南国置业股份有限公司 2016 年半年度报告全文
南国置业股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 8 月
南国置业股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人薛志勇、主管会计工作负责人宁晁及会计机构负责人(会计主管
人员)唐珂声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要....................................................................................................7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 19
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................29
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 34
第八节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................35
第九节 财务报告.............................................................................................................................. 37
第十节 备查文件目录.................................................................................................................... 109
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
公司、本公司 指 南国置业股份有限公司
电建地产、控股股东 指 中国电建地产集团有限公司
电建集团 指 中国电力建设集团有限公司
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 南国置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 南国置业股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南国置业
公司的外文名称（如有） LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如
LANGOLD
有）
公司的法定代表人 薛志勇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭永忠 余东亚
联系地址 武汉市武昌区民主路 789 号 武汉市武昌区民主路 789 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年
上年同期
本报告期 同期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 1,371,830,611.96 604,765,306.42 604,765,306.42 126.84%
归属于上市公司股东的净利润（元） 4,781,824.96 -119,429,701.69 -120,575,533.49 103.97%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
4,351,182.99 -119,449,476.68 -120,628,308.48 103.61%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -212,773,223.50 -1,930,579,171.39 -2,941,339,046.52 92.77%
基本每股收益（元/股） 0.0033 -0.0821 -0.0829 103.98%
稀释每股收益（元/股） 0.0033 -0.0821 -0.0829 103.98%
加权平均净资产收益率 0.16% -4.07% -4.11% 4.27%
本报告期末比上
上年度末
本报告期末 年度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 19,780,482,349.03 19,086,660,285.79 19,086,660,285.79 3.64%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,475,741,977.011 2,933,079,620.43 2,933,079,620.43 52.60%
注：1、2016 年 6 月，公司向 4 名投资者非公开发行人民币普通股（A 股）271,985,815 股，募集资金总额为人民币
1,533,999,996.60 元，扣除与发行有关的费用人民币 15,185,273.78 元后，实际募集资金净额为人民币 1,518,814,722.82
