上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年半年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2014 年半年度报告
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董事长致辞
2014 年 4 月，承载了全体股东殷切希望的新一届董事会及管理
团队完成组建。我们誓言：将传承陆家嘴追求卓越的企业文化，勤勉
敬业，扎实工作，以不懈地努力和坚守，实现陆家嘴稳健、可持续发
展。
上半年，面对不断变化的市场环境，公司各项工作继续沿着良性
轨道推进：
一是坚持优质、按期、安全地推进项目建设：三栋楼宇按期竣工
入市，十三个项目的建设按计划稳步推进，关键节点目标逐一实现。
二是坚持客户至上、服务至上，物业运营管理保持良好态势：增
量招商形势喜人，成熟在营物业整体出租率持续走高，物业管理和服
务能力继续向好；住宅销售受大环境影响虽有放缓，但依然按照年度
计划有序推进。
三是坚持以市场化取向进行企业自身的管理改革，以响应上海市
国资国企改革为己任，通过持续不断的管理优化助推企业新一轮发展
和核心竞争力的塑造。
我们深知：
企业存在的终极价值，就是为顾客创造价值，为股东创造效益，
陆家嘴人将此深植于心，并将以我们最执着的坚守和奋进，努力创造
陆家嘴更加美好的明天。
各位股东，你们的信任和嘱托，一直是我们奋然前行的动力
董事长：李晋昭
二〇一四年七月
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2014 年度上半年营业收入构成一览表
2014 年度上半年物业租赁及服务性收入构成一览表
2014 年度上半年主要在营物业平均出租率和营业收入
平均出租率 营业收入
办公物业 89% 61,980 万元
商铺物业 99% 10,350 万元
酒店物业 67% 5,818 万元
会展物业 71％（场馆利用率） 45,388 万元
住宅物业 88 % 6,233 万元
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上海纽约大学
上海纽约大学位于
陆家嘴竹园商贸区的
“黄金位置”，位于世纪
大道、松林路之间，周
边毗邻期货大厦、长甲
大 厦 和 SOHO 世 纪 广
场。上海陆家嘴金融贸
易区联合发展有限公司
为该项目产权人，将于
2014 年 7 月 1 日起将项
目整体租赁于上海纽约
大学作为校舍使用。
上海纽约大学地
面建筑主要由一栋
15 层主楼和一栋 6 层
附楼组成，总建筑面
积 64495 平方米，其
中地上建筑面积
48173 平方米，地下
建筑面积 16322 平方
米。
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陆家嘴世纪金融广场
陆家嘴世纪金融广场（原
“塘东总部基地”），坐落于浦东
新区核心区域，位于杨高南路、
花木路交界处，紧邻浦东新区行
政文化中心和陆家嘴金融信息
产业基地，上海陆家嘴金融贸易
区开发股份有限公司为该项目
产权人。陆家嘴世纪金融广场总
建筑面积约 45 万平方米，分别
由 5 栋甲级商务写字楼和 1 栋配
套商业中心组成，其中办公物业
约为 30 万平方米，配套商业面
积约为 1.5 万平方米。
陆 家 嘴 世纪 金 融
广场分批投入运营以
来，5 号楼的出租率已
达 88%， 号楼的出租
率约为 28%，7 号楼
（商业中心）的出租
率约为 36%。
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2014 年度上半年日常关联交易
单位：万元
定价 2014 年 2014 年
关联方 交易类别 收/付
原则 预计金额 实际金额
提供劳务 市场价 收 1,500 1,421
销售商品 市场价 收 1,000 -
上海陆家嘴（集团）有限公司 收取租金 市场价 收 250 -
动迁房结算 市场价 付 1,000 -
支付租金 市场价 付 1,500 1,203
接受劳务 市场价 付 200 -
上海陆家嘴城市建设开发投资
支付租金 市场价 付 150
有限公司
动迁房结算 市场价 收 500 -
上海陆家嘴城建停车管理有限
接受劳务 市场价 付 500
公司（原“上海陆家嘴城建配套
管理服务有限公司”） 收取租金 市场价 收 100 -
上海陆家嘴市政绿化管理服务 接受劳务 市场价 付 2,000
有限公司 收取租金 市场价 收 50
上海陆家嘴双乐物业管理有限
接受劳务 市场价 付 50
公司
上海陆家嘴东安实业有限公司 接受劳务 市场价 付 100
上海欣州六里劳动服务公司 接受劳务 市场价 付 50 -
爱建证券有限责任公司 收取租金 市场价 收 1,500
上海陆家嘴金融发展有限公司 收取租金 市场价 收 400
收取租金 市场价 收 700
陆家嘴国际信托有限公司
提供劳务 市场价 收 10 -
上海前滩国际商务区投资(集
提供劳务 市场价 收 250
团)有限公司(原“上海滨江国际
旅游度假区开发有限公司”) 支付租金 市场价 付 50
上海陆家嘴乐园房产开发有限
提供劳务 市场价 收 50
公司
上海陆家嘴人才公寓建设开发
提供劳务 市场价 收 -
有限公司
收 6,310 2,813
合计 付 5,600 2,152
收+付 11,910 4,965
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人夏静及会计机构负责人（会计主管人员）
倪智勇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义................................................................................................................................... 9
第二节 公司简介......................................................................................................................... 10
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................. 11
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 13
第五节 重要事项......................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 23
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 26
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 27
