华侨城A：2024年年度审计报告

审计报告

XYZH/2025SZAA8B0138深圳华侨城股份有限公司深圳华侨城股份有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了深圳华侨城股份有限公司（以下简称华侨城股份公司）财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华侨城股份公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华侨城股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1. 房地产开发项目销售收入的确认事项

1. 房地产开发项目销售收入的确认事项
关键审计事项	审计中的应对
相关信息披露详见财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计26”所述的会计政策及“五、合并财务报表主要项目注释39”。 鉴于房地产开发项目的销售收入对华侨城股份的重要性，以及单个房地产开发	针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的主要审计程序包括： （1）了解、评价并测试与房地产开发项目销售收入相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）检查华侨城股份房地产标准买

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审计报告（续）

项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对利润产生重大影响，因此， 我们将房地产开发项目的销售收入确认识别为关键审计事项。

项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对利润产生重大影响，因此， 我们将房地产开发项目的销售收入确认识别为关键审计事项。	卖合同的条款，评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求； （3）就本年确认收入的房地产开发项目，选取样本检查合同、完工验收资料、销售收款、房地产入伙通知单等可以证明房产已达到交付条件的支持性证据，评价房地产收入的确认是否已按公司的收入确认政策确认； （4）就资产负债表日前后确认房地产收入的项目，选取样本，检查房地产达到交付条件的支持性文件，评价收入是否在恰当的会计期间确认。
2. 房地产开发项目可变现净值的评估事项
关键审计事项	审计中的应对
相关信息披露详见财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计12”所述的会计政策及“五、合并财务报表主要项目注释5”。 公司存货主要为房地产开发项目，期末按照成本与可变现净值孰低计量。在确定存货可变现净值过程中，管理层需分析每个项目的估计售价、至完工状态时将要发生的建造成本、未来销售费用以及相关税金等。由于存货对公司资产的重要性及可变现净值涉及重大的管理层判断和估计，我们将房地产存货的可变现净值评估作为关键审计事项。	针对房地产存货可变现净值的评估，我们实施的主要审计程序包括： （1）了解、评价并测试管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）结合房地产存货项目的实地检查，观察和了解项目的开发建设进度、销售情况等； （3）复核管理层的存货可变现净值估计，将管理层估计的售价与已签署销售合同/认购协议的产品价格、实际成交数据以及市场可获取数据进行比较，结合公司的经营策略和销售计划分析预计销售价格的合理性；将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层计算存货可变现净值时所使用数据的合理性；

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（4）复核管理层存货可变现净值相

关计算过程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异。

四、 其他信息

华侨城股份公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华侨城股份公司2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、 管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估华侨城股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华侨城股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督华侨城股份公司的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

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审计报告（续）

（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华侨城股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华侨城股份公司不能持续经营。

（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6） 就华侨城股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)		中国注册会计师： （项目合伙人）
		中国注册会计师：
中国 北京		二○二五年三月二十六日

合并资产负债表
2024年12月31日
其他非流动金融资产五、10351,650,960.99 368,958,233.11 投资性房地产五、1118,790,048,027.22 15,837,746,877.99 固定资产五、1223,550,945,943.56 22,344,964,049.75 在建工程五、135,545,929,383.65 5,892,871,411.67 生产性生物资产2,898,664.10 - 使用权资产五、142,017,203,818.78 2,469,545,101.21 无形资产五、1512,004,331,310.05 11,223,787,026.03 开发支出- - 商誉62,857,743.26 62,857,743.26 长期待摊费用五、161,880,562,159.69 1,697,118,730.92 递延所得税资产五、1710,781,919,584.96 12,253,203,376.16 其他非流动资产五、184,656,258,902.12 2,444,073,418.71 非流动资产合计100,593,842,918.43 93,718,562,585.64 资产总计324,197,559,545.06 371,029,272,061.97
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

合并资产负债表 (续)
2024年12月31日
编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元项 目附注2024年12月31日2024年1月1日流动负债： 短期借款五、203,640,287,677.67 6,190,792,340.57 交易性金融负债- - 应付票据- 2,475,172.26 应付账款五、2128,498,298,034.99 31,253,960,965.32 预收款项198,334,289.97 284,040,490.20 合同负债五、2229,446,044,084.97 48,176,231,583.65 应付职工薪酬五、232,151,177,114.48 2,601,460,202.43 应交税费五、242,571,229,568.26 2,550,771,793.89 其他应付款五、2547,002,770,408.15 55,579,654,560.46 其中：应付利息- - 应付股利446,388,658.26 159,074,179.42 持有待售负债- 1,413,074,869.24 一年内到期的非流动负债五、2638,370,965,465.76 19,506,085,228.05 其他流动负债五、272,672,903,621.06 4,326,192,403.46 流动负债合计154,552,010,265.31 171,884,739,609.53 非流动负债： 长期借款五、2885,763,902,393.75 106,302,032,855.50 应付债券五、293,696,835,805.62 2,495,709,440.81 租赁负债五、302,066,354,356.17 2,678,081,615.32 长期应付款五、31309,792,296.33 297,262,842.26 递延收益五、32944,357,943.47 1,034,587,627.12 递延所得税负债五、17435,296,120.85 302,392,435.87 其他非流动负债- - 非流动负债合计93,216,538,916.19 113,110,066,816.88 负 债 合 计247,768,549,181.50 284,994,806,426.41 股东权益： 股本五、338,037,758,053.00 8,201,793,915.00 其他权益工具五、343,100,000,000.00 3,100,000,000.00 其中：优先股- - 永续债3,100,000,000.00 3,100,000,000.00 资本公积五、354,456,976,271.58 5,386,791,787.57 减：库存股- 1,041,515,155.83 其他综合收益五、36-2,100,587,458.14 -2,205,349,417.93 盈余公积五、374,921,485,082.64 4,921,485,082.64 未分配利润五、3834,773,039,153.18 43,589,770,464.11 归属于母公司股东权益合计53,188,671,102.26 61,952,976,675.56 少数股东权益23,240,339,261.30 24,081,488,960.00 股东权益合计76,429,010,363.56 86,034,465,635.56 负债和股东权益总计324,197,559,545.06 371,029,272,061.97
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司资产负债表
2024年12月31日
编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元项 目附注2024年12月31日2024年1月1日流动资产： 货币资金6,406,066,019.43 11,819,813,141.00 交易性金融资产- - 衍生金融资产 应收票据- - 应收账款十四、163,686,311.27 54,823,250.53 应收款项融资- - 预付款项21,973,854.66 67,699,610.90 其他应收款十四、252,923,044,609.53 9,353,163,547.70 其中：应收利息- - 应收股利339,607,403.12 273,710,535.50 存货1,693,136.88 14,436,009.40 合同资产- - 持有待售资产- - 一年内到期的非流动资产- 50,748,812,370.68 其他流动资产37,132,698.43 2,413,360,519.61 流动资产合计59,453,596,630.20 74,472,108,449.82 非流动资产： 债权投资- - 其他债权投资- - 长期应收款6,220,782,937.25 7,712,445,125.54 长期股权投资十四、349,051,307,315.16 44,315,715,732.07 其他权益工具投资650,847,457.28 605,720,338.66 其他非流动金融资产- - 投资性房地产83,237,110.39 104,187,569.41 固定资产123,372,036.58 759,697,691.36 在建工程- 37,341,018.22 生产性生物资产- - 使用权资产- 8,408,146.49 无形资产61,140,325.66 65,420,626.14 开发支出- - 商誉- - 长期待摊费用170,928,713.66 113,692,135.07 递延所得税资产5,594,969.24 4,073,992.76 其他非流动资产25,034,215,288.06 14,546,643,938.30 非流动资产合计81,401,426,153.28 68,273,346,314.02 资 产 总 计140,855,022,783.48 142,745,454,763.84
		法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司资产负债表 (续)
2024年12月31日
编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元项 目附注2024年12月31日2024年1月1日流动负债： 短期借款173,183,916.65 - 交易性金融负债- - 应付票据- - 应付账款91,217,791.51 170,367,096.88 预收款项17,588,834.66 19,849,545.12 合同负债- 32,889,430.01 应付职工薪酬95,278,404.52 173,909,545.45 应交税费13,257,592.60 20,617,923.75 其他应付款10,118,480,575.25 9,707,105,493.62 其中：应付利息- - 应付股利- - 持有待售负债- - 一年内到期的非流动负债24,057,163,855.90 6,655,874,999.55 其他流动负债- - 流动负债合计34,566,170,971.09 16,780,614,034.38 非流动负债： 长期借款45,252,657,013.87 65,418,801,504.94 应付债券3,696,835,805.62 2,495,709,440.81 租赁负债1,688,401,589.83 2,166,483,577.73 长期应付款- - 递延收益- 585,284.64 递延所得税负债- - 其他非流动负债- - 非流动负债合计50,637,894,409.32 70,081,579,808.12 负 债 合 计85,204,065,380.41 86,862,193,842.50 股东权益: 股本8,037,758,053.00 8,201,793,915.00 其他权益工具3,100,000,000.00 3,100,000,000.00 其中：优先股- - 永续债3,100,000,000.00 3,100,000,000.00 资本公积8,033,523,632.68 8,907,039,412.81 减：库存股- 1,041,515,155.83 其他综合收益-832,020,191.63 -902,969,962.99 专项储备- - 盈余公积4,100,896,957.50 4,100,896,957.50 未分配利润33,210,798,951.52 33,518,015,754.85 股东权益合计55,650,957,403.07 55,883,260,921.34 负债和股东权益总计140,855,022,783.48 142,745,454,763.84
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

合并利润表
2024年度
2.其他债权投资公允价值变动- - 3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额- - 4.其他债权投资信用减值准备- - 5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）- - 6.外币财务报表折算差额32,830,652.74 -61,695,990.44 7.其他- - 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-38,934,521.92 -49,288,248.64 七、综合收益总额-9,655,026,053.32 -8,728,797,983.42 归属于母公司股东的综合收益总额-8,557,537,684.46 -6,736,933,539.27 归属于少数股东的综合收益总额-1,097,488,368.86 -1,991,864,444.15 八、每股收益： （一）基本每股收益（元/股）-1.10 -0.79 （二）稀释每股收益（元/股）-1.10 -0.79
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司利润表
2024年度
2.其他债权投资公允价值变动- - 3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额- - 4.其他债权投资信用减值准备- - 5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）- - 6.外币财务报表折算差额- - 7.其他- - 六、综合收益总额-81,835,365.29 7,761,860,560.96
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

合并现金流量表
2024年度
编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元项 目附注2024年度2023年度一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金34,816,750,737.31 52,365,819,500.84 收到的税费返还503,305,432.70 1,588,034,015.87 收到其他与经营活动有关的现金五、536,964,725,240.15 19,008,748,641.40 经营活动现金流入小计42,284,781,410.16 72,962,602,158.11 购买商品、接受劳务支付的现金16,401,680,852.33 29,294,381,050.22 支付给职工以及为职工支付的现金3,452,178,832.63 3,600,457,859.62 支付的各项税费8,616,615,484.90 16,097,733,090.73 支付其他与经营活动有关的现金五、538,452,092,560.72 20,547,492,787.59 经营活动现金流出小计36,922,567,730.58 69,540,064,788.16 经营活动产生的现金流量净额5,362,213,679.58 3,422,537,369.95 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金838,142,084.63 2,175,818,956.92 取得投资收益收到的现金137,603,400.41 173,715,343.36 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额39,374,003.51 2,035,770,847.13 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额- - 收到其他与投资活动有关的现金五、53767,727,305.31 1,774,910,040.09 投资活动现金流入小计1,782,846,793.86 6,160,215,187.50 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金1,436,689,342.89 2,322,695,469.00 投资支付的现金53,760,671.00 230,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额- 212,035,910.40 支付其他与投资活动有关的现金五、531,654,045,932.86 2,204,331,149.16 投资活动现金流出小计3,144,495,946.75 4,969,062,528.56 投资活动产生的现金流量净额-1,361,649,152.89 1,191,152,658.94 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金42,417,620.24 68,334,636.86 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金42,417,620.24 68,334,636.86 取得借款收到的现金44,415,664,260.21 73,849,135,493.82 收到其他与筹资活动有关的现金五、531,683,938,280.75 2,365,731,503.00 筹资活动现金流入小计46,142,020,161.20 76,283,201,633.68 偿还债务支付的现金50,921,789,185.31 67,448,369,151.99 分配股利、利润或偿付利息支付的现金5,938,379,894.33 6,420,746,439.71 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润228,139,169.93 36,654,114.42 支付其他与筹资活动有关的现金五、532,632,624,238.32 9,146,234,800.30 筹资活动现金流出小计59,492,793,317.96 83,015,350,392.00 筹资活动产生的现金流量净额-13,350,773,156.76 -6,732,148,758.32 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响18,747,667.61 -13,278,973.03 五、现金及现金等价物净增加额-9,331,460,962.46 -2,131,737,702.46 加：期初现金及现金等价物余额五、5439,180,732,973.41 41,312,470,675.87 六、期末现金及现金等价物余额五、5429,849,272,010.95 39,180,732,973.41
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司现金流量表
2024年度
编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元项 目附注2024年度2023年度一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金445,626,892.21 797,924,454.82 收到的税费返还7,536,957.52 - 收到其他与经营活动有关的现金19,915,602,387.14 36,969,893,527.73 经营活动现金流入小计20,368,766,236.87 37,767,817,982.55 购买商品、接受劳务支付的现金136,996,862.12 124,634,930.70 支付给职工以及为职工支付的现金153,003,891.77 222,071,777.85 支付的各项税费33,477,843.32 84,730,278.06 支付其他与经营活动有关的现金17,288,850,225.65 41,547,487,056.82 经营活动现金流出小计17,612,328,822.86 41,978,924,043.43 经营活动产生的现金流量净额2,756,437,414.01 -4,211,106,060.88 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金7,337,886,865.64 10,678,617,035.12 取得投资收益收到的现金255,637,767.46 10,469,514,218.30 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额409,403,424.98 165,301.76 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额- - 收到其他与投资活动有关的现金25,822,652.74 822,344,003.68 投资活动现金流入小计8,028,750,710.82 21,970,640,558.86 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金37,421,525.74 170,623,230.11 投资支付的现金10,848,855,132.00 10,936,188,851.06 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额- - 支付其他与投资活动有关的现金- - 投资活动现金流出小计10,886,276,657.74 11,106,812,081.17 投资活动产生的现金流量净额-2,857,525,946.92 10,863,828,477.69 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金- - 取得借款收到的现金30,898,110,000.00 38,094,250,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金- - 筹资活动现金流入小计30,898,110,000.00 38,094,250,000.00 偿还债务支付的现金32,640,368,398.00 45,575,568,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金2,854,252,100.68 2,948,547,713.58 支付其他与筹资活动有关的现金656,775,104.07 629,845,356.05 筹资活动现金流出小计36,151,395,602.75 49,153,961,069.63 筹资活动产生的现金流量净额-5,253,285,602.75 -11,059,711,069.63 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响- - 五、现金及现金等价物净增加额-5,354,374,135.66 -4,406,988,652.82 加：期初现金及现金等价物余额11,721,633,872.07 16,128,622,524.89 六、期末现金及现金等价物余额6,367,259,736.41 11,721,633,872.07
	法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

合并股东权益变动表

2024年度

编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元永续债一、上年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 5,386,791,787.57 1,041,515,155.83 -2,205,349,417.93 4,921,485,082.64 43,589,770,464.11 61,952,976,675.56 24,081,488,960.00 86,034,465,635.56 加：会计政策变更- - - - - - - - - - 前期差错更正- - - - - - - - - - 同一控制下企业合并- - - - - - - - - - 其他- - - - - - - - - - 二、本年年初余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 5,386,791,787.57 1,041,515,155.83 -2,205,349,417.93 4,921,485,082.64 43,589,770,464.11 61,952,976,675.56 24,081,488,960.00 86,034,465,635.56 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）-164,035,862.00 - -929,815,515.99 -1,041,515,155.83 104,761,959.79 - -8,816,731,310.93 -8,764,305,573.30 -841,149,698.70 -9,605,455,272.00 （一）综合收益总额- - - - 104,761,959.79 - -8,662,299,644.25 -8,557,537,684.46 -1,097,488,368.86 -9,655,026,053.32 （二）股东投入和减少资本-164,035,862.00 - -929,815,515.99 -1,041,515,155.83 - - - -52,336,222.16 960,038,764.41 907,702,542.25 1.股东投入的普通股-164,035,862.00 - -877,479,293.83 -1,041,515,155.83 - - - - 878,211,880.21 878,211,880.21 2.其他权益工具持有者投入资本- - - - - - - - - - 3.股份支付计入股东权益的金额- - - - - - - - - - 4.其他- - -52,336,222.16 - - - - -52,336,222.16 81,826,884.20 29,490,662.04 （三）利润分配- - - - - - -154,431,666.68 -154,431,666.68 -703,700,094.25 -858,131,760.93 1.提取盈余公积- - - - - - - - - - 2.提取一般风险准备- - - - - - - - - - 3.对股东的分配- - - - - - - - -703,700,094.25 -703,700,094.25 4.其他- - - - - - -154,431,666.68 -154,431,666.68 - -154,431,666.68 （四）股东权益内部结转- - - - - - - - - - 1.资本公积转增股本- - - - - - - - - - 2.盈余公积转增股本- - - - - - - - - - 3.盈余公积弥补亏损- - - - - - - - - - 4.设定受益计划变动额结转留存收益- - - - - - - - - - 5.其他综合收益结转留存收益- - - - - - - - - - 6.其他- - - - - - - - - - （五）专项储备- - - - - - - - - - 1.本年提取- - - - - - - - - - 2.本年使用- - - - - - - - - - （六）其他- - - - - - - - - - 四、本年年末余额8,037,758,053.00 3,100,000,000.00 4,456,976,271.58 - -2,100,587,458.14 4,921,485,082.64 34,773,039,153.18 53,188,671,102.26 23,240,339,261.30 76,429,010,363.56

项 目

2024年度

归属于母公司股东权益

少数股东权益

股东权益合计

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

盈余公积

未分配利润

小计

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

合并股东权益变动表（续）

2024年度

编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元永续债一、上年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 5,406,125,825.17 1,041,515,155.83 -1,960,857,875.21 4,921,485,082.64 50,236,222,182.89 68,863,253,974.66 31,768,874,069.89 100,632,128,044.55 加：会计政策变更- - - - - - - - - - 前期差错更正- - - - - - - - - - 同一控制下企业合并- - - - - - - - - - 其他- - - - - - - - - - 二、本年年初余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 5,406,125,825.17 1,041,515,155.83 -1,960,857,875.21 4,921,485,082.64 50,236,222,182.89 68,863,253,974.66 31,768,874,069.89 100,632,128,044.55 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）- - -19,334,037.60 - -244,491,542.72 - -6,646,451,718.78 -6,910,277,299.10 -7,687,385,109.89 -14,597,662,408.99 （一）综合收益总额- - - - -244,491,542.72 - -6,492,441,996.55 -6,736,933,539.27 -1,991,864,444.15 -8,728,797,983.42 （二）股东投入和减少资本- - -19,334,037.60 - - - - -19,334,037.60 393,299,303.23 373,965,265.63 1.股东投入的普通股- - - - - - - - 387,522,199.65 387,522,199.65 2.其他权益工具持有者投入资本- - - - - - - - - - 3.股份支付计入股东权益的金额- - - - - - - - - - 4.其他- - -19,334,037.60 - - - - -19,334,037.60 5,777,103.58 -13,556,934.02 （三）利润分配- - - - - - -154,009,722.23 -154,009,722.23 -6,088,819,968.97 -6,242,829,691.20 1.提取盈余公积- - - - - - - - - - 2.提取一般风险准备- - - - - - - - - - 3.对股东的分配- - - - - - - - -336,845,024.59 -336,845,024.59 4.其他- - - - - - -154,009,722.23 -154,009,722.23 -5,751,974,944.38 -5,905,984,666.61 （四）股东权益内部结转- - - - - - - - - - 1.资本公积转增股本- - - - - - - - - - 2.盈余公积转增股本- - - - - - - - - - 3.盈余公积弥补亏损- - - - - - - - - - 4.设定受益计划变动额结转留存收益- - - - - - - - - - 5.其他综合收益结转留存收益- - - - - - - - - - 6.其他- - - - - - - - - - （五）专项储备- - - - - - - - - - 1.本年提取- - - - - - - - - - 2.本年使用- - - - - - - - - - （六）其他- - - - - - - - - - 四、本年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 5,386,791,787.57 1,041,515,155.83 -2,205,349,417.93 4,921,485,082.64 43,589,770,464.11 61,952,976,675.56 24,081,488,960.00 86,034,465,635.56

