新黄浦：立信会计师事务所对新黄浦2024年报出具的审计报告

上海新黄浦实业集团股份有限公司

审计报告及财务报表

二〇二四年度

上海新黄浦实业集团股份有限公司

审计报告及财务报表（2024年01月01日至2024年12月31日止）

	目录		页次
一、	审计报告		1-5
二、	财务报表
	合并资产负债表和母公司资产负债表		1-4
	合并利润表和母公司利润表		5-6
	合并现金流量表和母公司现金流量表		7-8
	合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表		9-12
	财务报表附注		1-120

审计报告 第1页

审 计 报 告

信会师报字[2025]第ZA12023号

上海新黄浦实业集团股份有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称新黄浦）财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新黄浦2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新黄浦，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

审计报告 第2页

关键审计事项	该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目收入
请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和会计估计”（二十六）所述的会计政策及“五、合并财务报表项目注释”（四十二）。 2024年度，新黄浦实现房地产开发项目收入为 254,477.14 万元，占 2024年度营业收入总额87.08%。 由于房地产开发项目的收入对新黄浦的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。	针对房地产开发项目的收入确认事项，我们实施的主要审计程序如下： 1、 了解、评价和测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性； 2、 检查新黄浦的房产标准买卖合同条款，以评价新黄浦有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求； 3、 就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照新黄浦的收入确认政策确认； 4、 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货的可变现净值
请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和会计估计” （十一） 所述的会计政策及“五、合并财务报表项目注释”（八） 2024年12 月 31 日， 新黄浦合并资产负债表的存货账面价值为 198,387.42万元，包括开发成本和开发产品（以下统称“存货” ） 198,303.25万元，占新黄浦2024年12月31日合并资产总额的10.35%，该等存货按照成本与可变现净值孰低计量。 在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生的建造成本作出估计，并估算每个开发项目的预期未来售价和未	我们就评估存货的可变现净值实施的主要审计程序如下： 1、了解、评价和测试管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性； 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算； 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键假设，包括与平均净售价有关的关键假设，与市场可获取数据和新黄浦的销售预算计划进行比较； 4、将各存货项目的估计建造成本与新黄浦的最新预

审计报告 第3页

关键审计事项	该事项在审计中是如何应对的
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计，因此我们将存货的可变现净值的评估作为关键审计事项。	算进行比较，并将截至 2024年 12月 31 日发生的成本与截至2023年 12 月 31 日的预算进行比较，以评价管理层预测的准确性和预算过程； 5、进行敏感性分析，以确定该等估计将导致开发项目发生重大错报的变动程度，并考虑关键假设出现此类变动的可能性。

四、 其他信息

新黄浦管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括新黄浦2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、 管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新黄浦的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督新黄浦的财务报告过程。

审计报告 第4页

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对新黄浦持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新黄浦不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就新黄浦中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

审计报告 第5页

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所 中国注册会计师：

（特殊普通合伙） （项目合伙人）

中国注册会计师：

中国?上海 二O二五年四月二十八日

财务报表附注 第1页

上海新黄浦实业集团股份有限公司

二〇二四年度财务报表附注（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）

一、 公司基本情况

上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。1992年12月经批准改制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。1993年3月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。2006年4月24日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有10股获得3股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。2009年5月11日公司完成股权分置改革，股本总数为561,163,988股，已全部上市流通。2018年5月17日，经公司2017 年年度股东大会决议通过，以2017年末总股本561,163,988股为基数，以资本公积向全体股东每10股转增2股，转增后的股本总额为673,396,786股。2019年6月28日，经公司2018年年度股东大会审议通过，公司中文名称“上海新黄浦置业股份有限公司”变更为“上海新黄浦实业集团股份有限公司”，公司英文名称变更为“SHANGHAI NEW HUANGPU INDUSTRIAL GROUP CO.,LTD.”。

截至2024年12月31日止，本公司累计发行股本总数673,396,786股，注册资本为673,396,786元，注册地：上海市北京东路668号东楼32层，总部地址：上海市北京东路668号东楼32层。本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，

房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材、汽车配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

本财务报表业经公司董事会于2025年4月28日批准报出。

财务报表附注 第2页

二、 财务报表的编制基础

(一) 编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

(二) 持续经营

本财务报表以持续经营为基础编制。

三、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附注详见本附注 “三、（十）金融工具”、“(十一)存货”、“(十六)投资性房地产”、“(十七)固定资产”、“(二十)无形资产”、“(二十二) 长期待摊费用”、“（二十六）收入”。

(一) 遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

(二) 会计期间

自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

(三) 营业周期

本公司营业周期为12个月。

(四) 记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。

(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对

财务报表附注 第3页

价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(六) 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1、 控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、 合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

财务报表附注 第4页

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

①一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

②分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

财务报表附注 第5页

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十五）长期股权投资”。

(八) 现金及现金等价物的确定标准

现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

(九) 外币业务和外币报表折算

外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

财务报表附注 第6页

(十) 金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、 金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

财务报表附注 第7页

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、 金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

财务报表附注 第8页

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、 金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

财务报表附注 第9页

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、 金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

财务报表附注 第10页

6、 金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

财务报表附注 第11页

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收账款、其他应收款等计提预期信用损失的组合类别、确定依据及计提方法如下：

项目 组合类别 确定依据 计提方法

应收账款

组合1：账龄组合

本组合以应收账款的账龄作为信用风险特征

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失组合2：合并范围内关联方组合

纳入合并范围内的公司之间的应收款项

对于组合2的应收账款，除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自初始确认后显著增加外，不计提预期信用损失

其他应收款

组合1：账龄组合

本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征

本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济的预测，编制其他应收款账龄与整个存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失组合2：合并范围内关联方组合

纳入合并范围内的公司之间的其他应收款

除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自初始确认后显著增加外，不计提预期信用损失

(十一) 存货

1、 存货的分类和成本

本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本；非开发类存货包括库存商品。存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

2、 发出存货的计价方法

存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。

3、 存货的盘存制度

采用永续盘存制。

财务报表附注 第12页

4、 低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法

5、 开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

6、 维修基金的核算方法

本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损益。本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收款”，并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减相应的”其他应收款”。

7、 存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；开发成本、开发产品以估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

财务报表附注 第13页

(十二) 合同资产

1、 合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三、（十）

6.金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

(十三) 持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

(十四) 债权投资

本公司对债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“三、（十）

6.金融工具减值的测试方法及会计处理方法””。

(十五) 长期股权投资

1、 共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一

财务报表附注 第14页

同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、 初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、 后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于

财务报表附注 第15页

投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产

财务报表附注 第16页

或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

(十六) 投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。 此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

财务报表附注 第17页

(十七) 固定资产

1、 固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、 折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）房屋及建筑物 年限平均法30-40 5 2.375-3.167酒店专用设备 年限平均法10-20 5 4.75-9.50电子设备 年限平均法5-6 5 15.83-19.00运输设备 年限平均法5 5 19.00其他设备 年限平均法5 5 19.00

3、 固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认

该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和

相关税费后的金额计入当期损益。

(十八) 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。本公

财务报表附注 第18页

司在建工程结转为固定资产或投资性房地产的标准和时点如下：

类别 转为固定资产或投资性房地产的标准和时点房屋及建筑物改造工程 自达到预定可使用状态之日起

(十九) 借款费用

1、 借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、 借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、 暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或

财务报表附注 第19页

进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

(二十) 无形资产

1、 无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目 预计使用寿命 摊销方法 残值率 预计使用寿命的确定依据软件 2-5年 直线法

受益期

3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。经复核，本公司无使用寿命不确定的无形资产。

财务报表附注 第20页

(二十一) 长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

(二十二) 长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

各项费用的摊销期限及摊销方法为：

项目 摊销年限 预计使用寿命的确定依据 摊销方法科技京城改造项目

10年 预计可使用年限 直线法科技京城财产保险

10年 受益期 直线法科技京城装修费

10年 预计可使用年限 直线法售楼处装修、酒店改造等

2-10年 受益期 直线法

财务报表附注 第21页

(二十三) 合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

(二十四) 职工薪酬

1、 短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

2、 离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计

财务报表附注 第22页

划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

3、 辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(二十五) 预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

? 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。? 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

(二十六) 收入

1、 收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

财务报表附注 第23页

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

? 客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。? 客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。? 本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

? 本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。? 本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。? 本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。? 本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。? 客户已接受该商品或服务等。

财务报表附注 第24页

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

2、 按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

（1）房地产销售

房产开发项目已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，买方取得相关房产控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）期货经纪手续费收入

客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。

（3）提供劳务

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。

3、 特定交易的收入处理原则

（1）附有销售退回条款的合同

对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

（2）附有质量保证条款的合同

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本公司按照《企业会计准则第13 号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理

（3）附有客户额外购买选择权的销售合同

公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为

财务报表附注 第25页

单项履约义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，予以合理估计。

(二十七) 合同成本

合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

? 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。? 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。? 该成本预期能够收回。本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十八) 政府补助

1、 类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

财务报表附注 第26页

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资产相关的政府补助。本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：与资产相关的政府补助以外的政府补助。对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。

2、 确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

3、 会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

(二十九) 递延所得税资产和递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其

财务报表附注 第27页

他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

? 商誉的初始确认；? 既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

? 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；? 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

财务报表附注 第28页

(三十) 租赁

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

1、 本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

? 租赁负债的初始计量金额；? 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；? 本公司发生的初始直接费用；? 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复

至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照本附注“三、（二十一）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

? 固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相

关金额；

? 取决于指数或比率的可变租赁付款额；? 根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；? 购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

财务报表附注 第29页

? 行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止

租赁选择权。本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

? 当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选

择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额

和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；? 当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确

定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和

原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮

动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

? 该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；? 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额

相当。租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后

财务报表附注 第30页

的折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

2、 本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理

经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

? 该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；? 增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额

相当。融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

财务报表附注 第31页

? 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；? 假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

(三十一) 债务重组

1、 本公司作为债权人

本公司在收取债权现金流量的合同权力终止时终止确认债权。以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司初始确认受让的非金融资产时，以成本计量。存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本。对联营企业或合营企业投资的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本。无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。将债务转为权益工具方式进行的债务重组导致债权人将债权转为对联营企业或合营企业的权益性投资的，本公司按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量重组债权。以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司首先按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

财务报表附注 第32页

2、 本公司作为债务人

本公司在债务的现时义务解除时终止确认债务。以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。本公司初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，应当计入当期损益。采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”确认和计量重组债务。以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

(三十二) 重要性标准确定方法和选择依据

项目 重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项 单项计提金额大于500万元重要的单项计提减值准备的其他流动资产 单项计提金额大于500万元本年转回、核销的重要其他流动资产 金额超过5000万元本年转回、核销的重要应收款项 金额超过5000万元账龄超过1年的重要应付账款 金额大于5000万元账龄超过1年的重要其他应付账款 金额大于5000万元重要的债权投资 金额大于5000万元重要的合营企业或联营企业

对单个被投资单位的长期股权投资账面价值占集团合并长期股权投资金额5%以上重要的非全资子公司

子公司总资产占集团总资产5%以上且营业收入占集团营业收入10%以上

(三十三) 主要会计估计及判断

编制财务报表时，本公司管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本公司管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。

财务报表附注 第33页

（1）金融资产的分类

本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。

（2）房地产开发成本

本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。

（3）投资性房地产的使用寿命

本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估计变更处理。

(三十四) 重要会计政策和会计估计的变更

1、 重要会计政策变更

（1）执行《企业会计准则解释第17号》

财政部于2023年10月25日公布了《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号，以下简称“解释第17号”）。

①关于流动负债与非流动负债的划分

解释第17号明确：

? 企业在资产负债表日没有将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的

实质性权利的，该负债应当归类为流动负债。? 对于企业贷款安排产生的负债，企业将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的权利可能取决于企业是否遵循了贷款安排中规定的条件（以下简称契约条件），企业在判断其推迟债务清偿的实质性权利是否存在时，

财务报表附注 第34页

仅应考虑在资产负债表日或者之前应遵循的契约条件，不应考虑企业在资产负债表日之后应遵循的契约条件。? 对负债的流动性进行划分时的负债清偿是指，企业向交易对手方以转移现金、其他经济资源（如商品或服务）或企业自身权益工具的方式解除负债。负债的条款导致企业在交易对手方选择的情况下通过交付自身权益工具进行清偿的，如果企业按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的规定将上述选择权分类为权益工具并将其作为复合金融工具的权益组成部分单独确认，则该条款不影响该项负债的流动性划分。该解释规定自2024年1月1日起施行，企业在首次执行该解释规定时，应当按照该解释规定对可比期间信息进行调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

②关于供应商融资安排的披露

解释第17号要求企业在进行附注披露时，应当汇总披露与供应商融资安排有关的信息，以有助于报表使用者评估这些安排对该企业负债、现金流量以及该企业流动性风险敞口的影响。在识别和披露流动性风险信息时也应当考虑供应商融资安排的影响。该披露规定仅适用于供应商融资安排。供应商融资安排是指具有下列特征的交易：一个或多个融资提供方提供资金，为企业支付其应付供应商的款项，并约定该企业根据安排的条款和条件，在其供应商收到款项的当天或之后向融资提供方还款。与原付款到期日相比，供应商融资安排延长了该企业的付款期，或者提前了该企业供应商的收款期。该解释规定自2024年1月1日起施行，企业在首次执行该解释规定时，无需披露可比期间相关信息及部分期初信息。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

③关于售后租回交易的会计处理

解释第17号规定，承租人在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。企业在首次执行该规定时，应当对《企业会计准则第 21 号——租赁》首次执行日后开展的售后租回交易进行追溯调整。该解释规定自2024年1月1日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司自2024年1月1日起执行该规定，执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

