2016 年半年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
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董事长致辞
2016 年上半年，公司全力加速转型发展，实现战略升级，牢牢把握稳中求进总基
调，坚持“稳健经营、持续发展”理念，各项工作实现了转型发展的良好局面：核心
业务稳中向好、重组改革稳步推进、企业管理成效显著。圆满实现时间、任务“双过
半”目标，为全年任务目标顺利实现打下坚实基础。
坚持发展理念，探索营运创新，积极推进资源储备。在核心业务稳步增长的基础
上，聚焦浦东、立足上海、放眼天津，努力发现符合公司发展理念的投资机会，整合
资源，聚焦主业，同步推进商业运营模式的研究和创新实践。
坚定改革信念，实践战略转型，积极投身浦东新一轮的国资国企改革。通过实施
“地产+金融”的双轮驱动战略，推进“产融结合”，增强国企活力和市场竞争力，
最终把公司打造成为战略目标清晰、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突
出的金融控股集团。
保持规范运作，优化企业管理，确保股东利益和国资保值增值。切实提升分红比
例来回报全体股东，加强公司内控体系建设，规范业务流程，持续推进管理精细化、
制度化，实现企业日常管理运作制度体系全覆盖，确保企业安全、稳健运行。
过去的上半年于陆家嘴是忙碌的半年，也是硕果累累的半年。公司先后荣获了
2016 园区开发上市公司 TOP10 首位、2016 上市房企股权投资价值榜（A 股）第七位、
中国上市公司投资者关系最佳董事会等多个奖项。在此，我要代表我和我的团队感谢
社会各界对陆家嘴的支持。
改革创新、转型发展犹如逆水行舟，不进则退。展望下半年，我和我的团队将践
行“踏石留印、抓铁有痕”的务实作风，继续坚定地迈好改革发展的每一步，开创公
司转型发展新局面，以更好的业绩回报全体股东、客户和合作伙伴！
董事长：李晋昭
二〇一六年七月
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2016 年度上半年营业收入构成一览表
租赁及服务
型收入 销售型收入
45% 55%
2016 年度上半年物业租赁及服务性收入构成一览表
[类别名称]
土地租赁 物业管理 [百分比]
0.5% 21.2%
住宅物业
3.6%
酒店物业
3.1%
商铺物业
7.4% 办公物业
51.5%
2016 年度上半年公司业务情况
总建筑面积
长期持有物业类型 期末出租率 平均租金
（平方米）
主要办公物业 甲级写字楼 675,376 98% 7.15 元/平方米/天
（运营一年以 高品质研发楼 209,675 100% 4.97 元/平方米/天
上）
主要商铺物业（运营一年以上） 80,463 96% 8.55 元/平方米/天
酒店物业 81,910 74% 582.045 元/间/夜
主要住宅物业 92,408 92% 24,314 元/套/月
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总建筑面积 在售面积
住宅物业销售 去化率 备案价格区间
（平方米） （平方米）
天津地区 330,888 253,474 91% 18,453-38,337 元/平方米
上海地区 161,736 125,969 95% 30,810-47,397 元/平方米
注：去化率以在售面积为基础计算。2016 年上半年已经完成陆家嘴公馆、天津河滨花苑以及天津
海上花苑西标段的房产销售，相应数据未包含在上述数据中。
2016 年度上半年日常关联交易
单位：万元
定价 2016 年 2016 年
关联方 交易类别 收/付 预计 中期实
原则
金额 际金额
提供劳务 市场价 收 3,000 635
上海陆家嘴（集团）有限公司 收取租金 市场价 收 5,000
支付租金 市场价 付 2,500
提供劳务 市场价 收 200
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司
支付租金 市场价 付 200
接受劳务 市场价 付 200
上海陆家嘴城建停车管理有限公司
收取租金 市场价 收 0 0
接受劳务 市场价 付 1,500 256
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司
收取租金 市场价 收 50
接受劳务 市场价 付 100
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司
支付租金 市场价 付 50
上海陆家嘴东安实业有限公司 接受劳务 市场价 付 300
收取租金 市场价 收 1,800 733
爱建证券有限责任公司
接受劳务 市场价 付 300
上海陆家嘴金融发展有限公司 收取租金 市场价 收 500 170
陆家嘴国际信托有限公司 收取租金 市场价 收 1,000 408
提供劳务 市场价 收 500
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 支付租金 市场价 付 80
接受劳务 市场价 付 50
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 接受劳务 市场价 付 200
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 提供劳务 市场价 收 0 0
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 提供劳务 市场价 收 50
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 提供劳务 市场价 收 50
上海仁耀置业有限公司 提供劳务 市场价 收 50
上海仁陆置业有限公司 提供劳务 市场价 收 50
关联自然人交易 销售商品 市场价 收 2,000 391
收 14,250 2,443
合计 付 5,480 383
收+付 19,730 2,826
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 唐子来 工作安排冲突 钱世政
独立董事 颜学海 工作安排冲突 钱世政
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人夏静及会计机构负责人（会计主管人员）倪智勇声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险
。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
无。
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目录
2016 年度上半年日常关联交易 ................................................................................................................ 4
第一节 释义..................................................................................................................................... 7
第二节 公司简介............................................................................................................................. 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 8
