本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
| 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部权益价值 |
| 资产评估报告 |
东洲评报字【2024】第2390号
（报告书）共1册
第1册
上海东洲资产评估有限公司
2024年10月28日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
| 报告编码： | 3131020001202402574 |
| 合同编号： | 东洲评委(202410143)号 |
| 报告类型： | 法定评估业务资产评估报告 |
| 报告文号： | 东洲评报字【2024】第2390号 |
| 报告名称： | 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部权益价值 |
| 评估结论： | 379,035,579.22元 |
| 评估报告日： | 2024年10月28日 |
| 评估机构名称： | 上海东洲资产评估有限公司 |
| 签名人员： | 张静静（资产评估师） 会员编号：31190119刘皓洁（资产评估师） 会员编号：31220062 |
| (可扫描二维码查询备案业务信息) | |
说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期：2024-10-31
东洲评报字【2024】第2390号 -1-
声明声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”
九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
东洲评报字【2024】第2390号 -2-
目录
资产评估报告
（目录）
声明 ...... 1
目录 ...... 2
摘要 ...... 3
正文 ...... 5
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ...... 5
（一） 委托人概况 ...... 5
（二） 被评估单位概况 ...... 6
（三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...... 8
（四） 其他资产评估报告使用人 ...... 8
二、 评估目的 ...... 9
三、 评估对象和评估范围 ...... 9
（一） 评估对象 ...... 9
（二） 评估范围 ...... 9
（三） 委估资产的主要情况 ...... 9
（四） 被评估单位申报的其他无形资产 ...... 11
（五） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量 ...... 11
（六） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 ...... 11
四、 价值类型及其定义 ...... 11
五、 评估基准日 ...... 11
六、 评估依据 ...... 11
（一） 经济行为依据 ...... 12
（二） 法律法规依据 ...... 12
（三） 评估准则依据 ...... 13
（四） 资产权属依据 ...... 14
（五） 评估取价依据 ...... 14
（六） 其他参考资料 ...... 15
七、 评估方法 ...... 15
（一） 评估方法概述 ...... 15
（二） 评估方法的选择 ...... 16
（三） 资产基础法介绍 ...... 17
八、 评估程序实施过程和情况 ...... 29
九、 评估假设 ...... 31
（一） 基本假设 ...... 31
（二） 一般假设 ...... 31
十、 评估结论 ...... 32
（一） 相关评估结果情况 ...... 32
（二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明 ...... 32
（三） 关于评估结论的其他考虑因素 ...... 33
（四） 评估结论有效期 ...... 33
（五） 有关评估结论的其他说明 ...... 33
十一、 特别事项说明 ...... 34
十二、 评估报告使用限制说明 ...... 36
十三、 评估报告日 ...... 37
附件 ...... 39
东洲评报字【2024】第2390号 -3-
摘要光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东
全部权益价值资产评估报告东洲评报字【2024】第2390号
摘要
上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估报告摘要如下：
委托人：光明房地产集团股份有限公司
被评估单位：上海海博斯班赛国际物流有限公司
评估目的：股权转让
经济行为：根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]220号），光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权。
评估对象：被评估单位股东全部权益价值。
评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值212,205,764.40元，负债合计账面价值137,148,442.99元，所有者权益75,057,321.41元。
价值类型：市场价值
评估基准日：2024年7月31日
评估方法：采用资产基础法，本评估报告结论依据资产基础法的评估结果。
评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币379,035,579.22元。大写：人民币叁亿柒仟玖佰零叁万伍仟伍佰柒拾玖元贰角贰分。
东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲
上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估ORIENT APPRAISAL
特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
东洲评报字【2024】第2390号 -4-
评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日2024年07月31日至2025年07月30日。
如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅适用于本报告所示经济行为。
特别事项：
（1）根据被评估单位提供的《房屋土地租赁合同》，本次委评房地产已整体出租给其他方，租赁期限自2024年7月1日至2027年6月30日。考虑租期较短，故本次评估未考虑实际租金对估值的影响，提请报告使用者关注。
（2）本次被评估单位的房地产账面值含土地使用权账面值，提请报告使用者关注。
以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报告。
东洲评报字【2024】第2390号 -5-
正文
光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流
有限公司股东全部权益价值
资产评估报告东洲评报字【2024】第2390号
正文
光明房地产集团股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部权益于2024年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
（一） 委托人概况
公司名称：光明房地产集团股份有限公司（简称“委托人”）
法定代表人：陆吉敏
统一社会信用代码：91310000132209965Q
注册资本：222863.6743万人民币
成立日期：1993年01月04日
营业期限：1993年01月04日至无固定期限
企业类型：其他股份有限公司(上市)
注册地址：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A-75室
经营范围：房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
东洲评报字【2024】第2390号 -6-
（二） 被评估单位概况
公司名称：上海海博斯班赛国际物流有限公司（简称“被评估单位”、“斯班赛”或者“公司”）
法定代表人：樊春华
统一社会信用代码 ：91310115787231610T
注册资本：7000万人民币
实缴资本：7000万人民币
成立日期：2006年04月05日
营业期限：2006年04月05日至2026年04月04日
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
注册地址：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区业盛路218号
