房地产行业月报:政策维持从紧,货币持续宽松,板块底部反弹可期

投资建议

    政策方面,本月,LPR改革落地,央行副行长刘国强在国务院政策吹风会上表示:“房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不下降";目前来看,改革后新增5年期以上品种,与1年期区分开来,窗口指导的方向较为明确,我们判断LPR改革乃至后续可能的降息,其影响有待后续进一步观察。同时,本月土地管理法修改获通过,集体经营性建设用地入市,但考虑到有严格的用途(非住宅)及规划(纳入年度供地计划)限制,我们认为对住宅市场不构成冲击。

    此外,央行宣布将于9月16日决定全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点,合计释放长期资金约9000亿元。我们认为本次降准是逆周期调节政策加码的表现,下一步是公开市场降息,但对房地产行业利好有限:受此前信托监管收紧影响,8月房地产类信托募集规模580.82亿,环比下滑近三成;行业自二季度以来,融资收紧调控超预期,三季度以来土地成交溢价率大幅下降;9月4日,国常会明确指出,提前下达的专项债券不得用于土地储备和房地产相关领域(1-8月份,专项债用于棚改等保障性住房建设6238亿,占,很大程度上支撑起上半年三四线的销售)。由此可见,本轮降准带来市场的整体宽松,同时定向扶持制造业及中小微,但对房地产依然坚持“窗口指导”。预计行业融资偏紧的环境难以大幅改善。

    但我们此时对地产持乐观态度:首先,现阶段的降准及之后可能的降息,带来全局宽松的同时,房地产收紧,虽然受到窗口指导,但行业整体或多或少也能受益于宽货币,只是程度较前几轮有所减弱,再从近期宏观数据看,剔除猪后,非食品与工业价格持续走弱,货币有进一步宽松空间;其次,在当前全球经济或进入衰退期,贸易冲突形势进一步混沌之际,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势获进一步凸显,上半年主流房企业绩大多高增,下半年按年初计划竣工结转,业绩依旧有较强确定性;再次,在全球经济放缓且开启宽松周期背景下,长端国债收益率未来大概率持续下行,地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看,当下地产股是低配低估值(主流AH房企PE19E大约5.7X),高业绩保障(主流AH房企19E净利润增速中位数27%)高股息(约6%)的优质板块;且板块低估值已经反映为基本面及政策面底部。我们认为,当前房价地价已趋稳,基本面下行,融资的持续收紧已超预期,政策调控目的已达到,再进一步收紧意义不大,因此可能性较小,所以估值继续下行空间较小,反而是底部反弹上行空间大:本轮降准及后续可能的降息,已经提示板块筑底,我们预计在今年Q4及2020年Q1,由于融资分化,土地集中度进一步提升,龙头或先一步带动土地及销售市场复苏,引导板块整体反弹;至于后续反弹时点与力度:结合历次周期看,在政策及基本面筑底后,龙头反弹要快于板块,而后是弹性品种的补涨。

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    风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期