项 目

2023年度

归属于母公司股东权益

少数股东权益

股东权益合计

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

盈余公积

未分配利润

小计

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司股东权益变动表

2024年度

编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元永续债一、上年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 8,907,039,412.81 1,041,515,155.83 -902,969,962.99 4,100,896,957.50 33,518,015,754.85 55,883,260,921.34 加：会计政策变更- - - - - - - - 前期差错更正- - - - - - - - 其他- - - - - - - - 二、本年年初余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 8,907,039,412.81 1,041,515,155.83 -902,969,962.99 4,100,896,957.50 33,518,015,754.85 55,883,260,921.34 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）-164,035,862.00 - -873,515,780.13 -1,041,515,155.83 70,949,771.36 - -307,216,803.33 -232,303,518.27 （一）综合收益总额- - - - 70,949,771.36 - -152,785,136.65 -81,835,365.29 （二）股东投入和减少资本-164,035,862.00 - -873,515,780.13 -1,041,515,155.83 - - - 3,963,513.70 1.股东投入的普通股-164,035,862.00 - -877,479,293.83 -1,041,515,155.83 - - - - 2.其他权益工具持有者投入资本- - - - - - - - 3.股份支付计入股东权益的金额- - - - - - - - 4.其他- - 3,963,513.70 - - - - 3,963,513.70 （三）利润分配- - - - - - -154,431,666.68 -154,431,666.68 1.提取盈余公积- - - - - - - - 2.对股东的分配- - - - - - - - 3.其他- - - - - - -154,431,666.68 -154,431,666.68 （四）股东权益内部结转- - - - - - - - 1.资本公积转增股本- - - - - - - - 2.盈余公积转增股本- - - - - - - - 3.盈余公积弥补亏损- - - - - - - - 4.设定受益计划变动额结转留存收益- - - - - - - - 5.其他综合收益结转留存收益- - - - - - - - 6.其他- - - - - - - - （五）专项储备- - - - - - - - 1.本年提取- - - - - - - - 2.本年使用- - - - - - - - （六）其他- - - - - - - - 四、本年年末余额8,037,758,053.00 3,100,000,000.00 8,033,523,632.68 - -832,020,191.63 4,100,896,957.50 33,210,798,951.52 55,650,957,403.07

项 目

2024年度

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

盈余公积

未分配利润

股东权益合计

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

母公司股东权益变动表（续）

2024年度

编制单位：深圳华侨城股份有限公司单位：人民币元永续债一、上年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 8,907,039,412.81 1,041,515,155.83 -720,871,180.77 4,100,896,957.50 25,728,066,133.90 48,275,410,082.61 加：会计政策变更- - - - - - - - 前期差错更正- - - - - - - - 其他- - - - - - - - 二、本年年初余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 8,907,039,412.81 1,041,515,155.83 -720,871,180.77 4,100,896,957.50 25,728,066,133.90 48,275,410,082.61 三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）- - - - -182,098,782.22 - 7,789,949,620.95 7,607,850,838.73 （一）综合收益总额- - - - -182,098,782.22 - 7,943,959,343.18 7,761,860,560.96 （二）股东投入和减少资本- - - - - - - - 1.股东投入的普通股- - - - - - - - 2.其他权益工具持有者投入资本- - - - - - - - 3.股份支付计入股东权益的金额- - - - - - - - 4.其他- - - - - - - - （三）利润分配- - - - - - -154,009,722.23 -154,009,722.23 1.提取盈余公积- - - - - - - - 2.对股东的分配- - - - - - - - 3.其他- - - - - - -154,009,722.23 -154,009,722.23 （四）股东权益内部结转- - - - - - - - 1.资本公积转增股本- - - - - - - - 2.盈余公积转增股本- - - - - - - - 3.盈余公积弥补亏损- - - - - - - - 4.设定受益计划变动额结转留存收益- - - - - - - - 5.其他综合收益结转留存收益- - - - - - - - 6.其他- - - - - - - - （五）专项储备- - - - - - - - 1.本年提取- - - - - - - - 2.本年使用- - - - - - - - （六）其他- - - - - - - - 四、本年年末余额8,201,793,915.00 3,100,000,000.00 8,907,039,412.81 1,041,515,155.83 -902,969,962.99 4,100,896,957.50 33,518,015,754.85 55,883,260,921.34

项 目

2023年度

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

盈余公积

未分配利润

股东权益合计

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

一、 公司的基本情况

深圳华侨城股份有限公司（原名深圳华侨城控股股份有限公司，以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）是经国务院侨务办公室侨经发（1997）第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37号文批准，由华侨城经济发展总公司（国有独资，现名华侨城集团有限公司）经重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司。本公司于1997年8月4日向社会公开发行人民币普通股5,000万股（含内部职工股442万股），发行价每股人民币6.18元。1997年9月2日，本公司在深圳市工商行政管理局注册登记，营业执照注册号为440301103282083，执照号为深司字N32726，注册资本为人民币19,200万元，注册地为深圳市南山区华侨城指挥部大楼103、105、107、111、112室。1997年9月10日，社会公众股（除内部职工股外）在深圳证券交易所上市交易，股票简称“华侨城A”，股票代码“000069”。

2024 年 1 月 23 日本公司召开第八届董事会第十次临时会议和第八届监事会第十七次会议，并于 2 月 8 日召开 2024 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司注销回购股份并减少注册资本的议案》，同意将存放于回购专用证券账户的164,035,862 股予以注销并相应减少注册资本，本公司于 2024年3月18日办理完成上述回购专用证券账户股份注销事宜。

经过历年的派送红股、配股、转增股本、增发新股及注销库存股，截止2024年12月31日，本公司累计发行股本总数8,037,758,053.00股（每股面值1元），注册资本为8,037,758,053.00元。

本集团属旅游、地产行业，主要经营主题公园、酒店服务、房地产开发等，组织架构图如下:

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本集团2024年度纳入合并范围的子公司共248户，详见本附注七“在其他主体中的权益”。本集团本年度合并范围比上年度增加3户，减少10户，详见本附注六“合并范围的变更”。本财务报表于2025年3月26日由本公司董事会批准报出。本报告中提及的公司名称简称对照表

公司简称	公司全称
华侨城集团	华侨城集团有限公司
华侨城房地产	深圳华侨城房地产有限公司
西安实业	西安华侨城实业有限公司
侨城加油站	深圳市侨城加油站有限公司
侨香加油站	深圳市侨香加油站有限公司
高尔夫	深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司
北京四方投资	北京四方投资管理有限公司
天津华侨城	天津华侨城实业有限公司
曲江发展	西安曲江华侨城投资发展有限公司
创意园	深圳华侨城创意园文化发展有限公司
招商华侨城	深圳招商华侨城投资有限公司
顺德实业	广东顺德华侨城实业发展有限公司
深圳城更	深圳华侨城城市更新投资有限公司
协跃	深圳市协跃房地产开发有限公司
鸿怡达	深圳市鸿怡达房地产开发有限公司
新南水门	深圳市新南水门投资有限公司
东莞城更	东莞华侨城城市更新投资有限公司
中联嘉信	深圳市中联嘉信实业有限公司
汇富投资	深圳华侨城汇富投资有限公司
佛山城更	佛山南海区华侨城更新置业发展有限公司
东莞城市发展	东莞华侨城城市发展有限公司
南京置地	南京华侨城置地有限公司
陕西商业	陕西华侨城商业投资有限公司
沃泰实业	深圳华侨城沃泰实业有限公司
深圳置业投资	深圳华侨城置业投资有限公司
惠州帝豪	惠州帝豪置业有限公司
惠州利华	惠州市利华房地产有限公司
佛山华侨城	佛山华侨城置业有限公司
新玺发展	深圳市华侨城新玺发展有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
文化置业投资	深圳华侨城文化置业投资有限公司
潮州投资	潮州华侨城投资发展有限公司
置业发展	华侨城置业发展（深圳）有限公司
南粤投资	深圳华侨城南粤投资发展有限公司
深圳华侨城商业管理	深圳华侨城商业管理有限公司
顺德欢乐海岸	广东顺德欢乐海岸商业运营管理有限公司
江门华侨城	江门华侨城投资发展有限公司
肇庆实业	肇庆华侨城实业发展有限公司
肇庆小镇文旅	肇庆华侨城小镇文旅开发有限公司
肇庆小镇实业	肇庆华侨城小镇实业发展有限公司
肇庆小镇开发	肇庆华侨城小镇开发有限公司
丽江华侨城	丽江华侨城投资发展有限公司
中山华侨城	中山华侨城实业发展有限公司
华侨城粤西（广东）	华侨城粤西（广东）投资发展有限公司
茂名滨海	茂名华侨城滨海旅游发展有限公司
合恒投资	深圳市华侨城合恒投资有限公司
深圳华侨城会展管理	深圳华侨城会展管理有限公司
东莞保华	东莞保华置业投资有限公司
佛山华沥	佛山市南海区华沥置业投资有限公司
昆明城更	昆明华侨城城市更新投资有限公司
昆明春晖	昆明呈贡区春晖城市建设有限公司
深汕华侨城	广东深汕华侨城投资有限公司
广州文旅小镇	广州华侨城文旅小镇投资有限公司
广州小镇运营	广州华侨城小镇运营管理有限公司
广州实业	广州华侨城实业发展有限公司
东莞华湖	东莞华湖房地产开发有限公司
东莞华实	东莞华实房地产开发有限公司
东莞实业	东莞华侨城实业有限公司
深圳华馨商业	深圳市华馨商业管理有限公司
和城房地产	深圳市和城房地产开发有限公司
福美投资	深圳市华侨城福美投资有限公司
广州十亩国际	广州华侨城十亩国际投资有限公司
江门侨新置业	江门侨新置业有限公司
海南实业	海南华侨城实业有限公司
广州华侨城置业	广州华侨城置业有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
广州置业发展	广州华侨城置业发展有限公司
漳州华侨城	漳州华侨城置业有限公司
湛江华侨城	湛江华侨城欢乐海湾投资发展有限公司
东莞旗华	东莞市旗华房地产开发有限公司
深圳华锦	深圳世纪华锦商业管理有限公司
深圳华纯	深圳市华纯商业管理有限公司
东莞上江	东莞上江房地产开发有限公司
宁波华侨城	宁波华侨城投资发展有限公司
宁波置业	宁波欢乐海岸置业有限公司
宁波投资	宁波欢乐海岸投资发展有限公司
杭州锦杭	杭州锦杭企业管理有限责任公司
宁波创东华远	宁波创东华远置业有限公司
云南华侨城	云南华侨城实业有限公司
深圳国旅	深圳华侨城国际旅行社有限公司
国旅湖北	深圳华侨城国际旅行社湖北有限公司
青岛华侨城	青岛华侨城实业有限公司
东部华侨城	深圳东部华侨城有限公司
东部茶艺	深圳东部华侨城茶艺度假有限公司
东部置业	深圳东部华侨城置业有限公司
东部开发	深圳华侨城东部开发有限公司
万霖投资	深圳市万霖投资有限公司
东部城市发展	深圳华侨城东部城市发展有限公司
东部都市投资	深圳东部华侨城都市投资发展有限公司
深圳低碳发展	深圳华侨城低碳城城市发展有限公司
北京华侨城	北京世纪华侨城实业有限公司
上海华侨城	上海华侨城投资发展有限公司
无锡实业	无锡华侨城实业发展有限公司
苏州华湖	苏州华湖置业有限公司
滁州康金	滁州康金健康产业发展有限公司
常熟沙家浜	常熟沙家浜华侨城文旅实业有限公司
上海唐侨盈	上海唐侨盈置业有限公司
济宁华侨城	济宁华侨城文化旅游发展有限公司
苏州虎丘	苏州虎丘华泓投资有限公司
上海天祥	上海天祥华侨城投资有限公司
上海侨嵘	上海侨嵘置业有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
上海浦深	上海浦深投资管理有限公司
武汉实业	武汉华侨城实业发展有限公司
武汉都市	武汉华侨城都市发展有限公司
襄阳华侨城	襄阳华侨城文旅发展有限公司
襄阳度假区	襄阳华侨城奇幻度假区动物园管理有限公司
武汉当代	武汉当代华侨城实业发展有限公司
武汉文旅	武汉华侨城文旅发展有限公司
武汉滨江	武汉华侨城滨江置业有限公司
武汉华滨	武汉华滨置业有限公司
武汉天创	武汉天创置业有限公司
武汉森亿	武汉森亿青城文旅创业发展中心（有限合伙）
花橙科技	深圳华侨城花橙科技有限公司
华侨城大酒店	深圳华侨城大酒店有限公司
海景酒店	深圳华侨城海景酒店有限公司
深圳滨海	深圳华侨城滨海有限公司
南京实业	南京华侨城实业发展有限公司
南京龙西	南京龙西置业有限公司
南京威丰	南京威丰房地产开发有限公司
南京华劲	南京华劲房地产开发有限公司
南京华颐	南京华颐房地产开发有限公司
南京尚宸	南京尚宸房地产开发有限公司
南京新侨	南京新侨文化旅游发展有限公司
苏州侨仁	苏州侨仁置业有限公司
南京溧水	南京溧水华侨城实业有限公司
南京侨劲地产	南京侨劲房地产开发有限公司
国酒管	深圳市华侨城国际酒店管理有限公司
香港华侨城	香港华侨城有限公司
华侨城旅游投资	OCT Travel Investment Ltd(华侨城旅游投资)
宽利发展	Widen Profit Development Ltd(宽利发展)
定佳管理	Sure Best Management Ltd（定佳管理）
Pacific Climax Ltd	Pacific Climax Ltd
亿骏(亚洲)	亿骏(亚洲)有限公司
南昌华侨城	华侨城（南昌）实业发展有限公司
华侨城企业	华侨城企业有限公司
群陞发展	群陞发展有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
信和置业	信和置业（成都）有限公司
华侨城（亚洲）	华侨城（亚洲）控股有限公司
翠恒	Verdant Forever Ltd（翠恒本部）
侨城(亚洲)	侨城(亚洲)资产管理有限公司
豪科投资	Great Tec Investment Ltd（豪科投资）
上海置地	华侨城（上海）置地有限公司
上海首驰	上海首驰企业管理有限公司
华侨城投资	Oct Investments Ltd(华侨城投资)
耀豪国际	耀豪国际有限公司
盈丰	Max Surplus Ltd(盈丰本部)
华力控股	华力控股有限公司
Grand Signal Ltd	Grand Signal Ltd(大信号)
创力发展	创力发展有限公司
锐振	Excel Founder Ltd（锐振)
港亚控股	深圳华侨城港亚控股发展有限公司
华友投资	深圳市华友投资有限公司
华鑫股权投资	深圳市华侨城华鑫股权投资管理有限公司
华京投资	深圳市华京投资有限公司
常熟投资	华侨城（常熟）投资发展有限公司
财富冠	Fortune crown international Ltd(财富冠国际)
荣添投资	荣添投资有限公司
港华投资	深圳华侨城港华投资控股有限公司
奇石发展	Miracle Stone Development Ltd(奇石发展)
汇骏发展	Barwin Development Ltd（汇骏发展)
兴永投资	Hanmax Investment Ltd（兴永投资)
惠州华力	华侨城（惠州）产业园管理有限公司
华港	Regal China Enterprises Ltd(华港)
常熟实业	华侨城（常熟）实业发展有限公司
华秦发展	华秦发展有限公司
华昌国际	华昌国际有限公司
合肥环巢	合肥华侨城环巢文旅置业发展有限公司
合肥实业	合肥华侨城实业发展有限公司
宁波华投	宁波滨海华侨城投资发展有限公司
华侨城发展	深圳华侨城酒店发展有限公司
旅游策划	深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
华侨城水电	深圳华侨城水电有限公司
华侨城售电	深圳华侨城售电有限公司
华侨城综合能源	华侨城综合能源（广东）有限公司
深圳华服	深圳华侨城服务集团有限公司
华侨城物业	华侨城物业（集团）有限公司
北京物业	北京华侨城物业服务有限公司
扬州物业	扬州华侨城物业服务有限公司
会所管理	深圳华侨城会所管理有限公司
昆明世博物业	昆明世博园物业服务有限公司
东部物业	深圳东部华侨城物业管理有限公司
深圳侨城汇	深圳市侨城汇网络科技有限公司
深圳侨城里	深圳市侨城里商业管理有限公司
智能科技	华侨城智能科技（深圳）有限公司
扬州实业	扬州华侨城实业发展有限公司
扬州华侨城	扬州华侨城文化旅游发展有限公司
重庆实业	重庆华侨城实业发展有限公司
成都盈创	成都华侨城盈创实业有限责任公司
江苏控股	江苏华侨城控股有限公司
北京投资	华侨城(北京)投资发展有限公司
北京斋堂	北京华侨城斋堂文旅发展有限公司
涿州华侨城	华侨城涿州文化旅游开发有限公司
成都投资	华侨城（成都）投资有限公司
宜宾三江置业	宜宾华侨城三江置业有限公司
成都洛带	成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司
四川齐盛	四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司
成都东盛开发	成都市东盛房屋开发有限责任公司
成都华鑫侨盛	成都华鑫侨盛实业有限公司
成都天府实业	成都天府华侨城实业发展有限公司
成都天府公园	成都天府华侨城公园广场管理有限公司
成都天府剧院	成都天府华侨城大剧院管理有限公司
成都都市娱乐	成都天府华侨城都市娱乐有限公司
成都天府酒店	成都天府华侨城酒店管理有限公司
成都商业广场	成都天府华侨城商业广场管理有限公司
成都纯水岸	成都天府华侨城纯水岸商业管理有限公司
成都万汇商城	成都天府华侨城万汇商城管理有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
成都创展商业	成都天府华侨城创展商业区管理有限公司
成都樾然	成都樾然置业有限公司
自贡彩灯	自贡华侨城彩灯文旅有限公司
西安发展	华侨城（西安）发展有限公司
西安沣东	西安沣东华侨城发展有限公司
西安康兴	西安康兴置业有限公司
昆明置地	昆明华侨城置地有限公司
西咸文茂	西咸新区文茂房地产有限公司
招华实业	深圳市招华会展实业有限公司
天津投资	华侨城（天津）投资有限公司
郑州华侨城	郑州华侨城文化旅游开发有限公司
河南华侨城	河南华侨城实业有限公司
济南华侨城	济南华侨城实业有限公司
济南天侨	济南天侨实业有限公司
济南侨圣	济南侨圣置业有限公司
天津泽沣	天津华侨城泽沣置业有限公司
荥阳文旅	荥阳华侨城文化旅游开发有限公司
天津都市建设	天津华侨城都市建设发展有限公司
淄博实业	淄博华侨城实业有限公司
淄博和鸣	淄博和鸣置业有限公司
淄博来仪	淄博来仪置业有限公司
淄博于飞	淄博于飞置业有限公司
太原侨鼎	太原侨鼎置业有限公司
太原侨冠	太原侨冠置业有限公司
青岛华侨城投资	青岛华侨城投资有限公司
欢乐谷文旅	欢乐谷文化旅游发展有限公司
洛阳三彩小镇	洛阳三彩小镇文旅开发有限公司
乐欢文旅	乐清市乐欢文旅发展有限公司
杭州华侨城	杭州华侨城投资发展有限公司
杭州兰侨	杭州兰侨置业有限公司
宁波弘禄	宁波弘禄房地产信息咨询有限公司
杭州龙颐	杭州龙颐房地产开发有限公司
深圳华腾	深圳华侨城华腾投资有限公司
深圳西部置业	深圳华侨城西部置业有限公司
深圳瑞湾发展	深圳华侨城瑞湾发展有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
侨创投资	侨创投资有限公司
衡阳侨城乐园	衡阳侨城乐园旅游发展有限公司
深圳世界之窗	深圳世界之窗有限公司
国际低碳城开发	深圳华城国际低碳城开发建设有限公司
招华会展置地	深圳市招华会展置地有限公司
招华国际会展发展	深圳市招华国际会展发展有限公司
渤海证券	渤海证券股份有限公司
国寿侨城	国寿侨城（深圳）投资合伙企业（有限合伙）
城投低碳发展	深圳华侨城城投低碳发展有限公司
湖北交投襄阳	湖北交投襄阳文旅发展有限公司
郑州都市置业	郑州华侨城都市置业有限公司
重庆悦岚	重庆悦岚房地产开发有限公司
成都锦华	成都锦华悦投资有限公司
成都地润	成都地润置业发展有限公司
西安招商嘉时	西安招商嘉时房地产有限公司
宁波弘福	宁波弘福房地产咨询有限公司
民生教育	民生教育集团有限公司
资汇控股	资汇控股有限公司
中山禹鸿	中山禹鸿房地产开发有限公司
招商蛇口	招商局蛇口工业区控股股份有限公司
上海鹏鲲	上海鹏鲲置业有限公司
云南华侨城置业	云南华侨城置业有限公司
宜宾叙华	宜宾叙华置地有限公司
东门实业	深圳侨城东门实业发展有限公司
中山欢乐海岸	中山欢乐海岸文化发展有限公司
东莞松山湖华侨城	东莞松山湖华侨城投资开发有限公司
深圳华高	深圳市华高商业管理有限公司
南昌华侨城文旅	南昌华侨城文化旅游管理有限公司
深圳新玺物业	深圳华侨城新玺物业服务有限公司
龙华华侨城实业	深圳龙华华侨城实业发展有限公司
深圳体育文化中心	深圳市华侨城体育文化中心有限公司
深圳体育健身服务	深圳市华侨城体育健身服务有限公司
武汉纯水岸健身	武汉纯水岸健身服务有限公司
华侨城旅发	华侨城（深圳）旅游发展集团有限公司
海南华侨城新能源	海南华侨城新能源集团有限公司