财务报表附注 第35页

（2）执行《企业数据资源相关会计处理暂行规定》

财政部于2023年8月1日发布了《企业数据资源相关会计处理暂行规定》（财会〔2023〕11号），适用于符合企业会计准则相关规定确认为无形资产或存货等资产的数据资源，以及企业合法拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的、但不满足资产确认条件而未予确认的数据资源的相关会计处理，并对数据资源的披露提出了具体要求。该规定自2024年1月1日起施行，企业应当采用未来适用法，该规定施行前已经费用化计入损益的数据资源相关支出不再调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

（3）执行《企业会计准则解释第18号》“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”的规定财政部于2024年12月6日发布了《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕24号，以下简称“解释第18号”），该解释自印发之日起施行，允许企业自发布年度提前执行。解释第18号规定，在对因不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负债进行会计核算时，应当根据《企业会计准则第13号——或有事项》有关规定，按确定的预计负债金额，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记“预计负债”科目，并相应在利润表中的“营业成本”和资产负债表中的“其他流动负债”、“一年内到期的非流动负债”、“预计负债”等项目列示。企业在首次执行该解释内容时，如原计提保证类质量保证时计入“销售费用”等的，应当按照会计政策变更进行追溯调整。本公司自2024年度起执行该规定，执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

2、 重要会计估计变更

本报告期未发生会计估计变更

四、 税项

(一) 主要税种和税率

税种 计税依据 税率增值税

按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

6%、9%、13%

财务报表附注 第36页

税种 计税依据 税率增值税

按照销售额和征收率计算应纳税额（简易计税方法及小规模纳税人）

3%、5%城市维护建设税

按实际缴纳的增值税计缴 5%、7%企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%土地增值税

按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计

缴

增值额部分以30%至60%的超率累进税率计算

预收售房款 注1房产税 按照房产原值的70%（或租金收入）为纳税基准 12%、4%（注2）、1.2%注1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。注2：根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

五、 合并财务报表项目注释

(一) 货币资金

项目 期末余额 上年年末余额库存现金

45,035.01 71,120.26银行存款

2,650,731,993.80 2,398,236,261.55其他货币资金

3,111,867,663.70 3,095,638,492.46合计

5,762,644,692.51 5,493,945,874.27其中：存放在境外的款项总额

注：其他货币资金期末余额中，子公司华闻期货有限公司期货保证金存款为3,110,973,212.69 元。本公司于2024年12月31日收到银行借款 820,000,000.00元，该笔款项为专项用途，用于归还公司原有银行借款；本公司所属子公司上海浦伦稳晟置业有限公司因出具工程款履约保函受限金额15,589,289.50元，除此之外不存在其他质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。

(二) 结算备付金

项目 期末余额 期初余额结算备付金5,326,868.21 2,009,915.32

财务报表附注 第37页

(三) 交易性金融资产

项目 期末余额 上年年末余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产270,357,173.94 342,447,564.16其中：债务工具投资

权益工具投资10,540,605.14 13,631,676.40衍生金融资产

其他259,816,568.80 328,815,887.76

合计270,357,173.94 342,447,564.16

(四) 应收账款

1、 应收账款按账龄披露

账龄 期末余额 上年年末余额1年以内25,847,784.57 77,142,360.901至2年3,135,906.38 982,048.002至3年981,688.00 13,037,165.813至4年12,811,263.00 19,487,234.284至5年13,214,995.28 112,209.005年以上215,406.00 117,066.00小计56,207,043.23 110,878,083.99减：坏账准备14,935,624.24 23,300,557.41合计41,271,418.99 87,577,526.58

财务报表附注 第38页

2、 应收账款按坏账计提方法分类披露

类别

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

账面价值

账面余额 坏账准备

账面价值金额

比例（%）

金额

计提比例（%）

金额

比例（%）

金额

计提比例（%）按单项计提坏账准备

26,517,611.28 47.18 13,158,782.78 49.62 13,358,828.50 32,789,211.28 29.57 19,293,152.30 58.84 13,496,058.98按信用风险特征组合计提坏账准备

29,689,431.95 52.82 1,776,841.46 5.98 27,912,590.49 78,088,872.71 70.43 4,007,405.11 5.13 74,081,467.60其中：组合

账龄组合

29,689,431.95 52.82 1,776,841.46 5.98 27,912,590.49 78,088,872.71 70.43 4,007,405.11 5.13 74,081,467.60组合

合并范围内关联方组合

合计

56,207,043.23 100.00 14,935,624.24

41,271,418.99 110,878,083.99 100.00 23,300,557.41

87,577,526.58

财务报表附注 第39页

重要的按单项计提坏账准备的应收账款：

名称

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

计提比例（%）

计提依

据

账面余额 坏账准备佶深（上海）汽车销售有限公司

9,233,722.50 8,938,430.00 96.80

预计无法全部收回

11,146,370.50 10,851,078.00

注：本公司应收佶深（上海）汽车销售有限公司债权诉讼于2021年6月11日判决，本公司胜诉。上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的四川北路1774弄108号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结果，对佶深（上海）汽车销售有限公司应收款项累计计提坏账准备10,851,078.00元。本期收到上海市黄浦区人民法院执行款1,912,648.00元，转回对应坏账准备1,912,648.00元。

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1 账龄组合名称

期末余额应收账款 坏账准备 计提比例（%）

年以内

25,847,784.57 1,292,389.22 5.00

－

年

2,700,866.38 270,086.64 10.00

－

年

981,688.00 147,253.20 15.00

－

年

11,263.00 2,252.60 20.00

－

年

30,184.00 6,036.80 20.00

年以上

117,646.00 58,823.00 50.00合计

29,689,431.95 1,776,841.46

3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况

类别

上年年末余额

本期变动金额

期末余额

计提 收回或转回 转销或核销 其他变动单项计提预期信用损失的应收账款

19,293,152.30 21,752.00 6,156,121.52

13,158,782.78

财务报表附注 第40页

类别

上年年末余

额

本期变动金额

期末余额计提 收回或转回 转销或核销 其他变动按组合计提预期信用损失的应收账款

4,007,405.11 -2,230,563.65

1,776,841.46其中：组合

账龄组合

4,007,405.11 -2,230,563.65

1,776,841.46合计

23,300,557.41 -2,208,811.65 6,156,121.52 14,935,624.24注：本期无坏账准备收回或转回金额重要的应收账款。

4、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位名称

应收账款期

末余额

合同资产期末余额

应收账款和合同资产期末余额

占应收账款和合同资产期末余额合计数的

比例(%)

应收账款坏账准备和合同资产减值准备期

末余额第一名

16,852,879.08

16,852,879.08 29.98 842,643.96第二名

13,235,040.00

13,235,040.00 23.55 171,504.00第三名

9,233,722.50

9,233,722.50 16.43 8,938,430.00第四名

3,951,088.78

3,951,088.78 7.03 3,951,088.78第五名

2,682,370.38

2,682,370.38 4.77 268,237.04合计45,955,100.74

45,955,100.74 81.76 14,171,903.78

(五) 预付款项

1、 预付款项按账龄列示

账龄

期末余额 上年年末余额金额 比例(%) 金额 比例(%)1年以内297,187,179.23 99.89 136,396,794.02 99.691至2年67,407.06 0.02 326,165.59 0.242至3年161,298.98 0.06 87,168.60 0.063年以上98,718.60 0.03 18,103.22 0.01合计297,514,603.87 100.00 136,828,231.43 100.00

财务报表附注 第41页

2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

预付对象 期末余额

占预付款项期末余额合

计数的比例(%)第一名

43,015,400.00 14.46第二名

39,481,500.00 13.27第三名

37,400,339.45 12.57第四名

31,754,404.63 10.67第五名

31,645,130.41 10.64合计183,296,774.49 61.61

(六) 其他应收款

项目 期末余额 上年年末余额应收利息188,735.36 9,286.35应收股利180,000,000.00 180,000,000.00其他应收款项79,682,026.95 39,306,148.33合计259,870,762.31 219,315,434.68

1、 应收利息

项目 期末余额 上年年末余额基金产品188,735.36 9,286.35

2、 应收股利

被投资单位 期末余额 上年年末余额中泰信托有限责任公司180,000,000.00 180,000,000.00注：应收股利的受限情况详见附注“十五、（二）其他应收款”。

3、 其他应收款项

（1）按账龄披露

账龄 期末余额 上年年末余额1年以内62,146,990.76 12,330,403.531至2年9,843,941.44 8,466,961.482至3年7,073,926.19 1,023,747.413至4年677,918.07 23,618,836.85

财务报表附注 第42页

账龄 期末余额 上年年末余额4至5年23,291,826.85 5,742,418.595年以上97,456,521.18 101,326,705.92小计200,491,124.49 152,509,073.78减：坏账准备120,809,097.54 113,202,925.45合计79,682,026.95 39,306,148.33

财务报表附注 第43页

（2）按坏账计提方法分类披露

类别

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

账面价值

账面余额 坏账准备

账面价值金额

比例（%）

金额

计提比例（%）

金额

比例（%）

金额

计提比例（%）单项计提预期信用损失的其他应收款

111,394,781.50 55.56 111,295,552.48 99.91 99,229.02 120,707,861.50 79.15 108,868,632.48 90.19 11,839,229.02按组合计提预期信用损失的其他应收款

89,096,342.99 44.44 9,513,545.06 10.68 79,582,797.93 31,801,212.28 20.85 4,334,292.97 13.63 27,466,919.31其中：组合

账龄组合

89,096,342.99 44.44 9,513,545.06 10.68 79,582,797.93 31,801,212.28 20.85 4,334,292.97 13.63 27,466,919.31组合

合并范围内关联方组合

合计

200,491,124.49 100.00 120,809,097.54

79,682,026.95 152,509,073.78 100.00 113,202,925.45

39,306,148.33

财务报表附注 第44页

重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：

名称

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

计提比例（%）

计提依据 账面余额 坏账准备上海米速实业集团有限公司

18,040,726.00 18,040,726.00 100

预计无法收回

18,040,726.00 6,300,726.00福建省闽中有机食品有限公司

89,284,269.50 89,284,269.50 100

预计无法

收回

89,284,269.50 89,284,269.50

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1 账龄组合名称

期末余额其他应收款项 坏账准备 计提比例（%）

年以内

62,146,990.76 3,107,349.54 5.00

－

年

9,843,941.44 984,394.14 10.00

－

年

7,073,926.19 1,061,088.93 15.00

－

年

677,918.07 135,583.63 20.00

－

年

1,505,514.85 301,102.97 20.00

年以上

7,848,051.68 3,924,025.85 50.00合计

89,096,342.99 9,513,545.06

（3）坏账准备计提情况

坏账准备

第一阶段 第二阶段 第三阶段

合计未来12个月预

期信用损失

整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)

整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)上年年末余额4,334,292.97

108,868,632.48 113,202,925.45本期计提5,179,252.09

11,740,000.00 16,919,252.09本期转回

9,476,416.67 9,476,416.67本期转销

财务报表附注 第45页

坏账准备

第一阶段 第二阶段 第三阶段

合计未来12个月预

期信用损失

整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)

整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)本期核销

其他变动

-163,336.67 -163,336.67期末余额9,513,545.06

111,295,552.48 120,809,097.54

其他应收款项账面余额变动如下：

账面余额

第一阶段 第二阶段 第三阶段

合计未来12个月预期信用损失

整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)

整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)上年年末余额31,801,212.28

120,707,861.50 152,509,073.78本期新增57,295,130.71

57,295,130.71本期终止确认

9,476,416.67 9,476,416.67其他变动

-163,336.67 -163,336.67期末余额89,096,342.99

111,394,781.50 200,491,124.49

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况

类别 上年年末余额

本期变动金额

期末余额计提 收回或转回

转销或

核销

其他变动单项计提预期信用损失的其他应收款

108,868,632.48 11,740,000.00 9,476,416.67 -163,336.67 111,295,552.48按组合计提预期信用损失的其他应收款

4,334,292.97 5,179,252.09

9,513,545.06其中：组合

账龄组合

4,334,292.97 5,179,252.09

9,513,545.06合计

113,202,925.45 16,919,252.09 9,476,416.67 -163,336.67 120,809,097.54

财务报表附注 第46页

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位名称

收回或转回

金额

转回原因 收回方式

确定原坏账准备的

依据及其合理性北京耀莱投资有限公司

9,476,416.67

本年度收回全额计提坏账准备的其他应收款

现金收回

预计无法收回

（5）按款项性质分类情况

款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额押金及保证金

82,154,933.0716,968,689.95委托贷款及借款

89,284,269.50 98,597,349.50暂付款

21,786,312.00 21,786,312.00动迁房安置款（房票款）

226,500.00代垫款、代收代付、备用金等

7,265,609.92 14,930,222.33合计200,491,124.49 152,509,073.78

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况

单位名称 款项性质 期末余额 账龄

占其他应收款项期末余额合计数的比例(%)

坏账准备期末

余额第一名

委托贷款

89,284,269.50

年以上

44.53 89,284,269.50

第二名

押金及保证金

30,000,000.00

年以内

14.96 1,500,000.00

第三名

暂付款

18,040,726.00 4-5年

9.00 18,040,726.00

第四名

押金及保证金

16,937,367.401-5年

8.45 4,267,588.12

第五名

押金及保证金

9,000,000.00

年以内

4.49 450,000.00

合计

163,262,362.90 81.43 113,542,583.62

(七) 买入返售金融资产

项目

期末余额

期初余额

股票

债券

5,064,325.39其中：国债

5,064,325.39减：减值准备

账面价值

5,064,325.39

财务报表附注 第47页

(八) 存货

1、 存货分类

类别

期末余额 上年年末余额账面余额

存货跌价准备/合同履约成本减值准备

账面价值 账面余额

存货跌价准备/合同履约成本减值准备

账面价值库存商品841,700.72

841,700.72 622,638.24

622,638.24开发成本1,322,794,726.28

1,322,794,726.28 3,327,973,167.59

3,327,973,167.59开发产品686,641,708.15 26,403,948.80 660,237,759.35 735,193,550.89 38,573,325.23 696,620,225.66合计2,010,278,135.15 26,403,948.80 1,983,874,186.35 4,063,789,356.72 38,573,325.23 4,025,216,031.49

