房地产行业A+H样本库动态跟踪报告(2019年第35周):49城楼市累计+13%,百城地市累计-5%

市场行情:本周申万地产-2.95%,恒生内地地产-2.63%,弱于大盘本周申万地产-2.95%,跑输沪深300指数2.39pc,跑输上证综指2.56pc,在申万一级行业中排名第28/28;恒生中国内地地产-2.63%,跑输恒生指数0.89pc,跑赢恒生地产建筑0.01pc,在恒生一级行业中排名第11/13。沪(深)股通持股比例提升前五(%):中南(+0.21)、保利(+0.19)、万科(+0.18)、蓝光(+0.16)、上实(+0.16);港股通持股比例提升前五(%):新城(+0.21)、富力(+0.15)、融创(+0.05)、龙光(+0.03)、恒大(+0.03)。

    楼市销售:49城商品房成交面积累计+13.16%,18城二手累计+10.42%商品房成交面积:1)环比:49城环比+9.39%(一线+37.86%,二线+3.95%,三四线+6.64%,长三角+4.88%,大湾区+23.13%,中部+2.93%);2)年初累计:49城累计同比+13.16%(一线+16.80%,二线+24.51%,三四线+1.68%,长三角-3.59%,大湾区+14.46%,中部+6.89%)。二手房成交面积:1)环比:18城二手房成交面积环比-1.56%(一线+1.94%,二线+0.39%,三四线-9.21%,长三角+10.54%,大湾区-25.2%);2)年初累计:18城累计成交面积同比+10.42%(一线-6.93%,二线+18.05%,三四线+11.65%,长三角+6.71%,大湾区+13.89%)。商品房去化周期:14城本期末去化周期12.29月(一线11.43月,二线12.87月,三四线12.62月),较上周+0.18月(一线-0.10月,二线+0.48月,三四线-0.01月)。

    土地成交:百城土地累计成交面积-5.0%,本周环比-30.0%1)环比:100城土地成交面积环比-30.0%(一线+757.4%,二线-14.0%,三四线-61.5%);成交总价环比-32.5%(一线+145.0%,二线+16.2%,三四线-80.2%);2)年初累计:100城土地累计成交面积同比-5.0%(一线+33.0%;二线+4.0%,三四线-15.4%);累计成交总价同比+13.8%(一线+12.6%;二线+23.8%,三四线+0.1%)。

    政策跟踪:上海自贸区出台特殊支持政策,珠海再次放宽限购中央层面:央行:发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。地方层面:上海发布自贸区特殊支持政策;珠海再次放宽限购;合肥:建立房价和地价联动机制;广州:一手现楼贷款期限和楼龄之和不得超过40年。

    投资建议:行业资金面持续承压,建议关注融资优势标的行业融资收紧下,金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升,中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显,对海外债依赖较小,具备独特拿地渠道,可低成本获取资源的头部房企,A股关注招保万金,H股关注华润和金茂等央企,及陆家嘴,中华企业,绿地控股等大型地方国资。

    风险分析国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还;2019年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升;棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。