深圳世纪星源股份有限公司 2015 年半年度报告全文
深圳世纪星源股份有限公司
2015 年半年度报告
2015-083
2015 年 07 月
深圳世纪星源股份有限公司 2015 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录
本司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事局会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
吕卫东 董事 因私外出 赵剑
本司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本司董事局主席丁芃、总裁郑列列及财务总监雍正峰声明：保证本半年度
报告中财务报告的真实、准确、完整。
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成本司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
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目录
2014 半年度报告 ................................................................................................................................. 1
第一节 重要提示、目录 .................................................................................................................... 2
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 6
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 20
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 20
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 30
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 31
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 32
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 115
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 世纪星源 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳世纪星源股份有限公司
公司的中文简称（如有） 世纪星源
公司的外文名称（如有） SHENZHEN FOUNTAIN CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有）FOUNTAIN
公司的法定代表人 丁芃
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗晓春
联系地址 深圳市人民南路发展中心大厦 13 楼
电话 0755-82208888
传真 0755-82207055
电子信箱 xiaochun@sfc.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2014 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2014 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2014 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 36,285,339.20 23,856,492.74 52.10%
归属于上市公司股东的净利润（元） -23,188,508.26 -25,219,942.17 ---
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-23,428,015.29 -25,277,385.05 ---
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 34,662,654.52 -95,282,964.72 ---
基本每股收益（元/股） -0.025 -0.028 ---
稀释每股收益（元/股） -0.025 -0.028 ---
加权平均净资产收益率 -3.52% -4.12% 0.60%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 1,341,597,410.43 1,366,663,807.86 -1.83%
归属于上市公司股东的净资产（元） 646,526,520.54 669,715,028.80 -3.46%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 239,507.03
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合计 239,507.03 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
本司在上半年加快了对公司传统业务转型和主营业务的重构，同时在未来经营发展战略下积极调整业务管理模式，公司
未来经营的发展战略如下：
目前传统经济向低碳经济的转型是世界性的潮流，该潮流的背景下所形成的绿色低碳产业的市场需求已促使公司加快重
构整合公司原有资源向环境技术和清洁能源业务方向转型的步骤，公司将以实施企业绿色跨越的战略来致力成为富有社会责
任承担的企业。
本司在上半年公告的发行股票购买资产的重大资产重组交易就是公司在现有资源的基础上，积极地通过并购的途径，主
动吸收新兴环保产业中现存有效的商业模式，实现人才引进、业务扩张和业绩增长的实际战略步骤。在新型成长产业的业务
方向上采取的并购重组策略，可加快公司整合储备技术嫁接于合适商业模式的过程；可吸收高级专家科研技术人才形成竞争
优势，也可促使企业不断保持创新业务活力且使管理团队具有国际化视野并符合现代公司治理结构。公司的长远经营战略将
着眼于在城市区域内创造有竞争力的绿色低碳的基础设施经营性服务，不断地寻求相关衍生服务产业中有竞争力的核心技术
和商业模式进行并购、不断完善强化公司的知识产权管理和公司内控的管理，并向相关的高增值衍生服务业务的方向上扩张，
在成长中实现可持续发展的核心价值理念。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
系公司新增项目定制装
修业务实现收入 696 万，
营业收入 36,285,339.20 23,856,492.74 52.10%
现场开发管理实现收入
386 万。
营业成本 25,426,694.11 19,829,358.22 28.23%
销售费用 2,511,681.90 2,544,268.49 -1.28%
管理费用 26,139,939.58 22,187,471.75 17.81%
财务费用 3,513,228.79 3,421,052.64 2.69%
系因为上年同期因平湖
经营活动产生的现金流
34,662,654.52 -95,282,964.72 项目支付给星源志富有
量净额
条件借款。
系增资深圳清妍紫光科
投资活动产生的现金流
-6,055,045.29 技有限公司，计划持有
量净额
该公司 50%股权。
系因上年同期深圳智慧
筹资活动产生的现金流
-28,767,849.65 95,878,268.75 -130.00% 空间物业管理服务有限
量净额
公司于 2014 年 4 月 21
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日向中信银行股份有限
公司深圳分行借款
80,000,000.00 元。
现金及现金等价物净增
-160,240.42 595,304.03 -126.92%
加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况：
本司在上半年加快了对公司传统业务转型和主营业务的重构，同时在未来经营发展战略下积极调整业务管理模式，公司