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 21
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 25
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 27
第十节 财务报告........................................................................................................................... 28
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 125
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance &
Trade Zone Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 徐而进
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 黄轶
联系地址 中国上海峨山路101号1号楼 中国上海峨山路101号1号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 中国上海峨山路101号1号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
报告期内变更情况查询索引 无变更
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的 www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 中国上海峨山路101号1号楼
报告期内变更情况查询索引 无变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
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A股 上海证券交易所 陆家嘴
B股 上海证券交易所 陆家B股
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 1992年8月30日
注册登记地点 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
企业法人营业执照注册号
税务登记号码
组织机构代码 13221488-7
报告期内注册变更情况查询索引 无变更
统一社会信用代码 91310000132214887Y
七、 其他有关资料
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期
本报告期 比上年同
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 期增减
(%)
营业收入 3,788,476,162.11 2,505,343,229.15 51.22
归属于上市公司股东的净利润 881,557,757.92 673,850,574.39 30.82
归属于上市公司股东的扣除非经常 861,533,623.16 660,683,312.68 30.40
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 957,934,504.46 299,013,471.42 220.36
本报告期
末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 12,820,925,659.41 12,997,262,376.86 -1.36%
总资产 53,773,937,405.23 52,448,902,758.62 2.53%
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(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期增减
主要财务指标 上年同期
（1－6月） (%)
基本每股收益（元／股） 0.2622 0.3608 -27.33
稀释每股收益（元／股） 0.2622 0.3608 -27.33
扣除非经常性损益后的基本每股 0.2563 0.3537 -27.54
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.59% 5.65% 增加 0.94 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均 6.44% 5.54% 增加 0.90 个百分点
净资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
2015 年 6 月末的总股本为 1,867,684,000 股，2015 年度利润分配实施完毕后，2016 年 6 月末的
总股本为 3,361,831,200 股。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 2,486,402.43 该项目主要为处置河滨花苑、
陆家嘴花园车位投资性房地产
的收益。
计入当期损益的政府补助，但 562,112.36 主要为子公司收到培训及职工
与公司正常经营业务密切相 教育费返还。
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业 5,014,760.48 该项目主要为本公司收到的对
收取的资金占用费 上海陆家嘴新辰投资股份有限
公司和上海陆家嘴新辰临壹投
资有限公司的委托贷款利息。
除上述各项之外的其他营业外 19,609,598.86 主要为本公事及子公司收到的
收入和支出 违约金及罚款等。
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额 -731,900.47
所得税影响额 -6,916,838.90
合计 20,024,134.76
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四、 其他
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1. 经营计划进展说明。
2016 年，是“十三五”规划的开局之年，是上海自贸试验区全面巩固扩大阶段性成果的关键
之年，是国资国企改革实现关键突破的攻坚之年，更是公司全力加速转型发展，实现战略升级的
跨越之年。上半年，公司在董事会的正确领导下，以“改革、管理、营销、建设”四轮为依托，
牢牢把握稳中求进总基调，强主业，促改革，谋发展，坚持“稳健经营、持续发展”理念，实现
了良好的经营业绩，尤其是住宅房地产销售板块，公司牢牢抓住了今年市场利好，提前实现了全
年销售目标。总体经营计划进展说明如下：
1、公司上半年实现土地和房产销售收入（含预收款）约 28.09 亿元，完成年度计划 27.21
亿元的 103.2%，与 2015 年同期相比增加约 60.5%。其中办公物业销售收入约为 1.08 亿元，完成
年度计划 3.19 亿元的 33.9%，与 2015 年同期相比减少约 46.0%；房产销售收入约为 26.44 亿元，
完成年度计划 23.02 亿元的 114.9%，与 2015 年同期相比增加约 70.6%；
