宋都基业投资股份有限公司2014年半年报

     宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
宋都基业投资股份有限公司
   2014 年半年度报告
                      宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
                                      重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、   公司全体董事出席董事会会议。
三、   公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）
于晓华声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
六、   是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
                      宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
                                       目录
第一节   释义................................................................. 4
第二节   公司简介............................................................. 6
第三节   会计数据和财务指标摘要 ............................................... 7
第四节   董事会报告........................................................... 9
第五节   重要事项............................................................ 16
第六节   股份变动及股东情况 .................................................. 23
第七节   优先股相关情况 ...................................................... 25
第八节   董事、监事、高级管理人员情况 ........................................ 26
第九节   财务报告（未经审计） ................................................ 27
第十节   备查文件目录 ....................................................... 103
                     宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节     释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会                                   指           中国证券监督管理委员会
                                                          中国证监会上市公司并购重组审核委
并购重组委                                   指
                                                          员会
上交所                                       指           上海证券交易所
公司、本公司、宋都股份、百科
                                             指           宋都基业投资股份有限公司
集团
                                                          人民币元、人民币万元、人民币亿元，
元、万元、亿元                               指
                                                          中国法定流通货币单位
宋都控股                                     指           浙江宋都控股有限公司
宋都集团                                     指           杭州宋都房地产集团有限公司
浙江东霖                                     指           浙江东霖房地产开发有限公司
杭州永都                                     指           杭州永都房地产开发有限公司
杭州恒都                                     指           杭州恒都房地产开发有限公司
佳讯贸易                                     指           杭州佳讯贸易有限公司
佳瑞投资                                     指           杭州佳瑞投资管理有限公司
杭州博投                                     指           杭州博投投资管理有限公司
宋都物业                                     指           杭州宋都物业经营管理有限公司
宋都旅业                                     指           杭州宋都旅业开发有限公司
建德宋都置业                                 指           建德宋都置业有限公司
建德宋都酒店                                 指           建德宋都酒店管理有限公司
建德宋都休闲                                 指           建德宋都运动休闲有限公司
建德宋都                                     指           浙江建德宋都实业有限公司
合肥印象西湖                                 指           合肥印象西湖房地产投资有限公司
合肥宋都                                     指           合肥宋都房地产开发有限公司
绍兴宋都                                     指           绍兴县宋都房地产开发有限公司
桐庐兴寓                                     指           桐庐县兴寓房地产开发有限公司
桐庐桐郡                                     指           桐庐桐郡置业有限公司
南京宋都                                     指           南京宋都房地产开发有限公司
南京南郡                                     指           南京南郡房地产开发有限公司
香悦郡                                       指           杭州香悦郡置业有限公司
杭州博晓                                     指           杭州博晓酒店管理有限公司
杭州江都                                     指           杭州江都房地产开发有限公司
杭州颂都                                     指           杭州颂都投资管理有限公司
杭州加都                                     指           杭州加都实业有限公司
北京应天                                     指           北京应天阳光太阳能技术有限公司
平安置业                                     指           深圳市平安置业投资有限公司
               宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
平安信托                               指           平安信托有限责任公司
淘天地                                 指           杭州淘天地房地产开发有限公司
杭州茂都                               指           杭州茂都投资管理有限公司
合肥印象商业                           指           合肥印象西湖商业运营管理有限公司
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第二节     公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称                                     宋都基业投资股份有限公司
公司的中文名称简称                                 宋都股份
公司的外文名称                                     SUNDY LAND INVESTMENT CO., LTD.
