中国养老住宅,现状和发展趋势报告

类别:投资策略 机构:德勤华永会计师事务所 研究员:德勤研究所 日期:2017-03-24

人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面,成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的影响下,传统的“家庭养老”的功能越来越弱化,单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快,养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”,而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前,中国养老住宅市场正处于加速发展态势,机遇与挑战并存。

    报告中,德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者?不难想象房地产公司自然的成为了这个市场的主导者,其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间,比如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作,本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由于各个行业的投资者拥有自身的长处,合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。

    在迎接未来庞大需求的另一面,投资者要面对一些挑战 ── 设施和服务供给与市场需求不匹配、相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等,这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有决定性的影响。以中国政府的政策为例,虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策,以税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业,但整体来说政策与法规还不完善,发展模式与监管也没有统一的标准及规范。

    中国的养老产业还处于初级阶段,相比之下,海外的养老地产和养老服务市场已经成熟,并有着不同的模式,比如英国的养老模式以政府主导为主,而美国的就以市场开发的模式运行着。这是因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程,并配合本地的文化传统和实际需求来发展,让体系日趋完善。

    此外,中国的税制复杂,投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多,在本报告的后部分,我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录,简单的介绍了养老产业的基准和政府的优惠政策。此外,我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH – REIT)的附录,协助您了解这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。

    本报告的撰写过程中,得到了开发商、医疗服务机构的大力支持,特此致谢:保利地产、OrpeaChina 及为本研究提供智力贡献的人士。

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