经营范围：许可项目：道路货物运输（不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；国内贸易代理；货物进出口；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；信息技术咨询服务；非居住房地产租赁；市场主体登记注册代理；国际货物运输代理；装卸搬运；无船承运业务；国内集装箱货物运输代理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
1. 公司历史沿革及股东结构
（1）初始成立
上海海博斯班赛国际物流有限公司（以下简称“公司”），于2006年4月5日由上海海博物流投资有限公司、斯班赛物流（香港）有限公司、上海金缯投资管理有限公司三方共同创立，公司原注册资本4100万元。股东结构和股权比例如下：
东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲
上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估
ORIENT APPRAISAL
序号
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万元) | 实缴出资额(万元) | 出资比例 |
| 1 | 上海海博物流投资有限公司 | 2,091.00 | 2,091.00 | 51.00% |
| 2 | 斯班赛物流（香港）有限公司 | 1,025.00 | 761.50 | 25.00% |
| 3 | 上海金缯投资管理有限公司 | 984.00 | 168.27 | 24.00% |
| 合 计 | 4,100.00 | 3,020.77 | 100.00% |
东洲评报字【2024】第2390号 -7-
（2）第1次股权变动
2008年4月30日，根据《第一届董事会第十三次会议决议》（海斯物董字[08]第3号），斯班赛物流（香港）有限公司将其在公司所占25%的股权以457.81万元的价格转让给上海海博物流投资有限公司；上海金缯投资管理有限公司将其在公司所占24%的股权以2,071.96万元的价格转让给上海海博物流投资有限公司。出资额转让后，由上海海博物流投资有限公司补交未交足的注册资本。变更后股东结构和股权比例如下：
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | ||||||
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万元) | 实缴出资额(万元) | 出资比例 | ||
| 1 | 上海海博物流投资有限公司 | 4,100.00 | 4,100.00 | 100.00% | ||
| 合 计 | 4,100.00 | 4,100.00 | 100.00% | |||
（3）第1次增资
2008年7月18日，根据《股东决定》，上海海博物流（集团）有限公司（曾用名：上海海博物流投资有限公司）对公司追加投入货币资金2,900万元，对公司进行增资扩股。本次变动后，股东结构和股权比例如下：
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万元) | 实缴出资额(万元) | 出资比例 |
| 1 | 上海海博物流（集团）有限公司 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
| 合 计 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
（4） 第2次股权变动
2009年8月，根据《股权转让协议书》，上海海博物流（集团）有限公司将其所在公司占100%的股权以69,801,538.95元的价格转让给上海海博股份有限公司。本次变动后，股东结构和股权比例如下：
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万元) | 实缴出资额(万元) | 出资比例 |
| 1 | 上海海博股份有限公司 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
| 合 计 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
（5）股东名称变更
2020年4月，根据《股东决定》，公司股东名称由上海海博股份有限公司变更为光明房地产集团股份有限公司。本次变动后，股东结构和股权比例如下：
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额(万人民币) | 实缴出资额(万人民币) | 出资比例 |
| 1 | 光明房地产集团股份有限公司 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
| 合 计 | 7,000.00 | 7,000.00 | 100.00% |
本次变更完成后，被评估单位之股权结构至评估基准日未发生变化。
东洲评报字【2024】第2390号 -8-
2. 公司概况
上海海博斯班赛国际物流有限公司成立于2006年4月，注册资本7,000.00万元，光明房地产集团股份有限公司股权比例100%。公司成立后在上海自贸区洋山港保税区投资2亿元自建保税仓库，仓库总面积近6万平米，用于海博供应链自营商品的存储及仓储代理业务的使用。根据企业规划，国际货物运输代理业务即将转移，未来主营业务仅保留自有仓库租赁服务。
3. 公司资产、负债及财务状况
截止评估基准日，公司资产合计为21,220.58万元，负债合计为13,714.84万元，所有者权益为7,505.73万元。公司近年及基准日资产、负债、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：万元
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | |||||
| 项 目 | 2022年12月31日 | 2023年12月31日 | 2024年7月31日 | ||
| 总资产 | 25,057.14 | 21,537.78 | 21,220.58 | ||
| 负债 | 14,263.93 | 10,118.76 | 13,714.84 | ||
| 所有者权益 | 10,793.22 | 11,419.02 | 7,505.73 | ||
| 项 目 | 2022年度 | 2023年度 | 2024年1-7月 |
| 营业收入 | 28,879.55 | 17,371.51 | 9,718.79 |
| 营业利润 | 1,607.95 | 834.92 | 299.38 |
| 净利润 | 1,205.94 | 625.80 | 224.65 |
上述2022、2023年度及评估基准日数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14342号。
企业执行企业会计准则。增值税率为9%、6%、5%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为25%。
（三） 委托人与被评估单位之间的关系
委托人于评估基准日持有被评估单位100.00%股权,为其控股股东。
（四） 其他资产评估报告使用人
根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。
东洲评报字【2024】第2390号 -9-
二、 评估目的
根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]220号），光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权。本次评估目的是反映上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考。
该经济行为已经获得光明食品（集团）有限公司的批准。
三、 评估对象和评估范围
（一） 评估对象
评估对象为被评估单位股东全部权益价值。评估对象与拟实施的经济行为一致。
（二） 评估范围
评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值212,205,764.40元，负债合计账面价值137,148,442.99元，所有者权益75,057,321.41元。委托评估范围与拟实施的经济行为所涉及的评估范围一致。
本资产评估报告的账面资产类型与账面金额已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14342号。
（三） 委估资产的主要情况
本次评估范围中委估资产主要为流动资产、非流动资产，其中非流动资产主要包括固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产，具体情况如下：
1. 流动资产
流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等组成。
2. 房屋建筑物类
本次纳入评估范围的主要包括房屋建筑物。
东洲评报字【2024】第2390号 -10-
斯班赛的房屋建筑物主要位于业盛路218号，相应的土地使用权为2幅，出让工业用地，土地面积为109,314.41平方米。具体情况如下：
固定资产—房屋建筑物明细表
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | |||||||||
| 序号 | 权证编号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 计量单位 | 数量 | 宗地 | ||