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

公司简称	公司全称
招华会展能源科技	深圳招华会展能源科技发展有限公司
深圳东岸	深圳市华侨城东岸置业有限公司
佛山文旅	佛山华侨城文旅发展有限公司
佛山侨悦	佛山侨悦置业有限公司
无锡泓昇	无锡泓昇置业有限公司
深圳主题公园	深圳华侨城主题公园运营管理有限公司
HNW基金	HNW Investment Fund Series SPC – Serica SP
港名	City Turbo Limited港名有限公司
西安置地	西安华宜置地有限公司
华侨城江壕置业	深圳坪山华侨城江壕置业有限公司
武汉风尚	武汉风尚青城文旅创业发展中心（有限合伙）
共享运营	深圳市华侨城共享运营有限公司
太原置业	太原侨君置业有限公司
武汉置业	武汉侨滨置业有限公司

二、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2. 持续经营

本集团对自2024年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

三、 重要会计政策及会计估计

1. 遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2024年12月31日的财务状况以及2024年度经营成果和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3. 营业周期

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本集团从事房地产开发与销售业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，本公司及其他子公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4. 记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

本集团之境外子公司香港华侨城有限公司及所属公司根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，本集团在编制本财务报表时按照三、10所述方法折算为人民币。

5. 重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断的披露事项	该事项在本财务报表附注中的披露位置	重要性标准确定方法和选择依据
重要的应收款项核销	五、2	单项应收账款总额占应收账款年末总额的10%以上且金额超过10,000万元
账龄超过1年的重要预付款项	五、3	单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项总额的1%以上且金额超过20,000万元
重要的合营企业、联营企业	五、8	单项长期股权投资账面价值占长期股权投资总账面价值的1%以上或单家合营企业、联营企业本年按权益法核算确认的投资收益占本集团合并净利润10%以上
重要的在建工程	五、13	单项在建工程账面价值占在建工程年末总额的2%以上且金额超过20,000万元
账龄超过1年的重要合同负债	五、22	单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超过100,000万元
合同负债账面价值发生重大变动的金额	五、22	金额超过100,000万元
重要的非全资子公司	七、1	净利润占本集团合并净利润10%以上

6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

本集团作为购买方，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并成本进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7. 控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排为合营企业。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本集团按权益法后续计量合营企业权益中归属于投资方的部分。

9. 现金及现金等价物

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本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10. 外币业务和外币财务报表折算

（1） 外币交易

本集团外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2） 外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易当期平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用交易当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11. 金融工具

（1） 金融工具的确认和终止确认

本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有

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负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2） 金融资产分类和计量方法

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

在判断合同现金流量特征时，本集团判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付，包含（对货币时间价值的修正进行评估时，判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，判断提前还款特征的公允价值是否非常小等）。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其

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他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他非流动金融资产。

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

只有能够消除或显著减少会计错配时，本集团才将金融资产在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。按照上述条件，本集团指定的这类金融资产主要包括本集团持有对的对合伙企业的股权投资，本集团在初始确认时将上述金融资产及金融负债均指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3） 金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

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本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

（4） 金融工具减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

1）预期信用损失的计量

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

本集团对由收入准则规范的交易形成的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。

信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置、逾期信息、应收款项账龄等。

①应收款项的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收款项单独评估确定信用损失，对其余应收款项在组合基础上采用减值矩阵确定应收款项的信用损失。

②按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

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本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收款项因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

③按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收款项外，对其他应收款项分为低风险组合及正常风险组合。

2）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为

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现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

本集团根据所发行的优先股、永续债的合同条款及其所反映的经济实质，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（6） 金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12. 存货

本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品（开发产品）等，在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、在产品等。

存货按照成本进行初始计量。房地产存货成本包括土地成本、前期工程费、主体建安工程费、室外工程费、公共配套设施费、工程建设其他费、项目预备费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政策详见下述附注三、19借款费用相关内容。非房地产存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

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存货实行永续盘存制。低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

13. 合同资产与合同负债

（1） 合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注三、11金融资产减值相关内容。

（2） 合同负债

合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

14. 与合同成本有关的资产

（1） 与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本集团选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无

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论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2） 与合同成本有关的资产的摊销

本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3） 与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

15. 长期股权投资

本集团长期股权投资包括对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%以上但低于50%的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。本集团持有被投资单位20%以下表决权的，如本集团在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表的/参与被投资单位财务和经营政策制定过程的/与被投资单位之间发生重要交易的/向被投资单位派出管理人员的/向被投资单位提供关键技术资料等,本集团认为对被投资单位具有重大影响。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法

本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

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通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于一揽子交易的，以原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为初始投资成本。

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；以资产清偿债务方式进行债务重组取得的长期股权投资，按照放弃债权的公允价值及可直接归属于该投资的税金等其他成本作为初始投资成本；以非货币性资产交换取的长期股权投资，以换出资产的公允价值/账面价值及相关税费作为初始投资成本。

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

16. 投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

17. 固定资产

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

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固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及景区建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、其他设备等。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

序号	类别	折旧年限（年）	预计残值率（%）	年折旧率（%）
1	房屋及建筑物	5-40	0-10	2.25-20.00
2	机器设备	5-30	0-10	3.00-20.00
3	运输设备	2-10	0-10	9.00-50.00
4	电子设备	3-10	0-10	9.00-33.33
5	其他设备	3-40	0-10	2.25-33.33

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

18. 在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

19. 借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入

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银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20. 无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。但对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在进行初始确认时，按公允价值确认计量。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

21. 长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到预定可使用状态的开发支出无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1） 除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（2） 商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉

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的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

22. 长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出、装修费、绿化费等本集团已经支付但应由本期及以后各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

23. 职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

24. 预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

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预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

25. 优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。

26. 收入确认原则和计量方法

（1） 一般原则

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。本集团的履约义务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；②客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；③本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。本集团在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：①本集团就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；②本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；③本集团已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；⑤客户已接受该商品；⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

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交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在重大融资成分等因素的影响。合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额折现为商品现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本集团从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品前能够控制该商品的，则本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

（2） 具体方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、商品销售收入、物业出租收入以及物业管理、门票、酒店、旅游团费等提供服务收入。与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

1）房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

2）商品销售收入

当商品运送到合同指定地点且客户已接受该商品时客户取得商品控制权，确认商品销售收入的实现。本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定商品销售收入金额。

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3）物业管理、门票、酒店、旅游团费等提供服务收入本集团在提供相关服务时确认收入。

27. 政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。本集团的政府补助包括资产相关的政府补助、与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助,冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

28. 递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子

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公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：

暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

29. 租赁

（1） 租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理：

（2） 本集团作为承租人

1） 租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态

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预计将发生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。2） 短期租赁和低价值资产租赁对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。3） 售后租回本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不导致本集团确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的除外）。

（3） 本集团为出租人

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本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。1） 融资租赁在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2） 经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

3） 售后租回

本集团作为售后租回交易中的买方兼出租人，相关标的资产的控制权未转移给本集团，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产；相关标的资产的控制权已转移给本集团，资产转让构成销售，本集团对资产购买进行会计处理，并根据前述政策对资产的出租进行会计处理。

30. 持有待售

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。

本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团持有的非流动资产或处置组（除金融资产、递延所得税资产、以公允价值计量的投资性房地产、职工薪酬形成的资产外）账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

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本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

31. 终止经营

终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表的中，本集团在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

32. 公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

33. 重要会计政策和会计估计变更

（1） 重要会计政策变更

本公司本年无重要会计政策变更。

（2） 重要会计估计变更

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本公司本年无重要会计估计变更。

四、 税项

1. 主要税种及税率

增值税	应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。具体情况如下： ①商品销售收入按13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。 ②水电公司供水采用简易办法计缴增值税，税率为6%。 ③房地产销售：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%。 ④不动产租赁：2016年4月30日前取得的房产，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后取得的房产，适用一般征收方式，税率9%。 ⑤动产租赁：适用于融资性租赁及经营性租赁，税率13%。 ⑥公园门票、文化创意服务：适用体育文化服务或旅游娱乐服务的简易征收或一般征收方式，税率3%或6%。 ⑦旅游团费：以取得的全部价款和价外费用扣除代旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为计税营业额，税率6%。 ⑧住宿、餐饮、物业等生活服务：适用一般征收方式，税率6%。 ⑨交通运输业务：适用于其他陆路运输服务，税率为9%。 ⑩策划规划业务等应税劳务：适用于其他现代服务，税率6%。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加	城市维护建设税按实际缴纳流转税额的1%、5%、7%计缴；教育费附加按实际缴纳流转税额的3%计缴，地方教育费附加按实际缴纳流转税额的2%计缴。
企业所得税	本集团依据注册地不同按照不同的税率计缴企业所得税，其中：于中国境内注册的企业之企业所得税适用税率为25%；注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税。
土地使用税	采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
土地增值税	本集团房地产收入之土地增值税按超率累进税率或核定征收率计算。

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

房产税	从价计征的，以房产原值的70%为计税依据，适用税率为1.2%；从租计征的，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
文化事业建设费	游戏机、高尔夫、歌舞厅及音乐茶座按经营收入的3%征收。

2. 税收优惠

按照《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第6号）规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对本集团内符合小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。按照《国家税务总局公告2022年第13号》规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

按照《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第10号）规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对本集团内符合小型微利企业可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

五、 合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2024年1月1日，“年末”系指2024年12月31日，“本年”系指2024年1月1日至12月31日，“上年”系指2023年1月1日至12月31日，货币单位为人民币元。

1. 货币资金

项目	年末余额	年初余额
库存现金	863,215.23	1,344,938.81
银行存款	30,569,083,370.86	39,675,004,321.62
其他货币资金	332,476,966.13	468,802,170.71
合计	30,902,423,552.22	40,145,151,431.14
其中：存放在境外的款项总额	46,623,746.60	534,437,277.05

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

注：①其他货币资金主要包括保函、信用证、按揭保证金等175,648,426.65元，代建项目政府专项财政资金133,815,585.85元，存出投资款20,354,710.98元，存放第三方平台款项等2,658,242.65元。

②银行存款中受限资金743,687,528.77元，主要为工程款纠纷导致的司法冻结；其他货币资金中的受限资金为309,464,012.50元，主要为保证金及代建项目政府专项财政资金，合计1,053,151,541.27元。

③本集团年末预售监管资金总额为12,871,860,944.01元。

2. 应收账款

（1） 应收账款按账龄列示

账龄	年末余额	年初余额
1年以内（含1年）	774,932,121.82	585,456,920.12
1-2年	230,667,283.72	280,439,678.97
2-3年	117,753,262.23	74,252,294.63
3年以上	91,317,689.16	92,525,772.66
其中：3-4年	34,124,830.08	12,269,945.34
4-5年	10,995,382.73	24,654,279.08
5年以上	46,197,476.35	55,601,548.24
小计	1,214,670,356.93	1,032,674,666.38
减：坏账准备	114,137,060.74	77,961,549.02
合计	1,100,533,296.19	954,713,117.36

（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	26,247,199.83	2.16	25,411,138.83	96.81	836,061.00
按组合计提坏账准备	1,188,423,157.10	97.84	88,725,921.91	7.47	1,099,697,235.19
合计	1,214,670,356.93	100.00	114,137,060.74	9.40	1,100,533,296.19

（续）

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	23,208,536.85	2.25	23,208,536.85	100.00	---
按组合计提坏账准备	1,009,466,129.53	97.75	54,753,012.17	5.42	954,713,117.36
合计	1,032,674,666.38	100.00	77,961,549.02	7.55	954,713,117.36

1） 应收账款按单项计提坏账准备

名称	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
按单项计提坏账准备	26,247,199.83	25,411,138.83	96.81	预计无法全部收回
合计	26,247,199.83	25,411,138.83	96.81	—

（续）

名称	年初余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
按单项计提坏账准备	23,208,536.85	23,208,536.85	100.00	无法收回该款项
合计	23,208,536.85	23,208,536.85	100.00	—

2） 应收账款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
正常风险组合	859,685,624.14	88,397,184.37	10.28
其中：1年以内（含1年）	606,715,988.75	12,223,990.18	2.01
1-2年	132,660,889.82	13,939,551.03	10.51
2-3年	59,385,164.50	16,537,608.10	27.85
3年以上	60,923,581.07	45,696,035.06	75.01
低风险组合	328,737,532.96	328,737.54	0.10
合计	1,188,423,157.10	88,725,921.91	7.47

注：①本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

②低风险组合主要包括应收关联方、政府部门等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小；

③正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。

（3） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额
		计提	收回或转回
按单项计提坏账准备	23,208,536.85	2,202,601.98	---
按组合计提坏账准备	54,753,012.17	36,887,192.38	2,271,089.43
合计	77,961,549.02	39,089,794.36	2,271,089.43

（续）

类别	本年变动金额		年末余额
	转销或核销	其他减少
按单项计提坏账准备	---	---	25,411,138.83
按组合计提坏账准备	565,606.31	77,586.90	88,725,921.91
合计	565,606.31	77,586.90	114,137,060.74

（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额718,165,686.38元，占应收账款年末余额合计数的比例59.12%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额2,976,659.44元。

3. 预付款项

（1） 预付款项账龄

项目	年末余额		年初余额
	金额	比例（%）	金额	比例（%）
1年以内	419,022,375.48	51.11	685,160,834.87	56.47
1－2年	108,320,110.61	13.21	189,146,652.08	15.59
2－3年	51,278,273.80	6.25	115,505,132.86	9.52
3年以上	241,182,957.40	29.43	223,417,187.34	18.42
合计	819,803,717.29	100.00	1,213,229,807.15	100.00

注：账龄超过1年的预付款项主要为合同预付款，尚未达到结算条件。

（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额294,873,687.19元，占预付款项年末余额合计数的比例35.97%。

4. 其他应收款

项目	年末余额	年初余额
应收利息	---	---
应收股利	248,200,000.00	248,200,000.00
其他应收款	32,783,513,432.49	32,048,226,206.40
合计	33,031,713,432.49	32,296,426,206.40

注：年末无逾期利息。

4.1应收股利

（1） 应收股利分类

被投资单位	年末余额	年初余额
惠州市利华房地产开发有限公司	248,200,000.00	248,200,000.00
合计	248,200,000.00	248,200,000.00

（2） 重要的账龄超过1年的应收股利

被投资单位	年末余额	账龄	未收回原因	是否发生减值及其判断依据
惠州市利华房地产开发有限公司	248,200,000.00	2-3年	尚未结算	预计可收回
合计	248,200,000.00	—	—	—

4.2其他应收款

（1） 其他应收款按款项性质分类

款项性质	年末余额	年初余额
项目投资款	26,735,293,301.12	25,140,966,807.16
保证金、押金等	2,775,071,145.77	3,378,846,890.27
其他	3,737,840,054.99	3,760,447,164.37
减：坏账准备	464,691,069.39	232,034,655.40
合计	32,783,513,432.49	32,048,226,206.40

（2） 其他应收款按账龄列示

账龄	年末余额	年初余额
1年以内（含1年）	10,362,743,520.12	8,102,240,894.86

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

账龄	年末余额	年初余额
1-2年	3,233,589,586.32	8,401,077,021.52
2-3年	5,686,972,636.15	5,177,883,352.95
3年以上	13,964,898,759.29	10,599,059,592.47
其中：3-4年	4,906,538,316.46	3,417,950,114.56
4-5年	2,307,677,358.04	2,224,153,566.16
5年以上	6,750,683,084.79	4,956,955,911.75
小计	33,248,204,501.88	32,280,260,861.80
减：坏账准备	464,691,069.39	232,034,655.40
合计	32,783,513,432.49	32,048,226,206.40

（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	67,672,515.61	0.20	65,831,573.65	97.28	1,840,941.96
按组合计提坏账准备	33,180,531,986.27	99.80	398,859,495.74	1.20	32,781,672,490.53
合计	33,248,204,501.88	100.00	464,691,069.39	1.40	32,783,513,432.49

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	65,585,443.29	0.20	64,049,403.65	97.66	1,536,039.64
按组合计提坏账准备	32,214,675,418.51	99.8	167,985,251.75	0.52	32,046,690,166.76
合计	32,280,260,861.80	100.00	232,034,655.40	0.72	32,048,226,206.40

1） 其他应收款按单项计提坏账准备

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

名称	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
按单项计提坏账准备	67,672,515.61	65,831,573.65	97.28	预计无法全部收回
合计	67,672,515.61	65,831,573.65	97.28	—

（续）

名称	年初余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
按单项计提坏账准备	65,585,443.29	64,049,403.65	97.66	预计无法全部收回
合计	65,585,443.29	64,049,403.65	97.66	—

2） 其他应收款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
正常风险组合	903,142,087.14	366,885,905.84	40.62
其中：1年以内（含1年）	336,572,221.17	6,768,203.97	2.01
1-2年	129,525,844.25	8,786,389.44	6.78
2-3年	85,641,827.84	22,710,027.50	26.52
3年以上	351,402,193.88	328,621,284.93	93.52
其中：3-4年	38,890,975.02	19,005,835.06	48.87
4-5年	5,742,945.20	2,847,176.22	49.58
5年以上	306,768,273.66	306,768,273.65	100.00
低风险组合	32,277,389,899.13	31,973,589.90	0.10
合计	33,180,531,986.27	398,859,495.74	1.20

注：①本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

②低风险组合主要包括应收关联方、政府部门、合作方的款项以及押金、保证金等，此类款项发生坏账损失的可能性极小；

③正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2024年1月1日余额	167,985,251.75	---	64,049,403.65	232,034,655.40
本年计提	242,520,668.38	---	1,782,170.00	244,302,838.38
本年转回	11,978,828.47	---	---	11,978,828.47
本年转销	---	---	---	---
本年核销	---	---	---	---
其他增加	332,404.08	---	---	332,404.08
2024年12月31日余额	398,859,495.74	---	65,831,573.65	464,691,069.39

（4） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额
		计提	收回或转回
按单项计提坏账准备	64,049,403.65	1,782,170.00	---
按组合计提坏账准备	167,985,251.75	242,520,668.38	11,978,828.47
合计	232,034,655.40	244,302,838.38	11,978,828.47

（续）

类别	本年变动金额		年末余额
	转销或核销	其他增加
按单项计提坏账准备	---	---	65,831,573.65
按组合计提坏账准备	---	332,404.08	398,859,495.74
合计	---	332,404.08	464,691,069.39

（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

本集团本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为8,886,552,967.71元，占其他应收款年末余额合计数的比例为26.73%。

5. 存货

（1） 存货分类

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年末余额
	账面余额	存货跌价准备	账面价值
房地产存货
其中：开发成本	107,605,229,077.52	6,265,911,819.83	101,339,317,257.69
开发产品	55,524,520,565.96	6,045,130,340.19	49,479,390,225.77
小计	163,129,749,643.48	12,311,042,160.02	150,818,707,483.46
非房地产存货	193,767,667.17	3,506,721.07	190,260,946.10
合计	163,323,517,310.65	12,314,548,881.09	151,008,968,429.56

（续）

项目	年初余额
	账面余额	存货跌价准备	账面价值
房地产存货
其中：开发成本	122,314,646,797.33	6,502,741,939.41	115,811,904,857.92
开发产品	68,604,933,255.47	6,316,464,910.03	62,288,468,345.44
小计	190,919,580,052.80	12,819,206,849.44	178,100,373,203.36
非房地产存货	220,717,254.86	3,705,182.08	217,012,072.78
合计	191,140,297,307.66	12,822,912,031.52	178,317,385,276.14

（2） 存货跌价准备

项目	年初余额	本年计提	本年转销及其他减少	年末余额
房地产开发项目：
开发成本	6,502,741,939.41	1,349,576,711.28	1,586,406,830.86	6,265,911,819.83
开发产品	6,316,464,910.03	748,039,487.78	1,019,374,057.62	6,045,130,340.19
小计	12,819,206,849.44	2,097,616,199.06	2,605,780,888.48	12,311,042,160.02
非房地产开发项目	3,705,182.08	---	198,461.01	3,506,721.07
合计	12,822,912,031.52	2,097,616,199.06	2,605,979,349.49	12,314,548,881.09

