍处于深度调整期，实体经济持续疲软，经济增
速低于预期。外围经济环境跌宕起伏，加上近期贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响，
去年下半年开始的经济企稳出现了反复迹象，2013 年上半年，1国内生产总值 248,009 亿元，
同比增长 7.6%，其中，一季度增长 7.7%，二季度增长 7.5%，二季度 GDP 增长率继去年二季
度后再创新低，呈现回落态势，从主要宏观经济指标来看，拉动 GDP 增长的驱动力依然来自
于固定资产投资；CPI 同比上涨 2.4%，各月在涨幅 2.1%-3.2%之间波动，继续保持“低通胀”
水平。
2013 年上半年，房地产市场延续去年的回暖走势，行业投资环境全面回暖、商品房市场
成交量持续回升。
房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖。上半年， 2全国房地产开发投资
36,828 亿元，同比名义增长 20.3%，其中，住宅投资 25,227 亿元，增长 20.8%，增速回落 0.8
个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.5%；房地产开发企业房屋施工面积 549,408 万平
方米，同比增长 15.5%；房地产新开工面积 95,901 万平米，同比增速 3.8%，逐渐企稳回升，
但增速有限。
房地产销售同比大幅增长，价格上涨。上半年，3商品房销售面积 51,433 万平方米，同
比增长 28.7%，其中，住宅销售面积增长 30.4%，办公楼销售面积增长 31.7%，商业营业用房
销售面积增长 8.3%；商品房销售额 33,376 亿元，增长 43.2%，其中，住宅销售额增长 46.0%，
办公楼销售额增长 45.7%，商业营业用房销售额增长 20.5%；全国商品房和住宅销售均价分别
为 6,489 元/平米和 6,122 元/平米，同比分别上涨 11.2%和 12.0%；6 月份，全国百城住宅平
均价格环比上涨 0.77%，连续 13 个月环比上涨，同比上涨 7.40%，连续 7 个月同比上涨。
1
数据来源：国家统计局
2
数据来源：国家统计局
3
数据来源：国家统计局
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一、二线城市土地市场量价齐升。上半年，4一线城市土地成交面积提升 62%，金额同比
提升 181%，二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了 37%和 77%；高溢
价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于 50%的地块幅数总计 296 块，多于 2012 年全
年。
7 月 30 日，中央政治局会议提出“积极释放有效需求，促进房地产市场平稳健康发展”，
预计未来行政化的调控政策可能将逐渐淡出，一线城市住宅市场供不应求，市场量价上涨趋
势仍难以改变，二线城市供需趋于平衡，市场走势比较稳定，市场需求仍以首次置业和改善
型置业为主流。对企业本身，新型城镇化或将启动，按照“新型城镇化”的要求，对房地产
企业的综合开发运营实力要求将逐渐提高。
(二)报告期公司经营和管理情况
1、报告期经营管理回顾
管理层对国内外经济形势及房地产市场进行了深入研讨和分析，采取多项措施应对：
（1）完善产品体系。继续深化品牌住宅产品线研究，制定发布产品手册，形成可复制的
标准化产品。综合考虑业务结构调整和各城市公司可持续发展的要求，加大住宅业务比重，
做好住宅项目的开发销售，优化产品结构，近期增加刚需产品，中长期适当增加改善产品。
（2）积极获取土地。建立综合考虑市场因素、土地储备现状和城市公司团队能力的资源
配置体系，结合各城市公司可持续发展需求、土地储备结构分析等因素，拟定各城市公司土
地储备策略。
（3）强化开发能力。提升系统化开发运营能力，通过完善组织架构、健全考核机制、搭
建 IT 知识平台，全面深入实施计划体系，目标管理责任书覆盖全项目，不断提升运营效率；
落实工期标准化，强化工程进度管理；建立质量管理体系，提升质量管理标准化；推进限额
设计，细化产品线成本指标，提升成本标准化。
（4）推动营销创新。通过持续营销创新，不断拓宽渠道，升级品牌形象，改进客户服务，
提升住宅营销能力。
2、报告期财务状况分析
2013 年上半年，公司实现营业收入 29.23 亿元，较上年同期增长 139.12%；利润总额 3.06
亿元，较上年同期增长 47.00%；归属于上市公司股东的净利润 1.08 亿元，较上年同期增长
4
数据来源：CRIC 地产数据
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78.05%。
截至 2013 年 6 月 30 日，公司总资产 354.27 亿元，较上年末增长 1.69%；归属于上市公
司股东的所有者权益 47.49 亿元，较上年末减少 0.3%；资产负债率 78.81%，扣除预收账款后
的资产负债率为 56.40%。
二、主营业务分析
（一）概述
1、商品房开发：
2013 年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 31.21 万平米，较上
年同期增长 38.87%；签约金额 49.91 亿元，较上年同期增长 54.57%；结算面积 19.35 万平米，