2、 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

类别 上年年末余额

本期增加金额 本期减少金额

期末余额计提 其他 转回或转销 其他开发产品

38,573,325.23 1,943,049.36

10,733,773.62 3,378,652.17 26,403,948.80存货跌价准备本期转销主要为外购商品房及南浔玉象府项目因实现收入而转销存货跌价准备合计10,733,773.62元。

财务报表附注 第48页

3、 开发成本

项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额（万元） 期末余额 期初余额新黄浦花园名都四象府（ABD地块）2019/4/1已竣工66,000.00 3,425,852.04 3,425,852.04杭州风荷叠翠府2022/3/18已竣工138,727.27 1,148,299,862.09杭州听悦雅庭2022/3/1已竣工107,703.76 935,549,609.60江南颐景轩（江南里）2023/3/15 2025/11 147,230.37 1,319,368,874.24 1,240,697,843.86合计

459,661.40 1,322,794,726.28 3,327,973,167.59

4、 开发产品

项目名称

竣工时间

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

南川基地 1996年4,217,606.86 4,217,606.86外购商品房68,208,795.50 53,105,669.44 15,103,126.06科技京城 2000年11,467,175.30 11,467,175.30新黄浦花园名都四象府（ABD地块） 2022年101,153,602.00 26,467,605.50 74,685,996.50新黄浦花园名都四象府（CD地块） 2020年5,632,851.35 4,633,598.01 999,253.34南浔经济开发区塘南单元CX地块（玉象府） 2023年356,248,077.49 95,895,064.43 260,353,013.06青浦区徐泾北欣沁苑 2015年52,435,421.00 16,202,145.96 36,233,275.04松江南站欣哲苑 2021年25,303,449.72 8,602,996.31 33,906,446.03松江南站欣畅苑 2021年25,623,853.80 559,390.62 25,064,463.18奉贤南桥基地欣平苑 2021年74,599,868.45 23,222,405.51 51,377,462.94

财务报表附注 第49页

项目名称

竣工时间

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

新顾城保障住房项目0419-01地块 （欣康苑） 2021年10,302,849.42 2,187,196.09 8,115,653.33杭州风荷叠翠府 2024年1,270,067,122.66 1,181,791,063.92 88,276,058.74杭州听悦雅庭 2024年1,030,996,611.52 954,154,433.75 76,842,177.77合计

735,193,550.89 2,309,666,730.49 2,358,218,573.23 686,641,708.15

5、 计入期末存货余额的借款费用资本化金额

存货项目名称 期初余额 本期增加

本期减少

期末余额

本期确认资本化金额的资本化率(%)出售减少 其他减少新黄浦花园名都四象府（ABD地块）11,004,197.48 2,018,437.51 8,985,759.97

南浔经济开发区塘南单元CX地块（玉象府）17,359,505.41 4,151,414.03 13,208,091.38

奉贤南桥基地欣平苑3,171,645.77 190,238.43 2,981,407.34

松江南站欣哲苑1,641,849.89 1,052,638.63 589,211.26松江南站欣畅苑1,299,796.47 502,846.90 796,949.57

新顾城保障住房项目0419-01地块 （欣康苑）124,726.18 22,003.35 102,722.83

青浦区徐泾北欣沁苑2,396,914.34 397,951.20 1,998,963.14

杭州风荷叠翠府26,558,795.37 24,712,825.39 1,845,969.98

杭州听悦雅庭34,180,748.90 31,742,446.18 2,438,302.72

江南颐景轩（江南里）65,066,165.61 12,729,166.67 77,795,332.28 6.50

合计162,804,345.42 12,729,166.67 64,790,801.62 110,742,710.47

财务报表附注 第50页

(九) 其他流动资产

1、 其他流动资产明细

项目 期末余额 上年年末余额增值税留抵税额、待抵扣进项税额

65,836,610.64 65,880,724.24预缴增值税

54,237,384.57 83,292,582.15预缴企业所得税

46,877,902.34 81,713,352.72预缴其他税金

110,863,647.84 67,796,937.38合同取得成本

31,863,599.64 2,078,147.09应收质押保证金

10,361,529.60

应收货币保证金

3,877,926,666.76 3,179,868,477.79应收结算担保金

22,356,629.67 28,478,651.51固定收益类投资产品（注

）

172,596,530.00 141,354,075.00上海智富茂城置业有限公司收购意向金（注

）

100,000,000.00 100,000,000.00合作方经营往来款

25,000,000.00其他

92,298,899.38 120,599,647.83减：减值准备

190,000,000.00 140,000,000.00合计4,395,219,400.44 3,756,062,595.71

注1：固定收益类投资产品其中：中信建投证券基金外包募集专户宇艾供应链账面原值9,000.00万元，累计计提减值准备9,000.00万元。注2：上海智富茂城置业有限公司收购意向金原值10,000.00万元，本期计提5,000.00万元，累计计提减值准备10,000.00万，详见本附注十四、其他重要事项。

2、 应收质押保证金

项目 期末余额 上年年末余额上海期货交易所10,361,529.60

3、 应收货币保证金

项目

期末金额结算准备金 交易保证金 损失准备 合计上海期货交易所41,213,199.29 614,786,508.65 655,999,707.94大连商品交易所42,558,143.02 275,986,563.00 318,544,706.02郑州商品交易所44,346,916.88 312,708,364.72 357,055,281.60中国金融期货交易所2,000,000.00 2,352,307,447.78 2,354,307,447.78

财务报表附注 第51页

项目

期末金额结算准备金 交易保证金 损失准备 合计上海国际能源交易中心40,799,124.88 74,832,023.90 115,631,148.78广州期货交易所23,986,843.55 52,401,531.09 76,388,374.64合计194,904,227.62 3,683,022,439.14 3,877,926,666.76

（续）项目

上年年末余额结算准备金 交易保证金 损失准备 结算准备金上海期货交易所35,164,555.12 823,024,429.30

858,188,984.42大连商品交易所6,356,937.00 476,592,120.40

482,949,057.40郑州商品交易所42,392,106.83 618,313,287.85

660,705,394.68中国金融期货交易所2,000,000.00 997,161,249.88

999,161,249.88上海国际能源交易中心7,691,783.71 130,124,359.70

137,816,143.41广州期货交易所2,959,011.00 38,088,637.00

41,047,648.00合计96,564,393.66 3,083,304,084.13

3,179,868,477.79

4、 应收结算担保金

项目 期末余额 上年年末余额中国金融期货交易所 22,356,629.67 28,478,651.51

财务报表附注 第52页

5、 与合同取得成本有关的资产相关的信息

类别 上年年末余额 本期增加 本期摊销

减值准备

期末余额 摊销方法本期计提 本期转回为取得合同发生的佣金支出2,078,147.09 30,731,627.98 946,175.43 31,863,599.64

与该资产相关的商品收入确认同步摊销

财务报表附注 第53页

(十) 债权投资

债权投资情况

项目

期末余额 上年年末余额账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值其他债务工具13,054,166.67 13,054,166.67减：一年内到期部分

合计13,054,166.67 13,054,166.67

财务报表附注 第54页

(十一) 长期股权投资

被投资单位 上年年末余额

减值准备上年年末余额

本期增减变动

期末余额

减值准备期

末余额追加投资 减少投资

权益法下确认的

投资损益

其他综合收益

调整

其他权益变动

利或利润

计提减值准备

宣告发放现金股

其他合营企业

上海昱葆企业管理合伙企业（有限合伙）

49,000,000.00 4,731,985.05 -4,729,583.33 49,002,401.72上海浦樾辰企业管理合伙企业（有限合伙）

2,040,000.00 -90,000.00 -106.87 1,949,893.13联营企业

中泰信托有限责任公司

1,325,425,341.37 87,503,438.25 3,852,007.99 -3,264,948.67 1,413,515,838.94江西瑞奇期货有限公司

132,220,624.87 2,458,234.86 -2,400,000.00 132,278,859.73上海上体产业发展有限公司

12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46上海京合联宇科技有限公司

1,752,857.53 -1,752,857.53

财务报表附注 第55页

被投资单位 上年年末余额

减值准备上年年末余额

本期增减变动

期末余额

减值准备期

末余额追加投资 减少投资

权益法下确认的

投资损益

其他综合收益

调整

其他权益变动

利或利润

计提减值准备

宣告发放现金股

其他上海微星住房租赁运营有限公司

63,358,959.37 -5,022,919.17 58,336,040.20合计

1,535,336,973.60 12,579,190.46 51,040,000.00 -1,842,857.53 89,670,632.12 3,852,007.99 -3,264,948.67 -7,129,583.33 1,667,662,224.18 12,579,190.46

财务报表附注 第56页

(十二) 其他非流动金融资产

项目 期末余额 上年年末余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

5,000,000.00

其中：债务工具投资

5,000,000.00

权益工具投资

衍生金融资产

其他

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产168,633,116.19 163,236,362.08其中：债务工具投资

权益工具投资168,633,116.19 163,236,362.08

合计168,633,116.19 168,236,362.08

(十三) 投资性房地产

项目 房屋、建筑物1．账面原值

（1）上年年末余额

4,468,321,721.98

（2）本期增加金额

18,779,623.46—存货\固定资产\在建工程转入18,779,623.46

（3）本期减少金额

24,368,661.13—其他原因减少24,368,661.13

（4）期末余额

4,462,732,684.312．累计折旧和累计摊销

（1）上年年末余额

579,264,461.31

（2）本期增加金额

92,656,314.78—计提或摊销92,656,314.78

（3）本期减少金额

（4）期末余额

671,920,776.093．减值准备

（1）上年年末余额

12,121,041.13

（2）本期增加金额

3,378,652.17—存货\固定资产\在建工程转入3,378,652.17

（3）本期减少金额

（4）期末余额

15,499,693.30

财务报表附注 第57页

项目 房屋、建筑物4．账面价值

（1）期末账面价值

3,775,312,214.92

（2）上年年末账面价值

3,876,936,219.54

(十四) 固定资产

1、 固定资产及固定资产清理

项目 期末余额 上年年末余额固定资产421,142,158.33 445,782,564.94固定资产清理

合计421,142,158.33 445,782,564.94

财务报表附注 第58页

2、 固定资产情况

项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计1．账面原值

（1）上年年末余额

571,875,975.14 70,904,564.60 12,910,810.88 47,170,598.48 14,286,514.54 717,148,463.64

（2）本期增加金额

259,748.23 2,268,475.86 344,217.98 2,872,442.07—购置

259,748.23 2,268,475.86 344,217.98 2,872,442.07

（3）本期减少金额

2,114,738.75 667,451.77 262,336.00 3,044,526.52—处置或报废

2,114,738.75 667,451.77 262,336.00 3,044,526.52

（4）期末余额

571,875,975.14 70,904,564.60 11,055,820.36 48,771,622.57 14,368,396.52 716,976,379.192．累计折旧

（1）上年年末余额

160,510,017.20 61,888,392.65 8,743,331.73 29,578,718.68 7,569,402.64 268,289,862.90

（2）本期增加金额

16,736,809.19 714,806.40 1,119,979.15 7,128,537.23 1,647,176.73 27,347,308.70—计提16,736,809.19 714,806.40 1,119,979.15 7,128,537.23 1,647,176.73 27,347,308.70

（3）本期减少金额

2,020,837.27 632,587.72 225,561.55 2,878,986.54—处置或报废

2,020,837.27 632,587.72 225,561.55 2,878,986.54

（4）期末余额

177,246,826.39 62,603,199.05 7,842,473.61 36,074,668.19 8,991,017.82 292,758,185.063．减值准备

（1）上年年末余额

3,076,035.80

3,076,035.80

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

财务报表附注 第59页

项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计

（4）期末余额

3,076,035.80

3,076,035.804．账面价值

（1）期末账面价值

391,553,112.95 8,301,365.55 3,213,346.75 12,696,954.38 5,377,378.70 421,142,158.33

（2）上年年末账面价值

408,289,922.14 9,016,171.95 4,167,479.15 17,591,879.80 6,717,111.90 445,782,564.94

财务报表附注 第60页

(十五) 在建工程

1、 在建工程

项目

期末余额 上年年末余额账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值在建工程1,821,664.85 1,821,664.85工程物资

合计1,821,664.85 1,821,664.85

2、 在建工程情况

项目

期末余额 上年年末余额账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值科技京城楼宇更新

1,821,664.85 1,821,664.85

(十六) 使用权资产

项目 房屋及建筑物 运输工具 长租房专用设备 合计1．账面原值

（1）上年年末余额

12,999,315.86 375,615.23 25,883,996.26 39,258,927.35

（2）本期增加金额

4,627,336.87

4,627,336.87—新增租赁4,627,336.87

4,627,336.87

（3）本期减少金额

9,107,720.10 375,615.23

9,483,335.33—转出至固定资产

375,615.23

375,615.23—处置9,107,720.10

9,107,720.10

（4）期末余额

8,518,932.63

25,883,996.26 34,402,928.892．累计折旧

（1）上年年末余额

6,096,012.44 101,103.08 7,765,153.78 13,962,269.30

（2）本期增加金额

5,352,699.65 53,525.16 5,176,442.78 10,582,667.59—计提5,352,699.65 53,525.16 5,176,442.78 10,582,667.59

