房地产行业对当前板块的讨论(二十一):金融调控,超短周期

行政调控逐步进入历史舞台,金融调控成为主流。我们发布报告《生存法则》提出,针对房地产行业的行政调控至今没有取得很好的效果,原因就在于房地产行业的金融化过程,这是“一房三抵”的杠杆提升过程。尽管在2011年和2014年采取过金融调控手段,但由于持续性不足,导致最终效果较差。但2018年以来,金融调控贯穿了整个周期,无论是2018年前三季度的收紧,到2018Q4~2019Q1的宽松,再到2019Q2至今的收紧,金融的松紧成为了调控的主流。

    高杠杆运营的房企,使得金融调控一定会出现反复,并促成超短周期。以负债/所有者权益来看,按申万一级指数,该指标已经从2000年的1提升到当前超过5,也即,随着整体杠杆率的抬升,容易出现一松就好、一收就差的局面。由于政府制定的对高杠杆运营的房企做持续监督的做法,使得在整个调控过程中,以1~1.5年内完成一轮调控的松紧周期将成为常态。

    近期讲话的变化,预计将出现超短周期的短周期触底,看好板块表现。相比较于4月份和7月份的政治局会议表态,近期针对房地产的表态变为了“遏制房地产金融化泡沫的倾向”和“监管部门没有控制房地产企业贷款增量,主要压降违规“输血”资产”。如果再考虑到希望银行引导全社会的利率下行,作为银行的高息资产端,房地产的贷款规模预计已经达到下限。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。