2016 年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投发展
京投发展股份有限公司
2016 年年度报告
1 / 162
2016 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事长 田振清 工作原因 郝伟亚
董事 韩学高 工作原因 高一轩
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人田振清、主管会计工作负责人贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪
林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2016年度归属于上市公司股东的净
利润290,463,409.85元。公司拟定2016年度利润分配预案为：以2016年12月31日公司总股本
740,777,597股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），共计派发148,155,519.40元。本年
度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司2016年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意
投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
√适用 □不适用
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中
“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。
十、 其他
□适用 √不适用
2 / 162
2016 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 23
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 41
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 46
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 47
第九节 公司治理........................................................................................................................... 53
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 56
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 60
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 162
3 / 162
2016 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 京投发展股份有限公司章程
京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司
中国银泰 指 中国银泰投资有限公司
证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司
京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司
京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司
北京万科 指 北京万科企业有限公司
基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）
信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司
上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司
无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司
无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司
潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司
京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司
宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司
外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司
兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司
尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司
灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司
兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司
京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司
鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司
基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）
阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司
阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
4 / 162
2016 年年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京投发展股份有限公司
公司的中文简称 京投发展
公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.
公司的外文名称缩写 MTL
公司的法定代表人 田振清
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田锋 邢林霞
北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心
联系地址
C座17层 C座17层
电话 010-65636622 010-65636620
传真 010-85172628 010-85172628
电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.600683.com
电子信箱 ir@600683.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域
（境内）
签字会计师姓名 周百鸣、莫伟
5 / 162
2016 年年度报告
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2016年 2015年 2014年
增减(%)
营业收入 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04 -29.80 3,486,173,374.38
归属于上市公司股东的净利润 290,463,409.85 115,387,113.86 151.73 25,144,974.48
归属于上市公司股东的扣除非
167,940,137.07 44,836,376.50 274.56 -343,026,623.88
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71 44.48 183,568,068.87
本期末比上年同
2016年末 2015年末 2014年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 2,177,791,413.71 1,983,629,091.47 9.79 1,868,241,977.61
总资产 28,776,378,195.74 27,576,449,000.45 4.35 29,660,440,367.97
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%) 2014年
基本每股收益（元／股） 0.39 0.16 143.75 0.03
稀释每股收益（元／股） 0.39 0.16 143.75 0.03
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.23 0.06 283.33 -0.46
加权平均净资产收益率（%） 14.01 5.99 增加8.02个百分点 1.35
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.10 2.33 增加5.77个百分点 -18.35
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资
产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资
产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
6 / 162
2016 年年度报告
九、 2016 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,002,025,245.97 365,292,926.76 200,171,012.97 4,354,372,996.63
归属于上市公司股
36,035,845.92 3,556,416.67 58,728,247.44 192,142,899.82
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 18,202,739.52 -16,040,011.49 -5,517,121.03 171,294,530.07
损益后的净利润
经营活动产生的现
434,172,044.58 410,385,267.72 1,786,003,898.83 2,424,721,929.05
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用） 2015 年金额 2014 年金额
主要系处置子公司
非流动资产处置损益 7,369,617.15 6,958,808.69 223,018,329.30
股权产生的收益
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
3,051,039.74 主要系政府补助 296,300.00 8,949,150.64
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收 主要系收取原参股
79,906,252.36 27,406,013.00 70,198,587.80
取的资金占用费 公司资金占用费
收取参股公司委托
对外委托贷款取得的损益 59,957,064.81 59,802,486.09 163,720,846.96
贷款利息
除上述各项之外的其他营业外收
13,469,569.61 主要系违约金收入 -286,980.68 -1,303,646.18
入和支出
少数股东权益影响额 -558,006.78 -81,732.96 285,488.66
所得税影响额 -40,672,264.11 -23,544,156.78 -96,697,158.82
合计 122,523,272.78 70,550,737.36 368,171,598.36
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
7 / 162
2016 年年度报告
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对竞得的项目地块进行专业化的
规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。
公司房产开发分自主开发和合作开发，除无锡鸿墅项目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东
京投公司、北京万科等。公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨
道物业系列和城镇景观开发系列为特色，其中，轨道物业系列为公司的核心竞争力产品。本报告期，
公司房地产销售收入占营业收入总额的 96.46%。
2016 年，房地产市场在一系列去库存利好政策的刺激下全面反弹，热点城市量价均快速上涨， 9
月底后，全国 20 余个城市相继出台楼市调控政策，以抑制投资投机性需求。政府明确因城施策去库存，
对一、二线城市继续实施调控，着重稳定房价，对三、四线城市以去库存为主，着力扩大需求。中央
也明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，对住房市场进行了再定位。
根据亿翰智库发布的全国典型房企销售排行榜，公司名列 144 名。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、依托股东支持，积极争取轨道物业开发资源，不断提升轨道物业专业开发能力。
公司持续积累轨道物业开发核心优势，在 2015 年形成的产品线基础上，完成标准化模块成果及产
品建造标准，并开始编制轨道物业项目开发手册。公司自主研发并取得专利权的减震扣件，已在公园
悦府项目开展试铺工作。推行绿建设计，三个轨道上盖项目及檀香府项目获得绿色设计评价，绿色建
筑面积 54 万平方米。
2、公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰，适度延伸。
报告期内，公司签约销售额及销售收入主要来源于北京地区的项目，随着琨御府、公园悦府、西
华府项目顺利交付入住，轨道物业产品经受住了市场和客户双重检验。年内公司与北京中天颐信企业
管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区 D3、D4 地块预留产业用地开发建
设及合作经营项目，开始涉足养老地产，公司房地产开发业务领域得到拓展。
3、公司致力于打造品牌，提高产品品质，树立良好的资本市场形象。
借助公司更名契机，修订完善公司《企业品牌战略规划》、《企业品牌管理手册》、《企业 VI 视
觉识别手册》，对公司的品牌定位、品牌理念、slogan 进行了深度诠释，规范优化了公司品牌管理及
品牌视觉识别体系。
4、公司持续改进管控体系，规范运作水平不断提高。
公司进一步加强制度建设，构建严密可行、规范有效的管理制度体系，全面梳理公司现行管理制
度，对不符合公司现状或不适合经营发展的管理制度及时予以清理和废止；结合制度执行过程中出现
的具体问题和公司的发展需要，及时新增、修订管理制度，现有管理制度内容能够涵盖公司各层面、
各条线、各业务的主要经营管理活动。将内控制度汇编成册，加强培训和宣贯，加大监督和考核力度，
强化管控制度的约束力和执行力，促进公司规范运作水平的提升。
8 / 162
2016 年年度报告
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
2016 年，房地产市场呈现“先扬后抑”的状态，前三季度火热，四季度回落，全年商品房销售面
积、金额双创历史新高，待售面积持续下滑，但房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位，结
构调整缓慢。根据国家统计局和北京统计局数据，2016 年全国商品房销售面积 157,349 万平方米，同
比增加 22.5%；商品房销售额 117,627 亿元，同比增长 34.8%；商品房待售面积 69,539 万平方米，同
比减少 3.2%。北京市商品房施工面积 13,089.8 万平方米，与上年持平；商品房新开工面积 2,813.7 万
平方米，同比增长 0.8%；商品房竣工面积 2,383.1 万平方米，同比下降 9.4%；商品房销售面积 1,675.1
万平方米，同比增长 7.7%；商品房销售额 4,561.6 亿元，同比增长 29.7%；商品房待售面积 2,160.8
万平方米，同比减少 0.3%。
政策层面，房地产行业调控政策前松后紧，中央经济工作会议定调抑制资产泡沫和防范金融风险，
去库存方面分类调控、因城施策，市场继续分化，部分一二线城市房价冲高回落；北京严格控制商改
住并实施“控地价、限房价”土地出让方式，2016 年北京土地供应面积与成交面积创近 10 年新低，资
金门槛越来越高，市场竞争愈加激烈。
（二）公司经营情况
2016 年，公司在“有质量的增长及创新”基础上，“夯实管理，再上台阶”，着力获取优质项目
资源、优化资产结构，提升运营效率，打造核心品牌。年内，公司与北京中天颐信企业管理服务有限
公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区 D3、D4 地块预留产业用地开发建设及合作经营
项目。完成了宁波钱湖、海南陵水项目股权转让补充协议及门头沟区国资委诚意金补充协议的谈判、
审议、签署工作，依据补充协议，成功收回长期欠款本金、延期付款利息、违约金合计金额 2.86 亿元。
完成非公开发行公司债券融资工作，两期共计发行 20 亿元，平均票面利率为 5.11%。三个轨道物业项
目（琨御府、公园悦府、西华府）及檀香府交付入住，公司轨道物业产品经受住了市场和客户双重检
验。公司全年实现签约销售额 78.23 亿元，超额完成销售计划。在亿翰智库发布的 2016 年全国典型房
企销售排行榜中位列 144 名。
各项目具体进度（1）西华府项目：上盖住宅全部精装修竣工交付，落地区工程建设中，公租房基
本完工；落地区住宅 2 号楼年内推售，基本售罄，上盖区夹层车位 12 月开盘，基本售罄，项目年内实
现签约销售额 19.6 亿元；（2）公园悦府项目：西贴竣工交付，落地区住宅全部开工建设；西贴 8 月
份开盘，基本售罄，项目年内实现签约销售额 6.51 亿元；（3）琨御府项目：上盖区住宅及公寓全部
精装修竣工交付，落地区工程建设中；落地区 14#楼签订整售协议并完成网签，项目年内共实现签约销
售额 35.41 亿元；（4）檀香府项目：一期部分于年底竣工交付，示范区高品质亮相，一期 6 月份开盘
销售，全年共实现签约销售额 14.74 亿元；（5）璟悦府项目：取得一期开工证并开工建设，示范区顺
利完工并开放；（6）新里程项目：项目各期已全部竣工并交付，年内实现签约销售额 0.34 亿元；（7）
金域公园项目：项目各期已全部竣工并交付，年内实现签约销售额 0.77 亿元；（8）无锡鸿墅项目：
一期已全部竣工并交付，全年实现签约销售额 0.86 亿元；（9）上海 Andaz 酒店：入住率稳定，经营
利润同比增长 16%，为开业后连续第 3 年增长。上海礼兴酒店有限公司存续分立工作迈出重要一步，年
内完成了分立事项的审议、登报公告、报送上海市商务委员会备案等工作。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现净利润 74,591.67 万元，净利率 12.60%，净利率与上年同期相比增长 5.3 个
百分点。归属于上市公司股东净利润 29,046.34 万元，与上年同期相比增加 151.73%,本报告期公司的
利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，增幅主要系上年同期计提资产减值准备金额较大，且公
司本报告期财务费用较上年同期有所下降。公司对鄂尔多斯项目公司借款计提资产减值准备,本报告期
计提减值准备 10,640.45 万元，另公司以前年度计提坏账准备,因款项收回而转回 2,500 万元，资产减
值损失较上年同期减少 14,322.10 万元，减幅 63.98%。公司实现营业收入总额 592,186.22 万元，较上
年同期相比减幅 29.80%，主营业务收入中房地产销售结转实现收入 571,203.61 万元，较上年同期减少
241,218.23 万元，减幅 29.69%，主要系本报告期房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期减少
导致销售结转收入同比减少；物业租赁收入 2,793.30 万元，较上年同期相比减少 9.39%；进出口业务
收入 15,312.87 万元，较上年同期减少 5,560.22 万元，减幅 26.64%；服务及其他收入 2,562.26 万元。
报告期内，公司三项费用总计 33,277.37 万元，较上年同期减少 8,587.02 万元，减幅 20.51%。
9 / 162
2016 年年度报告
本报告期末，公司资产总额 2,877,637.82 万元，较期初增加 119,992.92 万元，增幅 4.35%，资产
总额中存货期末余额 2,159,810.50 万元，占资产总额的 75.05%，较期初减少 36,247.58 万元，减幅
1.65%，减少主要系公司实现销售结转，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府及
无锡鸿墅项目，公司资产质量良好。负债总额 2,530,525.17 万元，较上年末增加 53,561.35 万元，增
幅 2.16%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快
速回笼，负债总额中预收账款期末余额 798,157.93 万元，占负债总额 31.54%，预收账款较上年同期增
加 248,516.97 万元，增幅 45.21%；报告期内，随着开发项目预售资金回笼和开发贷授信及公司债发行，
公司资金结构持续优化，现金流状况不断改善。 本报告期末公司长短期借款及债券融资总计
1,496,028.00 万元（含往来借款 2 亿元），占负债总额 59.12%，2016 年度公司各类借款净减少 238,038.45
万元。公司控股股东借款期末余额 1,079,083.67 万元，占负债总额 42.64%。公司通过发行债券及银行
贷款等融资方式，有效降低公司的综合融资成本，2016 年度公司借款综合资金成本 8.54%，较上年同
期下降 0.81 个百分点。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可
控，公司有能力偿还到期各项款项。公司所有者权益增加，公司资产负债率进一步降低，2016 年 12 月
31 日公司资产负债率 87.94%，较期初 89.82%下降 1.88 个百分点。
报告期末，归属于上市公司股东的净资产 217,779.14 万元，较上年末增加 19,416.23 万元。2016
年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润 29,046.34 万元，公司 2015 年度每 10 股派发现金红
利 1.30 元，发放现金红利总额 9,630.11 万元，该分红事项已于 2016 年 6 月执行完毕。公司预计 2016
年度每 10 股派发现金红利 2.00 元，发放现金红利总额预计 14,815.55 万元。
二、报告期内主要经营情况
详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04 -29.80
营业成本 4,011,027,574.28 6,257,013,303.22 -35.90
销售费用 117,469,525.05 158,073,963.14 -25.69
管理费用 144,448,456.14 131,483,193.04 9.86
财务费用 70,855,748.40 129,086,651.59 -45.11
经营活动产生的现金流量净额 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71 44.48
投资活动产生的现金流量净额 -505,422,689.42 852,874,787.72 -159.26
筹资活动产生的现金流量净额 -3,865,339,945.52 -4,481,223,523.62 不适用
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司房地产销售业务结转收入 57.12 亿元，同比减少 29.69%，房地产销售业务结转成本
38.31 亿元，同比减少 35.86%，主要是由于本年竣工交楼面积同比减少。
10 / 162
2016 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产行业 5,739,969,120.79 3,842,857,982.04 33.05 -29.61 -35.82 增加 6.48 个百分点
进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 2.00 -26.64 -26.90 增加 0.36 个百分点
旅游饮食服务
25,622,614.90 16,593,904.80 35.24 9.04 -4.20 增加 8.95 个百分点
及其他
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加 6.44 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房产销售 5,712,036,148.87 3,831,701,391.74 32.92 -29.69 -35.86 增加 6.45 个百分点
物业租赁 27,932,971.92 11,156,590.30 60.06 -9.39 -21.12 增加 5.94 个百分点
进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 2.00 -26.64 -26.90 增加 0.36 个百分点
旅游饮食服务及
25,622,614.90 16,593,904.80 35.24 9.04 -4.20 增加 8.95 个百分点
其他
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加 6.44 个百分点
主营业务分地区情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增
分地区 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 减（%）
减（%）
（%）
北京 5,617,875,099.66 3,758,390,058.73 33.10 -29.78 -35.39 增加 5.81 个百分点
宁波 196,935,915.12 175,310,642.36 10.98 -34.12 -36.27 增加 3.00 个百分点
无锡 103,909,446.29 75,823,948.27 27.03 -22.07 -53.52 增加 49.37 个百分点
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加 6.44 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
2016 年度主要房地产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
项目明细 营业收入 营业成本 毛利率
北京-新里程（住宅） 227,427,354.48 172,469,080.22 24.17%
北京-琨御府（住宅） 715,393,173.11 451,750,282.92 36.85%
北京-琨御府（办公楼等） 587,971,908.82 453,031,209.64 22.95%
北京-公园悦府（住宅） 1,005,960,094.95 722,228,532.56 28.21%
北京-公园悦府（地下车位） 84,980,951.78 45,698,760.21 46.22%
北京-西华府（住宅） 2,056,758,443.78 1,385,038,467.90 32.66%
北京-西华府（地下车位） 186,698,295.68 40,310,344.17 78.41%
北京-檀香府（住宅） 735,436,394.29 495,631,189.42 32.61%
2015 年度各主要房地产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
项目明细 营业收入 营业成本 毛利率
北京-新里程（住宅） 1,541,972,637.00 1,275,309,152.34 17.29%
11 / 162
2016 年年度报告
北京-琨御府（住宅） 2,818,448,231.00 1,713,205,815.56 39.21%
北京-琨御府（办公楼等） 1,234,463,902.00 990,073,686.04 19.80%
北京-公园悦府（住宅） 2,400,093,738.00 1,834,278,487.84 23.57%
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
期占总 情况
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产行业 土地成本 1,758,979,166.92 43.87 3,261,271,467.32 52.14 -46.06
房地产行业 建安成本及其他 2,072,722,224.82 51.70 2,712,454,181.94 43.36 -23.58
房地产行业 折旧及其他 11,156,590.30 0.28 14,144,217.65 0.23 -21.12
进出口贸易 出口成本 150,072,762.52 3.74 205,308,352.27 3.28 -26.90
本 期
国内贸易 内销成本 0.00 0.00 44,504,038.43 0.71 不适用 未 开
展
旅游饮食服务及其他 人工成本 7,797,877.79 0.19 7,068,240.12 0.11 10.32
旅游饮食服务及其他 其他成本 7,421,953.96 0.19 8,578,877.17 0.14 -13.49
旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 1,374,073.05 0.03 1,674,042.85 0.03 -17.92
合计 4,009,524,649.36 100.00 6,255,003,417.75 100.00 -35.90
分产品情况
本期金
本期占 上年同期 额较上
情况
分产品 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 年同期
说明
比例(%) 比例(%) 变动比
例(%)
房产销售 土地成本 1,758,979,166.92 43.87 3,261,271,467.32 52.14 -46.06
建安成本及其
房产销售 2,072,722,224.82 51.70 2,712,454,181.94 43.36 -23.58
他
物业租赁 折旧及其他 11,156,590.30 0.28 14,144,217.65 0.23 -21.12
进出口贸易 出口成本 150,072,762.52 3.74 205,308,352.27 3.28 -26.90
本 期
国内贸易 内销成本 0.00 0.00 44,504,038.43 0.71 不适用 未 开
展
旅游饮食服务及其他 人工成本 7,797,877.79 0.19 7,068,240.12 0.11 10.32
旅游饮食服务及其他 其他成本 7,421,953.96 0.19 8,578,877.17 0.14 -13.49
旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 1,374,073.05 0.03 1,674,042.85 0.03 -17.92
合计 4,009,524,649.36 100.00 6,255,003,417.75 100.00 -35.90
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
成本分析表中房地产行业成本同比减少主要系本期竣工交付面积减少，相应结转成本减少。
12 / 162
2016 年年度报告
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 93,006,443.57 元，占年度销售总额 1.57%。
前五名供应商采购额 62,488,045.13 元，占年度采购总额的（不包括房地产业务）41.63%。
2. 费用
√适用 □不适用
本报告期内，公司三项费用总计 33,277.37 万元，占营业收入比例为 5.62%，较上年同期减少
8,587.02 万元，减幅 20.51%；其中管理费用 14,444.85 万元，较上年同期增加 1,296.53 万元，增幅
9.86%；销售费用 11,746.95 万元，较上年同期减少 4,060.45 万元，减幅 25.69%，主要系公司销售广
告、代理服务费及佣金等减少，另外公司销售费用占营业收入的比例略有增加，2016 年度销售费用占
营业收入总额比例为 1.98%，较上年同期 1.87%相比增幅 0.11 个百分点，销售费用占收入百分比与同
行业相比略低于同行业水平，公司销售费用总体控制较好。财务费用 7,085.57 万元，与上年同期相比
减少 5,823.10 万元，减幅 45.11%，减少主要系公司综合资金成本降低所致。
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
报告期内，公司经营活动现金流量净额为 505,528.31 万元，经营活动现金净流入较上年同期增加
155,633.88 万元，增幅为 44.48%，主要系本报告期公司项目预售收入较大，项目购地支出较上年同期
有所减少。本报告期经营活动流量现金净额与报告期净利润存在重大差异，主要系房地产行业的特殊
性，报告期公司预售资金流入较多，且这部分资金尚未达到销售结转条件，未转入当期销售收入；公
司投资活动现金流量净额为净流出 50,542.27 万元，主要系公司期末货币资金较多，为避免资金闲置
进行短期保本投资理财支出较大；公司筹资活动现金流量净额为净流出 386,533.99 万元，净流出主要
系公司销售回款用于偿还借款。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
（1）2016 年 9 月 5 日，就转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司股权所涉及的相关协议约定
的违约责任问题，公司与交易各方共同签署了《补充协议》。依据《补充协议》，公司收回延期付款
利息 5,650.79 万元，该笔利息收入使得公司利润总额增加 5,330.93 万元。
（2）公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜，与北京市门头沟区
人民政府国有资产监督管理委员会签署《合作意向协议之补充协议二》，依据该补充协议,公司收回合
作诚意金 5,000 万元和约定的利息 1,778 万元，该笔利息收入使得公司利润总额增加 1,677.36 万元，
公司以前年度对上述意向金按账龄分析法提取坏账准备，本报告期因资金全额收回公司冲销计提坏账
准备使得公司利润总额增加 2,500 万元。
（3）截至 2016 年 12 月 31 日公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额为 110,879.64 万元，公司针
对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估,上述债权提供给公司抵押物评估值为 91,108.54 万
元，根据相关协议及清偿顺序约定,公司应对上述借款计提资产减值准备 24,483.79 万元，以前年度已
计提 13,843.34 万元，本报告期公司计提资产减值准备 10,640.45 万元，资产减值损失增加 10,640.45
万元，提取减值准备使得公司利润总额减少 10,640.45 万元。
13 / 162
2016 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变 情况说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
经营活动现
货币资金 2,799,114,892.44 9.73 2,115,682,861.15 7.67 32.30
金支出减少
股权款、债权
其他应收款 349,957,074.82 1.22 539,496,555.48 1.96 -35.13
款收回
房地产项目
存货 21,598,104,955.46 75.05 21,960,580,774.10 79.64 -1.65 实现销售结
转
理财产品金
其他流动资产 1,899,350,206.84 6.60 1,544,755,679.87 5.60 22.95
额增加
预收款产生
递延所得税资 的可抵扣暂
368,778,413.39 1.28 211,257,957.12 0.77 74.56
产 时性差异增
加
其他流动资
其他非流动资
863,958,568.91 3.00 322,497,973.36 1.17 167.90 产到期置换
产
转入
流动资金借
短期借款 329,000,000.00 1.14 225,000,000.00 0.82 46.22
款增加
部分项目预
售但尚未达
预收款项 7,981,579,340.99 27.74 5,496,409,585.87 19.93 45.21
到收入结转
条件
应交企业所
得税及土地
应交税费 513,225,376.00 1.78 308,769,650.33 1.12 66.22
增值税金额
较大
计提应付债
应付利息 115,841,691.55 0.40 64,365,101.62 0.23 79.98
券利息增加
一年内到期的
5,726,743,291.51 19.90 7,687,661,325.00 27.88 -25.51 偿还借款
非流动负债
长期借款 5,925,536,700.00 20.59 8,249,000,000.00 29.91 -28.17 偿还借款
应付债券 2,765,174,478.52 9.61 772,887,657.49 2.80 257.77 发行私募债
资产计税基
递延所得税负 础不同产生
115,102,382.31 0.40 80,289,748.45 0.29 43.36
债 应纳税暂时
性差异
房地产项目
少数股东权益 1,293,335,041.05 4.49 823,181,712.50 2.99 57.11 销售结转利
润增加
其他说明
(1)公司营运能力指标分析：
存货周转率：
存货周转率（次）＝营业成本/平均存货
平均存货＝（年初存货+年末存货）/2
单位：万元
指标 2016 年度 2015 年度
平均存货余额 2,177,934.29 2,253,519.04
14 / 162
2016 年年度报告
营业成本 401,102.76 625,701.33
存货周转率（次） 0.18 0.28
由于公司当期竣工结转交付面积减少，公司存货周转率降低。
流动资产周转率：
流动资产周转率(次)=营业收入/平均流动资产总额
平均流动资产总额=(流动资产年初数+流动资产年末数)/2
单位：万元
指标 2016 年度 2015 年度
平均流动资产总额 2,655,246.31 2,716,586.82
营业收入 592,186.22 843,607.63
流动资产周转率(次) 0.22 0.31
(2)公司偿债能力财务指标分析详见：第十节公司债券相关情况八、截至报告期末公司近 2 年的会计数
据和财务指标。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
详见附注七、46 所有权或使用权受到限制的资产。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
15 / 162
2016 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新 项目用地 项目规划计 已竣工面
序 总建筑面积 在建建筑面 报告期实
地区 项目 经营业态 权益 开工项目/竣 面积(平 容建筑面积 积(平方 总投资额
号 (平方米) 积(平方米) 际投资额
工项目 方米) (平方米) 米)
公园悦 普通住宅、保
1 北京昌平区 51% 在建项目 259,388 516,351 628,224 227,610 319,561 902,961 99,702.15
府 障房、商业
普通住宅、保
2 北京海淀区 琨御府 障房、商业、 51% 在建项目 159,082 329,900 394,968 241,147 153,821 906,500 93,240.96
写字楼
普通住宅、保
3 北京丰台区 西华府 障房、写字 50% 在建项目 233,209 629,170 664,769 349,434 315,335 843,619 43,922.82
楼、商业
北京门头沟 洋房、别墅、
4 檀香府 51% 在建项目 236,155 278,488 409,929 200,725 39,161 937,309 101,383.21
区 保障房
金域公
5 北京房山区 普通住宅 49% 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 2,908.63
园
普通住宅、保
6 北京房山区 新里程 80% 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 2,982.66
障房
7 北京平谷区 璟悦府 普通住宅 51% 新开工项目 89,153 179,629 242,168 36,312 0 346,000 23,545.95
无锡鸿 普通住宅、洋
8 无锡惠山区 100% 在建项目 241,639 341,251 470,363 0 71,305 239,055 9,562.41
墅 房及别墅
合计 1,323,988 2,477,577 3,056,627 1,055,228 1,145,389 4,492,680 377,248.79
注：公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。
16 / 162
2016 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积 累计已售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米) (平方米)
普通住宅、保障房、
1 北京昌平区 公园悦府 66,004 32,878 176,741
商业
普通住宅、公租房、
2 北京海淀区 琨御府 97,111 64,207 160,637
商业、写字楼
普通住宅、公租房、
3 北京丰台区 西华府 54,757 54,109 185,511
写字楼、商业
4 北京门头沟区 檀香府 洋房、别墅、保障房 54,981 35,900 35,900
5 北京房山区 金域公园 普通住宅 2,561 2,449 54,647
6 北京房山区 新里程 普通住宅、保障房 1,301 1,059 140,820
普通住宅、洋房及别
7 无锡惠山区 无锡鸿墅 34,098 9,830 30,749
墅
办公、商业、住宅及
8 北京平谷区 璟悦府 0 0
配套
合计 310,813 200,432 785,005
注：①可供出售面积=已取预售证面积-2015 年底累计已销售面积。
②已预售面积为 2016 年度签约销售面积数据。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,496,028.00 8.54 122,092.95
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 1,496,028.00
其中：银行贷款 139,044.33
关联方借款 1,079,083.67
公司债券 277,900.00
债务融资加权平均成本（%） 8.54
最高项目融资成本（%） 9.94
利息资本化金额 122,092.95
利息资本化率（%） 8.85
公司期末融资总额 1,496,028.00 万元。加权平均融资成本年化利率为 8.54%，其中，房地产
业务融资余额 1,433,178.00 万元，其中最低项目融资年化利率 5.97%，最高项目融资年化利率
9.94%,房地产项目利息资本化率 8.85%，利息资本化金额为 122,092.95 万元。
公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金。
（1）2012 年 5 月 11 日、5 月 29 日，公司八届一次董事会、2012 年第一次临时股东大会审
议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，
由京投公司以不超过 12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具
体利率由双方参照市场利率协商确定。
（2）2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过
了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》由京投公
17 / 162
2016 年年度报告
司以不超过 12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由
双方参照市场利率协商确定。
（3）2015 年 6 月 26 日发行公司债券 77,900.00 万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿
还公司债务。
（4）2016 年 3 月 18 日非公开发行公司债券（第一期）100,000.00 万元，募集资金扣除发行
费用后全部用于偿还公司债务。
（5）2016 年 8 月 19 日非公开发行公司债券（第二期）100,000.00 万元，募集资金扣除发行
费用后全部用于偿还公司债务。
（6）项目公司还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内投资额（万元） 82,610.00
投资额增减变动数（万元） 76,770.00
上年同期投资额（万元） 5,840.00
投资额增减幅度（%） 1,314.55
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
占被投资公司权
被投资单位名称 主要经营活动 备注 金额（万元）
益的比例（%）
北京基石仲盈创业投资中心（有限
投资管理咨询 47.06 可供出售金融资产 3,600.00
合伙）
北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 51.00 分期缴纳出资 1,530.00
北京潭柘投资发展有限公司 房地产开发与经营 100.00 增资 35,400.00
无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 酒店管理 100.00 增资 41,800.00
京投科技（北京）有限公司 技术服务 100.00 分期缴纳出资 280.00
合计 82,610.00
2015 年 4 月 7 日、2015 年 4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通
过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司与京投公司以有限合
伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出
资额不超过 12,000 万元，本报告期支付出资额 3,600 万元，截至本报告期末累计投资 8,400 万元。
2016 年 8 月 1 日公司董事会九届十一次会议审议通过了《关于对北京潭柘投资发展有限公司
增资的议案》及《关于对无锡嘉仁花园酒店管理有限公司增资的议案》，同意对全资子公司北京
潭柘投资发展有限公司及全资子公司无锡嘉仁花园酒店管理有限公司进行增资。本次增资完成后，
潭柘投资注册资本由 5,000 万元增加至 41,000 万元，无锡嘉仁注册资本由 1,200 万元增加至
43,000 万元。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
18 / 162
2016 年年度报告
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、 主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
孙、子公司：
北京京投置地房地产有限公司 房地产开发与经营 23,000.00 362,839.15 38,239.67 1,620.32
北京京投万科房地产开发有限公
房地产开发与经营 40,000.00 71,335.87 48,356.51 2,593.67
司
北京京投银泰置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 493,270.12 65,919.29 38,287.17
北京京投银泰尚德置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 516,252.02 66,277.05 19,210.22
北京京投兴业置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 596,997.02 92,164.21 21,166.28
北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 611,477.71 17,015.42 12,872.66
北京京投兴平置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 173,575.91 1,374.22 -625.57
北京潭柘投资发展有限公司 房地产开发与经营 41,000.00 21,297.46 21,219.50 -2,005.88
宁波华联房地产开发有限公司 房地产开发与经营 2,000.00 16,179.50 2,942.74 -83.41
无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 酒店管理 43,000.00 36,501.64 36,501.64 -964.38
无锡惠澄实业发展有限公司 房地产开发与经营 12,000.00 102,171.76 24,102.87 -6,441.14
参股公司：
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发
房地产开发与经营 3,000.00 111,901.70 -37,758.72 -11,365.24
有限责任公司
上海礼兴酒店有限公司 酒店服务业 117,051.66 136,152.78 -38,388.14 -16,919.61
北京京投阳光房地产开发有限公
房地产开发与经营 24,000.00 35,442.24 31,712.63 1,743.44