（3）本期减少金额

7,232,758.94 154,628.24

7,387,387.18—转出至固定资产

154,628.24

154,628.24—处置7,232,758.94

7,232,758.94

（4）期末余额

4,215,953.15

12,941,596.56 17,157,549.713．减值准备

财务报表附注 第61页

项目 房屋及建筑物 运输工具 长租房专用设备 合计

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值

4,302,979.48

12,942,399.70 17,245,379.18

（2）上年年末账面价值

6,903,303.42 274,512.15 18,118,842.48 25,296,658.05

(十七) 无形资产

项目 软件1．账面原值

（1）上年年末余额

11,890,434.89

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

743,491.56—处置743,491.56

（4）期末余额

11,146,943.332．累计摊销

（1）上年年末余额

8,225,254.78

（2）本期增加金额

1,129,236.29—计提1,129,236.29

（3）本期减少金额

743,491.56—处置743,491.56

（4）期末余额

8,610,999.513．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值

2,535,943.82

（2）上年年末账面价值

3,665,180.11

财务报表附注 第62页

(十八) 商誉

被投资单位名称或形成商誉的事项 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额账面原值

新黄浦（浙江）投资发展有限公司32,009,686.08 32,009,686.08减值准备

新黄浦（浙江）投资发展有限公司32,009,686.08 32,009,686.08账面价值

(十九) 长期待摊费用

项目 上年年末余额 本期增加金额

本期摊销金

额

其他减少金额

期末余额科技京城财产保险637,659.00

270,270.00

367,389.00科技京城装修费4,252,747.51

1,085,808.00

3,166,939.51花园酒店暖气改造1,200,089.64 138,134.88 379,821.52

958,403.00其他7,226,296.51 4,129,895.13 1,216,180.91

10,140,010.73合计13,316,792.66 4,268,030.01 2,952,080.43 14,632,742.24

(二十) 递延所得税资产和递延所得税负债

1、 未经抵销的递延所得税资产

项目

期末余额 上年年末余额可抵扣暂时性

差异

递延所得税资产

可抵扣暂时性差异

递延所得税资产资产减值准备57,573,358.94 14,393,339.70 56,547,847.19 14,136,961.80交易性金融资产公允价值变动

72,452.90 18,113.23预提成本费用7,000,000.00 1,750,000.00 12,216,000.00 3,054,000.00递延收益9,200,000.00 2,300,000.00 13,700,000.00 3,425,000.00可用以后年度税前利润弥补的亏损

1,700,766.27 425,191.57租赁负债18,218,094.25 4,554,523.56 25,648,947.81 6,412,236.95旅游发展专项资金补助147,671,386.32 36,917,846.58 153,383,856.61 38,345,964.15内部交易未实现利润11,679,464.12 2,919,866.03 17,553,617.68 4,388,404.42合计253,115,522.80 63,278,880.67 279,050,269.29 69,762,567.32

财务报表附注 第63页

2、 未经抵销的递延所得税负债

项目

期末余额 上年年末余额应纳税暂时性差异

递延所得税负债

应纳税暂时性差异

递延所得税负债交易性金融资产公允价值变动

135,329,456.22 33,832,364.07 130,234,047.24 32,558,511.81合并财务报表层面反应借款利息的资本化金额高于计税基础

62,085,311.56 15,521,327.89 63,301,521.84 15,825,380.46使用权资产17,245,379.18 4,311,344.80 25,296,658.01 6,324,164.51非同一控制企业合并存货公允价值高于计税基础

10,755,524.70 2,688,881.18 13,616,899.77 3,404,224.94非同一控制企业合并固定资产公允价值高于计税基础

99,455,437.62 24,863,859.40 104,099,271.29 26,024,817.82收购股权收益16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.60 4,249,209.90 内部交易未实现利润

1,777,288.84 444,322.21合计341,867,948.88 85,466,987.24 355,322,526.59 88,830,631.65

3、 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

项目

期末 上年年末递延所得税资产和负债互抵金额

抵销后递延所得税资产或负债余额

递延所得税资产和负债互抵金额

抵销后递延所得税资产或负债余额递延所得税资产13,452,345.14 49,826,535.53 69,762,567.32递延所得税负债13,452,345.14 72,014,642.10 88,830,631.65

财务报表附注 第64页

4、 未确认递延所得税资产明细

项目 期末余额 上年年末余额资产减值准备335,566,894.57 296,305,228.33可用以后年度税前利润弥补的亏损714,730,583.97 639,133,437.01合计1,050,297,478.54 935,438,665.34

5、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份 期末余额 上年年末余额2024年

76,972,314.132025年

34,667,919.98 35,286,255.442026年

39,753,234.70 42,849,568.442027年

145,220,531.85 168,005,797.412028年

285,565,235.53 316,019,501.592029年

209,523,661.91

合计

714,730,583.97 639,133,437.01

(二十一) 其他非流动资产

项目

期末余额 上年年末余额账面余额

减值准备

账面价值 账面余额

减值准备

账面价值合同取得成本

132,714.95

132,714.95 16,674,910.62 16,674,910.62期货会员资格

1,400,000.00

1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00留抵及预缴增值税

23,046,623.07

23,046,623.07 79,887,902.01 79,887,902.01以抵销后净额列示的所得税预缴税额

19,203,438.61 19,203,438.61预缴其他税金

28,344,379.80 28,344,379.80合计24,579,338.02

24,579,338.02 145,510,631.04 145,510,631.04

财务报表附注 第65页

(二十二) 所有权或使用权受到限制的资产

项目

期末 上年年末账面余额 账面价值 受限类型 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型 受限情况货币资金（注1）835,589,289.50 835,589,289.50保证金

工程款保证金、

专项用途资金

15,589,289.50 15,589,289.50保证金 工程款保证金存货（注2）1,677,746.68 1,677,746.68抵押 借款抵押9,177,749.98 7,383,609.58抵押 借款抵押投资性房地产（注3-注7）

4,345,720,235.96 3,695,255,607.43抵押 借款抵押4,370,088,897.08 3,800,358,803.13抵押 借款抵押固定资产（注8）625,939,617.68 389,548,991.07抵押 借款抵押625,939,617.68 406,476,435.28抵押 借款抵押应收股利180,000,000.00 180,000,000.00监管限制 监管限制180,000,000.00 180,000,000.00监管限制 监管限制合计5,988,926,889.82 5,102,071,634.68 5,200,795,554.24 4,409,808,137.49

注1：子公司上海浦伦稳晟置业有限公司因出具工程款履约保函受限金额15,589,289.50元，本公司因专项用途借款受限金额为820,000,000.00元。注2：截至2024年12月31日，本公司以投资性房地产369,346,118.07元及子公司上海恒立房地产有限公司的投资性房地产 70,582,567.13元、存货（开发产品）1,677,746.68元为抵押物，同时由子公司上海恒立房地产有限公司、上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得827,000,000.00元借款，借款利率 5.67%，借款期限为2019 年6月至2034年6月。注3：截至2024年12月31日，本公司以投资性房地产369,346,118.07元为抵押物，同时由子公司上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任保证，取得820,000,000.00元借款，借款利率 3.2%，借款期限为2024年12月31日至 2037年7月14日。注4：截至2024年12月31日，子公司上海新蒲置业发展有限公司以投资性房地产2,082,617,062.16元为抵押物，同时本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海新蒲置业发展有限公司100%股权为质押，取得 1,249,500,000.00 元借款，其中：980,000,000元借款利率4.35%，269,500,000.00元借款利率 3.90%，借款期限为2020年12月16日至2045年12月13日。

财务报表附注 第66页

注5：截至2024年12月31日，子公司上海陇闵置业发展有限公司以投资性房地产 910,079,350.48 元为抵押物，同时由本公司及子公司上海玮浦企业管理有限公司提供连带责任保证，本公司持有的上海陇闵置业发展有限公司100%股权为质押，取得570,572,844.70元借款，其中：

568,360,000.00元借款利率4.35%，2,212,844.70元借款利率4.00%，借款期限为2021年1月28日至2045年12月21日；注6：截至2024年12月31日，子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以上海恒立房地产有限公司的投资性房地产64,658,934.93元为抵押物，同时由本公司提供连带责任保证，取得 30,000,000.00 元借款，借款利率3.80%，其中：19,497,000.00 元借款期限为2024年3月21日至2025年3月20日，10,503,000.00 元借款期限为2024年3月29日至2025年3月28日。注7：截至2024年12月31日，子公司上海欣龙企业发展有限公司以投资性房地产197,971,574.66元为抵押物，同时由本公司提供连带责任保证，取得110,000,000.00 元借款，借款利率3.98%，借款期限为 2024年12月10日至2039年11月4日。注8：截至2024年12月31日，子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司以固定资产389,548,991.07元为抵押物，同时由子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司、湖州南浔嘉顺投资管理有限公司提供连带责任保证，取得300,000,000.00元借款，借款利率7.85%，其中200,000,000.00元借款期限为2024年9月20日至2026年9月20日，100,000,000.00元借款期限为2024年9月25日至2026年9月25日。

财务报表附注 第67页

(二十三) 短期借款

短期借款分类

项目 期末余额 上年年末余额抵押借款

30,000,000.00 103,000,000.00保证借款

30,000,000.00 5,000,000.00应付利息

74,250.00 176,886.11合计

60,074,250.00 108,176,886.11

(二十四) 应付账款

1、 应付账款列示

项目 期末余额 上年年末余额应付材料商品服务采购货款416,069,742.12 609,371,494.44应付费用3,082,955.12 48,104.10应付固定资产无形资产采购款404,643.09合计419,557,340.33 609,419,598.54

2、 账龄超过一年或逾期的重要应付账款

项目 期末余额 未偿还或结转的原因上海朝兴建设有限公司59,750,677.70尚未结算

(二十五) 预收款项

预收款项列示

项目 期末余额 上年年末余额预收货款28,741,983.28 28,422,810.00预收租金25,452,050.84 29,392,345.40预收股权转让款5,850,000.00

合计60,044,034.12 57,815,155.40

(二十六) 合同负债

1、 合同负债情况

项目 期末余额 上年年末余额预收房地产销售款1,990,621,831.58 2,860,148,810.12预收酒店房款1,155,594.79 1,416,586.56

财务报表附注 第68页

项目 期末余额 上年年末余额预收物业管理款1,880,893.70 2,438,652.29预收车位管理款447,114.16 519,616.05合计1,994,105,434.23 2,864,523,665.02

2、 预售房产收款情况

项目名称

期末余额

期初余额

预计竣工时间

预售比例(%)新黄浦花园名都（四象府ABD）

29,854,088.78 33,571,800.01已竣工

95.66

新黄浦花园名都四象府（CD地块）

7,934,484.40已竣工

99.82

南浔经济开发区塘南单元CX地块（玉象府）

34,622,016.05 113,301,804.95已竣工

84.55

奉贤南桥基地大型居住社区12-24A-04A地块

63,522,596.82 69,143,727.95已竣工

99.89

松江南站欣哲苑

34,420,798.00 50,873,210.15已竣工

100.00

松江南站欣畅苑

25,810,779.22 35,964,943.28已竣工

100.00

新顾城保障住房项目0419-01地块

（欣康苑）

540,453.07 2,153,376.32已竣工

100.00

青浦区徐泾北欣沁苑

36,930,981.93 53,409,363.04已竣工

100.00

景浦华苑（外购商品房）

1,302,752.29已竣工

杭州风荷叠翠府

98,400,831.22 1,407,682,173.42已竣工

100.00

杭州听悦雅庭

75,080,898.16 1,084,811,174.31已竣工

100.00

江南颐景轩（江南里）

1,591,438,388.33

2025/11 95.28合计

1,990,621,831.58 2,860,148,810.12

(二十七) 应付职工薪酬

1、 应付职工薪酬列示

项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额短期薪酬76,337,963.10 282,389,938.20 295,402,019.49 63,325,881.81离职后福利-设定提存计划201,001.84 28,175,879.30 28,175,843.15 201,037.99辞退福利76,676.12 3,981,343.90 4,058,020.02合计76,615,641.06 314,547,161.40 327,635,882.66 63,526,919.80

财务报表附注 第69页

2、 短期薪酬列示

项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额（

）工资、奖金、津贴和补贴

75,395,424.33 243,134,467.03 256,079,796.56 62,450,094.80（

）职工福利费

110,729.23 5,356,591.54 5,432,320.77 35,000.00（

）社会保险费

119,547.55 13,925,847.04 13,932,966.34 112,428.25

其中：医疗保险费及生育保险

116,846.41 13,617,645.91 13,624,834.98 109,657.34

工伤保险费

2,701.14 308,201.13 308,131.36 2,770.91（

）住房公积金

95,145.00 15,100,772.27 15,092,682.27 103,235.00（

）工会经费和职工教育经费

617,116.99 4,872,260.32 4,864,253.55 625,123.76（

）短期带薪缺勤

（

）短期利润分享计划

合计

76,337,963.10 282,389,938.20 295,402,019.49 63,325,881.81

3、 设定提存计划列示

项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额基本养老保险

194,776.36 23,205,712.77 23,205,543.37 194,945.76失业保险费

6,225.48 752,530.53 752,663.78 6,092.23企业年金缴费

4,217,636.00 4,217,636.00

合计

201,001.84 28,175,879.30 28,175,843.15 201,037.99

(二十八) 应交税费

税费项目 期末余额 上年年末余额增值税

4,799,740.82 13,649,089.33企业所得税

11,856,482.39 47,041,833.30个人所得税

2,562,524.95 2,559,449.97城市维护建设税

431,285.66 408,577.79房产税

4,882,868.88 6,890,153.61土地增值税

56,964,685.44 140,392,822.57教育费附加

200,929.61 196,748.08地方教育费附加

288,504.56 285,261.25

财务报表附注 第70页

税费项目 期末余额 上年年末余额土地使用税

1,212,076.07 1,005,562.22印花税

406,166.56 226,965.93合计83,605,264.94 212,656,464.05

(二十九) 其他应付款

项目 期末余额 上年年末余额应付利息

应付股利19,916,410.16 19,916,410.16其他应付款项938,505,989.53 1,155,527,218.53

合计958,422,399.69 1,175,443,628.69

1、 应付股利

项目 期末余额 期初余额1995年度3,474,748.81 3,474,748.811999年度3,249,616.21 3,249,616.212001年度1,969,813.04 1,969,813.042003年度2,813,155.00 2,813,155.002004年度8,409,077.10 8,409,077.10合计19,916,410.16 19,916,410.16