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 27
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文名称简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 徐而进
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 黄轶
联系地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国上海浦东大道 981 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663
B股 上海证券交易所 陆家 B 股 900932
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期 上年同期增
减(%)
营业收入 1,911,446,565.31 1,674,087,370.56 14.18
归属于上市公司股东的净利
571,895,233.79 490,975,436.26 16.48
润
归属于上市公司股东的扣除非
524,006,402.35 452,211,986.21 15.88
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,978,207,783.97 -213,684,142.75 -825.76
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 11,395,523,723.50 11,271,633,954.22 1.10
总资产 39,753,810,648.06 38,538,440,136.33 3.15
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3062 0.2629 16.48
稀释每股收益（元／股） 0.3062 0.2629 16.48
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.2806 0.2421 15.88
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.14 4.22 增加 0.92 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
4.71 3.41 增加 1.30 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
该项目主要为
处置众城大厦、
非流动资产处置损益 18,069,560.76 长鑫大厦、锦城
大厦投资性房
地产的收益。
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切 该项目主要为
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持 627,103.58 下属公司收到
续享受的政府补助除外 的专项补贴。
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该项目为本期
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
处置可供出售
有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
45,840,093.61 金融资产号百
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
控股取得的投
可供出售金融资产取得的投资收益
资收益。
该项目主要为
本公司及子公
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,535,166.29 司收到的违约
金和个人所得
税返还
少数股东权益影响额 -4,804,121.61
所得税影响额 -17,378,971.19
合计 47,888,831.44
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、董事会工作。
上半年，董事会顺利完成换届工作，组建了第七届董事会。本届董事会由 9 名董事组成，其中
4 名为独立董事。
上半年，公司共召开董事会及专业委员会会议 10 次，分别为 5 次董事会会议、1 次提名委员会
会议、2 次审计委员会会议、1 次薪酬委员会会议以及 1 次风险控制委员会。公司总共对外披露
了 21 份临时公告、2 份定期报告，在香港文汇报以及上海证券报上全文刊登。
董事会继续积极推进公司投资性房地产市场公允价值的评估工作，委托戴德梁行土地房地产评
估有限公司对公司投资性房地产截至 2013 年末的公允价值进行评估。评估所涉的投资性房地产
项目共计 34 项，总建筑面积 96.11 万平方米，2013 年末的公允价值为 290.66 亿元。基于上述
评估结果，形成了模拟 2013 年度合并财务报表，并由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
出具了专项审计报告。模拟报表随 2013 年度报告一起公布，为投资者分析研究公司的物业提供
了更为详尽的数据资料。
2、经营计划进展说明
2014 年中期各项经营指标如下：
（1）包括公司持股 50%及以上的投资公司在内，物业租赁收入年度计划（含预收款）不低于人
民币 23 亿元，实际完成 13.28 亿，同比增加 21%。其中合并报表范围内收入计划不低于 16 亿
元，实际完成 8.1 亿，同比增加 19%；合并报表范围外收入不低于 7 亿元，实际完成 5.18 亿，
同比增加 23%；
（2）土地和房产销售收入（含预收款）年度计划不低于人民币 26 亿元，实际完成 10.82 亿，
同比减少 22%。其中，办公物业销售收入计划不低于 5.8 亿元，实际完成 2.2 亿，同比减少 12%；
房产销售收入计划不低于 20.2 亿元，实际完成 8.62 亿，同比减少 25%；
（3）物业管理及服务性收入年度计划不低于人民币 7.5 亿元，实际完成 3.5 亿，与去年同期持
平；
（4）项目开发投资支出年度计划不超过 40 亿元，实际支出 25 亿，同比增加 136%；
（5）利润计划不低于 2013 年度利润水平，实际完成 5.72 亿，同比增加 16%。
3、公司面临的风险与应对措施。
上半年，整体住宅市场观望气氛浓烈、成交量萎缩态势明显，在此形势下，公司采取积极措施，
把控销售节奏，根据不同产品受政策影响相关性的差异，分别制定销售策略，助推住宅产品销
售稳步入市。同时，2014 年，也是公司租赁物业入市增量较多的一年，至年末，公司在营物业
面积将达到 142 万平方米，其中可租赁物业面积 120 万平方米。公司将继续牢固树立客户至上、