注：其他减少主要为项目竣工后存货跌价准备余额从开发成本转入开发产品。

（3） 存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因

项目	计提存货跌价准备的具体依据	本年转回存货跌价准备的原因	本年存货跌价准备转销及其他减少的原因
房地产开发项目：
开发成本	可变现净值低于账面成本	—	结转开发产品及其他
开发产品	可变现净值低于账面成本	—	销售结转
非房地产开发项目	可变现净值低于账面成本	—	销售结转

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4） 开发成本明细情况

项目名称	开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资 （亿元）	年末账面余额	年初账面余额
武汉华滨项目	2023年9月	2025年10月	110.58	7,765,971,182.02	7,073,799,076.37
信和置业项目	2022年7月	2026年12月	190.37	5,314,325,631.93	4,787,911,489.00
武汉都市项目	2019年12月	2025年12月	96.79	5,300,889,950.52	5,155,215,885.21
武汉置业项目	2021年6月	2028年12月	114.74	5,193,937,684.28	---
合肥实业项目	2022年4月	2025年12月	131.73	4,849,717,097.79	6,454,391,035.99
济南华侨城项目	2019年9月	2025年8月	191.50	3,553,991,273.74	3,443,099,627.30
广州置业发展项目	2019年11月	/	64.41	3,519,449,060.99	3,825,176,479.35
佛山文旅项目	2023年1月	2025年5月	41.58	3,030,779,424.84	2,375,843,322.75
肇庆实业项目	2019年3月	2025年12月	112.12	3,007,378,683.22	3,221,318,431.08
深圳华腾项目	2020年6月	/	65.80	2,875,402,781.52	2,927,700,405.21
无锡泓昇项目	2023年8月	2025年12月	35.40	2,659,641,912.73	2,289,069,593.36
襄阳华侨城项目	2021年1月	2025年6月	256.79	2,606,867,240.28	2,668,943,239.05
深圳城更项目	2025年12月	2027年12月	156.36	2,567,197,695.92	2,047,738,292.88
武汉天创项目	2019年11月	2027年6月	140.92	2,556,759,731.36	3,690,846,057.43
西安沣东项目	2023年2月	2025年12月	54.68	2,515,887,952.14	2,546,544,510.71
南昌华侨城项目	2017年11月	2025年3月	150.15	2,491,538,959.63	3,728,656,607.18
南京置地项目	2020年8月	2025年12月	154.47	2,427,573,221.76	2,545,589,325.16

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资 （亿元）	年末账面余额	年初账面余额
佛山侨悦项目	2023年8月	2025年12月	30.95	2,389,259,282.20	2,094,483,043.87
太原置业项目	2025年5月	2027年8月	47.89	1,887,558,563.22	---
南京溧水项目	2021年3月	2026年12月	56.93	1,790,466,772.64	2,222,224,473.32
湛江华侨城项目	2021年10月	2026年12月	64.62	1,755,661,792.74	1,724,779,731.31
武汉当代项目	2019年1月	2027年6月	62.77	1,696,177,435.55	1,760,880,558.77
合肥环巢项目	2020年4月	/	36.31	1,614,534,588.70	1,614,498,195.67
陕西商业项目	2018年3月	2028年12月	43.54	1,579,739,025.29	1,575,269,001.82
成都天府实业项目	2023年8月	2025年12月	90.32	1,446,483,317.80	1,213,453,630.06
太原侨鼎项目	2025年6月	/	29.17	1,391,737,786.89	1,340,748,074.53
宜宾三江置业项目	2019年12月	2025年12月	57.93	1,386,702,922.78	1,220,685,940.93
漳州华侨城项目	2022年2月	2028年12月	42.65	1,377,878,171.54	1,381,103,260.67
协跃项目	2019年7月	2025年6月	89.72	1,370,495,490.22	5,530,275,546.76
华侨城粤西（广东）项目	2020年4月	2026年12月	105.46	1,359,147,326.55	1,597,448,646.72
广州实业项目	2020年9月	2026年6月	20.18	1,292,260,666.83	1,277,322,968.85
济宁华侨城项目	2021年5月	2025年6月	52.59	1,278,117,801.09	2,547,289,372.50
上海置地项目	2020年4月	2028年12月	147.77	1,210,984,988.75	1,324,598,269.06
天津华侨城项目	2025年5月	2026年12月	80.36	1,183,323,283.65	1,094,677,766.87
宁波华投项目	2020年9月	2026年12月	32.26	1,090,202,632.00	1,430,234,668.53

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资 （亿元）	年末账面余额	年初账面余额
南京实业项目	2021年4月	2025年9月	147.65	1,039,578,295.33	1,231,442,183.12
深圳低碳发展项目	2021年9月	/	98.73	1,023,945,650.35	970,147,411.52
扬州实业项目	2024年8月	2025年12月	66.53	1,008,711,003.49	872,515,087.19
武汉滨江项目	2019年12月	2028年12月	53.00	834,210,698.07	907,426,888.86
天津泽沣项目	2020年10月	2026年12月	16.55	809,447,114.89	804,884,725.53
潮州投资项目	2020年7月	2025年12月	42.49	779,794,559.41	1,225,680,218.06
涿州华侨城项目	2021年9月	2025年12月	28.13	774,443,770.03	929,606,141.48
东莞松山湖华侨城项目	2023年3月	2025年6月	38.48	675,810,896.31	2,581,129,635.73
其他项目	/	/	/	11,321,245,756.53	23,059,997,977.57
合计	—	—	—	107,605,229,077.52	122,314,646,797.33

（5） 开发产品明细情况

项目名称	竣工时间	年初账面余额	本年增加	本年减少	年末账面余额
新玺发展项目	2022年12月	6,209,738,170.92	169,457,098.36	37,446,538.05	6,341,748,731.23
深圳西部置业项目	2023年6月	2,241,235,921.95	3,471,332,394.50	1,973,622,678.79	3,738,945,637.66
招华实业项目	2024年11月	2,735,569,803.55	1,437,003,391.19	1,870,729,001.79	2,301,844,192.95
深圳瑞湾发展项目	2022年12月	2,610,905,504.46	---	416,358,006.32	2,194,547,498.14
协跃项目	2024年11月	---	4,545,470,060.11	2,474,810,036.98	2,070,660,023.13
招商华侨城项目	2016年12月	2,021,219,370.11	---	87,978,043.60	1,933,241,326.51

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	竣工时间	年初账面余额	本年增加	本年减少	年末账面余额
上海置地项目	2020年12月	1,876,012,880.39	---	141,344,881.28	1,734,667,999.11
信和置业项目	2023年9月	1,793,107,836.71	---	201,973,515.25	1,591,134,321.46
合肥实业项目	2024年12月	488,959,219.10	1,457,806,763.36	487,662,731.41	1,459,103,251.05
肇庆实业项目	2024年12月	1,772,910,332.37	308,023,765.85	622,393,184.58	1,458,540,913.64
东莞华湖项目	2024年11月	2,050,727,049.81	1,025,171.56	746,373,030.22	1,305,379,191.15
重庆实业项目	2024年12月	1,713,126,021.00	533,425,278.71	941,536,610.40	1,305,014,689.31
济宁华侨城项目	2024年12月	208,482,017.51	1,832,248,436.63	899,420,486.17	1,141,309,967.97
和城房地产项目	2022年12月	1,434,185,890.92	---	352,550,738.30	1,081,635,152.62
淄博来仪项目	2023年8月	1,290,233,934.32	---	232,646,605.73	1,057,587,328.59
东莞上江项目	2023年12月	2,287,123,311.69	10,928,555.60	1,268,003,382.17	1,030,048,485.12
海南实业项目	2021年12月	1,105,648,030.28	---	95,287,501.61	1,010,360,528.67
南京置地项目	2024年7月	839,152,382.29	413,761,807.51	283,050,352.06	969,863,837.74
深汕华侨城项目	2022年6月	1,003,519,814.93	---	62,311,453.26	941,208,361.67
中山华侨城项目	2023年6月	1,368,599,618.84	776,384.84	434,897,380.97	934,478,622.71
成都樾然项目	2023年12月	2,795,515,757.99	---	1,871,247,547.35	924,268,210.64
成都华鑫侨盛项目	2023年6月	1,339,784,046.85	---	424,826,066.42	914,957,980.43
郑州华侨城项目	2023年10月	1,338,023,314.62	---	452,431,448.37	885,591,866.25
青岛华侨城投资项目	2022年12月	857,762,787.59	---	48,515,617.13	809,247,170.46
万霖投资项目	2023年10月	913,928,593.14	---	152,282,164.77	761,646,428.37

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	竣工时间	年初账面余额	本年增加	本年减少	年末账面余额
广州置业发展项目	2024年4月	563,975,411.19	237,680,435.62	41,527,818.83	760,128,027.98
武汉实业项目	2020年11月	750,143,794.01	---	17,903,885.31	732,239,908.70
潮州投资项目	2024年12月	407,713,825.26	701,070,319.99	378,709,904.05	730,074,241.20
南京威丰项目	2024年12月	539,163,721.91	200,416,194.25	28,511,730.62	711,068,185.54
华侨城房地产项目	2019年9月	745,665,172.09	---	38,915,911.51	706,749,260.58
宜宾三江置业项目	2022年12月	1,070,592,170.16	---	406,224,783.70	664,367,386.46
襄阳华侨城项目	2024年12月	578,484,302.38	511,252,757.79	429,423,574.51	660,313,485.66
武汉置业项目	2024年6月	---	634,495,344.59	---	634,495,344.59
顺德实业项目	2022年12月	709,510,388.35	---	90,027,918.58	619,482,469.77
南京实业项目	2024年4月	718,740,638.09	388,588,933.25	504,474,113.30	602,855,458.04
华侨城粤西（广东）项目	2024年1月	303,505,867.45	321,230,570.71	67,002,726.45	557,733,711.71
深圳置业投资项目	2020年12月	904,477,912.05	---	386,410,489.32	518,067,422.73
南昌华侨城项目	2024年12月	507,817,369.29	2,140,953,037.88	2,156,310,319.85	492,460,087.32
常熟沙家浜项目	2023年9月	478,490,672.85	---	34,194,472.36	444,296,200.49
上海天祥项目	2020年12月	470,023,509.74	---	42,445,417.00	427,578,092.74
武汉当代项目	2022年6月	961,676,676.72	---	583,758,451.75	377,918,224.97
宁波华投项目	2024年12月	208,277,465.42	742,029,020.69	573,452,949.89	376,853,536.22
成都天府实业项目	2018年8月	378,721,323.33	---	12,301,063.28	366,420,260.05
武汉滨江项目	2023年8月	689,750,406.41	229,357.69	371,675,725.73	318,304,038.37

深圳华侨城股份股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	竣工时间	年初账面余额	本年增加	本年减少	年末账面余额
其他项目	/	15,322,731,017.43	9,486,233,385.52	19,882,880,896.69	4,926,083,506.26
合计	—	68,604,933,255.47	29,545,438,466.20	42,625,851,155.71	55,524,520,565.96

（6） 存货年末余额中的利息资本化金额为6,751,944,639.89元，本年度用于确认借款利息费用的资本化率为2.92%。

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6. 一年内到期的非流动资产

项目	年末余额	年初余额
一年内到期的委托贷款	---	12,570,785,511.48
合计	---	12,570,785,511.48

7. 其他流动资产

项目	年末余额	年初余额
预缴及留抵税费	6,179,200,363.77	6,845,532,018.74
合同取得成本	561,073,835.11	632,119,299.38
委托贷款	---	818,392,738.19
合计	6,740,274,198.88	8,296,044,056.31

8. 长期股权投资

被投资单位	年初余额		本年增减变动
	账面价值	减值准备	追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整
合计	18,357,716,278.17	918,472,630.86	4,951,633,094.05	1,087,933,797.37	-1,492,518,576.70	1,383,613.89
一、合营企业	9,204,259,560.71	14,160,630.76	848,658,794.05	671,004,360.37	-1,016,113,485.90	---
其中,重要的合营企业：
苏州华湖	1,637,616,654.90	---	---	---	119,931,383.87	---
重庆悦岚	1,242,943,498.63	---	---	---	-54,939,406.44	---
国际低碳城开发	820,718,386.29	---	150,000,000.00	---	-3,236,973.59	---
国寿侨城	607,072,313.77	---	---	69,750,000.00	51,227,732.11	---
南京华颐	546,906,941.72	---	---	---	-1,070,678.97	---
惠州利华	537,849,461.27	---	---	---	-2,142,576.58	---
上海鹏鲲	511,030,856.10	---	---	---	-126,871.14	---
云南华侨城置业	367,290,441.80	---	---	---	-1,975,883.17	---
深圳世界之窗	253,886,720.60	---	---	---	57,836,535.16	---
成都锦华	---	---	---	---	217,829,121.07	---
二、联营企业	9,153,456,717.46	904,312,000.10	4,102,974,300.00	416,929,437.00	-476,405,090.80	1,383,613.89
其中,重要的联营企业：

被投资单位	年初余额		本年增减变动
	账面价值	减值准备	追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整
渤海证券	2,650,489,636.81	---	---	---	62,205,986.80	---
招华国际会展发展	269,264,724.42	---	2,700,000,000.00	---	-577,014,159.12	---
招华会展置地	51,009,881.76	---	1,400,000,000.00	---	-1,012,293.37	---
杭州锦杭	816,357,144.14	---	---	---	-3,818,167.61	---
资汇控股	638,984,535.38	---	---	---	-556,600.85	4,590,818.60
西安招商嘉时	585,799,828.79	---	---	---	13,559,090.10	---
民生教育	534,783,308.96	---	---	---	-37,554.00	-3,207,204.71
湖北交投襄阳	494,185,343.65	---	---	---	14,688,547.31	---
宁波弘福	439,147,837.23	---	---	---	11,237,423.54	---
成都地润	332,663,975.87	---	---	---	-3,690,626.61	---
郑州都市置业	276,771,384.64	---	---	---	-16,458,782.11	---
中山禹鸿	257,340,993.00	---	---	---	-15,215,768.16	---
宜宾叙华	252,897,643.46	---	---	---	-14,729,212.58	---

（续）

被投资单位	本年增减变动				年末余额
	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他	账面价值	减值准备
合计	3,963,513.70	-595,855,162.97	---	---	20,138,388,962.77	918,472,630.86
一、合营企业	---	-577,995,691.57	---	---	7,787,804,816.92	14,160,630.76
其中,重要的合营企业：
苏州华湖	---	---	---	---	1,757,548,038.77	---
重庆悦岚	---	---	---	---	1,188,004,092.19	---
国际低碳城开发	---	---	---	---	967,481,412.70	---
国寿侨城	---	-13,500,000.00	---	---	575,050,045.88	---
南京华颐	---	---	---	---	545,836,262.75	---
惠州利华	---	---	---	---	535,706,884.69	---
上海鹏鲲	---	---	---	---	510,903,984.96	---
云南华侨城置业	---	---	---	---	365,314,558.63	---
深圳世界之窗	---	-75,603,855.18	---	---	236,119,400.58	---
成都锦华	---	---	---	---	217,829,121.07	---
二、联营企业	3,963,513.70	-17,859,471.40	---	---	12,350,584,145.85	904,312,000.10
其中,重要的联营企业：
渤海证券	3,890,954.59	---	---	---	2,716,586,578.20	---
招华国际会展发展	72,559.11	---	---	---	2,392,323,124.41	---

被投资单位	本年增减变动				年末余额
	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他	账面价值	减值准备
招华会展置地	---	---	---	---	1,449,997,588.39	---
杭州锦杭	---	---	---	---	812,538,976.53	---
资汇控股	---	---	---	---	643,018,753.13	---
西安招商嘉时	---	---	---	---	599,358,918.89	---
民生教育	---	-2,968,688.78	---	---	528,569,861.47	---
湖北交投襄阳	---	---	---	---	508,873,890.96	---
宁波弘福	---	---	---	---	450,385,260.77	---
成都地润	---	---	---	---	328,973,349.26	---
郑州都市置业	---	---	---	---	260,312,602.53	---
中山禹鸿	---	---	---	---	242,125,224.84	---
宜宾叙华	---	---	---	---	238,168,430.88	---

9. 其他权益工具投资

项目	年初余额	计入其他综合收益的利得	年末余额	本年确认的股利收入	本年末累计计入其他综合收益的利得	指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的原因
招商蛇口	605,720,338.66	45,127,118.62	650,847,457.28	20,338,983.04	-849,152,541.92	本集团对于打算长期持有的上市公司股权投资，在投资之初，统一指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
合计	605,720,338.66	45,127,118.62	650,847,457.28	20,338,983.04	-849,152,541.92	—

10. 其他非流动金融资产

项目	年末余额	年初余额
分类以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	351,650,960.99	368,958,233.11
其中：权益工具投资	351,650,960.99	368,958,233.11
合计	351,650,960.99	368,958,233.11

11. 投资性房地产

（1） 采用成本计量模式的投资性房地产

项目	房屋、建筑物及其他	合计
一、账面原值
1.年初余额	19,846,652,793.57	19,846,652,793.57
2.本年增加金额	3,934,683,969.57	3,934,683,969.57
（1）外购	110,906,698.68	110,906,698.68
（2）存货\固定资产\在建工程转入	1,710,781,113.61	1,710,781,113.61
（3）持有待售转回	2,088,953,655.11	2,088,953,655.11
（4）其他增加	24,042,502.17	24,042,502.17
3.本年减少金额	208,330,563.16	208,330,563.16
（1）处置或报废	107,187,639.78	107,187,639.78
（2）其他转出	101,142,923.38	101,142,923.38
4.年末余额	23,573,006,199.98	23,573,006,199.98
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额	3,780,379,993.14	3,780,379,993.14
2.本年增加金额	815,022,592.02	815,022,592.02
（1）计提或摊销	639,068,621.10	639,068,621.10
（2）持有待售转回	172,603,397.94	172,603,397.94
（3）其他增加	3,350,572.98	3,350,572.98
3.本年减少金额	27,823,820.76	27,823,820.76
（1）处置或报废	18,684,456.08	18,684,456.08
（2）其他转出	9,139,364.68	9,139,364.68
4.年末余额	4,567,578,764.40	4,567,578,764.40
三、减值准备
1.年初余额	228,525,922.44	228,525,922.44
2.本年增加金额	---	---

项目	房屋、建筑物及其他	合计
3.本年减少金额	13,146,514.08	13,146,514.08
（1）处置或报废	13,146,514.08	13,146,514.08
4.年末余额	215,379,408.36	215,379,408.36
四、账面价值
1.年末账面价值	18,790,048,027.22	18,790,048,027.22
2.年初账面价值	15,837,746,877.99	15,837,746,877.99

（2） 未办妥产权证书的投资性房地产

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
房屋、建筑物	1,952,627,246.62	正在办理中
合计	1,952,627,246.62	—

12. 固定资产

项目	年末余额	年初余额
固定资产	23,550,927,593.36	22,344,925,365.78
固定资产清理	18,350.20	38,683.97
合计	23,550,945,943.56	22,344,964,049.75

（1） 固定资产情况

项目	房屋及景区建筑物	机器设备	运输工具	电子设备	其他设备	合计
一、账面原值
1.年初余额	23,263,821,121.70	11,056,334,415.33	283,355,347.54	1,768,616,230.44	3,089,290,562.38	39,461,417,677.39
2.本年增加金额	2,038,951,015.93	490,550,079.58	9,639,821.06	42,589,718.89	413,015,883.11	2,994,746,518.57
（1）购置	237,252,378.44	31,947,205.77	7,908,821.06	23,889,109.07	51,929,875.75	352,927,390.09
（2）存货/在建工程转入	1,717,240,148.48	456,987,687.54	1,731,000.00	9,043,584.57	361,086,007.36	2,546,088,427.95
（3）其他增加	84,458,489.01	1,615,186.27	---	9,657,025.25	---	95,730,700.53
3.本年减少金额	284,065,432.05	130,582,335.62	33,880,045.06	72,616,501.63	148,754,240.80	669,898,555.16
（1）处置或报废	185,046,316.94	121,700,794.61	30,258,461.52	63,287,395.00	143,288,499.40	543,581,467.47
（2）其他减少	99,019,115.11	8,881,541.01	3,621,583.54	9,329,106.63	5,465,741.40	126,317,087.69
4.年末余额	25,018,706,705.58	11,416,302,159.29	259,115,123.54	1,738,589,447.70	3,353,552,204.69	41,786,265,640.80
二、累计折旧
1.年初余额	7,489,999,794.30	6,454,028,914.96	218,834,849.20	1,152,016,877.04	1,079,386,146.82	16,394,266,582.32
2.本年增加金额	783,274,955.83	500,942,138.74	19,230,682.86	101,797,111.95	236,152,125.67	1,641,397,015.05
（1）计提	762,820,625.47	500,243,163.71	19,230,682.86	93,896,471.02	236,152,125.67	1,612,343,068.73
（2）其他增加	20,454,330.36	698,975.03	---	7,900,640.93	---	29,053,946.32
3.本年减少金额	99,951,504.42	112,836,996.17	31,597,162.73	62,091,378.52	130,689,517.50	437,166,559.34
（1）处置或报废	79,735,714.61	111,953,362.18	28,238,683.89	55,775,026.33	126,905,197.33	402,607,984.34
（2）其他减少	20,215,789.81	883,633.99	3,358,478.84	6,316,352.19	3,784,320.17	34,558,575.00