2、 其他应付款项

（1）按款项性质列示

项目 期末余额 上年年末余额往来款

432,928,839.38 502,202,455.40项目借款及利息

372,154,969.74 531,524,650.92动迁及补偿款

5,827,825.25 5,827,825.25押金

保证金

定金

73,288,442.76 51,947,701.03代收款项

2,244,048.32 537,712.41维修基金

28,405,866.14 28,612,099.79应付费用

20,255,196.90 377,200.00其他

3,400,801.04 34,497,573.73合计

938,505,989.53 1,155,527,218.53

财务报表附注 第71页

（2）账龄超过一年的重要其他应付款项

项目 期末余额 未偿还或结转的原因上海茹坦企业管理中心

50,000,000.00项目借款

(三十) 一年内到期的非流动负债

项目 期末余额 上年年末余额一年内到期的长期借款115,190,242.0498,750,024.23一年内到期的租赁负债8,398,349.7710,814,254.51

合计123,588,591.81109,564,278.74

(三十一) 其他流动负债

项目 期末余额 上年年末余额政府补助9,200,000.0013,700,000.00应付货币保证金6,816,432,718.566,203,402,360.89应付质押保证金10,361,529.60

待转销项税176,983,481.63254,158,298.36合并结构化主体少数股权权益部分4,996,120.5513,632,970.33

合计7,017,973,850.346,484,893,629.58

1、应付货币保证金

类别

期末金额 期初金额户数 金额 户数 金额自然人47,786 1,995,224,998.07 41,549.00 1,926,251,292.17法人1,342 4,821,207,720.49 1,265.00 4,277,151,068.72合计49,128 6,816,432,718.56 42,814.00 6,203,402,360.89

2、应付质押保证金

类别

期末金额 期初金额户数 金额 户数 金额法人1 10,361,529.60

财务报表附注 第72页

(三十二) 保险合同准备金

项目

期初余额

本期计提数

本期使用数

期末余额

期货风险准备金

59,484,255.21 10,040,786.36 69,525,041.57注：本期期货风险准备金系按手续费收入的5%计提。

(三十三) 长期借款

项目 期末余额 上年年末余额抵押加保证借款1,757,000,000.00 1,025,800,000.00抵押加质押加保证借款1,820,072,844.70 1,817,860,000.00应付利息3,940,242.04 4,270,024.23减：一年内到期的长期借款115,190,242.04 98,750,024.23合计3,465,822,844.70 2,749,180,000.00

(三十四) 租赁负债

项目 期末余额 上年年末余额租赁负债18,218,094.2525,648,947.81减：一年内到期的租赁负债8,398,349.7710,814,254.51合计9,819,744.4814,834,693.30

(三十五) 其他非流动负债

项目 期末余额 上年年末余额待转销项税439,833.0089,178,796.81合同负债（预收房款）8,796,660.07994,785,148.26工程质保金

5,068,034.00

合计14,304,527.071,083,963,945.07

(三十六) 股本

项目 上年年末余额

本期变动增（+）减（－）

期末余额发行新股 送股 公积金转股 其他 小计股份总额673,396,786.00 673,396,786.00

财务报表附注 第73页

(三十七) 资本公积

项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额资本溢价（股本溢价）886,471,121.49 2,729,109.02

889,200,230.51其他资本公积16,169,157.79

3,264,948.67 12,904,209.12合计902,640,279.28 2,729,109.02 3,264,948.67 902,104,439.63注：公司本期收购子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司少数股东25%股权，支付的收购少数股东股权价款与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调增资本公积2,729,109.02元。因联营企业资本公积变动，相应调减资本公积 3,264,948.67元。

财务报表附注 第74页

(三十八) 其他综合收益

项目 上年年末余额

本期金额

期末余额本期所得税前发生额

减：前期计入其他综合收益当期转入损益

减：所得税费用

税后归属于母公司

税后归属于少数股东

减：其他综合收益当期转入留存收益1．不能重分类进损益的其他综合收益

2．将重分类进损益的其他综合收益

-1,304,367.813,852,007.99

3,852,007.99

2,547,640.18其中：权益法下可转损益的其他综合收益

-1,304,367.813,852,007.99

3,852,007.99

2,547,640.18其他综合收益合计-1,304,367.813,852,007.99

3,852,007.99

2,547,640.18

财务报表附注 第75页

(三十九) 盈余公积

项目 上年年末余额 本期增加 本期减少 期末余额法定盈余公积336,954,397.67 336,954,397.67任意盈余公积28,021,951.49 28,021,951.49合计364,976,349.16 364,976,349.16

(四十) 一般风险准备

项目

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

一般风险准备

14,019,961.95 450,000.00 13,569,961.95

(四十一) 未分配利润

项目 本期金额 上期金额调整前上年年末未分配利润2,476,990,012.94 2,432,621,525.95调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后年初未分配利润2,476,990,012.94 2,432,621,525.95加：本期归属于母公司所有者的净利润81,708,479.32 62,089,800.43减：提取法定盈余公积

提取任意盈余公积

提取一般风险准备-450,000.00 212,997.00应付普通股股利18,855,110.01 17,508,316.44转作股本的普通股股利

期末未分配利润2,540,293,382.25 2,476,990,012.94

(四十二) 营业收入和营业成本

1、 营业收入和营业成本情况

项目

本期金额 上期金额收入 成本 收入 成本主营业务2,903,635,732.57 2,304,598,789.50 3,034,139,644.88 2,479,241,485.58其他业务18,845,770.90 14,349,376.35 22,259,345.74 15,501,457.67合计2,922,481,503.47 2,318,948,165.85 3,056,398,990.62 2,494,742,943.25

财务报表附注 第76页

2、 主营业务（分行业）

行业名称

本期发生额 上期发生额营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房地产业

2,813,370,094.85 2,235,519,841.99 2,943,898,869.19 2,402,125,880.58旅游餐饮服务

40,768,433.08 36,263,002.86 39,368,786.38 42,421,151.86代管代建收入

3,225,434.11 6,618,807.88 9,599,056.51 2,554,995.04住宿和餐饮业

23,556,997.75 24,411,650.62 30,795,440.33 29,792,958.10金融业

1,880,863.57 1,785,486.15 3,420,345.09 2,346,500.00批发和零售业

20,833,909.21

7,057,147.38

合计

2,903,635,732.57 2,304,598,789.50 3,034,139,644.88 2,479,241,485.58

3、 主营业务（分项目）

项目

本期发生额 上期发生额营业收入 营业成本 营业收入 营业成本房产销售

2,544,771,412.86 2,131,648,989.58 2,739,955,806.26 2,298,886,054.40物业管理服务

40,768,433.08 36,263,002.86 39,368,786.38 42,421,151.86房地产出租

268,598,681.99 103,870,852.41 203,943,062.93 103,239,826.18代管代建收入

3,225,434.11 6,618,807.88 9,599,056.51 2,554,995.04酒店业

23,556,997.75 24,411,650.62 30,795,440.33 29,792,958.10金融服务

1,880,863.57 1,785,486.15 3,420,345.09 2,346,500.00贸易业务

20,833,909.21

7,057,147.38

合计

2,903,635,732.57 2,304,598,789.50 3,034,139,644.88 2,479,241,485.58

4、 主营业务（分地区）

地区

本期发生额 上期发生额营业收入 营业成本 营业收入 营业成本上海

409,879,659.00 170,312,040.64 642,861,946.30 511,997,337.33浙江

2,493,756,073.57 2,134,286,748.86 1,248,615,810.54 960,726,288.42江苏

1,142,661,888.04 1,006,517,859.83合计

2,903,635,732.57 2,304,598,789.50 3,034,139,644.88 2,479,241,485.58

财务报表附注 第77页

(四十三) 利息收入和手续费收入

项目 本期发生额 上期发生额利息净收入

57,075,611.26 31,970,028.42手续费及佣金净收入

215,073,067.86 319,149,065.54合计

272,148,679.12 351,119,093.96

(四十四) 提取期货风险准备金

项目 本期发生额 上期发生额提取期货风险准备金

10,040,786.36 15,177,345.80

(四十五) 税金及附加

项目 本期金额 上期金额城市维护建设税6,872,562.965,520,554.12教育费附加3,039,912.883,026,633.09地方教育费附加2,027,069.702,017,835.87土地增值税32,457,156.1453,887,172.79房产税18,470,021.1223,018,868.98土地使用税2,136,488.461,893,760.69车船使用税

366.00

2,246.50印花税1,897,245.843,067,433.56营业税335,667.55130,905.97河道管理费3,356.671,309.06

合计67,239,847.3292,566,720.63

(四十六) 销售费用

项目 本期金额 上期金额合计217,240,922.70 344,858,361.66其中主要项目如下：

职工薪酬112,484,248.48 126,033,556.98广告费31,354,573.34 37,034,616.40宣传推广费17,624,215.05 55,402,663.86佣金7,341,052.37 66,971,058.60使用权资产折旧、租赁费5,773,466.39 7,229,984.73

财务报表附注 第78页

项目 本期金额 上期金额业务招待费4,078,164.72 6,373,239.22修理费1,110,505.00 917,493.27长期待摊费用摊销442,881.78 413,351.58水电费179,760.47 249,951.98

(四十七) 管理费用

项目 本期金额 上期金额

合计254,764,839.52 270,729,393.64其中主要项目如下：

职工薪酬178,191,673.52 182,911,195.30信息服务费25,143,553.73 30,626,694.49固定资产折旧9,861,096.14 10,242,606.23咨询费7,213,295.27 9,488,847.93长期待摊费用摊销4,437,741.41 3,258,960.33邮电通讯费3,895,269.45 4,060,629.14办公费2,470,501.53 4,542,518.97修理费972,082.56 451,114.95

(四十八) 财务费用

项目 本期金额 上期金额利息费用164,054,474.05 151,584,706.83其中：租赁负债利息费用940,156.22 1,215,027.38减：利息收入18,758,641.36 23,850,581.27汇兑损益41,216.44 41,424.00其他830,152.36 753,277.11

合计146,167,201.49 128,528,826.67

(四十九) 其他收益

项目 本期金额 上期金额政府补助11,589,750.59 13,362,144.71进项税加计抵减75,909.67 358,803.29代扣个人所得税手续费654,110.42 784,465.99

财务报表附注 第79页

项目 本期金额 上期金额其他56,213.74合计12,319,770.68 14,561,627.73

计入其他收益的政府补助

项目 本期金额

与资产相关/与收益相

关 上海市闵行区住房保障和房屋管理局保障性租赁住房考核奖励

200,000.00与收益相关结转残保金超比例奖励16,275.30与收益相关重点企业产业扶持资金4,500,000.00与收益相关节能减排补贴

15,000.00与收益相关政府拨付企业经费

600,000.00与收益相关上海杨行企业发展有限公司（园区税返）80,000.00与收益相关稳岗补贴568,204.83与收益相关财政补贴5,340,000.00与收益相关社保补贴

42,902.00与收益相关旅游发展专项奖励

202,250.00与收益相关其他25,118.46与收益相关合计11,589,750.59

(五十) 投资收益

项目 本期金额 上期金额权益法核算的长期股权投资收益

89,670,632.12

68,857,459.31处置长期股权投资产生的投资收益

7,466.18 37,441,922.20交易性金融资产在持有期间的投资收益

442,007.33 453,906.25处置交易性金融资产取得的投资收益

4,443,387.53 -944,908.38处置其他债权投资取得的投资收益

3,655.54其他非流动金融资产在持有期间的投资收益

1,000,500.00处置其他非流动金融资产取得的投资收益

750,000.00

其他流动资产持有期间取得的投资收益

9,223,262.05 9,081,879.62处置其他流动资产取得的投资收益

55,943.40 96,226.42

财务报表附注 第80页

项目 本期金额 上期金额合计

104,592,698.61 115,990,640.96

(五十一) 公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源 本期金额 上期金额交易性金融资产

9,866,001.02 2,024,413.10其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

45,136.69其他非流动金融资产

5,396,754.11 23,735,298.38交易性金融负债

-29,106.67

合计

15,233,648.46 25,759,711.48

(五十二) 信用减值损失

项目 本期金额 上期金额应收账款坏账损失

-8,364,933.17 3,481,041.18其他应收款坏账损失

7,442,835.42 -769,501.90其他流动资产坏账损失

50,000,000.00

合计

49,077,902.25 2,711,539.28

(五十三) 资产减值损失

项目 本期金额 上期金额存货跌价损失及合同履约成本减值损失

1,943,049.36 30,977,066.20投资性房地产减值损失

5,814,208.85合计

1,943,049.36 36,791,275.05

(五十四) 资产处置收益

项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额非流动资产处置收益

413,091.23 -797.92 413,091.23其中：固定资产处置收益

327,116.15 -10,044.52 327,116.15使用权资产处置收益

85,975.08 9,246.60 85,975.08合计

413,091.23 -797.92 413,091.23

财务报表附注 第81页

(五十五) 营业外收入

项目 本期金额 上期金额

计入当期非经常性

损益的金额非流动资产报废收益

89.78 89.78政府补助24,074.60 1,554.00 24,074.60盘盈利得

751.40 1.33 751.40罚款收入24,490.00 18,676.47 24,490.00违约金及赔偿收入4,104,739.22 1,544,871.72 4,104,739.22其他274,751.99 234,112.99 274,751.99合计4,428,896.99 1,799,216.51 4,428,896.99

