本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江伟星实业发展股份有限公司
拟收购部分资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2024〕969号
（共一册，第一册）
坤元资产评估有限公司
2024年12月18日
目录声明
...... 1资产评估报告·摘要 ...... 2
资产评估报告·正文 ...... 4
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人 ...... 4
二、评估目的 ...... 6
三、评估对象和评估范围 ...... 6
四、价值类型及其定义 ...... 6
五、评估基准日 ...... 6
六、评估依据 ...... 7
七、评估方法 ...... 8
八、评估程序实施过程和情况 ...... 10
九、评估假设 ...... 12
十、评估结论 ...... 13
十一、特别事项说明 ...... 14
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 16
十三、资产评估报告日 ...... 16
资产评估报告·备查文件
一、产权持有人基准日资产评估申报表........................................................................................
二、委托人和产权持有人营业执照................................................................................................
三、评估对象涉及的主要权属证明资料........................................................................................
四、委托人和产权持有人的承诺函................................................................................................
五、签名资产评估师的承诺函 ...... 28
六、资产评估机构营业执照 ...... 29
七、资产评估机构备案公告 ...... 30
八、证监会2020年11月4日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》 ...... 31
九、签名资产评估师执业会员证书................................................................................................
十、资产评估委托合同....................................................................................................................
评估结果汇总表及明细表 ...... 38
坤元资产评估有限公司
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
坤元资产评估有限公司
浙江伟星实业发展股份有限公司拟收购部分资产价值评估项目
资产评估报告坤元评报〔2024〕969号
摘要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人为浙江伟星实业发展股份有限公司(以下简称伟星股份)，本次资产评估的产权持有人为伟星集团有限公司(以下简称伟星集团)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
伟星股份拟收购部分资产，为此需要对该经济行为涉及的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供部分资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为伟星股份拟收购的部分资产。
评估范围具体包括建筑物类固定资产及土地使用权。其中：
建筑物类固定资产合计账面原值210,298,014.58元，账面净值171,433,302.84元，主要包含厂房、甲类仓库等工业厂房及附属建筑，建筑面积合计106,375.32平方米。
无形资产—土地使用权账面价值28,251,259.16元，系1宗出让的工业用地，土地面积86,788.00平方米，位于临海市邵家渡山下坦村。
坤元资产评估有限公司
四、价值类型本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日评估基准日为2024年11月30日。
六、评估方法根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资产采用成本法，对土地使用权采用市场法进行评估。
七、评估结论在本报告所揭示的评估假设基础上，委估部分资产不含税的评估价值为316,586,680.00元（大写为人民币叁亿壹仟陆佰伍拾捌万陆仟陆佰捌拾元整）。
八、评估结论的使用有效期本评估结论仅对伟星股份收购部分资产之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2024年11月30日起至2025年11月29日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项截至评估基准日，委估的1#连廊、垃圾中转站、门卫等3项房屋建筑物(建筑面积合计825.31平方米)，尚未办理不动产权证书，建筑面积由伟星集团测量提供。伟星集团提供了相关原始建设资料，证明上述资产属其所有。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。
坤元资产评估有限公司
浙江伟星实业发展股份有限公司
拟收购部分资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2024〕969号浙江伟星实业发展股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对委估建筑物类固定资产采用成本法、对土地使用权采用市场法进行评估，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购部分资产在2024年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为浙江伟星实业发展股份有限公司，产权持有人为伟星集团有限公司。
(一)委托人概况
1．名称：浙江伟星实业发展股份有限公司(以下简称伟星股份)
2．住所：浙江省临海市花园工业区
3．法定代表人：蔡礼永
4．注册资本：116,888.9653万人民币
5．类型：其他股份有限公司(上市)
