深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2016 年半年度报告
2016-021
2016 年 08 月
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机
构负责人(会计主管人员)乔彦军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准
确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 7
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 20
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 23
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ............................................................... 24
第九节 财务报告 ....................................................................................................... 26
第十节 备查文件目录 ............................................................................................. 114
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
变更后的股票简称（如有） ---
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 周建国
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈继 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4718 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 1,097,886,969.68 1,147,552,773.96 -4.33%
归属于上市公司股东的净利润（元） 134,761,121.51 186,407,824.38 -27.71%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
127,321,586.10 186,128,156.90 -31.59%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 426,167,980.76 455,886,943.95 -6.52%
基本每股收益（元/股） 0.1332 0.1843 -27.73%
稀释每股收益（元/股） 0.1332 0.1843 -27.73%
加权平均净资产收益率 5.62% 8.27% -2.65%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 4,476,971,687.18 4,179,937,120.75 7.11%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,464,895,851.04 2,331,704,116.07 5.71%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 134,761,121.51 186,407,824.38 2,464,895,851.04 2,331,704,116.07
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 134,761,121.51 186,407,824.38 2,464,895,851.04 2,331,704,116.07
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 134,761,121.51 186,407,824.38 2,464,895,851.04 2,331,704,116.07
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 134,761,121.51 186,407,824.38 2,464,895,851.04 2,331,704,116.07
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -2,647.50
公司与罗浮山旅游总公司诉讼
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 4,800,000.00 案款项已收回,,因此已计提的坏
账准备转回。
主要是收到公司与罗浮山旅游
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,115,528.04
总公司诉讼案赔偿款.
减：所得税影响额 2,473,345.13
合计 7,439,535.41 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2016年是公司十三五规划的开局之年，宏观经济政策坚持稳中求进，但经济下行压力较
大，房地产市场两级分化，为此，公司以精心谋划发展战略、精耕细作抓好主业经营、精打
细算强化成本控制、精益求精提升管控水平，加快项目建设和销售，努力提高专业化水平和
品牌影响力，谋求公司稳定发展。
二、主营业务分析
概述
报告期内公司实现营业收入109,789万元,同比减少4.33%，营业利润17,590万元同比减少
29.48%，利润总额18,101万元，同比减少27.55%，归属于上市公司股东的净利润13,476万元
同比减少27.71%，主要是房地产收入同比减少所致。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 1,097,886,969.68 1,147,552,773.96 -4.33%
营业成本 816,027,244.11 697,645,876.15 16.97% 主要是毛利率同比下降所致。
销售费用 5,107,741.43 17,246,176.75 -70.38% 主要是销售代理费及佣金比上年同期减少所致。
管理费用 26,957,331.77 28,705,983.90 -6.09%
财务费用 -7,048,153.64 24,955,931.85 -128.24% 主要是本期房地产新项目已开工利息资本化所致。
所得税费用 46,284,687.48 63,426,291.44 -27.03% 主要是利润总额同比减少所致。
经营活动产生的现金流
426,167,980.76 455,886,943.95 -6.52%
量净额
主要是取得投资收益收到的现金同比增加和购建
投资活动产生的现金流
-20,267.34 -972,035.99 97.91% 固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金同
量净额
比减少所致。
筹资活动产生的现金流
-99,464,268.41 -158,399,191.80 37.21% 主要是偿还债务支付的现金同比减少所致。
量净额
现金及现金等价物净增
326,931,012.56 296,509,736.30 10.26%
加额
主要是房地产收入比上年同期减少导致各项税费
营业税金及附加 86,368,209.71 129,612,334.64 -33.36%
的减少。
主要是公司与罗浮山旅游总公司诉讼案收回诉讼
营业外收入 5,213,457.94 461,705.12 1,029.17%
赔款所致。
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资产减值损失 -4,800,000.00 159,351.00 -3,112.22% 主要是已计提的坏账准备转回所致。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
不适用。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 531,354,186.00 302,088,298.98 43.15% -31.73% -19.17% -8.84%
工程施工 472,256,586.11 450,003,730.35 4.71% 63.66% 64.15% -0.28%
租赁 39,640,195.52 17,884,231.72 54.88% -1.73% 14.02% -6.24%
物业管理 54,794,063.91 50,959,546.17 7.00% 1.87% 3.29% -1.28%
小计 1,098,045,031.54 820,935,807.22 25.24% -5.42% 13.58% -12.51%
减：内部抵销数 15,370,384.42 14,869,496.49 3.26% -37.91% -39.34% 2.28%
合计 1,082,674,647.12 806,066,310.73 25.55% -4.72% 17.09% -13.87%