元。上述资金到位情况已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并于 2016 年 6 月 17 日出具了中天运[2016]验字第
90059 号验资报告。
此次非公开发行新增股份 271,985,815 股于 2016 年 7 月 5 日在深圳证券交易所上市。
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 825,561.17
减：所得税影响额 206,902.75
少数股东权益影响额（税后） 188,016.45
合计 430,641.97 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、行业环境及市场分析
（1）中央宽严并济，地方因城施策
2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，但城市分化加剧，地方因城施策调控
呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，与此同时，
随着热点城市成交大幅放量，库存持续走低，市场供不应求使得“三高”地块频现，地价、房价
轮动上涨，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价政策接连出台。而多数三四线城市库存压
力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，成渝、长三角城市群规划落地，“营改增”进入
实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设等长效机制逐步完善，中央层面房地产政
策趋于稳定。
根据国家统计局数据，2016年1-6月份，全国房地产开发投资46,631亿元，同比名义增长6.1%
（扣除价格因素实际增长8.0%）。1-6月份，商品房销售面积64,302万平方米，同比增长27.9%。
其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。
商品房销售额48,682亿元，增长42.1%。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，
商业营业用房销售额增长15.6%。
2016年上半年，全国房地产市场全面回升，销售市场和商服用地成交均量价齐升。但未来仍
需警惕高库存，尤其是商业地产市场。根据盈石集团研究中心数据，2016上半年，全国20大城市
商业物业存量接近1.1亿平方米，甲级写字楼（含顶级）市场存量也突破5,000万平方米。2016年
至2018年作为新增供应量的波峰三年，将进一步加剧现有市场的存量压力。为分散风险，大型房
企开始尝试跨行业发展或者探索房地产行业新领域，寻找新的业绩增长点，金融、零售、文化娱
乐、互联网等行业受大型房企青睐。
（2）主要项目所处区域市场分析
目前，公司主要项目位于武汉、南京、成都等地。
2016年上半年，武汉市国民生产总值（GDP）比上年同期增长7.6%，增速比全国高0.9个百分
点。武汉积极响应中央号召出台宽松政策，通过税收优惠等方式助力库存去化。武汉市购房需求
仍然非常旺盛，市场表现火热，2016年上半年，武汉新建住房累计成交15.29万套，成交面积1585
万平方米，成交套数与面积均位居全国第一位，整体去化周期不足7个月，江汉、武昌等核心区
域已不足3个月。
2015年起，武汉力推户籍制度改革，探索积分落户制度，欢迎新市民。根据《全国城市年轻
指数报告》，武汉已成为二线城市中，年轻人口新增率、净增率最高的城市。武汉作为中国中部
城市，是全国高铁枢纽的心脏。在“一带一路”国家战略中，通过铁路连通欧亚大陆桥，武汉将
迎来30多年来最大发展机遇，未来的商业、贸易和金融服务等将有广阔的发展前景。
2016上半年，南京新房上市量4.9万套，成交总量7.5万套，同比2015年翻了一倍。创造历史
同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低。除了成交量暴增之外，南京
房价也已连涨16个月。据中国指数研究院发布的《2016年6月百城价格指数》显示，6月南京新房
环比上涨3.82%，高居百城新房房价涨幅榜首。
2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费
调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。2016年上半年，成都
累计成交商品住宅1215.7万平方米，较去年同期增长15.3%。
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2、公司的经营与管理对策
报告期内，公司实现营业收入13.72亿元，同比上升126.84%，归属上市公司股东的净利润
478.18万元，较上年同期增加103.97%。截至报告期末，公司资产总额197.8亿元，净资产44.76
亿元，负债总额153.54亿元，资产负债率为77.62%。
在宏观经济增速放缓、消费升级、电商冲击及地产行业转型升级的背景下，房地产市场逐渐
趋于成熟，行业分化明显，管理层结合公司实际情况，把握有利时机，深耕武汉，逐步成为一家
跨区域经营的全国性公司。公司整合资源，聚焦主业，深化夯实公司商业产品线，在加强商业产
品线快速复制能力的同时，进一步提升产品、服务和生活品质，同步推进商业运营模式的研究和
创新实践。
（1）公司完成更名，加快全国布局