未来经营的发展战略如下：
传统经济向低碳经济的转型是世界性的潮流，该潮流的背景下所形成的绿色低碳产业的市场需求已促使公司加快重构整
合公司原有资源向环境技术和清洁能源业务方向转型的步骤；公司将以实施企业绿色跨越的战略来致力成为富有社会责任承
担的企业。
本司在上半年公告的发行股票购买资产的重组交易就是公司在现有资源的基础上，积极地通过并购的途径，主动吸收新
兴环保产业中现存有效的商业模式，实现人才引进、业务扩张和业绩增长的实际战略步骤。在新型成长产业的业务方向上采
取的并购重组策略，可加快公司整合储备技术嫁接于合适商业模式的过程；可吸收高级专家科研技术人才形成竞争优势，也
可促使企业不断保持创新业务活力且使管理团队具有国际化视野并符合现代公司治理结构；公司的长远经营战略将着眼于在
城市区域内创造有竞争力的绿色低碳的基础设施经营性服务，不断地寻求相关衍生服务产业中有竞争力的核心技术和商业模
式进行并购、不断完善强化公司的知识产权管理和公司内控的管理，并向相关的高增值衍生服务业务的方向上扩张，在成长
中实现可持续发展的核心价值理念。
新型主营业务的管理模式和上半年经营回顾如下：
一、环保、交通服务及清洁能源基础设施收费的业务方向
（一）经营模式和业务回顾
（1）世纪星源主营业务涉足的交通服务及基础设施经营业务是从对传统大型交通基础设施（即高速公路项目）的投资
建设开始的，管理团队历经了该大型BOT基础设施经营性收费项目（即水官高速公路）的收购、建设、出售的各阶段。当本
司涉足的第一个BOT项目水官高速路顺利完成出售后，由本司建设经营的联检关口交通综合停车基础设施“深圳车港”是本司
利用募集资金所投入建设的第二个经营性收费项目，该项目历经政府已两次依据口岸的建设通关的需要而修改了规划。目前
现状在政府所负责配套的环形引桥、道路未完成之前，已通过取得公众收费停车场的经营许可而转入商业的试运作。在福田
口岸和皇岗口岸之间交通配套设施未全部竣工的现状约束下，项目试运营的综合实际年收入在2000万-3000万元之间（对未
竣工项目试运营的年收益，根据公司的会计原则，收益仅用于冲减项目的在建工程成本）上半年，为提高项目收费经营的效
率，公司改变该项目原先的单一停车收费的管理模式，首先以构造“福田口岸”与“皇岗口岸”之间步行通道的方法，使车港城
停车设施主体的第二层成为口岸打通交通瓶颈的步行微循环的交汇节点；并以加建两口岸间的空中步行廊桥作为该通道的自
然延长段来实现两口岸间步行交通的互联；另一方面又利用车港城主体的部分设施同普天能源、特斯拉等公司在充电桩和太
阳能电站方面开展合作，在建筑体的天面上建设兆瓦级的太阳能光伏电站、体内建造相匹配的蓄能存储的容量和100个充电
桩。使该项目的经营模式从原来单一的室内停车交通设施收费快速地转换为结合充电与电动车租赁等的新兴衍生收费经营服
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务。项目被激活增值为一种城市大型清洁能源交通收费服务的设施（称为： 超级能源广场），而相关的改建整合方向使原
先项目成为低碳环保产业类中的《节能技术推广项目》，其整合方向完全顺应了城市交通使用清洁能源的大趋势。
（2）坐落于中环阳光星苑阳光路（岐岭路至中环路段）的蓄能式城市制冷站作为大型清洁能源经营性基础设施（同样
称为：超级能源广场）的核心模块，在今年上半年新近立项建设。该项目以使用清洁能源进行梯级服务的经营模式，集中向
周边的大型室内商业、冷链仓储零售、住宅社区为服务对象提供梯级能源的供冷、供热的计量收费服务，项目总投资规模为
39642万元，项目资本金约两亿元，建成投入使用后预计的年投资回报在20%以上；而本司目前仅通过不动产开发项目相邻
的前期工程的结算来作为资本金的前期投入。
（3）在与本公司战略合作伙伴（钰湖电厂，京能集团下属企业）提供的电厂余热梯级供能的条件下以及在清研紫光提
供的专利和知识产权的授权下，本司正与钰湖电厂合作开展国内第一套应用梯级能源处理城市污泥装置的经营性项目的投资
前期工作。该项目预计的投资规模约５０００万元，建成后将成为首个应用清洁能源处理城市污泥的环境基础设施的经营性
项目。
（4）在本次交易（发行股票并购博世华环保业务）完成后，公司还将关注博世华环保业务中与基础设施经营收费模式
有关的环保基础设施的服务项目；因为围绕博世华环保既有的工程服务类（工程承包或BT经营模式）的上游业务，存在着