| 1 | 洋山保税港物流仓库 | ||||||||
| 2 | 沪房地南字（2008）第024385号-2 | 其中：A库 | 钢结构 | 2009/12/31 | 平方米 | 24,945.28 | 宗地一，土地面积45686.18平方米 | ||
| 3 | 沪房地南字（2008）第024385号-1 | 门卫 | 钢混 | 2009/12/31 | 平方米 | 37.67 | |||
| 4 | 沪房地南字（2008）第024383号-3 | B库 | 钢结构 | 2009/12/31 | 平方米 | 17,380.50 | 宗地二，土地面积63628.23平方米 | ||
| 5 | 沪房地南字（2008）第024383号-4 | C库 | 钢结构 | 2009/12/31 | 平方米 | 17,380.50 | |||
| 6 | 沪房地南字（2008）第024383号-5 | 门卫 | 钢混 | 2009/12/31 | 平方米 | 33.35 | |||
| 7 | C库区办公修理改造项目 | 2013/11/30 | 平方米 | ||||||
| 8 | 洋山保税区仓库剪刀叉工程 | 2013/12/31 | 平方米 | ||||||
| 9 | 洋山仓库充电棚 | 2013/12/31 | 平方米 | ||||||
| 10 | 档案工程（吉丰） | 2014/6/30 | 平方米 | ||||||
| 11 | 华胤钢结构 | 2014/8/15 | 平方米 | ||||||
| 12 | B库支撑改造 | 2014/11/4 | 平方米 | ||||||
| 13 | B库充电棚 | 2014/7/30 | 平方米 | ||||||
| 14 | B库充电棚 | 2016/3/30 | 平方米 | ||||||
| 合计 | 59,777.30 | ||||||||
本次委评资产相应的土地使用权情况见下表：
| 序号 | 权证编号 | 证载权利人 | 宗地位置 | 土地性质 | 土地用途 | 土地终止日期 | 土地面积（m2） |
| 1 | 沪房地南字（2008）第024385号 | 上海海博斯班赛国际物流有限公司 | 业盛路218号 | 出让 | 仓储用地 | 2056/11/27 | 45686.18 |
| 2 | 沪房地南字（2008）第024383号 | 上海海博斯班赛国际物流有限公司 | 业盛路218号 | 出让 | 仓储用地 | 2056/11/27 | 63628.23 |
| 合计 | 109314.41 |
上述地块相邻连成一体。
3. 设备
固定资产-设备类主要系电子设备及运输设备。其中，电子设备主要系家具、电视监视系统等；运输设备主要包括福田牌BJ5088XXY-F2两辆。
4. 长期待摊费用
长期待摊费用主要系办公室装修、屋面采光带工程款摊销、应急系统及防火门等。
5. 递延所得税资产
递延所得税资产主要系企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同而产生的可抵扣暂时性差异。
东洲评报字【2024】第2390号 -11-
（四） 被评估单位申报的其他无形资产
本次斯班赛申报纳入评估范围内的其他无形资产主要为账面未记录的2项软件著作权，具体明细如下：
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | |||||
| 序号 | 软件名称 | 登记批准日期 | 登记号 | ||
| 1 | 互联网化的供应链管理系统 | 2018/02/07 | 2018SR098979 | ||
| 2 | 冷链物流温湿度监测管理系统 | 2018/02/07 | 2018SR098984 | ||
经与被评估单位核实，上述软件著作权均为企业正常生产经营过程中所附带形成，且由于历史遗留原因无法提供著作权证书，也无明显的经济价值。
（五） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量
被评估单位未申报其他表外资产。
（六） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本资产评估报告无引用其他机构出具的报告结论情况。
四、 价值类型及其定义
考虑到本次评估目的为股权转让，而所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别显示和要求，因此根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日为2024年7月31日。
评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。
六、 评估依据
东洲评报字【2024】第2390号 -12-
本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下：
（一） 经济行为依据
1. 《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]220号）。
（二） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2. 《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）；
3. 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）；
4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号发布，财政部令第97号修改）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；
7. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第709号修订）；
9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订）；
10. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36号）；
11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
13. 《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、证监会、财政部令第36号）；
东洲评报字【2024】第2390号 -13-
14. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
15. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
16. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）；
17. 《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）；
18. 《上海市企业国有资产评估核准备案操作手册》（沪国资委评估[2020]100号）；
19. 《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
20. 国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定（国务院令第691号）；
21. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，依据2011年财政部、国家税务总局令第65号修订）；
22. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）；
23. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
24. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）；
25. 《中华人民共和国著作权法》（2020年11月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议第三次修订）；
26. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过）；
27. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）
28. 其他与评估工作相关的法律法规。
（三） 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
4. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）；
东洲评报字【2024】第2390号 -14-
5. 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）；
6. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
7. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
8. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
9. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
10. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
11. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）；
12. 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
13. 《资产评估执业准则—知识产权》（中评协[2023]14号）；
14. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
15. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
16. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
17. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
18. 《著作权资产评估指导意见》（中评协[2017]50号）；
19. 《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协[2020]38号）。
（四） 资产权属依据
1. 《房地产权证》；
2. 机动车行驶证；
3. 重要资产购置合同或记账凭证；
4. 固定资产台账、记账账册等；
5. 其他资产权属证明资料。
（五） 评估取价依据
1. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）；
2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表；
3. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价；
4. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
5. 《中国汽车网》等网上汽车价格信息资料；
东洲评报字【2024】第2390号 -15-
6. 设备网上可予查询的价格信息资料；
7. 《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》；
8. 《上海市安装工程概算定额（2020）》；
9. 上海市建筑工程相关费用的有关规定；
10. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
11. 房地产专业网络平台挂牌信息；
12. 房天下产业网；
13. 中国城市地价动态监测数据；
14. 被评估单位历史年度财务报表、审计报告；
15. 同花顺资讯系统有关金融数据及资本市场信息资料；
16. 资产评估师现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六） 其他参考资料
1. 被评估单位及其管理层提供的评估基准日会计报表、账册与凭证以及资产评估申报表；
2. 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
3. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
4. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
5. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
6. 其他相关参考资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法概述
依据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则—资产评估方法》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
依据《资产评估执业准则—企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、资产基础法三种基本方法：
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业
东洲评报字【2024】第2390号 -16-
价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评估结果说服力强的特点。资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评估采用资产基础法，可能存在并非每项资产和负债都可以被充分识别并单独评估价值的情形。
（二） 评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。”“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”资产基础法的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法可以满足本次评估的价值类型的要求。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结果具有较好的可靠性和说服力。根据企业规划，斯班赛的国际货物运输代理业务即将转移至其他方处，此前涉及到的所有相关资产及人员截止至评估基准日也已经转移完毕，未来主营业务仅保留自有仓库租赁服务及少量人员以维持经营。从资产基础法评估过程中已经对于企业的核心资产采用了两种方法评估，其中房地合一收益法的评估过程即模拟了企业的经营模式，已经从资产获利能力的角度去评价资产，实质与收益法相同，相应的参数也完全一致。
经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，或者即使有少数案例，但是相关交易背景、
东洲评报字【2024】第2390号 -17-
交易案例的经营财务数据等信息无法从公开渠道获得，信息的不完整导致本次不具备采用市场法评估的基本条件。综上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（三） 资产基础法介绍
资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。各类主要资产及负债的评估方法如下：
1. 货币资金类
货币资金包括现金、银行存款。对人民币现金及银行存款，以核实后的金额为评估值。
2. 应收款项类
应收款项类具体主要包括应收账款、预付账款和其他应收款等，在对应收款项核实无误的基础上，根据每笔款项在扣除评估风险损失后，按预计可能收回的数额确定评估值。对关联方往来等有充分理由相信能全部收回的款项，评估风险损失率为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失率为100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照财会上坏账准备的核算方法，估计出评估风险损失作为扣除额后得出应收款项的评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
3. 其他流动资产
主要为企业待抵扣的增值税进项税额，本次按核实后账面值确定评估值。
4. 房屋建筑物类
房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
（1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
（2）有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。
（3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的
东洲评报字【2024】第2390号 -18-
一种评估方法。
（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。根据《资产评估执业准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法。
由于委评房地产位于洋山特殊综合保税区，区域内类似房地产租金案例较多，租金收入和运营成本费用资料容易收集掌握，故可采用收益法计算房地合一评估。另建筑物为企业自建厂房、属于为个别用户专门建造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值，土地使用权近期周边有较多成交案例，可采用市场法进行评估。
本次主要采用收益法进行房地合一评估，另采用成本法进行房地分估，其中房屋采用成本法，土地采用市场法。
4.1收益法
收益法也称收益资本化法、收益还原法，它是利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到评估基准日后累加。
计算公式：P＝
东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲
上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估
ORIENT APPRAISAL
??
