沙河实业股份有限公司 2016 年半年度报告全文
沙河实业股份有限公司
2016 年半年度报告
2016-17
2016 年 08 月
沙河实业股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长陈勇、总经理温毅、财务总监魏孔尧及财务经理(会计主管人员)
黄讷新声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
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目录
2016 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 8
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 16
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 21
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 24
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 24
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 25
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 26
第十节 备查文件目录 .................................................................................................................... 123
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释义
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司
沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
长沙公司 指 长沙深业置业有限公司
新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 沙河股份 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 沙河实业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 沙河股份
公司的外文名称（如有） SHAHE INDUSTRIAL CO., LTD
公司的法定代表人 陈勇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王凡
联系地址 深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼
电话 0755-86091298
传真 0755-86090688
电子信箱 wf000014@163.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 122,517,432.24 184,035,355.36 -33.43%
归属于上市公司股东的净利润（元） -10,449,032.34 14,596,368.64 -171.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-17,575,827.83 4,041,705.47 -534.86%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 98,945,424.54 -26,145,761.75 478.44%
基本每股收益（元/股） -0.0518 0.0724 -171.55%
稀释每股收益（元/股） -0.0518 0.0724 -171.55%
加权平均净资产收益率 -1.48% 2.18% -3.66%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 2,143,586,607.36 2,170,514,993.03 -1.24%
归属于上市公司股东的净资产（元） 697,161,725.52 715,073,739.85 -2.50%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 9,504,225.20
减：所得税影响额 2,382,450.35
少数股东权益影响额（税后） -5,020.64
合计 7,126,795.49 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2016年上半年，我国房地产政策面延续了2015年下半年的宽松基调。在一揽子去库存政策刺激下，房地产市场持续转暖，
但分化明显。部分热点城市房地产市场呈现过热发展趋势，一线城市和部分过热发展的二三线城市已出台调控收紧措施，而
部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻。面对房地产市场的“新常态”，为维护公司及投资者利益，在公司董事会领导
下，公司认真贯彻董事会年初提出的“主动应对新一轮国企改革的机遇与挑战，提升项目产品去化率，突出抓好资金管理、
项目管理、运营管理等重点工作，不断提升企业竞争力。”工作方针，通过公司全体员工的共同努力，在两个在售项目处于
去库存压力大的二三级城市的不利条件下，仍然取得一定成绩。
（一）管理层讨论与分析
1.经营环境变化及公司判断
2016年上半年，全国房地产开发企业住宅新开工面积53433万平方米，同比增长14.0%；住宅竣工面积39546万平方米，
同比增长20.0%；商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，同比增长42.1%。
2016年上半年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市批准预售住宅面积221.70万平方米，同比减少19.9%；成交新房面积242.95万平方米，同比减少22.8%；新房成交
均价51006元/平方米，同比上涨81.9%。
长沙市新建商品房在建施工面积8684.93万平方米，同比增长1.4%；完成新建商品房销售面积1103.17万平方米，同比增
长28.0%；新建商品房竣工待售面积1211.55万平方米，同比下降4.37%。
新乡市新房投放面积225.86万平方米，同比增长0.38%；新房销售面积333.37万平方米，同比增长49.35%；销售金额124.95