司
注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
19 / 162
2016 年年度报告
2、 对公司净利润影响达到 10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因
北京京投银泰置业有限公司 224,345.67 51,018.53 38,287.17 本期实现收入结转
北京京投银泰尚德置业有限公
109,094.10 25,646.21 19,210.22 本期实现收入结转
司
北京京投兴业置业有限公司 130,336.51 28,215.97 21,166.28 本期实现收入结转
北京京投灜德置业有限公司 73,546.33 17,195.28 12,872.66 本期实现收入结转
本期亏损的主要原因是项目二期尚未开工
无锡惠澄实业发展有限公司 10,390.94 -6,443.17 -6,441.14 建设，借款利息 7616 万元全部在当期费用
化。
3、 经营业绩变动 30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2016 年净利润 2015 年净利润 变动原因
北京京投置地房地产有限公司 1,620.32 1,220.92 本期实现车库销售，导致净利润增加。
北京京投万科房地产开发有限公司 2,593.67 10,351.18 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。
本期实现盖上 3-6 号楼交房结转，上期无交
北京京投银泰置业有限公司 38,287.17 -2,024.92
房。
北京京投银泰尚德置业有限公司 19,210.22 28,106.83 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。
北京京投兴业置业有限公司 21,166.28 71,609.14 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。
北京京投灜德置业有限公司 12,872.66 -847.24 本期实现 C2 地块交房结转，上期无交房。
北京京投兴平置业有限公司 -625.57 -0.20 项目处于建设初期尚无收入。
本期母公司增资导致财务费用减少，亏损减
北京潭柘投资发展有限公司 -2,005.88 -3,998.73
少。
上年同期计提存货跌价准备，本期因项目二期
无锡惠澄实业发展有限公司 -6,441.14 -22,219.62
未开工利息支出当期全部费用化。
4、 资产总额变动 30%以上的子公司
单位：万元 币种：人民币
单位名称 2016 资产总额 2015 资产总额 增减变动 变动原因
北京京投置地房地产有限公司 362,839.15 632,710.55 -42.65% 2016 年归还京投公司到期委贷
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
20 / 162
2016 年年度报告
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2016 年，在去库存相关利好政策的刺激下，房地产行业成交面积、金额再创新高，房地产市
场区域分化明显，一、二线城市房价涨幅较大，三、四线城市去库存还有压力，行业内销售门槛
大幅提升，规模房企迅速扩张，行业集中度进一步提高。9 月份，房价上涨较快城市相继重启调
控措施，北京实施“控地价、限房价”土地出让方式，土地市场竞争更为激烈。截至 2017 年 3
月份，北京已陆续推出一系列最为严格的房产调控政策。未来，在房地产行业调控政策持续收紧、
货币政策保持稳健中性的大背景下，全国商品房销售面积增速应有所放缓，房地产价格方面有一
定调整的压力，增速方面也应当有所回落。随着调控收紧、市场分化和行业集中度提高，以及一
线城市土地供应有限、认房认贷等政策的实施，房企之间的竞争加剧，部分房企尤其是中小型房
企的发展将面临一定压力和挑战。
公司的业务拓展区域主要以北京地区为主，目前土地储备偏少。2017 年，公司将依托股东资
源，借助城市轨道交通建设和京津冀协同发展等利好，继续发力京津冀区域优质土地资源，补充
项目储备，强化轨道物业开发优势、实践养老产业合作经营、探索存量房更新改造，提升公司整
体竞争力。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势，以北京为中心，以轨道交通为依托，调整优
化资产结构，着力开发轨道物业，打造轨道物业专业开发核心竞争力，树立“亚洲轨道物业专家”
的品牌形象，不断提升公司管理水平及盈利能力，实现公司的稳健和可持续发展，努力为股东创
造价值。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
公司 2016 年度经营计划中预计签约销售额 62 亿元，实际完成 78.23 亿元，主要系年内北京
市场行情较好，项目售价及去化率均较年初计划有所提升。预计营业收入 76.13 亿元，实际完成
59.22 亿元，完成计划的 77.79%，主要系预计应结转的销售额未达到收入确认条件。预计三项费
用 5.57 亿元，实际发生 3.33 亿元，完成计划的 59.78%，主要系公司严控各项费用开支及资金成
本降低。预计新开工面积 25.54 万平方米，实际开工 17.95 万平方米，完成计划的 70%，主要系
公园悦府项目调整部分商业布局设计及璟悦府项目相关手续办理时间较长，开工证取得时间延后。
预计竣工面积 37.46 万平方米，实际竣工 42.66 万平方米，完成计划的 114%，主要系西华府项目
年内竣工备案车库及楼栋面积较年初计划增加。
2017 年，公司将继续紧跟政策变化和市场走向，结合公司经营发展的实际情况，贯彻落实“以
北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，践行“有质量的增长及创新”和“夯实管理、再
上台阶”的管理理念，不断提升公司管理水平及核心竞争力，保障公司业绩稳健增长。主要做好
以下几个方面的工作：
1、沿着既有战略方向和战略延伸方向，加大力度拓展资源，保障公司在激烈竞争中的生存发
展基础。
2、根据各项目整体开发计划，合理安排开发进度，2017 年预计新开工面积 10.16 万平方米、
完成竣工面积 13.98 万平方米。
3、力争开发项目价值最大化，2017 年计划签约销售额 7.98 亿元，预计实现营业收入 71.63
亿元，三项费用预计 6.49 亿元。
4、拓展资金渠道，通过项目销售资金回笼、股东借款、金融机构借款、资本市场融资等途径
解决公司资金需求，2017 年预计现有项目资本性支出 53.26 亿元。
5、夯实管理基础，力争实现两个建设（企业文化建设、品牌建设）、两个优化（组织架构调
整优化、人力资源调整优化）、两个基础（全面计划、全面成本、全面预算管理基础、信息化基
础）、六个提升（提升轨道物业开发竞争优势、提升客服价值、提升产品品质、提升工程质量和
效率、提升融资能力、提升外部合作伙伴资源数量、品质及稳定性）。
21 / 162
2016 年年度报告
6、 根据证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、信息披露、投资者
关系管理等各项工作。
此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
2016 年，一、二线城市房价大幅上涨，中央经济工作会议和政府工作报告均明确要求防控资
产风险、促进房地产市场平稳健康发展，强化房屋居住属性，地方政府也先后多次出台调控政策
稳定房价。目前，北京等城市已开始实行认房认贷、提高二套房首付比例等调控措施，行业调控
监管进一步升级，一定程度上会影响市场预期和有效需求，也会影响到公司房产项目的开发销售。
针对该项风险，公司将加强政策导向研究，密切监测市场反应，及时调整开发经营策略，合
理安排销售计划，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，如果国家经济政策、产业政策及银行信贷政策
发生变化，公司将可能面临筹措不到所需资金或者需要支付较高资金成本的风险。2017 年国家的
货币政策将坚持稳健中性，货币环境难以宽松，房地产企业再融资仍有限制，公司融资额度及资
金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据资金需求，合理安排融资计划，创新融资模式，拓宽融资渠道，
快速实现销售回款，加强资金管理，确保资金链安全。
3、竞争风险
资源获取方面，公司的战略发展重点以北京为中心，主要项目绝大多数位于北京，而北京近
两年土地供应量较少、节奏放缓、竞价上涨，房企间竞争愈加激烈，尤其是“控地价、限房价”
政策实施以后，公司在北京获取土地资源的难度系数增加。产品竞争方面，公司的核心竞争力产
品为轨道物业系列，现有的轨道物业开发项目形成了先发优势，具有一定的竞争力，但北京轨道
物业地块推出时间不确定，不规律，不连续，公司难以进行持续的轨道物业项目开发规划，同时，
京外已有其他规模房企开始深度介入轨道物业领域，将成为公司在该领域潜在的竞争对手。
针对该项风险，公司一方面要强化资源获取能力，通过联合体等模式增加拿地概率，争取拓
展更多土地储备；另一方面要继续专注打造让客户满意的核心产品，提高品牌认知度和目标市场
份额，提升公司产品整体竞争能力。
4、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场供大于求，存在一定的投资风险，未来形
势是否能够扭转，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目作为土地储备，暂时停工，避免加大资金占用，等待市场时机。
基于谨慎原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并连续 3
个年度对鄂尔多斯项目公司涉及的借款计提了资产减值准备。公司将寻求合适机会进一步处置投
资回报较低的项目。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
22 / 162
2016 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据公司章程的规定，公司充分考虑对投资者的回报，除特殊情况外，原则上每年按当年实
现的母公司可供分配利润的一定比例向股东分配股利；公司在当年盈利且累计未分配利润为正的
情况下，若满足了公司正常生产经营和长期发展的资金需求，且有足够的货币资金，将采取现金
方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利润的 5%，且最近三
年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
报告期内，公司严格执行分红政策，公司九届十次董事会、2015 年度股东大会审议通过了《关
于公司 2015 年度利润分配的预案》，公司独立董事已发表独立意见，并同意本次利润分配预案，
以 2015 年 12 月 31 日公司总股本 740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 1.30 元（含税），
共计派发 96,301,087.61 元，已于 2016 年 6 月执行完毕。
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2016 年度归属于上市公司股东的净
利润 290,463,409.85 元。公司拟定 2016 年度利润分配预案为：以 2016 年 12 月 31 日公司总股本
740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），共计派发 148,155,519.40 元。
本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股送 每 10 股派 每 10 分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
分红 现金分红的数额
红股数 息数(元) 股转增 归属于上市公司普通 上市公司普通股股东
年度 （含税）
（股） （含税） 数（股） 股股东的净利润 的净利润的比率(%)
2016 年 2.00 148,155,519.40 290,463,409.85 51.01
2015 年 1.30 96,301,087.61 115,387,113.86 83.46
2014 年 25,144,974.48
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
23 / 162
2016 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履
是否有 是否及 行应说 如未能及时
承诺 承诺 承诺 承诺时间及
承诺方 履行期 时严格 明未完 履行应说明
背景 类型 内容 期限
限 履行 成履行 下一步计划
的具体
原因
京投公司在非公开发行
股票过程中，就如何避
免同业竞争和减少关联
交易等事项作出了承诺
解决同 2008 年 10 月
京投公司 （详见披露于上海证券 否 是
业竞争 22 日
交易所 www.sse.com.cn
和《中国证券报》上的
与再
公司非公开发行预案等
融资
相关内容）
相关
中国银泰在非公开发行
的承
股票过程中，就如何避
诺
免同业竞争和减少关联
交易等事项作出了承诺
解决同 2007 年 10 月
中国银泰 （详见披露于上海证券 否 是
业竞争 22 日
交易所 www.sse.com.cn
和《中国证券报》上的
公司非公开发行预案等
相关内容）
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
执行《增值税会计处理规定》
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016
年 5 月 1 日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额
24 / 162
2016 年年度报告
将合并利润表及母公司利润表中的“营业税金及
税金及附加
附加”项目调整为“税金及附加”项目。
调增合并利润表税金及附加本年金额 9,831,780.84 元，调减
将自 2016 年 5 月 1 日起本公司经营活动发生的房
合并利润表管理费用本年金额 4,803,192.49 元，营业成本本
产税、土地使用税、印花税等从“管理费用”等
年金额 1,725,570.57 元，调减资产负债表存货 3,303,017.78
项目重分类至“税金及附加”项目，2016 年 5 月
元。调增母公司利润表税金及附加本年金额 646,404.77 元，
1 日之前发生的税费不予调整。比较数据不予调
调减母公司利润表管理费用本年金额 528,511.77 元，营业成
整。
本 117,893.00 元。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限 3年
名称 报酬
天职国际会计师事务所（特殊
内部控制审计会计师事务所
普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
25 / 162
2016 年年度报告
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
报告期内公司及控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到
期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大诉讼、仲裁事项
十五、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2010 年 12 月 3 日、12 月 20 日，公司七届二十八次董事会、2010 年第七次临时股东大会审
议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，
以上合作期限届满后，2012 年 5 月 11 日、5 月 29 日，公司八届一次董事会、2012 年第一次临时
股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易
的议案》，合作期限届满后，2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年
度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交
易的议案》由京投公司以不超过 12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流
动资金，具体利率由双方参照市场利率协商确定。京投公司该议案提供资金情况如下：
（1）截至 2015 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,352,037.23 万元；截至
2016 年 12 月 31 日，公司向京投公司借款本息余额为 1,082,534.49 万元：
26 / 162
2016 年年度报告
A、委托贷款余额为 1,059,083.67 万元（其中 495,500.00 万元年利率 10%、373,550.00 万元
年利率 9.6%、42,183.67 万元年利率 8.6%、117,900.00 万元年利率 8%、25,150.00 万元年利率
6.4%、4,800.00 万元年利率 5.9%）；
B、协议借款余额为 20,000.00 万元，年利率 8%；
C、期末应付利息余额为 3,450.82 万元。
（2）本报告期，京投公司向公司提供委托贷款 628,633.67 万元，公司偿还京投公司委托贷
款 917,533.67 万元。
（3）本报告期，京投公司向公司提供协议借款 50,000.00 万元，公司偿还京投公司协议借款
30,000.00 万元。
（4）本报告期，公司发生应付京投公司利息 121,128.00 万元，支付京投公司利息 121,730.74
万元，支付方式为货币资金，期末未付利息 3,450.82 万元，公司本年度支付京投公司利息占公司
全部利息支出的 88.10%。
京投公司为上市公司在合作项目资金需求方面提供了保障,随着项目的开发预售及项目开发
贷款的发放,这方面的依赖将逐步缩小。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会
审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人的身
份参与投资基石基金，投资的形式为以现金认缴该基金的出资额 25,150 万元，公司本年度收回投
资款 1,751.63 万元。
（2）2015 年 4 月 7 日、2015 年 4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会
审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司与京投公司以
有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000 万元，
本报告期支付出资额 3,600 万元，截至本报告期末累计投资 8,400 万元。
（3）2016 年 11 月 30 日，公司第九届董事会第十六次会议审议通过了《关于投资北京基石
信安创业投资有限公司暨关联交易的议案》，同意公司以货币资金出资认缴方式参与投资北京基
石信安创业投资有限公司，公司以现金方式出资 3,600 万元，出资比例 21.38%。2017 年 1 月 22
日公司已支付首笔出资款 1,800 万元。截至本报告披露日，尚未完成私募投资基金备案手续。
27 / 162
2016 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2016 年 4 月 26 日、5 月 18 日，公司九届十次董事会、2015 年度股东大会审议通过了《关于
公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2016 年 11 月 30 日、12 月 16 日，
公司九届十六次董事会、2016 年第三次临时股东大会审议通过了《关于调整上海礼兴酒店有限公
司借款额度暨关联交易的议案》，对联合营企业借款、担保情况如下：
单位：万元 币种：人民币
关联交易类
关联人 2016 年预计金额 2016 年 1-12 月实际发生额
别及内容
上海礼兴酒店有限公司 120,000.00 47,224.87
鄂尔多斯市京投银泰房
提供借款 145,000.00 127,236.00
地产开发有限责任公司
合计 265,000.00 174,460.87
关联交易类
关联人 2016 年预计担保金额 2016 年 1-12 月担保发生额
别及内容
提供担保 上海礼兴酒店有限公司 150,000.00
A.上海礼兴：本报告期公司向上海礼兴提供借款本金（含置换到期贷款）合计 47,224.87 万
元；截至本报告期末公司提供的资金余额合计 78,243.19 万元。本报告期确认利息收入 5,995.71
万元。
B.鄂尔多斯项目公司：本报告期公司向鄂尔多斯项目公司提供借款本金（含置换到期贷款）
合计 127,236.00 万元；截至本报告期末公司提供的资金余额合计 110,879.64 万元。为真实反映
公司截至 2016 年 12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关
规定，基于谨慎性原则，公司从 2015 年 1 月 1 日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，
并对借款累计计提减值准备 24,483.79 万元。
C. 公司为上海礼兴与上海地铁融资租赁有限公司 7,800 万售后回租业务提供连带责任保证
担保,担保期限为 2015 年 12 月 10 日至 2018 年 12 月 10 日。2014 年公司为上海礼兴在中国银行
上海闸北支行 90,000 万元贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 90,000 万元，合作方复地（集
团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本
金余额为人民币 18,000 万元或等值美元）提供反担保，截至本报告期末贷款余额 49,943.73 万元，
担保期限为 2014 年 9 月 25 日至 2023 年 12 月 31 日。2017 年 1 月上海礼兴清偿了全部中国银行
上海闸北支行的贷款，该笔 9 亿元担保已经解除。2017 年 1 月上海礼兴通过贷款人杭州银行股份
有限公司上海分行向委托人广发证券资产管理（广东）有限公司（广发证券钱潮 2 号定向资产管
理计划）申请了 12.80 亿元委托贷款，借款期限自 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日止，我
公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 12.80 亿元，担保期限为 2017 年 1 月
23 日至 2027 年 1 月 22 日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海
礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 25,600 万元）提供反担保。本次为上
海礼兴提供的 12.80 亿元担保在 2015 年度股东大会审议通过的《关于公司对外融资、提供借款、
对外担保预计暨关联交易的议案》范围内。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
28 / 162
2016 年年度报告
(五) 其他
√适用 □不适用
（1）公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《关于
京投银泰股份有限公司本次公司债券的不可撤销担保函》。担保协议约定京投公司收取相关担保
费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%，2015 年 6 月 26 日发行债券
7.79 亿元，2016 年 7 月已支付担保费 779.00 万元。
（2）公司控股子公司兴业置业分别于 2013 年、2014 年通过公开招标方式确定海淀区玉渊潭
乡 F1 住宅混合公建、F2 公建混合住宅（配建公共租赁用房）五标段、七标段、八标段三个标段
的工程总承包中标单位为北京城建集团有限责任公司（下称“城建集团”）。三个标段工程总承
包合同金额总计 71,158 万元。依据城建集团下属公司北京城建设计发展集团股份有限公司（下称
“城建设计集团”）改制上市相关批复文件，城建集团提出将原合同转让给城建设计集团，需兴
业置业与城建集团、城建设计集团共同签署上述三个标段的《补充协议书-变更承包人协议书》（下
称“补充协议”），工程承包人由城建集团变更为城建设计集团，除承包人变更外，原合同约定
的其他权利义务未发生变化。城建设计集团为公司的关联法人。补充协议已于 2015 年 6 月 25 日
签署。2016 年度五标段发生额为 98.31 万元，七标段发生额为 18,303.20 万元，八标段发生额为
2,136.99 万元。
（3）2015 年 9 月 7 日、9 月 23 日，公司九届五次董事会、2015 年第三次临时股东大会审议
通过了《关于控股子公司拆除地铁 10 号线慈寿寺站 A 出入口支付补偿暨关联交易的议案》，同意
兴业置业与京投公司之子公司北京地铁十号线投资有限责任公司（以下简称“十号线公司”）签
署《地铁 10 号线慈寿寺站 A 出入口拆除工作相关事项的框架协议》，预计支付十号线公司拆迁补
偿金额 1,531.07 万元，补偿费用包括拆除现状地铁设备设施费、地铁建设前期费用、地铁各项设
计费、地铁财务费用等，本报告期支付 61.80 万元。
（4）2015 年 9 月 7 日、9 月 23 日，公司九届五次董事会、2015 年第三次临时股东大会，审
议通过了《关于控股子公司与北京市基础设施投资有限公司签署委托建设管理合同暨关联交易的
议案》，同意兴业置业与京投公司签署《五路停车场上盖综合利用项目尾工工程委托建设管理合
同》，受托对北京地铁十号线二期五路停车场上盖综合利用项目一级开发未实施工程进行建设管
理，本报告期上述工程尚未完成建设。
十六、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
托管收 托管收
托管资产 托管资产涉 托管起 托管终 托管 是否关 关联
委托方名称 受托方名称 益确定 益对公
情况 及金额 始日 止日 收益 联交易 关系
依据 司影响
北京市基础 北京京投置 京投银泰
2011年 2017年
设施投资有 地房地产有 置 业 35% 172,644.54 是 母公司
12月 8月
限公司 限公司 股权
北京市基础 北京京投置
兴业置业 2013年 2017年
设施投资有 地房地产有 292,528.54 是 母公司
49%股权 2月 8月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置
尚德置业 2013年 2017年
设施投资有 地房地产有 252,963.49 是 母公司
49%股权 2月 8月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置
灜德置业 2014年 2017年
设施投资有 地房地产有 299,624.08 是 母公司
49%股权 10月 8月
限公司 限公司
北京市基础 北京京投置 兴平置业 85,052.20 2015年 2017年 是 母公司
29 / 162
2016 年年度报告
设施投资有 地房地产有 49%股权 11月 8月
限公司 限公司
托管情况说明
公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股
权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事宜经双方协商，托管股权全部权利中的占有
权、使用权，不包括处置权、收益权等其他权利。
托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
30 / 162
2016 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保发生日 担保是否 是否存 是否为
担保 担保 担保类 担保是 担保逾 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 期(协议签署 已经履行 在反担 关联方
起始日 到期日 型 否逾期 期金额 关系
的关系 日) 完毕 保 担保
上海礼兴酒 连带责 联 营
京投发展股份有限公司 公司本部 90,000.00 2014年9月1日 2014年9月25日 2023年12月31日 否 否 0是 是
店有限公司 任担保 公司
上海礼兴酒 连带责 联 营
京投发展股份有限公司 公司本部 7,800.00 2015年12月7日 2015年12月10日 2018年12月10日 否 否 0否 是
店有限公司 任担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 97,800.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 530,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 627,800.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 288.27
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额 627,800.00
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 627,800.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
31 / 162
2016 年年度报告
2012 年 5 月 11 日、5 月 29 日，公司八届一次董事会、2012 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资
房地产项目暨关联交易的议案》。
2014 年 4 月 23 日、5 月 15 日，公司八届二十二次董事会、2013 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交
易的议案》，2014 年 12 月 8 日、12 月 24 日公司八届三十次董事会、2014 年第三次临时股东大会(总第 72 次)审议通过了《关于调整公司 2014 年度
对外担保授权额度的议案》。
2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交
易的议案》、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。
2016 年 4 月 26 日、5 月 18 日，公司九届十次董事会、2015 年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的
议案》。
A、公司为联营企业上海礼兴在中国银行上海闸北支行 9 亿元贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 9 亿元，合作方复地（集团）股份有限公司同
意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 18,000 万元或等值美元）提供反担保，截至本报告期末贷款
余额 49,943.73 万元，担保期限为 2014 年 9 月 25 日至 2023 年 12 月 31 日。详见本节十五、重大关联交易（四）关联方债权债务往来。
B、公司为联营企业上海礼兴与上海地铁融资租赁有限公司 7,800.00 万售后回租业务连带责任保证担保，担保期限为 2015 年 12 月 10 日至 2018 年
12 月 10 日。
C、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权为灜德置业向交通银行北京海淀支行 35 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末贷款余
额为 277,985.00 万元，担保期限为 2014 年 11 月 21 日至 2017 年 11 月 21 日。
D、全资子公司京投置地以其持有的兴平置业 51%股权为兴平置业向交通银行北京海淀支行 18 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末贷款余
额为 38,422.00 万元，担保期限为 2015 年 11 月 26 日至 2018 年 11 月 25 日。
另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至 2016 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
691,646.00 万元；宁波华联为本公司向招行宁波分行借款提供连带责任保证担保，同时宁波华联以宁波市海曙区车轿街 69 号房产华联写字楼 10 层、11
层为本公司向招行宁波分行借款提供抵押担保，借款金额为 8,000 万元；京投银泰（宁波）物业服务有限公司为本公司向广发银行宁波分行借款提供连
带责任保证担保，借款金额为 4,900 万元；华联房产以恒泰大厦 5 层、6 层、17-20 层房产为本公司向民生银行宁波分行借款提供抵押担保，借款金额为
20,000 万元。
32 / 162
2016 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
委托理财产品类 委托理财 委托理财 委托理财 报酬确 实际收回 实际获 是否经过 计提减值 是否关 是否 关联
受托人
型 金额 起始日期 终止日期 定方式 本金金额 得收益 法定程序 准备金额 联交易 涉诉 关系
中国建设银行 乾元保本理财 3,400.00 2015-12-30 2016-01-04 浮动收益 3,400.00 1.00 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 523.00 2016-01-08 2016-03-18 浮动收益 523.00 2.71 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 50.00 2016-01-08 2016-03-18 浮动收益 50.00 0.26 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 3,018.00 2016-01-11 2016-03-18 浮动收益 3,018.00 14.96 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 330.00 2016-01-11 2016-03-18 浮动收益 330.00 1.64 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,134.00 2016-01-12 2016-03-18 浮动收益 1,134.00 5.54 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 491.00 2016-01-13 2016-03-18 浮动收益 491.00 2.36 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 382.00 2016-01-14 2016-03-18 浮动收益 382.00 1.81 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 110.00 2016-01-14 2016-03-18 浮动收益 110.00 0.52 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 209.00 2016-01-14 2016-03-18 浮动收益 209.00 0.99 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 522.00 2016-01-15 2016-03-18 浮动收益 522.00 2.43 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,017.00 2016-01-15 2016-03-18 浮动收益 2,017.00 9.40 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 102.00 2016-01-18 2016-03-18 浮动收益 102.00 0.45 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 384.00 2016-01-18 2016-03-18 浮动收益 384.00 1.70 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,832.00 2016-01-27 2016-03-18 浮动收益 1,832.00 6.52 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,999.00 2016-01-28 2016-03-18 浮动收益 2,999.00 10.68 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,065.00 2016-02-01 2016-03-18 浮动收益 1,065.00 3.49 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 52,699.00 2016-04-01 2016-04-07 浮动收益 52,699.00 16.46 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 4,076.00 2016-04-01 2016-06-22 浮动收益 4,076.00 23.32 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 427.00 2016-04-01 2016-06-22 浮动收益 427.00 2.44 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,798.00 2016-04-01 2016-07-01 浮动收益 2,798.00 18.43 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 102.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 102.00 0.29 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 705.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 705.00 2.00 是 否 否
33 / 162
2016 年年度报告
宁波银行 智能活期理财2号 302.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 302.00 0.86 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 322.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 322.00 0.92 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,784.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 1,784.00 5.07 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 737.00 2016-04-12 2016-05-26 浮动收益 737.00 2.10 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 238.00 2016-04-12 2016-06-16 浮动收益 238.00 1.08 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 850.00 2016-04-13 2016-05-26 浮动收益 850.00 2.36 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,901.00 2016-04-13 2016-05-26 浮动收益 1,901.00 5.28 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 223.00 2016-04-13 2016-05-26 浮动收益 223.00 0.62 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,027.00 2016-04-13 2016-05-26 浮动收益 1,027.00 2.85 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,875.00 2016-04-14 2016-04-14 浮动收益 2,875.00 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,434.00 2016-04-14 2016-06-27 浮动收益 2,434.00 12.57 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,000.00 2016-04-25 2016-05-26 浮动收益 2,000.00 3.88 是 否 否
保 本 保 收 益
北京银行 600.00 2016-04-28 2016-06-07 浮动收益 600.00 1.55 是 否 否
MRB1604005产品
保 本 保 收 益
北京银行 5,400.00 2016-05-05 2016-06-14 浮动收益 5,400.00 15.63 是 否 否
MRB1604007产品
宁波银行 智能活期理财2号 680.00 2016-06-02 2016-06-16 浮动收益 680.00 0.59 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 242.00 2016-06-12 2016-06-16 浮动收益 242.00 0.05 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 17.00 2016-06-12 2016-06-22 浮动收益 17.00 0.01 是 否 否
中国交通银行 日增利S 2,000.00 2016-06-20 2016-12-19 浮动收益 2,000.00 27.75 是 否 否
中国交通银行 日增利S 2,000.00 2016-06-20 浮动收益 是 否 否
中国建设银行 乾元保本理财 1,000.00 2016-06-21 2016-08-22 浮动收益 1,000.00 4.33 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 49.00 2016-06-22 2016-08-22 浮动收益 49.00 0.21 是 否 否
中国交通银行 日增利S 5,000.00 2016-06-23 浮动收益 是 否 否
北京银行 机构天天金1000 2,000.00 2016-06-28 2016-07-01 浮动收益 2,000.00 0.20 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 4,000.00 2016-06-28 2016-07-12 浮动收益 4,000.00 2.03 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 3,000.00 2016-07-29 2016-09-01 浮动收益 3,000.00 2.73 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 12,000.00 2016-07-29 2016-12-09 浮动收益 12,000.00 42.75 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 3,000.00 2016-07-29 2016-12-30 浮动收益 3,000.00 12.38 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 10,000.00 2016-08-19 2016-12-12 浮动收益 10,000.00 41.49 是 否 否
34 / 162
2016 年年度报告
宁波银行 智能活期理财2号 154.00 2016-08-29 2016-11-17 浮动收益 154.00 0.81 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 222.00 2016-08-29 2016-11-17 浮动收益 222.00 1.17 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 400.00 2016-08-29 2016-11-17 浮动收益 400.00 2.11 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 91.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 91.00 0.47 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 10.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 10.00 0.05 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 815.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 815.00 4.19 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 478.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 478.00 2.46 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 100.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 100.00 0.51 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 20.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 20.00 0.10 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 68.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 68.00 0.35 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 50.00 2016-08-31 2016-11-17 浮动收益 50.00 0.26 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 866.00 2016-09-01 2016-11-17 浮动收益 866.00 4.39 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 30.00 2016-09-01 2016-11-17 浮动收益 30.00 0.15 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 11.00 2016-09-02 2016-11-17 浮动收益 11.00 0.06 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 22.00 2016-09-05 2016-11-17 浮动收益 22.00 0.11 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 90.00 2016-09-05 2016-11-17 浮动收益 90.00 0.43 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 15.00 2016-09-05 2016-11-17 浮动收益 15.00 0.07 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 153.00 2016-09-05 2016-11-17 浮动收益 153.00 0.73 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 143.00 2016-09-08 2016-11-17 浮动收益 143.00 0.66 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 36.00 2016-09-08 2016-11-17 浮动收益 36.00 0.17 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,360.00 2016-09-08 2016-11-17 浮动收益 1,360.00 6.26 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 93.00 2016-09-12 2016-11-17 浮动收益 93.00 0.40 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 143.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 143.00 0.52 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 31.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 31.00 0.11 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,179.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 1,179.00 4.30 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 340.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 340.00 1.24 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 45.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 45.00 0.16 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 100.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 100.00 0.36 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,130.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 1,130.00 4.12 是 否 否