6．统一社会信用代码：91330000722765769J
7．登记机关：浙江省市场监督管理局
8．经营范围：一般项目：日用杂品制造；日用杂品销售；服装辅料制造；服装辅料销售；文具制造；金属制品销售；金属制日用品制造；工艺美术品及礼仪用品制造（象牙及其制品除外）；工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外）；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；珠宝首饰批发；模具制造；模具销售；工程塑料及合成树脂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；日用木制品制造；日用木制品销售；塑料制品制造；塑料制品销
坤元资产评估有限公司
售；第二类医疗器械销售；日用品生产专用设备制造；产业用纺织制成品制造；产业用纺织制成品销售；日用口罩（非医用）销售；劳动保护用品销售；医护人员防护用品批发；医护人员防护用品零售；医用口罩批发；医用口罩零售；涂料制造（不含危险化学品）；建筑材料销售；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；箱包制造；箱包销售；皮革制品制造；皮革制品销售；皮革销售；服装制造；服装服饰批发；服装服饰零售；羽毛(绒)及制品制造；羽毛(绒)及制品销售；包装材料及制品销售；货物进出口；技术进出口(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
(二)产权持有人概况1．名称：伟星集团有限公司(以下简称伟星集团)
2.住所：浙江省临海市尤溪
3.法定代表人：章卡鹏
4.注册资本：36,200万元
5.类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6.统一社会信用代码：913310821479517409
7.登记机关：临海市市场监督管理局
8.经营范围：塑胶工艺品、其它首饰、服装及床上用品、建筑材料制造、加工；房地产经营；服装、纺织品、建筑材料、家用电器、电子产品及通信设备、化工原料、五金商品、金属材料、纸、纸浆、燃料油、润滑油、电梯、变压器、水轮机、文具用品、家具、其它缝纫品、日用百货、日用杂品、纺织原料、钢材、橡胶及其制品的批发、零售；矿产品（除专控外）销售；室内外装饰工程、园林绿化工程设计、施工；出口本企业自产的服装、床上用品、工艺品、有机玻璃板，进口本企业生产科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件；商务信息咨询服务；设计、制作国内广告兼自有媒介广告发布；投资业务。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
(三)委托人与产权持有人的关系
委托人伟星股份系产权持有人伟星集团的子公司，委托人拟收购产权持有人部分资产。
坤元资产评估有限公司
(四)其他资产评估报告使用人根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的伟星股份拟收购部分资产，为此需要对该经济行为涉及的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供部分资产市场价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围评估对象为伟星股份拟收购的部分资产。评估范围具体包括建筑物类固定资产及土地使用权。其中：
建筑物类固定资产合计账面原值210,298,014.58元，账面净值171,433,302.84元，主要包含厂房、甲类仓库等工业厂房及附属建筑，建筑面积合计106,375.32平方米。
无形资产—土地使用权账面价值28,251,259.16元，系1宗出让的工业用地，土地面积86,788.00平方米，位于临海市邵家渡山下坦村。
上述建筑物及其占用的土地已取得浙（2024）临海市不动产权第0050980号《不动产权证书》。
四、价值类型及其定义
1.价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2.市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次评估基准日为2024年11月30日，并在评估委托合同中作了相应约定。
坤元资产评估有限公司
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)法律法规依据
1.《资产评估法》；
2.《公司法》《民法典》《证券法》等；
3.其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》；
8.《资产评估执业准则——不动产》；
9.《资产评估价值类型指导意见》；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》。
(三)权属依据
1.委托人及产权持有人提供的《营业执照》；
2.与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明(凭证)、财务报表及其他会计资料；
3.国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、不动产权查询信息等权属证明；
4.其他产权证明文件。
坤元资产评估有限公司
(四)取价依据1．产权持有人提供的评估申报表；2．资产所在地的工程定额标准；
3.浙江省工程造价信息网等网站公布的建材指导价、建材信息价、人工单价、造价指标、造价指数等建设工程价格信息资料；
4.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
5.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
6.《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》；
7．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、询价记录等；
8．《资产评估常用数据与参数手册》《基本建设财务规则》《工程勘察设计收费标准》等评估参数取值参考资料；
9．中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
10．《土地管理法》《土地管理法实施条例》《城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和了解暂行条例》等法律法规；
11．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规；
12.中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率（LPR）；
13.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
