渝开发一季报点评:结算项目少,费用率大幅增加

渝开发2011年1-3月实现营业收入5942.45万元,同比下降44.30%;营业利润52.66万元,同比下降97.81%;归属母公司净利润398.91万元,同比下降81.80%;实现基本每股收益0.01元。

    地产业务结算收入项目较少致收入下降:公司是重庆地区的房地产A股上市公司,主要经营房地产一、二级开发,房屋销售及租赁,场地租赁,隧道经营等。2011年一季度公司主要结算的项目为祁年悦城,该项目目前已进入二期现房销售阶段,前期预售已于2010年结算,公司其他项目报告期内未进入结算。今年公司主要销售产品还包括渝开发新干线项目和重庆国汇中心。凯宾斯基饭店位于重庆国汇中心项目中,项目目前已经封顶,进入了幕墙施工及内部装修阶段。

    该项目的写字楼部分已经进入预售,预售价格为19500万元/平米,项目中的公寓部分将于2011年下半年开始预售。公司2010年3月通过控股子公司获得渝中区两路口片区项目土地,根据政府规划,该土地将建设“中山城市之冠”大厦,是渝中半岛城市形象设计中的重点项目,规划理想高度为240米,规划建面51万平米,楼面地价2907元/平米。这对于公司目前储备不足的情况有所缓解。2011年公司在建的主要有巴南金竹工业园项目、南岸区黄桷垭项目、渝开发新干线、重庆国汇中心、渝开发首座项目等。公司今、明两年可确认收入较少,这可能会使得短期业绩出现下滑,但业务后续发展前景较好。

    营业毛利率上升,预收款减少:由于2010年结算的项目中包含了毛利较低的代建项目,同时2011年祁年悦城项目二期现房销售均价远高于2009年销售均价,因此公司本期营业毛利率为50.5%,较2010年同期增长19.5个百分点。2010年末,公司房地产项目销售预收款仅为9100万元,较2010年末下降6083万元,降幅为41%。

    期间费用率大幅增加:公司2011年一季度期间费用率为49.1%,较2010年同期大幅增加35.2个百分点,其中,财务费用率为24.5%,增加15.6个百分点,管理费用率为15.7%,增加11.2个百分点。公司项目处于销售初期,管理及销售费用较高,同时,公司债务增加导致财务费用大增。

    负债率增加,资金压力加大:公司2011年一季度末债务为14.08亿元,较2010年末增加1.55亿元,较2010年一季度末增加7.48亿元。公司资产负债率为46.4%,较2010年一季度末增加9.5个百分点,在目前在售项目较少的情况,加大了公司运营的资金压力。

    盈利预测和估值:我们预测2011-2012年公司每股收益为0.12元和0.17元,对应4月25日收盘价8.33元,动态PE分别为71倍和48倍,估值较高。公司未来两年可供结算项目较少,收入下滑可能性较大,同时大股东进一步注入资产的前景不明朗,我们维持公司“中性”的投资评级。