武汉南国置业股份有限公司 2015 年年度报告全文
武汉南国置业股份有限公司
2015 年年度报告
2016 年 04 月
武汉南国置业股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人夏进、主管会计工作负责人宁晁及会计机构负责人(会计主管人
员)唐珂声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中 2016 年展望和未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构
成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司在本报告\"第四节管理层分析与讨论\"中\"九、公司未来发展的展望\"部
分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关
内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................5
第二节 公司简介和主要财务指标....................................................................................................9
第三节 公司业务概要...................................................................................................................... 11
第四节 管理层讨论与分析..............................................................................................................26
第五节 重要事项..............................................................................................................................42
第六节 股份变动及股东情况..........................................................................................................48
第七节 优先股相关情况..................................................................................................................48
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................49
第九节 公司治理..............................................................................................................................57
第十节 财务报告..............................................................................................................................63
第十一节 备查文件目录................................................................................................................145
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 武汉南国置业股份有限公司
电建地产 指 中国电建地产集团有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 南国置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 武汉南国置业股份有限公司
公司的中文简称 南国置业
公司的外文名称（如有） WUHAN LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如
LANGOLD
有）
公司的法定代表人 夏进
注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所
注册地址的邮政编码 430064
办公地址 武汉市武昌区民主路 789 号
办公地址的邮政编码 430060
公司网址 http://www.langold.com.cn
电子信箱 ir@langold.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭永忠 汤伟
联系地址 武汉市武昌区民主路 789 号 武汉市武昌区民主路 789 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号五栋大楼 B1 座
签字会计师姓名 聂照枝、王传平
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年
2014 年 2013 年
2015 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
3,050,881,88 2,647,233,52 2,647,233,52 1,655,401,76 1,655,401,76
营业收入（元） 15.25%
2.71 0.86 0.86 3.90 3.90
归属于上市公司股东的净 30,687,210.0 490,901,109. 490,188,190. 540,580,206. 539,639,714.
-93.74%