2、公司上半年实际实现物业租赁收入约 16.26 亿元（含税），完成年度计划 33.1 亿元的 49.1%，
与 2015 年同期相比增加约 22.5%。其中合并报表范围内实现物业租赁收入约 12.52 亿元（含税），
完成年度计划 25.9 亿元的 48.3%，与 2015 年同期相比增加约 21.6%；合并报表范围外实现物业租
赁收入约 3.74 亿元（含税），完成年度计划 7.2 亿元的 51.9%，与 2015 年同期相比减少约 14.0%，
公司近期投入使用的东方汇项目收入将主要体现在下半年度；
3、公司上半年实际实现物业管理及服务性收入约 5.47 亿元，完成年度计划 12.5 亿元的 43.8%，
与 2015 年同期相比增加约 18.1%；
4、公司上半年的项目开发投资支出约为 19.11 亿元，完成年度计划 51.6 亿元的 37.0%，与
2015 年同期相比减少约 11.1%；
5、公司上半年实现归属于上市公司股东的净利润约为 8.82 亿元，与 2015 年同期相比增加约
30.8%。
上半年，作为陆家嘴地区办公物业的最大业主，伴随着在营物业面积持续增加，公司营销职
能正从单一租赁和客户维护，向专业商业地产资产管理转变。上半年，公司租赁招商既迎来了自
贸区扩区、北京非首都功能疏解和产业转移双重机遇，也面临着陆家嘴地区新增供应量持续入市
和新型金融类企业危机频发的双重挑战，招商团队坚持机制创新、方式创新、服务创新，以核心
客户为切入点，通过一对一、点对点对接洽谈，以楼招商、以楼引资、以楼聚税、以楼兴业，为
区域功能集聚和地区产业转型升级发挥积极作用。截至上半年末，公司在营物业面积达到 181 万
平方米，可租赁物业的出租率达到 86.7%。同时，公司牢牢把握住了住宅产品销售的机遇，去化
速度和价格等综合业绩再创新高。公司通过完善联合代理管控机制、引导联合代理商形成良性竞
争、完善售楼处导视系统等措施，住宅销售业绩再创新高。上半年，实现住宅销售合同金额 24.1
亿元，销售面积 7.5 万平方米。
下半年，公司最重要的任务是凝心聚力推进国资国企改革，确保“地产+金融”双轮驱动战略
全面启动，抓紧推进重大资产重组，确保新区国资国企改革 2016 年度核心任务顺利完成。同时，
公司要努力做大、做强“陆家嘴地产”，继续大力推进“走出去”战略。要在投资资源的落地上
有实质性突破，抓紧推进已有在谈项目，确保尽早落地。要继续放宽眼界，立足上海、聚焦浦东、
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拓展天津，通过持续的投资拓展，实现“储备、建设、投运”的良性循环。要专业化地推进产品
租、售、管，确保在营核心资产价值持续提高。
公司商业地产的主营业务要以“自贸区发展”、“科创中心建设”和“金融改革提速”为机
遇，继续以客户为中心、以市场为导向、以重点项目为抓手，以在营物业为依托，通过良好的招
商，持续提升在营物业价值。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,788,476,162.11 2,505,343,229.15 51.22
营业成本 1,573,274,184.55 1,074,512,034.15 46.42
销售费用 67,618,136.11 89,971,680.12 -24.85
管理费用 96,794,677.05 88,677,908.84 9.15
财务费用 233,318,741.20 289,091,763.36 -19.29
经营活动产生的现金流量净额 957,934,504.46 299,013,471.42 220.36
投资活动产生的现金流量净额 2,855,174,340.82 -307,863,395.22 1,027.42
筹资活动产生的现金流量净额 -456,850,569.66 981,672,360.16 -146.54
营业收入变动原因说明:本年度世纪大都会销售实现导致营业收入大幅增加。
营业成本变动原因说明:营业成本变动与营业收入变动保持一致，主要是由于房产销售成本的增加。
销售费用变动原因说明:公司销售费用的减少是由于 2015 年度公司新办公楼世纪金融广场投入租
赁市场，发生较多的佣金和推广费用，而本年度 1-6 月份公司没有发生此类事项。
管理费用变动原因说明:管理费用较上年略有增长，主要为人员增加。
财务费用变动原因说明:本年度借款平均利率下降，而借款规模阶段性减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:天津河庭花苑项目自去年下半年预售以来，销售情况
良好，带来了大量的现金流。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本年收回理财产品 27 亿。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:偿还债务支付现金大幅度增加。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
经公司第七届董事会第九次会议以及 2015 年度股东大会审议通过，公司拟发行不超过 50 亿元的
公司债券，详见临 2016-017 号公告。
2016 年 4 月，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册了 60 亿元额度的超短期融资券，在注
册有效期内可分期发行（详见临 2016-026 号公告）。2016 年 7 月 21 日，公司发行了 2016 年度
第一期超短期融资券（简称：16 陆家嘴 SCP001，代码：011698139），实际本期发行金额为人民
币 20 亿元，期限为 270 天，详见临 2016-053 号公告。
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公司拟通过现金支付的方式收购上海陆家嘴金融发展有限公司 100%股权，以使上海陆家嘴金融发
展有限公司在本次交易完成后成为上市公司的全资子公司。重大资产购买暨关联交易预案（修订
稿）全文详上海证券交易所网站于 2016 年 5 月 18 日披露的相关文件。
(3) 经营计划进展说明
详见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”
(4) 其他
无。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产销 2,059,802,969.80 967,091,409.88 53.05 199.36 157.16 增加 7.70
售 个百分点
动迁房转 1,992,652.00 73,898.58 96.29 -97.10 -99.69 增加
让 31.02 个
百分点
房地产租 1,242,874,514.65 187,881,563.91 84.88 31.46 19.61 增加
赁 1.50 个百
分点
酒店业 60,497,980.97 28,477,031.22 52.93 0.34 -5.23 增加 2.77
个百分点
物业管理 411,638,366.45 383,277,641.14 6.89 19.75 21.63 减少 1.43
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 3,662,983,955.53 87.50
天津市 113,822,528.34 -25.48
主营业务分地区情况的说明
(三) 核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高
端经营性物业，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆
