以下為獨立估值師中誠達行（香港）有限公司就[目標物業]於二零二零年九月三十日之估值編制之函件、估值概要及估值報告全文， 以供收錄於本通函。
| 中誠達行（香港）有限公司 香港特別行政區 九龍尖沙咀河內道5號 普基商業中心 7樓706室 電話：+852 2180 6460 www.valquestadvl.com | | LR 14.66(11) |
| | 二零二零年十月二十六日 | |
| 香港灣仔皇后大道東248號陽光中心40樓 新疆拉夏貝爾服飾股份有限公司 董事會 |
| 關於：位於中華人民共和國江蘇省太倉市廣州東路116號的工業物流設施的估值 |
| 指示、目的及估值日期 | 吾等遵照新疆拉夏貝爾服飾股份有限公司（「貴公司」）之指示，對貴公司全資附屬公司（（貴公司及其附屬公司統稱「貴集團」）持有位於中華人民共和國的上述物業權益進行估值（更具體資料見隨附之估值報告），吾等確認已進行實地視察、作出相關查詢，並取得吾等認為必要之進一步資料，以便向 閣下提供吾等對該物業權益於二零二零年九月三十日（「估值日期」）之市場價值的意見。 | |
| I.F.5.06(8) & 5.07 |
| 估值基準 | 該物業權益按「市場價值」為基準進行估值。根據香港測量師學會發佈之《香港測量師學會估值準則》（2017年版），「市場價值」定義為「資產或負債經過適當推銷後，自願買家及自願賣家於雙方均在知情、審慎及自願情況下於估值日期進行公平交易之估計款額」。 | |
| 市場價值被理解為資產或負債之價值，當中不計及買賣（或交易）成本、且並無抵銷任何相關稅項或潛在稅項。 | |
| 市場價值亦為賣方可合理獲得之最高價格及買方可合理獲得之最有利價格。此估計具體不考慮受特殊條款或情況（如非典型融資、售後租回安排、銷售相關人士給予的特別對價或優惠，或僅為特定業主或買方提供之任何價值因素）影響而上升或下跌之估價。 | |
| 吾等確認相關估值及報告均根據香港聯合交易所有限公司頒佈之證券上市規則第5章及第12項應用指引所載規定，香港測量師學會頒佈並於2017年12月30日生效之《香港測量師學會估值準則》（2017年版），皇家特許測量師學會頒佈並於2020年1月31日生效之《皇家特許測量師學會估值－環球準則》（包含國際估值標準委員會之國際估值準則）進行。 | I.F.5.05 |
| 世界衛生組織於2020年3月11日宣佈成為「全球大流行」的新型冠狀病毒已為全球金融市場帶來影響。吾等估值的報告基準採用《皇家特許測量師學會估值－環球準則》之「VPS3估值報告」及「VPGA10可能導致重大估值不確定性之事宜」之「重大估值不確定性」，故相關估值應較一般情況減少確定性和提高警惕程度。鑒於新型冠狀病毒疫情對日後房地產市場的影響尚未明朗，吾等建議指示方應時常檢討有關物業權益估值。 | |
| 一般估值假設 | 吾等於估值過程中，已假設有關物業已按照不重大的土地使用費獲批可轉讓的土地使用權或土地業權，並已全數繳清一切所需之土地出讓金，而且物業業主擁有對物業之合法及可強制執行業權，並於用地整個未屆滿年期內均有權自由及不受幹擾地使用、佔用或轉讓有關物業。 | |
| 吾等亦已假設物業的開發已獲取相關政府當局的所有同意、批准及許可，而且物業設計、建設及使用均符合當地規劃法規並已獲相關當局批准。 | |
| 吾等於估值中並無考慮有關物業附帶之任何抵押、按揭或欠款，或出售成交時可能產生之任何開支或稅項。除另有說明外，吾等假設有關物業概不附帶可影響其價值之產權負擔、限制及繁重支銷。 | |
| 估值方法 | 吾等釆用了直接比較法對物業權益進行估值，當中參考可於本地市場獲取之可資比較的銷售案例，並作相關調整反映目標物業與可比較物業在交易時間、地點、面積及樓層等不同因素方面之差異。 | |
| 資料來源 | 吾等在相當程度上倚賴貴集團提供的相關物業資料，並在物業的辨別、土地使用權及土地年期、占地面積、建築面積、落成年份、使用情況、規劃批文、法定通知、地役權等問題上，均已接納有關建議。 | |
| 吾等概無理由懷疑貴集團所提供資料之真實性及準確性。吾等亦已向貴集團尋求確認所提供資料並無遺漏任何重大因素。吾等認為吾等已獲提供足夠資料作出知情意見，且吾等概無理由懷疑任何重大資料遭到隱瞞。 | |
| 業權調查 | 貴集團亦已向吾等提供物業權益的相關業權檔摘錄。然而，吾等並無查核原件以核實貴集團提供之副本是否遺漏任何更正。 | PN12 5.1 & 7 |