35 / 162
2016 年年度报告
宁波银行 智能活期理财2号 25.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 25.00 0.09 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 55.00 2016-09-20 2016-11-17 浮动收益 55.00 0.20 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 160.00 2016-09-21 2016-11-17 浮动收益 160.00 0.57 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 867.00 2016-09-22 2016-11-17 浮动收益 867.00 3.05 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 33.00 2016-09-22 2016-11-17 浮动收益 33.00 0.12 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 4,000.00 2016-09-22 2016-11-17 浮动收益 4,000.00 14.06 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 331.00 2016-09-26 2016-11-17 浮动收益 331.00 1.08 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,350.00 2016-09-26 2016-11-17 浮动收益 1,350.00 4.40 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 2,179.00 2016-09-26 2016-11-17 浮动收益 2,179.00 7.10 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,866.00 2016-09-27 2016-10-21 浮动收益 1,866.00 2.60 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 154.00 2016-09-27 2016-11-17 浮动收益 154.00 0.49 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 294.00 2016-09-27 2016-11-17 浮动收益 294.00 0.94 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 680.00 2016-09-27 2016-11-17 浮动收益 680.00 2.17 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 189.00 2016-09-28 2016-11-17 浮动收益 189.00 0.59 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 418.00 2016-09-29 2016-11-17 浮动收益 418.00 1.28 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 360.00 2016-10-11 2016-10-21 浮动收益 360.00 0.19 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 68.00 2016-10-17 2016-10-21 浮动收益 68.00 0.01 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,274.00 2016-10-17 2016-10-21 浮动收益 1,274.00 0.22 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 394.00 2016-10-20 2016-10-21 浮动收益 394.00 0.02 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 881.00 2016-10-20 2016-10-21 浮动收益 881.00 0.04 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 80.00 2016-10-20 2016-10-21 浮动收益 80.00 0.00 是 否 否
招商银行 步步生金8688 10,000.00 2016-10-28 2016-11-07 浮动收益 10,000.00 3.88 是 否 否
北京银行 机构天天金3000 5,000.00 2016-11-15 2016-12-12 浮动收益 5,000.00 5.01 是 否 否
中国交通银行 日增利S 10,000.00 2016-11-18 2017-01-06 浮动收益 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 248.00 2016-11-23 2016-12-16 浮动收益 248.00 0.32 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 7,271.00 2016-12-01 2016-12-12 浮动收益 7,271.00 4.13 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 400.00 2016-12-02 2016-12-12 浮动收益 400.00 0.23 是 否 否
中国交通银行 日增利S 10,000.00 2016-12-02 2016-12-23 浮动收益 10,000.00 14.93 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 180.00 2016-12-06 2016-12-12 浮动收益 180.00 0.05 是 否 否
36 / 162
2016 年年度报告
宁波银行 智能活期理财2号 8,433.00 2016-12-07 2016-12-12 浮动收益 8,433.00 1.85 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 908.00 2016-12-28 2017-01-16 浮动收益 是 否 否
招商银行 步步生金8688 10,000.00 2016-12-28 2017-01-16 浮动收益 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 30,000.00 2016-12-28 2017-01-16 浮动收益 是 否 否
宁波银行 可选期限理财2号 5,000.00 2016-12-29 2017-01-05 浮动收益 是 否 否
宁波银行 智能活期理财2号 1,442.00 2016-12-30 2017-01-16 浮动收益 是 否 否
合计 / 267,791.00 / / / 203,441.00 425.03 / / / /
逾期未收回的本金和收益累计金额（元） 0.00
（1）2015年4月7日八届三十三次董事会、2015年4月29日2014年度股东大会审议通
过了《关于利用闲置资金投资保本理财产品的议案》，2015年12月30日3400万元理
财产品已在到期日2016年1月4日收回，获得收益1万元，该议案下2016年度公司累计
委托理财的情况说明 发生理财金额为9.67亿元，累计实现收益183.17万元。
（2）2016年4月26日九届十次董事会、2016年5月18日2015年度股东大会审议通过了
《关于利用闲置资金投资保本理财产品的议案》，该议案下2016年度公司累计发生
理财金额为16.77亿元，累计实现收益240.86万元。
37 / 162
2016 年年度报告
2、 委托贷款情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
委托贷款 抵押物或 是否 是否关联 是否 是否
借款方名称 贷款期限 贷款利率 借款用途 关联关系 投资盈亏
金额 担保人 逾期 交易 展期 涉诉
上海礼兴酒店有限公司 5,133.33 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 333.44
上海礼兴酒店有限公司 17,755.07 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 1,143.07
上海礼兴酒店有限公司 2,500.00 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 160.95
上海礼兴酒店有限公司 1,498.15 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 95.43
上海礼兴酒店有限公司 208.24 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 13.07
上海礼兴酒店有限公司 5,155.00 2 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 961.39
上海礼兴酒店有限公司 1,523.16 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 69.78
上海礼兴酒店有限公司 3,300.00 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 139.50
上海礼兴酒店有限公司 5,791.28 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 489.81
上海礼兴酒店有限公司 1,437.48 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 117.38
上海礼兴酒店有限公司 9,326.91 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 351.03
上海礼兴酒店有限公司 1,179.19 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 93.65
上海礼兴酒店有限公司 18,150.00 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 606.54
上海礼兴酒店有限公司 3,603.77 1 年期 9.5% 日常经营用款 无 否 是 否 否 联营公司 96.88
委托贷款情况说明
以上利率为年利率；委托贷款金额不含尚未结清的委托贷款利息，投资盈亏按合同有效期测算。
上述 2 年期委贷余额 3.22 亿元于 2017 年 3 月 15 日到期，报告期末，报表列示至其他流动资产。
3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
38 / 162
2016 年年度报告
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1、2016 年 12 月公司控股子公司兴业置业分别与中国核能电力股份有限公司(以下简称“中
核电力”) 签订了《昆玉嘉园项目落地区整售框架协议书》（以下简称“《框架协议 1》”）、
与中核财务有限责任公司（以下简称“中核财务”）签订了《昆玉嘉园项目落地区整售框架协议
书》（以下简称“《框架协议 2》”），详见公司 2016 年 12 月 14 日在上交所网站发布的《关于
控股子公司签订重大合同的公告》(临 2016-070)。《框架协议 1》约定目标物业暂估总价款
61,968.59 万元（含税价），最终价款根据目标物业的实测建筑面积据实结算；意向目标物业暂
估总价款 32,461.42 万元（含税价）。《框架协议 2》约定目标物业暂估总价款 19,838.68 万
元（含税价），最终价款根据目标物业的实测建筑面积据实结算；意向目标物业暂估总价款
15,377.53 万元（含税价）。
截止 2016 年 12 月 31 日,公司依据上述框架协议收到预收款 48,839.10 万元，其中：中核电
力预收款 30,984.29 万元，中核财务预收款 17,854.81 万元；公司依据上述框架协议收到意向目
标物业意向金 7,677.79 万元，其中：中核电力 5,412.28 万元，中核财务 2,265.51 万元。由于项
目未到达竣工结转交付的条件，该合同对 2016 年当期利润情况无影响。
2017 年 1 月 10 日收到中核电力预收款 24,787.44 万元。
十七、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、公司于 2016 年 1 月 14 日取得上海证券交易所《关于对京投银泰股份有限公司非公开发行
公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2016]7 号），获准以非公开发行方式向具备相应风险
识别和承担能力的合格投资者发行不超过 20 亿元人民币的公司债券（以下简称“本次债券”）。
本次债券分期发行，第一期债券发行规模 10 亿元，已于 2016 年 3 月 18 日发行完毕。第二期债券
基础发行规模 5 亿元，可超额配售不超过 5 亿元，最终发行规模为 10 亿元，已于 2016 年 8 月 19
日发行完毕。上述募集资金净额已划入公司本次债券发行的募集资金专项账户。
2、2016 年 8 月 24 日，公司九届十二次董事会，审议通过《关于签署<合作意向协议之补充
协议二>的议案》,同意公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜，
与北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“门头沟区国资委”）签署《合
作意向协议之补充协议二》（以下简称“《补充协议二》”）。《补充协议二》约定公司可收回
合作诚意金 5,000 万元和约定的利息 1,778 万元。2016 年 8 月 30 日，公司收到门头沟区国资委
支付的合作诚意金及约定的利息，《补充协议二》约定款项已全部收回。
3、2016 年 9 月 5 日、9 月 21 日，公司九届十三次董事会、2016 年第二次临时股东大会审议
通过了《关于签署转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司股权之<补充协议>的议案》，同意
公司就转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司（下称“钱湖国际”）45%股权所涉及的相关协
议约定的违约问题，与钱湖国际、宁波东钱湖投资开发有限公司（下称“东投公司”）、宁波东
钱湖旅游度假区管理委员会以及宁波东钱湖景福旅游投资有限公司签署《补充协议》，约定东投
公司、钱湖国际支付我公司延期付款利息 56,507,946.95 元。 2016 年 9 月 22 日，钱湖国际从共
管账户解付至我公司账户 56,507,946.95 元，截至报告期末《补充协议》约定款项已全部收回。
4、2016 年 3 月 1 日、3 月 17 日，公司九届九次董事会、2016 年第一次临时股东大会审议通
过了《关于签署转让北京华安泰投资有限公司股权之<补充协议>的议案》，就转让北京华安泰投
资有限公司 55%股权所涉及的相关协议约定的债权债务及违约责任问题，同意与北京骏晟汇通置
业投资有限公司、北京华安泰投资有限公司、陵水骏晟房地产开发有限公司、北京华滨投资有限
公司（原名为“北京安福房地产开发有限公司”）、海南陵水桓裕房地产开发有限公司签署《补
充协议》，约定收回股权转让款尾款 56,650,000.00 元、尚未偿还的股东借款 92,183,240.14 元
和违约金 12,990,663.19 元。截至报告期末《补充协议》约定款项已全部收回。
5、公司股东程少良先生股权质押及解押事项，详见 2016 年 3 月 10 日、3 月 26 日、4 月 13
日、 月 23 日、 月 24 日、10 月 13 日披露于上海证券交易所 www.sse.com.cn 的公告临 2016-009、
临 2016-013、临 2016-014、临 2016-038、临 2016-039、临 2016-058。
39 / 162
2016 年年度报告
十八、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
1、“心相连、祈未来”东方红小学爱心公益捐赠
2016 年 3 月，公司领导及相关部门工作人员赴昌平区东方红打工子弟小学进行“心相连、祈
未来”爱心助学公益捐赠。公司热心公益、坚持不懈，已连续四年对该校进行捐赠帮扶。不仅为
学校投资修建了塑胶操场，添置了篮球架、乒乓球架等户外运动设备，还给孩子们捐赠了大量图
书、学习用品和各类文体用品。
2、潭柘寺社区福利中心爱心公益捐赠
2016 年 1 月，公司领导及相关部门工作人员对北京市潭柘寺社区福利中心进行爱心捐赠，对
潭柘寺镇特困户、困难户和敬老院的老人们等弱势群体进行帮扶慰问，提供了米、面、油、羽绒
被等生活必需品。公司已连续三年向该福利中心进行爱心捐赠。
(三) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十九、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
40 / 162
2016 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交 交易终止
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量 日期
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
公开发行公司债券 2015-06-26 4.80% 779,000,000 2015-07-27 779,000,000 2018-06-26
非 公 开发 行公 司 债
2016-03-18 5.24% 1,000,000,000 2016-04-07 1,000,000,000 2019-03-18
券（第一期）
非 公 开发 行公 司 债
2016-08-19 4.98% 1,000,000,000 2016-09-13 1,000,000,000 2019-08-19
券（第二期）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
公司债券发行情况详见第十节公司债券相关情况。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 22,995
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数
21,761
(户)
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先
股股东总数（户）
41 / 162
2016 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 股东
股份
（全称） 减 量 (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
北京市基础设施投资
26,631,947 248,911,147 33.60 0 无 0 国有法人
有限公司
程少良 0 153,929,736 20.78 0 质押 87,820,000 境内自然人
中国银泰投资有限公 境内非国有
0 30,000,000 4.05 0 质押 30,000,000
司 法人
阳光人寿保险股份有
境内非国有
限公司－传统保险产 0 28,485,575 3.85 0 无
法人
品
兴业银行股份有限公
司－中欧新趋势股票 -2,090,879 10,600,000 1.43 0 无 0 未知
型证券投资基金(LOF)
中国建设银行股份有
限公司－中欧新蓝筹
-4,079,608 7,813,300 1.05 0 无 0 未知
灵活配置混合型证券
投资基金
大成价值增长证券投
3,066,609 7,304,688 0.99 0 无 0 未知
资基金
阳光人寿保险股份有
境内非国有
限公司－吉利两全保 2,474,754 5,959,025 0.80 0 无
法人
险产品
李涛 5,917,498 5,917,498 0.80 0 无 0 境内自然人
阳光财产保险股份有
境内非国有
限公司－传统－普通 0 5,159,687 0.70 0 无
法人
保险产品
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
北京市基础设施投资有限公司 248,911,147 人民币普通股 248,911,147
程少良 153,929,736 人民币普通股 153,929,736
中国银泰投资有限公司 30,000,000 人民币普通股 30,000,000
阳光人寿保险股份有限公司－传统保险产
28,485,575 人民币普通股 28,485,575
品
兴业银行股份有限公司－中欧新趋势股票
10,600,000 人民币普通股 10,600,000
型证券投资基金(LOF)
中国建设银行股份有限公司－中欧新蓝筹
7,813,300 人民币普通股 7,813,300
灵活配置混合型证券投资基金
大成价值增长证券投资基金 7,304,688 人民币普通股 7,304,688
阳光人寿保险股份有限公司－吉利两全保
5,959,025 人民币普通股 5,959,025
险产品
李涛 5,917,498 人民币普通股 5,917,498
阳光财产保险股份有限公司－传统－普通
5,159,687 人民币普通股 5,159,687
保险产品
42 / 162
2016 年年度报告
1、阳光人寿和阳光财险因同受阳光保险集团股份有限公司控制而构成
一致行动人关系。
上述股东关联关系或一致行动的说明
2、除上述一致行动人关系外，未知上述其他股东之间是否存在关联关
系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说
无
明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市基础设施投资有限公司
单位负责人或法定代表人 田振清
成立日期 1981 年 2 月 10 日
制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投
资及投资管理、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的
运营管理；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国
主要经营业务
家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；地铁车辆
的设计、修理；地铁设备的设计、安装；工程监理；物业管
理；房地产开发；地铁广告设计及制作。
截至报告期末，持有北京城建设计发展集团股份有限公司
（hk1599）股份 87,850,942 股，持股比例 6.90%；持有中化
国际（控股）股份有限公司（600500）股份 33,200,000 股，
持股比例 1.59%；持有湖南江南红箭股份有限公司（000519）
股份 10,741,199 股，持股比例 0.77%；
截至报告期末，通过京投（香港）有限公司持有中国城市轨
道交通科技控股有限公司（hk1522）股份 1,157,634,900 股，
持股比例 55.00%；持有中国中信股份有限公司（hk0267）股
份 5,613,000 股，持股比例 0.02%；持有北京汽车股份有限
公司（hk1958）股份 6,041,000 股，持股比例 0.08%；持有
报告期内控股和参股的其他境内 中国广核电力股份有限公司（1816）股份 1,952,000 股，持
外上市公司的股权情况 股比例 0.004%；持有雅仕维传媒集团有限公司（hk1993）股
份 12,429,500 股，持股比例 2.82；持有环球医疗金融与技
术咨询服务有限公司（hk2666）股份 18,953,000 股，持股比
例 1.10%；持有中国铁路通信信号股份有限公司（hk3969）
股份 73,838,000 股，持股比例 0.84%；持有中国再保险(集
团)股份有限公司（hk1508）股份 229,626,000 股，持股比例
0.54%；持有中国华融资产管理股份有限公司（hk2799）股份
46,281,000 股，持股比例 0.12%；持有中信建投证券股份有
限公司（hk6066）股份 3,416,000 股，持股比例 0.05%；持
有河北翼辰实业集团股份有限公司（hk1596）股份 8,112,000
股，持股比例 0.90%
1、2016 年 1 月 6 日至 2016 年 2 月 2 日期间，京投公司通过
其他情况说明
上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份 7,361,910
43 / 162
2016 年年度报告
股，占公司总股份的 0.9938%。本次增持前，京投公司持有
本公司股份 222,279,200 股，占公司总股份的 30.0062%；本
次增持后，京投公司持有本公司股份 229,641,110 股，占公
司总股份的 31%。
2、2016 年 3 月 30 日至 2016 年 6 月 1 日期间，京投公司通
过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份 7,407,630
股，占公司总股份的 1%。本次增持前，京投公司持有本公司
股份 229,641,110 股，占公司总股份的 31%；本次增持后，
京投公司持有本公司股份 237,048,740 股，占公司总股份的
32%。
3、2016 年 11 月 1 日至 2017 年 2 月 15 日期间，京投公司通
过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份
14,815,574 股，占公司总股份的 2%。本次增持计划实施前，
京投公司持有本公司 A 股股份 237,048,740 股，占公司总股
份的 32.00%；本次增持计划实施完毕后，京投公司持有本公
司 A 股股份 251,864,314 股，占公司总股份的 34.00%。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
44 / 162
2016 年年度报告
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
无
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
45 / 162
2016 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
46 / 162
2016 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
年初 年末 增减
性 年 任期起 任期终 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 持股 持股 变动
别 龄 始日期 止日期 减变动 税前报酬总 联方获
数 数 原因
量 额（万元） 取报酬
2013 年 8 2018 年 4
田振清 董事长 男 51
月 14 日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
副董事长兼 2015 年 7 2018 年 4
高一轩
总裁
男 35
月 14 日 月 28 日
0 0 0 无 207.45 否
2014 年 12 2018 年 4
郝伟亚 董事 男 47
月 19 日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
2011 年 6 2018 年 4
白云生 董事 男 60
月3日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
2009 年 5 2018 年 4
韩学高 董事 男 44
月 13 日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
2012 年 5 2018 年 4
李成言 独立董事 男 67
月 11 日 月 28 日
0 0 0 无 10 否
2015 年 4 2018 年 4
丁慧平 独立董事 男 61
月 29 日 月 28 日
0 0 0 无 10 否
2012 年 5 2018 年 4
刘敬东 独立董事 男 49 0 0 0 无 10 否
月 11 日 月 28 日
2012 年 5 2018 年 4
刘建华 监事会主席 男 54
月 11 日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
2013 年 10 2018 年 4
王萱 监事 女 37
月 10 日 月 28 日
0 0 0 无 0 是
2014 年 11 2018 年 4
邢林霞 职工监事 女 40 0 0 0 无 97.65 否
月 20 日 月 28 日
副总裁兼董 2015 年 10 2018 年 5
田锋
事会秘书
男 50
月 26 日 月7日
0 0 0 无 252.44 否
2013 年 9 2018 年 5
贾卫平 财务总监 男 44
月 24 日 月7日
0 0 0 无 258.28 否
合计 / / / / / 0 0 0 / 845.82 /
姓名 主要工作经历
曾就职于北京焦化厂、北京化学工业集团有限责任公司；2005 年 8 月至 2009 年 12 月，
任北京市基础设施投资有限公司副总经理；2006 年 3 月至 2009 年 12 月，任北京市基础
设施投资有限公司党委委员；2009 年 12 月至 2013 年 6 月，任北京市基础设施投资有限
田振清
公司党委副书记、董事、总经理；2013 年 7 月至 2014 年 7 月，任北京市基础设施投资
有限公司党委书记、董事长、总经理；2013 年 7 月至今任北京市基础设施投资有限公司
党委书记、董事长。
（曾用名“高轩”）2006 年 6 月至 12 月，任美国规划协会项目官员；2007 年 1 月至 10
月，任美国规划协会驻华副总代表；2007 年 11 月至 2008 年 5 月，任中国银泰投资有限
高一轩 公司前期部项目经理；2008 年 5 月至 2009 年 9 月，任本公司投资部高级经理、总经理；
2009 年 9 月至 2014 年 8 月任本公司副总裁；2014 年 8 月至 2015 年 7 月任本公司执行总
裁；2015 年 7 月至今任本公司副董事长兼总裁。
2008 年 8 月至 2014 年 7 月历任北京市基础设施投资有限公司投资管理部经理、总经理
郝伟亚
助理、副总经理；2014 年 7 月至今任北京市基础设施投资有限公司党委副书记、董事、
47 / 162
2016 年年度报告
总经理。
曾就职于北京市市政五公司、北京市计委、北京市发改委；2003 年 11 月至 2009 年 11
白云生 月任中共北京市西城区委常委、区政府副区长，2009 年 11 月至今任北京市基础设施投
资有限公司副总经理。
2005 年 8 月至 2008 年 10 月，任中国银泰投资有限公司财务总监兼财务部总经理；2008
韩学高
年 10 月至今任中国银泰投资有限公司副总裁兼首席财务官。
历任北京大学马列主义教研室讲师、政治学与行政管理系副教授、系副主任；2002 年至
李成言（独立董事） 2010 年 12 月任北京大学政府管理学院教授、党委书记；2010 年 12 月至今任北京大学廉
政建设研究中心主任、中国监察学会副会长。
1987 年至 1993 年赴瑞典林切平大学留学；1994 至今就职于北方交通大学（现名北京交
通大学）经济管理学院，现任教授、博士生导师、中国企业竞争力研究中心主任、招商
丁慧平（独立董事） 证券股份有限公司独立董事、华电国际电力股份有限公司独立董事、招商银行股份有限
公司外部监事。曾任山东鲁能泰山电缆股份有限公司独立董事、路桥集团国际建设股份
有限公司独立董事和中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司独立董事。
曾就职于中国租赁有限公司；2001 年至 2006 年，任北京市政法管理干部学院 WTO 法律
事务研究中心主任、国家经贸系系主任；2006 年至今任中国社科院国际法研究所国际经
刘敬东（独立董事）
济法室副主任、主任，研究员、研究生院教授，中国国际经济法学会理事；2015 年至今
任中国法学会 WT0 法研究会副会长。
2006 年 3 月至 2008 年 2 月任北京市地下铁道建设公司副总经理；2008 年 2 月至 2009
年 7 月任北京京投置地房地产有限公司副总经理； 2009 年 7 月至 2014 年 8 月任北京市
基础设施投资有限公司审计法务部经理；2014 年 8 月至 2015 年 9 月任北京市基础设施
刘建华
投资有限公司副总法律顾问、审计法务部总经理；2015 年 9 月至 2017 年 2 月任北京市
基础设施投资有限公司总法律顾问兼审计事务部总经理、法律事务部总经理；2017 年 2
月至今任北京市基础设施投资有限公司总法律顾问兼法律事务部总经理。
2007 年 5 月至 2012 年 1 月，任北京柏悦酒店财务经理、财务副总监；2011 年 4 月至 2011
王萱 年 10 月，兼任凯悦集团中国区总部财务经理；2012 年 1 月至 2014 年 9 月任中国银泰投
资有限公司财务副总经理；2014 年 9 月至今任中国银泰投资有限公司财务总经理。
1998 年至 2011 年曾就职于中国建设银行呼伦贝尔市分行等单位；2011 年 11 月至 2014
年 10 月，历任北京市基础设施投资有限公司项目经理、高级项目经理；2014 年 10 月至
邢林霞
11 月，任本公司董事会办公室副主任；2014 年 11 月至今，任本公司董事会办公室主任
兼证券事务代表、职工监事。
2002 年 6 月至 2007 年 12 月，先后任职于北京市土地整理储备中心收储储备部、分中心
管理部、市场交易部；2007 年 12 月至 2011 年 4 月，任北京市国土资源局东城分局党组
成员、副局长；2011 年 4 月至 2014 年 2 月，任北京市土地整理储备中心副主任；2014
田锋
年 3 月至 2014 年 8 月，任北京市基础设施投资有限公司土地开发事业部副总经理兼平谷
分公司总经理；2014 年 8 月至 2015 年 10 月任本公司副总裁；2015 年 10 月至今任本公
司副总裁兼董事会秘书。
曾就职于北京城建五公司、北京城建十公司、北京市地下铁道建设公司等单位。2008 年
贾卫平 2 月至 2010 年 4 月，任北京京创投资有限公司财务经理；2010 年 5 月至 2013 年 9 月，
任北京京投新兴投资有限公司副总经理；2013 年 9 月至今任本公司财务总监。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
48 / 162
2016 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
田振清 京投公司 党委书记、董事长 2013 年 7 月 10 日
郝伟亚 京投公司 党委副书记、董事、总经理 2014 年 7 月 11 日
白云生 京投公司 副总经理 2009 年 11 月 26 日
刘建华 京投公司 总法律顾问、法律事务部总经理 2017 年 2 月 24 日
韩学高 中国银泰 副总裁、首席财务官 2008 年 10 月 29 日
王萱 中国银泰 财务管理部总经理 2014 年 9 月 1 日
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 担任的职务
田振清 京投(香港)有限公司 董事 2010 年 1 月 28 日
田振清 中国城市轨道交通科技控股有限公司 董事局主席 2011 年 12 月 7 日 2017 年 2 月 28 日
白云生 北京京投新兴投资有限公司 董事长 2013 年 8 月 12 日
郝伟亚 京津冀城际铁路投资有限公司 董事长 2015 年 3 月 6 日
郝伟亚 北京京港地铁有限公司 董事长 2014 年 11 月 21 日
郝伟亚 中国城市轨道交通科技控股有限公司 董事 2013 年 8 月 6 日
韩学高 宁波市金润资产经营有限公司 董事长 2006 年 2 月 6 日
韩学高 北京吉祥大厦有限公司 董事长 2014 年 12 月 23 日 2017 年 12 月 22 日
韩学高 北京世纪泰悦物业管理有限公司 董事长 2010 年 12 月 9 日
韩学高 上海纬翰融资租赁有限公司 董事长 2014 年 5 月 28 日 2017 年 5 月 27 日
韩学高 天津银泰华润股权投资基金管理有限公司 董事 2011 年 1 月 25 日
韩学高 菜鸟网络科技有限公司 董事 2013 年 5 月 16 日 2019 年 5 月 15 日
韩学高 杭州宁俊实业有限公司 董事 2012 年 1 月 5 日
韩学高 杭州湖滨国际商业发展有限公司 董事 2009 年 12 月 18 日
韩学高 北京银泰酒店管理有限公司 董事长 2013 年 1 月 15 日 2019 年 1 月 14 日
韩学高 北京美力三生健身会所有限公司 董事 2013 年 6 月 27 日 2017 年 6 月 26 日
韩学高 杭州银泰购物中心有限公司 董事 2009 年 12 月 4 日
韩学高 黑龙江银泰置地有限公司 董事 2011 年 10 月 11 日
韩学高 哈尔滨银开房地产开发有限公司 董事 2013 年 9 月 12 日 2019 年 9 月 28 日
成都天府二投资有限公司 Chengdu Tianfu II
韩学高 董事 2013 年 7 月 29 日
Investment Limited
成都天府二控股有限公司 Chengdu Tianfu II
韩学高 董事 2013 年 7 月 29 日
Holding Limited
韩学高 传富置业（成都）有限公司 董事 2013 年 8 月 21 日 2019 年 8 月 20 日
韩学高 烟台龙源电力技术股份有限公司 独立董事 2014 年 11 月 20 日 2017 年 11 月 19 日
韩学高 杭州银俊投资有限公司 董事 2015 年 6 月 18 日 2018 年 6 月 17 日
韩学高 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 董事 2016 年 1 月 12 日 2019 年 1 月 11 日
韩学高 杭州湖滨环球商业发展有限公司 董事 2015 年 6 月 29 日 2018 年 6 月 28 日
韩学高 杭州新龙翔商业发展有限公司 董事 2015 年 6 月 29 日 2018 年 6 月 28 日
韩学高 杭州新湖滨商业发展有限公司 董事 2015 年 12 月 22 日 2018 年 12 月 21 日
韩学高 北京银泰置地商业有限公司 董事 2015 年 7 月 8 日 2018 年 7 月 7 日
韩学高 宁波银泰置业有限公司 董事 2015 年 7 月 16 日 2018 年 7 月 15 日
49 / 162
2016 年年度报告
韩学高 东阳市三阳银泰置业有限公司 董事 2015 年 7 月
韩学高 杭州西溪银盛置地有限公司 董事 2015 年 7 月 17 日 2018 年 7 月 16 日
韩学高 攀枝花银泰置业有限公司 董事 2015 年 7 月 21 日 2018 年 7 月 20 日
韩学高 河北银泰农业科技发展有限公司 董事 2015 年 10 月 28 日 2018 年 10 月 27 日
韩学高 浙江纬翰投资管理有限公司 董事 2015 年 10 月 22 日 2018 年 10 月 21 日
韩学高 银泰（永清）新城投资有点公司 董事 2015 年 8 月 20 日 2018 年 8 月 19 日
韩学高 杭州龙翔商业发展有限公司 董事 2012 年 1 月 11 日
韩学高 杭州国俊商贸有限公司 执行董事 2011 年 6 月 15 日
韩学高 浙江富强置业有限公司 董事 2009 年 11 月 30 日
韩学高 宁波市溪口旅游开发股份有限责任公司 董事 2016 年 8 月 22 日
王萱 北京银泰置地商业有限公司 监事 2015 年 7 月 8 日
王萱 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 监事 2015 年 9 月 2 日
王萱 杭州西溪银盛置地有限公司 监事 2015 年 7 月 17 日
王萱 传富置业（成都）有限公司 监事 2016 年 1 月 5 日
王萱 北京吉祥大厦有限公司 监事 2014 年 12 月 23 日
王萱 杭州银俊投资有限公司 监事 2015 年 6 月 18 日
王萱 宁波市金润资产经营有限公司 监事 2014 年 8 月 15 日
王萱 上海纬翰融资租赁有限公司 监事 2014 年 5 月 28 日
王萱 北京世纪家园房地产开发有限公司 监事 2015 年 6 月 1 日
王萱 北京银泰置地商业管理有限公司 监事 2015 年 10 月 13 日
王萱 台州银泰商业有限公司 监事 2015 年 7 月 15 日
王萱 台州银泰置业有限公司 监事 2015 年 7 月 13 日
王萱 厦门银泰置业有限责任公司 监事 2015 年 6 月 26 日
王萱 北京银泰吉祥商业有限公司 监事 2014 年 1 月 28 日
王萱 北京银泰酒店管理有限公司 监事 2016 年 9 月 14 日
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司董事、监事的报酬由股东大会决定，高管人员的报酬由董事
酬的决策程序 会每年根据与经济管理指标挂钩的考核办法决定。
依据公司董事会九届十次会议审议通过的《关于确定<2016 年度高
董事、监事、高级管理人员报 级管理人员考核指标和薪酬考核办法>的议案》以及《京投发展股
酬确定依据 份有限公司奖励基金实施管理办法（试行）》的相关规定确定公
司高管薪酬，独立董事的津贴由股东大会决定。
董事、监事和高级管理人员报 在公司领取薪酬的高管，待年度结束后经董事会薪酬与考核委员
酬的实际支付情况 会考评并报经董事会通过，根据考评结果支付薪酬。
报告期末全体董事、监事和高
2016 年度，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬
级管理人员实际获得的报酬
合计为 845.82 万元。
合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
50 / 162
2016 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
其它人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士研究生及以上
本科
专科及以下
其它
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
为了满足公司业务发展需要，公司根据管理层级和职能不同设置了三种不同薪酬模式（年薪
制、绩效工资制、绩效佣金制），以实现按需激励和激励效用的最大化。在现有薪酬机制下，重
点突出以绩效为导向，将公司业绩与员工绩效贡献相结合，使员工绩效薪酬与绩效成绩相关联，
使有能力、有贡献的员工得到有激励性的薪酬奖励与调整。对管理及技术岗位骨干人员采取市场
协调的薪酬策略，使之能够具有一定市场竞争性，以实现对人才的吸引、保留和激励。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司围绕经营发展需要和阶段性工作目标，在结合绩效考核和员工职业发展的基础上，不断
优化培训体系，有序推进培训计划的执行落实。
报告期内，共组织公司级内训 7 次，公司级拓展 1 次，部门级专题培训 10 次，外部培训 130
人次，根据个人需求定制化培训 15 人次。内部培训的主要内容包括:营销类供方招标采购管理制
度培训、人力资源管理制度培训、营改增培训、成本制度培训 、车辆段上盖开发规划与前期手续
培训研讨会、人力资源年中分享会、“夯实公司管理，对标优秀企业”中高层管理培训、2016 年
消防安全教育培训 、微信企业号平台培训、明源系统使用培训、OA 系统使用培训、新员工入职
培训，新员工入职拓展培训及团队拓展训练等；外部培训的主要内容包括中高层管理人员管理技
能和领导能力培训，与房地产相关的设计、工程、营销、成本等行业知识培训，会计、财务、审
计、法务、人力等专业知识培训。
员工整体培训覆盖率达到 95%以上，对拓展员工知识领域、加强专业技能、凝聚团队合力起
到显著作用，为提升员工队伍整体素质与履职能力、促进公司经营发展提供了重要保证。
51 / 162
2016 年年度报告
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
52 / 162
2016 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《公司章程》
以及中国证监会、上交所相关法律、法规、规范性文件的原则和要求，完善管理制度，规范决策
程序，防控经营风险，及时、准确、完整、真实地披露信息，进一步健全和完善公司法人治理结
构，为公司稳健经营发展提供有力保障。
1、股东与股东大会
公司严格按照相关法律法规及《公司章程》、《股东大会议事规则》的要求与规定，开展股
东大会的会议筹备、材料发送、会议组织、信息披露、决议执行等工作。报告期内，公司共召开
股东大会 4 次，采用现场投票与网络投票相结合的方式，对需股东大会决策事项进行了审议，按
规定对中小股东的投票结果单独计票，律师出具了相应的法律意见书，保证了股东大会的合法有
效，也更好地保障了所有股东尤其是中小股东的合法权益。
2、董事与董事会
公司董事会由 8 名董事组成，其中 3 名为独立董事，人员构成与人数符合法律法规要求。公
司董事会按照《公司章程》、《董事会议事规则》规定的职权范围和工作程序，共召开定期和临
时董事会会议 9 次，内容涉及公司更名、变更证券简称、续聘会计师事务所、利润分配、公司治
理制度修订、关联交易、对外投资、发行债券、出售资产后续事项、定期报告等事项，董事会成
员就上述公司重大事项与公司经营层进行了充分的沟通和交流，提出相应的专业意见，审慎作出
决议，严格履行了董事及董事会职责。
3、公司与控股股东
公司与控股股东在人员、资产、财务方面相互分开，在机构、业务方面相互独立，公司独立
经营与核算，公司董事会、监事会和内部机构均能够独立运作，关联交易的决策程序规范、定价
公允，并依法履行了审议和披露程序，不存在控股股东违规占用公司资金和资产、损害公司及其
他股东利益的情况。
4、监事与监事会
公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工监事，人员构成与人数符合法律法规要求。报
告期内，共召开监事会会议 3 次，公司监事按照《公司章程》和《监事会议事规则》的要求，对
公司计提资产减值准备、计提存货跌价准备、利润分配等事项进行了审议，对公司财务、内部控
制、高级管理人员履职等进行了重点监督，对公司定期报告提出了专项审核意见，充分发挥了监
事会在公司治理中的作用，维护了公司、股东及其他利益相关者的合法权益。
5、信息披露
公司指定董事会秘书负责信息披露工作，指定《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时
报》、《证券日报》和上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 为公司信息披露的指定媒体。报告期
内，公司严格按照相关法律法规以及《公司章程》、《信息披露事务管理制度》等规定要求，加
强信息披露管理，不断完善信息披露相关制度；提高信息披露意识，定期组织信息披露培训；开
展信息披露工作，全年发布定期报告 4 份、临时公告 72 份。
6、关于绩效评价与激励约束机制
公司建立了基本公正、透明的高级管理人员绩效评价标准与奖励约束机制；公司高级管理人
员的聘任公开、透明，符合相关法律法规的规定。
7、投资者关系管理
报告期内，公司持续提升投资者关系管理水平，通过多种媒介方式与投资者进行互动，聆听
投资者意见和建议，就投资者关心的问题进行回复，维护投资者的合法权益。
8、内幕信息知情人登记管理
公司已制定了《内幕信息知情人登记备案制度》，报告期内，公司严格按照该制度对内幕信
息知情人进行登记管理、备案，未发现公司内幕信息泄露、利用内幕信息违规买卖公司股票等情
况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
53 / 162
2016 年年度报告
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2016 年第一次临时股东大会 2016 年 3 月 17 日 www.sse.com.cn 2016 年 3 月 18 日
2015 年度股东大会 2016 年 5 月 18 日 www.sse.com.cn 2016 年 5 月 19 日
2016 年第二次临时股东大会 2016 年 9 月 21 日 www.sse.com.cn 2016 年 9 月 22 日
2016 年第三次临时股东大会 2016 年 12 月 16 日 www.sse.com.cn 2016 年 12 月 17 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
是否 大会情况
董事
独立 本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 亲自出 委托出 缺席
董事 加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
田振清 否 9 9 7 0 0 否
高一轩 否 9 9 7 0 0 否
郝伟亚 否 9 8 7 1 0 否
白云生 否 9 9 7 0 0 否
韩学高 否 9 8 7 1 0 否
李成言 是 9 9 7 0 0 否
丁慧平 是 9 8 7 1 0 否
刘敬东 是 9 9 7 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
54 / 162
2016 年年度报告
报告期内，公司董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会分