+
ni
irFi
)1(
其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。
上式中Fi＝租赁收入—年运营费用
租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1—空置率及租金损失率）后获得，包括年租金收入和年押金利息收入。
年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、税金附加、所得税等。
根据上述公式，运用收益法估价应按下列步骤分别获取数据：
1）租金的确定
委评房地产有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外
东洲评报字【2024】第2390号 -19-
的租金应采用正常客观的租金。
测算客观租金水平时，一般应选取多个同地段、同类型房地产的租金交易案例，经综合分析案例房地产各因素与委评房地产对应因素的差异后确定首年租金水平（可参考市场法中考虑的相关因素）。2）租金增长率的确定租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀水平越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。
3）空置率的确定
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，它代表委评房地产的客观需求水平，一般可选取行业相关分析资料结合委评房地产自身特点经综合分析后得出。
4）管理费
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。收益法中涉及的管理费用主要包括相关出租管理人员的工资、社会保险、为洽谈出租业务而发生的交通费、餐费、管理人员工作场所的使用费或者委托具有资质的中介公司进行招租工作而应支付的中介费等。根据社会平均水平，管理费率一般为租赁收入的一定比例。
5）维修费
维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用，主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑物重置价的一定比例。
6）保险费
保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险标的除了房屋重要结构（屋墙、屋顶、屋架）之外，还包括房屋的附属设备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套的设备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。具体费率可参照社会主要保险公司的费率执行。
7）房产税
东洲评报字【2024】第2390号 -20-
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据相关税法规定，出租性房地产必须按照租金收入计征房产税，房产税率为租金收入的12%。8）税金及附加城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。它是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。被评估单位的城市维护建设税为5%。教育费附加，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费，其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。税率为5%。
9）收益年限的确定
房地产的收益年限一般取决于两个因素，即房屋建筑物耐用年限和土地使用权可使用年限。
建筑物耐用年限一般根据建筑物的建成年月、建筑物的建筑结构以及建筑勘查日时的成新率综合分析后判断得出。
土地使用权可使用年限一般为房地产权证或土地使用权证记载的数据为准，划拨土地则应按该类型土地最高使用年限确定尚可使用年限。
当上述两者完全一致则可以任一年限确定收益年限，如不一致则进行如下分析：
a.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应按土地年限确定收益年限，建筑物经济耐用年限到期后考虑增加维修费用，以使建筑物使用到土地使用权期限；
b.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；
c.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
d.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使
东洲评报字【2024】第2390号 -21-
用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的住宅房地产，收益价值应为按建筑物年限确定收益期计算的价值。10）折现率的确定折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收益率）。折现率的测算一般可采用以下两种方法：
市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出折现率。安全利率加风险调整值法：安全利率即无风险报酬率，可选用同一时期的国债年利率或中国人民银行公布的定期存款年利率；风险调整值即风险报酬率，应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
11）评估值的确定
根据计算公式：P＝
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | ||
| ??+niirFi1)1( | ||
将上述各指标对号代入确定评估值。
4.2成本法（其中房屋建筑物采用重置成本法、土地采用市场法）：
房屋建筑物
成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
重置价格：
（1）主要房屋建筑物和构筑物根据企业提供的资料及评估人员现场勘查确定委估房产的工程量，根据《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》、《上海市安装工程概算定额（2020）》以及《关于做好增值税税率调整后本市建设工程计价依据调整工作的通知》(沪建标定(2019)176号），参照基准日的人工及主要材料的价格进行调整后，确
东洲评报字【2024】第2390号 -22-
定建筑安装的重置造价。
（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面积（或长度）重置单价。从2016年5月1日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税，因此本次评估房屋建筑物直接费以及工程造价均不含增值税。有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有待摊投资和资金成本。资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用及待摊投资费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算；利率根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：
1年期LPR为3.35%，5年期LPR为3.85%，本次按1年期和5年期平均数确定。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积。
成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，综合确定成新率。具体说明如下：
①年限法理论成新率的确定
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
②打分法技术测定成新率的确定
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测
东洲评报字【2024】第2390号 -23-
定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
③综合成新率的确定
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
4.3市场法
土地使用权
是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。
采用市场法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
即V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
东洲评报字【2024】第2390号 -24-
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个别因素的影响。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。
现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例，若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终成交价，需注意修正。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据宗地所在地的相应国有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
