地产业动态跟踪报告:新开工延续回落,投资销售呈现韧性

单月投资呈现韧性,中期趋势向下。2019年1-8月全国房地产投资同比增长,增速较1-7月回落0.1个百分点;其中8月单月投资同比增长,较7月上升2个百分点。分区域来看,1-8月西部、中部、东部、东北部地区投资增速16%、9.8%、8.8%、,分别较1-7月扩大0.9个、0.3个和下降0.4个、1.3个百分点。我们认为单月投资增速反弹主要因:1)2018年同期基数相对较低;2)交房压力下施工强度略有提升。往后看,随着融资端收紧逐步传导至拿地及开工端,地产投资增速仍将延续下行趋势。

    推盘放量致销售增速持续好于预期。1-8月全国商品房销售面积同比下降,销售额同比增长,较1-7月分别上升0.7个和0.5个百分点。8月单月销售面积同比增长,连续两月正增长;销售额同比增长,增速较7月上升0.3个百分点。分区域来看,1-8月西部、中部、东部、东北部地区销售面积增速分别较1-7月上升1个、0.6个、0.6个、1.2个百分点,表现普遍向好。我们认为销售持续好于预期主要:1)房企加快推盘节奏提前布局金九银十;2)各城市楼市周期步调不一,部分区域楼市依旧较好。展望后市,考虑房企后续货量充足、积极推盘抢收需求以及2018H2较低基数,预计楼市降温过程中销售增速仍将呈现反复、韧性。

    新开工增速如期回落,后续仍将承压。1-8月新开工同比增长8.9%,较1-7月下降0.6个百分点;其中8月单月同比增长,较7月下降1.7个百分点。我们认为后续新开工仍将承压:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-8月土地购置面积增速较2018年下降39.8个百分点至-,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温趋势不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年下半年基数逐步攀升。

    土地市场趋于平稳,单月竣工增速年内首次转正。1-8月全国土地购置面积同比下降,土地成交价款同比下降,降幅较1-7月收窄3.8个和5.6个百分点。随着资金面收紧,加快销售回笼、放缓拿地成为多数房企应对之策,预计后续房企拿地将更加审慎。1-8月商品房竣工面积同比下降,降幅较1-7月收窄1.3个百分点;8月单月竣工面积同比增长,年内首次回正。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将持续收窄。资金面收紧情形下,不排除个别房企因资金压力放缓施工步伐,进而影响竣工增速回升节奏。

    到位资金增速收窄,按揭利率逐步回升。1-8月房企整体到位资金11.4万亿,同比增长,增速较1-7月下降0.4个百分点;其中定金及预收款增速环比降1.3个百分点至8.3%,个人按揭贷款增速环比升0.5个百分点至,国内贷款增速提升0.3个百分点至9.8%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等,行业融资端持续收紧,8月全国首套房贷利率回升至,预计后续行业融资端仍将延续从紧趋势。

    投资建议:市场利率下行、行业资金环境整体收紧背景下,主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现,仍具备配置价值。个股主要关注:1)资金状况佳、业绩确定性强、融资占优的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城等。

    风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。