从海外经验看“租售同权”:何为租售,何为同权以及对房地产市场影响

一、中央和地方政府密集出台租赁新规,鼓励“租售同权”,其政策出台的背景:构建房地产长效机制,高房价下保障民生的诉求。“租售同权”在7月17日广州的租赁新政中被明确提出,7月20日住建部等9部委出台租赁新政,地方政府密集跟随。98年房改以来,我国房价出现持续大幅上涨,一线城市房价10年6倍涨幅,房价收入比高企,深圳以39.8倍位列全球第一,居民购房压力大。为稳定房价,政府提出构建房地产长效机制。租售同权及租赁市场发展是加快房地产市场供给侧改革和建立购租并举住房制度的重要内容,也是实现住有所居目标的重大民生工程。

    二、“租售同权”政策本质:主要围绕户籍权益和公共服务权益,各地同权程度不同。目前购房所享权利远远超过租房,租售同权意味着大方向上,“租”的权利要向“住”靠拢。产权层面,购房拥有房屋产权,而租赁不拥有房屋产权,主要受合同法约束,权利不明晰。鉴于承租人和出租人的商业合同关系不会改变,租赁权利不会超越房屋产权;房屋附加值层面,房屋产权、户籍与公共服务的交叉捆绑使得购房享有的公共服务权利远远超过租房,公共服务是租售同权的“权”的本质所在。当前出台的“租售同权”政策有两个主要特点:1)先“住”后“权”政策导向明确;2)同权的形式和程度不一,包括无锡、济南等的“租房可落户”,杭州的“租购同分”,成都、合肥等的“有条件的享受基本公共服务”等。

    三、国外经验:在公共资源上基本已经同权,得益于住房体系完善、租赁市场占比高、立法到位等。国内要实现租售同权,关键在于:其他住房政策的完善、户籍与公共权益的松绑、以及供给侧上优质资源的扩张。德国:住房是国家福利体系的一部分,租赁市场占比近半,“四大支柱”立法保障,租金管制、解约保护到位。新加坡:类似保障住房的组屋占比82%,居者有其屋。美国:租售同权,租赁占比37%,LIHTC计划、畅通的融资渠道保障租赁供给,HCVP促租赁需求,住房体系完善。香港:虽公共住房、私人住宅层次多样,但因香港住房被绑定教育等公共资源,房价奇高广受诟病。

    四、受制于公共资源分配不均和户籍与公共服务的捆绑关系难以在短期消除。“租售”在很长一段时间都不可能完全同权,租售同权或将在不同城市出现分化。资源高度紧缺的核心一线城市主要同教育权,二线城市设一定门槛同户籍权,其他城市则探索直接同户籍权。

    五、对房价、房租的短期、长期影响:租售同权是房地产长效机制的有力抓手,影响主要在于长期,而短期影响相对有限。房价:长期,租售同权分流购房需求将降低房地产波动性,促进房地产稳定发展;短期,因难以撼动市场核心矛盾(住房配套的稀缺资源的供需不平衡),进而单一依赖“租售同权”政策来抑制房价的作用短期有限。房租:长期稳步上涨,短期上涨不明显。房租是消费品,和收入关系更为密切,我国房租收入弹性长期在1左右。因此租售同权增加租赁需求叠加长期收入上涨将带动租金稳步上涨,短期房租上涨不明显。