分产品
住宅 472,173,003.00 274,265,737.36 41.91% -20.77% -5.26% -9.51%
商铺 59,181,183.00 27,822,561.62 52.99% 242.73% 330.34% -9.57%
其他 566,690,845.54 546,670,069.86 3.53% 0.29% 61.18% -7.84%
小计 1,098,045,031.54 566,690,845.54 48.39% -5.42% 15.15% -13.36%
内部交易抵消 15,714,975.42 14,869,496.49 5.38% -36.52% -39.34% 4.40%
合计 1,082,674,647.12 806,066,310.73 25.55% -4.72% 17.09% -13.87%
分地区
广东省 1,035,923,706.97 762,496,486.35 26.39% -7.63% 12.84% -13.35%
其他 61,835,121.24 58,439,320.87 5.49% 57.52% 57.24% 0.17%
境外 286,203.33 100.00% 8.60% 0.00% 0.00%
小计 1,098,045,031.54 820,935,807.22 25.24% -5.42% 15.15% -13.36%
减：内部抵销数 15,370,384.42 14,869,496.49 3.26% -37.91% -39.34% 2.28%
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合计 1,082,674,647.12 806,066,310.73 25.55% -4.72% 17.09% -13.87%
四、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具备30多年房地产开发的历史，主
业开发经验丰富。近年来，经过光明深房传麒山、龙岗深房尚林花园以及汕头地区项目的锻
造和洗礼，公司加快建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；
不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本
管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力正
在持续提升。公司于2015年半年度实施了利润分配，截至2015年末，公司营业收入及利润已
实现连续七年增长，2015年第三季度被纳入“恒生深港指数”和“恒生深港房地产指数”成份股；
2015年公司还获得了“广东省最佳诚信企业”和“五星级文明守法租赁单位”等多项荣誉。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
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（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司 主要产品或
公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 服务
深圳海燕大
酒店有限公 子公司 服务业 酒店服务 3,000 万元 44,220,340.54 38,376,857.60 13,619,083.37 1,023,013.38 760,473.32
司
深圳市物业
管理有限公 子公司 服务业 物业管理 725 万元 83,500,969.11 18,987,330.92 61,669,453.79 1,132,460.89 944,467.29
司
深圳圳通工
子公司 服务业 安装维修 1,000 万元 379,268,361.25 20,163,761.10 472,821,787.01 2,801,149.61 2,579,548.54
程有限公司
深圳市华展
建设监理有 子公司 服务业 监理 800 万元 8,463,308.30 7,773,234.03 1,009,577.66 -618,814.39 -618,814.39
限公司
深圳市深房
小汽车出租 子公司 服务业 小汽车出租 1,029 万元 17,381,491.14 13,292,400.64 1,872,459.87 260,419.45 195,314.59
有限公司
新峰置业有 HKD100 万
子公司 投资管理 投资、管理 291,756,977.94 34,680,002.95 27,753,254.00 42,519.15 -184,862.63
限公司 元
美国长城地
子公司 房地产 房地产开发 USD50 万元 19,131,282.00 -83,837,963.88 286,203.33 -110,409.13 -110,409.13
产有限公司
新峰企业有 子公司 投资管理 投资、管理 HKD100 万 152,493,666.07 -412,506,860.34 123,500.00 -4,206,208.89 -4,208,630.06
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限公司 元
深圳市深房
集团龙岗开 子公司 房地产 房地产开发 3,000 万元 793,657,280.05 138,571,426.58 222,309,042.00 77,784,597.03 58,315,947.77
发有限公司
汕头市华峰
房地产开发 子公司 房地产 房地产开发 3,000 万元 497,608,951.29 13,449,885.47
有限公司
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期末
本报告期投入 披露日期（如 披露索引（如
项目名称 计划投资总额 累计实际投入 项目进度 项目收益情况
金额 有） 有）
金额
传麒东湖名苑（原
44,600 1,034.2 10,764.31 24.00%
东湖帝景名苑）
景田天居国际公寓 20,000 423.89 5,352.41 27.00%
深房翠林苑（深房
50,000 3,237.76 17,989.29 35.00%
尚林花园南区）
天悦湾一期 73,200 7,737.01 30,486.27 41.00%
合计 187,800 12,432.86 64,592.28 -- -- -- --
六、对 2016 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司上年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
咨询公司项目开发进展及股东人数等情况，未提
2016 年 01 月 29 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者
供书面资料
咨询公司年报预约披露时间及 2015 年项目开发销
2016 年 03 月 09 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者
售情况，未提供书面资料
咨询公司项目开发进展情况及深圳国资国企改革
2016 年 05 月 13 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者
对公司的影响，未提供书面资料
咨询公司半年报披露时间及股东人数，未提供书
2016 年 06 月 28 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者
面资料
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第五节 重要事项
一、公司治理情况
公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
为积极贯彻落实深圳证监局关于开展投资者保护“蓝天行动”专项工作的通知（深证局发
【2016】15号）要求，切实提高公司信息披露质量，引导投资者树立长期投资、理性投资的
理念，将保护投资者合法权益落到实处，公司已制定“蓝天行动”专项工作方案。根据方案的
要求，公司已在董事会上对通知精神及专项工作方案进行了专项通报，并通过公司内部网络
进行了相应的宣传，使各级管理人员和广大员工充分了解上市公司义务，树立投资者权益保
护的责任感。此外，公司还将根据方案要求在定期报告披露期间披露投资者关系管理工作情
况，并将长期通过多种渠道宣传投资者保护理念，做好投资者服务工作。
二、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁) 涉案金额 是否形成 诉讼(仲 披露日
诉讼(仲裁)审理结果及影响 诉讼(仲裁)判决执行情况 披露索引
基本情况 （万元） 预计负债 裁)进展 期
①商贸公司应在判决生效后
1 个月内支付投资补偿金
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3,662 万元及利息（利息自
申请人分得 1,520 万元成交 （www.cninf
1998 年 9 月 14 日计至履行之 2015 年
西安项目诉 款；现商贸公司已无可供执行 o.com.cn）
2,100 否 执行中 日）；逾期履行时，加倍支付 08 月 29
讼案