可比实例的交易价格×＝可比实例在基准日的可比价格
c.区域因素
聚集程度：对于工业用途的宗地，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区等等园区效应会对土地的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低，因此一般以委评对象自身情况为标准修正。
交通条件：对于宗地的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的土地使用价值，一般以委评对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级。
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | ||
| 正常交易价格交易状况打分指数可比实例交易价格=?100 | ||
交易日市场指数基准日市场指数
东洲评报字【2024】第2390号 -25-
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委评对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级修正。环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、地上建筑物周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周边区域内其他土地被恶意使用的，会造成小环境的破坏，造成土地的交易价格偏低。因此也以委评对象为标准修正。规划限制：由于我国土地为国家所有，企业及个人仅拥有一定年限的使用权，在考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关部门的规划限制，具体包括区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。工业用地有时需考虑特殊产业的管制，比如高科技园区一般不能允许传统制造、污染行业进入，而各类地区级、国家级产业园可能有投资规模要求的准入标准，会使拿地门槛提高，其土地价值也较高；其他各类用地尚需考虑地上建筑限制对地价的影响，没有特殊要求限制的宗地价值较高，因此也以委评对象为标准，对可比案例的规划限制分为“严重受限、部分受限、标准”三个等级修正。
d.个别因素
宗地面积：主要勘查土地的面积，包括建设用地面积与代征地面积，一般土地面积越大，土地使用率越高、更利于施展和规划布局，而宗地面积过小影响正常生产经营则会造成不利影响，以委评对象为标准进行修正。
土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平，一般而言、规则的矩形或多边形场地其可利用程度较好，场地规整正气，便于布局规划，地上面积可以得到充分利用，而长条形、三角形等不规则形状可能造成使用价值偏低，一般以委评对象为标准修正。
临路状况：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响，其深度越大、土地进出越不便，受到临街道路附加价值越低，被埋置于其他宗地之后，可辨认程度越低，土地价值也越低。
容积率：工业用地容积率对地价的影响较小，根据《国务院关于促进节约集约用地
东洲评报字【2024】第2390号 -26-
的通知》（国发[2008]3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施，宗地价值还受到红线内场地平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态，尚需进行现有建筑物拆除、前期平整、完成六通一平或七通一平等，因此一般以委评对象自身情况为标准修正。地形地势：对于郊区或丘陵地区的宗地来说，其土地的地形地势也对价值有一定的影响，平地或地势平缓的场地可利用程度较好，坡地或丘陵起伏的场地会造成生产、生活不便，宗地内或与相邻土地、道路有明显高差的、造成自然排水性受限的，有滑坡、落石、河水倒灌等影响的宗地价值较差，成片开发的新增建设用地则价值较高，一般以委评对象为标准，分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级修正。
综上，委评对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
＝
5. 设备类资产
根据《资产评估执业准则—机器设备》，执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。本次通过对所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用成本法进行评估。
通过对被评估单位所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用重置成本法进行评估。
▲成本法：根据现行时点条件下按照重建或者重置被评估对象设备的思路，即基于社会一般生产力水平的客观必要成本为基础，扣除相关贬值（实体性贬值、功能性贬
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | ||
| 交易情况打分指数可比实例交易价格100? | ||
各个别因素打分指数各区域因素打分指数交易日市场指数基准日市场指数100100
???
东洲评报字【2024】第2390号 -27-
值和经济性贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。
重置成本一般为更新重置成本，包括直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。
评估价值=重置成本-实体性贬值－功能性贬值-经济性贬值
=重置成本×综合成新率
（1）机器设备及其他电子设备
A.重置成本的确定
机器设备重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用、资金成本等组成，（或是购建所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等确定）。对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，直接参照现行不含税市场购置价格确定。
根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号），《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号)）及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》的相关规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票，海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。故本次评估中对于符合上述条件设备的重置成本中均不含增值税。
重置全价计算公式：
设备重置全价（不含增值税）=设备购置价（不含增值税）+运杂费（不含增值税）+安装调试费（不含增值税）+前期工程及其他费用（不含增值税）+资金成本
对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行不含税市场购置价格确定。
①设备购置价的确定
对中小设备通过查询评估基准日的设备报价信息确定；对没有直接市场报价信息的设备，主要通过参考同类设备的现行市场购置价确定。
②运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用的确定
东洲评报字【2024】第2390号 -28-
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费等。
③资金成本的确定
按照设备安装调试或购建的合理工期，参照评估基准日全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR），并假定在各合理工期内资金按均匀投入计算。
B.综合成新率的确定
一般简单设备综合成新率直接采用理论成新率或观测值确定。
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
（2）运输车辆设备
A.重置成本的确定
按评估基准日的运输车辆设备的市场价格，并根据《中华人民共和国车辆购置税法》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置成本：
B.综合成新率的确定
根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）的有关规定，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的运输车辆尚可经济使用年限和尚可经济行驶里程数，并以年限计算结果作为车辆基础成新率，同时以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类影响因素对基础成新率进行修正后合理确定综合成新率。
C.评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
车辆牌照费按上海国际商品拍卖有限公司公布的评估基准日当月上海市单位非营业性客车额度拍卖成交均价评估。
车辆牌照费不计成新率，直接加计入评估值中。
▲对部分存在市场交易活跃的老旧电子设备如电脑等，直接采用类似二手设备市场价格确定评估值。
6. 长期待摊费用