(五十六) 营业外支出

项目 本期金额 上期金额

计入当期非经常性

损益的金额非流动资产报废损失23,113.10 23,113.10对外捐赠607,229.20 401,000.00 607,229.20违约金及赔偿支出552,278.41 2,959,743.3 552,278.41罚款支出

500.00 81,592.48 500.00非常损失7,166.23 7,166.23滞纳金1,022.92 1,022.92其他86,092.99 146,770.00 86,092.99合计1,277,402.85 3,589,105.78 1,277,402.85

(五十七) 所得税费用

1、 所得税费用表

项目 本期金额 上期金额当期所得税费用76,594,232.21 70,548,733.32递延所得税费用3,120,042.24 -5,499,169.27合计79,714,274.45 65,049,564.05

2、 会计利润与所得税费用调整过程

项目 本期金额利润总额

264,918,170.86

财务报表附注 第82页

项目 本期金额按法定[或适用]税率计算的所得税费用

66,229,542.72子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响

-5,189,744.20非应税收入的影响

-21,328,461.81税法规定额外可扣除费用的影响

-94,965.34不可抵扣的成本、费用和损失的影响

1,955,537.82使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响

-14,238,550.23本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响

52,380,915.49所得税费用

79,714,274.45

(五十八) 每股收益

基本每股收益基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数计算：

项目 本期金额 上期金额归属于母公司普通股股东的合并净利润81,708,479.32 62,089,800.43本公司发行在外普通股的加权平均数673,396,786.00 673,396,786.00基本每股收益

0.1213 0.0922

其中：持续经营基本每股收益

0.1213 0.0922

终止经营基本每股收益

(五十九) 现金流量表项目

1、 与经营活动有关的现金

（1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额经营租赁收入

9,410,411.54

存款利息收入

18,758,641.36

23,850,581.27

政府补助

7,113,825.19

18,113,698.71

罚款收入

24,490.00

676.89

违约金及赔偿收入

4,104,739.22

87,943.00

保证金、押金

40,144,125.56

31,735,133.49

备用金

774,297.60

261,000.00

财务报表附注 第83页

项目 本期金额 上期金额资金往来收到的现金

47,979,807.12

230,047,074.55

其他927,230.09

3,026,218.59

合计

129,237,567.68

307,122,326.50

（2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额

费用支出

202,510,964.45 259,637,127.59

银行手续费

830,152.36 753,277.11

现金捐赠支出

607,229.20 401,000.00

罚款支出

500.00 76,592.48

违约金及赔偿支出

552,278.41 53,618.50

保证金、押金

73,994,388.09 41,574,270.60

备用金

690,009.60 3,248,750.60

资金往来支付的现金

200,560,941.34 285,164,107.80

支付交易的保证金净额

72,161,363.96 1,683,803,479.75

租赁支出

1,469,298.79

其他

2,776,202.37

合计553,377,126.20 2,277,488,426.80

2、 与投资活动有关的现金

（1）收到的其他与投资活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额

企业间借款收回的资金

9,476,416.67

（2）支付的其他与投资活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额

处置子公司及其他营业单位支付的现金净额

71,536,755.45

3、 与筹资活动有关的现金

（1）收到的其他与筹资活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额

企业间借款收到的资金

300,000,000.00

114,700,000.00

财务报表附注 第84页

（2）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目 本期金额 上期金额

企业间借款归还的资金

445,000,000.00

674,050,550.00

支付信托产品投资者的资金

11,613,774.07 14,926,290.05

购买子公司少数股权支付的现金

6,500,000.00

租赁负债

14,634,055.41 14,218,073.12

受限货币资金本期增加

820,000,000.00合计

1,297,747,829.48 703,194,913.17

财务报表附注 第85页

（3）筹资活动产生的各项负债变动情况

项目

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

现金变动

非现金变动

现金变动

非现金变动

银行借款（短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款）

2,956,106,910.34 1,095,516,764.70 143,783,945.82 554,320,284.12

3,641,087,336.74租赁负债（含一年内到期的租赁负债）

25,648,947.81 7,203,201.85 14,634,055.41

18,218,094.25其他应付款（项目借款）531,524,650.92 300,000,000.00 30,759,036.87 490,128,718.05

372,154,969.74合计

3,513,280,509.07 1,395,516,764.70

181,746,184.54

1,059,083,057.58

4,031,460,400.73

财务报表附注 第86页

(六十) 现金流量表补充资料

1、 现金流量表补充资料

补充资料 本期金额 上期金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量

净利润185,203,896.41 110,883,407.53加：信用减值损失49,077,902.25 2,711,539.28资产减值准备1,943,049.36 36,791,275.05期货风险准备金10,040,786.36 15,177,345.80固定资产折旧120,003,623.48 122,536,195.86油气资产折耗

使用权资产折旧10,582,667.59 10,403,194.02无形资产摊销1,129,236.29 1,122,897.59长期待摊费用摊销2,952,080.43 2,855,739.89 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）

-413,091.23 797.92固定资产报废损失（收益以“－”号填列）23,023.32

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-15,233,648.46 -25,759,711.48财务费用（收益以“－”号填列）164,095,690.49 151,584,706.83投资损失（收益以“－”号填列）-104,592,698.61 -115,990,640.96递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）19,936,031.79 1,386,725.96递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-16,815,989.55 -6,885,895.23存货的减少（增加以“－”号填列）2,042,459,426.12 1,636,615,641.96经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-862,535,397.97 -301,348,993.66经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-1,592,452,346.97 -1,927,823,631.42其他

经营活动产生的现金流量净额15,404,241.10 -285,739,405.06

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券

承担租赁负债方式取得使用权资产

3、现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额4,927,055,403.01 5,478,356,584.77减：现金的期初余额5,478,356,584.77 6,965,810,840.36

财务报表附注 第87页

补充资料 本期金额 上期金额加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-551,301,181.76 -1,487,454,255.59

2、 现金和现金等价物的构成

项目 期末余额 上年年末余额

一、现金

4,927,055,403.01 5,478,356,584.77其中：库存现金45,035.01 71,120.26可随时用于支付的数字货币

可随时用于支付的银行存款1,815,142,704.30 2,382,646,972.05可随时用于支付的其他货币资金3,111,867,663.70 3,095,638,492.46可用于支付的存放中央银行款项

存放同业款项

拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额

4,927,055,403.01 5,478,356,584.77其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用的现金和现金等价物

不属于现金及现金等价物的货币资金：

项目 期末余额 上年年末余额

不属于现金及现金等

价物的理由履约保证金15,589,289.50 15,589,289.50使用受限专项用途资金820,000,000.00使用受限合计835,589,289.50 15,589,289.50

(六十一) 外币货币性项目

外币货币性项目

项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额其他应付款

其中：美元295,568.35 7.1884 2,124,663.53港币503,272.96 0.92604 466,050.89

财务报表附注 第88页

(六十二) 租赁

1、 作为承租人

项目 本期金额 上期金额租赁负债的利息费用940,156.22 1,215,027.38计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用

1,226,352.87 509,386.33与租赁相关的总现金流出15,970,780.04 14,542,250.38注：本公司承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物、运输设备和专用设备，房屋及建筑物的租赁期通常为 1 至 3年，运输设备的租赁期为1年，专用设备的租赁期通常为 1 至 5年。部分租赁合同包含续租选择权、终止选择权。

2、 作为出租人

经营租赁

本期金额 上期金额经营租赁收入276,399,692.66 203,943,062.93

六、 合并范围的变更

(一) 公司本期未发生的非同一控制下企业合并的情况

(二) 公司本期未发生的同一控制下企业合并

(三) 公司本年度未发生反向购买

(四) 公司本期未发生处置子公司交易

(五) 其他原因的合并范围变动

1、 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体等方式形成控制权的经营实体

名称

变更原因

北京新动境科技有限公司

设立上海浦筑置业发展有限公司

设立上海新黄埔蓝绿企业发展有限公司

设立华闻期货华睿专享FOF一号单一资产管理计划

设立

财务报表附注 第89页

2、 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体等方式形成控制权的经营实

体

名称

变更原因

上海欣南房地产开发有限公司

注销上海稳泰企业发展有限公司

注销新黄浦（浙江）建设发展有限公司

注销

上海棁垲科技合伙企业（有限合伙）

注销

益农黄金二号私募证券投资基金

注销华闻期货华睿稳健FOF一号集合资产管理计划

注销

华闻期货华云琢玉FOF一号集合资产管理计划

注销

财务报表附注 第90页

七、 在其他主体中的权益

(一) 在子公司中的权益

1、 企业集团的构成

子公司名称 注册资本（万元）

主要经营

地

注册地 业务性质

持股比例(%)

取得方式直接 间接上海欣龙企业发展有限公司

18,000.00上海

上海

服务业

设立

上海浦浩投资有限公司

25,000.00上海

上海

投资管理

设立

欣龙新干线供应链（上海)有限公司

12,000.00上海

上海

商务服务业

设立

吉欣能源（浙江自贸区）有限公司

7,000.00浙江舟山

浙江舟山

批发业

设立

上海恒立房地产有限公司

12,393.29上海

上海

房地产业

同一控制下企业合并

上海科技京城管理发展有限公司

1,350.00上海

上海

服务业

设立

上海新黄浦投资管理有限公司

32,000.00上海

上海

投资管理

90 10设立

上海新浦晟商业保理有限公司

10,000.00上海

上海

商务服务业

设立

上海新佘山置业有限公司

5,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海新蒲置业发展有限公司

5,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海陇闵置业发展有限公司

5,000.00上海

上海

房地产业

设立

华闻期货有限公司

55,000.00上海

上海

期货经纪

同一控制下企业合并

上海华闻金融信息服务有限公司

15,000.00上海

上海

投资管理

设立

新黄浦（浙江）投资发展有限公司

10,000.00浙江湖州

浙江湖州

房地产业

非同一控制下企业合并

湖州南浔花园名都大酒店有限公司

2,000.00浙江湖州

浙江湖州

酒店管理

非同一控制下企业合并

财务报表附注 第91页

子公司名称 注册资本（万元）

主要经营地

注册地 业务性质

持股比例(%)

取得方式直接 间接湖州南浔嘉顺投资管理有限公司

19,781.00浙江湖州

浙江湖州

房地产业

非同一控制下企业合并

新黄浦（湖州）房地产开发有限公司

5,000.00浙江湖州

浙江湖州

房地产业

设立

上海欣济置业有限公司

1,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海欣台置业有限公司

1,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海欣福置业有限公司

1,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海欣沁置业有限公司

58,800.00上海

上海

房地产业

设立

上海玮浦企业管理有限公司

500.00

上海

上海

房地产业

设立

新黄浦（杭州）企业管理有限公司

100.00

浙江杭州

浙江杭州

其他组织管理服务

设立

杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司

5,000.00浙江杭州

浙江杭州

房地产业

非同一控制下企业合并

杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司

5,000.00浙江杭州

浙江杭州

房地产业

非同一控制下企业合并

上海稳裕企业发展有限公司

100.00

上海

上海

企业总部管理

设立

上海稳健企业发展有限公司

100.00

上海

上海

其他综合管理服务

设立

上海浦伦稳晟置业有限公司

10,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海智浦睿企业管理有限公司

1,000.00上海

上海

其他组织管理服务

设立

江苏浦乾基金销售有限公司

50,000.00江苏南京

江苏南京

公开募集证券投资基金

设立

上海镌鼎企业管理合伙企业（有限合伙）

5,005.00上海

上海

商务服务业

80.02

设立

北京新动境科技有限公司

1,000.00北京

北京

其他综合管理服务

设立

上海浦筑置业发展有限公司

10,000.00上海

上海

房地产业

设立

上海新黄埔蓝绿企业发展有限公司

1,000.00上海

上海

房地产业

设立

财务报表附注 第92页

注：本公司持有上海新蒲置业发展有限公司100%的股权和上海陇闵置业发展有限公司100%股权、新黄浦（浙江）投资发展有限公司80%股权已为借款提供质押担保。

2、 纳入合并范围的结构化主体

结构化主体名称

持有份额%业务性质

浦浩进取希腊字母2号私募证券投资基金

投资金融产品浦浩稳健希腊字母1号私募证券投资基金（原名为多策略1号）

83.37

投资金融产品浦浩致远价值平衡1号私募证券投资基金

投资金融产品华闻期货华睿专享FOF一号单一资产管理计划

投资金融产品华闻期货匠燃进取一号单一资产管理计划

投资金融产品华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划

投资金融产品

(二) 在合营安排或联营企业中的权益

1、 重要的合营企业或联营企业

合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质

持股比例(%)对合营企业或联营企业投资的会计处理

方法直接 间接中泰信托有限责任公司

上海

上海

金融业

29.97

权益法江西瑞奇期货有限公司

江西

江西南昌

金融业

20.00

权益法

财务报表附注 第93页

2、 重要联营企业的主要财务信息

期末余额/本期金额 上年年末余额/上期金额中泰信托有限责

任公司

江西瑞奇期货有

限公司

中泰信托有限责

任公司

江西瑞奇期货有

限公司流动资产2,377,855,094.22 2,689,073,338.43 2,162,380,174.89 1,896,384,234.32非流动资产3,151,963,841.46 159,918,102.60 2,994,636,436.57 164,448,426.61资产合计5,529,818,935.68 2,848,991,441.03 5,157,016,611.46 2,060,832,660.93

