地产债18年报及偿债能力点评(1):万科龙头地位继续巩固,财务持续稳健

销售:18年万科市占率上行至4.05%。行业龙头销售规模继续上行,销售均价上行至1.5万元/平,市占率上行至4.05%。2018年万科销售规模上升。18年销售面积4,037.7万平方米,销售金额6,069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。销售均价15,030元/平米。

    结转收入同比上行22%,经营利润率上行至20%。公司经营活动产生的现金流量净额连续10年为正。

    投资:18年购地放缓,仍以一二线为主。18年公司购地支出下降,土地均价下降至5427元/平,一二线权益计占比微降至81.4%。2018年集团获取新项目227个,总规划建筑面积4,681.4万平方米,权益规划建筑面积2,490.2万平方米,权益地价总额约1,351.4亿元,新增项目均价为5,427元/平方米。按建筑面积计算,其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。按照规划中总建面/18年总销售面积计算去化年大约1.47年,按照在建+规划总建面/18年总销售面积计算去化年大约3.7年。

    财务稳健,现金充沛,偿债无虞。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至77%,短期有息负债占比持平于5%,净负债率上行16PCT至25%,仍大幅低于行业中位数。无按揭贷款外的或有负债,货币资金及未使用授信额度充裕。

    内地存续债14只,存续规模275亿元,平均剩余期限2.40年,平均票面3.81%,平均到期收益率3.75%,主体最新评级为AAA。一年内到期11只债券合计64.53亿元;1-3年内到期9只合计161.83亿元,以行权计14只256.83亿元。存续美元债7只,发债主体为万科地产(香港)有限公司。存续规模44.71亿美元,平均发行期限5.46年,平均票面4.11%,平均剩余期限3.57年。一年内到期2只债券合计10亿美元;1-3年内到期1只2.2亿美元。

    风险提示:地产调控收紧超预期