公司的法定代表人                                   俞建午
二、   联系人和联系方式
                                           董事会秘书                          证券事务代表
姓名                              龚睿                                 王甲正
                                  浙江省杭州市富春路 789 号宋          浙江省杭州市富春路 789 号宋
联系地址
                                  都大厦 5 楼                          都大厦 5 楼
电话                              0571-86759621                        0571-86759621
传真                              0571-86056788                        0571-86056788
电子信箱                          [e-mail]                    [e-mail]
三、 基本情况变更简介
公司注册地址                                       杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址                                       杭州市富春路 789 号宋都大厦
公司办公地址的邮政编码
公司网址                                           http://www.songdu.com
电子信箱                                           [e-mail]
四、   信息披露及备置地点变更情况简介
                                                   《中国证券报》、《上海证券报》《证券日报》、《证
公司选定的信息披露报纸名称
                                                   券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址           www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点                             公司董事会办公室
五、   公司股票简况
                                          公司股票简况
   股票种类           股票上市交易所        股票简称             股票代码         变更前股票简称
     A股              上海证券交易所        宋都股份             600077               百科集团
六、 公司报告期内的注册变更情况
注册登记日期                                       2013 年 11 月 22 日
注册登记地点                                       杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室
企业法人营业执照注册号
税务登记号码                                       浙税联字 330100720962064 号
组织机构代码                                       72096206-4
                          宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
第三节     会计数据和财务指标摘要
一、   公司主要会计数据和财务指标
(一)   主要会计数据
                                                                     单位：元 币种：人民币
                                                                                本报告期比上年同
           主要会计数据              本报告期（1－6 月）        上年同期
                                                                                    期增减(%)
营业收入                              1,379,022,764.61         254,684,915.90              441.46
归属于上市公司股东的净利润               16,262,950.50          30,414,070.76              -46.53
归属于上市公司股东的扣除非经常
                                          28,155,752.61         27,061,007.73                4.05
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额              -865,054,464.28       -331,340,243.82              不适用
                                                                                 本报告期末比上年
                                         本报告期末              上年度末
                                                                                   度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产            2,565,071,770.85       2,602,313,579.84                -1.43
总资产                               12,736,879,773.84      11,324,671,859.54                12.47
(二)   主要财务指标
                                                                                 本报告期比上年同
           主要财务指标               本报告期（1－6 月）        上年同期
                                                                                     期增减(%)
基本每股收益（元／股）                        0.015              0.028                      -46.43
稀释每股收益（元／股）                        0.015              0.028                      -46.43
扣除非经常性损益后的基本每股收
                                              0.026              0.025               4.00
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）                      0.62               1.37 减少 0.75 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
                                               1.08               1.22 减少 0.14 个百分点
资产收益率（%）
营业收入比上年同期增加 441.46%，主要系东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转所致；
归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降 46.53%，主要系本期交付的东郡国际项目为满足
城市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。
二、   非经常性损益项目和金额
                                                                       单位：元 币种：人民币
                      非经常性损益项目                                          金额
非流动资产处置损益                                                                      104,007.88
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府                                 200,000.00
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                                           5,605,397.26
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
                                                                                        87,040.34
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                               -19,830,674.24
                     宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
少数股东权益影响额                                                    -11,179.35
所得税影响额                                                        1,952,606.00
                        合计                                      -11,892,802.11
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第四节     董事会报告
一、    董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
    今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列\"微刺激\"措施。而从今年年初开
