房地产行业双周报:9月商品房销售回暖,上调行业评级至“增持”

本期(2018/09/23-2019/10/04)恒生地产类指数下跌 1%,物业管理行业指数本期下跌 2.28%, 同期恒生指数下跌 2.33%。恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数 1.33个百分点,物业管理行业大幅跑赢恒生指数 4.61个百分点。 目前房地产板块 PE( TTM)为 6.96X, 板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业 PE(TTM)27.82X,仅次于可选消费及日常消费行业,位居所有板块的第三位。

    商品房销售明显回暖从周数据来看, 受益于去年同期基数走低, 本期 30城市商品房成交面积除一线城市外明显回暖, 本期 30大中城市第一周商品房成交面积为 408.85万平米,环比上升 31.72%,同比上升 5.85%; 第二周商品房成交面积为 432.77万平方米,环比上升 16.84%,同比上升19.21%。 其中,一线城市同比增速分别为-30.15%、 -2.2%,二线城市环比同比速分别为 28.5%、 31.15%,三线城市同比增速为 43.83%、17.19%。 受益于去年同期基数走低, 本期 30城市商品房成交面积除一线城市外明显回暖。

    土地市场持续走弱,房企拿地意愿低迷本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势, 百城土地供应规划建筑面积分别为 884.5万平方米, 同比增速为-69.99%,延续下滑趋势。 其中,一线城市本期供应规划建筑面积 66.6万平方米, 同比增长-64.77%; 二线城市本期供应规划建筑面积 381.55万平方米,同比增速为-64.63%;三线城市本期供应规划建筑面积为 436.35万平方米,同比增速为-74.01%。 一线城市土地供应同比增速连续回升, 二、三线城市土地供应面积同比仍呈现下滑态势。

    土地成交方面,本期百城土地成交面积为 499.68万平方米,环比下滑 44.28%。供销比为 1.77,土地成交溢价率为 7.37%,虽小幅回升但仍处低位,显示房企拿地意愿仍较为低迷。

    投资建议受益于去年同期基数走低, 本期商品房成交面积除一线城市外明显回暖,尽管土地市场仍然持续走弱,但房地产板块估值已接近近年估值底部区域, 我们上调房地产行业至“增持”的投资评级, 建议关注业绩增长确定、行业前景向好的佳兆业集团( 1638.HK)、 奥园健康( 3662.HK) 、雅生活服务( 3319.HK) 、 永升生活服务(1995.HK)等房地产及物业管理子行业个股。

    风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓; 调控政策、融资环境超预期收紧。