武汉南国置业股份有限公司 2014 年年度报告全文
武汉南国置业股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 04 月
武汉南国置业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以母公司 2014 年度利润分
配方案实施股权登记日总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00
元（含税），送红股 4 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 1 股。
公司负责人夏进、主管会计工作负责人宁晁及会计机构负责人(会计主管人
员)唐珂声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................. 2
第二节 公司简介 ............................................................. 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................ 8
第四节 董事会报告........................................................... 10
第五节 重要事项 ............................................................ 23
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 33
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 39
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................... 40
第九节 公司治理 ............................................................ 47
第十节 内部控制 ............................................................ 51
第十一节 财务报告........................................................... 55
第十二节 备查文件目录 ...................................................... 126
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 武汉南国置业股份有限公司
电建地产 指 中国电建地产集团有限公司
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重大风险提示
在行业区域市场分化加剧的新常态下，公司将面临市场规模整体增速放缓、
波动加剧，开发盈利水平趋势性下降，投资风险加大，发展模式转变和创新等
方面的行业共性挑战。
同时，随着行业集中度的不断提升，商业地产行业之间的竞争将更趋激烈，
如何保持和提升行业竞争地位是公司面临的一大挑战。
随着公司经营规模的不断扩大，管理幅度和难度也不断增加，如不能及时
应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。
在项目的开发过程中可能面临建筑材料价格波动、城市建设及城市规划调
整等诸多不确定性。如不能及时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业
绩和财务状况产生一定的影响。在商业运营环节，如出现区域人口变迁、商户
经营不善或营运管理人才短缺，有可能对商铺出租率和租金水平产生不利影响。
中国电建地产集团有限公司成为公司控股股东，公司面临文化、经营理念
的融合风险，如不能妥善继承、融合、提升及发展，有可能对公司的经营状况
带来不利影响。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 南国置业 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 武汉南国置业股份有限公司
公司的中文简称 南国置业
公司的外文名称（如有） WUHAN LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.
公司的外文名称缩写（如有）LANGOLD
公司的法定代表人 夏进
注册地址 武汉市武昌区南湖中央花园会所
注册地址的邮政编码 430064
办公地址 武汉市武昌区民主路 789 号
办公地址的邮政编码 430060
公司网址 http://www.langold.com.cn
电子信箱 ir@langold.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭永忠 汤伟
联系地址 武汉市武昌区民主路 789 号 武汉市武昌区民主路 789 号
电话 027-83988055 027-83988055
传真 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
武汉市工商行政管
首次注册 1998 年 07 月 27 日 420100000009433 420106707098970 70719897-0
理局
武汉市工商行政管
报告期末注册 2014 年 05 月 05 日 420100000009433 420106707098970 70719897-0
理局
公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
历次控股股东的变更情况（如有） 2014 年 6 月 9 日，公司的控股股东变更为中国电建地产集团有限公司
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌中北路 31 号知音传媒广场 16 楼
签字会计师姓名 向辉、鲁家顺