2014年6月，电建地产完成了对公司的要约收购，成为公司的控股股东。公司充分利用控股
股东电建地产全国布局的资源优势，在深耕武汉的同时，积极推进跨区域拓展战略。目前开发及
运营项目已拓展到荆州、襄阳、成都、南京、贵阳，未来公司还将加强一线城市和符合公司发展
战略的重点二线城市的拓展力度，公司已经逐步从一家区域型公司转变为一家跨区域发展的全国
性公司。2016年5月27日，公司召开2015年度股东大会审议通过了《关于变更公司名称的议案》。
为适应公司的跨区域发展和扩张，公司名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业
股份有限公司”，变更的公司名称保留了公司的核心品牌和无形资产 “南国置业”，体现了公司
和品牌的一脉传承；减少了行政区划“武汉”，体现了公司未来跨区域全国发展的战略布局，有
利于更好的配合公司战略目标的推进。2016年7月4日，公司完成了更名的工商变更登记手续。
（2）完成定向增发工作，提升公司资本实力
2016年上半年，公司完成自2009年上市以来首次定向增发。2016年6月，公司向4名投资者非
公开发行人民币普通股（A股）271,985,815股（其中控股股东电建地产认购108,794,326股），每
股面值人民币1元，发行价格为5.64元/股，募集资金总额为人民币1,533,999,996.60元，扣除与
发行有关的费用人民币15,185,273.78元后，实际募集资金净额为人民币1,518,814,722.82元。
此次非公开发行是公司自2009年上市以来首次实施定向增发，资金到位有效提升了公司资本实
力，提高了资产质量、优化了资本结构、进一步增强了公司的抗风险能力和持续盈利能力。
（3）加强股东资源整合力度
公司积极推进和中国电力建设集团有限公司（以下简称“中国电建”）成员企业的合作，加
强内部土地资源的利用。公司2016年4月与湖北省电力建设第一工程公司（以下简称“省电力一
公司”）在武汉市签署了《合作备忘录》，省电力一公司是中国电建的下属公司，双方就改造利用
省电建一公司旗下老旧厂房资源，进行城市更新，打造文化创意、创新产业等产业园区达成合作
意向。文化创意产业园区的开发与运营是公司重要战略发展方向，该备忘录的签署既意味着公司
在股东内部资源的利用上迈出实质性一步，也意味着公司开始积极探索文化创意产业园开发与运
营的相关多元化。从长远看，将对本公司今后的业务发展及主业核心竞争能力产生积极影响，有
利于挖掘公司新的利润增长点。未来公司将进一步加强股东资源的整合力度，寻求更多的老旧厂
房改造和城市更新的项目机会，提升公司在文化创意产业园开发与运营领域的竞争优势。
（4）加快重点区域土地拓展步伐
公司在深耕武汉区域的同时，持续加大一线城市和重点二线城市的拓展力度。继2015斩获南
京中储项目之后，2016年5月，公司成功竞得南京秦淮区扇骨营项目地块，该项目约9.68万㎡，
位于南京市秦淮区老城区，属于传统中心新街口和南部新城核心连线的中心，是承接新街口外溢
商务商业需求的第一站。地块周边人文景观资源丰富，拥有明城墙、秦淮河、明故宫、夫子庙等
知名景点。项目区位优势非常明显。公司将凭借对城市综合体开发的经验，将其打造成符合南京
市发展的重要商业项目。建立起公司在南京区域的市场形象，进一步加强公司在南京区域的市场
影响力。
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（5）持续提升商业运营能力
上半年，公司从两个方面进一步提升商业运营能力。一是梳理和完善公司商业产品线，在综
合商业方面形成了区域型产品线泛悦Mall、街区型产品线泛悦汇和邻里型产品线泛悦坊，在建材
家居方面形成了南国大家装产品系列，并完善相关标识系统、扩大品牌效应。公司对商业产品线
进行梳理，形成定位明确、形象统一的产品线品牌系统，为商业运营项目提升品牌影响力奠定了
基础。二是搭建线上平台、构建智慧商圈。公司与武汉万江龙网络有限公司就O2O智慧商圈签署
达成战略合作，逐步在公司商业项目中搭建智慧商圈020平台，打造智慧生活圈数据系统，促进
公司商业运营和互联网的融合，推进商业运营能力的升级。
（6）运营项目实现跨区域模式复制，新增运营项目形成协同效应
2016年6月，公司两个商业运营项目成都泛悦MALL（成都泛悦国际）和襄阳月星家居（襄阳
南国城市广场一期）试运营，7月相继正式开业。成都泛悦MALL是南国置业首个跨省跨区域运营
的商业项目，该项目是一个集家庭生活购物中心、公园式商业街、精品华宅及5A甲级写字楼为一
体的大型城市综合体项目。集中商业6.5万㎡的和商业街2.5万㎡。泛悦国际的成功开业意味着公
司商业运营管理实现跨区域模式复制。
襄阳月星家居是公司家居产品线的第7个项目，项目位于襄阳市中心，运营面积约5万㎡，作
为南国大家装系列产品线的重要组成部分，月星家居开业后，将和其他项目联动，形成协同效应，
巩固公司家装建材产品线在湖北市场的优势地位。
随着商业地产存量去化白银时代的到来，提升项目运营策略的重要性和必要性愈加凸显。公
司将结合自身运营优势，及时把握消费需求及习惯的变化，进一步强化现有产品线并积极进行产
品创新，为消费者重新定义生活中心；同时，公司还积极探索轻资产运营管理模式，公司已在南
京、贵阳等地成立了商业管理有限公司，公司将逐步把商业运营管理能力输出的轻资产模式培育
为新的利润增长点。
3、报告期内房地产储备情况
土地面积 计容建筑面积
区域 项目
（万㎡） （万㎡）
武汉 武汉泛悦城（长动项目） 14.2