项目	房屋及景区建筑物	机器设备	运输工具	电子设备	其他设备	合计
4.年末余额	8,173,323,245.71	6,842,134,057.53	206,468,369.33	1,191,722,610.47	1,184,848,754.99	17,598,497,038.03
三、减值准备
1.年初余额	464,663,611.63	6,300,804.45	---	21,639.87	251,239,673.34	722,225,729.29
2.本年增加金额	---	---	---	---	---	---
3.本年减少金额	82,302,235.88	---	---	---	3,082,484.00	85,384,719.88
（1）处置或报废	82,302,235.88	---	---	---	3,082,484.00	85,384,719.88
4.年末余额	382,361,375.75	6,300,804.45	---	21,639.87	248,157,189.34	636,841,009.41
四、账面价值
1.年末账面价值	16,463,022,084.12	4,567,867,297.31	52,646,754.21	546,845,197.36	1,920,546,260.36	23,550,927,593.36
2.年初账面价值	15,325,662,826.74	4,596,004,695.92	64,520,498.34	616,577,713.53	1,742,159,631.25	22,344,925,365.78

（2） 未办妥产权证书的固定资产

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
房屋、建筑物	8,098,027,168.64	正在办理中
合计	8,098,027,168.64	—

13. 在建工程

项目	年末余额	年初余额
在建工程	5,545,929,383.65	5,892,871,411.67
工程物资	---	---
合计	5,545,929,383.65	5,892,871,411.67

（1） 在建工程情况

项目	年末余额			年初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
公园景区、商业地产等项目	5,956,565,251.84	421,844,725.91	5,534,720,525.93	6,193,150,939.90	421,844,725.91	5,771,306,213.99
其他	11,208,857.72	---	11,208,857.72	121,565,197.68	---	121,565,197.68
合计	5,967,774,109.56	421,844,725.91	5,545,929,383.65	6,314,716,137.58	421,844,725.91	5,892,871,411.67

（2） 重要在建工程项目本年变动情况

工程名称	预算数 （万元）	年初余额	本年增加	本年减少		年末余额
				转入固定资产	其他减少
南京置地项目	419,269.78	1,600,331,951.03	26,122,152.54	139,459,898.19	---	1,486,994,205.38
西安沣东项目	441,294.00	1,145,236,271.77	67,502,172.98	144,530,426.91	13,315,767.62	1,054,892,250.22
襄阳华侨城项目	550,400.00	750,962,049.12	89,788,775.40	7,658,096.85	156,386,903.71	676,705,823.96
肇庆小镇文旅项目	300,000.00	529,665,060.85	10,727,849.33	---	---	540,392,910.18
合肥实业项目	272,846.78	397,263,305.70	6,492,715.22	---	---	403,756,020.92
武汉实业项目	553,300.00	326,016,256.05	27,640,422.36	16,209,533.02	3,691,058.17	333,756,087.22
南昌华侨城项目	613,400.00	202,851,151.06	70,787,706.06	---	6,002,471.87	267,636,385.25

14. 使用权资产

项目	房屋及景区建筑物	其他	合计
一、账面原值
1.年初余额	4,632,798,151.69	194,231,834.29	4,827,029,985.98
2.本年增加金额	33,460,390.40	50,527,175.49	83,987,565.89
（1）租入	24,906,844.69	50,527,175.49	75,434,020.18
（2）其他	8,553,545.71	---	8,553,545.71
3.本年减少金额	19,362,012.38	12,639,360.51	32,001,372.89
（1）处置或报废	8,880,240.42	---	8,880,240.42
（2）其他	10,481,771.96	12,639,360.51	23,121,132.47
4.年末余额	4,646,896,529.71	232,119,649.27	4,879,016,178.98
二、累计折旧
1.年初余额	2,221,940,677.88	26,147,581.18	2,248,088,259.06
2.本年增加金额	484,988,943.30	42,006,847.08	526,995,790.38
（1）计提	484,532,051.46	42,006,847.08	526,538,898.54
（2）其他	456,891.84	---	456,891.84
3.本年减少金额	10,296,574.64	12,371,740.31	22,668,314.95
（1）处置或报废	8,110,790.81	---	8,110,790.81
（2）其他	2,185,783.83	12,371,740.31	14,557,524.14
4.年末余额	2,696,633,046.54	55,782,687.95	2,752,415,734.49
三、减值准备

项目	房屋及景区建筑物	其他	合计
1.年初余额	---	109,396,625.71	109,396,625.71
2.本年增加金额	---	---	---
3.本年减少金额	---	---	---
4.年末余额	---	109,396,625.71	109,396,625.71
四、账面价值
1.年末账面价值	1,950,263,483.17	66,940,335.61	2,017,203,818.78
2.年初账面价值	2,410,857,473.81	58,687,627.40	2,469,545,101.21

15. 无形资产

（1） 无形资产明细

项目	土地使用权	软件	其他	合计
一、账面原值
1.年初余额	13,500,583,814.93	204,966,264.80	447,683,632.62	14,153,233,712.35
2.本年增加金额	1,171,408,475.11	44,639,338.39	10,068,332.12	1,226,116,145.62
（1）购置	119,637,191.09	33,207,191.11	5,530,274.70	158,374,656.90
（2）存货/在建工程转入	1,021,042,172.40	4,937,735.20	---	1,025,979,907.60
（3）其他	30,729,111.62	6,494,412.08	4,538,057.42	41,761,581.12
3.本年减少金额	30,810,437.10	33,181,513.80	3,575,168.16	67,567,119.06
（1）处置或报废	---	21,146,609.99	---	21,146,609.99

项目	土地使用权	软件	其他	合计
（2）其他	30,810,437.10	12,034,903.81	3,575,168.16	46,420,509.07
4.年末余额	14,641,181,852.94	216,424,089.39	454,176,796.58	15,311,782,738.91
二、累计摊销
1.年初余额	2,634,037,963.16	106,941,362.16	100,745,301.51	2,841,724,626.83
2.本年增加金额	387,583,665.97	24,150,890.15	32,860,311.68	444,594,867.80
（1）计提	373,547,848.93	21,979,614.73	28,640,350.99	424,167,814.65
（2）其他	14,035,817.04	2,171,275.42	4,219,960.69	20,427,053.15
3.本年减少金额	23,852,085.86	21,430,363.71	191,124.69	45,473,574.26
（1）处置或报废	---	15,088,342.75	---	15,088,342.75
（2）其他	23,852,085.86	6,342,020.96	191,124.69	30,385,231.51
4.年末余额	2,997,769,543.27	109,661,888.60	133,414,488.50	3,240,845,920.37
三、减值准备
1.年初余额	87,722,059.49	---	---	87,722,059.49
2.本年增加金额	---	---	---	---
3.本年减少金额	21,116,551.00	---	---	21,116,551.00
（1）其他	21,116,551.00	---	---	21,116,551.00
4.年末余额	66,605,508.49	---	---	66,605,508.49
四、账面价值
1.年末账面价值	11,576,806,801.18	106,762,200.79	320,762,308.08	12,004,331,310.05

项目	土地使用权	软件	其他	合计
2.年初账面价值	10,778,823,792.28	98,024,902.64	346,938,331.11	11,223,787,026.03

16. 长期待摊费用

项目	年初余额	本年增加	本年摊销	本年其他减少	年末余额
绿化费	454,991,712.67	11,262,040.17	45,861,076.32	2,714,583.92	417,678,092.60
项目提升改造费	330,903,843.80	385,571,998.54	80,096,596.24	16,209,996.89	620,169,249.21
装修费	193,011,723.08	146,451,716.21	81,266,948.62	9,230,832.65	248,965,658.02
演艺创作费	18,629,107.55	11,183,660.60	4,609,991.20	177,345.14	25,025,431.81
其他	699,582,343.82	7,335,513.78	127,141,781.77	11,052,347.78	568,723,728.05
合计	1,697,118,730.92	561,804,929.30	338,976,394.15	39,385,106.38	1,880,562,159.69

17. 递延所得税资产和递延所得税负债

（1） 未经抵销的递延所得税资产

项目	年末余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税资产
土地增值税的计提、缴纳与清算	29,042,911,454.12	7,260,727,863.53
内部交易未实现利润	5,127,604,668.20	1,281,901,167.05
预收房款预计毛利	3,237,418,691.60	809,354,672.90
可抵扣亏损	1,848,007,939.12	462,001,984.78
减值准备	311,782,676.04	77,945,669.01
其他（注）	6,727,618,267.96	1,681,904,566.99
合计	46,295,343,697.04	11,573,835,924.26

（续）

项目	年初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税资产
土地增值税的计提、缴纳与清算	28,987,359,817.40	7,246,839,954.35
内部交易未实现利润	6,547,425,492.72	1,636,856,373.18
预收房款预计毛利	4,347,974,396.56	1,086,993,599.14
可抵扣亏损	2,437,364,356.64	609,341,089.16
减值准备	476,264,146.04	119,066,036.51
其他（注）	9,559,723,086.04	2,389,930,771.51
合计	52,356,111,295.40	13,089,027,823.85

注：其他主要是尚未支付的应付工程款（纳税调增10%部分）、其他应付款（预提费用）等。

（2） 未经抵销的递延所得税负债

项目	年末余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税负债
公允价值变动	1,506,389,188.64	376,597,297.16
预缴税费	192,484,790.28	48,121,197.57
借款资本化利息	53,316,522.52	13,329,130.63
其他	3,156,659,339.16	789,164,834.79
合计	4,908,849,840.60	1,227,212,460.15

（续）

项目	年初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税负债
公允价值变动	1,228,142,123.99	307,035,531.00
预缴税费	272,966,925.64	68,241,731.41
借款资本化利息	57,276,197.72	14,319,049.43
其他	2,994,482,286.88	748,620,571.72
合计	4,552,867,534.23	1,138,216,883.56

（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

项目	递延所得税资产和负债年末互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债年末余额
递延所得税资产	791,916,339.30	10,781,919,584.96
递延所得税负债	791,916,339.30	435,296,120.85

18. 其他非流动资产

项目	年末余额	年初余额
委托贷款	2,960,258,756.04	624,835,198.35
土地处置权益 （注）	1,422,977,526.18	1,422,977,526.18
预付土地款及土地保证金	212,840,256.00	222,840,256.00
长期资产购置预付款	33,258,260.46	118,047,925.26
合同取得成本	26,924,102.44	55,372,511.92
支付股权款	1.00	1.00
合计	4,656,258,902.12	2,444,073,418.71

注：天津华侨城在2010年与天津市规划和自然资源局东丽分局（下称“东丽分局”）签订建设用地使用权出让合同，取得五块宗地（商业用地B和G，住宅用地J、K1、K2），相关土地价款已经在以前年度足额支付。因K1、K2在生态保护区红线内和J、B、G地块规划调整等原因项目未如期开发，2017年9月8日，天津华侨城与东丽分局、天津市东丽湖瑞和发展有限责任公司（以下简称“东丽湖公司”）达成协议，解除上述国有建设用地使用权，由东丽湖公司负责落实资金补偿天津华侨城退地款。为解决土地补偿款的退回问题，天津华侨城持续与东丽区政府、东丽土整中心及东丽湖街道等单位沟通及汇报方案，提出计划通过重新摘地的方式解决土地补偿款问题。经与政府相关部门沟通，初步达成天津华侨城获取L（商业）、M（居住用地）、B（商住混合）三宗土地的意向，但因三宗地均涉及控规调整、土地征转等因素，目前正待天津市国土空间规划方案批复后，启动相关工作。

19. 所有权或使用权受到限制的资产

项目	年末		年初
	账面价值 （万元）	受限原因	账面价值 （万元）	受限原因
货币资金	105,315.15	诉讼冻结、代建项目政府专项财政资金及保函、信用证、按揭保证金等	96,441.85	诉讼冻结、代建项目政府专项财政资金及按揭、信用证、保函保证金等
存货	2,633,862.91	贷款抵押、企业申请资产保全	1,584,835.79	贷款抵押
固定资产	380,749.89	贷款抵押、贷款担保	408,888.65	贷款抵押
投资性房地产	639,930.39	贷款抵押、法院查封	275,434.17	贷款抵押
在建工程	60,972.97	贷款抵押	107,203.40	贷款抵押
无形资产	207,812.78	贷款抵押	105,857.94	贷款抵押
非上市公司股权	514,178.36	贷款质押	16,483.80	贷款质押
应收账款	14,318.99	贷款质押	1,672.20	贷款质押
合计	4,557,141.44	—	2,596,817.80	—

20. 短期借款

（1） 短期借款分类

借款类别	年末余额	年初余额
信用借款	3,640,287,677.67	5,344,319,469.74
保证借款	---	846,472,870.83
合计	3,640,287,677.67	6,190,792,340.57

注：短期借款年末余额中利息金额是50,312,847.19元。

（2） 已逾期未偿还的短期借款

年末无已逾期未偿还的短期借款。

21. 应付账款

（1） 应付账款列示

项目	年末余额	年初余额
应付及预计工程款	25,568,355,616.39	29,003,291,408.49
应付地价款	1,830,588,890.79	1,404,581,338.33
其他	1,099,353,527.81	846,088,218.50
合计	28,498,298,034.99	31,253,960,965.32

注：账龄超过1年重要应付账款主要是未结算的工程款。

22. 合同负债

（1） 合同负债情况

项目	年末余额	年初余额
预收购房款	27,559,643,630.69	46,217,805,715.55
服务业务	1,886,400,454.28	1,958,425,868.10
合计	29,446,044,084.97	48,176,231,583.65

（2） 账龄超过1年的重要合同负债

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
南昌华侨城项目	3,037,035,320.00	尚未完成交付
新玺发展项目	2,331,876,867.10	尚未完成交付
佛山文旅项目	1,783,200,432.93	尚未完成交付
协跃项目	1,028,987,379.42	尚未完成交付
合计	8,181,099,999.45	—

（3） 本年账面价值发生重大变动情况

项目	变动金额	变动原因
上海唐侨盈项目	-5,632,175,451.38	结转收入
东莞松山湖华侨城项目	-4,523,661,322.85	结转收入
苏州侨仁项目	-2,465,148,237.58	结转收入
南昌华侨城文旅项目	-2,389,938,121.67	结转收入
协跃项目	-2,274,337,794.63	结转收入
佛山文旅项目	2,121,715,287.86	预售
武汉天创项目	-1,643,319,931.20	结转收入
成都樾然项目	-1,320,236,524.48	结转收入
无锡泓昇项目	1,459,905,472.05	预售
武汉华滨项目	1,206,474,084.34	预售
深圳西部置业项目	-1,257,957,946.23	结转收入
太原侨冠项目	-1,103,594,926.31	结转收入
合计	-17,822,275,412.08	—

（4） 预收房款前五大的项目

项目	年末余额	年初余额
佛山文旅项目	3,904,915,720.79	1,783,200,432.93
南昌华侨城项目	3,037,035,320.00	5,426,973,441.67
新玺发展项目	2,499,022,261.67	2,331,876,867.10
无锡泓昇项目	1,830,724,688.65	370,819,216.60
武汉华滨项目	1,206,474,084.34	---

23. 应付职工薪酬

（1） 应付职工薪酬分类

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
短期薪酬	2,528,128,624.25	2,766,464,361.15	3,222,423,511.46	2,072,169,473.94
离职后福利-设定提存计划	29,622,300.20	280,695,648.13	281,275,220.70	29,042,727.63
辞退福利	41,284,674.29	71,716,799.31	64,540,081.97	48,461,391.63
一年内到期的其他福利	2,424,603.69	3,800,922.22	4,722,004.63	1,503,521.28
合计	2,601,460,202.43	3,122,677,730.81	3,572,960,818.76	2,151,177,114.48

（2） 短期薪酬

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
工资、奖金、津贴和补贴	2,287,839,383.95	2,083,810,241.15	2,542,515,701.86	1,829,133,923.24
职工福利费	31,436,660.70	157,255,797.15	154,854,308.62	33,838,149.23
社会保险费	7,646,927.98	131,032,938.69	132,359,980.59	6,319,886.08
其中：医疗保险费	6,561,521.80	119,982,387.52	120,841,604.58	5,702,304.74
工伤保险费	412,156.90	6,483,047.83	6,495,871.97	399,332.76
生育保险费	673,249.28	4,567,503.34	5,022,504.04	218,248.58
住房公积金	7,394,728.86	181,546,976.21	180,569,282.76	8,372,422.31
工会经费和职工教育经费	159,812,496.16	52,064,800.40	45,979,373.54	165,897,923.02
其他短期薪酬	33,998,426.60	160,753,607.55	166,144,864.09	28,607,170.06
合计	2,528,128,624.25	2,766,464,361.15	3,222,423,511.46	2,072,169,473.94

（3） 设定提存计划

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
基本养老保险	8,354,116.84	271,668,170.03	269,432,497.44	10,589,789.43
失业保险费	1,943,805.03	9,027,478.10	10,004,306.92	966,976.21
企业年金缴费	19,324,378.33	---	1,838,416.34	17,485,961.99
合计	29,622,300.20	280,695,648.13	281,275,220.70	29,042,727.63

24. 应交税费

项目	年末余额	年初余额
增值税	1,047,203,449.17	1,299,623,955.83
企业所得税	712,832,706.21	651,661,541.96
土地增值税	382,976,270.99	87,724,618.62
房产税	107,574,021.82	86,154,200.36
城市维护建设税	73,413,960.63	78,159,770.26
教育费附加	54,247,532.09	74,698,335.48
土地使用税	47,326,972.01	95,143,823.34
个人所得税	25,730,039.27	34,854,938.16
其他	119,924,616.07	142,750,609.88
合计	2,571,229,568.26	2,550,771,793.89

25. 其他应付款

项目	年末余额	年初余额
应付利息	---	---
应付股利	446,388,658.26	159,074,179.42
其他应付款	46,556,381,749.89	55,420,580,381.04
合计	47,002,770,408.15	55,579,654,560.46

注：年末无逾期利息。

25.1应付股利

项目	年末余额	年初余额
子公司应付少数股东股利	446,388,658.26	159,074,179.42
合计	446,388,658.26	159,074,179.42

注：超过1年的应付股利159,074,179.42元，系投资方尚未领取的股利。

25.2其他应付款

（1） 按款项性质列示其他应付款

款项性质	年末余额	年初余额
关联方往来	20,916,258,818.20	23,635,130,786.13
计提的土地增值税	14,891,538,277.78	19,351,057,194.97
其他单位往来	5,028,511,633.65	4,311,347,326.78
预提费用	2,048,561,556.55	1,717,682,357.24
收取的押金、保证金	1,828,237,965.04	4,326,294,599.33
购房意向金	975,506,882.08	835,088,311.88
其他	867,766,616.59	1,243,979,804.71
合计	46,556,381,749.89	55,420,580,381.04

（2） 账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
预提税金—土地增值税	11,747,936,917.93	未到清算期预提土地增值税
合计	11,747,936,917.93	—

26. 一年内到期的非流动负债

项目	年末余额	年初余额
一年内到期的长期借款	37,559,475,799.74	14,941,189,162.22
一年内到期的租赁负债	703,805,099.56	604,913,636.36
一年内到期的应付债券	107,684,566.46	3,959,982,429.47
合计	38,370,965,465.76	19,506,085,228.05

注：一年内到期的长期借款、应付债券年末余额中利息金额是336,002,306.46元。

27. 其他流动负债

项目	年末余额	年初余额
待转销项税额	2,672,903,621.06	4,326,192,403.46
合计	2,672,903,621.06	4,326,192,403.46

28. 长期借款

借款类别	年末余额	年初余额
信用借款	71,540,145,657.50	68,215,568,815.28
抵押借款	23,499,261,058.68	16,186,855,060.50
保证借款	22,724,965,375.42	29,140,849,197.35
质押借款	5,559,006,101.89	7,699,948,944.59

借款类别	年末余额	年初余额
减：一年内到期的长期借款（详见附注五、26）	37,559,475,799.74	14,941,189,162.22
合计	85,763,902,393.75	106,302,032,855.50

29. 应付债券

（1） 应付债券分类

项目	年末余额	年初余额
公司债券	3,804,520,372.08	6,455,691,870.28
减：一年内到期的应付债券（附注五、26）	107,684,566.46	3,959,982,429.47
合计	3,696,835,805.62	2,495,709,440.81