14．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15．其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对委估资产采用不同的评估方法进行评估。
对于建筑物类固定资产，由于其单独不产生收益，未来收益难以预测，且市场交易案例难以获取，故本次评估不适用市场法及收益法。
对于无形资产—土地使用权，由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本法有时可能会与市场产生偏差，故本次评估不适用成本法；由于委估土地的未来收益难以预测，故本次评估不适用收益法。
综上，本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑
坤元资产评估有限公司
物类固定资产采用成本法，对土地使用权采用市场法进行评估。
(二)资产基础法简介1．建筑物类固定资产由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产包括工业厂房及附属建筑，类似建筑物市场交易不活跃和未来预期正常收益存在很大的不确定性，故采用成本法评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
(A)建安工程费用
产权持有人无法提供完整的竣工决算资料，故本次采用类比法确定建筑工程费用。类比法可比实例一般选取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，通过对房屋建筑面积、高度、跨度、基础状况、水电空调设施安装、室内外装修情况及取费标准时间等因素进行调整确定。
类比法可比实例的选择：可比实例一般选取同一地区，相同结构，近期建造的建筑物。选取的顺序为：在同一厂区内与评估对象相似的在近期建造的能用其他方法得出建安工程费用的建筑物，本公司资料库内该地区相似的建筑物，本公司资料库内该地区附近的相似的建筑物，政府有关部门公布的建安工程费用。
(B)前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定和产权持有人的实际发生情况，按建安工程费用的一定比例计取。
(C)建筑规费
主要指城市基础设施配套费，结合台州市相关文件规定计取。
(D)应计利息
坤元资产评估有限公司
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构贷款市场报价利率，资金视为在建设期内均匀投入。
(E)开发利润
开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上计算确定。
(2)成新率
对委估建筑物类固定资产分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
(A)年限法
年限法的计算公式为：
成新率(K1)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
(B)完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体情况确定其造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部分的成新和所占造价比例加权得出建筑物的成新率，计算公式为：
成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
(C)综合成新率
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
K＝A1×K1＋A2×K2
其中A1、A2分别为加权系数。
2．无形资产—土地使用权
(1)土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的土地使用权价值内涵为在正常市场条件下，土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下，用途设定为工业，使用权类型设定为出让，及土地剩余使用年限条件下的土地使用权价格。
(2)评估方法的选择
坤元资产评估有限公司
土地使用权通行的评估方法有市场法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。结合评估师收集的有关资料，根据房地产市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。
由于评估对象系位于临海市的工业用地，近年来该区有同类用地交易可比案例，因此，本次选择市场法对委估宗地进行评估，确定其评估价值。
(3)选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(A)市场交易情况修正
通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
(B)期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
(C)区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的对外交通便捷度、基础设施完善度、环境因素状况、生活设施配套、工业集聚状况、规划限制等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
坤元资产评估有限公司
(D)个别因素修正个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、临路状况、宗地面积、土地形状、地形地势、地质条件、土地开发程度、土地使用限制等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。(E)土地使用年期修正土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
八、评估程序实施过程和情况整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下：
(一)接受委托阶段1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；3．编制资产评估计划；4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二)资产核实阶段
1.评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；
2.了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3.审查核对产权持有人提供的资产评估申报表；