利润（元） 2 57 31 40
归属于上市公司股东的扣
30,961,639.2 490,797,550. 490,771,109. 540,266,927. 539,792,823.
除非经常性损益的净利润 -93.69%
5 19 13 63
（元）
经营活动产生的现金流量 -4,924,489,3 -681,889,421 -577,378,855 -955,205,346 -1,373,520,5
-752.90%
净额（元） 58.99 .78 .36 .93 18.18
基本每股收益（元/股） 0.0211 0.34 0.3378 -93.75% 0.37 0.37
稀释每股收益（元/股） 0.0211 0.34 0.3378 -93.75% 0.37 0.37
加权平均净资产收益率 1.03% 17.50% 17.50% -16.47% 23.18% 23.16%
本年末比上
2015 年末 2014 年末 2013 年末
年末增减
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调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
19,086,660,2 10,441,620,9 12,615,163,9 8,012,229,03 9,170,017,28
总资产（元） 51.30%
85.79 75.28 95.68 5.92 1.99
归属于上市公司股东的净 2,933,079,62 2,992,744,63 3,014,134,29 2,605,721,32 2,627,823,90
-2.69%
资产（元） 0.43 9.73 5.13 8.07 2.73
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 359,260,536.64 245,504,769.78 342,279,079.27 2,103,837,497.02
归属于上市公司股东的净利润 38,030,715.02 -158,606,248.51 4,630,469.82 146,632,273.69
归属于上市公司股东的扣除非
37,981,937.91 -158,594,082.99 4,371,943.38 147,201,840.94
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,169,380,956.14 1,039,171,604.33 -2,083,380,497.60 -1,710,899,509.58
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
√ 是 □ 否
由于本期发生同一控制下企业合并，按照相关会计准则要求对季度财务数据进行了追溯调整。
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 300,000.00 120,000.00
量享受的政府补助除外）
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同一控制下企业合并产生的子公司期初
-921,353.76 -757,877.93 -484,415.87
至合并日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
888,360.00 138,296.49 349,338.15
出
减：所得税影响额 221,562.67 268,756.58 138,030.80
少数股东权益影响额（税后） 19,872.80 -5,419.20 0.00
合计 -274,429.23 -582,918.82 -153,108.52 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司形成了成熟的研发、
物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。南国置业坚持以商业物业为引导的开发策略，涵盖多种类型
物业，通过开发和运营商业物业，与其他类型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城
市最具活力的有机单元，持续提升地块价值。
根据整体定位不同，公司开发的商业地产已初步形成两条产品线，一是家居建材产品线，二是城市广
场产品线。家居建材产品线已经在武汉形成了一定的品牌影响力，具有较强的竞争力；城市广场产品线分
为城市中心级城市广场、区域型城市广场、街区型Lifestyle商业及社区型城市广场。
目前，公司以武汉为核心区域，布局于成都、南京、荆州、襄阳等城市。公司所属房地产行业是国民
经济支柱产业之一。随着国民经济的规模发展，尤其2003年至2010年期间，行业在改善型需求和投资性需
求的双重作用下，呈现了爆发增长态势。2010年至2013年，政府密集出台调控降温政策，同时，随着经济
增长、货币流动性以及人口等促进房地产行业快速发展的外部因素逐渐减弱，房地产市场正告别高速增长
的“黄金时代”，经过调整步入平稳增长的新常态阶段。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 无
固定资产 无
无形资产 无
在建工程 无
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了十七年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，
为公司实现持续、稳健发展奠定了基础：
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，
并已实质性地迈出了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”规划及有效编织商户组合实现商业
项目定位等方面的认知和解决问题的能力不断增强，商业开发运营管理团队成长迅速，具备了同时操作多
个大型商业综合体项目的能力。