较上年同期增长 179.51%；结算收入 27.43 亿元，较上年同期增长 148.46%；已售待结转面积
68.48 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销售实现签约面
积 0.67 万平米，签约金额 1.38 亿元；结算面积 0.93 万平米，结算收入 1.56 亿元；已售待
结转面积 12.14 万平米。
2013 年 1-6 月住宅项目销售明细
项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元）
北京祥云国际 41,061.79 84,273.16
北京长阳一号地、五号地 63,404.29 125,266.69
上海翡翠别墅 43,909.48 65,122.05
深圳中粮锦云 33,640.00 69,264.91
深圳中粮鸿云 313.29 473.50
深圳中粮一品澜山 13,865.37 14,310.09
成都御嶺湾 5,460.91 7,379.95
成都祥云国际 22,757.56 18,329.04
成都香榭丽都 8,095.60 8,433.48
沈阳隆玺壹号 16,433.03 22,851.95
南京彩云居 13,772.70 15,171.05
南京颐和南园 7,239.57 11,674.92
长沙北纬28度 24,729.00 23,434.00
杭州云涛名苑 6,043.18 8,715.20
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杭州方圆府 4,710.59 10,562.56
广州金域蓝湾（按权益计） 4,558.50 10,041.56
北京中粮万科3号地（按权益计） 2,143.91 3,770.56
合计 312,138.77 499,074.67
截至 2013 年 6 月 30 日，公司在建拟建项目共 16 个，占地面积（按权益）401.93 万平
米，规划总建筑面积（按权益）568.25 万平米，其中新增项目 1 个（南京上坊地块）。2013
年上半年，住宅新开工 30.91 万平米。
在建拟建项目明细
占地面积 规划建筑面积 总建筑面积
项目名称
（平米） （平米） （平米）
北京祥云国际 290,360 520,822 737,306
北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 1,002,213
上海翡翠别墅 304,832 198,952 269,743
上海南桥半岛 107,183 201,389 276,007
深圳中粮一品澜山 53,113 122,160 164,820
成都御嶺湾 734,150 249,611 250,837
成都祥云国际 88,831 224,708 345,009
沈阳隆玺壹号 258,854 673,140 878,633
天津中粮大道 129,785 755,000 1,057,226
南京颐和南园 504,467 302,148 323,743
长沙北纬 28 度 771,655 783,302 916,510
杭州云涛名苑 43,961 89,413 120,245
杭州方圆府 38,513 94,498 141,206
南京上坊地块 144,958 318,909 407,668
小计 3,907,837 5,386,552 6,891,166
北京长阳三号地南侧地块、广州金域
111,491 295,982 370,776
蓝湾按权益计算小计
按权益计算合计 4,019,328 5,682,534 7,261,942
注：1、规划建筑面积指计容积率面积。
2、2013 年 7 月，本公司通过挂牌出让方式在北京和成都新增两幅土地。详见“第五节 重要事项”中“十二 其它
重大事项的说明”相关内容。
2、房屋租赁：
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房屋租赁业收入 12,288.69 万元，比上年同期增加 845.92 万元，增长 7.39 %，主要原因
是因来料加工企业转型，原来料加工企业使用厂房转为对外出租，增加报告期房屋租赁收入。
3、物业管理、来料加工：
报告期内，物业管理、来料加工收入 3,771.80 万元，比上年同期减少 51.38 万元，下降
1.34%，主要原因是因来料加工企业转型，报告期工缴费收入减少。
（二）营业收入、成本、费用、研发投入、现金流等项目的同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因
主要是本期北京长阳 1、5#、成都
营业收入 2,923,428,037.21 1,222,575,219.91 139.12 祥云国际等项目住宅销售收入增
加。
主要是本期住宅销售收入增加，相
营业成本 2,038,999,145.01 759,069,583.79 168.62
应结转成本增加。
主要是本期加快销售回款，北京祥
云国际、上海翡翠等项目广告宣传
销售费用 153,183,784.25 74,421,383.32 105.83
费、销售代理费等支出较上期增
加。
管理费用 121,382,912.04 114,518,424.93 5.99
财务费用 212,286,660.58 218,844,564.56 -3.00