（2） 应付债券的增减变动

债券名称	面值总额	发行日期	债券期限	发行金额
	（万元）
21侨城01	200,000.00	2021-1-11	3+2年	1,996,800,000.00
21侨城02	50,000.00	2021-1-11	5+2年	499,200,000.00
21侨城03	150,000.00	2021-1-18	3+2年	1,497,600,000.00
21侨城04	50,000.00	2021-1-18	5+2年	499,200,000.00
21侨城05	26,000.00	2021-4-7	3+2年	259,584,000.00
21侨城06	150,000.00	2021-4-7	5+2年	1,497,600,000.00
24侨城01	120,000.00	2024-3-28	3年	1,198,170,000.00
小计	746,000.00	—	—	7,448,154,000.00
减：一年内到期的应付债券（附注五、26）	---	—	—	---
合计	746,000.00	—	—	7,448,154,000.00

（续）

债券名称	年初余额	本年发行	按面值计提利息
21侨城01	2,065,724,079.06	---	2,247,958.22
21侨城02	517,674,722.19	---	19,450,000.00
21侨城03	1,548,158,867.23	---	2,739,221.92
21侨城04	517,314,017.59	---	19,450,000.00
21侨城05	266,384,646.05	---	2,427,616.40
21侨城06	1,540,435,538.16	---	59,250,000.00

债券名称	年初余额	本年发行	按面值计提利息
24侨城01	---	1,198,170,000.00	34,855,890.41
小计	6,455,691,870.28	1,198,170,000.00	140,420,686.95
减：一年内到期的应付债券（附注五、26）	3,959,982,429.47	---	---
合计	2,495,709,440.81	1,198,170,000.00	140,420,686.95

（续）

债券名称	溢折价摊销	本年偿还	年末余额
21侨城01	985,315.78	2,068,957,353.06	---
21侨城02	128,290.44	22,917,367.07	514,335,645.56
21侨城03	746,853.84	1,551,644,942.99	---
21侨城04	128,197.52	22,559,032.78	514,333,182.33
21侨城05	150,039.55	268,962,302.00	---
21侨城06	348,189.72	57,677,552.06	1,542,356,175.82
24侨城01	469,477.96	---	1,233,495,368.37
小计	2,956,364.81	3,992,718,549.96	3,804,520,372.08
减：一年内到期的应付债券（附注五、26）	---	---	107,684,566.46
合计	2,956,364.81	3,992,718,549.96	3,696,835,805.62

30. 租赁负债

项目	年末余额	年初余额
租赁付款额	2,770,159,455.73	3,282,995,251.68
减：一年内到期的租赁负债（详见附注五、26）	703,805,099.56	604,913,636.36
合计	2,066,354,356.17	2,678,081,615.32

31. 长期应付款

项目	年末余额	年初余额
长期应付款	65,514,668.17	65,514,668.17
专项应付款	244,277,628.16	231,748,174.09
合计	309,792,296.33	297,262,842.26

31.1专项应付款

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
安置拆迁单位租金	230,704,126.09	---	---	230,704,126.09

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
确权专项工作经费	---	12,529,454.07	---	12,529,454.07
文化产业发展专项资金	1,000,000.00	---	---	1,000,000.00
其他	44,048.00	---	---	44,048.00
合计	231,748,174.09	12,529,454.07	---	244,277,628.16

32. 递延收益

（1） 递延收益分类

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	形成原因
政府补助	935,035,627.12	20,106,800.00	110,336,483.65	844,805,943.47	—
其他	99,552,000.00	---	---	99,552,000.00	项目未结转，与存货相关
合计	1,034,587,627.12	20,106,800.00	110,336,483.65	944,357,943.47	—

（2） 政府补助项目

负债 项目	年初 余额	本年新增补助金额	本年计入营业外收入金额	本年计入其他收益金额	本年冲减成本费用金额	其他 变动	年末 余额	与资产相关/与收益相关
欢乐谷项目产业扶持资金	877,601,672.06	---	---	93,741,597.24	---	---	783,860,074.82	与资产相关
中国艺库创意文化产业园项目	20,523,607.61	---	---	---	---	---	20,523,607.61	与收益相关
“两园一带”生态绿地及配套项目	20,337,797.61	---	---	7,252,562.60	---	---	13,085,235.01	与收益相关
其他项目	16,572,549.84	20,106,800.00	---	6,632,323.81	2,500,000.00	210,000.00	27,337,026.03	与资产/收益相关
合计	935,035,627.12	20,106,800.00	---	107,626,483.65	2,500,000.00	210,000.00	844,805,943.47	—

33. 股本

项目	年初余额	本年变动增减（+、-）					年末余额
		发行新股	送股	公积金转股	其他	小计
股份总额	8,201,793,915.00	---	---	---	-164,035,862.00	-164,035,862.00	8,037,758,053.00

注：本公司本年度股本变动具体情况详见一、公司的基本情况。

34. 其他权益工具

发行在外的金融工具	年初		本年增加		本年减少		年末
	数量	账面 价值	数量	账面 价值	数量	账面 价值	数量	账面 价值
永续债	3,100,000,000.00	3,100,000,000.00	---	---	---	---	3,100,000,000.00	3,100,000,000.00
合计	3,100,000,000.00	3,100,000,000.00	---	---	---	---	3,100,000,000.00	3,100,000,000.00

注：太平洋资产管理有限责任公司设立“太平洋-深圳华侨城股份债权投资计划”，将募集之受托资金向本公司进行永续债权投资。2024年度，本公司支付永续债利息154,431,666.68元。

根据相关合同约定，上述永续债没有明确的到期期限，本公司拥有递延支付利息的权利，同时永续债赎回的真实选择权属于本公司，不存在交付现金或其他金融资产给其他方的合同义务，因此计入其他权益工具。

35. 资本公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
股本溢价	5,385,278,691.05	---	962,642,733.44	4,422,635,957.61

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
其他资本公积	1,513,096.52	32,827,217.45	---	34,340,313.97
合计	5,386,791,787.57	32,827,217.45	962,642,733.44	4,456,976,271.58

注：①资本公积-股本溢价本年减少962,642,733.44元：（A）本年公司注销库存股，减少资本公积-股本溢价877,479,293.83元；（B）购买少数股东股权，减少资本公积-股本溢价85,163,439.61元。

②资本公积-其他资本公积本年增加32,827,217.45元：（A）处置参股公司股权转出以前年度确认的资本公积-其他资本公积28,863,703.75元；（B）参股公司其他权益变动导致资本公积-其他资本公积增加3,963,513.70元。

36. 其他综合收益

项目	年初 余额	本年所得税前发生额	本年发生额					年末 余额
			减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益	-880,785,973.61	70,949,771.36	---	---	---	70,949,771.36	---	-809,836,202.25
其中：其他权益工具投资公允价值变动	-822,883,643.64	70,949,771.36	---	---	---	70,949,771.36	---	-751,933,872.28
其他	-57,902,329.97	---	---	---	---	---	---	-57,902,329.97

项目	年初 余额	本年所得税前发生额	本年发生额					年末 余额
			减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
二、将重分类进损益的其他综合收益	-1,324,563,444.32	-5,122,333.49	---	---	---	33,812,188.43	-38,934,521.92	-1,290,751,255.89
其中：权益法下可转损益的其他综合收益	-60,621,378.51	1,383,613.89	---	---	---	981,535.69	402,078.20	-59,639,842.82
其他	4,242,145.28	---	---	---	---	---	---	4,242,145.28
外币财务报表折算差额	-1,268,184,211.09	-6,505,947.38	---	---	---	32,830,652.74	-39,336,600.12	-1,235,353,558.35
其他综合收益合计	-2,205,349,417.93	65,827,437.87	---	---	---	104,761,959.79	-38,934,521.92	-2,100,587,458.14

37. 盈余公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
法定盈余公积	4,909,916,514.32	---	---	4,909,916,514.32
任意盈余公积	11,568,568.32	---	---	11,568,568.32
合计	4,921,485,082.64	---	---	4,921,485,082.64

38. 未分配利润

项目	本年	上年
上年年末余额	43,589,770,464.11	50,236,222,182.89
加：年初未分配利润调整数	---	---
本年年初余额	43,589,770,464.11	50,236,222,182.89
加：本年归属于母公司所有者的净利润	-8,662,299,644.25	-6,492,441,996.55
减：其他（注）	154,431,666.68	154,009,722.23
本年年末余额	34,773,039,153.18	43,589,770,464.11

注：其他是支付永续债利息154,431,666.68元。

39. 营业收入、营业成本

（1） 营业收入和营业成本情况

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	54,213,602,025.36	47,190,523,705.14	55,594,936,606.09	45,031,098,770.68
其他业务	193,697,562.59	114,012,176.25	149,214,570.08	137,681,166.29
合计	54,407,299,587.95	47,304,535,881.39	55,744,151,176.17	45,168,779,936.97

（2） 主营业务按行业分类

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
旅游综合行业	27,299,478,753.27	23,383,609,756.90	31,387,855,280.04	25,391,325,720.33
房地产行业	26,914,123,272.09	23,806,913,948.24	24,207,081,326.05	19,639,773,050.35

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
合计	54,213,602,025.36	47,190,523,705.14	55,594,936,606.09	45,031,098,770.68

（3） 与履约义务相关的信息

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产销售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。

（4） 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

于 2024年 12 月 31 日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币 296.44亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1-3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（5） 前五名客户营业收入情况

期间	前五名客户营业收入合计	占同期营业收入的比例（%）
2024年	2,021,081,866.67	3.71
2023年	1,819,810,774.99	3.27

（6） 营业收入扣除情况表

单位：万元

项目	本年度	具体扣除情况	上年度	具体扣除情况
营业收入金额	5,440,729.96		5,574,415.12
营业收入扣除项目合计金额	3,599.24		7,552.96
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重	0.07%	—	0.14%	—
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。	3,599.24	销售材料、包装物以及水电等收入	7,321.48	销售材料、包装物以及水电等收入

项目	本年度	具体扣除情况	上年度	具体扣除情况
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。	---	—	231.49	拆出资金利息收入；担保、商业保理形成的收入
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。	---	---	---	---
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。	---	---	---	---
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。	---	---	---	---
6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。	---	---	---	---
与主营业务无关的业务收入小计	3,599.24	—	7,552.96	—
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。	---	---	---	---
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。	---	---	---	---
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。	---	---	---	---
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。	---	---	---	---
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。	---	---	---	---
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。	---	---	---	---
不具备商业实质的收入小计	---	---	---	---

项目	本年度	具体扣除情况	上年度	具体扣除情况
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入	---	---	---	---
营业收入扣除后金额	5,437,130.72	—	5,566,862.16	—

40. 税金及附加

项目	本年发生额	上年发生额
土地增值税	1,723,624,330.58	2,278,499,147.06
房产税	287,057,106.03	303,470,013.17
土地使用税	96,938,175.43	182,579,648.99
城市维护建设税	95,485,611.21	177,340,468.91
教育费附加	70,817,047.81	133,025,885.85
印花税	37,157,536.59	41,280,590.74
其他	18,929,095.57	4,806,611.85
合计	2,330,008,903.22	3,121,002,366.57

41. 销售费用

项目	本年发生额	上年发生额
市场拓展费用	1,554,916,831.35	1,831,664,797.46
其中：广告费	129,295,168.67	280,276,955.25
人工成本	205,383,649.09	259,906,774.42
能源费用	16,890,595.92	12,108,130.68
其他日常费用	298,654,295.26	408,540,561.90
合计	2,075,845,371.62	2,512,220,264.46

42. 管理费用

项目	本年发生额	上年发生额
人工成本	1,084,203,073.93	1,308,153,322.29
折旧摊销费用	321,808,342.86	298,756,323.30
中介费	91,511,321.01	127,149,143.47
租赁、物业费	57,426,163.22	50,653,360.41
行政办公费	33,559,971.06	55,117,546.77
差旅交通费	19,313,103.28	22,718,687.13
其他	267,947,397.39	394,833,509.79
合计	1,875,769,372.75	2,257,381,893.16

43. 财务费用

项目	本年发生额	上年发生额
利息费用	4,663,288,527.22	4,710,825,723.28
减：利息收入	1,042,964,517.35	1,840,694,751.38
加：汇兑损失	162,061,578.58	164,564,716.47
手续费及其他	38,940,823.96	40,233,122.18
合计	3,821,326,412.41	3,074,928,810.55

44. 其他收益

产生其他收益的来源	本年发生额	上年发生额
文化旅游产业扶持资金和奖励金	107,626,483.65	111,062,985.23
企业补贴收入	19,812,937.28	25,092,607.84
增值税进项额加计扣除	1,474,511.53	21,208,048.85
其他	19,831,046.64	14,765,085.52
合计	148,744,979.10	172,128,727.44

45. 投资收益

项目	本年发生额	上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-2,035,587,962.62	-1,708,734,236.34
处置长期股权投资产生的投资收益	-3,291,076.23	35,455,270.06
其他	20,339,129.67	-13,421,366.02
合计	-2,018,539,909.18	-1,686,700,332.30

46. 信用减值损失

项目	本年发生额	上年发生额
其他应收款坏账损失	-232,324,009.91	-26,177,524.35
应收账款坏账损失	-36,818,704.93	-9,519,899.98
其他非流动资产坏账损失	-2,963,221.98	---
合计	-272,105,936.82	-35,697,424.33

47. 资产减值损失

项目	本年发生额	上年发生额
存货跌价损失	-2,097,616,199.06	-3,393,607,310.58
在建工程减值损失	---	-162,397,581.23

项目	本年发生额	上年发生额
无形资产减值损失	---	-66,605,508.49
商誉减值损失	---	-626,977.62
合计	-2,097,616,199.06	-3,623,237,377.92

48. 资产处置收益

项目	本年发生额	上年发生额
非流动资产处置收益	153,245,964.66	9,444,328.91
合计	153,245,964.66	9,444,328.91

49. 营业外收入

项目	本年发生额	上年发生额	计入本年非经常性损益的金额
罚款、违约金及赔偿收入	56,096,074.60	28,806,035.62	56,096,074.60
与企业日常活动无关的政府补助	66,408.44	8,983,087.52	66,408.44
非流动资产毁损报废利得	1,219,247.97	6,807,260.17	1,219,247.97
其他	10,484,647.97	12,355,863.48	10,484,647.97
合计	67,866,378.98	56,952,246.79	67,866,378.98

50. 营业外支出

项目	本年金额	上年金额	计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失	55,633,098.81	85,274,980.11	55,633,098.81
违约金、滞纳金及赔偿等支出	75,006,598.29	133,353,340.56	75,006,598.29
对外捐赠支出	7,065,887.84	415,187.61	7,065,887.84
其他支出	42,935,537.23	65,312,343.19	42,935,537.23
合计	180,641,122.17	284,355,851.47	180,641,122.17

51. 所得税费用

（1） 所得税费用

项目	本年发生额	上年发生额
当年所得税费用	853,956,949.81	1,908,458,942.96
递延所得税费用	1,689,954,658.91	766,317,972.19

项目	本年发生额	上年发生额
合计	2,543,911,608.72	2,674,776,915.15

（2） 会计利润与所得税费用调整过程

项目	本年发生额
本年合并利润总额	-7,176,941,882.47
按法定/适用税率计算的所得税费用	-1,794,235,470.62
子公司适用不同税率的影响	8,427,316.06
调整以前期间所得税的影响	89,417,603.03
非应税收入的影响	486,672,933.39
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	272,798,737.46
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-3,962,669.80
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	3,484,793,159.20
所得税费用	2,543,911,608.72

52. 其他综合收益

详见本附注“五、36其他综合收益”相关内容。

53. 现金流量表项目

（1） 与经营活动有关的现金

1） 收到的其他与经营活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
押金、保证金、备用金	4,899,180,894.61	8,987,646,485.71
往来款项	1,297,045,352.27	8,937,635,588.23
利息收入	418,124,315.62	662,286,686.73
补贴收入	41,860,221.62	44,866,880.00
其他	308,514,456.03	376,313,000.73
合计	6,964,725,240.15	19,008,748,641.40

2） 支付的其他与经营活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
押金、保证金、备用金	5,746,512,003.89	13,364,355,671.58
其他付现费用	2,196,102,784.47	3,660,137,756.21
往来款项	492,330,755.18	3,496,749,414.39

项目	本年发生额	上年发生额
银行手续费	17,147,017.18	26,249,945.41
合计	8,452,092,560.72	20,547,492,787.59

（2） 与投资活动有关的现金

1） 收到的其他的与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
收回对合营及联营公司项目的前期垫款等	766,567,820.70	1,770,944,354.47
其他	1,159,484.61	3,965,685.62
合计	767,727,305.31	1,774,910,040.09

2） 支付的其他的与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
支付合营及联营公司项目的前期垫款及其他	1,654,045,932.86	2,199,745,629.25
处置子公司减少的现金净额	---	4,585,519.91
合计	1,654,045,932.86	2,204,331,149.16

（3） 与筹资活动有关的现金

1） 收到的其他与筹资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他	1,683,938,280.75	2,365,731,503.00
合计	1,683,938,280.75	2,365,731,503.00

2） 支付的其他与筹资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
项目公司支付的非控股股东前期垫款及其他	1,877,926,836.79	8,501,859,939.12
支付的租赁款	754,697,401.53	644,374,861.18
合计	2,632,624,238.32	9,146,234,800.30

3） 筹资活动产生的各项负债变动情况

项目	年初余额	本年增加		本年减少		年末余额
		现金变动	非现金 变动	现金变动	非现金 变动
其他应付款	23,482,850,786.13	1,226,120,287.78	2,479,341,799.32	6,272,054,055.03	---	20,916,258,818.20
应付利息
应付股利	159,074,179.42	---	515,453,648.77	228,139,169.93	---	446,388,658.26
短期借款	6,190,792,340.57	5,545,416,000.00	286,995,928.58	8,382,916,591.48	---	3,640,287,677.67
一年内到期的长期借款	121,243,222,017.72	37,157,767,106.75	4,263,971,344.54	39,341,582,275.52	---	123,323,378,193.49
长期借款
一年内到期的应付债券	3,959,982,429.47	1,198,170,000.00	258,209,551.83	4,105,721,050.03	1,830,000.00	107,684,566.46
应付债券	2,495,709,440.81					3,696,835,805.62
一年内到期的租赁负债	604,913,636.36	---	223,474,850.25	736,310,646.20	---	703,805,099.56
租赁负债	2,678,081,615.32					2,066,354,356.17
合计	160,814,626,445.80	45,127,473,394.53	8,027,447,123.29	59,066,723,788.19	1,830,000.00	154,900,993,175.43

54. 现金流量表补充资料

（1） 现金流量表补充资料

项目	本年金额	上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	-9,720,853,491.19	-8,435,018,192.06
加：资产减值准备	2,097,616,199.06	3,623,237,377.92
信用减值损失	272,105,936.82	35,697,424.33
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	2,251,411,689.83	2,137,585,387.87
使用权资产折旧	526,538,898.54	521,253,546.36
无形资产摊销	424,167,814.65	420,287,329.43
长期待摊费用摊销	338,976,394.15	367,515,974.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”填列）	-153,245,964.66	-9,444,328.91
固定资产报废损失（收益以“-”填列）	54,413,850.84	78,467,719.94
公允价值变动损失（收益以“-”填列）	-22,290,315.46	-21,386,501.51
财务费用（收益以“-”填列）	4,014,520,644.46	3,638,359,830.12
投资损失（收益以“-”填列）	2,018,539,909.18	1,686,700,332.30
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）	1,557,050,973.93	812,688,152.76
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）	132,903,684.98	-46,370,180.57
存货的减少（增加以“-”填列）	26,143,850,583.04	18,574,609,458.76
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）	4,290,010,309.43	-4,976,690,618.36
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）	-28,863,503,438.02	-14,984,955,342.43
其他	---	---
经营活动产生的现金流量净额	5,362,213,679.58	3,422,537,369.95
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本	---	---
一年内到期的可转换公司债券	---	---
融资租入固定资产	---	---
3.现金及现金等价物净变动情况：

项目	本年金额	上年金额
现金的年末余额	29,849,272,010.95	39,180,732,973.41
减：现金的年初余额	39,180,732,973.41	41,312,470,675.87
加：现金等价物的年末余额	---	---
减：现金等价物的年初余额	---	---
现金及现金等价物净增加额	-9,331,460,962.46	-2,131,737,702.46

（2） 现金和现金等价物的构成

项目	年末余额	年初余额
现金	29,849,272,010.95	39,180,732,973.41
其中：库存现金	863,215.23	1,344,938.81
可随时用于支付的银行存款	29,825,395,842.09	39,167,533,556.00
可随时用于支付的其他货币资金	23,012,953.63	11,854,478.60
现金等价物	---	---
其中：三个月内到期的债券投资	---	---
年末现金和现金等价物余额	29,849,272,010.95	39,180,732,973.41
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	---	---