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大
东洲评报字【2024】第2390号 -29-
或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，了解入账依据、摊销年限，并抽查有关摊销凭证。评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，企业摊销正常。本次纳入房屋建筑物进行评估。
7. 递延所得税资产
递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同而产生的可抵扣暂时性差异。本次评估在调查了解递延所得税资产的内容和形成过程，根据对应科目的评估处理情况，重新计算确认递延所得税资产评估值。
8. 负债
负债主要包括流动负债。在清查核实的基础上，以各项负债在评估目的经济行为实施后被评估单位实际需要承担的债务人和负债金额确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
我们根据中国资产评估准则以及国家资产评估的相关原则和规定，实施了本项目的评估程序。整个评估程序主要分为以下四个阶段进行：
（一） 评估准备阶段
1. 接受本项目委托后，即与委托人就本次评估目的、评估基准日和评估对象范围等问题进行了解并协商一致，订立业务委托合同，并编制本项目的资产评估计划。
2. 配合企业进行资产清查，指导并协助企业进行委估资产的申报工作，以及准备资产评估所需的各项文件和资料。
（二） 现场评估阶段
根据本次项目整体时间安排，现场评估调查工作阶段是2024年8月22日～8月25日。经选择本次评估适用的评估方法后，主要进行了以下现场评估程序：
1. 对企业申报的评估范围内资产和相关资料进行核查验证：
（1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况；
（2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行核实，与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充；
（3）根据资产评估申报明细表内容，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；
东洲评报字【2024】第2390号 -30-
（4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资料进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷；
（5）对设备、房屋建筑物及土地使用权类资产，了解管理制度和实际执行情况，以及相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、竣工验收资料、土地规划文件等。对通用设备，主要通过市场调研和查询有关价格信息等资料；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市场状况数据、房地产交易案例相关信息、当地造价信息等；
（6）对评估范围内的负债，主要了解被评估单位实际应承担的债务情况。
2. 对被评估单位的历史经营情况、经营现状以及所在行业的现实状况进行了解，判断企业未来一段时间内可能的发展趋势。具体如下：
（1）了解被评估单位存续经营的相关法律情况，主要为有关章程、投资及出资协议、经营场所及经营能力等情况；
（2）了解被评估单位执行的会计制度、固定资产折旧政策等，执行的税率及纳税情况，近几年的债务、借款以及债务成本等情况；
（3）了解被评估单位业务类型、经营模式、历史经营业绩，包括主要经营业务的收入占比、主要客户分布,以及与关联企业之间的关联交易情况；
（4）获取近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表等财务信息数据。
（三） 评估结论汇总阶段
对现场评估调查阶段收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据选定的评估方法，选取正确的计算公式和合理的评估参数，形成初步估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总形成初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。
（四） 编制提交报告阶段
在前述工作基础上，编制初步资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通交换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经履行完毕公司内部审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。
东洲评报字【2024】第2390号 -31-
九、 评估假设
本项目评估中，资产评估师遵循了以下评估假设和限制条件：
（一） 基本假设
1. 交易假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2. 公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3. 企业持续经营假设
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不会发生重大不利变化。
4. 资产按现有用途使用假设
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
（二） 一般假设
1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大影响。
2.本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政
东洲评报字【2024】第2390号 -32-
策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
4.被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、公司章程的相关约定。
十、 评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单位股东全部权益于评估基准日的市场价值评估结论。
（一） 相关评估结果情况
1. 资产基础法评估值
采用资产基础法对企业股东全部权益价值进行评估，得出被评估单位在评估基准日的评估结果如下：
评估基准日，被评估单位所有者权益账面值7,505.73万元，评估值37,903.56万元，评估增值30,397.83万元，增值率404.99%。其中，总资产账面值21,220.58万元，评估值51,618.40万元，评估增值30,397.82万元，增值率143.25%。总负债账面值13,714.84万元，评估值13,714.84万元，无增减值变动。
（二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明
本次采用资产基础法的评估结论，主要增减值分析如下：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2024年7月31日 金额单位：万元
东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲
上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估ORIENT APPRAISAL
项 目
| 项 目 | 账面价值 | 评估价值 | 增值额 | 增值率% |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | |
| 流动资产 | 5,616.54 | 5,616.54 | 0.00 | 0.00 |
| 非流动资产 | 15,604.04 | 46,001.87 | 30,397.83 | 194.81 |
| 固定资产 | 14,852.49 | 45,995.19 | 31,142.70 | 209.68 |
| 长期待摊费用 | 744.88 | 0.00 | -744.88 | -100.00 |
| 递延所得税资产 | 6.67 | 6.67 | 0.00 | 0.00 |
| 资产总计 | 21,220.58 | 51,618.40 | 30,397.82 | 143.25 |
| 流动负债 | 13,714.84 | 13,714.84 | 0.00 | 0.00 |
| 负债总计 | 13,714.84 | 13,714.84 | 0.00 | 0.00 |
| 所有者权益（净资产） | 7,505.73 | 37,903.56 | 30,397.83 | 404.99 |
1) 固定资产
固定资产账面净值14,852.49万元，评估净值为45,995.19万元，增值31,142.70万元。
东洲评报字【2024】第2390号 -33-
（1）房屋建筑物类：增值主要原因系账面值反映的是建造成本折旧后余额，而近年来上海市房地产租金收益不断上涨，故导致增值。
（2）设备类-运输设备：由于企业财务对运输设备折旧较快，其折旧年限大大短于国家规定的车辆耐用年限，尽管近年来车辆价格有所下降，仍致运输设备评估略有增值；再则，因上海地区对车辆牌照实行拍卖，经评估体现了车辆牌照的市场价值，故致使运输设备评估有较大幅度增值。
（3）设备类-电子设备：由于企业财务对电子设备的折旧较快，而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，二者有差异，致使评估增值。
2) 长期待摊费用