4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购置等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5.收集整理委估资产的合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
坤元资产评估有限公司
(三)评定估算阶段
1.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2.收集市场信息；
3.对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四)编制资产评估报告与内部审核阶段
1.分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2.编制初步资产评估报告；
3.对初步资产评估报告进行内部审核；
4.征求有关各方意见。
(五)出具报告阶段征求意见后，出具正式资产评估报告。
九、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。
2.本次评估以公开市场交易为假设前提。
3.本次评估以委估资产仍然按照目前的用途和方式原地持续使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
4.本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5.本评估报告中涉及对无产权瑕疵的评估对象的房地产权利状况的描述，均来源于《不动产权证书》和《不动产登记结果信息查询表》，本次评估以上述查询记录与房地产权属管理部门档案记载一致为前提。
6.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
7.本次评估以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即产权持有人主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；产权持有人能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
坤元资产评估有限公司
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，伟星股份拟收购部分资产不含税的评估结论为316,586,680.00元（大写为人民币叁亿壹仟陆佰伍拾捌万陆仟陆佰捌拾元整）。
资产评估结果汇总如下表：
单位：人民币元
编号
科目名称账面价值评估价值评估增值增值率%1建筑物类固定资产171,433,302.84206,106,680.0034,673,377.1620.232无形资产——土地使用权28,251,259.16110,480,000.0082,228,740.84291.06
合计199,684,562.00316,586,680.00116,902,118.0058.54
十一、特别事项说明以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本资产评估报告使用人对此应特别关注：
1．在对伟星集团部分资产价值评估中，本公司评估专业人员对伟星集团提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除下述事项外，未发现其他评估对象的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是伟星集团的责任，我们的责任是对伟星集团提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则委估资产评估结论会受到影响。
截至评估基准日，委估的1#连廊、垃圾中转站、门卫等3项房屋建筑物(建筑面积合计825.31平方米)，尚未办理房屋所有权证，建筑面积由伟星集团测量提供。伟星集团提供了相关原始建设资料，证明上述资产属其所有。对于未办理权证的房屋，本次评估以伟星集团提供的相关原始建设资料、情况说明等作为产权依据，以提供的面积测量数据作为面积计算依据，若该面积如与将来的证载面积存在差异，将影响评估结果。
2．伟星集团承诺，截至评估基准日，委估房地产不存在资产抵押、对外担保、
坤元资产评估有限公司
重大未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
3.截至评估基准日，委估房地产部分出租，可能会对相关资产产生影响：
序号
承租方租赁标的
租赁面积
（m
）
租赁期限租金（每平方米）
台州唯德包装股份有限公司
4#厂房16,699.13
2021-1-1至2025-12-31
1、2年租金为12.5元/月，3-5年租金
为14.5元/月
浙江伟星实业发展股份有限公司临海拉链分公司
2#厂房一、二层合计5,554平方米、3#厂房二、三层合计19,414平方米，5#厂房29,121平方米
54,089.00
2024-1-1至2024-12-31
租金为14.5元/月
临海市星瑞服饰科技有限公司
2#厂房三、四、五层合计9,223平方米
9,223.00
2024-1-1至2024-12-31
租金为14.5元/月
浙江伟星实业发展股份有限公司临海织带分公司
3#厂房一层9,707平方米9,707.00
2024-1-1至2024-12-31
租金为14.5元/月
临海市星瑞服饰
科技有限公司
甲类仓库551平方米551.00
2023-8-1至
2025-7-31
租金为45元/月
因租赁期限较短，故本次评估未考虑上述租赁事项对评估结果的影响。4．本次评估结果不包含未来交易涉及的增值税。
5.本次仅以产权持有人合法拥有委估房地产完整产权为前提，对委估资产截至评估基准日的实物状况进行评估，未考虑可能存在的应付未付工程款、土地款等对评估结果的影响。
6.本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
7．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的部分资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
8．本次部分资产价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
9．本评估机构及评估人员不对委托人和产权持有人提供的有关营业执照、权证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
坤元资产评估有限公司
10．本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5．本评估结论的使用有效期为自评估基准日（含）起一年。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6．如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估结果。
7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