（3） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

项目	本年金额	上年金额	属于现金及现金等价物的理由
预售监管资金	12,871,860,944.01	10,405,361,852.22	—
合计	12,871,860,944.01	10,405,361,852.22	—

（4） 不属于现金及现金等价物的货币资金

项目	本年金额	上年金额	不属于现金及现金等价物的理由
诉讼被冻结资金及其他	743,687,528.77	507,470,765.62	—
保函、信用证、按揭专项财政资金	175,648,426.65	293,146,561.22	—
代建项目政府专项财政资金	133,815,585.85	163,801,130.89	—
合计	1,053,151,541.27	964,418,457.73	—

55. 外币货币性项目

项目	年末外币余额	折算汇率	年末折算人民币余额
货币资金	50,435,022.52	—	47,410,559.19
其中：美元	112,690.89	7.1884	810,067.21
港币	50,322,331.63	0.9260	46,600,491.98
短期借款	3,543,516,849.32	—	3,281,438,343.14
其中：港币	3,543,516,849.32	0.9260	3,281,438,343.14
合计	3,593,951,871.84	—	3,328,848,902.33

56. 租赁

（1） 本集团作为承租方

项目	本年发生额
租赁负债利息费用	145,516,659.03
计入当期损益的采用简化处理的短期/低价值资产租赁费用	98,062,247.69
与租赁相关的总现金流出	717,227,127.03

（2） 本集团作为出租方

1） 本集团作为出租人的经营租赁

项目	租赁收入
租赁收入	2,174,243,812.44
其中：总部城区产业园及商业群	248,247,500.00
城区项目	173,638,086.18
顺德欢乐海岸项目	170,117,711.35
华侨城大厦项目	160,955,205.89
欢乐港湾	127,361,364.09

六、 合并范围的变更

1. 其他原因的合并范围变动

（1）合并范围的增加

因取得控制权，本年将武汉置业、武汉风尚和太原置业纳入合并范围。

（2）合并范围的减少

中联嘉信、汇富投资、广州华侨城置业、置业发展、龙华华侨城实业、武汉纯水岸健身、洛阳三彩小镇、国旅湖北、Grand Signal Ltd、创力发展注销，本年不再纳入合并范围。

七、 在其他主体中的权益

1. 在子公司中的权益

（1） 企业集团的构成

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
华侨城房地产	深圳	深圳	房地产业	100.00	---	同一控制下企业合并
北京四方投资	北京	北京	投资公司	---	70.00	同一控制下企业合并
天津华侨城	天津	天津	旅游业、房地产业	40.00	60.00	同一控制下企业合并
北京华侨城	北京	北京	旅游业、房地产业	29.28	36.94	投资设立
北京投资	北京	北京	商业服务业	100.00	---	投资设立
北京斋堂	北京	北京	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
涿州华侨城	涿州	涿州	商务服务业	---	60.00	投资设立
天津投资	天津	天津	商务服务业	100.00	---	投资设立
河南华侨城	郑州	郑州	房地产业	---	100.00	投资设立
济南华侨城	济南	济南	旅游业、房地产业	---	100.00	投资设立
济南天侨	济南	济南	房地产业	---	100.00	投资设立
济南侨圣	济南	济南	房地产业	---	100.00	投资设立
天津泽沣	天津	天津	房地产业	---	100.00	投资设立
荥阳文旅	荥阳	荥阳	房地产业	---	51.00	投资设立
天津都市建设	天津	天津	房地产业	---	70.00	投资设立
淄博实业	淄博	淄博	商务服务业	---	80.00	投资设立
淄博和鸣	淄博	淄博	房地产业	---	100.00	投资设立
淄博来仪	淄博	淄博	房地产业	---	100.00	投资设立
淄博于飞	淄博	淄博	房地产业	---	100.00	投资设立
太原侨鼎	太原	太原	房地产业	---	67.00	投资设立
太原侨冠	太原	太原	房地产业	---	67.00	投资设立
青岛华侨城投资	青岛	青岛	房地产业	---	100.00	投资设立
侨城加油站	深圳	深圳	商务服务业	---	60.00	投资设立
侨香加油站	深圳	深圳	商务服务业	---	60.00	投资设立
招商华侨城	深圳	深圳	房地产业	---	50.00	非同一控制下企业合并
顺德实业	顺德	顺德	旅游业、房地产业	---	70.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
深圳城更	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	非同一控制下企业合并
协跃	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
鸿怡达	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
新南水门	深圳	深圳	房地产业	---	80.00	非同一控制下企业合并
东莞城更	东莞	东莞	租赁和商务服务业	---	80.00	投资设立
佛山城更	佛山	佛山	房地产业	---	67.00	投资设立
东莞城市发展	东莞	东莞	商务服务业	---	67.00	投资设立
沃泰实业（注）	深圳	深圳	房地产业	---	35.00	投资设立
深圳置业投资	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
惠州帝豪	惠州	惠州	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
佛山华侨城	佛山	佛山	房地产业	---	100.00	投资设立
新玺发展	深圳	深圳	房地产业	---	60.00	投资设立
文化置业投资	深圳	深圳	商务服务业	---	51.00	投资设立
潮州投资	潮州	潮州	房地产业	---	100.00	投资设立
南粤投资	深圳	深圳	商务服务业	---	60.00	投资设立
江门华侨城	江门	江门	商务服务业	---	100.00	投资设立
肇庆实业	肇庆	肇庆	商务服务业	---	57.00	投资设立
肇庆小镇实业	肇庆	肇庆	房地产业	---	70.00	投资设立
肇庆小镇开发	肇庆	肇庆	房地产业	---	100.00	投资设立
中山华侨城	中山	中山	房地产业	---	100.00	投资设立
华侨城粤西（广东）	茂名	茂名	房地产业	---	100.00	投资设立
茂名滨海	茂名	茂名	旅游服务	---	60.00	投资设立
合恒投资（注）	深圳	深圳	商务服务业	---	40.00	投资设立
深圳华侨城会展管理	深圳	深圳	建筑装饰和其他建筑业	---	100.00	投资设立
东莞保华（注）	东莞	东莞	房地产业	---	40.00	投资设立
佛山华沥	佛山	佛山	房地产企业	---	100.00	投资设立
深汕华侨城	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
广州文旅小镇	广州	广州	商务服务业	---	51.00	投资设立
广州实业	广州	广州	房地产业	---	100.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
东莞华湖	东莞	东莞	房地产业	---	100.00	投资设立
东莞华实	东莞	东莞	房地产业	---	90.00	投资设立
东莞实业	东莞	东莞	房地产业	---	100.00	投资设立
和城房地产	深圳	深圳	房地产业	---	55.00	非同一控制下企业合并
福美投资	深圳	深圳	商务服务业	---	51.00	投资设立
广州十亩国际	广州	广州	商务服务业	---	51.00	投资设立
江门侨新置业	江门	江门	房地产业	---	50.00	投资设立
海南实业	海口	海口	房地产业	---	51.00	同一控制下企业合并
广州置业发展	广州	广州	房地产业	---	57.60	投资设立
漳州华侨城	漳州	漳州	房地产业	---	70.00	投资设立
湛江华侨城	湛江	湛江	房地产业	---	51.00	非同一控制下企业合并
东莞旗华	东莞	东莞	房地产业	---	90.00	非同一控制下企业合并
东莞上江	东莞	东莞	房地产业	---	100.00	投资设立
东部置业	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
东部开发	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	投资设立
万霖投资	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
东部城市发展	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	同一控制下企业合并
东部都市投资	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	投资设立
深圳低碳发展	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	投资设立
华侨城水电	深圳	深圳	水电服务业	---	100.00	同一控制下企业合并
华侨城售电	深圳	深圳	电力、热力生产和供应业	71.83	28.17	同一控制下企业合并
华侨城综合能源	佛山	佛山	电力、热力生产和供应业	---	100.00	投资设立
招华实业	深圳	深圳	房地产业	50.00	---	投资设立
深圳华腾	深圳	深圳	房地产业	100.00	---	投资设立
深圳西部置业	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
深圳瑞湾发展	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
中山欢乐海岸	中山	中山	娱乐业	---	100.00	投资设立
东莞松山湖华侨城	东莞	东莞	房地产业	---	51.00	投资设立
深圳华馨商业	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
海南华侨城新能源	海南	海南	电力、热力生产和供应业	61.89	28.10	同一控制下企业合并
招华会展能源科技	深圳	深圳	科技推广和应用服务业	---	50.00	投资设立
深圳东岸	深圳	深圳	房地产业	---	60.00	投资设立
佛山文旅	佛山	佛山	房地产业	---	70.00	投资设立
佛山侨悦	佛山	佛山	房地产业	---	100.00	投资设立
青岛华侨城	青岛	青岛	旅游业、房地产业	60.00	40.00	投资设立
旅游策划	深圳	深圳	商务服务业	100.00	---	非同一控制下企业合并
南京置地	南京	南京	房地产业	---	51.00	投资设立
宁波华侨城	宁波	宁波	旅游业、房地产业	100.00	---	投资设立
宁波置业	宁波	宁波	房地产业	---	100.00	投资设立
宁波投资	宁波	宁波	房地产业	---	100.00	投资设立
宁波创东华远（注）	宁波	宁波	房地产业	---	40.00	非同一控制下企业合并
上海华侨城	上海	上海	旅游业、房地产业	100.00	---	投资设立
无锡实业	无锡	无锡	房地产业	---	100.00	投资设立
滁州康金	滁州	滁州	房地产业	---	51.00	同一控制下企业合并
常熟沙家浜	常熟	常熟	商务服务业	---	60.00	投资设立
上海唐侨盈	上海	上海	房地产业	---	100.00	投资设立
济宁华侨城	济宁	济宁	房地产业	---	57.25	投资设立
苏州虎丘（注）	苏州	苏州	商务服务业	---	40.00	投资设立
上海天祥	上海	上海	房地产业	---	100.00	投资设立
上海侨嵘	上海	上海	房地产业	---	100.00	投资设立
上海浦深	上海	上海	投资公司	---	100.00	投资设立
南京实业	南京	南京	旅游业、房地产业	100.00	---	投资设立
南京龙西	南京	南京	房地产业	---	51.00	非同一控制下企业合并
南京威丰（注）	南京	南京	房地产业	---	40.00	投资设立
南京华劲	南京	南京	房地产业	---	51.00	投资设立
南京尚宸（注）	南京	南京	房地产业	---	40.00	投资设立
南京新侨	南京	南京	商务服务业	---	100.00	非同一控制下企业合并
苏州侨仁（注）	苏州	苏州	房地产业	---	34.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
南京溧水	南京	南京	房地产业	---	90.00	投资设立
南京侨劲地产	南京	南京	房地产业	---	51.00	投资设立
上海置地	上海	上海	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
上海首驰	上海	上海	商务服务业	---	100.00	投资设立
合肥环巢	巢湖	巢湖	房地产业	---	51.00	投资设立
合肥实业	合肥	合肥	房地产业	---	51.00	投资设立
宁波华投	宁波	宁波	房地产业	100.00	---	投资设立
扬州实业	扬州	扬州	房地产业	70.00	---	投资设立
江苏控股	泰州	泰州	房地产业	100.00	---	投资设立
杭州华侨城	杭州	杭州	房地产业	100.00	---	投资设立
杭州兰侨	杭州	杭州	房地产业	---	100.00	投资设立
宁波弘禄	宁波	宁波	房地产业	---	50.00	非同一控制下企业合并
杭州龙颐	杭州	杭州	房地产业	---	100.00	非同一控制下企业合并
无锡泓昇	无锡	无锡	房地产业	---	100.00	投资设立
深圳华服	深圳	深圳	房地产业	100.00	---	投资设立
华侨城物业	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
北京物业	北京	北京	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
扬州物业	扬州	扬州	房地产业	---	51.00	投资设立
会所管理	深圳	深圳	体育	---	100.00	同一控制下企业合并
昆明世博物业	昆明	昆明	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
东部物业	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	投资设立
深圳侨城汇	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	非同一控制下企业合并
深圳侨城里	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	投资设立
深圳新玺物业	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	投资设立
深圳体育文化中心	深圳	深圳	体育	---	100.00	非同一控制下企业合并
深圳体育健身服务	深圳	深圳	体育	---	100.00	非同一控制下企业合并
花橙科技	深圳	深圳	软件和信息技术服务业	---	100.00	投资设立
欢乐谷文旅	深圳	深圳	管理服务业	100.00	---	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
乐欢文旅	乐清	乐清	管理服务业	---	51.00	投资设立
衡阳侨城乐园	衡阳	衡阳	商务服务业	---	51.00	投资设立
南昌华侨城文旅	南昌	南昌	旅游服务	---	100.00	投资设立
深圳主题公园	深圳	深圳	管理服务业	---	100.00	投资设立
东部华侨城	深圳	深圳	旅游业、房地产业	---	100.00	投资设立
华侨城大酒店	深圳	深圳	酒店住宿业	---	100.00	同一控制下企业合并
海景酒店	深圳	深圳	酒店住宿业	---	100.00	同一控制下企业合并
深圳滨海	深圳	深圳	旅游业、房地产业	---	100.00	投资设立
国酒管	深圳	深圳	商务服务业	100.00	---	同一控制下企业合并
华侨城发展	深圳	深圳	商务服务业	100.00	---	投资设立
智能科技（注）	深圳	深圳	其他服务业务	---	40.00	非同一控制下企业合并
深圳国旅	深圳	深圳	旅游业	100.00	---	投资设立
华侨城旅发	深圳	深圳	商务服务业	100.00	---	投资设立
高尔夫	深圳	深圳	娱乐业	---	100.00	同一控制下企业合并
创意园	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	同一控制下企业合并
深圳华侨城商业管理	深圳	深圳	商务服务业	100.00	---	投资设立
顺德欢乐海岸	佛山	佛山	商务服务业	---	100.00	投资设立
深圳华锦	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	投资设立
深圳华纯	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	投资设立
扬州华侨城	扬州	扬州	商务服务业	---	100.00	投资设立
西安实业	西安	西安	房地产业	---	100.00	投资设立
曲江发展	西安	西安	房地产业	---	60.00	投资设立
陕西商业	西安	西安	房地产业	---	100.00	投资设立
信和置业	成都	成都	房地产业	---	80.00	非同一控制下企业合并
重庆实业	重庆	重庆	旅游业、房地产业	100.00	---	投资设立
成都盈创	成都	成都	房地产业	---	100.00	投资设立
成都投资	成都	成都	房地产业	100.00	---	投资设立
宜宾三江置业	宜宾	宜宾	房地产业	---	55.00	投资设立
成都洛带	成都	成都	租赁和商务服务业	---	60.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
四川齐盛	成都	成都	商务服务业	---	85.00	非同一控制下企业合并
成都东盛开发	成都	成都	房地产业	---	85.00	非同一控制下企业合并
成都华鑫侨盛	成都	成都	房地产业	---	100.00	投资设立
成都天府实业	成都	成都	旅游业、房地产业	24.19	75.81	投资设立
成都天府公园	成都	成都	商务服务业	---	100.00	投资设立
成都天府剧院	成都	成都	剧院	---	100.00	投资设立
成都都市娱乐	成都	成都	娱乐	---	100.00	投资设立
成都天府酒店	成都	成都	酒店	---	100.00	投资设立
成都商业广场	成都	成都	商务服务业	---	100.00	投资设立
成都纯水岸	成都	成都	商务服务业	---	100.00	投资设立
成都万汇商城	成都	成都	商务服务业	---	100.00	投资设立
成都创展商业	成都	成都	商务服务业	---	100.00	投资设立
成都樾然	成都	成都	房地产业	---	51.00	投资设立
自贡彩灯	自贡	自贡	商务服务业	---	60.00	投资设立
西安发展	西安	西安	房地产业	51.00	---	投资设立
西安沣东	西安	西安	房地产业	---	65.00	投资设立
西安康兴	西安	西安	房地产业	---	100.00	投资设立
西咸文茂	西安	西安	房地产业	---	50.00	非同一控制下企业合并
香港华侨城	香港	香港	房地产业	100.00	---	同一控制下企业合并
华侨城旅游投资	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
宽利发展	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
定佳管理	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
Pacific Climax Ltd	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
亿骏（亚洲）	香港	香港	投资	---	100.00	投资设立
华侨城企业	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
共享运营	深圳	深圳	投资	---	100.00	同一控制下企业合并

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
群陞发展	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
华侨城（亚洲）	香港	英属开曼群岛	投资	---	70.94	同一控制下企业合并
翠恒	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
侨城（亚洲）	香港	香港	商务服务业	---	100.00	投资设立
豪科投资	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
华侨城投资	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
耀豪国际	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
盈丰	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
华力控股	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
锐振	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
港亚控股	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	同一控制下企业合并
华友投资	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	同一控制下企业合并
华鑫股权投资	深圳	深圳	金融业	---	100.00	投资设立
华京投资	深圳	深圳	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
常熟投资	常熟	常熟	房地产业	---	100.00	投资设立
财富冠	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
荣添投资	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
港华投资	深圳	深圳	商务服务业	---	100.00	投资设立
奇石发展	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
汇骏发展	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
兴永投资	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并
惠州华力	惠州	惠州	制造加工	---	100.00	同一控制下企业合并
华港	香港	香港	投资	---	100.00	同一控制下企业合并

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
常熟实业	常熟	常熟	房地产业	---	100.00	同一控制下企业合并
华秦发展	香港	英属维尔京群岛	投资	---	100.00	投资设立
华昌国际	香港	香港	投资	---	100.00	投资设立
HNW基金	香港	开曼群岛	投资	---	98.00	购买
港名	香港	香港	投资	---	98.00	购买
西安置地	西安	西安	房地产业	---	98.00	购买
肇庆小镇文旅	肇庆	肇庆	房地产业	---	51.00	投资设立
丽江华侨城	丽江	丽江	房地产业	---	51.00	同一控制下企业合并
昆明城更	昆明	昆明	房地产业	---	65.00	投资设立
昆明春晖	昆明	昆明	房地产业	---	65.00	非同一控制下企业合并
云南华侨城	昆明	昆明	旅游业、房地产业	50.00	20.00	投资设立
昆明置地	昆明	昆明	房地产业	---	51.00	投资设立
武汉实业	武汉	武汉	旅游业、房地产业	66.06	33.94	投资设立
武汉都市	武汉	武汉	房地产业	---	100.00	投资设立
襄阳华侨城	襄阳	襄阳	房地产业、旅游业、酒店业、商业租赁业	---	51.00	投资设立
襄阳度假区	襄阳	襄阳	商务服务业	---	100.00	投资设立
武汉当代	武汉	武汉	房地产业	---	50.50	投资设立
武汉文旅	武汉	武汉	商务服务业	---	70.00	投资设立
武汉滨江	武汉	武汉	房地产业	---	100.00	投资设立
武汉华滨	武汉	武汉	房地产业	---	100.00	投资设立
武汉天创	武汉	武汉	房地产业	---	100.00	投资设立
武汉森亿	武汉	武汉	商务服务业	---	99.96	投资设立
南昌华侨城	南昌	南昌	租赁和商务服务业、房地产开发经营	---	100.00	投资设立
郑州华侨城	郑州	郑州	房地产业	---	100.00	投资设立
侨创投资	武汉	武汉	商务服务业	100.00	---	投资设立
武汉置业	武汉	武汉	房地产业	---	100.00	投资设立
太原置业	太原	太原	房地产业	---	100.00	投资设立
华侨城江壕置业	深圳	深圳	房地产业	---	51.00	投资设立

子公司名称	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
				直接	间接
武汉风尚	武汉	武汉	娱乐业	---	100.00	投资设立

注：该等公司由本集团与外部投资方出资设立，本集团对其持股比例低于50%，鉴于外部投资方让渡其表决权至本集团，本集团达到控制将其纳入合并范围。

八、 政府补助

1. 年末按应收金额确认的政府补助

本年年末无按应收金额确认的政府补助。

2. 涉及政府补助的负债项目

会计科目	年初余额	本年新增补助金额	本年计入营业外收入金额	本年转入其他收益金额
递延收益	893,744,221.90	12,930,000.00	---	96,314,937.15
递延收益	41,291,405.22	7,176,800.00	---	11,311,546.50

（续）

会计科目	本年冲减成本费用金额	本年其他减少	年末余额	与资产/收益相关
递延收益	---	210,000.00	810,149,284.75	与资产相关
递延收益	2,500,000.00	---	34,656,658.72	与收益相关

3. 计入当期损益的政府补助

会计科目	本年发生额	上年发生额
营业外收入	66,408.44	8,983,087.52
其他收益	147,270,467.57	150,920,678.59

九、 与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收款项、借款、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1. 各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风

