房地产行业对当前板块的讨论(二十一):金融调控,超短周期

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,卜文凯,白淑媛 日期:2019-09-20

行政调控逐步进入历史舞台,金融调控成为主流。我们发布报告《生存法则》提出,针对房地产行业的行政调控至今没有取得很好的效果,原因就在于房地产行业的金融化过程,这是“一房三抵”的杠杆提升过程。尽管在2011年和2014年采取过金融调控手段,但由于持续性不足,导致最终效果较差。但2018年以来,金融调控贯穿了整个周期,无论是2018年前三季度的收紧,到2018Q4~2019Q1的宽松,再到2019Q2至今的收紧,金融的松紧成为了调控的主流。

    高杠杆运营的房企,使得金融调控一定会出现反复,并促成超短周期。以负债/所有者权益来看,按申万一级指数,该指标已经从2000年的1提升到当前超过5,也即,随着整体杠杆率的抬升,容易出现一松就好、一收就差的局面。由于政府制定的对高杠杆运营的房企做持续监督的做法,使得在整个调控过程中,以1~1.5年内完成一轮调控的松紧周期将成为常态。

    近期讲话的变化,预计将出现超短周期的短周期触底,看好板块表现。相比较于4月份和7月份的政治局会议表态,近期针对房地产的表态变为了“遏制房地产金融化泡沫的倾向”和“监管部门没有控制房地产企业贷款增量,主要压降违规“输血”资产”。如果再考虑到希望银行引导全社会的利率下行,作为银行的高息资产端,房地产的贷款规模预计已经达到下限。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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投资评级

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股票名称最新评级目标价研报
新城控股 买入 42.49 研报
光大嘉宝 买入 7.59 研报
绿地控股 买入 9.28 研报
蓝光发展 买入 8.19 研报
金地集团 持有 15.12 研报
华夏幸福 买入 41.60 研报
新湖中宝 买入 4.18 研报
保利地产 买入 16.80 研报
世联行 买入 5.52 研报
滨江集团 买入 5.85 研报
荣盛发展 买入 13.20 研报

盈利预测

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股票名称11年EPS12年EPS研报
绿地控股 0.55 0.30 研报
新城控股 0 0 研报
光大嘉宝 0.60 0 研报
世联行 0.84 0.62 研报
大悦城 0.30 0.27 研报
蓝光发展 0.24 0 研报
荣盛发展 0.75 1.04 研报
中南建设 0.80 0.99 研报
金融街 0.64 0.72 研报
新湖中宝 0.38 0.32 研报
金地集团 0.67 0.71 研报

股票关注度

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股票名称关注度平均评级最新评级
五粮液 36 持有 买入
隆基股份 31 买入 买入
泸州老窖 31 持有 买入
万科A 30 买入 买入
长安汽车 30 买入 买入
伊利股份 29 持有 买入
中国国旅 27 持有 买入
晶盛机电 27 持有 中性
中信证券 26 持有 中性
三一重工 26 持有 持有
中国太保 26 持有 中性
格力电器 26 买入 买入
当升科技 26 持有 买入
贵州茅台 25 持有 买入
恒生电子 25 买入 买入
爱尔眼科 25 持有 买入
上汽集团 24 买入 持有

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行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 479 76 294
电子器件 373 51 235
汽车制造 349 35 187
建筑建材 297 47 171
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