房地产行业地产8月观察:超短周期,总量逆向,地产8月观察

本报告导读:

    基本面分析当中,投资、开工、销售数据均较好,仅开工开始受到库存的制约。而从金融角度,价格会存在隐忧,政策不排除见底。

    摘要:

    投资、销售数据仍将亮眼,开工数据开始受到库存制约。地产投资+10.5%、销售金额+10.1%、面积+4.7%,增速较7月均有上行,表现亮眼,符合我们此前的总量数据向好的判断。略有隐忧的是新开工面积,增速从上月的+6.6%进一步下降至+4.9%,再从绝对水平来看,2015~2017年三年总计住宅新开工面积为35亿平方米,而住宅销售面积为39亿平方米,进入到2018年以后,库存达到历史较低水平,新开工开始保持高增长,使得全年住宅开工和销售基本持平,均为15亿平方米。而2019年以来,前8月新开工面积为11亿平方米,对应销售为9亿平方米,开始出现2亿平方米过剩(去化率下降带来的尾盘)。我们认为,投资销售数据会继续保持总量数据高增长,新开工数据也预计见底,但库存依然处于上行趋势。

    总量数据在当前的金融调控当中,更多体现为结果、而非原因。当前对房地产的金融调控是稳中略降杠杆,楼市量价企稳。在这两大目标当中,核心动用了金融政策,去杠杆意味着少拿地、多推盘、换来总量数据好。加杠杆意味着多拿地、少推盘、换来总量数据短期表现反而受到制约。因此,我们看到的总量数据,其实是调控的结果,而且在短周期内更多的体现为反向关系、在中周期中体现为同向关系。

    当前是金融超短周期,叠加模式变化中周期。高杠杆和金融调控的组合,结果一定是调控力度大、则周期短,或者调控力度小、周期长。考虑到当前的政策,尽管我们认为趋势上调控的正反向力度都将趋缓,但短期来看,调控的放松和收紧确实是变化幅度较大,这样的政策一定会使得周期呈现出短期性,否则恶性上涨和金融风险会交替出现。伴随利润结转调降的杠杆率,会使得中期维度的土地金融模式变化,最终倒逼企业在拿地模式上进行创新。

    维持行业增持评级。我们推荐第一类企业在资源端具备较强的优势,包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业在资金端具备较强优势,我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。