险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

1）汇率风险外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除注册地在境外的子公司外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2024年12月31日，外币货币性项目见附注五、55，该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。

2） 利率风险－现金流量变动风险本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

3）价格风险本集团以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。

（2）信用风险

公司面临的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款。公司通过制定和执行信用风险管理政策，密切关注上述金融工具的信用风险敞口，将信用风险控制在限定的范围内。公司持有的货币资金，主要存放于信用评级较高、资产状况良好、信用风险较低的商业银行，通过限额存放和密切监控银行账户余额的变动等方式，规避商业银行的信用风险。公司已经形成完善的应收账款风险管理和内控体系，通过严格审查客户信用，严格执行应收账款催收程序，降低应收账款的信用风险。公司的其他应收款主要为公司对联营合营公司的往来款、子公司合作方股东往来款以及押金、保证金和代垫款等项目。公司能有效参与联营合营企业的经营管理，且其开发的地产项目具有较好的经济效益，往来款项基本不存在无法收回的风险。子公司合作方股东往来款由于股东之间相互制约、权利义务对等，款项无法收回的可能性较低。

（3）流动风险

流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

十、 公允价值的披露

1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

项目	年末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产	---	---	351,650,960.99	351,650,960.99
1. 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	---	---	---	---
（1）权益工具投资	---	---	351,650,960.99	351,650,960.99
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	---	---	---	---
（1）权益工具投资	---	---	---	---
（二）其他债权投资	---	---	---	---
（三）其他权益工具投资	650,847,457.28	---	---	650,847,457.28
（四）投资性房地产	---	---	---	---
持续以公允价值计量的资产总额	650,847,457.28	---	351,650,960.99	1,002,498,418.27

2.持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

上市公司股票的公允价值根据交易所于年末最后一个交易日收盘价确定。

3. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息持续和非持续第三层次公允价值计量项目主要是本集团持有的非上市公司股权投资，本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了企业价值与销售比法、可比公司市盈率法等，并考虑流动性折扣。

十一、 关联方及关联交易

1. 关联方关系

（1） 本公司的母公司情况

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本 (亿元)	母公司对本公司的持股比例(%)	母公司对本公司的表决权比例(%)
华侨城集团	深圳	旅游业、地产业、电子业	120.00	49.76	49.76

本公司的母公司是华侨城集团有限公司。本公司的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

（2） 本公司的子公司情况

子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

（3） 本企业合营企业及联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“五、8”相关内容。

（4） 其他关联方

其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

2. 关联交易

（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

1） 采购商品/接受劳务

关联方	关联交易内容	本年发生额	上年发生额
华侨城集团及其子公司	文旅服务、工程服务等	329,327,179.73	344,327,725.17
华侨城集团联营、合营企业	文旅服务、工程服务等	53,015,608.82	28,132,838.93
本集团合营、联营企业	文旅服务、推广服务等	7,551,826.15	12,934,255.86
其他关联方	其他	244,535.35	---
合计	—	390,139,150.05	385,394,819.96

2） 销售商品/提供劳务

关联方	关联交易内容	本年发生额	上年发生额
华侨城集团及其子公司	水电、酒店住宿、提供劳务等	250,228,228.85	188,900,470.82
华侨城集团联营、合营企业	水电、酒店住宿、提供劳务等	20,965,494.95	17,506,208.89
本集团合营、联营企业	物业服务、文旅服务等	57,409,083.71	18,262,727.24
其他关联方	其他	---	9,330.75
合计	—	328,602,807.51	224,678,737.70

（2） 关联租赁情况

1） 出租情况

承租方名称	租赁资产种类	本年确认的租赁收入	上年确认的租赁收入
华侨城集团及其子公司	写字楼、商铺、住宅、厂房等	108,631,665.64	83,100,885.94

承租方名称	租赁资产种类	本年确认的租赁收入	上年确认的租赁收入
华侨城集团联营、合营企业	写字楼、商铺、住宅、厂房等	38,851,354.34	3,595,030.85
本集团合营、联营企业	商铺、住宅等	22,857.14	857,608.89
其他关联方	商铺、住宅等	1,013,269.79	32,998.62
合计	—	148,519,146.91	87,586,524.30

2） 承租情况

出租方名称	租赁资产种类	本年确认的租赁支出	上年确认的租赁支出
华侨城集团及其子公司	商铺、住宅、写字楼等	49,666,529.18	43,860,478.31
华侨城集团联营、合营企业	商铺、住宅、写字楼等	684,823.42	---
本集团合营、联营企业	住宅、写字楼等	210,550.44	143,219.95
其他关联方	厂房、住宅等	2,078,638.66	---
合计	—	52,640,541.70	44,003,698.26

（3） 关联担保情况

1） 作为担保方

担保方名称	被担保方	担保金额
本公司及其子公司	本公司子公司	24,427,655,220.18
本公司及其子公司	本集团合营、联营公司	5,136,844,090.15
合计	—	29,564,499,310.33

2） 作为被担保方

担保方名称	被担保方	担保金额
华侨城集团及其子公司	本公司及子公司	238,969,666.55
合计	—	238,969,666.55

（4） 关联方资金拆借

1）作为拆出方

关联方名称		本年拆出	本年收回
拆出方：	拆入方：
本集团	合营、联营公司	596,860,000.00	1,071,104,980.15
本集团	子公司之少数股东	378,787,849.25	454,292,888.73

关联方名称		本年拆出	本年收回
拆出方：	拆入方：
本集团	其他关联方	261,446.88	---
合计	—	975,909,296.13	1,525,397,868.88

2）作为拆入方

关联方名称		本年拆入	本年归还
拆出方：	拆入方：
华侨城集团及其子公司	本集团	14,388,556,290.89	8,062,409,943.79
子公司之少数股东	本集团	172,990,287.78	2,440,527,999.56
合营、联营公司	本集团	400,000,000.00	1,539,265,500.00
其他关联方	本集团	---	140,290,657.44
合计	—	14,961,546,578.67	12,182,494,100.79

（5） 关键管理人员薪酬

项目名称	本年发生额	上年发生额
薪酬合计	654.49万元	1,061.21 万元

3. 关联方应收应付余额

（1） 应收项目

项目名称	年末账面余额	年初账面余额
应收账款：
华侨城集团及其子公司	138,977,387.31	185,105,468.72
本集团合营公司、联营公司	17,941,885.93	40,805,359.60
本集团子公司之少数股东	201,398.40	53,865.00
其他关联方	194,859.97	2,015,283.86
华侨城集团联营、合营企业	83,841.39	7,661,521.18
合计	157,399,373.00	235,641,498.36
预付账款：
本集团合营公司、联营公司	14,379,286.74	6,409,494.65
华侨城集团及其子公司	1,908,344.67	3,520,455.87
华侨城集团联营、合营企业	261,592.16	54,449.85
合计	16,549,223.57	9,984,400.37
其他应收款：

项目名称	年末账面余额	年初账面余额
本集团合营公司、联营公司	12,585,145,150.94	12,739,362,966.68
本集团子公司之少数股东	7,285,327,997.43	7,488,829,176.34
其他关联方	3,068,556,588.52	3,180,532,326.49
华侨城集团及其子公司	3,607,923.00	3,066,820.03
华侨城集团联营、合营企业	2,928,774.81	---
合计	22,945,566,434.70	23,411,791,289.54
长期应收款：
本集团合营公司、联营公司	160,000,000.00	160,000,000.00
合计	160,000,000.00	160,000,000.00
其他流动资产：
华侨城集团及其子公司	2,276,747.99	---
本集团合营公司、联营公司	237,735.85	816,527,702.50
本集团子公司之少数股东	202,822.65	---
华侨城集团联营、合营企业	6,596.73	---
合计	2,723,903.22	816,527,702.50
一年内到期的非流动资产：
本集团合营公司、联营公司	---	12,570,785,511.48
合计	---	12,570,785,511.48
其他非流动资产：
本集团合营公司、联营公司	2,955,259,312.20	145,835,198.35
合计	2,955,259,312.20	145,835,198.35

（2） 应付项目

项目名称	年末账面余额	年初账面余额
应付账款：
华侨城集团及其子公司	162,578,802.20	304,056,419.85
华侨城集团联营、合营企业	13,423,084.74	1,978,556.25
其他关联方	10,024,806.66	294,963.51
本集团合营公司、联营公司	8,952,356.32	2,527,141.10
合计	194,979,049.92	308,857,080.71
预收账款：
华侨城集团及其子公司	566,040.68	1,022,750.39

项目名称	年末账面余额	年初账面余额
华侨城集团联营、合营企业	59,524.33	---
本集团合营公司、联营公司	55,452.45	---
其他关联方	8,973.00	---
合计	689,990.46	1,022,750.39
其他应付款：
华侨城集团及其子公司	8,398,786,444.64	8,096,570,574.73
本集团子公司之少数股东	6,714,147,271.86	8,830,137,385.34
其他关联方	3,239,950,717.45	3,345,810,715.86
本集团合营公司、联营公司	2,560,330,578.69	3,209,498,975.80
华侨城集团联营、合营企业	2,922,070.36	833,134.40
合计	20,916,137,083.00	23,482,850,786.13
长期应付款：
本集团子公司之少数股东	63,987,182.99	63,987,182.99
华侨城集团及其子公司	1,527,485.18	1,527,485.18
合计	65,514,668.17	65,514,668.17
短期借款：
其他关联方	109,634,611.17	106,523,981.94
华侨城集团及其子公司	21,921,777.77	19,600,000.00
合计	131,556,388.94	126,123,981.94
长期借款：
华侨城集团及其子公司	13,400,000,000.00	7,060,000,000.00
华侨城集团联营、合营企业	5,009,870,000.00	5,051,430,000.00
合计	18,409,870,000.00	12,111,430,000.00
一年内到期的非流动负债:
华侨城集团及其子公司	504,106,173.17	479,654,137.18
华侨城集团联营、合营企业	30,555.56	30,555.56
合计	504,136,728.73	479,684,692.74

4. 其他

中国人寿保险股份有限公司（以下简称“甲方”）与本公司、华侨城房地产（以下合称“乙方”）、华侨城集团（以下简称“丙方”）以及深圳国寿侨城投资有限公司等（以下简称“丁方”）签订《关于华侨城大厦项目的多方协议》（以下简称“本协议”），若乙方在第5个租赁年度转租华侨城大厦所应收取租金低于应付给丁方的租金，甲方在第6个租赁年度有权向乙方提出关于委托销售甲方持有的《国寿侨城（深

圳）投资合伙企业（有限合伙）》全部份额的要求，且保证甲方内部报酬率不低于8%，低于8%的，乙方应予以补足，高于8%的，乙方有权收取其中的50%。丙方自愿为乙方在本协议项下全部合同义务承担连带保证责任，担保期间为本协议约定的义务履行期限届满后两年。

十二、 承诺及或有事项

1. 重要承诺事项

项目	年末余额	年初余额
已签约但未于财务报表中确认的资本承诺
-建安工程合同	24,581,946,941.23	40,212,591,060.74
-对外投资合同	15,971,404,284.28	19,668,098,422.81
-其他承诺支出	6,259,577.28	---
合计	40,811,534,986.13	59,880,689,483.55

2. 或有事项

本集团为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未结清的担保金额为2,742,587.72万元。

十三、 资产负债表日后事项

1. 利润分配情况

本公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，会议审议通过的公司2024年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十四、 母公司财务报表主要项目注释

1. 应收账款

（1） 应收账款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
1年以内（含1年）	47,086,626.25	52,617,487.12
1-2年	15,748,397.66	3,052,462.20
2-3年	1,673,468.57	46,954.59
小计	64,508,492.48	55,716,903.91
减：坏账准备	822,181.21	893,653.38
合计	63,686,311.27	54,823,250.53

（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	328,617.06	0.51	328,617.06	100.00	---
按组合计提坏账准备	64,179,875.42	99.49	493,564.15	0.77	63,686,311.27
合计	64,508,492.48	100.00	822,181.21	1.27	63,686,311.27

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	---	---	---	---	---
按组合计提坏账准备	55,716,903.91	100.00	893,653.38	1.60	54,823,250.53
合计	55,716,903.91	100.00	893,653.38	1.60	54,823,250.53

1） 应收账款按单项计提坏账准备

名称	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
深圳市藏巴拉餐饮管理有限公司	177,104.04	177,104.04	100.00	预计无法收回
深圳真我餐饮文化管理有限公司	46,273.05	46,273.05	100.00	预计无法收回
深圳市武则天瓷业有限公司	63,955.42	63,955.42	100.00	预计无法收回
李文梅	41,284.55	41,284.55	100.00	预计无法收回
合计	328,617.06	328,617.06	100.00	—

2） 按组合计提应收账款坏账准备

账龄	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	15,121,909.01	493,564.15	3.26
其中：
1年以内（含1年）	12,633,672.76	252,673.45	2.00
1至2年	2,435,739.25	225,141.60	9.24
2至3年	52,497.00	15,749.10	30.00
低风险组合	49,057,966.41	---	---
合计	64,179,875.42	493,564.15	0.77

（3） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额
		计提	收回或转回
按单项计提坏账准备	---	328,617.06	---
按组合计提坏账准备	893,653.38	281,846.90	---
合计	893,653.38	610,463.96	---

（续）

类别	本年变动金额		年末余额
	转销或核销	其他
按单项计提坏账准备	---	---	328,617.06
按组合计提坏账准备	---	681,936.13	493,564.15
合计	---	681,936.13	822,181.21

（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额33,046,586.57元，占应收账款年末余额合计数的比例51.23%。

2. 其他应收款

项目	年末余额	年初余额
应收利息	---	---
应收股利	339,607,403.12	273,710,535.50
其他应收款	52,583,437,206.41	9,079,453,012.20
合计	52,923,044,609.53	9,353,163,547.70

注：年末无逾期利息。

2.1 应收股利

（1） 应收股利分类

项目（或被投资单位）	年末余额	年初余额
成都天府实业	193,000,969.59	193,000,969.59
天津华侨城	79,903,384.30	79,903,384.30
海南华侨城新能源	65,677,654.15	---
欢乐谷文旅	1,025,395.08	---
高尔夫	---	806,181.61
合计	339,607,403.12	273,710,535.50

2.2其他应收款

（1） 其他应收款按款项性质分类

款项性质	年末账面余额	年初账面余额
项目投资款	52,737,939,054.14	9,063,805,712.24
保证金、押金	2,364,531.03	1,089,654.39
其他	19,839,972.92	19,065,489.68
减：坏账准备	176,706,351.68	4,507,844.11
合计	52,583,437,206.41	9,079,453,012.20

（2） 其他应收款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
1年以内（含1年）	52,387,170,416.16	8,188,669,903.62
1-2年	121,189,907.32	643,227,760.95
2-3年	8,331,921.99	45,613,171.14
3年以上	243,451,312.62	206,450,020.60
其中：3-4年	37,004,382.28	625,034.95
4-5年	621,944.69	2,651,973.52
5年以上	205,824,985.65	203,173,012.13
小计	52,760,143,558.09	9,083,960,856.31
减：坏账准备	176,706,351.68	4,507,844.11
合计	52,583,437,206.41	9,079,453,012.20

（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	---	---	---	---	---
按组合计提坏账准备	52,760,143,558.09	100.00	176,706,351.68	0.33	52,583,437,206.41
合计	52,760,143,558.09	100.00	176,706,351.68	0.33	52,583,437,206.41

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提 比例（%）
按单项计提坏账准备	---	---	---	---	---
按组合计提坏账准备	9,083,960,856.31	100.00	4,507,844.11	0.05	9,079,453,012.20
合计	9,083,960,856.31	100.00	4,507,844.11	0.05	9,079,453,012.20

1） 其他应收款按账龄组合计提坏账准备

账龄	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
账龄组合	187,964,535.15	174,211,411.42	92.68
其中：
1年以内（含1年）	5,447,128.68	36,117.81	0.66
1至2年	979,999.60	53,397.36	5.45
2至3年	1,832,974.60	549,892.38	30.00
3至4年	12,343,815.61	6,211,387.21	50.32
4至5年	---	---	---
5年以上	167,360,616.66	167,360,616.66	100.00
低风险组合	52,572,179,022.94	2,494,940.26	0.00
合计	52,760,143,558.09	176,706,351.68	0.33

（1） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额
		计提	收回或转回
按单项计提坏账准备	---	---	---
按组合计提坏账准备	4,507,844.11	172,244,577.56	---
合计	4,507,844.11	172,244,577.56	---

（续）

类别	本年变动金额		年末余额
	转销或核销	其他
按单项计提坏账准备	---	---	---
按组合计提坏账准备	---	46,069.99	176,706,351.68
合计	---	46,069.99	176,706,351.68

（2） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收账款汇总金额22,181,265,873.29元，占其他应收账款年末余额合计数的比例42.04%，无计提的坏账准备余额。

3. 长期股权投资

项目	年末余额			年初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	41,483,414,737.78	---	41,483,414,737.78	40,356,255,306.07	---	40,356,255,306.07
对联营、合营企业投资	7,582,950,298.11	15,057,720.73	7,567,892,577.38	3,974,518,146.73	15,057,720.73	3,959,460,426.00
合计	49,066,365,035.89	15,057,720.73	49,051,307,315.16	44,330,773,452.80	15,057,720.73	44,315,715,732.07

（1） 对联营、合营企业投资

被投资单位	年初余额	减值准备年初余额	本年增减变动
			追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整
合计	3,959,460,426.00	15,057,720.73	4,250,000,000.00	101,118,803.27	-544,339,999.94	---
一、合营企业	988,696,183.01	---	150,000,000.00	101,118,803.27	-28,592,093.36
其中,重要的合营企业：
国际低碳城开发	820,718,386.29	---	150,000,000.00	---	-3,236,973.59	---
二、联营企业	2,970,764,242.99	15,057,720.73	4,100,000,000.00	---	-515,747,906.58	---
其中,重要的联营企业：
渤海证券	2,650,489,636.81	---	---	---	62,205,986.80	---
招华国际会展发展	269,264,724.42	---	2,700,000,000.00	---	-576,941,600.01	---
招华会展置地	51,009,881.76	---	1,400,000,000.00	---	-1,012,293.37	---

（续）

被投资单位	本年增减变动				年末余额	减值准备年末余额
	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
合计	3,890,954.59	---	---	---	7,567,892,577.38	15,057,720.73
一、合营企业	---	---	---	---	1,008,985,286.38	---
其中,重要的合营企业：
国际低碳城开发	---	---	---	---	967,481,412.70	---
二、联营企业	3,890,954.59	---	---	---	6,558,907,291.00	15,057,720.73
其中,重要的联营企业：
渤海证券	3,890,954.59	---	---	---	2,716,586,578.20	---
招华国际会展发展	---	---	---	---	2,392,323,124.41	---
招华会展置地	---	---	---	---	1,449,997,588.39	---

4. 营业收入、营业成本

（1） 营业收入和营业成本情况

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	441,975,429.41	253,464,728.72	802,145,328.64	410,506,058.73
其他业务	19,330,666.12	544,693.40	22,692,923.67	1,295,064.14
合计	461,306,095.53	254,009,422.12	824,838,252.31	411,801,122.87

5. 投资收益

项目	本年发生额	上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益	300,170,256.96	10,157,664,125.65
权益法核算的长期股权投资收益	-544,339,999.94	-209,143,248.19
处置长期股权投资产生的投资收益	-125,818.31	-2,163,801,010.30
其他	20,338,983.04	14,618,644.06
合计	-223,956,578.25	7,799,338,511.22

财务报表补充资料

1. 本年非经常性损益明细表

项目	本年金额	说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）	149,955,035.07
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）	147,336,876.01
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益	42,629,298.50
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	---
委托他人投资或管理资产的损益	---
对外委托贷款取得的损益	---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失	---
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	---
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益	---
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	---
非货币性资产交换损益	---
债务重组损益	---
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等	---
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响	---
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用	---
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益	---
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益	---
交易价格显失公允的交易产生的收益	---

项目	本年金额	说明
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益	---
受托经营取得的托管费收入	---
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-112,841,151.63
其他符合非经常性损益定义的损益项目	1,474,511.53
小计	228,554,569.48
减：所得税影响额	75,355,189.38
少数股东权益影响额（税后）	-14,864,095.77
合计	168,063,475.87	—

注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2023]65号）的规定执行。本集团公开发行证券的《公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：

项目	涉及金额	原因
对外委托贷款取得的损益及子公司收取少数股东或公司收取参股公司往来款资金占用费	630,839,132.84	公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取少数股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损益，公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

2. 净资产收益率及每股收益

报告期利润	加权平均 净资产收益率（%）	每股收益（元/股）
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于母公司普通股股东的净利润	-16.18	-1.10	-1.10
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润	-16.48	-1.12	-1.12

深圳华侨城股份有限公司二○二五年三月二十六日