8.评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2024年12月18日。
评估结果表
产权持有人：伟星集团有限公
评估基准日：2024年11月30日
司
金额单位：
人民币元编号科目名称
评估价值评估增值账面价值增值率
建筑物类固定资产
,
,
.
无形资产——土地使用权
,
,
.
合计
,
,
.
序号资产评估机构名称统一社会信用代码备案公告日期序号资产评估机构名称统一社会信用代码备案公告日期1安徽中联国信资产评估有限责任公司91110105633790321N2020-11-0341青岛天和资产评估有限责任公司91370200713709634P2020-11-03
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
91110101MA001W1Y482020-11-0342山东正源和信资产评估有限公司91370102677262969U2020-11-03
3北京戴德梁行资产评估有限公司9111010558080962252020-11-0343上海财瑞资产评估有限公司91310114630203857P2020-11-034北京国融兴华资产评估有限责任公司91110102718715937D2020-11-0344上海东洲资产评估有限公司91310120132263099C2020-11-035北京国友大正资产评估有限公司91110105633790321N2020-11-0345上海立信资产评估有限公司91310104132265131C2020-11-036北京华亚正信资产评估有限公司91110105722612527M2020-11-0346上海申威资产评估有限公司9131010913290019072020-11-037北京金开房地产土地资产评估有限公司91110102192288714W2020-11-0347上海众华资产评估有限公司9131010413220631842020-11-038北京经纬仁达资产评估有限公司9111010812633430582020-11-0348深圳道衡美评国际资产评估有限公司91440300715247197A2020-11-039北京天健兴业资产评估有限公司91110102722611233N2020-11-0349
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
9144030070842673622020-11-03
10北京天圆开资产评估有限公司9111010866625116482020-11-0350深圳市世联资产评估有限公司91440300576874288Y2020-11-0311北京亚超资产评估有限公司91110108677404285F2020-11-0351深圳中联资产评估有限公司91440300573136300E2020-11-0312北京亚太联华资产评估有限公司9111010279571544702020-11-0352深圳中洲资产评估有限公司91440300678558112W2020-11-0313北京中锋资产评估有限责任公司91110108600487959A2020-11-0353四川天健华衡资产评估有限公司9151000020181517792020-11-0314北京中和谊资产评估有限公司9111010167820167482020-11-0354天津广誉资产评估有限公司9112011667595702XU2020-11-0315北京中科华资产评估有限公司9111010867820489172020-11-0355天津华夏金信资产评估有限公司91120116675967199J2020-11-0316北京中林资产评估有限公司9111010178170078962020-11-0356天津中联资产评估有限责任公司91120116673724396E2020-11-0317北京中企华资产评估有限责任公司91110101633784423X2020-11-0357天源资产评估有限公司9133000072658309XG2020-11-0318北京中天和资产评估有限公司91110102720918709G2020-11-0358同致信德（北京）资产评估有限公司9111010572209737722020-11-0319北京中天衡平国际资产评估有限公司91110105718187476J2020-11-0359万邦资产评估有限公司9133020372008261492020-11-0320北京中天华资产评估有限责任公司91110102700240857C2020-11-0360万隆(上海)资产评估有限公司91310114132261800G2020-11-0321北京中同华资产评估有限公司91110102101880414Q2020-11-0361沃克森（北京）国际资产评估有限公司9111010879210230312020-11-0322北京卓信大华资产评估有限公司91110108746100470L2020-11-0362
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
9135020015502324XR2020-11-03
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
9135010071730801012020-11-0363银信资产评估有限公司9131000063026043XD2020-11-03
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
91350000158148072C2020-11-0364浙江中联耀信资产评估有限公司91330000758074863F2020-11-03
25格律（上海）资产评估有限公司91310120MA1HPLPR8W2020-11-0365浙江中企华资产评估有限公司9133000071255919552020-11-0326广东联信资产评估土地房地产估价有限公司91440000190357448H2020-11-0366正衡房地产资产评估有限公司9161013829423061XJ2020-11-0327广东中广信资产评估有限公司91440000455925042T2020-11-0367中发国际资产评估有限公司91110108625900113M2020-11-0328国众联资产评估土地房地产估价有限公司91440300674802843P2020-11-0368中和资产评估有限公司91110101100017977P2020-11-0329湖北众联资产评估有限公司9142010617757045562020-11-0369中建银（北京）资产评估有限公司9111010271770682832020-11-0330嘉兴求真房地产估价有限公司91330483691292064Q2020-11-0370中京民信(北京)资产评估有限公司91110108735198206U2020