流动负债700,112,006.33 1,971,165,020.35 620,693,615.27 1,202,389,312.63非流动负债37,248,773.34 226,208,832.26 37,793,761.00 207,116,934.18负债合计737,360,779.67 2,197,373,852.61 658,487,376.27 1,409,506,246.81

少数股东权益

归属于母公司股东权益

4,792,458,156.01 651,617,588.42 4,498,529,235.19 651,326,414.12

按持股比例计算的净资产份额

1,413,515,838.94 130,323,517.68 1,325,425,341.37 130,265,282.84调整事项

—商誉

1,955,342.03

1,955,342.03—内部交易未实现利润

—其他

对联营企业权益投资的账面价值

1,413,515,838.94 132,278,859.71 1,325,425,341.37 132,220,624.87存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入413,839,700.46 478,367,638.99 275,747,992.27 475,730,311.62净利润291,970,097.61 12,291,174.30 201,822,182.53 11,009,013.63终止经营的净利润

其他综合收益12,852,879.50

18,286,615.85 156,322.49

财务报表附注 第94页

期末余额/本期金额 上年年末余额/上期金额中泰信托有限责

任公司

江西瑞奇期货有限公司

中泰信托有限责

任公司

江西瑞奇期货有

限公司综合收益总额304,822,977.11 12,291,174.30 220,108,798.38 11,165,336.12

本期收到的来自联营企业的股利

180,000,000.00

3、 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

期末余额/本期金额 上年年末余额/上期金额投资账面价值合计109,288,335.05 65,111,816.90下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润-291,040.99 -121,979.07—其他综合收益

—综合收益总额-291,040.99 -121,979.07

八、 政府补助

(一) 政府补助的种类、金额和列报项目

1、 计入当期损益的政府补助

与收益相关的政府补助计入当期损益或冲减相关成本费用损失的列报项目

政府补助金额

计入当期损益或冲减相关成本费用损失的金额

本期金额 上期金额其他收益11,589,750.59 11,589,750.59 13,362,144.71营业外收入24,074.60 24,074.60 1,554.00合计11,613,825.19 11,613,825.19 13,363,698.71

财务报表附注 第95页

2、 涉及政府补助的负债项目

负债项目 上年年末余额

本期新增补助金额

本期计入营业外

收入金额

本期转入其他收益金额

本期冲减成本费

用金额

其他变动 期末余额

与资产相关/与

收益相关其他流动负债-递延收益

13,700,000.00 4,500,000.00 9,200,000.00与收益相关

财务报表附注 第96页

九、 与金融工具相关的风险

(一) 金融工具产生的各类风险

本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任，但是董事会已授权本公司各职能部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执行的程序。董事会通过各职能部门递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

1、 信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款、债权投资等，这些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十一、(四)所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家GDP增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信

财务报表附注 第97页

息进行调整得出预期损失率。对于长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。

2、 流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

财务报表附注 第98页

项目

期末余额即时偿还 1年以内 1年以上 未折现合同金额合计 账面价值短期借款60,736,011.40 60,736,011.4060,074,250.00应付账款419,557,340.33 419,557,340.33419,557,340.33其他应付款986,972,399.69 986,972,399.69958,422,399.69一年内到期的非流动负债139,523,371.23 139,523,371.23123,588,591.81其他流动负债7,017,973,850.34 7,017,973,850.347,017,973,850.34长期借款3,726,689,643.49 3,726,689,643.493,465,822,844.70租赁负债10,122,170.07 10,122,170.079,819,744.48合计1,406,529,740.027,218,233,232.97 3,736,811,813.56 12,361,574,786.5512,055,259,021.35

（续）

项目

上年年末余额即时偿还 1年以内 1年以上 未折现合同金额合计 账面价值短期借款108,176,886.11 108,176,886.11 108,176,886.11应付账款609,419,598.54 609,419,598.54 609,419,598.54其他应付款1,175,443,628.69 1,175,443,628.69 1,175,443,628.69一年内到期的非流动负债109,564,278.74 109,564,278.74 109,564,278.74其他流动负债6,484,893,629.58 6,484,893,629.58 6,484,893,629.58租赁负债14,834,693.30 14,834,693.30 14,834,693.30

财务报表附注 第99页

项目

上年年末余额即时偿还 1年以内 1年以上 未折现合同金额合计 账面价值长期借款2,749,180,000.00 2,749,180,000.00 2,749,180,000.00合计1,784,863,227.23 6,702,634,794.43 2,764,014,693.30 11,251,512,714.96 11,251,512,714.96

财务报表附注 第100页

3、 市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险

利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。必要时，本公司会采用利率互换工具来对冲利率风险。于 2024 年 12 月 31 日，本公司的带息债务总额为 398,707.28 万元，其中浮动利率债务总额为330,757.28 万元。在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 50 个基点，则公司将减少或增加净利润 1,228.01 万元。管理层认为 50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。

（2）价格风险

价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格、股票市场指数、权益工具价格以及其他风险变量的变化。本公司持有的权益投资列示如下：

项目

期末余额

期初余额

交易性金融资产

270,357,173.94 342,447,564.16买入返售金融资产

5,064,325.39其他非流动金融资产

168,633,116.19 168,236,362.08合计

438,990,290.13 515,748,251.63

十、 公允价值的披露

公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。

财务报表附注 第101页

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

项目

期末公允价值第一层次公允价值计量

第二层次公允

价值计量

第三层次公允

价值计量

合计◆交易性金融资产10,540,605.14

259,816,568.80

270,357,173.94

1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

10,540,605.14 259,816,568.80

270,357,173.94

（

）债务工具投资

（

）权益工具投资

10,540,605.14

10,540,605.14

（

）衍生金融资产

（

）其他

259,816,568.80

259,816,568.80◆其他非流动金融资产

168,633,116.19 168,633,116.19合计

10,540,605.14 259,816,568.80 168,633,116.19 438,990,290.13

(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债表日的交易日的收盘价作为确定公允价值的依据。

(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息

1、对于信托计划、资产管理计划投资、理财产品，公司根据发行方或受托人公布的最接近资产负债表日的净值作为公允价值的依据。

2、对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日估值作为确定公允价值的依据。

3、对于全国银行间债券市场交易的债券，公司采用中央国债登记结算有限责任公司每日公布的估值作为确定公允价值的依据。

财务报表附注 第102页

(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息对于非上市股权投资，公司采用自对手方处获取估值报价，或使用估值技术确定其公允价值，包括现金流贴现分析、净资产价值、市场可比法和期权定价模型等。这些金融工具的公允价值可能基于对估值有重大影响的不可观测输入值，不可观测输入值包括加权平均资本成本、流动性贴现、市净率等。

财务报表附注 第103页

(五) 持续的第三层次公允价值计量项目，上年年末与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

1、 持续的第三层次公允价值计量项目的调节信息

项目 上年年末余额

转入第三层次

转出第三层次

当期利得或损失总额 购买、发行、出售和结算

期末余额

对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或变动计入损益

计入其他综合

收益

购买 发行 出售 结算◆其他非流动金融资产

168,236,362.08 6,146,754.11 5,000,000.00 750,000.00 168,633,116.19 5,396,754.11以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

5,000,000.00 750,000.00 5,000,000.00 750,000.00其中：债务工具投资

5,000,000.00 750,000.00 5,000,000.00 750,000.00指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

163,236,362.08 5,396,754.11 168,633,116.19 5,396,754.11—权益工具投资

163,236,362.08 5,396,754.11 168,633,116.19 5,396,754.11合计

168,236,362.08 6,146,754.11 5,000,000.00 750,000.00 168,633,116.19 5,396,754.11

财务报表附注 第104页

十一、 关联方及关联交易

(一) 本企业的股东情况

母公司名称 注册地 业务性质 注册资本

母公司对本公司的持股

比例(%)

母公司对本公司的表决权比例(%)上海新华闻投资有限公司

上海市闸北区天目中路

号

室

实业投资

50,000.00 24.77 24.77

上海市黄浦区国有资产监督管理委员会

上海市黄浦区延安东路

号西

楼

行政单位

12.64 12.64

(二) 本公司的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(三) 本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(四) 关联交易情况

1、 关联担保情况

本公司作为担保方：

被担保方 担保金额 担保起始日

担保到期

日

担保是否已经履行完毕上海欣龙企业发展有限公司110,000,000.00 2024/12/10 2039/11/4否上海陇闵置业发展有限公司568,360,000.00 2021/1/28 2045/12/21否上海陇闵置业发展有限公司2,212,844.70 2024/8/26 2045/12/21否上海新蒲置业发展有限公司269,500,000.00 2023/11/30 2045/12/13否上海新蒲置业发展有限公司980,000,000.00 2020/12/16 2045/12/13否上海新蒲置业发展有限公司16,780,035.03 2022/7/20 2027/7/20否欣龙新干线供应链（上海）有限公司20,000,000.00 2024/5/14 2025/5/14否欣龙新干线供应链（上海）有限公司10,000,000.00 2024/3/13 2025/3/12否

财务报表附注 第105页

被担保方 担保金额 担保起始日

担保到期日

担保是否已经履行

完毕欣龙新干线供应链（上海）有限公司19,497,000.00 2024/3/21 2025/3/20否欣龙新干线供应链（上海）有限公司10,503,000.00 2024/3/29 2025/3/28否

本公司作为被担保方：

担保方 担保金额

担保起始

日

担保到期日

担保是否已经履行完毕上海恒立房地产有限公司162,000,000.00 2019/6/26 2034/6/26否新黄浦(浙江)投资发展有限公司300,000,000.00 2024/9/20 2026/9/20否湖州南浔嘉顺投资管理有限公司300,000,000.00 2024/9/20 2026/9/20否上海科技京城管理发展有限公司162,000,000.00 2019/6/26 2034/6/26否上海科技京城管理发展有限公司820,000,000.00 2024/12/31 2037/7/14否

2、 关键管理人员薪酬

项目 本期金额 上期金额关键管理人员薪酬 1,084.80万元 1,113.40万元

(五) 关联方应收应付等未结算项目

应收项目

项目名称 关联方

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备应收股利

中泰信托有限责任公司

180,000,000.00 180,000,000.00

十二、 承诺及或有事项

(一) 重要承诺事项

详见本附注五、（二十二）、所有权或使用权受到限制的资产部分相应内容及本附注十一、（四）1、关联担保情况部分相应内容。

财务报表附注 第106页

(二) 或有事项

本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行按揭贷款提供阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2024年12月31日，本公司及所属子公司承担阶段性担保金额为 6.28 亿元。本公司管理层认为因此引致的财务承诺不会对本公司财务状况和经营成果构成重大不利影响。

十三、 资产负债表日后事项

(一) 重要的非调整事项

1、 2025年1月22日，公司召开了第九届六次董事会会议，审议通过了 《关于转让

上海微星住房租赁运营有限公司 10%股权的议案》，拟以人民币 16,958.84 万元（暂估）的交易对价转让所持有的上海微星住房租赁运营有限公司10%股权，该交易已于2025年2月10日经股东大会审议通过。

2、 2025年1月22日，公司召开了第九届六次董事会会议，审议通过了《关于转让福建闽中有机食品有限公司债权的议案》,拟以人民币1,500 万元（暂估）转让公司对福建省闽中有机食品有限公司的债权。截止2024年12月31日，公司对福建省闽中有机食品有限公司债权余额89,284,269.50元，已计提坏账准备金额89,284,269.50元。

(二) 利润分配情况

拟分配的股利总额（元）

24,915,681.08经审议批准宣告发放的股利总额（元）

24,915,681.08

根据2025年4月28日召开的公司第九届七次董事会会议决议，2024年度利润分配预案为：

按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟向全体股东每10股派发现金红利0.37元（含税）。截至2024年12月31日，公司总股本673,396,786股，以此计算合计拟派发现金红利24,915,681.08元（含税）。本年度公司现金分红比例为

30.49%。公司2024年度不送红股，不实施资本公积转增股本。

分配方案尚须股东大会通过。

财务报表附注 第107页

十四、 其他重要事项

2018年3月，公司拟参与上海智品置业有限公司（以下简称“智品置业”）名下上海古浪路的一块净地开发。公司通过全资子公司上海新黄浦投资有限公司（以下简称“新黄浦投资”）向上海智富茂城置业有限公司（与智品置业受同一实际控制人控制）支付合作意向金1亿元。由于目标公司股权转让未能完成，债务人亦未向新黄浦投资返回意向金及其利息。2020年12月，新黄浦投资向上海市第二中级人民法院就智富企业发展（集团）有限公司、智品置业、丁勤富、严悦文提起诉讼，立案前采取诉讼前保全措施，查封了智品置业名下位于普陀区桃浦路674坊15、16丘的土地，土地性质属于商业用地，查封期限为2020年12月9日至2023年12月8日。双方于2021年1月29日进行诉讼前调解，因双方意愿差距较大无法达成一致意见，新黄浦投资于2021年2月2日在第二中级人民法院申请正式立案。2022年2月25日，上海市第二中级人民法院判决智富企业发展（集团）有限公司、上海智品置业有限公司于判决生效之日起十日内向公司返回合作意向金1亿元及资金占用费，严悦文对上述付款义务承担连带还款责任。智富集团和智品公司不服一审判决，向上海市高级人民法院提起上诉，上海市高级人民法院于2022年10月20日开庭，判决公司胜诉。2022年12月8日，公司收到上海市第二中级人民法院执行案件受理通知书。2023年2月27日，上海市第二中级人民法院未能查到其他可供执行的财产，终结案件的执行。2023年11月20日，上海市第二中级人民法院将上海智品置业有限公司名下位于普陀区桃浦路674坊15、16丘的土地的查封期限的到期日续封至2026年12月8日。公司管理层根据实际情况、律师意见和客观存在的事实判断：新黄浦投资虽已对上述土地进行保全，但尚需经过审理、判决、执行、拍卖等程序，变现的过程预计较长且存在不确定性，经综合评估测试后，本期计提减值准备5,000万元，累计计提减值准备10,000万元。本期计提的减值准备已经2025年4月28日召开的第九届七次董事会审议通过。