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 2,647,233,520.86 1,655,401,763.90 59.91% 2,208,993,164.06
归属于上市公司股东的净利润
490,901,109.57 540,580,206.40 -9.19% 445,508,023.95
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
490,797,550.19 540,266,927.63 -9.16% 444,986,213.64
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-681,889,421.78 -955,205,346.93 28.61% 441,524,030.67
（元）
基本每股收益（元/股） 0.51 0.56 -8.93% 0.46
稀释每股收益（元/股） 0.51 0.56 -8.93% 0.46
加权平均净资产收益率 17.50% 23.18% -5.68% 23.30%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 10,441,620,975.28 8,012,229,035.92 30.32% 6,498,100,124.03
归属于上市公司股东的净资产
2,992,744,639.73 2,605,721,328.07 14.85% 2,118,152,948.70
（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-12,375.29 -27,862.99
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 300,000.00 120,000.00 1,000,000.00
受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 43,096.85 341,800.43 -276,389.94
减：所得税影响额 244,956.67 136,146.37 173,936.76
少数股东权益影响额（税后） -5,419.20
合计 103,559.38 313,278.77 521,810.31 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、市场环境变化及管理层看法
2014年，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，
开发投资增速持续放缓。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通
过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。
各地方政府灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮
政策调整刺激住房需求，稳定住房消费。总的说来，政策面上“多轮调整促房地产市场化转型，深化改革
建立长效机制推进稳增长”已见成效。
2014年资本市场再融资开闸，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。
根据国家统计局数据，全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显
回落。2014年，房地产开发投资额为9.50万亿元，同比名义增长10.5%。商品房销售面积12.1亿平方米，
同比下降7.6%；其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长
7.2%。商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，
商业营业用房销售额增长7.6%。
公司管理层认为：在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，房地产行业
市场化转型步伐加快，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据
自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市
场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，
夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找
准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数中小型房企
而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，并购整合或将步入实质
性阶段。
2、报告期内公司总体经营发展情况的回顾
1）公司总体经营情况
报告期内，中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）为进一步增强对南国置业的影响力，
更好地促进南国置业发展，推动双方业务的互补及协同发展，对南国置业实施了部分要约收购，并于6月
11日完成。截至报告期末，电建地产合计持有南国置业股份约3.96亿股，占南国置业公司总股本的40.82%，
已成为南国置业的控股股东。
报告期内，公司进一步加强了与电建地产的融合，在继承及保留自身创新文化的同时，依托电建地产
在工程管理、央企信用、基础管理、项目拓展、资金获取等方面的优势，围绕公司经营策略，以产品和投
资人为重点，深入研究消费者和投资人的需求，不断提升城市广场和家居广场两条主要产品线的开发营运
能力，加大新产品线的研发和已有产品线的创新，主动应对复杂多变的市场形势，及时调整开发节奏和营
销策略，公司的开发和商业运营能力持续提升。
2014年，公司实现营业收入26.47亿元，同比上升59.91%；实现利润总额7亿元，同比增长6.65%；归
属于上市公司股东的净利润4.91亿元，同比下降9.19%；每股收益0.51元，同比下降8.93% ；公司总资产
104.4亿元，同比增长30.32%；归属于上市公司股东的所有者权益29.93亿元，同比增长14.85%。
2014年，公司主要销售结转项目为雄楚广场、荆州一期住宅，销售面积12.88万平方米；存量房销售
