房地产行业周报:4年来首次“普降+定向”,“未松先紧”过渡到“松紧对冲”,多维度估值筑底待修复

房地产行业数据:上周(19/08/31-19/09/06)主流45城一手房成交617万平米,环比+0.2%;其中,一二线环比-1%、三四线环比+6%;9月月成交同比+4%,较8月上升13pct,其中一二线同比+1%、三四线同比+12%,分别较8月+8pct和+28pct。上周14个重点城市二手房合计周成交130万平米,环比-16%;9月截至上周累计成交124万平米,较8月环比+3%,较去年9月同期同比+35%。库存方面,上周15城推盘环比-15%,成交环比+13%,周成交/推盘比1.04倍,高于上周的0.79倍,高于8月的0.87倍;15城可售面积7,750万平米,环比-0.71%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.1个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

    主要政策新闻:宏观方面,李克强总理主持召开国务院常务会议,部署精准施策加大力度做好“六稳”工作,其中指出运用普遍降准和定向降准等工具,提前下达2020年部分专项债额度,确保明年初可使用见效。刘鹤指出:金融管理部门要强化监管责任,加大逆周期调节力度,下大力气疏通货币政策传导机制。央行宣布9月16日起全面降准0.5pct,定向降准1pct,于10月15日和11月15日分两次实施,每次下调0.5pct。中央经济工作会议称积极的财政政策取向不变,稳健的货币政策要保持中性。国务院常务会:以奖代补,支持部分城市开展深化民营和小微企业金融服务综合改革试点。地方政策方面,珠海全面取消外地人限购;南京市规划资源局首创新政推动开发商“拿地即开工”;长沙市明确购买公寓可落户;上海市印发开展区域性国资国企综合改革试验的实施方案;上海银保监局要求辖内信托公司报备新增房地产及通道业务。

    公司动态跟踪:8月销售情况:荣盛发展销售额78亿元(+14%),签约面积77万平米(+14%);中南建设销售额约151亿元(+18%),销售面积约114万平米(+38%);万科A销售面积277万平米(+8%),销售额441亿元(+15%);新城控股销售额约245.15亿元,销售面积约229.39万平米;金地集团签约面积77.3万平米(+43%),签约额164.6亿元(+46%);融创中国销售额约512.7亿元(+27%),销售面积约351.8万平米(+25%);旭辉控股集团销售额约人民币137.6亿元,销售面积约96.56万平米。招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%股份;中航善达总经理钟宏伟先生辞去公司总经理职务,辞职后其将继续担任公司董事及董事会战略委员会委员职务;公司董事会同意聘任董事长石正林先生兼任公司总经理职务。

    一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨3.73%,沪深300指数上涨3.92%,相对收益为-0.19%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第17位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中迪投资、ST岩石、世纪星源、哈高科、浙江广厦,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中航善达、数源科技、皇庭国际、新华联、运盛实业。

    投资建议:我们认为近期宏观经济下行压力大,政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳,房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡,总体政策和资金环境或将边际改善,并全球流动性宽松预期升温,而板块估值仍处于低位,主流房企19PE仅4-9倍,NAV折价20-80%,主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%、远高于10Y国债3%,板块PE TTM9.1倍、处于12年以来8.4-30.3倍估值区间的3%分位,明显低于同期沪深两市的18%。我们维持开发板块推荐评级,推荐:1)低估值、高股息龙头:保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;2)二线成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展;3)商业地产:大悦城;4)国企改革:首开股份。此外,维持物管板块推荐评级,维持推荐:中航善达,并建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

    风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。