南京 南京泛悦中央广场（中储二期项目） 6.34 23.45
南京 扇骨营项目 2.15 9.68
合计 33.3 97.13
4、报告期内公司房地产开发情况
区域 项目 项目状态 权益比例(%) 总建筑面积(万㎡)
湖北 昙华林项目 在建 100% 12.49
湖北 汉口城市广场二期 竣工 70% 7.94
湖北 荆州城市广场 在建 100% 4.33
湖北 襄阳南国城市广场二期 在建 85% 23.36
湖北 南国中心二期 在建 80% 30.65
湖北 洺悦汇 在建 51% 16.3
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湖北 洺悦府 在建 51% 25.02
成都 成都泛悦城市广场 在建 41% 39.8
合计 159.89
5、报告期内公司房地产销售情况
区域 签约金额（亿元） 签约面积 （万㎡）
湖北 10.97 8.87
四川 4.19 4.52
总计 15.16 10.59
6、报告期内公司项目运营情况
运营面积
区域 项目 业态 权益比例（%） 出租率(%)
(万㎡)
武汉 南国大家装汉西店 商业 100.00% 10.95 95%
南国大家装江南店
武汉 商业 100.00% 6.75 93%
(雄楚广场 A2、A4 座）
荆州 南国大家装荆州店 商业 100.00% 5.69 94%
武汉 南国灯世界 商业 100.00% 3.24 92%
武汉 月星家居汉西店 商业 100.00% 4.79 90%
月星家居江南店
武汉 商业 100.00% 4.20 94%
(雄楚广场 A1、A3 座）
武汉 西汇城市广场一期 商业 100.00% 4.01 100%
武汉 西汇城市广场二期 商业 100.00% 10.79 90%
武汉 北都城市广场 商业 100.00% 6.07 100%
武汉 南湖城市广场 商业 100.00% 3.59 100%
武汉 南湖都会 商业 100.00% 3.30 100%
武汉 首义汇 商业 100.00% 3.52 85%
武汉 汉口城市广场一期 商业 70.00% 8.38 100%
月星家居襄阳店
襄阳 商业 85.00% 5.00 新开业
（襄阳南国城市广场）
成都泛悦 MALL
成都 商业 51.02% 8.00 新开业
(成都泛悦国际）
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合计 88.28
二、主营业务分析
概述
参见“董事会报告”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期销售襄阳
南国城市广场、成都
营业收入 1,371,830,611.96 604,765,306.42 126.84% 泛悦国际项目，较上
期销售的项目增加所
致
主要系本期销售襄阳
南国城市广场、成都
营业成本 1,129,406,620.96 332,341,267.54 239.83% 泛悦国际项目，较上
期销售的项目增加所
致
销售费用 68,940,893.90 60,887,609.34 13.23%
管理费用 32,910,800.85 42,962,322.18 -23.40%
主要系利息收入增加
财务费用 -14,525,295.54 -1,727,665.14 -740.75%
所致
主要系应缴的所得税
所得税费用 9,489,698.80 29,006,691.03 -67.28%
减少所致
经营活动产生的现金 主要系往来款支出减
-212,773,223.50 -2,941,339,046.52 92.77%
流量净额 少所致
投资活动产生的现金 主要系投资支出减少
-39,659,061.00 -96,337,901.00 58.83%
流量净额 所致
筹资活动产生的现金 主要系本期偿还银行
342,793,625.38 3,369,046,829.86 -89.83%
流量净额 借款所致
现金及现金等价物净 主要系本期偿还银行
90,361,340.88 331,369,882.34 -72.73%
增加额 借款所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
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公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
目前，公司在建项目159.89万㎡，分别为昙华林项目、襄阳南国城市广场二期、荆州城市广场、洺悦府项目、洺悦汇项
目、南国中心二期、成都泛悦城市广场及合作项目汉口城市广场二期，其中汉口城市广场二期已经竣工。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,371,830,611. 1,129,406,620.
房地产业务 17.67% 126.84% 239.83% -27.38%
96
分产品
1,256,922,833. 1,033,440,931.
物业销售 17.78% 151.55% 285.91% -28.63%
37
物业出租和物
114,907,778.59 95,965,689.51 16.48% 9.34% 48.68% -22.10%
业管理
分地区
1,041,144,223.
湖北武汉 939,288,153.73 9.78% 108.33% 270.13% -39.44%
湖北荆州