4.63万平方米，分别为大武汉家居馆、西汇城市广场二期。实现销售收入24.73亿元，租金及管理费收入
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1.74亿元。商业营运管理项目有南湖都会、南国大家装、西汇城市广场一期、南湖城市广场、首义汇、北
都城市广场、荆州一期大家装、汉口城市广场一期、西汇城市广场二期等，商业营运面积约60万平方米。
2014年，公司在建项目9个，在建面积为140.51万平方米；续建项目8个，续建面积104.54万平方米，
其中竣工项目3个，为荆州南国城市广场一期（住宅）、荆州南国城市广场二期（住宅）、雄楚广场，竣工
面积41.53万平方米；新开工项目1个，新开工规模为35.97万平方米。具体见下表：
序号 项目名称 地理位置 建筑面积 备注
1 南国中心一期 市级商业中心核心地段 11.16 续建
2 荆州南国城市广场一期（住宅） 荆州沙北核心区 6.11 续建
3 荆州南国城市广场二期（住宅） 荆州沙北核心区 4.83 续建
4 荆州南国城市广场二期（酒店） 荆州沙北核心区 4.33 续建
5 雄楚广场 街道口商业副中心 30.59 续建
6 泛悦国际 成都商业副中心 27.09 续建，权益面积10.8万方
7 昙华林 武昌商业副中心 12.49 续建
8 汉口城市广场二期 后湖商业副中心 7.94 续建，权益面积5.56万方
9 襄阳南国城市广场 襄阳市商业中心区 35.97 新开工，权益面积30.6万方
2）公司2014年经营管理工作：
2014年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努
力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。
（1）坚持产品领先、价值发现与价值创造策略
2014年，面对错综复杂的市场环境，公司紧紧围绕既要满足短期经营业绩的增长，又要有利于实现长
期发展战略两个目标，继续坚持产品领先、价值发现与价值创造策略，在项目开发、项目销售、项目运营
和项目拓展过程中，较好地执行了公司年度经营计划。
在项目开发方面，公司通过完善项目开发计划管理流程，优化项目内部管理体系等措施，成功实现了
雄楚广场项目单体30.59万平方米顺利实现竣工备案的目标，不仅保证了公司2014年度经营目标的实现，
更标志着公司在大型商业综合体项目开发计划管理方面取得了较好的突破，为公司加快开发资金周转、提
高资金使用效率提供了又一成功案例。
在项目销售方面，公司适时转变管理思维，调整营销模式，拓展营销渠道，加强精细化管控，提高快
速应变市场能力。雄楚广场项目实现8个月销售18.1亿的良好业绩，全年销售业绩位居武汉市商业地产销
售榜首，西汇城市广场二期和汉口城市广场进入武汉商业地产销售业绩前十位。公司商业地产营销能力实
现较大突破，市场占有率进一步提升。
在项目运营方面，报告期内，公司运营面积达到60万平方米。商业运营管理团队以年度经营目标为导
向，有序、有效地推进与实施各项计划。使得公司各商业广场在业态布局、购物环境、消费体验等诸多方
面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流；此外，在内部管理方面，公司着力打造执行力强、
适应力强、支持服务意识强的商业管理精英团队。目前，各运营项目运转良好，市场占有率及影响力进一
步增强。
在项目拓展方面，2014年，公司制定了以武汉为重点，逐步布局全国一线或省会重要城市的发展战略。
为确保战略目标的实现，公司全年分别对上海、成都、南京、天津、长沙、深圳等重要城市进行了实地研
究，共踏勘和跟踪异地项目30余个，并于2014年12月24日成功取得了成都昭觉寺项目，总建筑面积55.3万
平方米，该项目的取得不仅实现了公司的战略目标，坚定了全国布局的信心，同时也寻找到了公司异地拓
展的路径，也为公司实现走出湖北、布局全国跨越式发展战略夯实了基础。不仅如此，该项目利用创新型
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融资方式，首次在拓展拿地阶段引入了地产基金参与投资，通过整合资源、选择优势互补的合作伙伴，践
行“小股操盘”撬动项目，获取优质地块的模式，实现了公司项目拓展投资模式由“自主投资主导”向“金
融+投资并行”的突破，为公司今后项目拓展提供可借鉴的成功经验。
（2）资源整合能力进一步加强，商圈整体效应逐步显现
西汇城市广场二期于2014年10月1日开业，商业运营面积约6.53万平方米，定位为区域级购物中心，
首次引进山姆会员店、嘉禾影院、优衣库、C&A、海底捞等影响力较大品牌，相较于公司其他项目，品牌
级数更进一步，对公司后续商业项目的开发和运营都具有一定的战略意义。
同时，南国大武汉地块是一个商业运营面积达30万平方米的综合体，涵盖了建材卖场、家居卖场、
灯饰卖场、综合卖场、公寓和写字楼等多种业态，该地块将成为西汉口城市级商业中心，成为区域内居民
首选的日常生活购物和公共休闲活动中心，西汇城市广场二期的开业，代表着南国运营项目的城市商业级
别进一步提升。
（3）家装建材在武汉市场的核心和权威地位进一步巩固
作为南国大家装系列产品线的重要组成部分，雄楚广场项目建材馆顺利实现招商目标，为项目商铺开
盘销售奠定了扎实的基础，近400个品牌商户中有10%为雄楚广场项目独有品牌，同时，项目通过做大做强
灯饰品类，打造了项目的核心优势。可以预见，雄楚广场项目与南国大家装两店联动，将使得公司家装建
材在武汉市场的核心与权威地位更加巩固。
（4）公司决策体系更为完善
结合公司章程和自身实际情况，公司进一步完善了公司股东大会、董事会、公司决策层及经营管理层
的职责范围与审批权限细则；借鉴央企成熟的基础管理体系，完善了以“三重一大”决策流程为核心的管
控体系。
（5）财务管理更加高效、完善
2014年，公司为构建价值型财务工作体系，着手不断完善内部控制，更加强调项目的整体可研测算和
经济指标分析，更加发挥财务部门在投资测算、财务分析和风险警示等方面的职能，为管理层决策提供可
靠支撑。从财务战略、财务制度、成本费用管控、资金运作、全面预算、会计核算、报表信息披露、税务
管理、财务分析等全方位提升了财务会计工作。
同时，从严格控制融资成本及业务创新两方面出发，在原有融资模式基础上，加强对创新融资模式的
研究，拓展了符合公司商业开发与运营的新型融资方式，融资规模较2013年净增长37%，且融资成本控制
