房地产行业月报:供给收缩,需求稳定,行业景气度继续保持

1-8月数据关注点:从全国商品房销售来看,8月销售面积同比增长4.66%,较7月有所扩大,累计同比跌幅收窄;8月销售金额同比增幅扩大至10.05%,累计同比涨幅也同步扩大。我们认为,8月增速较好一方面与基数相对较低有关。另一方面,与不同区域政策带来的区域发展差异有关。考虑2018年的四季度基数较低,且本轮房企为应对各类监管,旺季推盘积极、降价促销频繁,我们预计后续单月销售增速会出现上行。我们继续重申行业全年销售仍有望保持较好增长。

    8月投资和新开工累计同比增速继续回落,但是8月单月投资同比增速相较7月有所反弹,反弹至10.47%,而新开工单月同比增速则持续回落至4.89%。土地购置方面,购置面积单月同比仍下滑,但跌幅收窄,累计同比跌幅仍然较大。由于当前房企融资政策仍然偏紧,整体销售较为平淡,房企对后续销售较为担忧,我们预计房企后续在投资方面大概率放缓节奏,投资、新开工增速会进一步下滑。

    8月房屋竣工面积同比增长2.79%,是年初以来首次单月竣工面积增长。1-8月房屋竣工面积累计同比下滑10.00%,跌幅较1-7月收窄1.3个百分点。我们认为,竣工数据出现明显拐点,后续单月同比增幅有望扩大,累计同比跌幅有望持续收窄。

    房地产投资累计同比增长10.5%。2019年1-8月全国房地产累计开发投资为84589亿元,同比增长10.5%,增速较2019年1-7月的10.6%下降0.1个百分点。房地产新开工面积同比增长8.9%。1-8月,全国房地产开发企业房屋新开工面积14.51亿平方米,同比增长8.9%,增速较2019年1-7月份降低0.6个百分点。1-7月商品房销售面积累计同比下滑0.6%。2019年1-8月商品房销售面积10.18亿平方米,同比下滑0.6%,跌幅比2019年1-7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积同比增长0.6%;办公楼销售面积同比下降10.8%,跌幅与2019年1-7月保持一致;商业营业用房销售面积同比下降13.9%,跌幅比2019年1-7月扩大0.8个百分点。

    一线销售增速放缓,二线保持回升,三四线销售具备韧性。2019年1-8月一线城市商品住宅销售面积2304万平方米,累计同比增长18.8%,增速较2019年1-7月下降5.2%;二线城市商品住宅销售面积18065万平方米,累计同比增加1.9%;三四线城市商品住宅销售面积69040万平米,累计同比减少0.3%,跌幅较2019年1-7月收窄0.4个百分点。

    土地购置保持低位,房企拿地意愿偏谨慎。1-8月,全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,累计同比减少25.6%,跌幅相较2019年1-7月的-29.4%缩小3.8个百分点。

    房企融资持续收紧,到位资金增速降低。2019年1-8月全国房地产资金来源总量达到11.4万亿元,累计同比增长6.6%,增速比2019年1-7月份降低0.36个百分点。

    投资建议:维持“优大于市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化(上实发展)。此外,利率下行预期带来商业资产重估潜力,建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。风险提示:行业面临调控风险和基本面下行风险。