所得税费用 105,770,025.15 86,656,323.20 22.06
研发投入
主要是本期加快住宅项目销售回
经营活动产生的现
1,400,749,301.16 278,159,316.12 403.58 款，收到商品房销售款较上期增
金流量净额
加。
主要是上期支付上海加来及北京
投资活动产生的现
234,423,437.56 -360,896,125.89 164.96 长阳项目并购款，本期未发生支付
金流量净额
并购款事项。
筹资活动产生的现 主要是本期取得金融机构借款较
-779,880,148.22 1,129,124,098.27 -169.07
金流量净额 上期减少及偿还借款较上期增加。
现金及现金等价物
855,119,920.96 1,046,662,699.97 -18.30
净增加额
（三）前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划稳步推进。上半年住宅新开工
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30.91 万平米。工业地产可出租物业面积共计 128 万平米，2013 年 1-6 月平均出租率达到
99.55％，租金收取率 98.03％。物业出租率保持相对较高的水平，宿舍空置率相比去年同期
大幅下降，租金收取率因受城市更新的影响有所下降。
工业地产在建工程进展情况：
深圳市宝安区 22 区中粮工业园城市更新项目拟由工业用地更新为居住和商业用地，拟拆
除重建用地面积 40,597 平方米，公司所占用地及建筑物权属比例均超过 90%。2013 年 2 月 6
日，该项目专项规划取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局初审意见，尚需经市级更
新主管部门审批通过。项目专项规划的审批及实施主体确认具有不确定性。目前正在开展拆
迁谈判等前期工作。
深圳市宝安区 25 区城市更新项目于 2013 年 3 月取得深圳市 2013 年度重大项目证书，享
受行政审批绿色通道。2013 年 5 月 14 日通过宝安区政府审定，现报深圳市规划和国土资源
委员会宝安管理局审定。25 区城市更新项目公司占地约 6.83 万平米。目前正在开展拆迁谈
判、专项规划审批等前期工作。
深圳市宝安区 67 区产业园项目占地 3.6 万平米，已于 2013 年 5 月取得《建设用地规划
许可证》。
三、主营业务构成情况
单位：元
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年同 毛利率比上年同期
营业收入 营业成本
(%) 同期增减（%） 期增减（%） 增减百分点
分行业
商品房销售 2,587,067,338.11 1,940,401,405.76 25.00 142.71 187.05 -11.59
房屋租赁 122,886,855.66 52,687,305.46 57.13 7.39 4.82 1.05
物业管理、来
37,718,024.57 40,953,829.73 -8.58 -1.34 26.90 -24.16
料加工
分地区
深圳 302,987,732.23 157,187,746.34 48.12 -3.18 -4.41 0.67
北京 1,741,033,353.00 1,343,445,500.94 22.84 229.15 263.99 -7.39
成都 390,834,609.03 342,908,544.81 12.26 393.35 567.32 -22.87
长沙 62,386,818.08 32,374,790.15 48.11 -62.80 -70.38 13.28
南京 197,573,651.00 126,613,325.76 35.92 310.41 687.39 -30.68
上海 52,856,055.00 31,512,632.95 40.38 -35.25 -34.67 -0.53
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四、核心竞争力分析
目前，公司通过借鉴、消化、吸收行业先进企业经验，已经建立“七横七纵”运营体系
和全生命周期计划体系，即全价值链、全生命周期计划运营管理体系，覆盖房地产开发 7 个
阶段及 7 个专业。该体系以目标管理责任书为载体，通过系统思考，统筹策划（定位、产品
和运营策划），明确项目定位、产品设计、目标成本及项目全生命周期、全价值链开发的总控
计划，强化项目全生命周期的动态管理。
在未来的经营管理过程中，公司将积极调整，适应市场变化，结合宏观环境、房地产行
业趋势及对自身业务的反思，从全价值链角度出发，培养资源整合能力、商业策划运营管理
能力、住宅开发销售能力、规划与设计能力、产品复制能力等五项能力，打造与商业模式匹
配的核心竞争力。同时，公司将以以产品力为抓手，围绕产品、组织能力、可持续发展、风
险管控等 4 个关键点，提升系统化研发能力、低成本巧拿地能力、系统化开发运营能力、各
业态经营能力、工程和成本的标准化管理能力、客户服务能力、组织能力、团队专业能力、
创新融资能力、全面风险管控能力等十方面的能力，以全面提升整个公司的经营管理水平。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
392,280,000.00 12,900,000.00 2,940.93