十五、 母公司财务报表主要项目注释

(一) 应收账款

1、 应收账款按账龄披露

账龄 期末余额 上年年末余额1年以内9,400,580.96 8,872,590.041至2年

2至3年

3至4年

财务报表附注 第108页

账龄 期末余额 上年年末余额4至5年

5年以上

小计9,400,580.96 8,872,590.04减：坏账准备369,925.10 345,967.35

合计9,030,655.86 8,526,622.69

财务报表附注 第109页

2、 应收账款按坏账计提方法分类披露

类别

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

账面价值

账面余额 坏账准备

账面价值金额

比例（%）

金额

计提比例（%）

金额

比例（%）

金额

计提比例（%）按单项计提坏账准备

按信用风险特征组合计提坏账准备

9,400,580.96 100.00 369,925.10 3.94 9,030,655.86 8,872,590.04 100.00 345,967.35 3.90 8,526,622.69其中：组合

账龄组合

7,398,502.28 78.70 369,925.10 5.00 7,028,577.18 6,919,347.04 77.99 345,967.35 5.00 6,573,379.69组合

合并范围内关联方组合

2,002,078.68 21.30

2,002,078.68 1,953,243.00 22.01

1,953,243.00合计9,400,580.96 100.00 369,925.10

9,030,655.86 8,872,590.04 100.00 345,967.35

8,526,622.69

财务报表附注 第110页

按信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合

名称

期末余额应收账款 坏账准备 计提比例（%）1年以内7,398,502.28 369,925.10 5.001至2年

2至3年

3至4年

4至5年

5年以上

合计

7,398,502.28 369,925.10

3、 本期计提、转回或收回的坏账准备情况

类别

上年年末余额

本期变动金额

期末余额计提

收回或转回

转销或核销

其他变动单项计提预期信用损失的应收账款

按组合计提预期信用损失的应收账款

345,967.35 23,957.75 369,925.10其中：组合

账龄组合

345,967.35 23,957.75 369,925.10合计

345,967.35 23,957.75 369,925.10

4、 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位名称

应收账款期末余额

合同资产期末余额

应收账款和合同

资产期末余额

占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例(%)

应收账款坏账准备和合同资产减值准备期末余额客户一

7,082,959.97

7,082,959.97 75.35 369,925.10客户二

1,711,282.11

1,711,282.11 18.20

客户三

290,796.57

290,796.57 3.09

客户四

174,469.00

174,469.00 1.86

客户五

25,072.64

25,072.64 0.27

合计9,284,580.29

9,284,580.29 98.77 369,925.10

财务报表附注 第111页

(二) 其他应收款

项目 期末余额 上年年末余额应收利息

应收股利180,000,000.00 180,000,000.00其他应收款项1,367,730,132.47 1,641,241,946.62

合计1,547,730,132.47 1,821,241,946.62

1、 应收股利

项目（或被投资单位） 期末余额 上年年末余额中泰信托有限责任公司180,000,000.00 180,000,000.00减：坏账准备

合计180,000,000.00 180,000,000.00

注：根据上海银保监局对本公司联营企业中泰信托有限责任公司下发的《审慎监管强制措施决定书》，实施了限制向本公司等3名股东分配红利的审慎监管强制措施决定，中泰信托有限责任公司2022年度利润分配方案待受到的审慎监管强制措施全部解除后，另行商议对本公司的分红事项。

2、 其他应收款项

（1）按账龄披露

账龄 期末余额 上年年末余额1年以内376,589,556.09 648,601,370.241至2年304,632,227.29 435,123,016.282至3年335,123,016.28 347,719,100.003至4年267,719,100.00 84,166,232.814至5年84,166,232.81 124,632,227.295年以上2,000,000.00 2,000,000.00小计1,370,230,132.47 1,642,241,946.62减：坏账准备2,500,000.00 1,000,000.00合计1,367,730,132.47 1,641,241,946.62

财务报表附注 第112页

（2）按坏账计提方法分类披露

类别

期末余额 上年年末余额账面余额 坏账准备

账面价值

账面余额 坏账准备

账面价值金额

比例（%）

金额

计提比例（%）

金额

比例（%）

金额

计提比例（%）单项计提预期信用损失的其他应收款

按组合计提预期信用损失的其他应收款

1,370,230,132.47 100.00 2,500,000.00 0.18 1,367,730,132.47 1,642,241,946.62 100.00 1,000,000.00 0.06 1,641,241,946.62其中：组合

账龄组合

32,000,000.00 2.34 2,500,000.00 7.81 29,500,000.00 2,000,000.00 0.12 1,000,000.00 50.00 1,000,000.00组合

合并范围内关联方组合

1,338,230,132.47 97.66 1,338,230,132.47 1,640,241,946.62 99.88 1,640,241,946.62合计1,370,230,132.47 100.00 2,500,000.00 1,367,730,132.47 1,642,241,946.62 100.00 1,000,000.00 1,641,241,946.62

财务报表附注 第113页

信用风险特征组合计提坏账准备：

组合计提项目：组合1账龄组合

名称

期末余额其他应收款项 坏账准备 计提比例（%）1年以内30,000,000.00 1,500,000.00 5.001至2年

2至3年

3至4年

4至5年

5年以上2,000,000.00 1,000,000.00 50.00合计32,000,000.00 2,500,000.00

组合2合并范围内关联方组合类别

期末余额账面余额 坏账准备 计提比例（%）合并范围内关联方组合1,338,230,132.47

（3）坏账准备计提情况

坏账准备

第一阶段 第二阶段 第三阶段

合计未来12个月预期信用损失

整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)

整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)上年年末余额1,000,000.00

1,000,000.00本期计提1,500,000.00

1,500,000.00本期转回

本期转销

本期核销

其他变动

期末余额2,500,000.00

2,500,000.00

财务报表附注 第114页

其他应收款项账面余额变动如下：

账面余额

第一阶段 第二阶段 第三阶段

合计未来12个月预

期信用损失

整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)

整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)上年年末余额1,642,241,946.62

1,642,241,946.62本期新增-272,011,814.15

-272,011,814.15本期终止确认

其他变动

期末余额1,370,230,132.47

1,370,230,132.47

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况

类别

上年年末余

额

本期变动金额

期末余额计提

收回或

转回

转销或核销

其他变动单项计提预期信用损失的应收账款

按组合计提预期信用损失的应收账款

1,000,000.00 1,500,000.00 2,500,000.00其中：组合

账龄组合

1,000,000.00 1,500,000.00 2,500,000.00合计1,000,000.00 1,500,000.00 2,500,000.00

（5）按款项性质分类情况

款项性质 期末账面余额 上年年末账面余额押金及保证金

2,000,000.00 2,000,000.00往来款

1,368,230,132.47 1,640,241,946.62合计1,370,230,132.471,642,241,946.62

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况

单位名称 款项性质 期末余额 账龄

占其他应收款项期末余额合计数的比例(%)

坏账准备期末余额客户一

往来款

548,556,003.561-5年

40.03

财务报表附注 第115页

单位名称 款项性质 期末余额 账龄

占其他应收款项期末余额合计数的比例(%)

坏账准备期末余额客户二

往来款

252,279,540.081年以内

18.41

客户三

往来款

242,499,100.001-5年

17.70

客户四

往来款

162,139,749.421年以内

11.83

客户五

往来款

53,828,704.761-2年

3.93

合计

1,259,303,097.82

91.90

财务报表附注 第116页

(三) 长期股权投资

项目

期末余额 上年年末余额账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值对子公司投资2,514,152,351.36 7,235,946.76 2,506,916,404.60 2,523,652,351.36 7,235,946.76 2,516,416,404.60对联营、合营企业投资1,616,709,929.33 12,579,190.46 1,604,130,738.87 1,533,584,116.07 12,579,190.46 1,521,004,925.61合计4,130,862,280.69 19,815,137.22 4,111,047,143.47 4,057,236,467.43 19,815,137.22 4,037,421,330.21

1、 对子公司投资

被投资单位 上年年末余额

减值准备上年年末余额

本期增减变动

期末余额

减值准备期末余额追加投资 减少投资 本期计提减值准备 其他上海欣龙企业发展有限公司187,235,946.76 7,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76上海恒立房地产开发有限公司128,568,781.44 128,568,781.44上海科技京城管理发展有限公司13,500,000.00 13,500,000.00上海欣南房地产开发有限公司9,500,000.00 -9,500,000.00华闻期货经纪有限公司582,996,692.18 582,996,692.18上海欣沁置业有限公司588,000,000.00 588,000,000.00上海新佘山置业有限公司32,500,000.00 32,500,000.00新黄浦（浙江）投资发展有限公司470,950,179.14 470,950,179.14上海欣台置业有限公司10,000,000.00 10,000,000.00上海新黄浦投资管理有限公司288,000,000.00 288,000,000.00

财务报表附注 第117页

被投资单位 上年年末余额

减值准备上年年末余额

本期增减变动

期末余额

减值准备期末余额追加投资 减少投资 本期计提减值准备 其他上海欣济置业有限公司10,000,000.00 10,000,000.00上海欣福置业有限公司10,000,000.00 10,000,000.00上海新蒲置业发展有限公司50,000,000.00 50,000,000.00上海陇闵置业有限公司50,000,000.00 50,000,000.00湖州南浔嘉顺投资管理有限公司1,080,000.00 1,080,000.00上海玮浦企业管理有限公司5,000,000.00 5,000,000.00新黄浦（杭州）企业管理有限公司1,000,000.00 1,000,000.00杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司24,838,143.25 24,838,143.25杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司24,782,608.59 24,782,608.59上海浦伦稳晟置业有限公司35,700,000.00 35,700,000.00合计2,523,652,351.36 7,235,946.76

-9,500,000.00

2,514,152,351.36 7,235,946.76

财务报表附注 第118页

2、 对联营、合营企业投资

被投资单位 上年年末余额

减值准备上年年末余额

本期增减变动

期末余额

减值准备期末余额追加投

资

减少投

资

权益法下确认

的投资损益

其他综合收益调整

其他权益变动

宣告发放现金股利或利润

计提减值准备

其他联营企业

中泰信托有限责任公司

1,325,425,341.37 87,503,438.25 3,852,007.99 -3,264,948.67 1,413,515,838.94江西瑞奇期货有限公司

132,220,624.87 2,458,234.86 -2,400,000.00 132,278,859.73上海上体产业发展有限公司

12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46上海微星住房租赁运营有限公司

63,358,959.37

-5,022,919.17

58,336,040.20合计

1,533,584,116.07 12,579,190.46 84,938,753.94 3,852,007.99 -3,264,948.67 -2,400,000.00 1,616,709,929.33 12,579,190.46

财务报表附注 第119页

(四) 营业收入和营业成本

1、 营业收入和营业成本情况

项目

本期金额 上期金额收入 成本 收入 成本主营业务54,746,314.04 19,949,810.52 64,481,215.32 20,314,334.76其他业务10,013,317.00 6,826,975.42 8,488,556.97 8,573,156.30合计64,759,631.04 26,776,785.94 72,969,772.29 28,887,491.06

2、 主营业务（分行业）

项目

本期发生额 上期发生额收入 成本 收入 成本房地产业

54,746,314.04 19,949,810.52 64,481,215.32 20,314,334.76

3、 主营业务（分项目）

项目

本期发生额 上期发生额收入 成本 收入 成本房地产出租

54,746,314.04 19,949,810.52 64,481,215.32 20,314,334.76

4、 主营业务（分地区）

项目

本期发生额 上期发生额收入 成本 收入 成本上海

54,746,314.04 19,949,810.52 64,481,215.32 20,314,334.76

(五) 投资收益

项目 本期金额 上期金额成本法核算的长期股权投资收益90,000,000.00 48,204,000.00权益法核算的长期股权投资收益84,938,753.94 68,854,403.45

处置长期股权投资产生的投资收益12,515,056.07 71,200,000.00处置交易性金融资产取得的投资收益2,075,614.60 111,474.12其他非流动金融资产在持有期间的投资收益1,000,500.00

合计189,529,424.61 189,370,377.57

财务报表附注 第120页

十六、 补充资料

(一) 当期非经常性损益明细表

项目 金额非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

420,647.19计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

200,468.36除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

133,469.10单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

15,632,538.19除上述各项之外的其他营业外收入和支出

3,127,329.76小计

19,514,452.60

所得税影响额

-23,792.07

少数股东权益影响额

-200,036.18合计

19,290,624.35

(二) 净资产收益率及每股收益

报告期利润

加权平均净资产收

益率（%）

每股收益（元）基本每股收益 稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润

1.83 0.1213 0.1213扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润

1.40 0.0927 0.0927

上海新黄浦实业集团股份有限公司

二〇二五年四月二十八日