-11-0331江苏华信资产评估有限公司91320000134775637H2020-11-0371中联国际评估咨询有限公司91440101673493815B2020-11-0332江苏金证通资产评估房地产估价有限公司91320105674935865E2020-11-0372中联资产评估集团有限公司91110000100026822A2020-11-0333江苏中企华中天资产评估有限公司9132040213718427742020-11-0373中铭国际资产评估（北京）有限责任公司9111010267820666X72020-11-0334开元资产评估有限公司91110108668556439X2020-11-0374中瑞世联资产评估集团有限公司91110102678011336A2020-11-0335坤元资产评估有限公司9133000014291168672020-11-0375中盛华资产评估有限公司91650100697819429R2020-11-0336蓝策亚洲（北京）资产评估有限公司91110108677403100T2020-11-0376中水致远资产评估有限公司91110108100024499T2020-11-0337连城资产评估有限公司9111010810001651XW2020-11-0377中通诚资产评估有限公司91110105100014442W2020-11-0338辽宁元正资产评估有限公司9121020424238042162020-11-0378中威正信（北京）资产评估有限公司91110106726376314T2020-11-0339辽宁众华资产评估有限公司9121020272348689232020-11-0379中资资产评估有限公司9111010810001245542020-11-03
南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司
320117339337219K2020-11-0380
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
9150010367611922062020-11-03
注：本表信息根据资产评估机构首次备案材料生成，行政机关仅对备案材料完备性进行形式审核，资产评估机构对相关信息的真实、准确、完整负责；为资产评估机构从事证券服务业务备案，不代表对其执业能力的认可。本表按照资产评估机构名称首字母排序，排名不分先后。
从事证券服务业务资产评估机构名单
（证监会2020年11月4日发布）
33000005潘文夫330622***********9坤元资产评估有限公司
通过（2024-03-05）资产评估师
(有效期至2025-04-30日止)
打印时间：2024年03月12日
33100009姜静332527***********1坤元资产评估有限公司
通过（2024-03-05）资产评估师
(有效期至2025-04-30日止)
打印时间：2024年03月11日
| 评估结果汇总表 | |
| 评估基准日：2024年11月30日 | |
| 评估结果使用有效期至：2025年11月29日 | |
| 产权持有人：伟星集团有限公司 | |
金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值评估增值增值率
建筑物类固定资产171,433,302.84 206,106,680.00 34,673,377.16 20.23
| 1 |
| 2 |
无形资产——土地使用权28,251,259.16 110,480,000.00 82,228,740.84 291.06合计199,684,562.00 316,586,680.00 116,902,118.00 58.54
评估机构：坤元资产评估有限公司
| 固 定 资 产 评 估 汇 总 表 |
| 评估基准日：2024年11月30日 |
表4-8
金额单位：人民币元
| 产权持有人：伟星集团有限公司 | |
| 编 | |
科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
原值净值原值净值原值净值原值净值 建筑物类固定资产合计210,298,014.58 171,433,302.84 226,137,518.00 206,106,680.00 15,839,503.42 34,673,377.16 7.53 20.23
号4-8-1
固定资产——房屋建筑物207,767,569.23 169,390,243.49 215,176,900.00 196,573,340.00 7,409,330.77 27,183,096.51 3.57 16.05
| 4-8-1 |
| 4-8-2 |
固定资产——构筑物及其他辅助设施2,530,445.35 2,043,059.35 10,960,618.00 9,533,340.00 8,430,172.65 7,490,280.65 333.15 366.62
固定资产——管道及沟槽
| 4-8-3 |
设备类固定资产合计
| 4-8-4 |
固定资产——机器设备
| 4-8-5 |
固定资产——车辆
| 4-8-6 |
固定资产——电子设备
4-8-7
固定资产清理———— ———— ————
固定资产合计210,298,014.58 171,433,302.84 226,137,518.00 206,106,680.00 15,839,503.42 34,673,377.16 7.53 20.23减：固定资产减值准备
固定资产------171,433,302.84 ------206,106,680.00 ------34,673,377.16 ------20.23
评估人员：邱琳
4-8-7
固 定 资 产——房 屋 建 筑 物 评 估 明 细 表
评估基准日：2024年11月30日
表4-8-1产权持有人：伟星集团有限公司金额单位：人民币元
序
权证编号建筑物名称结构
建成建筑面积账面价值评估价值评估增(减)值
备注号年月(平方米)原值净值原值成新率%净值增减值增值率%
浙（2024）临海市不动产权第0050980号3#厂房框架2017年1月29,279.18 44,935,513.86 28,215,758.3048,310,650.0084 40,580,950.00 12,365,191.70 43.82出租
浙（2024）临海市不动产权第0050980号5#厂房框架2019年11月29,278.51 46,276,128.84 35,285,548.4449,773,470.0090 44,796,120.00 9,510,571.56 26.95出租
浙（2024）临海市不动产权第0050980号2#厂房框架2020年12月14,777.13 26,928,024.09 21,918,289.3926,894,380.0092 24,742,830.00 2,824,540.61 12.89出租
