国内宏观周报:地产链上的“魔鬼“细节

融资收紧对地产的影响,不止于投资和销售总量层面,细节蕴含更深层次信息地产政策总体趋紧背景下,近期调控进一步加码,主要手段由限购限售等需求侧调控,转向收紧融资、加强监管等供给侧手段。4月政治局会议以来,中央到地方普遍收紧地产调控,中央主要措施包括预警提示、窗口指导等,地方主要手段包括升级限购限售、收紧土拍政策、上调贷款利率上浮比例等。7月以来,地产调控进一步加码,以收紧房企融资、加强金融监管等供给侧手段为主。

    融资收紧对地产总量投资的压制加速显现,前端拿地和后端复工均受冲击;同时,销售表现也受到一定扰动。融资缩量影响下,房地产前端拿地和新开工率先走弱;8月起,中后端施工所受影响也加速显性化,复工放缓等拖累 8月施工增速首现回落。此外,融资收紧还对地产销售产生一定扰动;房企促销加速回款、弥补资金缺口,阶段性提振期房销售,但“房住不炒”背景下幅度有限。

    融资收紧对地产的深层次影响不止于此;投资和销售结构等细节变化,蕴藏更多信息。投资端来看,5月以来房企拿地总量明显承压(成交土地规划建面增速下滑 4个百分点至-2.9%) ,同时结构加速分化,三四线拿地增速回落 5.3个百分点至-8.2%,一二线拿地表现相对平稳。销售端来看,期房销售占比已高达85%、创历史新高,房企加速期房推盘回款,可能隐含着未来交付的不确定性。

    中长期来看,我国住房需求高速增长阶段已经过去,房地产市场或将进入总量增速缓步下行、集中度加速提升阶段。 美日韩等先导经济体经验显示, 人均 GDP达到 8000美元、购房年龄人口(25-44岁)占总人口比重见顶时,新增住房需求开始趋于稳定,房地产市场增速中枢缓步回落。我国在 2015年前后步入这一阶段,未来房地产市场或将进入总量增速中枢缓步下行、集中度加速提升阶段。

    高频数据:蔬菜价格下跌、猪价涨幅收窄;人民币对美元贬值;商品大多下跌【通胀观察】蔬菜价格继续下跌、跌幅 1.3%,猪肉价格上涨 1.7%、涨幅收窄。

    【汇率表现】上周美元指数下跌 0.22%。人民币对美元升值 0.51%、收于 7.09。

    中观行业:商品房成交量下降;全国高炉开工率回落;国际原油价格有所下跌【下游】商品房成交下降,一、二、三线城市全线下跌;土地市场量价齐跌。

    【中游】高炉开工率回落,水泥、玻璃均上涨;有色金属分化,橡胶持平前值。

    【上游】发电耗煤量上升,国际原油价格下跌,国内汽油、柴油价格有所上涨。

    风险提示: 宏观经济或监管政策出现大幅调整。