别按照《公司章程》及各专业委员会议事规则规定开展各自分管工作，组织会议审议相关事项，
充分发挥专业委员会职能作用，对公司经营发展中的各项重大决策事项提出专业意见或建议，为
公司董事会作出科学决策提供专业依据。
报告期内，战略委员会召开 1 次会议，对公司 2016 年度经营计划及投资房地产项目计划进行
了审议；审计委员会共召开 6 次会议，协调、督促外部审计机构按时完成年度审计工作，对外部
审计机构进行评估并决定续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供 2016 年度财务
报告审计和内部控制审计服务，审阅公司定期财务报告并发表意见，对公司内部控制的有效性进
行评估，对关联交易等重大事项出具审核意见；提名委员会召开 1 次会议，对公司高级管理人员
的任职资格及履职情况进行了评估；薪酬与考核委员会召开 1 次会议，按照 2015 年度董事会审议
通过的薪酬考核办法及考核指标完成情况对高级管理人员的业绩及薪酬进行评估、审核，审议通
过了 2015 年度奖励基金计提、2016 年度公司高级管理人员的考核指标和薪酬考核办法。
报告期内，各专业委员会审议事项均全票通过，不存在异议事项。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司高级管理人员向董事会负责，接受董事会、监事会的监督。由董事会下设薪酬与考核委
员会拟定考评及激励原则，公司按照董事会通过的考评与激励办法，对高管人员实施考评与激励。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
《京投发展股份有限公司 2016 年度内部控制评价报告》详见上海证券交易所网站
（www.see.com.cn）
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2016 年度的内部控制有效性进行
了独立审计，并出具了标准无保留意见的《京投发展股份有限公司二〇一六年度内部控制审计报
告》。该审计报告于公司 2016 年年度报告披露时一并披露。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
55 / 162
2016 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:万元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
每年付息一次，到
京投银泰股份
期一次还本，最后 上海证券
有限公司 2014 14 京银债 122382 2015-06-26 2018-06-26 77,900.00 4.80%
一期利息随本金的 交易所
年公司债券
兑付一起支付
京投银泰股份
每年付息一次，到
有限公司 2016
期一次还本，最后 上海证券
年非公开发行 16 京泰 01 135318 2016-3-18 2019-3-18 100,000.00 5.24%
一期利息随本金的 交易所
公司债券（第一
兑付一起支付
期）
京投发展股份
每年付息一次，到
有 限 公 司 2016
期一次还本，最后 上海证券
年非公开发行 16 京投 02 135744 2016-8-19 2019-8-19 100,000.00 4.98%
一期利息随本金的 交易所
公司债券（第二
兑付一起支付
期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
“14 京银债”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本年度的计
息期限为 2015 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 25 日，付息日为 2016 年 6 月 27 日（遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间付息款项不另计利息），支付本年度该债券利息
3,739.20 万元。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
1.“14 京银债”，本次债券发行 77,900 万元，债券发行费用 717.30 万元，扣除发行费用后
募集资金净额 77,182.70 万元，全部用于偿还公司债务，债券期限为三年。
2.“16 京泰 01”，公司于 2016 年 1 月取得上海证券交易所《关于对京投银泰股份有限公司
非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2016]7 号），获准以非公开发行方式向具
备相应风险识别和承担能力的合格投资者发行不超过 20 亿元人民币的公司债券。本次债券分期发
行，本期债券为第一期发行，一期发行规模为 10 亿元，债券发行费用 600 万元，扣除发行费用后
募集资金净额 9.94 亿元，全部用于偿还公司债务，债券期限为三年。
3.“16 京投 02”，本期债券为第二期发行，本期债券基础发行规模 5 亿元，可超额配售不超
过 5 亿元，最终发行规模 10 亿元，债券发行费用 600 万元，扣除发行费用后募集资金净额 9.94
亿元，全部用于偿还公司债务，债券期限为三年。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 浙商证券股份有限公司
14 京银债 办公地址 浙江省杭州市杭大路 1 号 C 座 6 楼
债券受托管理人 联系人 方扬
联系电话 0571-87903134
名称 中信建投证券股份有限公司
16 京泰 01 办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 2 层
债券受托管理人 联系人 赵业
联系电话 010-85130658
56 / 162
2016 年年度报告
名称 中信建投证券股份有限公司
16 京投 02 办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 2 层
债券受托管理人 联系人 赵业
联系电话 010-85130658
名称 联合信用评级有限公司
14 京银债
北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 1201
资信评级机构 办公地址
室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
1.“14 京银债”，募集资金总额人民币 7.79 亿元，债券发行费用 717.30 万元，扣除发行费
用后募集资金净额 77,182.70 万元，全部用于偿还公司债务，其中，45,900 万元用于偿还京投公
司委托贷款，31,282.70 万元用于偿还昆仑信托有限责任公司的贷款。
2.“16 京泰 01”，募集资金总额人民币 10 亿元，债券发行费用 600 万元，扣除发行费用后
募集资金净额 99,400 万元，全部用于偿还京投公司委托贷款，。
3.“16 京投 02”，募集资金总额人民币 10 亿元，债券发行费用 600 万元，扣除发行费用后
募集资金净额 99,400 万元，全部用于偿还公司债务，其中，64,000 万元用于偿还农业银行北京
西城支行贷款，35,400 万元用于偿还京投公司委托贷款。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
1.“14 京银债”，公开发行公司债券根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及联合信用
评级有限公司（以下简称“联合信用”）评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报
告上注明日期为准）起，联合信用将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司
外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进
行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。在跟踪评级期限内，联合信用将于公司年度
报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
联合信用于 2015 年 6 月 5 日为公司 2014 年公司债券出具联合[2015]203 号《信用等级公告》。
根据联合信用评定，本公司长期信用等级为 AA，本期债券信用级别为 AAA。根据中国证券监督管
理委员会《公司债券发行与交易管理办法》和《上海证券交易所公司债券上市规则》的有关规定，
公司委托联合信用对本公司 “14 京银债”进行了跟踪评级。联合信用于 2016 年 6 月 27 日出具
了《京投发展股份有限公司公司债券 2016 年跟踪评级报告》，维持公司主体长期信用等级为“AA”，
评级展望维持“稳定”；同时维持“14 京银债”的债项信用等级为“AAA”。
此外，自本次评级报告出具之日起，联合信用将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发
生可能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知联合评级并提供相关资料，联合信用将在
认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
2.“16 京泰 01”、“16 京投 02”，非公开发行公司债券未进行信用评级。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
“14 京银债”由京投公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。担保金额不超过人民
币 8.60 亿元，期限不超过 5 年，担保范围为债券本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的
费用。
单位：万元 币种：人民币
担保人-京投公司 2016 年 12 月 31 日
57 / 162
2016 年年度报告
净资产 13,493,664.90
资产负债率 39.92%
净资产收益率 0.91%
流动比率 397.39%
速动比率 366.33%
累计对外担保余额 830,000.00
累计对外担保余额占净资产的比例 6.15%
注：京投公司 2016 年末资产总额 2,246.04 亿元，期末没有所有权和使用权受到限制的资产，
对外借款无任何违约事项发生，按期还本付息，上述担保人数据为京投公司未经审计个别报表数
据。
公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营产生的现金流。报告期内，公司主营业务经
营状况良好，稳定的现金流入对公司债券本息偿付提供了有力保障。
“14 京银债”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的
起息日为 2015 年 6 月 26 日，本期债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 6 月 26 日（遇法定节
假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间付息款项不另计利息）。“14 京银债”2015
年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 25 日期间的利息已于 2016 年 6 月 27 日（因 2016 年 6 月 26 日为周日，
故顺延至 2016 年 6 月 27 日）支付。
“16 京泰 01”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的
起息日为 2016 年 3 月 18 日，本期债券的付息日为 2017 年至 2019 年每年的 3 月 18 日（遇法非交
易日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间付息款项不另计利息），本报告期该期债券尚未到
付息日。
“16 京投 02”在存续期内每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的
起息日为 2016 年 8 月 19 日，本期债券的付息日为 2017 年至 2019 年每年的 8 月 19 日（遇法非交
易日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间付息款项不另计利息），本报告期该期债券尚未到
付息日。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
1.“14 京银债”债券受托管理人为浙商证券股份有限公司。报告期内，浙商证券股份有限公
司严格按照《债券受托管理协议》约定履行债券受托管理人职责。浙商证券股份有限公司已于 2016
年 5 月 23 日出具 2015 年度债券受托管理事务报告。2016 年度债券受托管理事务报告将在本公司
年报披露后一个月内出具。
2.“16 京泰 01”债券受托管理人为中信建投证券股份有限公司。中信建投证券股份有限公司
将在本公司 2016 年报披露后至 2017 年 6 月 30 日期间出具债券受托管理事务报告。
3.“16 京投 02” 债券受托管理人为中信建投证券股份有限公司。中信建投证券股份有限公
司将在本公司 2016 年报披露后至 2017 年 6 月 30 日期间出具债券受托管理事务报告。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2016 年 2015 年 变动原因
同期增减（%）
58 / 162
2016 年年度报告
息税折旧摊销前利润 129,636.24 122,256.21 6.04 本报告期利润总额增加所致
减少 5.59 个
流动比率 162.85% 168.44%
百分点
本报告期公司项目预售收入较大
增加 3.75 个
速动比率 31.59% 27.84%
百分点
期末货币资金较多所致
减少 1.88 个 本报告期公司项目预售收入较大，
资产负债率 87.94% 89.82%
百分点 偿还部分借款所致
增加 1.57 个
EBITDA 全部债务比 8.79% 7.22%
百分点
本报告期利润总额增加及支付的利
利息保障倍数 0.89 0.69 28.98
息金额较上年同期减少
经营活动现金流量净额增加、支付
现金利息保障倍数 4.97 3.15 57.78 的利息金额减少导致利息保障倍数
增加
本报告期利润总额增加及支付的利
EBITDA 利息保障倍数 0.90 0.70 28.57
息金额较上年同期减少
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
注：息税折旧摊销前利润（EBITDA）=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；
EBITDA 全部债务比=EBITD/全部债务比=EBITDA/（短期借款+长期借款+一年内到期的非流动
负债+应付债券）；
利息保障倍数=（利润总额+财务费用中的利息支出）/（财务费用中的利息支出+当期资本化
利息支出）。
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，融资能力较强，截止 2016 年 12 月 31 日公司共取得金融机构授信 55.09 亿元，累计使用授
信额度 14.79 亿元，公司可以在上述授信额度内开展融资，以支持业务的发展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
根据公司 2013 年度股东大会（总第 70 次）及 2015 年第四次临时股东大会(总第 77 次)的决
议，公司股东大会授权董事会或董事会授权人士在预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期
偿付债券本息时，将至少采取如下措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
59 / 162
2016 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
天职业字[2017]6088 号
京投发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展公司”）财务报表，包括 2016
年 12 月 31 日的资产负债表及合并资产负债表，2016 年度的利润表及合并利润表、股东权益变动
表及合并股东权益变动表和现金流量表及合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是京投发展公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计
准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和
执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务
报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，京投发展公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了京投发展公司 2016 年 12 月 31 日的财务状况及合并财务状况以及 2016 年度的经营成果和现金
流量及合并经营成果和合并现金流量。
中国注册会计师： 周百鸣
中国注册会计师： 莫伟
中国北京
二○一七年四月十九日
60 / 162
2016 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位: 京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 2,799,114,892.44 2,115,682,861.15
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、2 13,578,409.92 25,052,225.83
预付款项 七、3 135,004,944.08 124,247,542.81
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 七、4 349,957,074.82 539,496,555.48
买入返售金融资产
存货 七、5 21,598,104,955.46 21,960,580,774.10
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、6 1,899,350,206.84 1,544,755,679.87
流动资产合计 26,795,110,483.56 26,309,815,639.24
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 七、7 294,082,354.26 275,617,459.12
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、8 154,821,698.17 140,903,782.55
投资性房地产 七、9 218,391,502.10 229,550,778.41
固定资产 七、10 53,448,999.96 58,144,218.73
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、11 3,417,814.56 4,644,431.80
开发支出
商誉 七、12 11,603,740.50 11,603,740.50
长期待摊费用 七、13 12,764,620.33 12,413,019.62
递延所得税资产 七、14 368,778,413.39 211,257,957.12
其他非流动资产 七、15 863,958,568.91 322,497,973.36
61 / 162
2016 年年度报告
非流动资产合计 1,981,267,712.18 1,266,633,361.21
资产总计 28,776,378,195.74 27,576,449,000.45
流动负债：
短期借款 七、16 329,000,000.00 225,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、17 1,061,829,841.21 1,128,312,436.13
预收款项 七、18 7,981,579,340.99 5,496,409,585.87
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、19 74,151,406.81 61,500,049.62
应交税费 七、20 513,225,376.00 308,769,650.33
应付利息 七、21 115,841,691.55 64,365,101.62
应付股利 七、22 2,639,762.78 2,639,762.78
其他应付款 七、23 648,440,438.49 644,858,916.06
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 七、24 5,726,743,291.51 7,687,661,325.00
其他流动负债
流动负债合计 16,453,451,149.34 15,619,516,827.41
非流动负债：
长期借款 七、25 5,925,536,700.00 8,249,000,000.00
应付债券 七、26 2,765,174,478.52 772,887,657.49
其中：优先股
永续债
长期应付款 七、27 5,428,963.13 8,163,963.13
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 七、28 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债 七、14 115,102,382.31 80,289,748.45
其他非流动负债 七、29 778,067.68
非流动负债合计 8,851,800,591.64 9,150,121,369.07
负债合计 25,305,251,740.98 24,769,638,196.48
所有者权益
股本 七、30 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、31 327,781,373.79 327,781,373.79
62 / 162
2016 年年度报告
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、32 108,451,978.08 108,451,978.08
一般风险准备
未分配利润 七、33 1,000,780,464.84 806,618,142.60
归属于母公司所有者权益合计 2,177,791,413.71 1,983,629,091.47
少数股东权益 1,293,335,041.05 823,181,712.50
所有者权益合计 3,471,126,454.76 2,806,810,803.97
负债和所有者权益总计 28,776,378,195.74 27,576,449,000.45
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
63 / 162
2016 年年度报告
母公司资产负债表
2016 年 12 月 31 日
编制单位:京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 99,102,768.29 267,339,676.80
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 114,273.93
预付款项 1,251,050.97 517,120.00
应收利息
应收股利
其他应收款 十七、2 1,112,230,363.40 757,425,467.59
存货 1,558,569.13
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 807,474,392.22 1,218,485,613.63
流动资产合计 2,020,172,848.81 2,245,326,447.15
非流动资产：
可供出售金融资产 294,082,354.26 275,598,659.12
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 1,417,578,761.56 686,778,761.56
投资性房地产 95,815,762.90 99,567,255.40
固定资产 34,021,826.19 36,043,295.84
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 2,471,084.09 2,998,697.37
开发支出
商誉
长期待摊费用 409,370.14
递延所得税资产 11,908,820.80 18,525,684.42
其他非流动资产 1,396,958,568.91 847,771,043.07
非流动资产合计 3,253,246,548.85 1,967,283,396.78
资产总计 5,273,419,397.66 4,212,609,843.93
流动负债：
短期借款 398,500,000.00 1,033,500,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 648,182.02 658,082.02
64 / 162
2016 年年度报告
预收款项 788,277.15 1,463,346.83
应付职工薪酬 33,280,402.12 24,930,197.78
应交税费 5,795,305.05 31,761,897.41
应付利息 80,697,579.88 24,470,298.78
应付股利 2,639,762.78 2,639,762.78
其他应付款 48,987,138.55 210,515,418.87
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 571,336,647.55 1,329,939,004.47
非流动负债：
长期借款 319,500,000.00 319,500,000.00
应付债券 2,765,174,478.52 772,887,657.49
其中：优先股
永续债
长期应付款 182,603.13 182,603.13
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 39,780,000.00 39,780,000.00
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 778,067.68
非流动负债合计 3,125,415,149.33 1,132,350,260.62
负债合计 3,696,751,796.88 2,462,289,265.09
所有者权益：
股本 740,777,597.00 740,777,597.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 337,378,518.17 337,378,518.17
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 108,451,978.08 108,451,978.08
未分配利润 390,059,507.53 563,712,485.59
所有者权益合计 1,576,667,600.78 1,750,320,578.84
负债和所有者权益总计 5,273,419,397.66 4,212,609,843.93
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
65 / 162
2016 年年度报告
合并利润表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04
其中：营业收入 七、34 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,892,181,352.86 7,481,797,299.33
其中：营业成本 七、34 4,011,027,574.28 6,257,013,303.22
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、35 467,758,033.73 582,297,195.41
销售费用 七、36 117,469,525.05 158,073,963.14
管理费用 七、37 144,448,456.14 131,483,193.04
财务费用 七、38 70,855,748.40 129,086,651.59
资产减值损失 七、39 80,622,015.26 223,842,992.93
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 七、40 15,696,692.36 22,833,636.66
其中：对联营企业和合营企业的投资 8,542,861.12 17,207,345.62
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,045,377,521.83 977,112,591.37
加：营业外收入 七、41 16,783,132.17 1,129,346.30
其中：非流动资产处置利得 233,815.91 204,336.75
减：营业外支出 七、42 46,736.91 954,298.10
其中：非流动资产处置损失 18,030.00 38,607.87
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,062,113,917.09 977,287,639.57
减：所得税费用 七、43 316,197,178.69 361,567,065.33
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 745,916,738.40 615,720,574.24
归属于母公司所有者的净利润 290,463,409.85 115,387,113.86
少数股东损益 455,453,328.55 500,333,460.38
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
66 / 162
2016 年年度报告
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 745,916,738.40 615,720,574.24
归属于母公司所有者的综合收益总额 290,463,409.85 115,387,113.86
归属于少数股东的综合收益总额 455,453,328.55 500,333,460.38
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十八、2 0.39 0.16
（二）稀释每股收益(元/股) 十八、2 0.39 0.16
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
67 / 162
2016 年年度报告
母公司利润表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七、4 59,788,514.71 71,589,897.69
减：营业成本 十七、4 5,444,894.37 7,007,139.97
税金及附加 693,444.48 16,952,594.63
销售费用
管理费用 89,993,937.18 76,094,896.74
财务费用 -38,564,197.27 91,795,828.52
资产减值损失 81,539,084.46 53,781,314.28
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十七、5 203,149,455.10
其中：对联营企业和合营企业的投资 659,448.20
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -79,318,648.51 29,107,578.65
加：营业外收入 14,785,735.16 295,327.05
其中：非流动资产处置利得 4,200.00 72,685.05
减：营业外支出 13,710.00 343,811.03
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -64,546,623.35 29,059,094.67
减：所得税费用 12,805,267.10 3,680,736.79
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -77,351,890.45 25,378,357.88
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -77,351,890.45 25,378,357.88
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
68 / 162
2016 年年度报告
合并现金流量表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 8,510,234,979.97 8,311,790,133.19
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 30,546,635.87 32,349,989.13
收到其他与经营活动有关的现金 七、44 300,127,838.96 132,147,037.15
经营活动现金流入小计 8,840,909,454.80 8,476,287,159.47
购买商品、接受劳务支付的现金 2,352,445,209.38 3,417,702,214.90
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 171,895,034.93 152,769,270.68
支付的各项税费 954,572,261.19 1,102,236,902.48
支付其他与经营活动有关的现金 七、44 306,713,809.12 304,634,516.70
经营活动现金流出小计 3,785,626,314.62 4,977,342,904.76
经营活动产生的现金流量净额 七、45 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 17,524,695.91 94,336,340.88
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长 1,066,660.00 3,725,381.09
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 七、45 64,065,074.47 142,988,160.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、44 325,573,087.94 725,368,294.86
投资活动现金流入小计 408,229,518.32 966,418,176.83
购建固定资产、无形资产和其他长 8,271,509.61 12,001,365.86
期资产支付的现金
投资支付的现金 36,000,000.00 48,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
69 / 162
2016 年年度报告
支付其他与投资活动有关的现金 七、44 869,380,698.13 53,542,023.25
投资活动现金流出小计 913,652,207.74 113,543,389.11
投资活动产生的现金流量净额 -505,422,689.42 852,874,787.72
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 14,700,000.00 19,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收 14,700,000.00 19,600,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 9,186,417,459.52 4,330,887,657.49
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 七、44 200,000,000.00 19,000,000.00
筹资活动现金流入小计 9,401,117,459.52 4,369,487,657.49
偿还债务支付的现金 11,378,798,793.01 6,252,488,675.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 1,477,970,495.63 1,755,787,910.63
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、44 409,688,116.40 842,434,595.48
筹资活动现金流出小计 13,266,457,405.04 8,850,711,181.11
筹资活动产生的现金流量净额 -3,865,339,945.52 -4,481,223,523.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的 182,243.43 222,691.75
影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、45 684,702,748.67 -129,181,789.44
加：期初现金及现金等价物余额 七、45 2,114,412,143.77 2,243,593,933.21
六、期末现金及现金等价物余额 七、45 2,799,114,892.44 2,114,412,143.77
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
70 / 162
2016 年年度报告
母公司现金流量表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 62,623,863.11 68,645,374.94
收到的税费返还 136,534.89
收到其他与经营活动有关的现金 89,117,082.60 117,739,542.27
经营活动现金流入小计 151,740,945.71 186,521,452.10
购买商品、接受劳务支付的现金 11,523.14 144,574.76
支付给职工以及为职工支付的现金 44,297,473.17 38,524,849.40
支付的各项税费 45,131,586.48 38,344,053.72
支付其他与经营活动有关的现金 141,842,945.79 98,674,044.72
经营活动现金流出小计 231,283,528.58 175,687,522.60
经营活动产生的现金流量净额 -79,542,582.87 10,833,929.50
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 17,516,304.86 94,336,340.88
取得投资收益收到的现金 150,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长 4,200.00 3,654,314.10
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 56,650,000.00 142,988,160.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,211,791,857.12 655,018,794.86
投资活动现金流入小计 1,285,962,361.98 1,045,997,609.84
购建固定资产、无形资产和其他长 2,608,629.12 5,069,347.87
期资产支付的现金
投资支付的现金 810,800,000.00 48,200,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,776,380,698.13 495,409,482.10
投资活动现金流出小计 2,589,789,327.25 548,678,829.97
投资活动产生的现金流量净额 -1,303,826,965.27 497,318,779.87
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,317,000,000.00 980,887,657.49
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,317,000,000.00 980,887,657.49
偿还债务支付的现金 964,000,000.00 1,760,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 129,870,510.37 32,942,830.03
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 7,996,850.00 10,218,922.40
筹资活动现金流出小计 1,101,867,360.37 1,803,161,752.43
筹资活动产生的现金流量净额 1,215,132,639.63 -822,274,094.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -168,236,908.51 -314,121,385.57
71 / 162
2016 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 267,339,676.80 581,461,062.37
六、期末现金及现金等价物余额 99,102,768.29 267,339,676.80
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
72 / 162
2016 年年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减： 专 般
其他 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 库 项 风
股本 其 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润
先 续 存 储 险
他 收益
股 债 股 备 准
备
一、上年期末余额 740,777,597.00 327,781,373.79 108,451,978.08 806,618,142.60 823,181,712.50 2,806,810,803.97
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 327,781,373.79 108,451,978.08 806,618,142.60 823,181,712.50 2,806,810,803.97
三、本期增减变动金额（减 194,162,322.24 470,153,328.55 664,315,650.79
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 290,463,409.85 455,453,328.55 745,916,738.40
（二）所有者投入和减少 14,700,000.00 14,700,000.00
资本
1．股东投入的普通股 14,700,000.00 14,700,000.00
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -96,301,087.61 -96,301,087.61
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
73 / 162
2016 年年度报告
3．对所有者（或股东）的 -96,301,087.61 -96,301,087.61
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 327,781,373.79 108,451,978.08 1,000,780,464.84 1,293,335,041.05 3,471,126,454.76
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减： 专 般
其他 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 库 项 风
股本 其 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润
先 续 存 储 险
他 收益
股 债 股 备 准
备
一、上年期末余额 740,777,597.00 327,781,373.79 105,914,142.29 693,768,864.53 303,248,252.12 2,171,490,229.73
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 327,781,373.79 105,914,142.29 693,768,864.53 303,248,252.12 2,171,490,229.73
三、本期增减变动金额（减 2,537,835.79 112,849,278.07 519,933,460.38 635,320,574.24
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 115,387,113.86 500,333,460.38 615,720,574.24
74 / 162
2016 年年度报告
（二）所有者投入和减少 19,600,000.00 19,600,000.00
资本
1．股东投入的普通股 19,600,000.00 19,600,000.00
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 2,537,835.79 -2,537,835.79
1．提取盈余公积 2,537,835.79 -2,537,835.79
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 327,781,373.79 108,451,978.08 806,618,142.60 823,181,712.50 2,806,810,803.97
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
75 / 162
2016 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—12 月
编制单位：京投发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 减： 专
其他
项目 优 永 库 项
股本 其 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 存 储
他 收益
股 债 股 备
一、上年期末余额 740,777,597.00 337,378,518.17 108,451,978.08 563,712,485.59 1,750,320,578.84
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 337,378,518.17 108,451,978.08 563,712,485.59 1,750,320,578.84
三、本期增减变动金额（减 -173,652,978.06 -173,652,978.06
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -77,351,890.45 -77,351,890.45
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -96,301,087.61 -96,301,087.61
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的 -96,301,087.61 -96,301,087.61
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
76 / 162
2016 年年度报告
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 337,378,518.17 108,451,978.08 390,059,507.53 1,576,667,600.78
上期
其他权益工具 减： 专
其他
项目 优 永 库 项
股本 其 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 存 储
他 收益
股 债 股 备
一、上年期末余额 740,777,597.00 337,378,518.17 105,914,142.29 540,871,963.50 1,724,942,220.96
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 740,777,597.00 337,378,518.17 105,914,142.29 540,871,963.50 1,724,942,220.96
三、本期增减变动金额（减 2,537,835.79 22,840,522.09 25,378,357.88
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 25,378,357.88 25,378,357.88
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 2,537,835.79 -2,537,835.79
1．提取盈余公积 2,537,835.79 -2,537,835.79
77 / 162
2016 年年度报告
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 740,777,597.00 337,378,518.17 108,451,978.08 563,712,485.59 1,750,320,578.84
法定代表人：田振清 主管会计工作负责人：贾卫平 会计机构负责人：谢雪林
78 / 162
2016 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京投发展股份有限公司（原名“京投银泰股份有限公司”，以下简称“本公司”或“公司”）
系在浙江省宁波市注册的股份有限公司，于 1992 年 9 月以募集方式设立，营业执照统一社会信用
代码证号为 91330200144052096U。1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10 月在上海
