房地产行业8月月报:投资表观趋强、实际趋弱,销售超预期好、尤其中西部

投资仍强,开工再降、施工回落,竣工收窄,维持全年投资同比+8%判断

    1-8月房地产开发投资额同比+10.5%,较前值-0.1pct,连续4月小幅下降;8月单月同比+10.5%,较前值+2.0pct。1-8月商品房新开工面积同比+8.9%,较前值-0.6pct;8月单月同比+4.9%,较前值-1.7pct,连续4月下降。1-8月商品房竣工同比-10.0%,较前值+1.3pct,连续3月收窄;8月单月同比+2.8%,较前值+3.4pct。1-8月商品房施工面积同比+8.8%,较前值-0.2pct,施工在开工连续4月走弱后首次走弱;土地购置面积同比-25.6%,较前值+3.7pct。投资累计增速虽连续4月放缓、但仍较强,主要源于:1)通过固定资产中其他费用可估算,8月土地购置费有所反弹;2)施工韧性较强也是投资较强的支撑因素,后续考虑到开工走弱和复工偏强将综合导致施工同比逐步放缓。开工进一步下降符合预期,拿地转负传导叠加高基数效应,预计19H2开工将进一步走弱。竣工同比降幅连续3月收窄,源于今年房企交付大年,19H1房企中报普遍高增就是印证;土地成交同比降幅扩大,溢价率下降,预计后续将继续降温。综合考虑施工见顶回落和土地购置费放缓,我们维持全年投资同比+8%。

    销售强于市场预期,源于低基数+中西部强支持,维持全年销量同比-1%判断

    1-7月商品房销售面积同比-0.6%,较前值+0.7pct;8月单月同比+4.7%,较前值+3.5pct,其中中西部强于东部。1-8月销售金额同比+6.7%,较前值+0.5pct;8月单月同比+10.0%,较前值+0.2pct。1-8月销售均价同比+7.3%,较前值-0.4pct;8月单月同比+7.3%,较前值-0.4pct。8月销量较强源于:1)18H2的销售低基数效应;2)“因城施策+一城一策”推动城市间差异进一步加大,城市独立周期开启,比如中西部销量好于中东部;3)行业低库存+限价导致新房房价倒挂,供不应求造成较高去化率,比如部分一二线量价表现更好;4)近期行业融资逐步趋紧,企业开始加大推盘量,加快销售回款以保证资金安全。综合考虑后续低基数、城市独立周期、房企加大推盘、流动性宽松预期等因素,我们维持全年销量同比-1%预测。此外,8月主流50家房企销售金额同比+22%VS行业同比+10%,表现仍优于行业,显示出行业集中度提升逻辑仍得到持续验证,并预计在融资收紧背景下,行业集中度提升或将加速。

    资金来源继续放缓,其中按揭较强,维持19H2资金环境将好于18H2判断

    1-8月,资金来源同比+6.6%,较前值-0.4pct,连续4个月下降,主要源于融资环境收紧;8月单月资金来源同比+4.1%,较前值-1.7pct。8月分结构看,国内贷款同比+11.9%,较前值-4.9pct,连续2月下降;自筹资金同比+4.9%,由负转正,并较前值+12.3pct;销售回款端,个人按揭贷款同比+15.4%,较前值+3.2pct,在按揭资金偏紧状态下仍较强,但定金及预收款同比-0.8%,较前值-13.6pct,部分滞后反应了19Q2销售的走弱。我们维持预判19H2基本面以及政策面都将好于18H2,同时考虑到全球和国内流动性宽松预期升温,因而维持认为19H2房地产行业资金环境将好于18H2。

    投资建议:投资表观趋强、实际趋弱,销售超预期好、尤其中西部,维持推荐评级

    我们认为近期宏观经济下行压力大,政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳,房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡,总体政策和资金环境或将边际改善,并全球流动性宽松预期升温,而板块估值仍处于低位,主流房企19PE仅4-9倍,NAV折价20-80%,主流房企股息率高达18A4.4%和19E5.7%、远高于10Y国债3%,板块PETTM为9倍、处于12年以来8-30倍估值区间的3%分位,明显低于同期沪深两市的18%。我们维持开发板块推荐评级,推荐:1)低估值、高股息龙头:保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;2)二线成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展;3)商业地产:大悦城;4)国企改革:首开股份。此外,维持物管板块推荐评级,维持推荐:中航善达,并建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。