较好。
（6）制定公司五年发展战略，明晰未来发展方向
自2014年3月起，为明晰公司发展方向，让公司更好、更快的发展，公司即开始着手未来五年战略发
展规划工作。在全面分析了公司发展历程、商业模式特点、核心竞争能力、资源瓶颈、内部管理现状、内
外部风险、商业地产行业特点及发展趋势、未来市场竞争等背景下，公司制定和完善了未来五年战略发展
规划。从土地拓展、项目开发、商业运营、资金筹措、销售业绩、人才培养等方面提出了具体的目标；对
公司商业模式升级进行了探讨，对公司战略、产品线、盈利模式进行了再定位，并提出了适时开展盈利模
式创新的建议；从进一步提升公司内部管理角度提出了具体的建议，并完善了一系列管理流程与制度；从
有利于公司长期健康发展的角度提出了应对市场风险和机会的具体措施。
（7）人力资源管理能力进一步提升，股权激励推进顺利
公司结合其重点业务，完善了人才培养体系，丰富了培养模式，明确了培养方向，重点实施了商业精
英培养计划、项目总经理培养计划、开发人才专项培养计划等，商业骨干进一步得到充实，为公司多项目
运作及新项目的实施奠定了基础。
2014年，公司首期股票期权第三个行权期、预留期权第二个行权期符合行权条件并顺利实施，为公司
激励与约束相结合的长效激励机制的进一步完善提供了宝贵的实践经验。
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二、主营业务分析
1、概述
无
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
无
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
无
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量
房地产 销售收入和物管租
元 2,646,846,220.86 1,655,014,263.9 59.93%
金收入
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2014年主营业务收入比2013年增长59.93%，系报告期内公司主要销售项目雄楚广场贡献所致。
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 127,238,628.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 4.82%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 武汉金属回收有限公司 60,000,000.00 2.27%
2 武汉家驿酒店管理有限公司 32,977,836.00 1.25%
3 胡晓菊 13,816,648.00 0.52%
4 武汉市六角工贸有限责任公司 10,514,562.00 0.40%
5 李子新 9,929,582.00 0.38%
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合计 -- 127,238,628.00 4.82%
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 营业成本 1,493,180,908.81 100.00% 859,819,595.84 100.00% 73.66%
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
物业销售收入 1,375,572,222.42 92.12% 781,936,076.44 90.94% 75.92%
出租收入和物业
117,608,686.39 7.88% 77,883,519.40 9.06% 51.01%
管理费收入
说明
无
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 796,872,990.16
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.25%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 襄阳市樊城区建设投资经营有限公司 297,220,000.00 9.79%
2 武汉市土地交易中心 200,000,000.00 6.59%
3 中国水利水电第十三工程局有限公司 142,774,493.32 4.70%
4 正太集团有限公司 114,633,815.21 3.78%
5 荆州市城市建设集团工程有限公司 42,244,681.63 1.39%
合计 -- 796,872,990.16 26.25%
4、费用
项目 2014年 2013年 本年比上年增减（%）
销售费用 69,965,567.80 61,754,530.82 13.30%
管理费用 69,919,831.62 62,835,043.41 11.28%
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财务费用 -640,677.67 -3,601,646.28 -82.21%
合计 139,244,721.75 120,987,927.95 15.09%
财务费用本期金额较上期减少 82.21%，主要是因为本期计入财务费用的利息支出增加所致。
5、研发支出
单位：万元
研发支出明细 投入金额 占净资产的比例 占营业收入的比例
南国中心一期方案设计费 152.56 0.05% 0.06%
南国雄楚广场方案设计费 27.74 0.01% 0.01%
荆州南国广场方案设计费 111.8 0.04% 0.04%
荆州南国二期方案设计费 173.85 0.06% 0.07%
武汉昙华林商业项目方案设计费 121.39 0.04% 0.05%
南国雄楚广场设计顾问费 48.6 0.02% 0.02%
襄阳南国城市广场设计顾问费 381.6 0.13% 0.14%
合计 1017.54 0.34% 0.38%
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,471,328,233.07 1,544,874,642.02 59.97%
经营活动现金流出小计 3,153,217,654.85 2,500,079,9