证券交易所挂牌上市。
本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经 2002 年 11 月 12 日第十五次临时股东大会审
议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华
联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经 2009 年 7 月 2 日第四次临时股东大
会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银
泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经 2016 年 5 月 18 日公司 2015 年度股
东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”
变更为“京投发展股份有限公司”。
2007 年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每 10 股送 2 股），转增后本公司股本为
282,251,731 股。根据本公司 2008 年第五次临时股东大会决议，经中国证券监督管理委员会证监
许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股票 211,600,000 股（面值人
民币 1 元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）持有本公
司 29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010 年，根据本公司 2009 年度股东大会决议，本
公司以资本公积转增股本（每 10 股转增 5 股），转增后总股本为 740,777,597 股。2015 年京投
公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份 1,479,200 股，累计增持后，京投公司持有
本公司股份 222,279,200 股，占公司总股本的 30.01%。2016 年，京投公司通过上海证券交易所交
易系统累计增持公司股份 26,631,947 股，累计增持后，京投公司持有本公司股份 248,911,147
股，占公司总股本的 33.60%。
本公司注册地址：宁波市海曙中山东路 238 号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：田振清。
公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，目前设董事会办公室、审计部、风
险控制部、人力行政部、财务管理部、成本管理部、计划运营中心、拓展部、资产管理部等 9 个
部门。
公司经营范围：房地产开发、经营及租赁；家用电器及日用品的批发、零售；自营和代理货
物和技术的进出口，但国家限制或禁止进出口的货物和技术除外；技术咨询、房地产咨询、实业
投资及咨询。客运汽车出租及汽车保养（限分支机构经营）。
本公司的最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2017 年 4 月 19 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度合并报表的范围详见附注九、1 在子公司中的权益；合并报表范围的变动详见附注八、
合并范围的变更。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有
关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司对自 2016 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得
的信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出
评估后﹐本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来 12 个月内到期的债务，并合理预期本公
79 / 162
2016 年年度报告
司将有足够的资源在资产负债表日后的未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生
重大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交易或事
项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求，真实完整地反映了本公司 2016 年
12 月 31 日的财务状况及合并财务状况以及 2016 年度的经营成果和现金流量及合并经营成果和合
并现金流量。
此外，本财务报表参照了《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号-财务报告的一般
规定》（2014 年修订）（以下简称“第 15 号文（2014 年修订）”）的列报和披露要求。
2. 会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公
司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。
4. 记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1） 同一控制下企业合并的会计处理方法
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并
对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账
面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值
加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢
价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投
资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并的会计处理方法
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购
买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
80 / 162
2016 年年度报告
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按
照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综
合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被
购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1） 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回
报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所
控制的结构化主体等）。
本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。
（2） 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编
制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重
大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并
当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；
因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末
的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东
权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目
下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初
所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为
权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中
相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（3）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比
例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期
的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为
81 / 162
2016 年年度报告
当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧
失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其
他综合收益除外。
（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理
分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
① 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对
应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额计入当期投资
收益。
在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益
的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司净资产份额的差额：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失
控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1） 共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2） 合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险
很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外
82 / 162
2016 年年度报告
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位
币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表折算
外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产
负债表所有者权益项目下单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1） 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新
金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融
负债。
（2） 金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允
价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期
损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产包括为了在短期内出售而
取得的金融资产，以及衍生金融工具。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已
实现和未实现的损益均计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持
有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，
其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应
收账款和其他应收款等。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融
资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折溢价采用实际
利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损
益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益予以确认，直到该金融资产终止确认
或发生减值时，在此之前在资本公积中确认的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资
产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
（3） 金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费
用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
83 / 162
2016 年年度报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后
续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
其他金融负债
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4） 衍生金融工具
本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进
行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负
债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。
（5）金融工具的公允价值
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场
进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者
在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：
第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
（6）金融资产的减值测试和减值准备计提方法
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资
产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产
发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量
有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
⑤因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进
行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，
包括：
-该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
-债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人
可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，如权益工具投资于资产负债表日的公
允价值低于其初始投资成本超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月
84 / 162
2016 年年度报告
（含 12 个月）。低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）是指，权益工具投
资公允价值月度均值连续 12 个月均低于其初始投资成本。
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金
流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，
按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值
损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产
组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资
产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已
恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累
计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣
除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确
认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售
权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产
当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
发生的减值损失一经确认，不再转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 期末余额达到 2,000 万元（含 2,000 万元）以
上的应收款项为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测
试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来
现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
准备。单项金额重大经单独测试未发生减值的
85 / 162
2016 年年度报告
应收款项，再按组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项）以及未单独测试
的单项金额不重大的应收款项，按以下信用风险特征组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合类型 按组合计提坏账准备的计提方法 确定组合的依据
账龄组合 账龄分析法 账龄状态
合并范围内关联方应收款项组合 以历史损失率为基础估计未来现金 资产类型
流量
存在结算期的应收款项组合 以历史损失率为基础估计未来现金 资产类型
流量
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5
1－2 年（含 2 年） 15
2－3 年（含 3 年） 20
3 年以上 50
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√适用 □不适用
组合名称 方法说明
合并范围内关联方应收款项组合 以历史损失率为基础估计未来现金流量
存在结算期的应收款项组合 以历史损失率为基础估计未来现金流量
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 指期末单项金额未达到上述 2,000 万元标准的，
按照逾期状态进行组合后风险较大的应收款项，
具体包括账龄在 3 年以上的非纳入合并财务报表
范围关联方的客户应收款项。
坏账准备的计提方法 按以上信用风险组合计提坏账准备。
12. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。
86 / 162
2016 年年度报告
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完
工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定
其实际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入
商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
维修基金的核算方法：按房地产开发项目所在地相关文件规定，维修基金在开发产品销售（预
售）时，由公司计提计入有关开发产品的开发成本，向购房人收取计入其他应付款，并统一上缴
维修基金管理部门。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产
品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退
还施工单位。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。
本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计
提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
13. 划分为持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售
同时满足下列条件的非流动资产（不包括金融资产及递延所得税资产）或处置组应当确认为
持有待售：
①该非流动资产或处置组必须在其当前状况下仅根据出售此类非流动资产或处置组的惯常条
款即可立即出售；
②本公司已经就处置该非流动资产或处置组作出决议，如按规定需得到股东批准的，应当已
经取得股东大会或相应权力机构的批准；
③本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
④该项转让将在一年内完成。
持有待售的资产包括单项资产和处置组。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉
等。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销，按照账面价值
与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量，并列报为“划分为持有待售的资产”。持有待
售的处置组中的负债，列报为“划分为持有待售的负债”。
某项非流动资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的确认
条件，企业应当停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售
的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②决定不再出售之日的再收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被企业处置或被企业划归为持有待售的、在经营和编
制财务报表时能够单独区分的组成部分：
87 / 162
2016 年年度报告
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
③该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业
的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本
公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权
力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产
享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公
司的联营企业。
（1） 初始计量投资成本确定
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一
控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初
始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。
（2） 后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业
的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的
价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或
利润，确认为投资收益计入当期损益。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账
面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益
的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价
值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间
调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分
享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原
持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持
有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他
综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原
股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
88 / 162
2016 年年度报告
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的
部分，在抵销基础上确认投资损益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参
与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的
相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策
是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能
够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投
资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权
证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，
均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份，一
般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生
产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见
“五、13 划分为持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进
行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、20 资产减值”
会计政策。
15. 投资性房地产
折旧或摊销方法
（1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性
房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有
关规定，按期计提折旧或摊销。
（3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、20 资产减值”。
（4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
计入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费
记入营业税金及附加）。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
89 / 162
2016 年年度报告
(2).折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确
认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类
别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 25—40 5 3.80—2.38
机器设备 年限平均法 10 5 9.50
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
固定资产装修 年限平均法 5 0 20.00
电子设备及其它 年限平均法 3—5 0—5 33.33—19.00
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产
的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中
较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁
期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计
提折旧。
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“五、20 资产减值”。
（5）其他说明
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命
预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异
的，调整预计净残值。
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件
的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理
间隔期间，照提折旧。
17. 在建工程
√适用 □不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见“五、20 资产减值”。
18. 借款费用
√适用 □不适用
90 / 162
2016 年年度报告
（1） 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借
款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
19. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的
摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
无形资产计提资产减值方法见“五、20.资产减值”。
20. 资产减值
√适用 □不适用
本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资
性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式
计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和
尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组
或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司
确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面
价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
91 / 162
2016 年年度报告
21. 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值
占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各
资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
22. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本公司发生的长期待摊按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期
间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
23. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配
偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
1)住房公积金
本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比
例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。
2)奖金计划
支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算
责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在 12 个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发
生时计入相关资产成本或当期损益。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
92 / 162
2016 年年度报告
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公
司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，
超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。
24. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
① 该义务是本公司承担的现时义务；
② 该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
③ 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
25. 收入
√适用 □不适用
（1） 销售商品
对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际
控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量
时，本公司确认商品销售收入的实现。
本公司房地产业务收入确认的具体方法如下：
已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和实际控制
权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，
确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，
并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。对公司已通知买方在规定时间内办理商品
房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他
条件符合的情况下,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。
（2） 提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司在期末按完工百分比法确认收入
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确认收
入。
26. 政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。
对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额
1 元计量。
(1). 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助。
93 / 162
2016 年年度报告
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损
益。
(2). 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。
政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用
于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超
出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产
生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影
响。
（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
28. 租赁
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资
租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。发生的初始
直接费用，计入当期损益。
94 / 162
2016 年年度报告
(2). 融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入
资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
29. 分部报告
本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。
经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中
产生收入、发生费用；（2）企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资
源、评价其业绩；（3）企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。
本公司报告分部包括：
①房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；
②外贸分部，进出口贸易及代理；
③其他分部，物业服务、广告代理、出租车运营等服务业。
经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。
30. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发
展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经
济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会
计估计变更的依据应当真实、可靠。
（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素
①本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基
于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能
与本公司的估计存在差异。
②本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响
数在变更当期和未来期间予以确认。
（2） 会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假
设和不确定性主要有：
① 固定资产预计可使用年限和预计残值
固定资产定可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年
限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预
计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固
定资产。
② 商誉减值
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流
量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映
当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能
发生重大减值。
③ 递延所得税资产的确认
递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税
率。如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，
确认在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，
将调整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。
95 / 162
2016 年年度报告
④ 坏账准备
公司根据应收款项的可收回性为判断基础确认坏账准备。当存在迹象表明应收款项无法收回
时需要确认坏账准备。坏账准备的确认需要运用判断和估计。如重新估计结果与现有估计存在差
异，该差异将会影响估计改变期间的利润和应收款项账面价值。
⑤ 存货的跌价准备
公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至
完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
31. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和金
会计政策变更的内容和原因 审批程序
额)
将合并利润表及母公司利润表中的“营业 按财政部 税金及附加
税金及附加”项目调整为“税金及附加” 规定执行
项目。
将自 2016 年 5 月 1 日起本公司经营活动 按财政部 调增合并利润表税金及附加本年金额
发生的房产税、土地使用税、印花税等从 规定执行 9,831,780.84 元，调减合并利润表管理费
“管理费用”等项目重分类至“税金及 用本年金额 4,803,192.49 元，营业成本
附加”项目，2016 年 5 月 1 日之前发生 本年金额 1,725,570.57 元，调减资产负
的税费不予调整。比较数据不予调整。 债表存货 3,303,017.78 元。调增母公司
利润表税金及附加本年金额 646,404.77
元，调减母公司利润表管理费用本年金额
528,511.77 元，营业成本 117,893.00 元。
其他说明
执行《增值税会计处理规定》
财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22 号），适用于 2016
年 5 月 1 日起发生的相关交易。
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、11%、17%
营业税 应税收入 5%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%、5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 按土地增值额或预售收入预征 超率累进税率或预征率 1-3%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
本公司根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
[2016]36 号）的文件规定，从 2016 年 5 月 1 日起，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
96 / 162
2016 年年度报告
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率
宁波银泰广告有限公司 20%
除子公司宁波银泰广告有限公司所得税税率为 20%以外，本公司及其子公司所得税税率均为 25%。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
（1）本公司之子公司宁波银泰广告有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施
条例规定的小型微利企业。自 2015 年 10 月 1 日起至 2017 年 12 月 31 日，对年应纳税所得额在
20 万元到 30 万元（含 30 万元）之间的小型微利企业，其所得减按 50%计入应纳税所得额，按 20%
的税率缴纳企业所得税。
（2）本公司之子公司宁波银泰对外经济贸易有限公司 2016 年 12 月 16 日收到宁波海曙地方
税务局下发税务事项通知书甬海地税税批[2016]3147 号文，同意该公司按 50%幅度按实减免 2016
年度出口部分收入应缴的地方水利建设基金。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 14,779.39 48,719.91
人民币 14,779.39 48,719.91
银行存款 2,799,097,097.91 2,014,360,419.22
人民币 2,798,854,482.09 2,014,219,940.12
美元 242,615.82 140,479.10
其他货币资金 3,015.14 101,273,722.02
人民币 3,015.14 101,273,722.02
合计 2,799,114,892.44 2,115,682,861.15
其他说明
报告期末不存在抵押、质押、冻结等对使用有限制的款项。
2、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%)
(%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的应收
账款
按 信 用 风 险 特 14,236,214.13 100.00 657,804.21 4.62 13,578,409.92 26,729,322.55 100.00 1,677,096.72 6.27 25,052,225.83
征组合计提坏
账准备的应收
账款
97 / 162
2016 年年度报告
其中：账龄组合 9,836,214.13 69.09 657，804.21 6.69 9,178,409.92 26,729,322.55 100.00 1,677,096.72 6.27 25,052,225.83
存 在 结 算 4,400,000.00 30.91 4,400,000.00
期的组合
单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的应
收账款
合计 14,236,214.13 / 657,804.21 / 13,578,409.92 26,729,322.55 / 1,677,096.72 / 25,052,225.83
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 8,318,413.13 415,920.66 5.00%
1 年以内小计 8,318,413.13 415,920.66 5.00%
1至2年 1,473,533.00 221,029.95 15.00%
2至3年 4,268.00 853.60 20.00%
3 年以上 40,000.00 20,000.00 50.00%
合计 9,836,214.13 657,804.21
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
组合名称 期末余额 坏账准备期末 计提比例（%） 计提理由
余额
存在结算期的组合 4,400,000.00 无回收风险
合计 4,400,000.00
存在结算期的应收账款明细
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 坏账准备
北京京投阳光房地产开发有限公司 4,400,000.00
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额-1,019,292.51 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
98 / 162
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公 期末余额 坏账准备 账龄 期末余额
司关系 占应收账
款总额的
比例（%）
北京京投阳光房地产开发有限 联营企业 4,400,000.00 1 年以内 30.91
公司
TENSO MEDICAL INSTRUMENTS 非关联方 3,235,168.66 161,758.43 1 年以内 22.72
CO.,LTD
宁波三汇石化有限公司 非关联方 1,466,700.00 73,335.00 1 年以内 10.30
DAISO INDUSTRIES CO LTD 非关联方 1,272,467.78 63,623.39 1 年以内 8.94
C+D PRODUCTS (HONG KONG) CO 非关联方 824,333.49 41,216.67 1 年以内 5.79
合计 11,198,669.93 339,933.49 78.66
