中国宝安:房地产和新能源的价值明显低估

未来将形成三足鼎立格局:房地产业务目前是宝安营业收入的第一支柱,占比超过50%。我们认为,公司未来有望形成新能源、房地产和生物医药三足鼎立的格局。新能源业务将成为成为公司新的增长极。

    房地产目前仍为主要支柱:我们认为,房地产业务仍将是公司未来3年的最主要利润支柱。公司目前房地产业务共拥有360余万平米权益可售面积。公司在房地产业务上具有三大优势:(1)项目储备充足,潜在土地资源非常丰富;(2)地价成本低,毛利较高:公司目前土地储备的平均楼面价在900元附近,而平均售价超过7000元/平米;(3)主要布局二三线城市,主推江南城系列。

    我们预计公司房地产业务10~12年将分别结算15.6万平米、21.7万平米和33.3万平米。预计公司10~12年将分别实现结算收入11.42亿元、18.44亿元和28.42亿元,贡献EPS0.19元、0.34元和0.47元。

    新能源汽车产业布局完整,实力雄厚:公司目前已基本完成新能源汽车产业链布局。公司旗下(1)贝特瑞公司负极材料市场占有率约为50%,排名国内第一、全球第二。贝特瑞已通过中小板的上市辅导,预计2010年内将在中小板成功上市;(2)天骄公司主营的三元正极材料2008年销量655吨,居国内第一,市场占有率高达30%-40%;(3)宁波拜特的电池测控技术在国内首屈一指。总体来看,公司2010年新能源相关业务可贡献EPS 0.12元,而未来两年可实现年均75%的增长。

    生物医药业务:公司目前持有上市公司马应龙30.14%的股权,通过收购控股及合资等方式,形成了安徽精方药业、深圳大佛药业、马应龙大药房、马应龙国际等组成的企业集群,初步形成了集团化经营格局。

    首次给予公司“买入”评级,综合RNAV为14.85元/股。我们分别从中国宝安净资产重估价值和盈利情况两方面来考虑公司的估值,我们认为公司目前价值明显低估。(1)从净资产重估的角度来看:房地产开发业务RNAV为8.18元;新能源业务RNAV值为4.01元;生物医药我们这里只计算马应龙药业的市值,RNAV为2.03元;另外公司持有三家上市公司的RNAV为0.63元。中国宝安综合RNAV为14.85元;(2)从盈利角度来看:我们预计10年房地产业务将实现EPS 0.19元,新能源业务实现EPS 0.12元,生物医药业务实现EPS 0.13元,分别给予10年15X,50X和40X的PE,对应估值分别是2.91元,6元和5.39元,中国宝安合计估值为14.31元。我们预计公司10~12年的EPS分别为0.45、0.70和1.02元,9月3日现价11.96元,对应PE分别为15.38X、9.95X和6.8X。我们认为公司目前股价明显低估,首次给予“买入”评级,首次目标价15元。

    风险提示:后续出台严厉的税收政策和加息;房地产市场调控效果超预期。