地产债18年报及偿债能力点评(15):富力地产销售放量,19年再融资压力增大

类别:投资策略 机构:申万宏源集团股份有限公司 研究员:孟祥娟 日期:2019-05-23

本期投资提示:地产销售大幅上行,酒店依然亏损;长期借款大量到期,19年再融资压力较大。

    销售:地产销售大幅上行,酒店依然亏损。18年权益销售面积 1018万平方米,权益销售金额 1311亿元,分别增长 61和 60%。权益销售均价微降至 12878元/平米。结转收入同比上行 29.7%,经营利润率微降至 26%,净利润率受非经常损益影响大幅下降至10.8%。酒店业务仍处于亏损状态,目前共 89间营运中酒店,18年营业额上升至 70.3亿元,净利润为-4.59亿元。公司经营活动产生的现金流量净额连续 4年为负,万达商业收购款支付后 18年投资支出去大幅缩减。

    投资:18年公司购地支出下降 37%至 371亿元,权益土地均价下降至 2640.8元/平,土储主要集中在华北、华南及西北。18年末土地储备权益建面为 5783万平方米,土地储备主要分布在华南地区、中南地区、华东地区、华北地区、西北地区、海南、海外地区,分别为 1187.4、699.4、526.1、1358.6、1112.6、298.7、402.9万平方米(不包含投资物业),相对应占比为 21.26%、12.52%、9.42%、24.32%、19.92%、5.35%、7.21%。

    按照土储权益总建面/18年权益销售面积计算去化年大约 5.68年。

    长期借款大量到期,19年再融资压力上升,寻求 H 股再融资。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至 79%,短期有息负债占比较 17年 10%上升至 14%,净负债率上行 15PCT至 185%。18年末公司短期借贷及长期借贷当期到期部分从 17年底的 284亿元大幅上行至 528亿元,目前货币资金 347亿元,短期有息负债覆盖率为由 17年 113%降低至 18年 66%,调整后速动比率由 17年 83%降低至 18年 56%,短期偿债压力凸显。资金受限率为 42.94%,不考虑预收款的货币资金受限率为 18%。公司寻求 H 股再融资,欲发行不超过 8.05亿股新 H 股,已向中国证监会进行申请,有待批准。

    存续债方面:内地存续债 24只,存续规模 490亿元,平均剩余期限 1.77年,平均票面6.24%,平均到期收益率 5.63%,发行主体是富力地产其最新评级为 AAA。一年内到期 7只债券合计 70亿元;1-3年内到期 11只合计 192亿元。存续美元债 6只合计 27.75亿美元,平均剩余期限 3年,平均票面 8%,发行主体为怡略有限公司,债券评级均为 BB-。

    1-3年到期美元债合计 3只 15亿元。

    风险提示:地产调控收紧超预期,三四线景气下行超预期,再融资压力

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