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
3、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 18,946,102.56 14.03 9,562,508.92 7.70
1至2年 1,607,467.52 1.19 253,659.89 0.20
2至3年 20,000.00 0.02 10,639,800.00 8.56
3 年以上 114,431,374.00 84.76 103,791,574.00 83.54
合计 135,004,944.08 100.00 124,247,542.81 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
1,600,000.00 1-2 年 未达到结算条件的
北京市门头沟区潭
非关联方 土地征用及拆迁补
柘寺镇人民政府 79,931,374.00 3 年以上
偿费
北京市门头沟区财
非关联方 25,000,000.00 3 年以上 项目建设款
政局
北京仙潭珍禽养殖 未达到结算条件的
场 非关联方 8,200,000.00 3 年以上 土地征用及拆迁补
偿费
北京市门头沟区潭
柘寺镇鲁家滩村经 非关联方 1,000,000.00 3 年以上 开发保证金
济合作社
合计 115,731,374.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
99 / 162
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 账龄 未结算原因
1,600,000.00 1-2 年 未达到结算条件的
北京市门头沟区潭柘寺
非关联方 土地征用及拆迁补
镇人民政府 79,931,374.00 3 年以上
偿费
北京市门头沟区财政局 非关联方 25,000,000.00 3 年以上 项目建设款
北京思源兴业房地产服
非关联方 11,510,516.32 1 年以内 未到结算期
务集团股份有限公司
未达到结算条件的
北京仙潭珍禽养殖场 非关联方 8,200,000.00 3 年以上 土地征用及拆迁补
偿费
北京市门头沟区潭柘寺
非关联方 1,000,000.00 3 年以上 开发保证金
镇鲁家滩村经济合作社
合计 127,241,890.32
4、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的其他
应收款
按信用风险特 407,814,644.42 100.00 57,857,569.60 14.19 349,957,074.82 621,947,472.49 99.90 82,666,760.97 13.29 539,280,711.52
征组合计提坏
账准备的其他
应收款
其中：账龄组合 129,926,674.29 31.86 57,857,569.60 44.53 72,069,104.69 182,290,257.12 29.28 82,666,760.97 45.35 99,623,496.15
存在结算期的 277,887,970.13 68.14 277,887,970.13 439,657,215.37 70.62 439,657,215.37
组合
单项金额不重 599,296.13 0.10 383,452.17 63.98 215,843.96
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款
合计 407,814,644.42 / 57,857,569.60 / 349,957,074.82 622,546,768.62 / 83,050,213.14 / 539,496,555.48
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 9,399,268.94 469,963.44 5.00%
1 年以内小计 9,399,268.94 469,963.44 5.00%
1至2年 4,463,895.80 669,584.37 15.00%
100 / 162
2016 年年度报告
2至3年 4,379,110.00 875,822.00 20.00%
3 年以上 111,684,399.55 55,842,199.79 50.00%
合计 129,926,674.29 57,857,569.60
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
组合名称 期末余额 坏账准备期末 计提比例（%） 计提理由
余额
存在结算期的组合 277,887,970.13 无回收风险
合计 277,887,970.13
存在结算期的其他应收款明细
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 坏账准备
盛丰博泰（深圳）股权投资管 170,181,581.55
理合伙企业（有限合伙）
北京万科企业有限公司 98,860,207.45
出口退税 4,616,913.79
北京京投颐信健康管理服务有 2,500,000.00
限公司
北京银泰置业有限公司 1,704,232.50
鄂尔多斯市京投银泰房地产开 25,034.84
发有限责任公司
合计 277,887,970.13
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额-192,643.54 元；本期收回或转回重要的坏账准备金额 25,000,000.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
北京市门头沟区人民政府国 25,000,000.00 协议收回
有资产监督管理委员会
合计 25,000,000.00 /
注：公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜，与北京市门头沟区
人民政府国有资产监督管理委员会签署《合作意向协议之补充协议二》，依据该补充协议,公司收
回合作诚意金 5,000.00 万元和约定的利息 1,778.00 万元。公司以前年度对上述诚意金按账龄分
析法提取坏账准备 2,500.00 万元，本报告期该款项全额收回。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
101 / 162
2016 年年度报告
出口退税 4,616,913.79 11,479,922.82
代垫项目开发款及代垫费用 115,327,133.45 117,028,438.65
资金拆借及往来款 176,216,349.00 280,627,350.29
股权转让款 95,325,440.00 151,975,440.00
意向金 50,000,000.00
其他 16,328,808.18 11,435,616.86
合计 407,814,644.42 622,546,768.62
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企业（有 资金拆借利息 6,729,343.18 1 年以内 1.65
限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企业（有 资金拆借利息 7,016,519.21 1-2 年 1.72
限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企业（有 资金拆借本金 61,110,279.16 2-3 年 14.98
限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企业（有 股权转让款 95,325,440.00 2-3 年 23.37
限合伙）
北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府 代垫费用 150,000.00 2-3 年 0.04 30,000.00
北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府 代垫费用 107,787,246.88 3 年以上 26.43 53,893,623.44
北京万科企业有限公司 往来款 86,360,207.45 1 年以内 21.18
北京万科企业有限公司 往来款 12,500,000.00 1-2 年 3.07
出口退税 出口退税 4,616,913.79 1 年以内 1.13
北京京投颐信健康管理服务有限公司 往来款 2,500,000.00 1 年以内 0.61
合计 / 384,095,949.67 / 94.18 53,923,623.44
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
5、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料
在产品
102 / 162
2016 年年度报告
库存商品 25,819.66 25,819.66 3,277,344.00 1,518,555.08 1,758,788.92
周转材料 144,387.50 144,387.50 143,145.35 143,145.35
消耗性生物资产 619,311.33 619,311.33 556,641.33 556,641.33
劳务成本 1,378,292.60 1,378,292.60
开发产品 1,525,007,312.12 110,720,691.15 1,414,286,620.97 1,658,936,201.92 156,505,982.31 1,502,430,219.61
开发成本 20,181,650,523.40 20,181,650,523.40 20,455,691,978.89 20,455,691,978.89
合计 21,708,825,646.61 110,720,691.15 21,598,104,955.46 22,118,605,311.49 158,024,537.39 21,960,580,774.10
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品 1,518,555.08 1,518,555.08
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已
完工未结算资产
开发产品 156,505,982.31 45,785,291.16 110,720,691.15
合计 158,024,537.39 47,303,846.24 110,720,691.15
注：2016 年公司无锡鸿墅项目不存在新的减值迹象，该项目本期部分结转收入，转销存货跌价准
备 45,785,291.16 元。
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额
鸿墅项目 251,098,961.68
新里程项目 5,835,845.81
西华府项目 717,161,330.67
公园悦府项目 1,212,265,787.87
琨御府项目 871,585,525.80
檀香府项目 994,710,544.92
璟悦府项目 131,139,282.91
合计 4,183,797,279.66
注：本期增加的资本化利息金额为 1,220,929,505.28 元。
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
(5). 开发产品
单位：元 币种：人民币
项目名称 竣工 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末跌价准备
时间
阳光花园项目 2010 年 10,694,558.39 6,600,864.40 4,093,693.99
103 / 162
2016 年年度报告
新里程项目 2016 年 212,473,851.89 35,105,316.44 172,250,335.06 75,328,833.27
公园悦府项目 2016 年 415,194,472.00 1,065,178,745.15 755,735,734.96 724,637,482.19
西华府项目 2016 年 4,704,286.92 1,433,536,504.74 1,425,348,812.07 12,891,979.59
琨御府项目 2016 年 644,891,657.52 351,872,466.31 902,480,278.84 94,283,844.99
檀香府项目 2016 年 854,495,154.56 493,359,418.13 361,135,736.43
鸿墅项目 2015 年 370,977,375.20 3,267,605.89 121,609,239.43 252,635,741.66 110,720,691.15
合计 1,658,936,201.92 3,743,455,793.09 3,877,384,682.89 1,525,007,312.12 110,720,691.15
(6). 开发成本
单位：元 币种：人民币
项目名称 开工 预计竣工 预计总投资 期末余额 期初余额 期末跌价
时间 时间 （万元） 准备
已开发项目：
新里程项目 2015.08 2016.06 207,236.00 13,794,821.24
西华府项目 2013.10 2017.12 843,619.00 3,935,872,825.86 4,940,858,010.55
公园悦府项目 2013.12 2017.07 902,961.00 4,030,095,915.35 4,140,865,146.78
琨御府项目 2014.01 2017.12 906,500.00 4,486,345,328.14 3,949,271,816.66
檀香府项目 2015.09 2017.05 937,309.00 5,185,119,781.71 5,091,883,015.12
璟悦府项目 2016.12 2019.06 346,000.00 1,689,909,816.21 1,471,707,575.00
拟开发项目：
慈溪新铺半掘浦
待定 1,436,259.50 1,436,259.50
海涂垦地
鸿墅项目 2017.11 2020.11 239,055.00 852,870,596.63 845,875,334.04
合计 4,382,680.00 20,181,650,523.40 20,455,691,978.89
注：上述预计竣工时间为项目最近一期的竣工时间。
(7). 期末存货抵押的账面价值
期末存货抵押的账面价值为 2,257,588,996.50 元，详见附注七、46 所有权或使用权受到限
制的资产。
6、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 782,431,921.64 1,140,264,784.49
预缴税款 467,417,876.05 368,109,379.74
未抵扣进项税 6,000,409.15 2,381,515.64
银行理财产品 643,500,000.00 34,000,000.00
合计 1,899,350,206.84 1,544,755,679.87
其他说明
（1） 期末委托贷款明细
单位：元 币种：人民币
借款单位 本金 应计利息 小计 年利率（%）
上海礼兴酒店有限公司 765,615,906.76 16,816,014.88 782,431,921.64 9.50
合计 765,615,906.76 16,816,014.88 782,431,921.64
104 / 162
2016 年年度报告
（2） 公司理财产品均不超过 1 年，时间较短，且收益不固定，均系保本产品。
7、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 295,762,354.26 1,680,000.00 294,082,354.26 277,297,459.12 1,680,000.00 275,617,459.12
按公允价值计量的
按成本计量的 295,762,354.26 1,680,000.00 294,082,354.26 277,297,459.12 1,680,000.00 275,617,459.12
合计 295,762,354.26 1,680,000.00 294,082,354.26 277,297,459.12 1,680,000.00 275,617,459.12
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被 本
账面余额 减值准备
投资 期
被投资 本 本 单位 现
单位 本期 本期 期 期 持股 金
期初 期末 期初 期末 比例 红
增加 减少 增 减
加 少 (%) 利
北京基石创 227,443,659.12 17,516,304.86 209,927,354.26 43.08
业投资基金
（有限合
伙）（注 1）
湖南美姬生 1,680,000.00 1,680,000.00 1,680,000.00 1,680,000.00 14.00
物技术有限
公司
宁波华联化 95,000.00 95,000.00 19.00
工原料有限
责任公司
杭州安琪儿 60,000.00 60,000.00 0.05
置业股份有
限公司
宁波市甬联 18,800.00 18,800.00
辰汽车服务
有限公司
（注 3）
北京基石仲 48,000,000.00 36,000,000.00 84,000,000.00 47.06
盈创业投资
中心（有限
合伙）（注
2）
合计 277,297,459.12 36,000,000.00 17,535,104.86 295,762,354.26 1,680,000.00 1,680,000.00 /
注 1：2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议通过了《关于投
资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人的身份参与投资该基金，投资的形式为以
现金认缴该基金出资 25,150.00 万元，公司本年度收回投资款 1,751.63 万元。
注 2：2015 年 4 月 29 日，公司 2014 年度股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易
的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合
105 / 162
2016 年年度报告
伙），公司出资额不超过 12,000.00 万元，上年度已完成出资 4,800.00 万元，本报告期支付出资额 3,600.00 万
元，累计完成注资 8,400.00 万元
注 3：公司报告期内处置二级公司宁波宁华出租汽车有限公司，减少原在其账面上核算的对宁波市甬联辰汽车服
务有限公司可供出售金融资产 18,800.00 元。
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
期初已计提减值余额 1,680,000.00 1,680,000.00
本期计提
其中：从其他综合收益转
入
本期减少
其中：期后公允价值回升 /
转回
期末已计提减值金余额 1,680,000.00 1,680,000.00
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
8、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减
其
值
他 其 宣告 计
准
追 减 综 他 发放 提
期初 权益法下 期末 备
被投资单位 加 少 合 权 现金 减
余额 确认的投 其他 余额 期
投 投 收 益 股利 值
资损益 末
资 资 益 变 或利 准
余
调 动 润 备
额
整
一、合营企业
鄂尔多斯市
京投银泰房
地产开发有
限责任公司
（注 1）
小计
二、联营企业
北京京投阳 140,903,782.55 8,542,861.12 5,375,054.50 154,821,698.17
光房地产开
发有限公司
上海礼兴酒
店有限公司
（注 2）
小计 140,903,782.55 8,542,861.12 5,375,054.50 154,821,698.17
合计 140,903,782.55 8,542,861.12 5,375,054.50 154,821,698.17
其他说明
106 / 162
2016 年年度报告
注1: 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯项目公司”）为本
公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资2013年12月31日余额已为零，本期鄂尔多
斯项目公司继续亏损，具体情况详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
注2:上海礼兴酒店有限公司为本公司的联营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资2014
年12月31日余额已为零，本期上海礼兴酒店有限公司继续亏损，具体情况详见附注九、3在合营企
业或联营企业中的权益。
注 3：长期股权投资质押情况详见附注七、46 所有权或使用权受到限制的资产。
9、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 306,508,137.64 911,291.47 307,419,429.11
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 306,508,137.64 911,291.47 307,419,429.11
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 77,616,557.39 252,093.31 77,868,650.70
2.本期增加金额 11,133,255.33 26,020.98 11,159,276.31
（1）计提或摊销 9,768,399.60 26,020.98 9,794,420.58
（2）其他 1,364,855.73 1,364,855.73
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 88,749,812.72 278,114.29 89,027,927.01
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 217,758,324.92 633,177.18 218,391,502.10
2.期初账面价值 228,891,580.25 659,198.16 229,550,778.41
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
107 / 162
2016 年年度报告
√适用 □不适用
注 1：本期计提的折旧额为 9,794,420.58 元。
注 2：期末投资性房地产抵押的账面价值为 135,499,391.51 元，详见附注七、46 所有权或使
用权受到限制的资产。
108 / 162
2016 年年度报告
10、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
电子设备及其
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
他
一、账面原值：
1.期初余额 67,100,236.87 29,064,193.95 14,669,643.46 110,834,074.28
2.本期增加金额 742,572.65 2,276,305.68 3,018,878.33
（1）购置 742,572.65 2,276,305.68 3,018,878.33
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 3,337,317.60 482,166.53 3,819,484.13
（1）处置或报废 10,800.00 482,166.53 492,966.53
（2）出售子公司 3,326,517.60 3,326,517.60
4.期末余额 67,100,236.87 26,469,449.00 16,463,782.61 110,033,468.48
二、累计折旧
1.期初余额 22,998,443.20 18,905,799.35 9,421,106.18 51,325,348.73
2.本期增加金额 1,964,900.00 2,737,409.03 2,857,724.19 7,560,033.22
（1）计提 1,964,900.00 2,737,409.03 2,857,724.19 7,560,033.22
3.本期减少金额 1,364,855.73 1,848,311.79 452,252.73 3,665,420.25
（1）处置或报废 5,985.00 452,252.73 458,237.73
（2）出售子公司 1,842,326.79 1,842,326.79
(3）其他 1,364,855.73 1,364,855.73
4.期末余额 23,598,487.47 19,794,896.59 11,826,577.64 55,219,961.70
三、减值准备
1.期初余额 1,364,506.82 1,364,506.82
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 1,364,506.82 1,364,506.82
四、账面价值
1.期末账面价值 42,137,242.58 6,674,552.41 4,637,204.97 53,448,999.96
2.期初账面价值 42,737,286.85 10,158,394.60 5,248,537.28 58,144,218.73
注 1：本期计提的折旧额为 7,560,033.22 元。
注 2：期末固定资产抵押的账面价值为 35,253,760.84 元，详见附注七、46 所有权或使用权受到
限制的资产。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
109 / 162
2016 年年度报告
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
定都峰茶室 4,403,100.34 报批报建手续未完成
11、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利 出租车营运
项目 土地使用权 专利权 电脑软件 合计
技术 权
一、账面原值
822,936.00 7,150,867.94 5,800,000.00 13,773,803.9
1.期初余额
2.本期增加金额 1,024,559.59 1,024,559.59
(1)购置 1,024,559.59 1,024,559.59
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额 5,800,000.00 5,800,000.00
(1)处置 5,800,000.00 5,800,000.00
4.期末余额 822,936.00 8,175,427.53 8,998,363.53
二、累计摊销
1.期初余额 371,692.76 3,983,612.27 4,774,067.11 9,129,372.14
2.本期增加金额 16,458.72 1,208,785.22 193,348.80 1,418,592.74
（1）计提 16,458.72 1,208,785.22 193,348.80 1,418,592.74
3.本期减少金额 4,967,415.91 4,967,415.91
(1)处置 4,967,415.91 4,967,415.91
4.期末余额 388,151.48 5,192,397.49 5,580,548.97
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 434,784.52 2,983,030.04 3,417,814.56
2.期初账面价值 451,243.24 3,167,255.67 1,025,932.89 4,644,431.80
注：本期摊销额为 1,418,592.74 元。
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
110 / 162
2016 年年度报告
12、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 处置
形成的
慈溪市住宅经营有 32,992,718.51 32,992,718.51
限责任公司
合计 32,992,718.51 32,992,718.51
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
慈溪市住宅经营有 21,388,978.01 21,388,978.01
限责任公司
合计 21,388,978.01 21,388,978.01
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、22 商誉，经测试本期不计提减值准备，
截至 2016 年 12 月 31 日，商誉净值为 11,603,740.50 元。
13、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
少金额
土地租赁费摊销 3,343,597.64 1,080,000.00 1,600,881.08 2,822,716.56
装修费摊销 6,887,755.29 2,747,963.94 1,578,282.11 8,057,437.12
绿化工程支出摊销 2,181,666.69 297,200.04 1,884,466.65
合计 12,413,019.62 3,827,963.94 3,476,363.23 12,764,620.33
14、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 6,181,244.36 1,545,311.12 33,093,683.38 8,273,420.88
内部交易未实现利 87,683,714.80 21,920,928.70 37,348,741.40 9,337,185.35
润
可抵扣亏损 5,717,605.08 1,429,401.27 7,177,484.97 1,794,371.24
固定资产折旧（年限） 1,355,173.68 338,793.42 1,444,757.00 361,189.25
应付及预收款项 1,040,650,482.27 260,162,620.56 405,358,704.58 101,339,676.14
111 / 162
2016 年年度报告
预计负债 39,780,000.00 9,945,000.00 39,780,000.00 9,945,000.00
存货计税差异 293,745,433.27 73,436,358.32 319,067,457.03 79,766,864.26
其他可抵扣差异 1,761,000.00 440,250.00
合计 1,475,113,653.46 368,778,413.39 845,031,828.36 211,257,957.12
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
可供出售金融资产公允
价值变动
资产计税基础不同产生 460,409,529.24 115,102,382.31 321,158,993.80 80,289,748.45
的应纳税暂时性差异
合计 460,409,529.24 115,102,382.31 321,158,993.80 80,289,748.45
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 411,139,493.09 351,338,315.74
可抵扣亏损 331,646,586.65 245,665,574.96
合计 742,786,079.74 597,003,890.70
注：由于公司及部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性,因此上述项目未
确认递延所得税资产。
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2016 8,911,564.69
2017 16,012,846.49 22,936,653.26
2018 65,773,244.32 65,777,691.02
2019 57,025,132.29 64,641,039.80
2020 70,123,947.55 83,398,626.19
2021 122,711,416.00
合计 331,646,586.65 245,665,574.96 /
15、 其他非流动资产
√适用 □不适用
112 / 162
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款本金 322,497,973.36
往来资金拆借 863,958,568.91
合计 863,958,568.91 322,497,973.36
其他说明：
公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额 1,108,796,449.20 元。为真实反映公司截至 2016 年
12 月 31 日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，基于谨慎
性原则 ，公司对鄂尔 多斯项目 公司借款 计提 减值准备 累 计 244,837,880.29 元，本期计提
106,404,520.62 元。
16、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 329,000,000.00 225,000,000.00
合计 329,000,000.00 225,000,000.00
短期借款分类的说明：
注 1：用于质押、抵押的资产详见附注七、46 所有权或使用权受到限制的资产。
注 2：短期借款年利率 5.66%。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
17、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 1,056,322,577.67 1,097,082,424.83
货款 667,422.02 23,494,214.35
销售佣金 1,741,958.76 4,725,221.90
保修款 2,897,882.76 1,988,638.03
其他 200,000.00 1,021,937.02
合计 1,061,829,841.21 1,128,312,436.13
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
18、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
113 / 162
2016 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
预收房款 7,970,451,689.48 5,480,326,332.00
预收租金 4,021,238.68 3,744,252.92
货款 4,881,911.54 10,103,572.84
其他 2,224,501.29 2,235,428.11
合计 7,981,579,340.99 5,496,409,585.87
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
西华府项目 1,550,390,944.00 未达到收入确认条件
琨御府项目 590,480,904.00 未达到收入确认条件
合计 2,140,871,848.00 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
（4）预收款项中主要项目预售房产收款情况列示如下
单位：元 币种：人民币
累计已预
预计可售
售面积 预售比例
项目 期末余额 期初余额 竣工时间 面积（万
（万平方 （%）
平方米）
米）
新里程项目 61,427,437.00 129,380,664.00 2016.06 14.21 14.08 99.09
鸿墅项目 4,231,195.00 9,763,260.00 2015.06 37.91 3.07 8.10
西华府项目 3,474,938,321.42 3,575,490,405.00 2017.12 50.99 40.62 79.66
公园悦府项目 170,792,680.80 172,945,720.00 2016.12 43.58 15.82 36.30
琨御府项目 3,640,544,164.26 1,592,746,283.00 2017.12 27.26 14.24 52.24
檀香府项目 618,517,891.00 2017.05 25.49 3.59 14.08
合计 7,970,451,689.48 5,480,326,332.00 199.44 91.42
注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计总可售面积及期末已预售面积含公租房、
商业，不含车位及地下建筑面积。
19、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 60,919,060.24 167,402,090.86 155,077,277.16 73,243,873.94
二、离职后福利-设定提存计划 580,989.38 12,173,816.63 11,847,273.14 907,532.87
三、辞退福利 4,713,632.26 4,713,632.26
四、一年内到期的其他福利
合计 61,500,049.62 184,289,539.75 171,638,182.56 74,151,406.81
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
114 / 162
2016 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 59,894,492.45 143,382,846.41 131,261,741.60 72,015,597.26
二、职工福利费 7,463,475.73 7,463,475.73
三、社会保险费 326,115.57 6,836,693.35 6,633,721.08 529,087.84
其中：医疗保险费 279,588.70 6,116,810.92 5,936,567.94 459,831.68
工伤保险费 23,386.16 233,066.52 224,797.86 31,654.82
生育保险费 23,140.71 486,815.91 472,355.28 37,601.34
四、住房公积金 121,318.00 7,420,970.00 7,411,172.00 131,116.00
五、工会经费和职工教育经费 577,134.22 984,380.81 1,003,913.20 557,601.83
六、短期带薪缺勤 1,313,724.56 1,303,253.55 10,471.01
七、短期利润分享计划
合计 60,919,060.24 167,402,090.86 155,077,277.16 73,243,873.94
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 553,688.30 11,612,882.67 11,294,689.80 871,881.17
2、失业保险费 27,301.08 560,933.96 552,583.34 35,651.70
3、企业年金缴费
合计 580,989.38 12,173,816.63 11,847,273.14 907,532.87
20、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 44,828,355.54 22,670.92
营业税 24,529,180.52
企业所得税 279,474,455.12 254,200,280.80
个人所得税 834,090.61 771,673.48
城市维护建设税 1,370,433.25 1,747,738.32
土地增值税 184,981,600.82 25,673,378.92
土地使用税 225,705.05
房产税 117,663.30 250,489.17
教育费附加 902,321.77 1,178,243.53
地方教育费附加 481,179.78 24,139.70
其他 9,570.76 371,854.97
合计 513,225,376.00 308,769,650.33
21、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 35,565,499.57 44,630,988.93
115 / 162
2016 年年度报告
企业债券利息 79,270,378.09 19,361,884.93
短期借款应付利息 516,925.00 372,227.76
企业间的拆借利息 488,888.89
合计 115,841,691.55 64,365,101.62
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
22、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 2,639,762.78 2,639,762.78
合计 2,639,762.78 2,639,762.78
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利。
23、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
关联方拆借款 200,000,000.00
非关联方往来款及其他 286,471,605.13 563,050,431.38
保证金押金 15,394,081.44 16,470,177.57
代收代扣款项 146,574,751.92 65,338,307.11
合计 648,440,438.49 644,858,916.06
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京万科企业有限公司 121,956,190.38 未到偿还条件
浙江石化实业开发公司 4,250,000.00 未到偿还条件
合计 126,206,190.38
24、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 5,726,743,291.51 7,687,661,325.00
其中：质押借款 2,779,850,000.00 3,452,836,700.00
抵押借款 771,743,291.51 1,044,324,625.00
信用借款 2,175,150,000.00 3,190,500,000.00
合计 5,726,743,291.51 7,687,661,325.00
116 / 162
2016 年年度报告
其他说明：
（1）用于质押、抵押的资产详见附注七、46 所有权或使用权受到限制的资产。
（2）借款利率从 4.75%至 10.00%。
（3）期末不存在已到期未偿还的一年内到期的长期借款。
25、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 2,144,856,700.00 3,381,870,000.00
抵押借款 289,700,000.00 1,412,500,000.00
信用借款 3,490,980,000.00 3,454,630,000.00
合计 5,925,536,700.00 8,249,000,000.00
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
注 1.用于质押、抵押的资产详见附注七、46 所有权或使用权受到限制的资产。
注 2.长期借款年利率为从 4.75 %至 9.60%。
注 3.期末不存在已到期未偿还的长期借款。
26、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 2,765,174,478.52 772,887,657.49
合计 2,765,174,478.52 772,887,657.49
117 / 162
2016 年年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
京投银泰股份有 779,000,000.00 2015-06-26 3 年 771,827,000.00 772,887,657.49 37,392,000.00 2,101,125.43 774,988,782.92
限公司 2014 年公
司债券（简称“14
京银债”）
京投银泰股份有 1,000,000,000.00 2016-03-18 3 年 994,000,000.00 994,000,000.00 41,489,315.06 1,325,124.40 995,325,124.40
限公司 2016 年非
公开发行公司债
券（第一期）（简
称“16 京泰 01”）
京投发展股份有 1,000,000,000.00 2016-08-19 3 年 994,339,622.64 994,339,622.64 18,419,178.09 520,948.56 994,860,571.20
限公司 2016 年非
公开发行公司债
券（第二期）（简
称“16 京投
02”）
合计 / / / 2,760,166,622.64 772,887,657.49 1,988,339,622.64 97,300,493.15 3,947,198.39 2,765,174,478.52
注：本期发行债券金额为面值扣除债券发行费用 11,660,377.36 元。
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
118 / 162
2016 年年度报告
27、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
出租车司机押金 2,735,000.00
接受私股资金 182,603.13 182,603.13
人民防空工程使用费 5,246,360.00 5,246,360.00
合计 8,163,963.13 5,428,963.13
28、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
其他 39,780,000.00 39,780,000.00
合计 39,780,000.00 39,780,000.00
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
2014年12月，本公司将持有的北京晨枫房地产开发有限公司51%股权转让给盛丰博泰（深圳）
股权投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“盛丰博泰”），根据本公司与盛丰博泰签订的
股权转让协议中对支付第三笔总交易价款时或有扣除事项的约定，在规定条件产生后本公司可能
承担最高不超过39,780,000.00元的土地出让金；出于谨慎性原则，本公司对上述事项涉及最高土
地出让金部分计提预计负债39,780,000.00元。
29、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
未到纳税义务时点的增值税销 778,067.68
项税额
合计 778,067.68
30、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 740,777,597.00 740,777,597.00
119 / 162
2016 年年度报告
31、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 323,629,787.39 323,629,787.39
价）
其他资本公积 4,151,586.40 4,151,586.40
合计 327,781,373.79 327,781,373.79
32、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 108,451,978.08 108,451,978.08
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 108,451,978.08 108,451,978.08
33、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 806,618,142.60 693,768,864.53
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 806,618,142.60 693,768,864.53
加：本期归属于母公司所有者的净利润 290,463,409.85 115,387,113.86
减：提取法定盈余公积 2,537,835.79
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 96,301,087.61
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,000,780,464.84 806,618,142.60
34、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
（1）营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75
其他业务 3,141,721.26 1,502,924.92 3,762,706.66 2,009,885.47
合计 5,921,862,182.33 4,011,027,574.28 8,436,076,254.04 6,257,013,303.22
（2）主营业务（分业务）
120 / 162
2016 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产行业 5,739,969,120.79 3,842,857,982.04 8,155,044,479.81 5,987,869,866.91
进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 208,730,938.51 205,308,352.27
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43
旅游饮食服
25,622,614.90 16,593,904.80 23,497,693.19 17,321,160.14
务及其他
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75
（3）主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 5,712,036,148.87 3,831,701,391.74 8,124,218,401.00 5,973,725,649.26
物业租赁 27,932,971.92 11,156,590.30 30,826,078.81 14,144,217.65