始，房地产市场的调整行情进一步深化演绎，成交量与成交价格出现了不同幅度的下降。根据
统计数据显示，2014 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 42019 亿元，同比名义增长 14.1%（扣
除价格因素实际增长 13.1%），增速比 1-5 月份回落 0.6 个百分点；商品房销售面积 48365 万平
方米，同比下降 6.0%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。商品房销售额 31133 亿元，下降 6.7%。
对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，
减少不必要的干预。楼市经过以\"双限\"为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首
次置业和改善型自住需求。当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮的实际情况，严重
地抑制了购买力不强的自住型需求正常释放。3 月份全国\"两会\"已确立楼市\"分类调控\"的基本
方针，6 月份住建部再次明确楼市调控的地方主导权基调；部分城市也开始试探性地调整房地
产调控政策。
    我们认为，调控政策的调整旨在调节市场供需的结构，而对于公司而言，能否顺势而为、
做好公司自身的经营工作，才是确保公司能够顺利度过市场的调整期，并在市场还暖复苏之际
抢得先机的关键所在。
    报告期内，公司董事会管理层依据公司战略规划，紧紧围绕 2014 年初制订的主要工作任务，
持续不断地加强公司管理水平的提高和运营体系的建设完善。在低迷的经济大势和市场环境下，
公司上半年实现营业收入 13.79 亿元，并且保持了持续拿地扩张的能力；在具体运营方面，公
司在管理人员没有增加的情况下，管理项目较之去年有了大幅提升，表明了公司的管理和创新
最终取得了较好的结果，管理幅度和管理质量都获得了提升，为公司创造了实际价值，让公司
在弱势市场中保持了强劲的发展潜力。
    与此同时，公司延续加快刚需项目的开发节奏的经营理念，实现刚需楼盘的快周转与快
去化。上半年，以南京南郡国际为代表的公司刚需项目销售情况喜人，数次开盘都取得了很好
的成绩，有效地保障了公司未来业绩；另一方面，公司充分地将以\"创新（Innovation）、品质
（Quality）、效益（Effectiveness）\"为核心的 IQE 运营体系应用在公司各个项目的所有开发
环节，顺利实现了杭州东郡国际项目的批量交付，为公司全年的经营业绩奠定了良好的基础。
    报告期内，公司在坚持\"区域聚焦\"的地域开发战略的基础上，更重视多元化地产业务的
经营与开发。在持续做好宋都\"江湾系\"产品开发的基础上，遵循\"拿有市场的土地，做有市场的
产品\"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低成本揽入杭州火车东站附近\"淘天地\"商业项目，
进一步丰富了公司产品结构。
    公司身处资本密集型的房地产行业，如何借力资本市场，构筑具有长效性的资本驱动配
置一直是公司戮力践行的目标。报告期内，鉴于证券市场实际情况并结合公司自身情况，为保
证公司本次非公开发行股票的顺利推进，公司对非公开发行股票方案进行了相应调整。调整内
容包括本次非公开发行的发行价格、发行数量、募集资金总额等。同时，为了加速实现公司的
战略目标、建立与公司快速发展相匹配的投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞
争力，公司与平安信托有限责任公司共同签订《关于房地产项目投资战略合作事宜之合作框架
协议》，成立地产基金，对公司单个或多个项目或项目公司进行循环投资，投资总金额上限为人
民币 100 亿元。该战略合作协议的实施不仅能有效地改善公司现金流状况、显著地提升公司在
土地市场获取土地储备的竞争力，并且能够大幅地提升公司资金周转效率，对公司项目开发的
周转速度有较大推动作用，从而对公司的经营业绩带来积极的影响。
                       宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
                                                                    单位：元 币种:人民币
              科目                         本期数             上年同期数       变动比例（%）
营业收入                              1,379,022,764.61       254,684,915.90        441.46
营业成本                              1,115,269,094.84       125,423,254.97        789.20
销售费用                                 46,357,937.71        27,412,869.03         69.11
管理费用                                 29,082,996.71        53,811,445.95        -45.95
财务费用                                 24,651,306.45        -2,530,046.51
经营活动产生的现金流量净额             -865,054,464.28      -331,340,243.82
投资活动产生的现金流量净额               -1,444,867.00        -2,811,771.26
筹资活动产生的现金流量净额              806,792,642.10      -279,818,152.41
营业收入变动原因说明：主要系本期东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转所致
营业成本变动原因说明：主要系本期东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转所致
销售费用变动原因说明：主要系本期营销活动增加所致
管理费用变动原因说明：主要系冲回已计提的失效及未达行权条件的股份支付费用
2、   其它
(1)   经营计划进展说明
    报告期内，公司管理层紧紧围绕“五年内实现在全国专业地产公司排名前三十、力争前二
十”的战略量化指标，重点开展了以下几个方面的工作：
    1、关于\"棉花 TOWN\"运营体系的持续构建：在东郡国际项目验证成功的基础上，公司管理
层结合市场的变化与项目的具体情况，对\"棉花 TOWN\"运营体系进行升级与再造，优化出\"棉花
TOWN\"2、\"棉花 TOWN\"3 运营体系，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。
报告期内，南郡国际项目取得的良好的销售业绩与东郡国际批量交付的顺利完成，再次验证了
公司优秀运营体系带来的效益。
    2、关于\"U 乐活\"运营体系的实践：以现金流峰值可控为抓手、以重资产项目轻资产运营为
导向的\"U 乐活\"运营体系已在公司建德项目与桐庐项目的开发运营中开展。通过对运营节点的
制定与现金流的把控，使得公司始终保持着较强的扩张能力，公司也将在成熟的时机，通过适
合的方式增加项目储备。
    3、关于建立与百亿规模相适应的组织框架：为了适应公司未来快速增长的企业规模，公司
以建立全面信息化系统为突破口，着眼于提高管理层与后台人员的执行力，从而加强对一线的
目标保障。
    4、关于精英人才梯队培训体系：公司以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培
训、集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。报告期内，
公司面向全体开展价值观、礼仪、工作导则等系列培训，进一步提升了公司竞争的软实力。
    5、关于长效资本驱动的建设：报告期内，鉴于证券市场实际情况并结合公司自身情况，为
保证公司本次非公开发行股票的顺利推进，公司对非公开发行股票方案进行了相应调整。为了
加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的投融资渠道、提高公司在土地市场获
取土地储备的竞争力，公司与平安信托签订战略合作框架协议，成立地产基金，对公司单个或
多个项目或项目公司进行循环投资。
                                           宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
             (二) 行业、产品或地区经营情况分析
             1、 主营业务分行业、分产品情况
                                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                     主营业务分行业情况
                                                                             营业收      营业成
                                                               毛利率        入比上      本比上        毛利率比上年增减
  分行业             营业收入               营业成本
                                                               （％）        年增减      年增减              （%）
                                                                               (%)         (%)
房地产销售     1,354,300,148.00      1,100,970,095.49                18.71   459.76      818.81         减少 31.76 个百分点
物业管理           8,664,370.04         11,362,172.72               -31.14     84.38     146.43         减少 33.02 个百分点
             报告期内，公司主要项目情况如下表所示：
           宋都股份 2014 年 1-6 月主要项目情况（截止 6 月 30 日）                                  单位：平方米
                                                                                  2014 年 1-6 月   2014 年 1-6
            项目位     状                                           剩余可售面                                   2014 年 1-6
项目名称                        占地面积        总建筑面积                         在建总建筑      月新开工面
              置       态                                               积                                       月竣工面积