浙（2024）临海市不动产权第0050980号4#厂房框架2020年12月16,409.10 27,854,808.90 22,672,653.7628,223,650.0092 25,965,760.00 3,293,106.24 14.52出租
浙（2024）临海市不动产权第0050980号甲类仓库框架2023年6月551.58 3,744,805.75 3,492,811.522,631,040.0097 2,552,110.00 (940,701.52)(26.93)出租
浙（2024）临海市不动产权第0050980号高架库框架2023年9月13,596.65 52,962,205.75 52,752,563.6951,531,300.0098 50,500,670.00 (2,251,893.69)(4.27)
浙（2024）临海市不动产权第0050980号3,4,5,6#连廊框架2023年9月1,517.03 3,401,343.29 3,387,879.645,173,070.0098 5,069,610.00 1,681,730.36 49.64
浙（2024）临海市不动产权第0050980号地下消控室框架2020年12月
140.83 0.00 0.00514,030.0092 472,910.00 472,910.00账面包含在4#厂房中
1#连廊框架2021年12月
326.75 774,740.97 774,740.971,088,080.0094 1,022,800.00 248,059.03 32.02
垃圾中转站简易组合2021年12月
375.36 889,997.78 889,997.78795,760.0085 676,400.00 (213,597.78)(24.00)
门卫混合2017年1月123.20 0.00 0.00241,470.0080 193,180.00 193,180.00账面包含在其他建筑物中
固定资产——房屋建筑物合计106,375.32 207,767,569.23 169,390,243.49 215,176,900.00 196,573,340.00 27,183,096.51 16.05减：房屋建筑物减值准备
固定资产——房屋建筑物净额------169,390,243.49 ------196,573,340.00 27,183,096.51 16.05产权持有人填表人员：金娇评估人员：邱琳填表时间：2024年12月11日
| 固 定 资 产——构 筑 物 及 其 他 辅 助 设 施 评 估 明 细 表 |
| 评估基准日：2024年11月30日 |
表4-8-2
金额单位：人民币元
| 产权持有人：伟星集团有限公司 | |
| 序 | |
名 称结构
建成长度宽度面积体积账面价值评估价值评估增(减)值
备注
年月(米)(米)(M
/M
)原值净值原值成新率%净值增减值增值率%
| 号 |
| 1 |
道路混凝土2017年1月 19,852.00 0.00 0.00 2,818,984.00 74 2,086,050.00 2,086,050.00
账面包含在建筑物中
围墙铁艺砖混2017年
月1,109.80 667,357.28 445,461.20 665,880.00 70 466,120.00 20,658.80 4.64
| 2 |
| 3 |
绿化草皮2017年
月16,655.00 0.00 0.00 2,731,420.00 100 2,731,420.00 2,731,420.00账面包含在建筑物中
停车场混凝土2021年11月 7,600.00 1,339,827.52 1,148,902.24 1,330,000.00 88 1,170,400.00 21,497.76 1.87
| 4 |
| 5 |
厂房东侧地面及配套工程混凝土/简易2022年1月 400.00 523,260.55 448,695.91 524,000.00 86 450,640.00 1,944.09 0.43
室外附属工程混凝土2022年
月
185.60 0.00 0.00 1,764,045.00 89 1,570,000.00 1,570,000.00账面包含在建筑物中
| 6 |
| 7 |
事故应急池混凝土2023年6月 397.00 0.00 0.00 1,126,289.00 94 1,058,710.00 1,058,710.00账面包含在甲类仓库中
| 8 |
| 9 |
| 10 |
| 11 |
| 12 |
| 13 |
| 14 |
| 15 |
固定资产——构筑物及其他辅助设施合计
0.00 0.00 46,199.40 2,530,445.35 2,043,059.35 10,960,618.00 9,533,340.00 7,490,280.65 366.62减：构筑物及其他辅助设施减值准备
固定资产——构筑物及其他辅助设施净额------2,043,059.35 ------9,533,340.00 7,490,280.65 366.62
评估人员：邱琳
| 产权持有人填表人员：金娇 |
| 填表时间：2024年12月11日 |
| 无 形 资 产 及 其 他 资 产 评 估 汇 总 表 |
| 评估基准日：2024年11月30日 |
表4-13
金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
产权持有人：伟星集团有限公司4-13-1
无形资产——土地使用权28,251,259.16 110,480,000.00 82,228,740.84 291.06
| 4-13-1 |
| 4-13-2 |
无形资产——矿业权
无形资产——其他无形资产
4-13-34-13
无形资产合计28,251,259.16 110,480,000.00 82,228,740.84 291.06
评估人员：邱琳
4-13
| 无 形 资 产——土 地 使 用 权 评 估 明 细 表 |
| 评估基准日：2024年11月30日 |
表4-13-1
金额单位：人民币元序号土地权证编号土地位置权利性质用途终止日期开发程度
面积(平方米)
原始入账价值账面价值评估价值增值额增值率%备注
产权持有人：伟星集团有限公司
浙（2024）临海市不动产权第0050980号临海市邵家渡山下坦土地出让工业2063/5/19五通一平86,788.0036,769,535.00 28,251,259.16110,480,000.00 82,228,740.84 291.06
| 1 |
| 2 |
| 3 |
| 4 |
| 5 |
| 6 |
| 7 |
| 8 |
| 9 |
| 10 |
| 11 |
| 12 |
| 13 |
| 14 |
| 15 |
| 16 |
| 17 |
无形资产——土地使用权余额合计86,788.00 36,769,535.00 28,251,259.16 110,480,000.00 82,228,740.84 291.06减：无形资产减值准备
无形资产——土地使用权净额合计------28,251,259.16 110,480,000.00 82,228,740.84 291.06
评估人员：邱琳
| 产权持有人填表人员：金娇 |
| 填表时间：2024年12月11日 |