进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 208,730,938.51 205,308,352.27
国内贸易 45,040,435.87 44,504,038.43
旅游饮食服
25,622,614.90 16,593,904.80 23,497,693.19 17,321,160.14
务及其他
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75
（4）主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
北京 5,617,875,099.66 3,758,390,058.73 8,000,053,497.39 5,816,811,681.88
宁波 196,935,915.12 175,310,642.36 298,927,267.99 275,068,600.96
无锡 103,909,446.29 75,823,948.27 133,332,782.00 163,123,134.91
合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 8,432,313,547.38 6,255,003,417.75
（5）主要房地产项目销售收入结转情况
单位：元 币种：人民币
项目明细 营业收入 营业成本 毛利率
北京-新里程（住宅） 227,427,354.48 172,469,080.22 24.17%
北京-琨御府（住宅） 715,393,173.11 451,750,282.92 36.85%
北京-琨御府（办公楼等） 587,971,908.82 453,031,209.64 22.95%
北京-公园悦府（住宅） 1,005,960,094.95 722,228,532.56 28.21%
北京-公园悦府（地下车位） 84,980,951.78 45,698,760.21 46.22%
北京-西华府（住宅） 2,056,758,443.78 1,385,038,467.90 32.66%
北京-西华府（地下车位） 186,698,295.68 40,310,344.17 78.41%
北京-檀香府（住宅） 735,436,394.29 495,631,189.42 32.61%
（6）营业收入前五名情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为 93,006,443.57 元，占公司销售总额的 1.57%。
121 / 162
2016 年年度报告
35、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 183,055,453.25 423,533,808.11
城市维护建设税 19,729,353.36 25,705,938.87
教育费附加 15,842,913.03 21,182,966.65
房产税 3,015,262.79
土地使用税 1,625,953.08
印花税 3,783,034.72
土地增值税 238,839,325.68 111,670,773.33
水利基金 439,866.78 167,489.49
残疾人保障金 1,346,296.07
其他 80,574.97 36,218.96
合计 467,758,033.73 582,297,195.41
其他说明：
根据财政部《增值税会计处理规定》(财会﹝2016﹞22 号)以及《关于增值税会计处理规定有
关问题的解读》，本公司 2016 年 5-12 月的房产税、土地使用税、印花税及残疾人保障金的发生
额列报于“税金及附加”项目。
36、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传及推广费 47,329,186.45 53,677,464.89
销售人员薪酬 12,149,974.22 12,689,386.87
房租水电供暖物业费 11,707,077.37 10,400,044.40
销售代理费 37,666,358.68 73,240,895.46
业务招待费 1,331,867.75 679,498.18
办公费 2,700,955.20 2,944,792.85
咨询费 696,266.00 967,056.00
差旅交通费 293,759.06 267,834.20
车辆使用费 910,165.36 546,965.37
折旧费及摊销费 1,070,647.96 1,442,098.31
其他 1,613,267.00 1,217,926.61
合计 117,469,525.05 158,073,963.14
其他说明：
本公司销售代理费减少主要系房产销售收入较上年减少所致。
37、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理人员薪酬 82,995,706.63 65,606,923.06
业务招待费 13,174,919.70 14,010,056.72
房租水电供暖物业费 7,850,648.23 6,231,556.44
122 / 162
2016 年年度报告
折旧费及摊销费 9,233,464.63 9,613,590.53
费用性税金 1,851,458.32 7,671,176.94
中介服务费 8,918,425.64 8,600,863.05
办公费 7,161,178.93 7,193,930.19
会议费 2,422,198.88 2,233,188.67
车辆使用费 4,675,259.01 5,118,988.63
差旅交通费 2,457,098.15 2,870,633.24
其他 3,708,098.02 2,332,285.57
合计 144,448,456.14 131,483,193.04
38、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 211,999,031.86 222,146,549.63
利息收入(注) -149,408,664.11 -102,543,494.38
汇兑损益 -360,763.14 -543,669.47
手续费及其他 8,626,143.79 10,027,265.81
合计 70,855,748.40 129,086,651.59
其他说明：
注：本期利息收入大幅增加主要系公司收回债权款延期支付利息 74,287,946.95 元。
39、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 80,622,015.26 67,337,010.62
二、存货跌价损失 156,505,982.31
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 80,622,015.26 223,842,992.93
其他说明：
本期坏账损失发生额中包含对鄂尔多斯项目公司借款本息计提的减值 106,404,520.62 元；及
收回北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会 项目合作诚意金所冲减坏账损失
25,000,000.00 元。
123 / 162
2016 年年度报告
40、 投资收益
√适用 □不适用
（1）投资收益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 8,542,861.12 17,207,345.62
处置长期股权投资产生的投资收益 7,164,240.19 5,626,291.04
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资 -10,408.95
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
合计 15,696,692.36 22,833,636.66
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额
北京京投阳光房地产开发有限公司 8,542,861.12 16,547,897.42
北京京泰祥和资产管理有限责任公司 659,448.20
合计 8,542,861.12 17,207,345.62
（3）处置长期股权投资产生的投资收益
单位：元 币种：人民币
被处置单位全称 本期发生额 上期发生额
北京京泰祥和资产管理有限责任公司 5,626,291.04
宁波宁华出租车有限公司 7,164,240.19
合计 7,164,240.19 5,626,291.04
41、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计 233,815.91 204,336.75 233,815.91
其中：固定资产处置利得 5,340.00 204,336.75 5,340.00
无形资产处置利得 228,475.91 228,475.91
124 / 162
2016 年年度报告
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠 7,996.60 47,647.01 7,996.60
政府补助 3,051,039.74 296,300.00 3,051,039.74
其他（注） 13,490,279.92 581,062.54 13,490,279.92
合计 16,783,132.17 1,129,346.30 16,783,132.17
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
专项奖励 3,051,039.74 296,300.00 与收益相关
合计 3,051,039.74 296,300.00 /
本期政府补助明细如下：
单位：元 币种：人民币
提供补助方 批文及摘要 本期发生额 内容
宁波财政局、宁波民政局关于给
宁波市海曙区人民政府江厦街
予街道级社区服务中心建设补助 1,894,000.00 货币
道办事处
资金有关问题的通知
北京市旅游发展委员会 景区建设补助经费通知 616,504.83 货币
海曙区人民政府办公室关于印发
宁波市海曙区人民政府江厦街
海曙区稳增促调专项资金管理办 404,800.00 货币
道办事处
法的通知
北京市海淀区重大建设项目推 北京市海淀区重大建设项目推进
100,000.00 货币
进办公室 办公室会议通知
宁波市财政局对参展补贴收入有
宁波市海曙区财政局 30,000.00 货币
关问题的通知
北京市门头沟区社会保险事业 关于失业保险支持企业稳定岗位
4,134.91 货币
管理中心 有关问题的通知
北京市门头沟潭柘寺人民政府 党委组织部通知-党员活动经费 1,600.00 货币
合计 3,051,039.74
其他说明：
√适用 □不适用
注：本期营业外收入其他项主要为收回公司原海南陵水项目债权款违约金 12,990,663.19 元。
42、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 18,030.00 38,607.87 18,030.00
其中：固定资产处置损失 18,030.00 38,607.87 18,030.00
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
125 / 162
2016 年年度报告
对外捐赠 200,000.00
资产报废、毁损损失 16,398.80 23,491.83 16,398.80
罚没及滞纳金支出 100.00 321,321.80 100.00
其他 12,208.11 370,876.60 12,208.11
合计 46,736.91 954,298.10 46,736.91
43、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 439,009,679.45 362,793,520.96
递延所得税费用 -122,812,500.76 -1,226,455.63
合计 316,197,178.69 361,567,065.33
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,062,113,917.09
按法定/适用税率计算的所得税费用 265,528,479.27
子公司适用不同税率的影响 -23,687.20
调整以前期间所得税的影响 -475,841.64
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 32,273,590.90
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -13,980,982.81
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 30,443,769.41
异或可抵扣亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -2,135,715.28
其他 4,567,566.04
所得税费用 316,197,178.69
44、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 3,051,039.74 296,300.00
收往来款 107,264,169.38 40,186,259.09
代收代付客户契税及专项维修基金 144,664,576.58 67,711,921.62
收押金及诚意金 22,008,450.22 4,247,250.43
利息收入 20,109,038.79 18,818,945.33
备用金等 3,030,564.25 886,360.68
合计 300,127,838.96 132,147,037.15
126 / 162
2016 年年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付往来款 48,912,406.31 99,966,890.32
付押金保证金 16,161,033.15 2,960,935.46
付现费用 187,851,422.25 174,421,428.87
代付业主的各项费用 53,788,947.41 27,285,262.05
合计 306,713,809.12 304,634,516.70
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托理财 34,000,000.00 70,000,000.00
收回拆借资金及利息 291,573,087.94 655,368,294.86
合计 325,573,087.94 725,368,294.86
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
对外拆借资金 225,880,698.13 19,542,023.25
购买委托理财产品 643,500,000.00 34,000,000.00
合计 869,380,698.13 53,542,023.25
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
质押存单解冻 19,000,000.00
收到拆借资金 200,000,000.00
合计 200,000,000.00 19,000,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还拆借资金 400,000,000.00 823,675,311.54
融资财务顾问费及手续费 9,688,116.40 18,759,283.94
合计 409,688,116.40 842,434,595.48
45、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
127 / 162
2016 年年度报告
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 745,916,738.40 615,720,574.24
加：资产减值准备 80,622,015.26 223,842,992.93
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 17,354,453.80 17,911,431.74
性生物资产折旧
无形资产摊销 1,418,592.74 1,522,339.56
长期待摊费用摊销 3,476,363.23 3,694,283.85
处置固定资产、无形资产和其他长期 -215,785.91 -1,701,757.51
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 16,398.80 23,491.83
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 74,716,501.74 131,980,760.11
投资损失（收益以“－”号填列） -15,696,692.36 -22,833,636.66
递延所得税资产减少（增加以“－” -157,520,456.27 -81,516,204.08
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” 34,812,633.86 80,289,748.45
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,583,405,323.92 2,521,039,352.96
经营性应收项目的减少（增加以 131,470,943.15 142,336,731.41
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 2,555,506,109.82 -133,365,854.12
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,799,114,892.44 2,114,412,143.77
减：现金的期初余额 2,114,412,143.77 2,243,593,933.21
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 684,702,748.67 -129,181,789.44
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 9,993,240.00
128 / 162
2016 年年度报告
其中：宁波宁华出租汽车有限公司 9,993,240.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 2,578,165.53
其中：宁波宁华出租汽车有限公司 2,578,165.53
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 56,650,000.00 142,988,160.00
其中：北京华安泰投资有限公司 56,650,000.00
北京晨枫房地产开发有限公司 142,988,160.00
处置子公司收到的现金净额 64,065,074.47 142,988,160.00
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,799,114,892.44 2,114,412,143.77
其中：库存现金 14,779.39 48,719.91
可随时用于支付的银行存款 2,799,097,097.91 2,014,360,419.22
可随时用于支付的其他货币资金 3,015.14 100,003,004.64
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,799,114,892.44 2,114,412,143.77
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
46、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 2,257,588,996.50 详见其他说明 1
固定资产 35,253,760.84 详见其他说明 2
无形资产
投资性房地产 135,499,391.51 详见其他说明 3
长期股权投资 56,100,000.00 详见其他说明 4
合计 2,484,442,148.85 /
其他说明：
1.存货期末受限余额为 225,758.90 万元。
（1）本公司之子公司北京京投兴业置业有限公司（以下简称“兴业置业”）以京海国用（2013
出）第 00276 号土地使用权中落地区 B-2、落地区 B-3、落地区 B-1 部分（账面价值为 189,644.70
万元）作为抵押物的一年以内到期的长期借款余额为 75,774.33 万元。
（2）本公司之子公司北京京投灜德置业有限公司（以下简称“灜德置业”）以京（2016）门
头沟区不动产权第 0000013 号土地使用权及在建工程（账面价值为 36,114.20 万元）作为抵押物
的长期借款余额为 18,120.00 万元。
129 / 162
2016 年年度报告
2.固定资产期末受限账面价值为 3,525.38 万元。
（1）本公司以固定资产华联 2 号楼 B1、B2(账面价值为 2,873.37 万元)及本公司之子公司宁
波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁波华联”）以恒泰大厦 6 层部分房产(账面价值为 447.94
万元)以及注 3（2）所述投资性房地产作为抵押物为本公司 20,000.00 万元短期借款提供抵押担
保。
（2）本公司之子公司宁波华联以华联写字楼 10 层（账面价值为 204.07 万元）以及注 3（3）
所述投资性房地产作为抵押物的短期借款余额 8,000.00 万元。
3.投资性房地产期末受限账面价值 13,549.94 万元。
（1）本公司之子公司宁波华联以投资性房地产宁波市恒泰大厦 1-4 层（账面价值为 4,909.55
万元）作为抵押物的长期借款余额为 10,850.00 万元，一年以内到期的长期借款余额为 1,400.00
万元。
（2）本公司之子公司宁波华联以投资性房地产恒泰大厦 5、6 层部分房产及 17-20 层（账面
价值为 5,093.98 万元）以及注 2（1）所述固定资产作为抵押物为本公司 20,000.00 万元短期借
款提供抵押担保。
（3）本公司以投资性房地产华联 2 号楼 8 层（账面价值为 2,193.61 万元）及本公司之子公
司宁波华联以投资性房地产华联写字楼（11-40）、（11-41）（账面价值 413.18 万元）以及注 2
（2）所述固定资产作为抵押物的短期借款余额为 8,000.00 万元。
（4）本公司以宁波市中山东路 93 号、181 号部分房产（账面价值为 939.62 万元）作为抵押
物的短期借款余额为 4,900.00 万元。
4.长期股权投资的受限余额 5,610.00 万元。
（1）本公司之子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）以持有的北京
京投银泰尚德置业有限公司（以下简称“尚德置业”）51%股权（账面价值 2,550.00 万元）作为
质押的长期借款余额为 153,550.00 万元。
（2）本公司之子公司京投置地以持有的兴业置业 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质
押的长期借款余额为 22,513.67 万元。
（3）本公司之子公司京投置地以持有的北京京投兴平置业有限公司（以下简称“兴平置业”）
51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质押的长期借款余额为 38,422.00 万元。
（4）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业 51%股权(账面价值 1,020.00 万元)作为质
押的一年以内到期的长期借款余额为 277,985.00 万元。
47、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 242,615.82
其中：美元 34,974.17 6.9370 242,615.82
欧元
港币
应收账款 7,511,522.76
其中：美元 1,082,820.06 6.9370 7,511,522.76
欧元
港币
长期借款
其中：美元
130 / 162
2016 年年度报告
欧元
港币
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
131 / 162
2016 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
与原
子公
司股
丧失控
丧失 丧失 按照公 权投
处置价款与 丧失 制权之
股 控制 控制 允价值 资相
处置投资对 控制 日剩余
股权 权 丧失控 权之 权之 重新计 关的
应的合并财 权之 股权公
子公司 处置 处 丧失控制 制权时 日剩 日剩 量剩余 其他
股权处置价款 务报表层面 日剩 允价值
名称 比例 置 权的时点 点的确 余股 余股 股权产 综合
享有该子公 余股 的确定
（%） 方 定依据 权的 权的 生的利 收益
司净资产份 权的 方法及
式 账面 公允 得或损 转入
额的差额 比例 主要假
价值 价值 失 投资
设
损益
的金
额
宁 波 宁 10,260,000.00 100.00 挂 牌 2016-12-09 工商变更 7,164,240.19
华 出 租 出售 登记
汽 车 有
限公司
其他说明：
√适用 □不适用
处置出租车发生股权出让挂牌费等 366,760.00 元。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
清算二级子公司北京京西弘扬文化传媒有限公司、北京嘉禾盛景农业发展有限公司。
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
主要经营 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册地 业务性质
地 直接 间接 方式
1.北京京投万科房地产开发有限公司（注 1） 北京 北京 房地产 80 设立
2.北京京投银泰置业有限公司（注 2） 北京 北京 房地产 50 设立
3.北京京投银泰尚德置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51 设立
4.北京京投兴业置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51 设立
5.北京潭柘投资发展有限公司 北京 北京 房地产 100 设立
6.北京山行者户外运动有限公司 北京 北京 服务业 100 设立
7.宁波华联房地产开发有限公司 宁波 宁波 房地产 100 设立
8.北京京投灜德置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51 设立
132 / 162
2016 年年度报告
9.北京定都峰旅游开发有限公司 北京 北京 服务业 60 设立
10.宁波银泰对外经济贸易有限公司 宁波 宁波 进出口 90 10 设立
11.京投银泰（宁波）物业服务有限公司 宁波 宁波 服务业 100 设立
12.宁波银泰广告有限公司 宁波 宁波 服务业 100 设立
13.北京华霖盛景园林绿化有限公司 北京 北京 服务业 100 设立
14.北京京投置地房地产有限公司 北京 北京 房地产 100 收购
15.慈溪市住宅经营有限责任公司 慈溪 慈溪 房地产 100 收购
16.无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡 无锡 酒店管理 100 收购
17.无锡惠澄实业发展有限公司 无锡 无锡 房地产 100 收购
18.北京京投兴平置业有限公司（注 3） 北京 北京 房地产 51 设立
19.京投科技（北京）有限公司 北京 北京 服务业 100 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：2010 年京投置地和北京万科企业有限公司（以下简称“北京万科”）签订《合作协议》
约定，双方先按各 50%比例联合投标并成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简
称“京投万科”），获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公
司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。根据京投万科章程规定，
公司设董事会成员 5 人，京投置地提名 3 人，北京万科提名 2 人，故京投置地的表决权比例是 60%。
在项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全
部利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别
按 74%和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。
注 2：2011 年 9 月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合
作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为 10,000 万元，各方出
资比例为：京投置地 15%，京投公司 35%，北京万科 50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合
作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，
联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京
投置地 50%、京投公司 35%和北京万科 15%）分配项目公司利润。京投置地于 2012 年向北京万科
支付股权收购资金 3,500 万元，2014 年 4 月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地 50%、
京投公司 35%和北京万科 15%。根据京投银泰置业公司章程规定，公司设董事会成员 5 人，其中京
投置地提名 3 名董事，京投公司提名 1 名董事，北京万科提名 1 名董事，董事会决议须经不低于
4/5 董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，
京投公司将持有的京投银泰置业 35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置
业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有银泰置业 80%的表决权。
注 3：2016 年 9 月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置
业、兴平置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托
管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚
德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业各 49%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的
占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业 100%的表决权。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股
子公司名称
股比例 股东的损益 宣告分派的股利 东权益余额
1.北京京投万科房地产开发有限公司 20% 674.35 10,172.69
2.北京京投银泰置业有限公司 50% 19,143.58 32,959.64
3.北京京投银泰尚德置业有限公司 49% 9,413.01 32,475.76
4.北京京投兴业置业有限公司 49% 10,371.48 45,160.46
5.北京京投灜德置业有限公司 49% 6,307.60 8,337.56
6.北京京投兴平置业有限公司 49% -306.53 673.37
133 / 162
2016 年年度报告
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注九、1、（1）企业集团的
构成说明。
134 / 162
2016 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京京投万科房地产开 71,172.49 163.38 71,335.87 22,454.72 524.64 22,979.36 78,811.30 879.36 79,690.66 33,403.19 524.64 33,927.83
发有限公司
北京京投银泰置业有限 478,481.69 14,788.43 493,270.12 427,350.83 427,350.83 578,111.99 13,967.01 592,079.00 564,446.89 564,446.89
公司
北京京投银泰尚德置业 516,159.10 92.92 516,252.02 87,714.73 362,260.24 449,974.97 480,348.65 390.95 480,739.60 346,643.79 87,028.97 433,672.76
有限公司
北京京投兴业置业有限 580,582.05 16,414.97 596,997.02 472,649.14 32,183.67 504,832.81 543,054.49 2,889.69 545,944.18 424,946.26 50,000.00 474,946.26
公司
北京京投灜德置业有限 609,257.52 2,220.19 611,477.71 576,342.29 18,120.00 594,462.29 511,770.71 579.56 512,350.27 4,207.50 507,000.00 511,207.50
公司
北京京投兴平置业有限 173,243.95 331.96 173,575.91 1,001.69 171,200.00 172,201.69 149,058.35 0.07 149,058.42 358.62 146,700.00 147,058.62
公司
单位：万元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现金 综合收益总 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 流量 额 流量
北京京投万科房地产开发有限公司 22,742.74 2,593.67 2,593.67 -15,898.61 154,197.26 10,351.18 10,351.18 28,351.18
北京京投银泰置业有限公司 224,345.67 38,287.17 38,287.17 135,135.13 -428.29 -2,024.92 -2,024.92 82,733.03
北京京投银泰尚德置业有限公司 109,094.10 19,210.22 19,210.22 54,150.81 240,009.37 28,106.83 28,106.83 183,456.07
北京京投兴业置业有限公司 130,336.51 21,166.28 21,166.28 226,434.28 405,291.21 71,609.14 71,609.14 211,431.08
北京京投灜德置业有限公司 73,546.33 12,872.66 12,872.66 88,866.44 -847.24 -847.24 -34,150.99
北京京投兴平置业有限公司 -625.57 -625.57 -10,252.19 -0.20 -0.20 -146,002.43
135 / 162
2016 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 本公司在
对合营企业或联
主要经 业务性 被投资单
合营企业或联营企业名称 注册地 营企业投资的会
营地 质 直接 间接 位表决权
计处理方法
比例(%)
一、合营企业
1.鄂尔多斯市京投银泰房地 鄂尔多 房地产开
鄂尔多斯 49.00 49.00 权益法
产开发有限责任公司 斯 发经营
二、联营企业
建造、经
1.上海礼兴酒店有限公司 营及管理
上海 上海 27.50 27.50 权益法
（注） 宾馆，物
业管理
房地产开
2.北京京投阳光房地产开发 发，销售
北京 北京 49.00 49.00 权益法
有限公司 自行开发
的商品房
注: 上海礼兴拥有上海市黄浦区（原卢湾区）第 107、108 号地块开发并经营酒店的权利（以
下分别简称“107 酒店”和“108 酒店”）。107 酒店系指在 107 地块上所建之酒店，108 酒店系
指在 108 地块上所建之酒店。根据 2010 年 11 月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东协议》的约
定：上海礼兴拟分拆为 107 酒店和 108 酒店。2016 年 12 月上海礼兴三方股东签署了《分立协议》，
约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营 108 酒店；新设公司拥有和经营 107 酒店。新设公
司和存续公司的股东及持股比例与分立前上海礼兴的股东及持股比例完全一致。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
鄂尔多斯市京投银泰房地产 鄂尔多斯市京投银泰房
开发有限责任公司 地产开发有限责任公司
流动资产 1,118,991,635.01 1,119,048,177.91
136 / 162
2016 年年度报告
其中：现金和现金等价物 1,729,551.39 112,853.13
非流动资产 25,399.25 32,310.26
资产合计 1,119,017,034.26 1,119,080,488.17
流动负债 1,496,604,187.93 1,383,015,253.55
非流动负债
负债合计 1,496,604,187.93 1,383,015,253.55
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -377,587,153.67 -263,934,765.38
按持股比例计算的净资产份额 -185,017,705.30 -129,328,035.04
调整事项 -496,458.47 -496,458.47
--商誉
--内部交易未实现利润 -496,458.47 -496,458.47
--其他
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入
财务费用 111,661,005.75 133,820,517.67
所得税费用
净利润 -113,652,388.29 -135,489,457.33
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -113,652,388.29 -135,489,457.33
本年度收到的来自合营企业的股利
137 / 162
2016 年年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海礼兴酒店有 北京京投阳光 上海礼兴酒店有 北京京投阳光
限公司 房地产开发有 限公司 房地产开发有
限公司 限公司
流动资产 44,068,705.22 325,058,249.35 66,400,283.47 789,859,298.88
非流动资产 1,317,459,070.92 29,364,152.05 1,376,168,075.29 6,159,673.65
资产合计 1,361,527,776.14 354,422,401.40 1,442,568,358.76 796,018,972.53
流动负债 1,049,825,767.96 37,296,120.21 740,901,583.29 496,327,101.79
非流动负债 695,583,375.47 916,351,998.10
负债合计 1,745,409,143.43 37,296,120.21 1,657,253,581.39 496,327,101.79
少数股东权益
归属于母公司股 -383,881,367.29 317,126,281.19 -214,685,222.63 299,691,870.74
东权益
按持股比例计算 -211,134,752.01 155,391,877.78 -118,076,872.45 146,849,016.66
的净资产份额
调整事项 -13,791,228.96 -570,179.61 -14,282,311.30 -5,945,234.11
--商誉
--内部交易未实 -13,791,228.96 -570,179.61 -14,282,311.30 -5,945,234.11
现利润
--其他
对联营企业权益 154,821,698.17 140,903,782.55
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 203,026,456.00 349,931,968.00 203,850,618.46 674,460,270.00
净利润 -169,196,144.66 17,434,410.45 -196,150,012.03 33,771,219.23
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 -169,196,144.66 17,434,410.45 -196,150,012.03 33,771,219.23
本年度收到的来
自联营企业的股
利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
138 / 162
2016 年年度报告
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
累积未确认前期 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
合营企业或联营企业名称
累计的损失 （或本期分享的净利润） 损失
合营企业：
鄂尔多斯市京投银泰房地产 129,824,493.51 55,689,670.26 185,514,163.77
开发有限责任公司
小计 129,824,493.51 55,689,670.26 185,514,163.77
联营企业：
上海礼兴酒店有限公司 132,359,183.75 92,566,797.22 224,925,980.97
小计 132,359,183.75 92,566,797.22 224,925,980.97
合计 262,183,677.26 148,256,467.48 410,440,144.74
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、其他流动资产、应付款项、金融机构借款、
应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以
及公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。公司管理层对这些风险敞口进行管理和
监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将
风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基
于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适
当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。
（一）市场风险
1．利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的短期借款、长期借款、一
年以内到期的非流动负债有关。2016 年 12 月 31 日，本公司 91.14%的计息借款按固定利率计息,
利率变动对净利润影响有限。
139 / 162
2016 年年度报告
2．外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司承受外汇风险主要与美元有关，除本公司之
子公司外贸公司以美元进行采购和销售外，本公司的其他主要业务活动以人民币计价结算。2016
年 12 月 31 日，资产或负债为美元余额情况详见附注七、47 外币货币性项目，但因外币资产、外
币负债余额较小以及占本公司 2016 年 12 月 31 日的资产总额、负债总额的比例较小，该外币余额
的资产和负债产生的外汇风险可能对本公司的经营业绩产生的影响十分有限。
（二）信用风险
本公司金融资产包括货币资金、可供出售的金融资产、应收账款及其他应收款等，这些金融
资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财
务担保而面临信用风险，具体包括：
本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。
合并资产负债表中应收账款、其他应收款的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。
本公司对应收账款、其他应收款余额进行持续监控，以确保公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司因应收账款和其他应收账款产生的信用风险敞口量化数据详见附注七、2 及附注七、4。本
报告期公司已对鄂尔多斯项目公司借款计提的减值准备详见附注七、15 其他非流动资产。
本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联营企业提供财务担保，担保面临的风险
敞口详见附注十二、5、（4）.关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用风
险较低。
（三）流动风险
流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是
确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保
持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的
影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性
风险。
本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时
持续监控是否符合借款协议的规定。公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资手
段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
公司主要金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
单位：元 币种：人民币
期末余额
项目
1 年以内（含 1 年） 1-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
短期借款 329,000,000.00 329,000,000.00
应付账款 1,058,731,958.45 3,097,882.76 1,061,829,841.21
应付利息 115,841,691.55 115,841,691.55
其他应付款 629,872,344.32 13,190,278.76 5,377,815.41 648,440,438.49
一年内到期的非流动负
5,726,743,291.51 5,726,743,291.51
债
长期借款 5,803,036,700.00 122,500,000.00 5,925,536,700.00
应付债券 2,765,174,478.52 2,765,174,478.52
长期应付款 5,428,963.13 5,428,963.13
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
140 / 162
2016 年年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
北京市基础设施 北京 基础设施项目的投 9,090,967.26 33.60 33.60
投资有限公司 融资和资本运营
本企业的母公司情况的说明
北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为田振清，统一社会信用代码：
911100001011241849。
本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见附注九、1 在子公司中的权益。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3 在合营企业或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营
企业情况如下
141 / 162
2016 年年度报告
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 合营企业
上海礼兴酒店有限公司 联营企业
北京京投阳光房地产开发有限公司 联营企业
北京京投颐信健康管理服务有限公司（注） 合营企业
其他说明
√适用 □不适用
注：公司于 2016 年 11 月 14 日收到北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府出具的《关于潭柘寺
镇关于 D3、D4 地块预留产业用地开发建设及合作经营项目中标单位的决定》（潭政文[2016]169
号），公司与北京中天颐信企业管理服务有限公司（下称“中天颐信”）组成的联合体中标北京
市门头沟区潭柘寺镇三街区 D3、D4 地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。公司与中天颐信
按照各 50%的比例出资设立合资公司，由合资公司与项目招标人及相关方签署相关协议，并负责
该项目的开发建设与运营管理。合资公司北京京投颐信健康管理服务有限公司于 2017 年 1 月 4
日完成了工商注册登记手续，注册资本 3,000.00 万元。
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京银泰置业有限公司 其他
北京基石创业投资基金（有限合伙） 其他
北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 其他
北京城建设计发展集团股份有限公司（注） 其他
北京地铁十号线投资有限责任公司 母公司的控股子公司
其他说明
注：本公司控股股东京投公司持有北京城建设计发展集团股份有限公司股份 87,850,942 股，
持股比例 6.90%，京投公司一名高级管理人员兼任该公司非执行董事，根据《上海证券交易所股
票上市规则》（2014 年修订）相关规定，该公司为本公司的关联法人。
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京银泰置业有限公司 餐饮、会议、差旅费 66.64 164.51