长期待摊费用账面值744.88万元，评估值为0.00万元，减值744.88万元。主要原因系本次将长期待摊费用全部纳入房屋建筑物中进行评估，致使评估减值。
（三） 关于评估结论的其他考虑因素
鉴于被评估单位本身为非上市公司，本次评估对象为股东全部权益价值，资产基础法评估过程中未考虑控制权和流动性的影响，最终评估结论未考虑控制权和流动性的影响。
（四） 评估结论有效期
依据现行评估准则规定，本评估报告揭示的评估结论在本报告载明的评估假设没有重大变化的基础上，且通常只有当经济行为实施日与评估基准日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告结论，即评估结论有效期自评估基准日2024年07月31日至2025年07月30日。
超过上述评估结论有效期时不得使用本评估报告结论实施经济行为。
（五） 有关评估结论的其他说明
评估基准日以后的评估结论有效期内，如果评估对象涉及的资产数量及作价标准发生变化时，委托人可以按照以下原则处理：
1.当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3.对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在实施经济行为时应给予
东洲评报字【2024】第2390号 -34-
充分考虑。
十一、 特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑：
（一） 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二） 委托人未提供的其他关键资料说明：
无。
（三） 评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素：
无。
（四） 重要的利用专家工作及相关报告情况：
1. 利用专业报告：
执行本次评估业务过程中，我们通过合法途径获得了以下专业报告，并审慎参考利用了专业报告的相关内容：
（1） 立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告；
本资产评估报告的账面资产类型与账面金额已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14342号。该审计报告的意见为：“我们审计了上海海博斯班赛国际物流有限公司财务报表，包括2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的资产负债表，2022年度、2023年度及2024年度1-7月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了斯班塞2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的财务状况以及2022年度、2023年度及2024年度1-7月的经营成果和现金流量。”资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日企业的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
东洲评报字【2024】第2390号 -35-
根据现行评估准则的相关规定，我们对利用相关专业报告仅承担引用不当的相关责任。
（五） 重大期后事项：
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存在重大期后事项。
（六） 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明：
无。
（七） 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系：
根据被评估单位提供的《房屋土地租赁合同》，本次委评房地产已整体出租给其他方，租赁期限自2024年7月1日至2027年6月30日。考虑租期较短，故本次评估未考虑实际租金对估值的影响，提请报告使用者关注。
评估师通过现场调查，除上述披露事项以外，亦未发现其他相关事项。但基于资产评估师核查手段的局限性，以及担保、或有负债（资产）等形成的隐蔽性，评估机构不能对上述事项是否完整发表确定性意见。
（八） 本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形：
无。
（九） 其他需要说明的事项：
1. 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
2. 本次在对评估范围内的资产进行评估时，我们未考虑部分资产的评估增值额对于所得税的影响。
3. 本评估报告仅为委托人合同约定的经济行为对应的评估目的服务，不构成对市场其他投资人的相关标的投资建议或决策建议。
4. 本次委评斯班赛房地产账面值含土地使用权账面值，提请报告使用者关注。
5. 本次被评估单位申报纳入评估范围内的其他无形资产主要为账面未记录的2项软件著作权，具体明细如下：
东洲评报字【2024】第2390号 -36-
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | |||||
| 序号 | 软件名称 | 登记批准日期 | 登记号 | ||
| 1 | 互联网化的供应链管理系统 | 2018/02/07 | 2018SR098979 | ||
| 2 | 冷链物流温湿度监测管理系统 | 2018/02/07 | 2018SR098984 | ||
经与被评估单位核实，上述软件著作权均为企业正常生产经营过程中所附带形成，且由于历史遗留原因无法提供著作权证书，也无明显的经济价值，故此次评估为零。评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评估结论的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途使用。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承担责任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报告的使用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五) 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅适用于本报告所示经济行为。
(六) 本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，亦不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并保留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。
(七) 本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引
东洲评报字【2024】第2390号 -37-
用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估机构、签字评估师书面同意。法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十三、 评估报告日
资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2024年10月28日。
东洲评报字【2024】第2390号 -39-
附件
资产评估报告（报告附件）
| 东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲东洲上海东洲资产评估有限公司上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL | |||
| 项目名称 | 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部权益价值资产评估报告 | ||
| 报告编号 | 东洲评报字【2024】第2390号 | ||
| 序号 附件名称 | |
| 1. 与评估目的相对应的经济行为文件 2. 委托人和被评估单位法人营业执照 | |
| 3. 委托人和被评估单位企业产权登记表 | |
| 4. 被评估单位专项审计报告 | |
| 5. 被评估单位房地产权证及其其他权利证明 | |
| 6. 评估委托人和相关当事方承诺函 | |
| 7. 资产评估委托合同 | |
| 8. 上海东洲资产评估有限公司营业执照 | |
| 9. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证 | |
| 10. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书 11. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件 | |
| 12. 资产评估机构及资产评估师承诺函 | |
| 13. 资产评估汇总表或者明细表 |
| 31190119 |
| 张静静 |
| 340421***********3 |
| 上海东洲资产评估有限公司 |
| 通过（2024-04-26） |
| 资产评估师 |
(有效期至2025-04-30日止)
(有效期至2025-04-30日止)
打印时间：2024年04月28日
| 31220062 |
| 刘皓洁 |
| 530112***********4 |
| 上海东洲资产评估有限公司 |
| 通过（2024-04-26） |
| 资产评估师 |
(有效期至2025-04-30日止)
(有效期至2025-04-30日止)
打印时间：2024年04月28日