许多可优先获得对建成的基础设施的长期收费经营项目的商业机会，相关项目如城市污水处理设施的收费经营服务，城市有
机固废处理的收费经营服务等等；在本次并购交易后的整合中，公司将对博世华环保业务范围中涉及与PPP、BOT相近的经
营模式的业务，将形成专门的基础设施经营性收费项目的核算主体，业务上与工程服务类业务分离结算，并按照业务区域管
理的便利来形成独立的核算主体。上半年已开展了浙江省平阳县垃圾填埋场经营性基础设施项目的前期可行性研究工作。
建设更多的带有大容量蓄能功能的清洁技术和清洁能源服务的城市基础设施，并以有竞争力的低成本提供相关基础设
施的长期经营服务是公司在清洁技术、清洁能源经营设施收费服务业务方向成长的主要途径。而环境、交通以及新能源基础
设施经营方向业务的本公司的核心竞争力将集中在高新技术所推动的经营成本的降低；以及伴随着循环经济过程的高新材料
制备销售所带来的新增收入。
（二）在原业务基础上重组的市场背景、未来展望与竞争环境概述
（1）清洁能源利用的瓶颈出现在蓄能的环节上，因为蓄能系统可将不稳定的太阳能或其他清洁能源储存下来为充电时
使用； 而且任何电网系统都存在负荷平衡问题，峰谷差甚至在1:0.5以上。用电高峰时利用太阳能，夜间用电低谷时利用电
网进行蓄能，可大大提高电力能源的使用效率，因此“超级能源广场”经营成本具有竞争力的关键在于大规模蓄能模块的预先
投入和建设。
（2）电力产业的工业余热梯级能源的收集利用是欧美先进国家地区节能减排的有效途径，目前在我国北方的冬季室内
供暖中也大量应用，但在长江以南的地区，工业余热的热能仅在少数工业企业作为热能供应来源使用， 南方区域余热热能
利用的瓶颈实际上也在蓄能模块的环节。本项业务的经营模式是借助可靠的蓄能技术途径创造大幅高效使用余热热能的设施
条件；即以低成本大容量蓄能设施为依托，为市场集中提供稳定而且廉价的清洁能源。
（3）不同环保清洁技术的基础设施所提供的环境处理业务的竞争最终也体现在能源使用的成本竞争，因此环境处理业
务的竞争最终是能源使用模式的竞争。 本司开展的环保基础设施的经营性环境处理业务可以看作是清洁能源利用的衍生业
务。利用梯级能源模块支持的高耗能环境处理的工艺过程（包括水处理、空气处理、土壤修复等业务），可以极大地降低能
源使用成本；从而使“梯级能源模块”形态下的环境处理业务具有竞争力。本次并购重组博世华环保业务后将提供的“BOT、
PPP等环境基础设施运营服务”的投资机会，也为本方向形成业务扩张的竞争力和快速增长的机会。
（4）在对现有资源和主营业务整合的过程中，公司已在过去的五年中致力于相关环境、交通以及清洁能源技术领域里
进行了创新开发，在同国际一流科研机构的合作投入中共同构造了具有工业规模的新型清洁能源低成本应用的创新技术途
径，探索了大规模“蓄能”和“梯级能源应用”作为城市清洁能源基础设施的经营性服务的模式，同时也开拓了梯级能源技术应
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用于环境的固废物处理、污泥处理的衍生服务的新业务空间。本次交易完成后所引入的博世华环保业务将在环境工程服务方
面储备具有宝贵经验的专家、工程技术人才以及其成熟的营销管理团队，将为未来公司大规模投资环保基础设施的经营性项
目，实现快速的收入增长提供了可靠的市场机遇。未来公司将以完善的知识产权和内控机制的保障体系，不断开拓具有清洁
能源、环境方向国际前沿技术的有效实现途径，达到规模化地建设和经营城市清洁能源服务和环境处理先进基础设施的经营
目的。
二、低碳技术集成和环境处理工程服务的业务方向
（一）经营模式和业务回顾
世纪星源旗下原先所进行的“低碳技术集成和环境处理工程服务”是在低碳经济大趋势下为不动产开发业务提供环境技
术支持和工程营造服务的新兴业务，以降低环境影响、降低建筑能耗和降低社区排放为工程业务的实施目标，具体实施环境
清洁技术的应用、生态化补偿、水资源循环利用、低碳建材、再生能源利用、节能系统及智能化监控、梯级能源利用、垃圾
无害化处理等方面提供可持续的方案和技术整合，为绿色低碳社区的环境建设提供全方位的技术、工程服务。经过长期的准
备，2015年公司将通过重大资产重组吸收并购博世华环保品牌的业务，这是世纪星源通过并购外部商业模式扩大在环境处理
工程服务方向业务进一步的转型战略动作。 “博世华环保”品牌自2004年开始创立， 经过多年独立业务发展的道路，已在国
内环境处理行业中占据了坚实的市场地位。其环境处理业务在该公司创立的工程服务的商业模式下快速增长，在过去两年其