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日趋成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，城市广场和家居广场两条主要产品线
的开发营运能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
2014年上半年，电建地产已成为南国置业控股股东。电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积
极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予
南国置业相应优先发展权。电建地产成为南国置业的控股股东将进一步提升南国置业的项目获取能力、基
础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目建筑面积约120万平方米，均位于武汉市和南京市规划的中心商业区和市级商业副
中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及省内二线城市的核心区域。随着公司实际控制人中
国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进及对房地产板块的资源倾斜，公司获取
重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。
高忠诚度的客户资源和丰富的商户资源
成熟的商业模式及开发运营能力确保了公司商业地产项目的成功，实现了公司、业主和商户多方共赢，
获得了业主和商户的信任，老客户重复购买和推荐购买比例稳步提升。公司与多家知名品牌建立了战略合
作关系。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
1、报告期行业发展回顾
（1）“促消费、去库存”是政策总基调
2015 年，宏观经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用被再度强化。全国“两会”政
府工作报告中，明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。
回顾2015年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，5 次降准降息、叠
加降首付比例，以及二手房交易税费政策的调整促进市场量价逐步回升，行业运行的政策环境显著改善。
全年商品房销售面积达到12.85亿平方米，同比增长6.5%，商品房销售金额达到8.73万亿，同比增长 14.4%，
再创历史新高。
（2）市场成交逐步回暖，待售面积仍居高不下
多重政策效应叠加影响下，行业整体呈筑底回稳态势。2015年房地产市场经历年初的短暂下滑后，在
“330”新政出台背景下逐渐升温，一线和部分二线城市的市场成交逐月好转，三季度出现小幅回调，四
季度又在“930”政策刺激下成交持续走高，达到历史高位水平。
截至2015年末，全国商品房待售面积（已竣工的可售面积）攀升至71853万平方米，较2014年年末增
长15.6%,为历史最高值。全国住宅待售面积为45248万平方千米，较去年增长11.2%，占全年房地产库存量
的63%，成为2016年房企去库存的重点对象。其他方面，办公楼库存量达3276平方千米，较去年增长24.7%。
商业用房库存量为14664平方千米，增长24.6%。
高库存导致城市分化加剧，一线城市量价齐涨，二线城市整体库存压力显著下降，三四线城市整体销
售增速明显落后于一二线城市。
(3) 行业集中度继续提升，转型变革成大势所趋
2015年房地产市场呈现结构性特点，不同区域和产品的分化明显，品牌房企的竞争优势进一步增强。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的
《2016中国房地产百强企业研究成果》显示，2015年，百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提
高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。同时，随着房地产
行业进入“白银时代”，及时利用自身行业地位和资源积累促进企业战略转型已成为业内共识。
随着资本市场开闸，2015年以来，国内品牌房企积极构建多元融资体系，纷纷运用公司债、定向增发、
资产证券化等市场化融资方式降低资金成本，并纷纷在“互联网+”、大金融等领域探索新的发展模式，推
动行业竞争格局的改变。
2、主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心区域，布局
于成都、南京、荆州、襄阳等城市。未来公司将以重点城市（一线城市、重点二线城市及部分满足公司产
品定位的其他城市）、城市重大交通节点（高铁站点、地铁上盖、交通枢纽）、具有重大影响力的城市综合
体项目为方向进行业务布局。
目前，武汉市是公司的核心区域。武汉市是湖北省省会和政治、经济、文化中心，也是我国6大中心
城市之一，人口众多，消费市场巨大。随着长江经济带战略上升为国家战略后，武汉被确定为长江中游战
略支点，有力推动当地经济发展。武汉产业密集，高校众多，城市人口一直呈净流入状态，2014年在中部
省会城市中排名第一。从 2009 年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”，目前武汉同时施工地铁达
到 11 条，从 2016 年起，每年两条地铁线通车，不断推升城市价值。同时，武汉市的房地产市场化程度
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和总体房价相对较低，房地产业务潜力较大。
根据武汉市住房保障和房屋管理局发布的统计数据，武汉市房地产市场始终保持较快发展态势，销量
呈现稳步增长，价格保持稳中有升。武汉商品住宅成交面积连续四年稳居全国前三。2015年，武汉市累计
成交商品房 22.5万套，累计成交面积 2,283万平米，同比增长均在20%以上。2015年12月份，武汉商品房
成交均价9,100元/平方米，同比上涨11.8%，环比上涨0.7%。
根据中国指数研究院发布数据，2015年，公司项目雄楚广场及汉口城市广场成交金额位列武汉商业地