| 實地視察 | 吾等已視察有關物業之外部，並在可能情況下視察其內部。於視察過程中，吾等留意到有關物業的維修狀況基本上合理符合其樓齡及用途，但吾等並無進行結構測量，惟吾等於視察過程中並無發現任何嚴重損壞。然而，吾等無法彙報有關物業是否不存在腐朽、蟲蛀或任何其他結構損壞。有關設施均未經測試。 | |
| 吾等並無進行詳細實地測量以核實有關物業占地面積之準確性，惟已假設 貴集團向吾等提供之檔及╱或正式圖則所示之占地面積均屬正確。所有檔及合約僅用作參考，而所有尺寸、規格及面積均為約數。 | |
| 貨幣及匯率 | 除另有指明外，本報告中所呈列款額均為人民幣。 | PN12 14 |
| 獨立性確認 | 吾等謹此確認中誠達行（香港）有限公司及以下簽署人均不存在會影響相關物業合理估值，或合理被視為能影響本所作出公正意見的任何金錢利益或其它利益。吾等確認，吾等為香港聯合交易所有限公司證券上市規則第5.08 條所指之獨立合資格估值師。 | I.F.5.08 |
| | 吾等之估值概要及隨附估值報告均載於下文。 | |
| | 代表 中誠達行（香港）有限公司 董事總經理 聶志勇 中國房地產估價師學會會員 皇家特許測量師學會會員 香港測量師學會會員 謹啟 | I.F.5.06(7) PN12 4 |
| 附注： | 聶志勇先生為中國房地產估價師學會會員、皇家特許測量師學會會員及香港測量師學會會員。彼擁有逾22年的中國內地、香港及其它海外國家之專業物業估值及顧問服務經驗。 | I.F.5.06(7) |
| 估值概要 |
| 貴集團於中華人民共和國持作出售之物業權益 |
| 編號 | 物業 | 於 二零二零年九月三十日 現況下的市值 人民幣 | 貴集團 應占權益 | 貴集團應占 於二零二零年九月三十日 現況下的市值 人民幣 | |
| | I.F.5.06(1) & 5.06(8) |
| 1. | 位於位於中華人民共和國江蘇省太倉市廣州東路116號的工業物流設施 | [690,100,000] | 100% | [690,100,000] | |
| 總計： l: | [690,100,000] | | [690,100,000] | |
估值報告
| 貴集團於中華人民共和國持作出售之物業權益 |
| 物業 | 概況及年期 | 使用情況 | 於二零二零年九月三十日 現況下的市值 人民幣 | |
| | | I.F.5.06(8) |
| 1. | 位於位於中華人民共和國江蘇省太倉市廣州東路116號的工業物流設施 | 該物業包括兩幅面積約為126,922.12平方米的土地，其上建有於2014年至2019年間分階段落成的四幢樓宇及附屬建築物。 該等建築物主要包括車間、倉庫、食堂及宿舍。 | 該物業現時由業主自用作生產及倉庫用途。 | [690,100,000] （ 貴集團 應占100%權益：人民幣 [690,100,000]元) | I.F.5.06(1) |
| | 該物業之總建築面積約為128,273.79平方米。 | | | |
| | 該物業部分的出讓土地使用權將於2063年2月19日屆滿，限作倉庫用途；餘下部分的出讓土地使用權將於2064年6月19日屆滿，限作工業用途。 | | | |
附注：—
(1)根據太倉市國土資源局簽發之兩份不動產權證，該物業之土地使用權及房屋所有權均合法歸屬于拉夏貝爾服飾（太倉）有限公司，詳情如下：
| 證書編號 | 簽發日期 | 占地面積 （平方米） | 建築面積 （平方米） | 土地使用 | 土地使用權屆滿日期 |
| 蘇(2018)太倉市不動產權第0029259號 | 二零一八年十二月十九日 | 54,462.80 | 60,614.91 | 倉庫 | 2063年2月19日 |
| 蘇(201９)太倉市不動產權 第0006322號 | 二零一九年四月十日 | 72,459.32 | 67,658.88 | 工業 | 2064年6月19日 |
| 總計 | | 126,922.12 | 128,273.79 | | |
(2)有關樓宇的詳情如下：
| 樓宇 | 層數 | 建築面積 （平方米） | 落成年份 |
| 倉庫 | 3 | 60,614.91 | 2014 |
| 宿舍 | 5 | 1,629.35 | 2019 |
| 宿舍 | 5 | 5,403.43 | 2019 |
| 車間／停車場 | ４加一個地下室 | 60,626.10 | 2019 |
| 總計 | | 128,273.79 | |
(3)拉夏貝爾服飾（太倉）有限公司為貴公司的全資附屬公司。
(4)具備22年房地產估值經驗之估值師聶志勇先生已于2020年6月30日視察該物業。