服务至上的理念，充分发挥公司所持物业的区位优势、品质优势、定位优势和管理优势，积极
推进新入市物业招商招租工作，继续保持在营物业良好的出租率。
4、2014 年下半年度经营展望。
下半年，公司将继续坚持以市场化取向推进各项管理改革，在推进市场化管理的过程中激发企
业活力。继续全力促进核心产品市场化营销业绩，在营物业至年末的出租率要达到 90%；继续
推进包括陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及天津河庭花苑西块一期、浦江镇涵云
雅庭等住宅产品的销售。继续提高物业管理水平，通过引进新措施、新理念、新技术，对核心
在营产品进行精细化管理，提高产品品质和客户的使用感受。同时，继续安全、优质、高效地
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推进产品建设，持续提高公司长期持有优质资产的投资力度。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,911,446,565.31 1,674,087,370.56 14.18
营业成本 733,237,389.66 551,406,563.78 32.98
销售费用 69,331,342.13 55,787,560.49 24.28
管理费用 68,384,996.04 74,387,715.16 -8.07
财务费用 171,608,334.06 129,259,226.33 32.76
经营活动产生的现金流量净额 -1,978,207,783.97 -213,684,142.75 -825.76
投资活动产生的现金流量净额 -2,823,583,626.94 -1,171,652,371.19 -140.99
筹资活动产生的现金流量净额 3,149,819,262.62 2,582,129,302.83 21.99
营业收入变动原因说明：本期房产销售收入和租金收入增加
营业成本变动原因说明：与本期房产销售收入和租金收入同步增加
销售费用变动原因说明：与本期销售收入同步增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：土地购置与项目建设支出增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：支付投资前滩实业股权款 22.575 亿元
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：发行中期票据及银行贷款的变化。
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014 年 5 月 21 日，公司发行 2014 年度第一期中期票据，实际本期发行金额为人民币 10 亿元，
期限 5 年，详见临 2014-019 号临时公告。
(3) 经营计划进展说明
见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％） 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
房产销 增加 9.82
391,622,972.86 111,649,738.67 71.49 25.03 -7.01
售 个百分点
房地产 增加 2.93
785,632,856.54 113,549,893.09 85.55 16.18 -3.42
租赁 个百分点
减少 16.59
酒店业 58,184,870.35 40,795,429.70 29.89 4.48 36.88
个百分点
物业管 239,950,856.55 217,390,287.97 9.40 11.96 14.70 减少 2.16
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年半年度报告
理 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 1,380,063,980.83 -1.57
天津市 95,327,575.47 -37.08
(三) 核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端
经营性物业，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经
为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转
型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1.持续增长的经营性物业。
公司持有的各类可租赁物业的面积从 2008 年的约 44 万平方米，到 2014 年上半年已近 110 万
平方米，在建面积更是超过 200 万平方米。可以预计，今后若干年公司持有的经营性物业规模
仍将保持持续稳定增长。
2.稳定成熟的专业营销团队。
经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了一定的自有客户
资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅
营销，营销团队之间既有分工，又有合作。专业营销团队将对公司产品的经营提供有效保障。
3.持续发展的历史机遇。
在城镇化的大背景下，公司作为控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司的重要商业房地产平台，
仍处在一个大有作为的发展时代。控股股东参与投资开发的迪士尼和前滩项目，对于公司商业
房地产发展，是一个难得的历史机遇。公司在控股股东的支持下，已经成功进军前滩国际商务
区，前滩中心作为该地区标志性建筑，各项前期工作已经全面启动。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
（万元）
报告期内投资额 226050
投资额增减变动数 52574.4
上年同期投资额 173475.6
投资额增减幅度(%) 30.31%
占被投资
公司权益
主要被投资公司情况 主要经营活动 备注
的 比 例
（%）
房地产开发、经营，实业投资，资 注册资本金 555,686 万
上海前滩实业发展有限公 产管理，建材的销售，园林绿化， 元，收购总价款 451,500
司 物业管理，市政公用建设工程施工， 万元，报告期内实际出
商务咨询（除经纪)。 资 225,750 万元。
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| 公告日期:2014-07-30 |
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| 附件：公告原文 |
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