                                                                                      面积             积
              合肥     竣
印象西湖                        137,343.70        616,330.14         231,134.56     186,150.64              ﹣   114,764.30
            蜀山区     工
              杭州     竣
晨光国际                        122,570.00        449,896.27         188,565.94              ﹣             ﹣            ﹣
            下沙区     工
              杭州     在
东郡国际                         98,153.00        302,361.00          50,376.76     302,361.00              ﹣   137,048.50
            下沙区     建
              杭州     在
东郡三期                         47,507.00        147,182.80          99,932.41     147,182.80              ﹣            ﹣
            下沙区     建
              杭州     在
大奇山郡                    1,081,508.67          593,967.81         513,915.69      82,181.86              ﹣            ﹣
            桐庐县     建
              杭州     竣
阳光国际                        111,362.00        354,034.32         110,994.11      15,639.72              ﹣            ﹣
              九堡     工
            南京板     在
南郡国际                        110,966.15        330,259.80         259,620.78     193,122.62      90,100.92             ﹣
            桥新城     建
              杭州     储
 香悦郡                          57,383.00        211,511.60                 ﹣              ﹣             ﹣            ﹣
            拱墅区     备
              杭州     储
 淘天地                          16,444.00         64,904.00                 ﹣              ﹣             ﹣            ﹣
            江干区     备
  合计          -      -    1,783,237.52        3,070,447.74    1,454,540.25        926,638.64      90,100.92    251,812.80
                                         宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
              截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：
                      宋都股份 2014 年 1-6 月主要房地产储备情况（截止 6 月 30 日）     单位：平方米
                                                                                                             合作开发项
                                                     拟发展作销售的土地及房产         拟发展作出租的土地     目涉及的土
项目   项目      状        持有土地及房产面积
                                                               面积                       及房产面积         地及房产面
名称   位置      态
                                                                                                             积和权益占
                          土地           房产           土地           房产           土地       房产            比
印象     合肥    竣
                                 ﹣     235,843.38             ﹣     235,843.38         ﹣    31,212.79             ﹣
西湖   蜀山区    工
晨光     杭州    竣
                                 ﹣     188,565.94             ﹣     187,934.52         ﹣             ﹣           ﹣
国际   下沙区    工
东郡     杭州    在
                                 ﹣     134,946.50             ﹣     134,946.50         ﹣             ﹣           ﹣
国际   下沙区    建
东郡     杭州    在
                                 ﹣     107,430.42             ﹣     107,430.42         ﹣             ﹣           ﹣
三期   下沙区    建
阳光     杭州    竣
                                 ﹣     120,640.70             ﹣     112,921.87         ﹣     7,718.83             ﹣
国际     九堡    工
大奇     杭州    在
                       333,262.32        72,999.45   285,019.30       69,010.86          ﹣             ﹣          50%
山郡   桐庐县    建
东门
         杭州    在
新天                             ﹣       6,444.44             ﹣      6,424.32          ﹣             ﹣           ﹣
       桐庐县    建
地
南郡   南京板    在
                                 ﹣     330,259.80             ﹣     259,620.78         ﹣             ﹣           ﹣
国际   桥新城    建
淘天     杭州    储
                        16,444.00               ﹣             ﹣             ﹣         ﹣             ﹣           ﹣
地     江干区    备
香悦     杭州    储
                        57,383.00               ﹣             ﹣             ﹣         ﹣             ﹣           ﹣
郡     拱墅区    备
合计     ﹣      ﹣    407,089.32     1,197,130.63   285,019.30     1,114,132.65         ﹣    38,931.62             ﹣
              说明：房地产储备情况一表中，“持有土地及房产面积”一栏中持有的房产包括了已预售未交
              付之面积。
                报告期内，公司主要项目出租情况如下表所示：
                                 宋都股份 2014 年 1-6 月房地产出租情况（截止 6 月 30 日）
                                           楼面面积     出租率
    项目名称          项目种类                                租金收入（元）       每平方米平均基本租金（元）
                                             （㎡）       （%）
       阳光国际         商铺及购物中心       1,898.39       40          403,024.00                            1.5
       新城国际         商铺及购物中心       5,080.99       95        2,681,670.40                            2.8
       采荷嘉业               办公           6,313.28       100       3,331,682.50                            2.9
       宋城大饭店             商铺           9,512.00       100         500,000.00                           0.29
         总计                 ﹣           22,804.66         ﹣       6,916,376.90                             ﹣
                                  宋都基业投资股份有限公司 2014 年半年度报告
     报告期内，公司主要项目销售情况如下表所示：
                        宋都股份 2014 年 1-6 月房地产销售情况（截止 6 月 30 日）
                                                                                   报告期内已售
                                   已竣工楼面面     在建的楼面     可供出售楼面                     每平方米平