主营业务收入实现了快速增长，其增幅达到了50%。公司以吸收合并方式将博世华环保品牌的工程服务业务并入世纪星源旗
下之后，将直接带来公司低碳技术集成和环境处理工程服务方向业务的大幅跃升。拟议中的本次并购博世华环保业务的重大
资产重组将在本年度内完成；并购业务之原经营管理相关方的业绩承诺期为本次重大资产重组实施完毕日之当年及其后两个
会计年度的有效关键承诺，即2015年度、2016年度及2017年度。业绩承诺人承诺标的公司在业绩承诺期内的经营业绩均应当
在保证管理层工资不得低于市场通常标准，并且标的公司管理层保持稳定及充分自主管理权的条件下完成；业绩承诺人承诺
标的公司在业绩承诺期内的各年度净利润金额（以下简称“承诺业绩指标/净利润指标”）达到甲方要求，并保证自本协议生
效之日起，对承诺的业绩指标的实现承担保证责任。
世纪星源原系统内在历史上其他相关主营业务涉及到传统大型BOT交通基础设施的立项、建设和经营，同时也多年保
有工程建设管理的团队，这与博世华环保的土地修复业务以及BT、BOT商业模式与世纪星源系统内的团队有很好的互补性。
世纪星源目前的交通及清洁能源基础设施的管理团队具备在短期内从城市交通基础设施项目收费运营服务扩大到对环境清
洁技术相关基础设施收费服务的整合条件；在商业模式上可以完全吸收融合环境处理业务的BOT的收费运营服务方式。在基
础设施收费经营性项目业务方向的优势可以为工程服务方向上的业务带来新的市场机会。所以，在今年公司的发行股票收购
资产的并购交易完成后，环保工程服务类业务将以“博世华环保”为品牌，将基建工程所涉及的集团资源全部投入到新区域的
环境工程服务业务拓展的方向。紧紧抓住目前主流环境保护意识上升的趋势，大力拓展新区域市场的份额。除了按重组时的
承诺完成原有保守的业绩预测外，该项具有成熟承包工程业务的商业模式应在最近的三年时间借着本次并购带来的跨越拓展
的机会，实现“博世华环保”品牌工程服务业务的快速成长。
（二）整合后的经营模式、业务展望和竞争环境简述
作为专业从事环境污染治理和生态环境修复，集技术开发、技术服务、环保设备制造、工程总承包、资源综合利用及进
出口贸易为一体的以固体废物处理处置和污染修复为主的环保工程服务业务，本司在完成并购重组后可凭借齐全的行业准入
资质、先进的污染治理技术及系统设备集成能力和工程管理能力，为各环保需求主体提供固体废物处理处置、污染修复、水
处理、废气处理等领域的工程服务。
博世华是浙江省环保领域的明星企业，“博世华”商标获得杭州市著名商标称号，博世华自成立以来获得了国家高新技术
企业、国家火炬计划重点高新技术企业、中国环保产业十大杰出企业、浙江省成长型企业、浙江省专利示范企业、浙江省环
保产业骨干企业等荣誉称号。博世华也是中国环境报理事单位、浙江省环保装备行业协会会员单位和浙江省环保产业协会副
会长单位。博世华在其所在行业、所在区域具有较高的品牌知名度。拥有环境工程（固体废物处理处置工程、污染修复工程、
水污染防治工程、大气污染防治工程）专项设计乙级、市政公用工程施工总承包贰级、环保工程专业承包贰级、机电设备安
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装专业承包叁级、安全生产许可证、环境污染治理设施运营（生活废水乙级、工业废水甲级）等资质，并已通过了ISO9001
质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、GB/T50430施工企业质量管理体系的认证。
博世华还拥有浙江省高新技术研发中心、杭州市企业技术中心，其研发团队是杭州市第一批十大产业企业技术创新团队，并
与浙江工商大学共同建设了“浙江省固体废物处理与资源化重点实验室”。这些研发平台的建设为博世华核心技术的形成提供
了强有力的支撑。博世华在德国设有子公司德国博世华，德国博世华主要负责挖掘、引进欧洲先进的污染防治技术和装备。
同时，对于国内一些环境污染治理的难点、重点项目，可采取技术合作的方式引进欧洲资深的技术专家，借鉴欧洲先进的污
染处理技术。
博世华现有员工200余人，其中大专以上人员130余人，博士2人，高级工程师等具有高级职称16人，50%的员工具有中
级以上职称，15%的员工具有国家二级注册建造师以上资格，有9人取得了国家注册环保工程师资格。博世华拥有多名杭州
市政府特殊津贴人才、浙江省“151”人才和杭州市“131”人才，并有多名德国、荷兰、法国、香港的留学归国人员。博世华在