上海礼兴酒店有限公司 餐饮、会议、差旅费 21.19 63.60
北京京投阳光房地产开发有限公司 管理咨询费 415.09
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
关联方资金占用利息收支情况
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海礼兴酒店有限公司 利息收入 5,995.71 5,980.25
142 / 162
2016 年年度报告
北京市基础设施投资有限公司 利息支出 121,128.00 150,499.40
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
托管收益/ 本期确认的
委托方/出 受托方/承 托管资产 受托/承包 受托/承包 受托/承
承包收益 托管收益/
包方名称 包方名称 情况 资产类型 起始日 包终止日
定价依据 承包收益
北京市基础设 北京京投置地 银泰置业 35% 股权托管 2011 年 12 月 2017 年 8 月
施投资有限公 房地产有限公 股权
司 司
北京市基础设 北京京投置地 兴业置业 49% 股权托管 2013 年 2 月 2017 年 8 月
施投资有限公 房地产有限公 股权
司 司
北京市基础设 北京京投置地 尚德置业 49% 股权托管 2013 年 2 月 2017 年 8 月
施投资有限公 房地产有限公 股权
司 司
北京市基础设 北京京投置地 灜德置业 49% 股权托管 2014 年 10 月 2017 年 8 月
施投资有限公 房地产有限公 股权
司 司
北京市基础设 北京京投置地 兴平置业 49% 股权托管 2015 年 11 月 2017 年 8 月
施投资有限公 房地产有限公 股权
司 司
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
详见附注九、1 在子公司中的权益。
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期确认的 上期确认的
出租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
租赁费 租赁费
北京银泰置业有 北京银泰中心 2009-11-01 2017-10-31 495.97 336.11
限公司(注 1) 17 层
北京银泰置业有 北京银泰中心 2016-09-10 2018-10-31 50.38
限公司（注 2） 3层
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
注 1：2012 年本公司与北京银泰置业有限公司续签《写字楼租赁合同》，租金为 278,985.00
元/月，租赁期限为 2012 年 11 月 1 日至 2015 年 10 月 31 日，每年 10 月为免租期；2015 年 10 月
143 / 162
2016 年年度报告
本公司与其第二次续签《写字楼租赁合同》，租金为 425,120.00 元/月（价税合计），租赁期限
为 2015 年 11 月 1 日至 2016 年 10 月 31 日；2016 年 6 月本公司与其第三次续签《写字楼租赁合
同》，租金为 425,120.00 元/每月（价税合计），租赁日期为 2016 年 11 月 1 日至 2017 年 10 月
31 日；2016 年度确认租赁费 495.97 万元，支付租赁费 510.14 万元（含税）。
注 2:2016 年 9 月 9 日，本公司与北京银泰置业有限公司签订《写字楼租赁合同》，租金为
142,957.50 元/月（价税合计），租赁期限为 2016 年 09 月 10 日至 2018 年 10 月 31 日，其中包
含两个月免租期分别为：2017 年 10 月 1 日至 10 月 31 日；2018 年 10 月 1 日至 10 月 31 日。2016
年度确认租赁费 50.38 万元，支付租赁费 52.89 万元（含税）。
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
本公司 上海礼兴酒店有限公司（注 1） 90,000.00 2014-09-25 2023-12-31 否
本公司 上海礼兴酒店有限公司（注 2） 7,800.00 2015-12-10 2018-12-10 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
本公司、宁波华联房 本公司 8,000.00 2016-08-16 2018-08-15 否
地产开发有限公司
（注 3）
北京市基础设施投资 本公司 86,000.00 2015-06-26 2020-06-26 否
有限公司（注 4）
本公司、京投银泰（宁 本公司 4,900.00 2016-03-07 2019-03-07 否
波）物业服务有限公
司（注 5）
本公司、宁波华联房 本公司 20,000.00 2016-09-01 2019-08-31 否
地产开发有限公司
（注 6）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
子公司之间担保
单位：万元 币种：人民币
担保是否
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行
完毕
北京京投置地房地产有 北京京投灜德置业
350,000.00 2014-11-21 2017-11-21 否
限公司（注 7） 有限公司
北京京投置地房地产有 北京京投兴平置业
180,000.00 2015-11-26 2018-11-25 否
限公司（注 8） 有限公司
注 1：本公司为联营企业上海礼兴在中国银行上海闸北支行 90,000 万元贷款提供连带责任保
证担保，担保金额为 90,000 万元，合作方复地（集团）股份有限公司同意为本公司承担担保责任
后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 18,000 万元或等值美元）提
供反担保，截至本报告期末贷款余额 49,943.73 万元，担保期限为 2014 年 9 月 25 日至 2023 年
12 月 31 日。
144 / 162
2016 年年度报告
注 2：本公司为联营企业上海礼兴与上海地铁融资租赁有限公司 7,800 万元售后回租业务承
担连带责任保证担保，担保期限为 2015 年 12 月 10 日至 2018 年 12 月 10 日。
注 3：全资子公司宁波华联为本公司在招行宁波分行借款提供连带责任保证担保，同时本公
司以华联 2 号楼 8 层及宁波华联以华联写字楼 10 层、11 层房产为本公司在招行宁波分行借款提
供抵押担保，借款金额为 8,000 万元，担保期间为 2016 年 8 月 16 日至 2018 年 8 月 15 日。
注 4：京投公司为本公司公开发行债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金
额不超过人民币 8.60 亿元，担保期限不超过 5 年。2015 年 6 月 26 日，公司公开发行债券（“14
京银债”）77,900.00 万元，债券期限为三年。
注 5：全资子公司京投银泰（宁波）物业服务有限公司为本公司在广发银行宁波分行借款提
供连带责任保证担保，担保期限为 2016 年 4 月 27 日至 2017 年 4 月 26 日。同时本公司以宁波市
中山东路 93 号、181 号部分房产为本公司在广发银行宁波分行借款提供抵押担保，借款金额为
4,900 万元，抵押期限为 2016 年 3 月 7 日至 2019 年 3 月 7 日。
注 6：全资子公司宁波华联以恒泰大厦 5 层、 层、17-20 层房产同时本公司以华联 2 号楼 B1、
B2 车库为本公司在民生银行宁波分行借款提供抵押担保，借款金额为 20,000 万元，抵押期限为
2016 年 9 月 1 日至 2019 年 8 月 31 日。
注 7：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权为灜德置业在交通银行北京海淀支行
350,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末贷款余额为 277,985.00 万元，担保期
限为 2014 年 11 月 21 日至 2017 年 11 月 21 日。
注 8：全资子公司京投置地以其持有的兴平置业 51%股权为兴平置业向交通银行北京海淀支行
180,000.00 万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末贷款余额为 38,422.00 万元，担保期限
为 2015 年 11 月 26 日至 2018 年 11 月 25 日。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京市基础设施投资 22,950,000.00 2016-01-21 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 22,050,000.00 2016-01-21 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 2,550,000.00 2016-02-26 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 2,450,000.00 2016-02-26 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 56,100,000.00 2016-03-17 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 53,900,000.00 2016-03-17 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 10,200,000.00 2016-04-26 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 9,800,000.00 2016-04-26 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 28,050,000.00 2016-05-20 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 26,950,000.00 2016-05-20 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 76,500,000.00 2016-06-17 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 73,500,000.00 2016-06-17 2017-11-21 委托贷款，年利率
有限公司 10%
北京市基础设施投资 17,850,000.00 2016-03-16 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 17,150,000.00 2016-03-16 2018-11-25 委托贷款，年利率
145 / 162
2016 年年度报告
有限公司 8%
北京市基础设施投资 14,280,000.00 2016-06-15 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 13,720,000.00 2016-06-15 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 46,920,000.00 2016-07-28 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 45,080,000.00 2016-07-28 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 60,000,000.00 2016-09-28 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 30,000,000.00 2016-11-09 2018-11-25 委托贷款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 917,200,000.00 2016-03-16 2018-03-14 委托贷款，年利率
有限公司 8.6%
北京市基础设施投资 1,584,500,000.00 2016-03-16 2018-03-14 委托贷款，年利率
有限公司 9.6%
北京市基础设施投资 954,636,700.00 2016-03-16 2018-03-14 委托贷款，年利率
有限公司 8.6%
北京市基础设施投资 1,200,000,000.00 2016-11-17 2018-11-17 委托贷款，年利率
有限公司 9.6%
北京市基础设施投资 1,000,000,000.00 2016-11-18 2018-11-17 委托贷款，年利率
有限公司 9.6%
北京市基础设施投资 300,000,000.00 2016-09-27 2017-09-26 协议借款，年利率
有限公司 8%
北京市基础设施投资 200,000,000.00 2016-09-27 2017-09-26 协议借款，年利率
有限公司 8%
拆出
上海礼兴酒店有限公 29,130,768.59 2016-01-11 2016-12-21 委托贷款，年利率
司 12%，7 月 1 日后调
整为 9.5%
上海礼兴酒店有限公 15,231,596.60 2016-04-13 2017-04-12 委托贷款，年利率
司 12%，7 月 1 日后调
整为 9.5%
上海礼兴酒店有限公 33,000,000.00 2016-06-06 2017-06-05 委托贷款，年利率
司 12%，7 月 1 日后调
整为 9.5%
上海礼兴酒店有限公 34,000,000.00 2016-06-27 2017-06-05 委托贷款，年利率
司 12%，7 月 1 日后调
整为 9.5%
上海礼兴酒店有限公 23,912,779.95 2016-06-27 2017-06-05 委托贷款，年利率
司 12%，7 月 1 日后调
整为 9.5%
上海礼兴酒店有限公 14,374,835.43 2016-07-12 2017-06-05 委托贷款，年利率
司 9.5%
上海礼兴酒店有限公 45,269,096.06 2016-09-06 2017-09-05 委托贷款，年利率
司 9.5%
上海礼兴酒店有限公 48,000,000.00 2016-09-06 2017-09-05 委托贷款，年利率
司 9.5%
上海礼兴酒店有限公 11,791,912.96 2016-10-21 2017-09-05 委托贷款，年利率
司 9.5%
上海礼兴酒店有限公 181,500,000.00 2016-10-21 2017-10-20 委托贷款，年利率
司 9.5%
上海礼兴酒店有限公 36,037,712.40 2016-12-19 2017-09-05 委托贷款，年利率
司 9.5%
鄂尔多斯市京投银泰 1,800,000.00 2016-01-27 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
146 / 162
2016 年年度报告
鄂尔多斯市京投银泰 200,000,000.00 2016-03-21 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 198,000,000.00 2016-03-22 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 194,000,000.00 2016-03-23 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 36,000,000.00 2016-03-23 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 229,000,000.00 2016-03-24 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 27,500,000.00 2016-03-24 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 378,050,000.00 2016-07-12 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 3,020,000.00 2016-11-07 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 3,000,000.00 2016-11-23 2019-01-26 协议借款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
鄂尔多斯市京投银泰 1,990,000.00 2016-01-22 2016-09-16 委托贷款，年利率
房地产开发有限责任 8%
公司
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 845.82 837.53
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
A.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《关于京
投银泰股份有限公司本次公司债券的不可撤销担保函》。担保协议约定京投公司收取相关担保费
用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为 1%， 2015 年 6 月 26 日发行公
司债券 7.79 亿元， 2016 年 7 月已支付担保费 779.00 万元。
B.公司控股子公司兴业置业分别于 2013 年、2014 年通过公开招标方式确定海淀区玉渊潭乡
F1 住宅混合公建、F2 公建混合住宅（配建公共租赁用房）五标段、七标段、八标段三个标段的工
程总承包中标单位为北京城建集团有限责任公司（下称“城建集团”）。三个标段工程总承包合
同金额总计 71,158 万元。依据城建集团下属公司北京城建设计发展集团股份有限公司（下称“城
建设计集团”）改制上市相关批复文件，城建集团提出将原合同转让给城建设计集团，需兴业置
业与城建集团、城建设计集团共同签署上述三个标段的《补充协议书-变更承包人协议书》（下称
“补充协议”），工程承包人由城建集团变更为城建设计集团，除承包人变更外，原合同约定的
147 / 162
2016 年年度报告
其他权利义务未发生变化。城建设计集团为公司的关联法人。补充协议已于 2015 年 6 月 25 日签
署。2016 年度五标段发生额为 98.31 万元，七标段发生额为 18,303.20 万元，八标段发生额为
2,136.99 万元。
C.2015 年 9 月 7 日、9 月 23 日，公司九届五次董事会、2015 年第三次临时股东大会审议通
过了《关于控股子公司拆除地铁 10 号线慈寿寺站 A 出入口支付补偿暨关联交易的议案》，同意兴
业置业与京投公司之子公司北京地铁十号线投资有限责任公司（以下简称“十号线公司”）签署
《地铁 10 号线慈寿寺站 A 出入口拆除工作相关事项的框架协议》，预计支付十号线公司拆迁补偿
金额 1,531.07 万元，补偿费用包括拆除现状地铁设备设施费、地铁建设前期费用、地铁各项设计
费、地铁财务费用等，本报告期支付 61.80 万元。
D.2015 年 9 月 7 日、9 月 23 日，公司九届五次董事会、2015 年第三次临时股东大会，审议
通过了《关于控股子公司与北京市基础设施投资有限公司签署委托建设管理合同暨关联交易的议
案》，同意兴业置业与京投公司签署《五路停车场上盖综合利用项目尾工工程委托建设管理合同》，
受托对北京地铁十号线二期五路停车场上盖综合利用项目一级开发未实施工程进行建设管理，本
报告期上述工程尚未完成建设。
E.2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议
通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意本公司以有限合伙人的身份
参与投资基石基金，投资的形式为以现金认缴该基金的出资额 25,150 万元，公司本年度收回投资
款 1,751.63 万元。
F．公司 2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会通过了
《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，公司以有限合伙人身份、以货币资
金认缴出资方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出资额不超过 12,000
万元，本报告期支付出资额 3,600 万元。
G.公司 2016 年 11 月 30 日，公司九届十六次董事会通过了《关于投资北京基石信安创业投资
有限公司暨关联交易的议案》，同意本公司参与投资北京基石信安创业投资有限公司，投资的形
式为以现金认缴该基金的出资额 3,600.00 万元，本报告期尚未支付。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京京投阳光房地产开 4,400,000.00
应收账款
发有限公司
预付账款 北京银泰置业有限公司 568,077.50 517,120.00
其他应收款 北京银泰置业有限公司 1,704,232.50 1,275,360.00
北京京投颐信健康管理 2,500,000.00
其他应收款
服务有限公司
鄂尔多斯市京投银泰房 25,034.84
其他应收款
地产开发有限责任公司
北京京投阳光房地产开 61,614,284.32
其他应收款
发有限公司
其他应收款 上海礼兴酒店有限公司 5,180.97
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 北京市基础设施投资有限公司 200,000,000.00
其他应付款 北京京投阳光房地产开发有限公司 100,450,000.00
148 / 162
2016 年年度报告
(3). 关联方债权债务往来补充表
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
鄂尔多斯市京投银泰房地产开
其他流动资产（委托贷款） 1,095,901,935.80
发有限责任公司
其他流动资产（委托贷款） 上海礼兴酒店有限公司 782,431,921.64 182,796,208.36
鄂尔多斯市京投银泰房地产开
其他非流动资产 1,108,796,449.20
发有限责任公司
其他非流动资产（委托贷款） 上海礼兴酒店有限公司 322,497,973.36
其他流动资产（委托贷款）减值准 鄂尔多斯市京投银泰房地产开
138,433,359.67
备 发有限责任公司
鄂尔多斯市京投银泰房地产开
其他非流动资产减值准备 244,837,880.29
发有限责任公司
一年内到期的非流动负债（委托借
北京市基础设施投资有限公司 4,955,000,000.00 6,643,336,700.00
款）
长期借款（委托借款） 北京市基础设施投资有限公司 5,635,836,700.00 6,836,500,000.00
应付利息 北京市基础设施投资有限公司 34,508,206.88 40,535,608.36
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
2010 年，本公司的全资子公司京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各 50%
比例联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由京投置地合并财
务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股 20%，京投置地持股 80%。在
项目销售净利润率高于 9%的情况下，京投置地、北京万科分别按 70%和 30%分配比例对项目全部
利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于 9%（含 9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按
74%和 26%比例对项目全部利润进行利润分配。本年度销售净利率低于 9%，本公司按 74%进行合并。
截至 2016 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
149 / 162
2016 年年度报告
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
A.截至 2016 年 12 月 31 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十二、5（4）关
联担保情况。
B.截至 2016 年 12 月 31 日，本公司向商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为
691,646.00 万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，
担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，
至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等
房屋权属证明文件交银行保管之日止。
C.截至 2016 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 148,155,519.40
经审议批准宣告发放的利润或股利
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2016 年度归属于上市公司股东的
净利润 290,463,409.85 元。公司拟定 2016 年度利润分配预案为：以 2016 年 12 月 31 日公司总
股本 740,777,597 股为基数，每 10 股派发现金红利 2.00 元（含税），共计派发 148,155,519.40
元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（1）2017 年 1 月 1 日至 2017 年 2 月 15 日期间，京投公司通过上海证券交易所交易系统累
计增持了本公司股份 2,953,167 股，占本公司总股本的 0.3987%，本次增持后，京投公司持有本
公司股份 251,864,314 股，占本公司总股本的 34%。
（2）2017 年 1 月 16 日，公司董事会九届十八次会议审议通过议案，决定与北京链家融盛管
理咨询有限公司合作开发投资城市更新类项目。双方签署《合作框架协议》，拟按照各 50%比例
出资设立合作平台公司，合作平台公司注册资本为人民币 5,000 万元，本公司以现金出资 2,500
万元。
（3）2017 年 1 月 19 日，公司之子公司京投置地、北京首都开发股份有限公司、保利（北京）
房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司 、北京德俊置业有限公司组成的联合体收到了
北京市土地整理储备中心的成交确认书， 以人民币 63.30 亿元的价格获得北京市门头沟区潭柘寺
镇 MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015 地块社会停车场用地、综合性商业金
融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方将按照京
投置地 40%、 其他各方协商确定后的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。京
投置地于 2017 年 3 月 23 日支付完毕地价款 25.32 亿元。截至本报告披露日，项目公司尚未成立。
（4）公司之子公司京投置地于 2017 年 1 月 25 日完成北京金融资产交易所债权融资计划 2017
年度第一期发行工作，公司为本期债券融资计划的到期兑付提供连带责任保证担保。该债券产品
简称为“17 京京投置地 ZR001”，实际挂牌总额为人民币 50,000.00 万元，挂牌价格为 4.84%， 期
150 / 162
2016 年年度报告
限为 2 年,每半年付息一次，不计复利，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。起
息日为 2017 年 1 月 25 日，付息日：首次付息日为 2017 年 7 月 25 日，每半年付息一次（如遇中
国法定节假日顺延至下一个工作日）。上述募集资金已划入京投置地本次债权融资计划发行的募
集资金专项账户。
（5）公司为联营企业上海礼兴在中国银行上海闸北支行 9 亿元贷款提供连带责任保证担保，
担保金额为 9 亿元，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼兴行
使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币 18,000 万元或等值美元）提供反担保，截至
本报告期末贷款余额 49,943.73 万元，担保期限为 2014 年 9 月 25 日至 2023 年 12 月 31 日。2017
年 1 月上海礼兴清偿了全部中国银行上海闸北支行的贷款，该笔 9 亿元担保已经解除。2017 年 1
月上海礼兴通过贷款人杭州银行股份有限公司上海分行向委托人广发证券资产管理（广东）有限
公司（广发证券钱潮 2 号定向资产管理计划）申请了 12.80 亿元委托贷款，借款期限自 2017 年 1
月 23 日至 2027 年 1 月 22 日止，公司为本笔委托贷款提供连带责任保证担保，担保金额为 12.80
亿元，担保期限为 2017 年 1 月 23 日至 2027 年 1 月 22 日，合作方复地（集团）股份有限公司同
意为公司承担担保责任后向上海礼兴行使的追偿权中的 20%的部分（最高本金余额为人民币
25,600 万元）提供反担保。本次为上海礼兴提供的 12.80 亿元担保在 2015 年度股东大会审议通
过的《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》范围内。
（6）上海礼兴三方股东本公司、Trillion Full Investments Limited、礼东有限公司分别
持有上海礼兴 27.5%、22.5%和 50%的股权。上海礼兴拥有上海市黄浦区（原卢湾区）第 107、108
号地块开发并经营酒店的权利（以下分别简称“107 酒店”和“108 酒店”）。107 酒店系指在 107
地块上所建之安达仕酒店，108 酒店系指在 108 地块上所建之新天地朗廷酒店。根据 2010 年 11
月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东协议》的约定：上海礼兴拟分拆为 107 酒店和 108 酒店。
为完成上述拆分，先对上海礼兴进行存续分立。2016 年 12 月 21 日上海礼兴召开股东会、董事会，
全体股东、董事一致同意上海礼兴以存续分立的方式分立为两家相互独立的有限责任公司。存续
公司拥有和经营 108 酒店，新设公司拥有和经营 107 酒店。分立后，新设公司和存续公司的股东
及持股比例将与分立前上海礼兴的股东及持股比例完全一致。新设公司上海礼仕酒店有限公司于
2017 年 3 月 10 日完成了工商注册登记。目前，资产变更等相关手续正在办理。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用√不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
151 / 162
2016 年年度报告
5、 终止经营
□适用 √不适用
152 / 162
2016 年年度报告
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
√适用 □不适用
详见附注五、重要会计政策及会计估计 29 分部报告。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产分部 外贸分部 其他 分部间抵销 合计
一、对外交 5,746,824,892.24 153,128,725.38 21,908,564.71 5,921,862,182.33
易收入
二、分部间 50,386,792.64 2,084,604.74 52,471,397.38
交易收入
三、对联营 8,542,861.12 8,542,861.12
和合营企业
的投资收益
四、资产减 81,239,396.90 -652,226.56 34,844.92 80,622,015.26
值损失
五、折旧费 19,601,582.84 12,154.63 2,567,267.98 -68,404.32 22,249,409.77
和摊销费
六、利润总 1,100,742,000.90 57,306.64 7,753,489.01 46,438,879.46 1,062,113,917.09
额
七、所得税 325,346,580.31 161,526.61 1,657,986.33 10,968,914.56 316,197,178.69
费用
八、净利润 775,395,420.59 -104,219.97 6,095,502.68 35,469,964.90 745,916,738.40
九、资产总 32,504,556,386.35 31,235,750.77 68,869,787.33 3,828,283,728.71 28,776,378,195.74
额
十、负债总 27,581,446,394.51 20,849,081.68 57,642,362.37 2,354,686,097.58 25,305,251,740.98
额
单位：元 币种：人民币
上期或期初 房地产分部 外贸分部 其他 分部间抵销 合计
一、对外交易
8,158,944,402.47 253,771,374.38 23,360,477.19 8,436,076,254.04
收入
二、分部间交
61,180,000.00 150,000.00 61,330,000.00
易收入
三、对联营和
合营企业的投 17,207,345.62 17,207,345.62
资收益
四、资产减值
223,169,710.23 272,236.76 401,045.94 223,842,992.93
损失
五、折旧费和
20,129,322.30 11,491.83 2,918,836.70 -68,404.32 23,128,055.15
摊销费
六、利润总额 1,203,875,979.28 283,251.77 -3,528,438.98 223,343,152.50 977,287,639.57
七、所得税费
367,724,294.17 56,543.56 217,959.77 6,431,732.17 361,567,065.33
用
八、净利润 836,151,685.11 226,708.21 -3,746,398.75 216,911,420.33 615,720,574.24
九、资产总额 30,687,248,543.82 164,116,507.20 59,748,435.43 3,334,664,486.00 27,576,449,000.45
十、负债总额 27,185,932,884.96 153,625,618.14 52,827,197.92 2,622,747,504.54 24,769,638,196.48
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
153 / 162
2016 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
①当期资本化的借款费用金额 1,220,929,505.28 元。
②当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 8.85%。
（2）外币折算
计入当期损益的汇兑收益是 360,763.14 元。
（3）租赁
①经营租赁出租人租出资产情况
单位：元 币种：人民币
资产类别 期末余额 期初余额
房屋建筑物 122,206,321.21 223,869,961.41
合计 122,206,321.21 223,869,961.41
注：房屋建筑物租出金额为期末已签约租赁合同对应的资产金额。
②经营租赁承租人最低租赁付款额情况
单位：元 币种：人民币
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内（含 1 年） 6,379,854.86
1-2 年（含 2 年） 3,881,168.74
2-3 年（含 3 年） 3,813,451.04
3 年以上 5,156,006.87
合计 19,230,481.51
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的应收
账款
按信用风险特 120,288.35 100.00 6,014.42 5.00 114,273.93
征组合计提坏
账准备的应收
账款
其中：账龄组 120,288.35 100.00 6,014.42 5.00 114,273.93
合
单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的应
收账款
合计 120,288.35 / 6,014.42 / 114,273.93 / /
154 / 162
2016 年年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 120,288.35 6,014.42 5.00%
1 年以内小计 120,288.35 6,014.42 5.00%
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 120,288.35 6,014.42 5.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 6,014.42 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与本公司 期末账面余 期末余额占应收账
单位名称 坏账准备 账龄
关系 额 款总额的比例（%）
唐人恒艺（北京）科技有限公司 非关联方 106,044.32 5,302.22 1 年以内 88.16
北京东井餐饮有限管理公司 非关联方 12,815.46 640.77 1 年以内 10.65
宁波华谊拍卖有限公司 非关联方 1,428.57 71.43 1 年以内 1.19
合计 120,288.35 6,014.42 100.00
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
155 / 162
2016 年年度报告
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计
类别 提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
例 (%)
(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款
按信用风险 1,112,887,204.1 100.00 656,840.70 0.06 1,112,230,363.40 782,953,758.87 100.00 25,528,291.28 3.26 757,425,467.59
特征组合计
提坏账准备
的其他应收
款
其中：账龄组 3,000,671.20 0.27 656,840.70 21.89 2,343,830.50 51,290,361.64 6.55 25,528,291.28 49.77 25,762,070.36
合
存在结算期 174,385,814.05 15.67 174,385,814.05 371,635,538.89 47.47 371,635,538.89
的组合
关联方组合 935,500,718.85 84.06 935,500,718.85 360,027,858.34 45.98 360,027,858.34
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款
1,112,887,204 / 656,840.70 / 1,112,230,363.40 782,953,758.87 / 25,528,291.28 / 757,425,467.59
合计
.10
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 1,873,849.80 93,692.49 5.00%
1 年以内小计 1,873,849.80 93,692.49 5.00%
1至2年
2至3年 875.00 175.00 20.00%
3 年以上 1,125,946.40 562,973.21 50.00%
合计 3,000,671.20 656,840.70
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
156 / 162
2016 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准备期末
组合名称 期末余额 计提比例（%） 计提理由
余额
存在结算期组合 174,385,814.05
关联方组合 935,500,718.85
合计 1,109,886,532.90
（1）存在结算期的其他应收款明细
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 坏账准备
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙企业（有限合伙） 170,181,581.55
北京京投颐信健康管理服务有限公司 2,500,000.00
北京银泰置业有限公司 1,704,232.50
合计 174,385,814.05
（2）合并范围内关联方其他应收款明细
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 期初余额
北京京投置地房地产有限公司 912,881,667.34
京投科技（北京）有限公司 20,000,000.00 19,800,000.00
宁波银泰对外经济贸易有限公司 2,619,051.51 2,619,051.51
北京京投银泰置业有限公司 1,742,515.00
北京潭柘投资发展有限公司 335,773,524.80
无锡惠澄实业发展有限公司 92,767.03
合计 935,500,718.85 360,027,858.34
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 128,549.42 元；本期收回或转回重要的坏账准备金额 25,000,000.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
北京市门头沟区人民政府国 25,000,000.00 协议收回
有资产监督管理委员会
合计 25,000,000.00 /
其他说明
注：公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜，与北京市门头沟区
人民政府国有资产监督管理委员会签署《合作意向协议之补充协议二》，依据该补充协议,公司
收回合作诚意金 5,000.00 万元和约定的利息 1,778.00 万元。公司以前年度对上述诚意金按账龄
分析法提取坏账准备 2,500.00 万元，本报告期该款项全额收回。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
157 / 162
2016 年年度报告
代垫费用 1,879,068.69 2,008,745.97
资金拆借（含利息） 1,012,856,860.40 576,564,901.26
股权转让款 95,325,440.00 151,975,440.00
意向金 50,000,000.00
其他 2,825,835.01 2,404,671.64
合计 1,112,887,204.10 782,953,758.87
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
北京京投置地房地产有限公司 资金拆借本金 912,881,667.34 1 年以内 82.03
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙 资金拆借利息 6,729,343.18 1 年以内 0.6
企业（有限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙 资金拆借利息 7,016,519.21 1-2 年 0.63
企业（有限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙 资金拆借本金 61,110,279.16 2-3 年 5.49
企业（有限合伙）
盛丰博泰（深圳）股权投资管理合伙 股权转让款 95,325,440.00 2-3 年 8.57
企业（有限合伙）
京投科技（北京）有限公司 资金拆借本金 20,000,000.00 1 年以内 1.8
宁波银泰对外经济贸易有限公司 资金拆借本金 2,619,051.51 3 年以上 0.24
北京京投颐信健康管理服务有限公司 资金拆借本金 2,500,000.00 1 年以内 0.22
合计 1,108,182,300.40 99.58
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投 1,417,578,761.56 1,417,578,761.56 686,778,761.56 686,778,761.56
资
对联营、合
营企业投资
合计 1,417,578,761.56 1,417,578,761.56 686,778,761.56 686,778,761.56
158 / 162
2016 年年度报告
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
无锡嘉仁花园 203,233,743.91 418,000,000.00 621,233,743.91
酒店有限公司
北京京投置地 322,099,438.20 322,099,438.20
房地产有限公
司
北京潭柘投资 50,000,000.00 354,000,000.00 404,000,000.00
发展有限公司
宁波银泰对外 4,500,000.00 4,500,000.00
经济贸易有限
公司
宁波华联房地 20,000,000.00 20,000,000.00
产开发有限公
司
慈溪市住宅经 81,745,579.45 44,000,000.00 37,745,579.45
营有限责任公
司
京投银泰（宁 5,000,000.00 5,000,000.00
波）物业服务有
限公司
京投科技（北 200,000.00 2,800,000.00 3,000,000.00
京）有限公司
合计 686,778,761.56 774,800,000.00 44,000,000.00 1,417,578,761.56
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益 宣告
期
减 法下 其他 发放 减值准
投资 投资成本 初 其他 计提 期末
追加 少 确认 综合 现金 备期末
单位 余 权益 减值 其他 余额
投资 投 的投 收益 股利 余额
额 变动 准备
资 资损 调整 或利
益 润
一、合营企
业
鄂尔多斯市 14,700,000.00
京投银泰房
地产开发有
限责任公司
小计 14,700,000.00
二、联营企
业
上海礼兴酒 354,457,255.61
店有限公司
小计 354,457,255.61
合计 369,157,255.61
其他说明：
159 / 162
2016 年年度报告
注:详见附注九、3.在合营企业或联营企业中的权益。
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 57,205,630.93 3,941,969.45 68,042,296.39 4,997,254.50
其他业务 2,582,883.78 1,502,924.92 3,547,601.30 2,009,885.47
合计 59,788,514.71 5,444,894.37 71,589,897.69 7,007,139.97
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 150,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 659,448.20
处置长期股权投资产生的投资收益 52,490,006.90
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 203,149,455.10
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
7,369,617.15 主要系处置子公司股权产
非流动资产处置损益
生的收益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 3,051,039.74 主要系政府补助
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
79,906,252.36 主要系收取原参股公司资
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
160 / 162
2016 年年度报告
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
59,957,064.81 收取参股公司委托贷款利
对外委托贷款取得的损益
息
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,469,569.61 主要系违约金收入
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -40,672,264.11
少数股东权益影响额 -558,006.78
合计 122,523,272.78
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 14.01 0.39 0.39
利润
扣除非经常性损益后归属于 8.10 0.23 0.23
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
161 / 162
2016 年年度报告
第十二节 备查文件目录
(一)载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会
备查文件目录
计主管人员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的
备查文件目录
正本及公告的原稿。
董事长：田振清
董事会批准报送日期：2017 年 4 月 19 日
修订信息
□适用 √不适用
162 / 162