产销售榜单第二名和第三名。
3、管理层的经营与管理对策
报告期内，管理层结合公司实际情况，积极应对市场变化，2015年，公司实现营业收入30.51亿元，
同比上升15.25%；公司实现营业利润1.93亿元、利润总额1.94亿元、归属于上市公司股东的净利润3,068.72
万元，较上年同期分别减少了72.25%、72.14%、93.74%，主要是因为公司目前处于战略转型阶段，当期选
择性持有了部分溢价能力较高的优质商业物业，如南国中心一期项目商业部分和昙华林项目，对当期业绩
造成一定影响；公司总资产190.87亿元，较报告期初增长了51.30%；归属于上市公司股东的所有者权益
29.33亿元，同比下降2.69%。
今年以来主要做了以下几个方面工作：
（1）提升战略引领意识，明确发展战略目标
为进一步强化公司立足当前，实现可持续快速发展的战略意图，结合公司实际情况，在2014年公司战
略的基础上，于年初启动了《2015-2018年三年发展战略规划》的编制工作。通过前期调研，召开战略研
讨会，综合对比分析行业先进企业和标杆企业的情况，深入剖析公司优劣势，当前所面临的机会与挑战，
围绕加强核心业务和核心能力，重新评估新区域新业务，形成了公司的三年战略发展规划，明确了2018年
前公司综合实力进入全国100强的战略目标。
（2）重塑公司投资拓展体系
一是加大一线和重点二线城市拓展力度。2015年公司成立了北京、南京两个以前期拓展为主的区域公
司，并从人、才、物三个方面给予重点和优先支持，从公司组织架构上为异地的项目投资拓展提供了有利
保障。
二是积极推进项目合作。2015年，公司积极与武汉地产集团等武汉地方平台公司紧密合作参与项目获
取；深耕武汉硚口地区，挖掘优质土地资源，积极推进建一路项目；同时公司也积极与房地产股权投资机
构展开多方面合作。
（3）提升协同发展意识，加强战略资源整合
一是积极整合外部资源。2015年，公司与中印文化签署了战略合作框架协议，结成长期、全面的战略
伙伴关系；从整合公司线上线下资源、打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台部署
出发，与武汉房融金融服务有限公司签订《战略合作协议》。
二是积极对接符合公司核心业务与有利于核心能力培养的一些外部资源，推进并购和重组工作。
三是充分整合内部资源。进一步密切与电建地产所在区域协同合作关系，发挥联动作用；积极与铁路
公司进行合作洽谈，依托中国电建城市轨道交通PPP项目，推进城市重大交通节点业务布局。
（4）充分利用上市公司平台，助力公司发展
2015年，公司启动了2009年上市以来的首次定向增发，拟募集资金15亿元，目前已经通过中国证监会
的审核。
公司首次通过发行10亿元定向融资工具、10亿元中期票据和15亿元公司债，打通了公司利用银行间市
场和证券间市场开展信用方式直接融资的有效路径，明显降低了公司整体的融资成本。
今年公司积极推进实现了将公司主体信用评级由AA-提高到AA，进一步拓宽了公司利用资本市场开展
直接融资的渠道，为发行短融、超短融、永续债等融资工具奠定了坚实的基础，也有助于提高资本市场对
公司的认知，进一步降低融资成本。
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（5）成功战略布局南京
继2014年战略进军成都之后，在2015年10月，公司成功取得南京中储二期项目地块，顺利实现战略进
军南京，这是公司全国战略布局的又一历史性突破。
4、公司房地产储备情况
（1）报告期内新增土地储备
区域 项目 土地面积（万㎡） 计容建筑面积（万㎡）
武汉 洺悦汇项目 6.19 18.3
武汉 洺悦府项目 4.42 19.62
武汉 长动项目 14.2
南京 中储二期 6.34 23.45
（2）截至报告期末累计土地储备
区域 土地面积（万㎡） 计容建筑面积（万㎡）
武汉 24.81 101.92
南京 6.34 23.45
合计 31.15 125.37
5、报告期公司房地产开发情况
截至 2015 年
总建筑面积 底已完工建 预计总投资 实际投资金额
区域 项目 项目状态 权益比例(%)
(万㎡) 筑面积(万 金额 (亿元） （亿元）
㎡)
湖北 南国中心一期 在建 100% 11.16 11.16 20.83 18.24
湖北 昙华林项目 在建 100% 12.49 0 17.11 10.94
湖北 汉口城市广场二期 在建 70% 7.94 0 20.05 16.35
湖北 荆州城市广场 在建 100% 4.33 0 18.12 12.71
湖北 襄阳城市广场一期 在建 85% 12.34 12.34 32.19 14.93
湖北 襄阳城市广场二期 在建 85% 23.36 0 0
湖北 南国中心二期 在建 80% 30.65 0 49.58 20.71
成都 泛悦国际 在建 51.02% 27.09 27.09 30.94 25.67
成都 泛悦城市广场 在建 41% 26.68 0 50.66 17.58
合计 156.04 50.59 239.48 137.13
6、报告期公司房地产销售情况
项目 权益比例 签约面积（万㎡） 结算面积（万㎡）
雄楚广场 100% 4.36 4.34
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南国中心一期 100% 2.16 1.9
荆州南国城市广场 100% 2.21 2.93
西汇城市广场二期 100% 0.59 0.33
北都城市广场 100% 0.21 0.22
襄阳南国城市广场 85% 2.36 2.35
泛悦国际 51.02% 4.56 6.82
7、报告期公司运营项目情况
区域 项目 业态 权益比例（%） 运营面积(万㎡) 出租率(%)
武汉 大武汉家装汉西店 商业 100% 9.86 97%
武汉 大武汉家装江南店 商业 100% 6.75 99%
荆州 大武汉家装荆州店 商业 100% 5.31 96%
武汉 南国灯世界 商业 100% 3.27 93%
武汉 月星家居汉西店 商业 100% 4.74 90%
武汉 月星家居江南店 商业 100% 4.15 95%
武汉 西汇城市广场一期 商业 100% 4.01 100%
武汉 西汇城市广场二期 商业 100% 10.54 95%
武汉