企业管理、技术研发、工程设计、工程管理、设施运营、设备制造、市场营销、国际贸易等方面聚集了一批业务骨干，为工
程服务业务的发展奠定了良好基础。在固体废物处理处置、污染修复、水处理、废气处理等工程服务领域，储备了众多自主
的核心技术，包括垃圾渗滤液处理技术、生活垃圾准好氧填埋处置技术、污泥改性深度脱水技术、死亡动物无害化处理技术、
气相抽提—原位化学氧化修复技术等。博世华垃圾渗滤液处理技术获得了中国商业联合会科学技术一等奖和浙江省科学技术
三等奖。博世华现有专利21项，其中发明专利13项，包括生活垃圾领域3项、土壤修复领域4项、水处理领域4项、污泥处理、
废气处理方面各1项。博世华掌握的环保治理各领域的核心技术是博世华参与项目招标、项目方案设计等业务拓展的重要保
证。
未来环境政策的变化已使工程服务领域里集中度提高，承接超大型项目的机会使工程服务业务的发展遇到新的瓶颈：超
大型项目一般需采用资本市场直接融资及债券市场融资途径；但现有团队工程规模偏小，而且工程管理需配合资本市场规范
要求，以满足决策程序和信息披露的规范。完整的预算决算体系和科学规范的决策流程是超大型工程融资的必要条件。随着
公司业务订单增加与总包项目规模的增大，需要从团队内部完善的营销管理体制和工程管理体制；需要成熟企业文化持续地
吸纳优秀技术人员、管理人员。需要成熟的招聘和培训体制来适应项目规范管理和业绩增长的压力。
三、不动产开发管理与工程监理的业务方向
（一）经营模式和业务回顾：
不动产开发管理与工程监理主营业务方向是以“星源不动产”品牌对外承接房地产开发项目的第三方管理的业务。业务的
发展从早期自行开发建设模式到合作开发中的第三方管理而经营至今。
该项业务通过对多个项目的管理实操，汇集了一批优秀项目管理骨干，培养了包含规划与设计、合同与招标造价师、建
造师、监理工程师等大批房地产的专业技术人才。过往完成过的项目有“珠海海韵星湾”第三方管理业务，目前正在进行的第
三方项目管理的在建项目有：53万平米“太阳星城”项目开发管理和工程监理业务、30万平米的深圳“中环阳光星苑”项目工程
监理业务等。
承接第三方房地产项目开发管理业务的品牌的核心价值是以人与自然环境友好和谐、可持续发展的低碳方式建造适宜人
居住的绿色建筑；营造绿色建筑的理念是该品牌在经营活动中主动承担社会责任同时传递的核心价值。
经营管理模式上“星源不动产”以专业的独立第三方的项目管理人的身份同开发商签订项目开发的管理协议，以收取的项
目管理费和工程监理费作为主营业务收入的商业模式开展公司的工程项目管理业务，以轻资产发展的形式进行业务：业务的
内容还包括了深圳国际商务有限公司所创建的“规模化个性订制家装”工程承包业务。
深圳国际商务有限公司为是开展“规模化个性订制家装”承包工程的业务主体，该业务在“饰梦”的品牌下经营。深圳国际
商务有限公司自1992年自国有企业改制重组而来多年以承接度假村的假日共享产品的策划和销售为主。自2006年起以“签注
装修”转型开始承接住宅房地产项目的家装、家居用品的代理销售和销售订制家装为其主营业务。深圳国际商务有限公司作
为线下经营主体在与线上销售过程中，集中获取客户针对最终装饰空间的定制化需求，完成与销售对象的线下最终产品装饰
合同的签订。“饰梦”的服务就是在规定的时间内一揽子完成提供最终个性化装饰产品的义务，同时承担售后的维保义务。“饰
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梦”品牌下的“规模化的订制级个性化家居装饰”的业务模式，还结合竣工入伙后创建社区创意生活方式持续衍生机会，设计
了在建成社区内负责除餐 饮以外供应各项家居饰品的长期营销模式。坚持绿色可持续发展道路需要在环境社会责任和主营
业务盈利能力之间达到一种平衡，而“饰梦”品牌是公司把可持续发展理念深入到与其家装装饰工程服务相关业务的一种尝
试。
（二）整合后的经营模式、业务展望和竞争环境简述
“星源不动产”以专业的独立第三方的项目管理人的身份同开发商签订项目开发的管理协议，以收取的项目管理费和工程
监理费作为业务收入的经营模式来开展项目管理业务，促使开发管理与房地产投资业务的脱离，促使使房地产建筑开发管理
的业务遵循轻资产发展的围绕专业工程管理的方向，涉及了：工程设计管理、报建管理、招投标管理、造价咨询服务、施工
管理、委托竣工验收等环节；工程监理服务则按照国家相关工程监理规定的所有服务范围。该项业务还同时包括了以家装装