亿元，同比增长45.67%；普通商品住房销售价格3845元(不含保障住房、高档住宅及团购性住房)，同比增长11.83%。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2015年度报告》），2016年上半年，房地产市场政策面持续
宽松，中央提出“去库存宏观基调”，并特别强调“分类调控”一城一策。公司在售项目所在地长沙和新乡虽然房地产市场有所
回暖，但房价并未明显上涨，虽然新乡世纪新城项目取得了较好的销售成绩，但因毛利率低，以致能够贡献公司的净利润有
限。
报告期内，为落实房地产“去库存”，全国政策面延续宽松基调，中央调首付、降税负、宽信贷；地方政府出台包括鼓励
农民进城买房、货币化安置、支持公积金异地购房、购房补贴、库存房屋改变用途、允许土地转性等多项刺激房地产措施，
促使房地产市场回暖，但分化严重。热点城市因市场过热已开始调控收紧，而部分二线及多数三四线城市仍面临去库存压力。
公司认为，2016年下半年，“去库存”仍将是房地产行业的主旋律。在国家房地产政策一城一策宽严相济的格局下，各地
方政府仍然是政策的主导者和落实者。热点城市除落实现有紧缩政策外，不排除根据市场变化继续加码的可能，而部分二线
及多数三四线城市将以全面落实已出台的刺激性政策为主。因此，公司将紧抓政策机遇，坚定信心，持续发力，不折不扣地
做好营销去化工作，确保完成年度工作任务。
2.公司经营与管理情况
1）把握宽松政策机会，加大行销力度
长沙公司在去年通过组建自销团队、引进电商销售平台、引进分销商、提升现场体验以及完善客服服务体系设立开发商
客户服务中心等方式的基础上，利用国家放松银根契机，进一步加强与合作银行关系处理；同时开展了“全员营销”活动，并
与员工年度绩效奖金挂钩，提高员工参与的积极性，拓宽了营销渠道。
新乡公司利用新乡市政府“契税补贴”与“购房补贴”等利好政策，对附近县区开展行销，并对县区门店进行专项开发，与
之达成合作共识，收到了很好的营销宣传效果。同时，针对待拆村落制定专项拓展方案，通过在村内进行宣传展示和挨家挨
户登门拜访的办法，积累了丰富的客源和提高了房屋销售成交率。
2）优化业务流程，加强项目管理
为加强项目管理，公司组织相关部门，对项目开发计划管理制度、成本管理制度进行了梳理，优化了项目开发计划管理、
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成本管理和招投标管理等方面的业务流程，确保公司大宗物资验收以及供应商管理体系相关流程规范化、制度化、标准化，
从而使项目运作更加透明更加规范。
3）现学现用，提升项目管理团队营销能力
为进一步提升公司各级管理人员和营销团队破解营销难题、创新营销模式的能力，尽快实现去库存的目标，公司有针对
性的制定了2016年“去库存”的营销专题培训计划，并邀请知名房地产营销讲师讲授了《二、三线城市房地产去库存深拓培训》
课程，从市场形势、营销策略、营销渠道与拓客模式、圈层营销等几个方面介绍了房地产营销的多种创新思路和模式，并列
举了诸多营销成功与失败的案例，旨在启示要创新营销理念和方式，才能在营销工作上有所突破。
（二）报告期内主要的经营情况
1.土地储备情况
项目所在 拿地 建筑面积（㎡）
序号 权益比例 拿地时间 地块性质 用地面积（㎡） 容积率
城市 方式 总建筑面积 计容建筑面积
1 新乡市 70.00% 出让 2011/10/18 商业、住宅 7,729.00 5.9 51,387.00 45,587.00
2 长沙市 100.00% 出让 2005/3/30 商业、住宅 137,836.00 2.9 480,138.48 393,836.59
合计 145,565.00 531,525.48 439,423.59
2.房地产销售情况
1）长沙公司销售情况
序号 产品 权益比例 年度预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 沙河城一期公寓 100% 5,049
2 沙河城二期双拼 100% 6,690
3 沙河城二期联排 100% 525
4 沙河城三期一洋房 100% 35,587 4,802
5 沙河城一期联排 100%
合计 100% 47,851 6,630
2）新乡公司销售情况
序号 产品 权益比例 年度预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 世纪村一期II商业 70% 1,181
2 世纪村一期III商业 70% 1,005
3 世纪村二期II住宅 70% 158
4 世纪村二期商业 70% 531
5 世纪村三期15栋住宅 70% 1,387 1,201
6 世纪村三期15栋商业 70% 246
7 世纪村三期16栋住宅 70% 348
8 世纪新城一期住宅 70% 20,431 10,430
9 世纪新城二期住宅 70% 6,522
10 世纪新城二期商业 70%
合计 31,809 14,076
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3）住宅销售情况
序号 产品 权益比例 年度预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 沙河城一期公寓 100% 5,049
2 沙河城二期双拼 100% 6,690
3 沙河城二期联排 100% 525
4 沙河城三期一洋房 100% 35,587 4,802
5 沙河城一期联排 100%
6 世纪村二期II住宅 70% 158
7 世纪村三期15栋住宅 70% 1,387 1,201
8 世纪村三期16栋住宅 70% 348
9 世纪新城一期住宅 70% 20,431 10,430
10 世纪新城二期住宅 70% 6,522
合计 76,697 19,183
4）商业销售情况
序号 产品 权益比例 年度预售面积 （㎡） 结算面积（㎡）
1 世纪村一期II商业 70% 1,181
2 世纪村一期III商业 70% 1,005
3 世纪村二期商业 70% 531
4 世纪村三期15栋商业 70% 246
5 世纪新城二期商业 70%
合计 70% 2,963 1,523
3.报告期末融资情况
融资途径 融资余额（万元） 期限 成本区间
银行贷款 42,750 1-2年 4.90%-5.225%
关联方借款 40,000 1-2年 4.35%-4.75%
（三）2016年下半年主要工作
1.全力抓好项目销售去化工作
长沙公司下半年将重点围绕沙河城三期I以及即将开工的沙河城三期II花园洋房开展宣传推广工作，紧抓二线城市楼市复
苏以及沙河城周边商贸城建设的契机，创新营销方式和手段，提高销售业绩。
新乡公司将再接再厉，加速去化，完成“世纪村”的清盘，努力实现世纪新城项目签约额再创佳绩，力争超额完成年初制
定的销售目标。
2.加快推进项目开发建设
长沙公司将确保沙河城三期II如期动工建设，在加快落实各项前期准备工作的同时，将加快完成沙河城三期Ⅱ计划施工
图设计及图纸审查、土建及监理招标、施工许可证办理等工作，保证沙河城三期II开发建设又好又快进行。
新乡公司将做好世纪新城二期项目的入伙工作和三期的开工准备工作，确保世纪新城二期工程尽快入伙，三期工程2016
年下半年主体开工。
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二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
报告期销售收入下降所
营业收入 122,517,432.24 184,035,355.36 -33.43%
致
营业成本 98,184,449.25 128,388,413.34 -23.53%
销售费用 7,713,670.73 6,344,203.08 21.59%
管理费用 28,040,217.41 32,409,112.30 -13.48%
财务费用 2,064,468.61 2,840,931.06 -27.33%
所得税费用 -3,205,092.14 -7,476,729.55 57.13% 报告期利润下降所致
经营活动产生的现金流 上年支付土地增值税所
98,945,424.54 -26,145,761.75 478.44%
量净额 致
投资活动产生的现金流
-569,400.00 -799,446.00 28.78%
量净额
筹资活动产生的现金流
-63,331,002.17 -87,783,256.87 27.86%
量净额
现金及现金等价物净增
35,045,156.77 -114,728,505.07 130.55% 上年同期支付税金所致
加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
长沙公司年初完成了沙河城三期Ⅱ的产品定位和初步设计方案，经多次对产品设计方案的讨论与修改，进一步完善了
产品设计，使其更加符合市场需求和消费者需要。沙河城三期II施工图设计及图纸审查等前期准备工作正在抓紧进行，保证
按期动工建设。同时，随着今年底车站北路的计划拉通，使后续项目的开发具备了条件，为增加项目的产品组合和多样性，
已着手开始进行沙河城四期Ⅱ的市场调研和产品定位等前期准备工作。
新乡公司世纪新城二期交房前房屋维修整改工作已于5月31日前全部完成，园林绿化完成95%，地下车库地坪漆完成
95%，燃气施工完成40%，自来水已与市政对接；世纪新城三期设计方案目前正在规划局审核，并根据反馈意见进行图纸调
整。
公司代建项目“深业世纪工业中心”已完成项目收尾工作，确保了A栋业主顺利入伙。
三、主营业务构成情况
单位：元
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营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产销售 118,219,975.34 93,991,559.47 20.49% -33.31% -24.67% -9.12%
物业管理 1,500,319.18 1,554,367.88 -3.60% 3.46% 76.07% -42.73%
代建收入和综合
229,261.50 0.00% -100.00% -59.41% -72.56%
服务费
分地区
深圳市 4,036,187.56 3,900,384.50 3.36% -39.34% 9.32% -43.01%
新乡市 64,828,533.54 53,763,810.17 17.07% -3.82% 4.35% -6.50%
长沙市 53,652,711.14 40,520,254.58 24.48% -51.21% -44.72% -8.87%
四、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质
物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计
划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息系统建设、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控方面的建设。系统自2009
年上线运行以来，在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司类 所处行 主要产品
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型 业 或服务
长沙深业
房地产开
置业有限 子公司 房地产 80,000,000 1,097,698,358.44 137,907,511.93 53,652,711.14 94,554.40 70,915.80
公司 发、销售
新乡市深
房地产开
业地产有 子公司 房地产 80,000,000 892,337,489.64 181,968,430.32 64,828,533.54 402,310.59 291,150.10
限公司 发、销售
深圳市深
业置地物 物业管 投资、咨
子公司 20,000,000 21,330,191.31 20,886,507.75 2,178,487.12 457,444.49 337,190.42
业投资有 理 询
限公司
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5、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、对 2016 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
九、公司报告期利润分配实施情况
报告期内实施的利润分配方案特别是现金分红方案、资本公积金转增股本方案的执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
根据 2016 年 4 月 21 日经本公司 2015 年度股东大会批准的《关于公司 2015 年度利润分配及分红派息的预案》，按照母
公司净利润的 10%计提法定公积金，按照母公司净利润的 60%计提任意公积金，以 2015 年度末总股本 201,705,187 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金 0.37 元(含税) ，共派发现金红利 7,463,091.92 元。
2016年6月14日，在公司指定信息披露媒体刊登了《2015年度分红派息实施公告》，上述现金红利于2016年6月20日分派
完成。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
是
明：
十、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接