饰承包的商业模式向最终客户提供工程服务的业务内容。
随着项目管理经验的累计、管理队伍的稳定、资源共享的利用，品牌管理的效应，除给投资者带来经济效益之外，同时
本司也会获得一定的经济效益。如“珠海海韵星湾”项目，在委托本司管理之后，在不足的两年内经规划调整，完成方案的
优化协调手续并在项目建设将走上正轨之后，配合投资者完整出售，使投资者在较短的时间内获得可观的回报。而深圳国际
商务有限公司致力于“规模化个性订制家装”业务经营方向。自2006年度起以“签注装修”转型开始承接住宅房地产项目的家
装、家居用品的代理销售和销售订制家装为其业务。
四、酒店经营与综合物管服务的业务
经营模式和业务回顾
酒店经营与综合物管服务主要以深圳智慧空间物业管理服务有限公司为经营主体（原名深圳星苑物业管理服务有限公
司，成立于一九九六年，注册资本人民币24000万元，属国家二级物业资质管理企业)和深圳假日星苑酒店管理有限公司以
“SMI”为品牌向酒店、专业会所、住宅、商业等物业提供管理和服务的业务。业务涉及度假村、酒店、专业会所、住宅、办
公、工业厂房、商场等多种不动产的业态，其区域涉及上海、深圳、肇庆、重庆、长沙、珠海、海南等城市，管理面积近100
万平方米，拥有一支约300人的高素质的专业管理团队。“SMI”的品牌追求对中国文化的独特理解和对餐饮住宿娱乐文化需
求的精准解析，立求把绿色、健康、环境友好的国际流行生活元素有机地融入以和谐为主题的中国社区文化中，使东方传统
人文精华与西方服务礼仪与尊重精神互为补充,相得益彰。“SMI”品牌的宗旨是结合低碳，自然的理念，依托成熟的服务品质
管理系统，深入创新服务细节品质，创造无微不至的增值服务体验，让生活方式更健康、更和谐、更环保、更美好。“SMI”
的标准服务体系在2009年通过了ISO9001：2008质量管理认证和ISO14001：2004环境管理认证。
同时，酒店经营和综合物管业务还为业主及第三方发展商提供房产销售管理和中介服务；为业主及第三方发展商提供空
置商用物业租赁咨询和招商中介服务。整合后的业务经营模式如下：
1、基础物业管理服务
经营模式是按独立物业管理面积进行收入核算，并按收入平衡支出。每个提供基础物业管理服务的单栋物业，均以公示
的物业管理收费单价为标准，在向被管理的业主按面积计收物业管理费收入的同时，向管理的对象业主提供收支平衡的基础
物业管理服务：负责设施设备的日常维护、保养和节能工作。及时处理各种突发故障。在保障公共设施设备正常使用的前提
下开展对业主室内的有偿维修服务。为被管理的物业提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。
2、销售管理和中介服务
经营模式按照低于市场平均的佣金水平提供被管理物业的中介服务，在收取销售管理费用或居间佣金的同时向对象业主
提供“销售管理服务”。
3、租赁咨询和招商中介服务
经营模式按照低于市场平均租赁居间费用的水平提供被管理物业的招商中介服务，在收取招商租赁居间费用或代理佣金
的同时向对象业主提供“租赁招商管理服务”。
深圳世纪星源股份有限公司 2015 年半年度报告全文
4、对酒店、会所的委托管理服务
业务模式以签订酒店、专业会所管理合同的形式对外提供酒店、会所专业管理服务。深圳假日星苑酒店管理有限公司以
专业委托管理服务合同，对外提供专业酒店管理和会所管理服务，“SMI CLUB”品牌成为独具一格的高端会所与度假村客房
以及特色酒店的运营品牌,我们的服务管理体系已被认同为专业可靠和优质高端服务的标准。深圳假日星苑酒店管理有限公
司自2002年成立以来，通过十多年的经营发展和积累，在全球共享经济的兴起及其巨大推力的影响下，已从传统的酒店经营
及配套增值服务逐渐向共享经济不断发展和蜕变，开启旗下的“SMI CLUB”会所采用共享经济的结构模式打造高端度假类会
员制产品的商业模式。SMI CLUB”提供的专业会所管理是在传统的假日共享交换平台的基础上向“互联网＋”经营模式演化的
产品、为会员提供包括酒店入住、交通、饮食、度假资源交换及其他与度假目的地出行的衍生增值服务的高规格商业服务。
“SMI CLUB”的核心是高品质度假目的地资源及高端环保交通工具的高效率共享使用。其业务拓展的优势可以以成熟的度假
酒店资源共享交换平台。公司于2002年成立亚洲酒店资源交换联盟（简称“ARSA”），并于同年加入全球领先的度假住宿交
换系统（ Interval International）。通过建立和加入国际度假资源
